資產(chǎn)評價基本方法課件

第四章資產(chǎn)評估基本方法學習目標

1.了解資產(chǎn)評估三種方法的基本原理2.了解資產(chǎn)評估三種方法應用的前提3.了解資產(chǎn)評估三種方法的具體應用直接法功能重置成本法市場法成本法收益法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數(shù)法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法直接價值法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系第一節(jié)

成本法一、基本思路以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。二、基本方法資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值＝×成新率或三、基本原理

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本，即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。四、理論依據(jù)

1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應的資產(chǎn)的價值越大。2.資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。

五、基本前提1.購買者對擬購買的資產(chǎn)不改變其原有用途。2.評估對象的實體特征、內部結構、功能效用必須與假設重置的全新資產(chǎn)具有可比性。3.評估對象必須是可以再生或復制的，否則．不能采用重置成本法評估其價格。例如，土地、礦藏等資源性資產(chǎn)不宜使用成本法。4.評估對象必須是隨著時間的推移，會發(fā)生陳舊、貶值等價值損耗的資產(chǎn)，否則不能運用重置成本法進行評估。例如，古董、文物等特殊資產(chǎn)不宜使用成本法。5.形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的、有效的、平均的，不能是無效的、個別的。6.被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。六、適用范圍1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機器設備、專利權等資產(chǎn)。2、可重建或購買的整體資產(chǎn)，如企業(yè)、飯店、劇院等。但與整體資產(chǎn)相關的土地不能采用重置成本法評估，對于包含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和流動資產(chǎn)等各類單項資產(chǎn)的整體資產(chǎn)，應分化為各個單項資產(chǎn)進行評估。

因此，重置成本法最適用于難以確定收益，市場上又很難找到交易參照物的評估對象。因為這些資產(chǎn)（如公路、橋梁等）既無法運用收益現(xiàn)值法，又不能用現(xiàn)行市價法進行評估。七、操作程序搜集歷史資料，確定成本構成確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定被評估資產(chǎn)的重置成本八、常見的評估方法重置成本評估方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評估方法實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法復原重置成本更新重置成本成本法中各項要素的具體評估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法重置核算法也稱細節(jié)分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算，然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。實際測算過程又具體劃分為兩種類型：

購買型，是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，所以又稱市場重置法。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調試費以及其他必要費用構成的。將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。

自建型，是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式。它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理利潤等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益。

重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構成：材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成：購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設計制圖等費用例1：某設備購買價5萬，運雜費3000，其中人工搬運費2000，油費1000。（1）若間接成本為人工成本的50%，求該設備的重置成本50000+3000+2000×50%＝54000（2）若搬運時要8名工人，每人搬5小時，每人每小時管理費用20元，求該設備的重置成本50000+3000+8×5×20＝53800（3）若間接成本為直接成本的10%，求該設備的重置成本50000+3000+（50000+3000）×10%＝58300例2：待估資產(chǎn)為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）例3：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設備。據(jù)調查，該機器設備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設備的調查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少？（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）2.物價指數(shù)法基本原理：是在資產(chǎn)歷史成本的基礎上，通過價格變動指數(shù)，將其調整為評估基準日時的重置成本。計算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準日物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）例：某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計算該機床1999年的重置成本時間投資費用物價指數(shù)（%）物價變動指數(shù)（%）重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計

31.7物價指數(shù)法的特點

物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；

物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；

對于科學技術進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。3.功能價值法是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。參照物功能價值被評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）理論假設資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應相同。（1）功能成本線性函數(shù)法被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×（被評估資產(chǎn)產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)產(chǎn)量）例：某重置全新的一臺機器設備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產(chǎn)重置成本＝50000×4000/5000＝40000（元）（2）功能成本指數(shù)法公式中的x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0．4-1之間，如加工工業(yè)一般為0．7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0．9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用。公式中參照物一般可選擇同類資產(chǎn)中的標準資產(chǎn)。x重置成本參照資產(chǎn)重置成本被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力＝×4.統(tǒng)計分析法基本原理某類抽樣資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本計算公式∑某類資產(chǎn)的歷史成本被評估資產(chǎn)的重置成本＝某類抽樣資產(chǎn)的重置成本某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本×K調整系數(shù)例：被評估資產(chǎn)為某類通用設備。經(jīng)評估人員調查了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設備的重置成本為：該類通用設備調整系數(shù)=80/50該類通用設備的重置成本=1200×80/50=1920（萬元）（二）實體性貶值的測算方法是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值決定實體性貶值的因素有：①使用時間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質量④維修保養(yǎng)程度（1）觀察法計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1—成新率）形體物理變化程度機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—預計殘值）×實際已使用年限÷總使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）名義已使用年限×資產(chǎn)利用率截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％例1：被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備1997年1月購進，2002年1月評估；該設備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。該設備的實體性貶值為：資產(chǎn)利用率=5×360×5/[5×360×8]=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46例2：被評估設備購建于1992年，原始價值30000元，1997年和2000年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對該資產(chǎn)進行評估，假設從1992年至2002年每年的價格上升率為10%，該設備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年，估算該設備的實體性貶值率。已知加權已使用年限算法公式為：加權已使用年限＝∑（名義已使用年限×重置成本）/∑重置成本①估算設備復原重置成本投資日期原始投資額價格變動系數(shù)復原重置成本1992年300002.60[(1+10％)10]780001997年30001.61[(1+10％)5]48302000年20001.21[(1+10％)2]2420合計85250

②計算∑（復原重置成本×投資年數(shù)）投資日期復原重置成本投資年限復原重置成本×投資年數(shù)1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合計85250808990

③計算加權投資年限加權投資年限=808990÷85250=9.5（年）④計算實體性貶值率實體性貶值率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%（三）功能性貶值的測算方法資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運營成本（1）超額投資成本：由于新技術、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本注意：如使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內了，無需考慮（2）超額運營成本：由于技術進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，新設備在運營費用上低于原有設備。超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)分析設備的超額運營成本，應考慮下列因素：a.生產(chǎn)效率是否提高b.維護保養(yǎng)費用是否降低c.材料消耗是否降低d.能源消耗是否降低e.操作工人數(shù)量是否降低例：某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。（1）計算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本凈額：18000×(1-33%)=12060(元)（3）將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額:12060×(P/A，10%，3)=12060×2.4869=29992（元）（四）經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應不暢，導致開工不足；（3）材料成本增加，導致企業(yè)費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業(yè)運營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命；一般情況下，當資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。估算方法：A經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內可預見的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)(因收益額減少)

B經(jīng)濟性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X]×100%經(jīng)濟性貶值=（重置成本-實體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率（因資產(chǎn)利用率下降）例1：某電視機生產(chǎn)廠家，其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內難以改變。請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷，電視機行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，設備的經(jīng)濟性貶值率為：經(jīng)濟性貶值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%例2：如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。計算過程如下：經(jīng)濟性貶值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n）=16662230(元)例3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計其實體性貶值為15%，在生產(chǎn)技術方面，此生產(chǎn)線為目前國內先進水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運行在750個/月的水平上。假設已知其更新重置成本為1000000元，這類設備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運行于750個/月的經(jīng)濟性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值。計算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經(jīng)濟性貶值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）經(jīng)濟性貶值=(1000000-150000)×18.5%=157250(元)資產(chǎn)評估價值=1000000-150000-157250=692750(元)第二節(jié)市場法一、基本思路

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。

市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一。二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理三、基本前提：1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的技術參數(shù)指標等資料是可以收集到的。主要適用于單項資產(chǎn)的評估，如對機器設備、運輸設備、原材料的評估。由于在市場上很難找到兩個相類似的企業(yè)，所以企業(yè)價值評估一般很難采用市場途徑進行評估。四、操作程序確定被評估資產(chǎn)1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結果的合理性。五、常見的評估方法（一）直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。其計算公式為：資產(chǎn)評估值（P）＝參照物成交價格×（被估對象某因素÷參照物某因素）適用范圍：參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。1、功能價值法（比較功能）

該法以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與被估對象之間的功能差異進行調整來估算被估對象價值的方法。P＝參照物成交價格×（被估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）P＝參照物成交價格×（被估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X例題4-112、價格指數(shù)法（比較價格變化）價格指數(shù)法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與被評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響。此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。（1）定基物價指數(shù)也叫定基價格指數(shù)，是指在一定時期內對比基的價格指數(shù)。P＝參照物成交價格×（評估時定基物價指數(shù)÷參照物定基物價指數(shù)）（2）環(huán)比物價指數(shù)是指本期與上期相比而得出的指數(shù)。環(huán)比物價指數(shù)主要是反映物價逐期的變化情況。它是各時期的商品價格都同它前一時期的商品價格對比而編制的指數(shù)。P＝參照物成交價格×（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×……（1+an）×100%其中a1，a2，a3……an為各期環(huán)比物價指數(shù)。3、成新率價格法（比較新舊程度）成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。計算公式：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）

其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。4、市價折扣法（比較市場條件）市價折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。數(shù)學表達式：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1-價格折扣率）此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。5、成本市價法（比較成本因素）成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。計算公式：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象現(xiàn)行合理成本÷參照物現(xiàn)行合理成本）6、市盈率乘數(shù)法（比較收益額）市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率（二）類比調整法

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×各種修正系數(shù)（時間、區(qū)域、功能、個別）或被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1±各種調整率）＝參照物價格±各種因素修正值（時間、區(qū)域、功能、個別）參照物的主要差異因素有：1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。4．交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。5．個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結構、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。六、有關市場法的討論（一）關于方法的選用（二）關于參照物選擇問題（三）對不同參照物結果的處理七、市場途徑的優(yōu)缺點優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結果易于被各方面理解和接受。缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用；（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。68案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。69分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元)70案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。經(jīng)調查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%

71分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)72案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%.73分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）74案例4：待估資產(chǎn)為某機器設備，其生產(chǎn)時間為1993年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2003年1月，交易價格為124000元，該機器設備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調查了解，待估設備已使用10年，尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。75分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(10+13)=57%76參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設備的評估值為：評估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)第三節(jié)收益法收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。即依據(jù)資產(chǎn)未來預期收益，經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值。一、基本思路通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價值等于其預期未來收益的現(xiàn)值之和二、基本原理一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。三、理論依據(jù)效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值收益越高，資產(chǎn)的價值越大。

資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。四、基本前提1、被評估資產(chǎn)必須具有獨立的連續(xù)提供未來預期收益的能力。不能獨立提供收益，或不具有連續(xù)不斷的獲得收益的資產(chǎn)，不宜運用收益現(xiàn)值法評估。2、資產(chǎn)的未來收益必須能夠用貨幣計量。如果所提供的收益無法用貨幣計量，也就無法計算其現(xiàn)值。3、資產(chǎn)的未來收益包含風險收益，其風險也必須能夠用貨幣來衡量。如果沒有風險，則未來收益就是安全收益（相當于利息），就無須評估其現(xiàn)值；如果不能確定風險收益額，則又將無法評估收益的現(xiàn)值。因此，收益現(xiàn)值法一般適用于對企業(yè)整體資產(chǎn)的評估。在整體資產(chǎn)評估中，可以通過對企業(yè)技術經(jīng)濟狀況、財務狀況的分析研究，以及對未來市場的預測分析，測定企業(yè)的未來收益狀況，并將其用貨幣指標進行計量。五、操作程序計算和對比分析有關指標及其變化趨勢收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況信息資料預測資產(chǎn)未來預期收益、折現(xiàn)率、收益期計算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價值六、參數(shù)確定1、預期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期限七、基本方法評估值P＝Ri/(1+r)iRi未來第i年的預期收益額r折現(xiàn)率n收益年期i=1n評估值＝Ri/(1+r)i1、未來各年收益額不相等各年收益額現(xiàn)值系數(shù)評估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r2、未來各年收益額相等且有限期

年金(各年相等的收益額)年金現(xiàn)值系數(shù)