德思勤房地產(chǎn)項目價格制定體系

價格策略（一）價格定位策略價格定位：采用產(chǎn)品分解定價策略，即針對項目不同的產(chǎn)品形式，比較市場同類產(chǎn)品的價格，得出項目各種不同產(chǎn)品的價格，最終合成項目整體價格。1、產(chǎn)品分類共分為六大類別：Ⅰ～Ⅴ四類別欄面積落區(qū)間奔（㎡皂）舊戶型省面積咬小計掌（㎡茂）罵面積勇比乏套數(shù)豎小計塵套數(shù)暴比疾Ⅰ葬63炒.1備7~臭90敢.1正6趨二房脖二廳靜一衛(wèi)奸10季20仿3.潮93駝14等%頃13仙1泉22拍%響Ⅱ筒99腳.6鵝6~旱12樓4.投44民三房疲二廳喜二衛(wèi)嶺18炒,1蠢03牌.5腸2寄24章%溉16震3骨28掀%貫Ⅲ判13屆6.殺78訊~1菜47六.4執(zhí)平層兔四房鞏二廳涌二衛(wèi)羽25衫,4害5榮6.領90稅34彎%逗17襪9肝30山%笑Ⅳ域14北4.渡59毅~1偽60肉.3倆8尸錯層座四房獨二廳列二衛(wèi)壓9,雜48舟0.公54阿13剖%剃63獎11奶%您Ⅴ淋18襖7.們5因以上活復式撕單位思10印,8創(chuàng)66貞.7醫(yī)6玻15血%迅52踩9%下合計針74赴,1晉11某.6標5付10秤0%秤58持8車10吧0%眾產(chǎn)品乳類別巖戶型韻面積丑小計糧面積密比予套數(shù)輪小計塊套數(shù)倒比室TO或HO瓣（拾3+憲1遙）籃錯層獵四房鍵/染復式叮66絮02疾.6多4洪9%平36殃6%營多層協(xié)（討5+虧1洋）橋平層牛、錯短層四薪房搏/待復式糧18粥67室2.沸11杠25貧%氣12壘8估22嚼%音小高猜層（慎11說+1狂）洪平層戒/六復式球24幟87贊8.蝕42等34駕%狠17辦2異29斥%盾高層洪（專21夏+1毛）庫二房協(xié)/興三房嘗/槽復式適23閥95債8.財48進32占%榮25身2卷43觀%帶總雜計予74評11城1.閱65湊10抗0%瓦58奶8睬10游0%統(tǒng)計分析：從面積比例上看124㎡四房以上的戶型占總面積的62%在套數(shù)比方面，二房三房與四房以上戶型平分秋色統(tǒng)計分析：從面積比例上看124㎡四房以上的戶型占總面積的62%在套數(shù)比方面，二房三房與四房以上戶型平分秋色小高層和高層占總面積的66%，套數(shù)占72%結(jié)論：通過產(chǎn)品分類分析，我們的銷售主攻方向是小高層與高層。嚴二、魄選擇槍競爭殖樓盤釋的原膜則邁競爭啄樓盤宿是指陰與同妄類或澆同質(zhì)梅樓盤掙比較奶，爭偏取相夫同類肚型顧訴客購芒買物合業(yè)所草消費蜂資金寶的項偶目，須比較汽房地研產(chǎn)項菊目競件爭對回手的歉基本尸原則竄如下雹：翁同地責域片愧區(qū)競宣爭逃同品優(yōu)質(zhì)競階爭戚同定兵位競訂爭（瘦戶型盛和客搭戶的染定位炸一致丈）庭同概叛念競喉爭（襯主要款賣點扁的推惰廣）臺同客壽戶源責競爭鹿以上叮方面肅的競?cè)隣幵谘簩嶋H己情況構(gòu)中是懷重疊穗、組海合的廁，而濕不是型單一魚的比劉較，井將它利們的康價格趨和銷老售情賓況進牢行分描析，廚對于炕確定袍威尼漁斯花拆園的藏價格淚和銷橡售策謊略具響有借蟲鑒意刷義。檔三、揉競爭帝樓盤詠概況圖根據(jù)炊以上妻原則獵，結(jié)擦合本檢項目話的具君體情泥況，燒我們躍選擇瓦了下漂列有燈競爭隊潛力棵的相蛋近相捧似樓逮盤進哄行調(diào)概查比丹較，補以確夏定出駁本盤敵的實犁收均固價：賀象湖曬源仰位于塞本項脈目南糾面，尼臨沿獻江南醋路，佳占地蜂18仰.5逢㎡，斑由4旦4棟藥住宅榜（多徹層、教小高騰層、呆高層莫）圍拿合組刃成，漏分三燦期開嶺發(fā)，鄙現(xiàn)一消期9堂00光套正兩接受寨內(nèi)部濟認購兵，已悟完成測認籌餃70雁0余良套，恒主力疏戶型葉以9頑0~努14塑0㎡剛的三翻房四鴨房為遲主；標今年噸6月們18以日開雅始發(fā)伏售，忘實行娘的是寄“腫高舉橫高打墨”芒的推棵售策淹略：送最先樸推出孩的是搜北區(qū)象的多殖層和旋高層譯單位澆（疊診型板刺式結(jié)趁構(gòu)）捉，戶死戶南易北通芽透，龜戶戶派觀湖銀景，六認購扮均價合32備50效元/駛㎡（蜻折后們）；爸聘香膝港張搞柏芝匯為形掉象代搜言人教，結(jié)嫌合象磨湖自滲然資兄源和忍小區(qū)霞規(guī)模胞，強砍力塑但造?！熬毮喜綐峭跫s”堪的市匠場形虎象，鍋所以玉無論鵝從專怒業(yè)公始司（駐設計訓、建尿筑、搖環(huán)境岡等）期、現(xiàn)足場包繩裝、輩媒體悼宣傳裁、賣易場設葛計都慎堪稱香一流恥；目帥前，慮象湖閥源每鈴周認料籌4蚊~8俗套之慢間，溝預計蹤9月碑份正脂式開臉盤，烤張柏塌芝將藥親臨權(quán)現(xiàn)場厘參加稍開盤盼儀式招。策千僖援頤和角園揭遠東倦國際音花園事新加大坡花遼園抱新田鋤綠洲畜福田祥花園忍從以已上六掩個樓香盤來陽看，接項目污規(guī)模援、戶挪型、遇面積堂、園修林、禾景觀侄、配必套資償源等航賣點網(wǎng)均與惠本項蔥目有貍著許敢多的盆相似車或相蝶同之影處，哀這些忘項目鳳都在撓公開麗發(fā)售費后不鈴久即快遇到磚銷售峰阻力寒，感拐到市逝場的核承受鄰能力啞有限剖，不伴能支失撐到家發(fā)售尋價格局。薪我們廈都知袖道，繳價格熊是檢放驗市到場反艱映的盲重要觀指標責之一些，當俘市場懼不接也受發(fā)橡售價富格，鑄勢必穴要對互價格幫策略近進行累調(diào)整勵，以螞迎合暴市場徹需求柜。因腥此6再個項嫩目中灶的5倡個在扮公開瘋發(fā)售繪后的跌2-揉6個毀月內(nèi)桶，均膀采取絕了不什同形羞式的最價格騙調(diào)整逗方式淡，才匯適當清緩解真了銷瓣售阻貪力（鵝俊安革苑雖怎然沒斬有降耐價，隱目前普銷售樂已進應入滯蹦銷階項段）絮，但尼樓盤戲銷售丘中途倆明顯吉降價械必然居影響蛛樓盤缸整體裕形象簽，影敢響已引購買堂客戶否的信棉心，岸更影筆響潛矮在客趕戶的暫購買夜決心舒。期這一旗變化勇無疑委給翠皺?；R園二趨期的肆價格繭定位文起到鳥警示字作用杠。堤第四客章隔辣實收叮均價礎的初慈步合共成咸一、館競爭蓋樓盤懂比較妥法評做分嘩根據(jù)義最新藏的市照場狀倦況，筆我們棒選擇狐6個偷競爭紐樓盤過進行顆市場饒比較觀法的縣分析奧，并欠參照獻競爭鋒樓盤荒的實陸收均息價，希以加蛋權(quán)折糖算的碎方法含來計聽算本務項目服的相慣對價小格，裕最后約得出良本項顆目的捎實收竿均價丸，見礙表1霞：調(diào)威尼再斯花武園實衣收均竹價合恨成表澡計算欲內(nèi)容仙代碼仍象湖旺源勝千僖袋頤和燈園池遠東影國際秒花園誼新加謠坡花逗園偶新田虹綠洲瓶福田繭花園屋威尼凝斯花豎園帥合計芽權(quán)重籍值喉Q曠70駛71便75測59戶53他73斑63喘實際估均價望32都50涉28渴00絮29奮00甩26歡00今30楚00條32摩00腐權(quán)重蓋值比難例常0.懲90謙0.洽89式0.豈84謎1.臉07眉1.丸19宿0.喊86器權(quán)重坊均價珍PI居29槐25幣24苦85蓋24樂36遺27愁76射35尿66胡27散62出樓盤衣所占奪權(quán)重煉WI萄25捕%鏟20絞%怠20腎%禮13愿%隔12掉%番10壁%說10饑0%寺樓盤糕權(quán)重令價客PI問*W孤I旅73餓1.凳3譽49端6.尋9側(cè)48坊7.求2逝36破0.諸9蒼42無7.滔9低27悄6.允2殼27侵8妖0.只4寇注：墊其中歲象湖丑源、洗千僖乓頤和訓園、眨遠東壇國際泛花園緣均價俘取值啟為項深目的襖整體其折后格實收憶均價顆；宰通過雀以上鞋計算左，威律尼斯?jié)岢醪阶o合成郊的市命場參師考實帳收均裁價為穴27圍80海元背/蛇平方冤米。持第五跳章需蘿單位儀內(nèi)部繡調(diào)差剛在確慘定了榜樓盤恰的銷通售實握收均句價以墳后，映我們心所考曬慮的蹤是在沙本項區(qū)目內(nèi)脅部各夠單位捧之間賽做怎倚樣的渡分布灰來實期現(xiàn)最熟后的投實收封均價妄，在峰實際疏情況饞中，毛我們跳要考腰慮不蛇同朝而向、蘇景觀魚、戶柜型、極樓層艱以及嘗噪音盈的差男異，李來確敵定分寒布的釀原則槳；站內(nèi)部急產(chǎn)品位調(diào)差戚內(nèi)部幻產(chǎn)品屠調(diào)差員比較忠表逆比較寇內(nèi)容量權(quán)重端TO桃HO盞（嚷3+患1莖）抵多層甚（葛5+刮1月）油小高亂層（刃11毫+1票）擁高層止（抽21業(yè)+1顆）藍位置棗15路13仆10售8島8毒外部京景觀睬10約8咱8營9恭9恐內(nèi)部鑼園林若景觀直30掛29窮20么16懷15咳朝向槳10激9黑7看7事5警戶型輪15至14倍11織12重12盼交通星5物5寺4送3樓3宵噪音涂5裹5福4里3竄2朱市場丈競爭據(jù)10侄10尊4栗5疲6不合計瓦10井0憑93啄68新63醫(yī)60閘內(nèi)部腐產(chǎn)品蘇調(diào)差湊計算丘內(nèi)容急TO搬HO寫（奸3+欠1株）典多層貍（損5+鋤1棟）蛙小高貞層（魚11耽+1易）孩高層度（候21浩+1板）顯合計淺權(quán)重燃值項93饑68宵63劫60臉權(quán)重皺值比沉例旨1.褲55財0鏈1.雅13寬3蓬1.港05兇0打1.棋00偵0抹內(nèi)部晶產(chǎn)品娘權(quán)重容均價店表玻計算宿內(nèi)容冷TO廉HO朝多層次小高起層哨高層彩權(quán)重畜比值摸1.禍55祥0寨1.度13蘇3餅1.寧05塞0叔1.獵00淺0蹲面積當66頸02循.6憂40琴18稍67久2.模11揭0著24肆87哄8.碼42陳0尺23翻95猶8.眨48按0旦權(quán)重同總值地25皂88劣27山23業(yè).9爬55單53根51兔94件60怠.0怎52瀉66降06豐52柿00啊.6擋22胖60帶59灘26慕47戀.0接30襪權(quán)重隨均價棟39媽20時28狼66弱26潑56慕25紅29候由產(chǎn)品品權(quán)荒重比引較法搬，推鞏算出少我們翁：源TO逃HO尊：市悼場參圓考價統(tǒng)為3儲92宏0元慘/㎡絮羽虧多鉗層：院市場缸參考搏價為偏28民66柏元/拳㎡僑小高記層：子市場波參考雕價為胃26溫56慰元/測㎡峰粉高層紡：市默場參頂考價鄙為2徒52址9元際/㎡繩第七寶章聰懼付款綱方式藏與平污均折需扣率豎一、智付款叔方式祝本項油目屬驢中等島規(guī)模義，為材保證皆發(fā)展士商資嫌金回冰籠速遣度，放不設勵置過渴多付組款方抹式，獲具體趣付款芹方式穴如下亮：查最優(yōu)娛惠折砍扣型翻92聚折—拐—墻一次憑性付便款閉1、辨簽署賓認購數(shù)書付催訂金添3姐萬元失（復壯式俊5艙萬）繞；井2、蠅簽署鄭認購手書后鐘7券天內(nèi)第付總冶樓款雞的3歸0%億（含幣訂金默）;鑒耳3、缸簽署仁認購聚書后餡30陶天內(nèi)崗，付慨總樓朝款的伐70毅%,勢并簽被署正航式買規(guī)賣合貓同。救標準正按揭崗型9立6索折—右—戶首期蝶2成閉（掏3成灣）紛，碗8成放（7艦成）敗最長姑30浙年按征揭頃1、柜簽署雄認購達書付們訂金無3廣萬元槍（復蘆式低5陜?nèi)f）扇2、搭簽署盒認購媽書后棉7疾天內(nèi)曾付總青樓款甚的蘋20府%（綁30餐%脹）（訊含訂飯金）芬，并呈簽署飼正式鋼買賣贈合同舊，同你時提洗交辦刺理怪8成奉（嗎7成樓）玉按揭賣手續(xù)絮的有蝦關(guān)資捏料；朽3、好接通躺知后辜辦理貓銀行寨按揭牢。祖分期零付款琴型9掃4季折—制—艇首期蒼3成戚，其郊余部撐分入籃伙前圖分三談期付菠清喪1、佳簽署甘認購想書付折訂金綁3石萬元靠（復沸式自5漠萬）倘2、壇簽署醉認購腿書后舟7疤天內(nèi)江付總秘樓款慘的3榨0%另（贊含訂慶金）棚，并括簽署耐正式喉買賣熊合同削和分謙期付妻款協(xié)廁議鋼由于絲本項質(zhì)目主洽力戶腥型面良積中勢偏大淋，總爺價在帽40住萬救元以綱上比品例較理大季，目純標客盟戶對構(gòu)價格跌的敏捐感度福相對賭小戶晃型較悉為淡樸薄，襯折扣冰跨度檢不宜桶過大供，因柳此一戒次性秋付款帥的最蜻優(yōu)惠物折扣只定為拐92害折，匪另刷內(nèi)部叔認購受期內(nèi)虎優(yōu)惠火3%鉗和開圓盤日訴后兩鍋周內(nèi)趴優(yōu)惠振2芒%，下只限和10班0仆名淘。蔥二、陽平均調(diào)折扣量率的跨計算諒根據(jù)才目前救對南誠昌市教場銷殼售的字實際辰狀況掃和預摸定客飄戶的迷情況栽，推導算本獨項目并銷售監(jiān)中這吳三種嚷付款斯方式擠所占者的常博規(guī)比騙例分指別為莫：2驚0抬%、蟻65湯%扛、1出5%薪姻預解計內(nèi)鴿部認殼購享狡受認乖籌3道%優(yōu)窮惠額結(jié)度占何總量炸15預%；希優(yōu)預崗計開翁盤兩眨周內(nèi)判享受萄2%愈優(yōu)惠跨額度徑占總頸量5挑%授塵預腎計老附客戶掉再次率購買圍或介博紹朋涉友購搭買享年受1犬%優(yōu)意惠額逆度占邪