淺談物業(yè)設(shè)備管理與物業(yè)設(shè)備運行管理

淺談物業(yè)設(shè)備管理與物業(yè)設(shè)備運行管理摘要：“物業(yè)設(shè)備管理”與“物業(yè)設(shè)備運行管理”是物業(yè)管理詞語里相當(dāng)近似的詞,在實際工作內(nèi)容上也十相近,但是二者不能作為等同對待.本文是通過物業(yè)設(shè)備管理與物業(yè)設(shè)備運行管理的實踐工作內(nèi)容的研究,闡述了二者之間的聯(lián)系和區(qū)別,強(qiáng)調(diào)了實際工作中不能將二者混淆對待的一篇論文.

引言:作為物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)習(xí)和應(yīng)用者,我們經(jīng)常需要上網(wǎng)查閱相關(guān)資料也解決實際中遇到的一些問題.當(dāng)我們在網(wǎng)上搜索“物業(yè)設(shè)備管理”或者“物業(yè)設(shè)備運行管理”

的時候,我們會發(fā)現(xiàn)一個很頭疼的問題,絕大部分文章都把“物業(yè)設(shè)備管理”和“物業(yè)設(shè)備運行管理”混淆了.許多文章里把“物業(yè)設(shè)備管理”

僅僅當(dāng)作對物業(yè)公司設(shè)備物件的研究,甚至有一部分物業(yè)人員把“物業(yè)運行管理”當(dāng)作了“物業(yè)設(shè)備管理”來指導(dǎo)實踐.理論來源于實踐,又進(jìn)而指導(dǎo)實踐.因此對物業(yè)管理理論的研究我們也應(yīng)該以科學(xué)的態(tài)度來對待.那么“物業(yè)設(shè)備管理”與“物業(yè)設(shè)備運行管理”究竟是否一樣?如果不一樣,二者之間的區(qū)別在哪里,二者之間又有什么聯(lián)系?一.物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)管理的設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機(jī)的組成部分。以實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化為目的，必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競爭機(jī)制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)備的需求和依賴程度越來越高，設(shè)備的作用也越來越突出。1.

物業(yè)設(shè)備管理的重要性事實上，物業(yè)設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

（一）關(guān)系到聲譽和生存

作為物業(yè)管理工作內(nèi)容的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，企業(yè)被認(rèn)可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認(rèn)，丟掉市場，喪失生存的根本條件。（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用

設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。樹立經(jīng)濟(jì)運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費用開支，使設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運行狀態(tài)。

隨著現(xiàn)代化設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)

若設(shè)備的可靠性低，管理不善，在運行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，同時也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失，也給家庭帶來不幸。若設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會污染環(huán)境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。

物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進(jìn)步，而先進(jìn)的設(shè)備管理是企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的根本保證。

2.日月異的現(xiàn)代化設(shè)備帶來的新問題

現(xiàn)代高科技社會背景下高科技設(shè)備的大量使用和這些設(shè)備更新?lián)Q代的頻繁性，使企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生了許多前所未有的新情況，給設(shè)備管理工作帶來了一系列的新問題。例如:竣工后的基礎(chǔ)資料不齊全；早期無先進(jìn)的設(shè)備管理體制，現(xiàn)代化設(shè)備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟(jì)效益，但同時也導(dǎo)致了一系列嚴(yán)重的后果，如：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴(yán)重污染環(huán)境和能源資源消耗大等；設(shè)備的投資和使用維護(hù)費用大量增加，迫切要求注重設(shè)備與設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)效果；現(xiàn)代化設(shè)備技術(shù)綜合性強(qiáng)，全過程環(huán)節(jié)多，且相互影響、相互制約；使用現(xiàn)代化設(shè)備，崗位分工較細(xì)，經(jīng)常是單工序操作，設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。

現(xiàn)代設(shè)備及其更新給我們物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)備管理上帶來的是在管理技術(shù)、資金、人員組織等問題上的一系難題。3、現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備管理的解決措施

（一）建立先進(jìn)的設(shè)備管理體制

1、按設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。

2、設(shè)備管理負(fù)責(zé)人必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設(shè)備的技術(shù)理論知識，必須具有一定的業(yè)務(wù)能力。

3、加強(qiáng)設(shè)備管理體系的人員培訓(xùn)教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平，對管理人員實行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對操作人員實行使用維護(hù)培訓(xùn)，對檢修人員實行技能培訓(xùn)，并把各項培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計劃中。（二）建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度

作為一個好的物業(yè)管理企業(yè)必須建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度，設(shè)備管理規(guī)章制度包括：設(shè)備管理崗位責(zé)任制度；設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；設(shè)備運行和維護(hù)保養(yǎng)制度；設(shè)備檢修制度；固定資產(chǎn)管理制度；培訓(xùn)教育制度；特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度；各類機(jī)房、變配電機(jī)房的出入登記制度等。

（三）做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作

基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代手段，運用計算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。

設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：

1、設(shè)備的原始檔案

設(shè)備的原始檔案包括：基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價格；質(zhì)量合格證書；使用安裝說明書；驗收資料；安裝調(diào)試及驗收記錄；出廠、安裝、使用的日期。2、設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳

設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

按編號將設(shè)備卡片匯集進(jìn)行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設(shè)備臺帳，從而反映全部設(shè)備的基本情況，給設(shè)備管理工作提供方便。

3、設(shè)備技術(shù)登記簿

設(shè)備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設(shè)計、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應(yīng)有比較詳細(xì)的記載。

每臺設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄簿中有：設(shè)備概況：即設(shè)備臺帳上的資料；設(shè)計參數(shù)和條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及簡圖；設(shè)備運行狀況；備品配件；設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和檢修情況；設(shè)備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；潤滑卡；設(shè)備事故記錄；更新改造及移裝記錄；報廢記錄。

設(shè)備技術(shù)登錄應(yīng)及時準(zhǔn)確齊全，應(yīng)反映該臺設(shè)備的真實情況，用于指導(dǎo)實際工作。4、設(shè)備系統(tǒng)資料

現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備都是組成系統(tǒng)才發(fā)揮作用的。例如中央空調(diào)系統(tǒng)由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)備組成，任何一種設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都不能正常制冷。

因此，除了設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)的資料包括：竣工圖。在施工時原則上應(yīng)該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規(guī)格、位置、標(biāo)高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。施工結(jié)束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖。竣工圖應(yīng)由資料室及管理設(shè)備部門保管。

系統(tǒng)圖?？⒐D是整個物業(yè)或整個層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復(fù)雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統(tǒng)圖就是把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)原理、運作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細(xì)的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統(tǒng)圖也是對員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材。（四）加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合

越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應(yīng)注意對員工的培訓(xùn)、教育。專職設(shè)備管理人員應(yīng)成為具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務(wù)水平的人才。但是單純依靠少數(shù)專職設(shè)備管理人員來管好企業(yè)的所有設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動企業(yè)全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此，對操作使用設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點、維護(hù)方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)備、愛護(hù)設(shè)備。最后應(yīng)該做到操作人員會檢修設(shè)備、維修人員會操作設(shè)備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術(shù)資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（五）

樹立風(fēng)險意識，建立保險制度物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責(zé)任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運行管理會隨著物業(yè)使用年限的增長而增加損壞機(jī)率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風(fēng)險責(zé)任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風(fēng)險意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財產(chǎn)險、機(jī)損險。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，確實保障設(shè)備正常運行.本文到此，以現(xiàn)代化物業(yè)管理角度對現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備管理方面做了重點闡述。當(dāng)今時代，世界經(jīng)濟(jì)區(qū)域集團(tuán)化趨勢日益明顯，各國經(jīng)濟(jì)日益被納入世界經(jīng)濟(jì)體系，加速了資金、技術(shù)、商品和人才的國際流動。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)代高科技為基礎(chǔ)，知識、技術(shù)密集，結(jié)合國家和各物管企業(yè)的具體情況對國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備管理經(jīng)驗和方法加以消化和吸收，使設(shè)備管理工作逐步同國際接軌，以適應(yīng)市場競爭激烈的要求。二.物業(yè)設(shè)備運行管理設(shè)備運行管理的又是什么？該如何定義如何確切的定位？我們先不直接給出定義，我們先確定物業(yè)運行管理到底是做些什么事情。1.物業(yè)運行管理同樣是是物業(yè)管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。設(shè)備運行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴(yán)重影響管管企業(yè)的社會聲譽，它的重要性和原因就在于：，其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標(biāo)準(zhǔn)越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運行的依賴性就越強(qiáng)；其二，設(shè)備運行成本在物業(yè)管理運作中占有相當(dāng)大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運行管理。設(shè)備運行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；其三，用戶（業(yè)主、租戶）滿意程度是評價物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設(shè)備運行的優(yōu)劣有關(guān)。因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質(zhì)量三個方面，都反映出設(shè)備運行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。2.

那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運行管理工作呢？本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法：一、

物業(yè)相關(guān)人員

要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運行特點支撐物業(yè)設(shè)備運轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個部分構(gòu)成：1、

各類管、線結(jié)構(gòu)。包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個層面。等如將將物業(yè)比喻成一個生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。

因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運行的首要一點，就是花大力氣去認(rèn)識、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。2、

各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備。如發(fā)電機(jī)組、變壓器；鍋爐、冷水機(jī)組、熱水器；各類水泵、送、排風(fēng)機(jī)等。由于物業(yè)機(jī)電設(shè)備封閉運行的特點，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺運轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對整個系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會出現(xiàn)原設(shè)計配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負(fù)荷加重，給運行管理造成較大的壓力。針對設(shè)備不同的備用裕量，當(dāng)備用裕量充足時，使主、備設(shè)備都保持隨時能投入運轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時調(diào)整主、備設(shè)備投運時間，是運行管理的要點；當(dāng)備用裕量不足時，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力。3、

終端設(shè)備。終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象的各類器具。如空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施的停用，不會影響到系統(tǒng)的工作，易使運行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。4、

環(huán)境。環(huán)境是設(shè)備運行管理水平的綜合表現(xiàn)。小區(qū)包括各樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運行來保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時，又受其影響和制約。沒有一個滿足物業(yè)各類設(shè)備運行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運行的。同樣，沒有一個完善的管理機(jī)制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運行體系的組成部分，又是設(shè)備運行體系運行的結(jié)果。上述四個部分，構(gòu)成了設(shè)備運行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運行的脈搏，需從這四個部分入手，去了解它，認(rèn)識它，掌握它。物業(yè)設(shè)備運行體系是一個龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進(jìn)而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉認(rèn)識過程當(dāng)作本職工作的必需部分。二、物業(yè)設(shè)備

要有明確的運行指標(biāo)物業(yè)設(shè)備運行指標(biāo)從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性四個方面。1、

安全性安全是設(shè)備運行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運行管理的安全目標(biāo)，一是設(shè)備體系運行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護(hù)等；三是操作者的生產(chǎn)安全。

保證安全的主要措施有：1）

思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個"婆婆嘴"，不厭其煩，時時提醒；對于操作者，要多一個"小心眼"，步步謹(jǐn)慎。2）

嚴(yán)格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。3）

定期檢測、試驗，進(jìn)行預(yù)防性檢修、維護(hù)。設(shè)備運行有自己的規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運行時間較長時，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進(jìn)行檢驗或試驗。2、

可靠性物業(yè)設(shè)備運行的可靠性表現(xiàn)在兩個方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時性。提高設(shè)備運行的可靠性，取決于兩基本條件：第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費。

在設(shè)備運行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運行計劃（包括突發(fā)事件應(yīng)對計劃）；嚴(yán)肅的工作作風(fēng).3、

舒適性

從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點看，舒適性目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備運行管理必備的目標(biāo)之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點的一項目標(biāo)，也是反映物業(yè)管理員工工作細(xì)膩性一面的一項指標(biāo)。舒適性指標(biāo)包括兩個方面：一是指標(biāo)滿足性，即功能滿足程度。這是一項硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認(rèn)真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細(xì)膩嚴(yán)實的工作作風(fēng)方可實現(xiàn)。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對象的共性之外，還要考慮服務(wù)對象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。4、

經(jīng)濟(jì)性物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時，必須講效益。那么，經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)必然是設(shè)備運行管理的目標(biāo)之一。經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)與以上三個目標(biāo)相比，是一個收斂性或限制性的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)性對物業(yè)設(shè)備運行的要求是：

必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)；

省能是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)的主要途徑。能源費用是物業(yè)設(shè)備運行費用的主要部分，節(jié)省能源費有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟(jì)的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進(jìn)行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費用基本上靠省能方式實現(xiàn)。

易損零配件和耗材的耐用性。樓宇設(shè)備運行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運行總體經(jīng)濟(jì)性角度考慮，應(yīng)對常用易損消耗件的耐用性，價格比進(jìn)行統(tǒng)計分析，擇優(yōu)采用，減少運行消耗。保方便。新建、改造設(shè)備等工程項目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。三

搞好物業(yè)設(shè)備運行管理的主要方法

1、

建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運行和服務(wù)對象都有各自不同的特點。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點和服務(wù)對象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運行的首要工作。

標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個動態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運行時間的推移，物業(yè)服務(wù)對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運行標(biāo)準(zhǔn)的補充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)備運行管理的全過程。因此，設(shè)備運行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動態(tài)過程；"不變"，是通過完善標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)設(shè)備運行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運行的最佳狀態(tài)不變。2、

保障性措施。由于物業(yè)管理設(shè)備運行的連續(xù)性特點，各種保障性措施在物業(yè)設(shè)備運行管理中處于特別重要的地位，包括：1)

預(yù)防性測驗；2)

預(yù)防性檢修；3)

突發(fā)事件應(yīng)變方案；4)

巡檢、點檢、定檢。實現(xiàn)保障性措施的基礎(chǔ)是同樣是上面物業(yè)設(shè)備管理一段中強(qiáng)調(diào)的--------收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳，運行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運行參數(shù)，應(yīng)建立分析報表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。對于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點是巡檢和點檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。保障性驗制度是設(shè)備可靠運行的保障線。預(yù)防性試驗的對象是涉及安全、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于季節(jié)性運行，在運行季節(jié)不可停機(jī)的連續(xù)運行設(shè)備，在停運季節(jié)維保后，運行季節(jié)到來前，應(yīng)提前進(jìn)行試運行。樓宇自救設(shè)備