xx新居項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究報(bào)告書

第一章總論一、項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目名稱：XX新居2．性質(zhì)：新建3．建設(shè)地址及范圍項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于XX市XX區(qū)XX街號(hào)。其四至為：東至XX街，南至永新地產(chǎn)，西至朋程花園，北至遵義大廈。4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目總用地面積6935平方米，其中，總建設(shè)用地面積6935平方米。項(xiàng)目總建筑面積118350.56平方米，其中，一期工程（現(xiàn)康圣醫(yī)院建筑面積12000平方米，住宅建筑面積為3000平方米，工現(xiàn)已交付使用。），二期工程建筑總高度75米，建筑面積29000平方米（本可研報(bào)告主要針對(duì)二期工程而言）。5．可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3）國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；（5）《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。6、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。7、項(xiàng)目提出的理由①項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。XX房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。②項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用隨著XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使XX城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動(dòng)就業(yè)的需要。由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加XX市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。8．工程進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)周期為一年半，計(jì)劃2012年底完工。其中，2011年7月～2011年8月，完成項(xiàng)目前期工程和施工圖設(shè)計(jì)，2011年8月～2012年12月，完成項(xiàng)目土建、裝修、設(shè)備工程等。9、預(yù)期目標(biāo)XX新居項(xiàng)目擬在占地面積平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。10．項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1-1二期項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱技術(shù)指標(biāo)1總用地面積（平方米）69352總建筑面積（平方米）33000其中：地上29000地下40003總建筑高度（米）754建筑密度30.50%5綠化覆蓋率35.00%6停車數(shù)量（輛）200其中：地上100地下1009．投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資66736.6萬元，其中工程費(fèi)用40387.1萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用21745.3萬元，預(yù)備費(fèi)3106.6萬元，建設(shè)期利息1497.6萬元。項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位自籌7722.0萬元，利用房屋建筑銷售回款39014.6萬元，申請(qǐng)銀行貸款20000.0萬元。二、項(xiàng)目建設(shè)單位情況1．單位名稱：XX北泰地產(chǎn)開發(fā)有限公司2．成立時(shí)間：2011年3．注冊(cè)地址：XX市XX區(qū)4．注冊(cè)資本：1000萬元6．執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：7．企業(yè)類型：有限公司8．主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等9．經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。XX北泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有中工16、具有本科以上學(xué)歷的員工占52%，具有中、高級(jí)職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識(shí)、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了一套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具有團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景本項(xiàng)目一期于2000年開始建設(shè)，完成了一期工程開發(fā)建設(shè)，后因當(dāng)時(shí)寫字樓銷售形式不好，銷售價(jià)格偏低，連開發(fā)成本都收不回來，因此二期工程由于日照與消防等因素的影響，原有方案無法實(shí)現(xiàn)，二期工程一直沒有建設(shè)。經(jīng)過對(duì)原有規(guī)劃方案的調(diào)整，改變房屋使用性質(zhì)，再加上這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直走強(qiáng)，江產(chǎn)房屋銷售價(jià)格在3500元/平方米左右，本項(xiàng)目二期工程才有機(jī)會(huì)開始開發(fā)，由于項(xiàng)目二期工程建議書（代可行性研究報(bào)告）批復(fù)的有效期已過，同時(shí)項(xiàng)目控規(guī)進(jìn)行了新的調(diào)整，根據(jù)XX市發(fā)改委對(duì)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資質(zhì)的要求，XX市北泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托工程咨詢公司重新編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）有利于遵義路與XX街周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置本項(xiàng)目地塊南側(cè)為一期工程現(xiàn)康圣醫(yī)院，北側(cè)為遵義大廈，兩棟樓高度都為12層，只有本地塊現(xiàn)為低矮平方與一二層（非法建筑）小樓，地塊面臨XX街，為城市主要干道，其低矮破舊的環(huán)境與周邊大環(huán)境及不和協(xié)，地塊距遵義路盡有百米距離，東側(cè)為吉化醫(yī)學(xué)院，嚴(yán)重影響XX區(qū)的整體形象，利用現(xiàn)有用地建設(shè)商住樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化城市環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。本項(xiàng)目的建設(shè)可以使原地塊土地得到有效合理的利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，相應(yīng)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)可以帶動(dòng)周圍地區(qū)土地增值，促進(jìn)周圍地區(qū)的發(fā)展，有利于XX區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）進(jìn)一步滿足中低收入群體對(duì)本項(xiàng)目小戶型住宅的需求本項(xiàng)目地處XX化工醫(yī)院西側(cè)，交通十分便利，周邊醫(yī)院、商業(yè)醫(yī)院、商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施齊全，十幾萬元一套的小戶型住宅為中低住宅為中低收入群體帶來能買得起的房屋，將為給中低收入群體提供便利的生活條件。滿足中低收入群體的購房需求。（三）有利于改善地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市形象項(xiàng)目的出現(xiàn)調(diào)整了江北地區(qū)商務(wù)發(fā)展的框架，彌補(bǔ)了該區(qū)域商業(yè)消費(fèi)區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點(diǎn)、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，項(xiàng)目南北兩側(cè)各為12層小高層建筑，本項(xiàng)目建設(shè)為24層高層建筑，它將為XX區(qū)城市建筑再增添一個(gè)亮點(diǎn)。必將成為XX市西北區(qū)域具有標(biāo)志性意義的城市景觀建筑。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。

第三章市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)供需分析（一）市場(chǎng)供給2011年供地計(jì)劃—危舊房篇越秀棚戶區(qū)南區(qū)項(xiàng)目、北山舊城改造項(xiàng)目、琿春街改造項(xiàng)目（二期）、黃旗路南改造項(xiàng)目二期、XX大街工字樓改造項(xiàng)目、電力學(xué)院北改造項(xiàng)目、解放西路改造項(xiàng)目、長(zhǎng)春西路改造項(xiàng)目、西山三區(qū)（4號(hào)）改造項(xiàng)目、南山街東改造項(xiàng)目、新生街2號(hào)改造項(xiàng)目、林家溝改造項(xiàng)目、長(zhǎng)春路兩側(cè)改造項(xiàng)目（1、3、4、5號(hào)樓）、沿江工礦棚區(qū)項(xiàng)目、東廣場(chǎng)周邊地產(chǎn)項(xiàng)目、霧凇高架橋回遷區(qū)項(xiàng)目、華山路改造項(xiàng)目、江南公園西改造項(xiàng)目、秀水街北改造項(xiàng)目、、松北一區(qū)改造項(xiàng)目、原冰箱廠區(qū)域改造項(xiàng)目、近江胡同改造項(xiàng)目、解放西路西改造項(xiàng)目（吉東木業(yè)二期）、昆明街改造項(xiàng)目、豐滿移民小區(qū)項(xiàng)目（二期）、四川街兩側(cè)改造項(xiàng)目、鹿場(chǎng)街改造項(xiàng)目、中糧大廈改造項(xiàng)目、北極街改造項(xiàng)目、南部新城建設(shè)項(xiàng)目（一期）、東山區(qū)域改造項(xiàng)目（一期）、化工園土地集約利用項(xiàng)目（二期）、光華路改造項(xiàng)目、林蔭路改造項(xiàng)目、霧凇路南住宅區(qū)等共計(jì)37個(gè)項(xiàng)目。2011年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)計(jì)劃蓮由路北地塊、小碳素廠南側(cè)地塊、天瑞A區(qū)地塊、天瑞A區(qū)以西地塊、理想路北地塊、陽光國際購物中心、陽光國際購物中心、和平路與虹園街東南角地塊、望去由景地塊、一建公司地塊、火電俱樂部、高新市民回遷區(qū)二期、市榮升木業(yè)地塊、電務(wù)器材廠地塊、越秀北區(qū)、哈達(dá)彎區(qū)域整體搬遷改造項(xiàng)目、吉豐東路住宅項(xiàng)目、明陽大通專家公寓、XX區(qū)景秀嘉園二期、沈鐵·香謝里住宅小區(qū)、信德機(jī)電改造、XX市沈鐵·幸福里住宅小區(qū)、XX怡景桃源小區(qū)、寶嘉花園二期、吉紙住宅改造項(xiàng)目、醫(yī)藥學(xué)院南塊、豐滿街南地塊等共31個(gè)項(xiàng)目，占地277公頃。2011年度城區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在1340公頃。在2011年度供應(yīng)總量中，商服用地100公頃，工礦倉儲(chǔ)用地500公頃,住宅用地655公頃(其中廉租房用地11公頃)、棚戶區(qū)及危舊樓改造用地377公頃、普通商品房用地277公頃)，公共管理與公共服務(wù)用地70公頃，特殊用地5公頃?；仨?010年，新項(xiàng)目頻繁登場(chǎng)，供應(yīng)量上升明顯，尤其是今年下半年，供應(yīng)量連續(xù)上升，市場(chǎng)成交平穩(wěn)。2009年的市場(chǎng)火爆，很大程度上是在為2008年的低迷買單，而2010年才是真正意義上江城地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)正常發(fā)展的一年，土地市場(chǎng)的放量、供求的上升、房?jī)r(jià)的上漲，都是其具體表現(xiàn)，2011年，XX房地產(chǎn)仍將持續(xù)這種發(fā)展態(tài)勢(shì)。（二）市場(chǎng)需求地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，承載著更多責(zé)任和義務(wù)。在如今的地產(chǎn)行業(yè)，人們對(duì)居住元素的重視越發(fā)強(qiáng)烈。我個(gè)人看，城市周邊生態(tài)園區(qū)受到熱捧后，地產(chǎn)從業(yè)態(tài)形式上將縱向發(fā)展；下一階段，多元化的樓盤即匯聚中央，逐漸形成本土開發(fā)與外埠大品牌開發(fā)機(jī)構(gòu)會(huì)獵江城、商業(yè)紛戰(zhàn)割據(jù)的新格局。以東市商圈為例：東市商圈是引領(lǐng)XX市商業(yè)發(fā)展的核心商圈，日客流量近10萬，此處已形成規(guī)模的物業(yè)形態(tài)，包括總建筑面積30.96萬平方米的財(cái)富廣場(chǎng)及總建筑面積60萬平方米左右的XX·中京城。一系列元素豐富物業(yè)的出現(xiàn)讓這一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域呈現(xiàn)現(xiàn)百家爭(zhēng)鳴、紛繁復(fù)雜的博弈狀態(tài)。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一區(qū)域的新房投放量是整個(gè)地產(chǎn)史無前例的。此外，眾多商家的加盟、外埠地產(chǎn)商的大量進(jìn)入，為消費(fèi)者提供了更豐富的選擇，使得大盤不斷涌進(jìn)江城人民的視線，消費(fèi)者在此時(shí)擁有更多的自我選擇權(quán)，同時(shí)產(chǎn)生的對(duì)物業(yè)的硬性需求在制衡房?jī)r(jià)方面起到?jīng)Q定性作用，并進(jìn)一步催生了新型物業(yè)的出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的結(jié)果是加速XX市城市化進(jìn)程，拉近與一線城市的物業(yè)差距，推進(jìn)城市國際人的步伐。整個(gè)2011年的江城地產(chǎn)將延續(xù)2010年的迅猛態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。從2010年開始，萬科、綠地這些外地的地產(chǎn)業(yè)大品牌開發(fā)公司紛紛進(jìn)入XX市，對(duì)整個(gè)江城房地產(chǎn)行業(yè)而言，可以說喜憂參半。2011年也將有不少大盤匯聚XX市，在這樣的環(huán)境下，本土企業(yè)將快速成長(zhǎng)，江城樓市百花齊放的態(tài)勢(shì)將展現(xiàn)在市民眼前。大盤的進(jìn)入和開發(fā)可以為區(qū)域的未來發(fā)展注入新的活力，因?yàn)?，大盤在造城時(shí)，絕對(duì)不是地塊和體量大這么簡(jiǎn)單，而是從城市運(yùn)營和發(fā)展的角度出發(fā)，會(huì)全盤考慮服務(wù)設(shè)施。比如教育、金融、公交、商業(yè)甚至公園等休閑設(shè)施，因此，每一個(gè)大盤的啟動(dòng)，都將完善一片區(qū)域的配套設(shè)施。而且從規(guī)模上看，這些大盤在建成后還將起到輻射作用。居住人口的增加、高檔的配套設(shè)計(jì)，必然會(huì)對(duì)周邊產(chǎn)生輻射吸引力，對(duì)區(qū)域價(jià)值起到不可忽視的作用，從而帶動(dòng)周邊的企業(yè)共同發(fā)展。在業(yè)內(nèi)，這些大品牌往往都有很豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)理念，很多概念對(duì)江城來講的全新的。比如小區(qū)的景觀、配套、戶型設(shè)計(jì)等，大品牌中很多都有著自己的風(fēng)格和特色。對(duì)本土地產(chǎn)行業(yè)來講，也是一個(gè)學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)。借鑒外來大品牌的理念和經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合對(duì)城市、對(duì)市場(chǎng)的了解，把握本土企業(yè)優(yōu)勢(shì)，會(huì)使本土企業(yè)快速成長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)新的階段。另一方面，本土企業(yè)當(dāng)然也有憂慮，以目前來看，一線大品牌開發(fā)商進(jìn)入XX市的趨勢(shì)不會(huì)變，2011年會(huì)有更多的這些品牌的影子，這對(duì)本土企業(yè)有很大的壓力，這些大規(guī)模的項(xiàng)目，將會(huì)以更加具有優(yōu)勢(shì)的條件搶奪一部分客戶，這也會(huì)使2011年XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈。江北隨著化工園區(qū)占有西北部土地，使XX區(qū)西北部失去土地的農(nóng)民，大量涌入江北，低價(jià)們房屋需求旺盛。二、市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)近期對(duì)XX市一手樓盤信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，市區(qū)沿松花江一線房屋售價(jià)大多在5500～7000元/平方米左右，市中心區(qū)域房?jī)r(jià)在5000元/平方米左右，市中心區(qū)稍偏地區(qū)房?jī)r(jià)在5000元/平方米左右，國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的樓盤價(jià)格均遠(yuǎn)高于在地方房企業(yè)開的的樓盤的價(jià)格。豐滿區(qū)沿松花江一線房屋售價(jià)大多在6200～7500元/平方米左右，其精裝房?jī)r(jià)格最高的達(dá)9000元/平方米左右，其它地區(qū)房屋價(jià)格在5000元/平方米左右，市中心區(qū)稍偏地區(qū)房?jī)r(jià)在5000元/平方米左右。江北沿松花江一線房屋售價(jià)大多在4500～5000元/平方米左右，其它地區(qū)房屋價(jià)格在3500元/平方米左右，市中心區(qū)稍偏地區(qū)房?jī)r(jià)在3000元/平方米左右。與本項(xiàng)目相近的江北區(qū)域性房屋價(jià)格在3500元/平方米左右。三、銷售預(yù)測(cè)（一）項(xiàng)目定位項(xiàng)目的主要客戶群將以低端客戶群體為主體，充分考慮XX區(qū)西北部失去土地的農(nóng)民消費(fèi)群體的需求。本項(xiàng)目商品住宅與商業(yè)店鋪以出售為主，商業(yè)店鋪出租為輻的原則定位。（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析目前與本項(xiàng)目存在有競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的樓盤主要有，遵義西路北側(cè)，江機(jī)石正門西側(cè)項(xiàng)目，珠州街東側(cè)地塊項(xiàng)目。此兩項(xiàng)目與本項(xiàng)目相距400～600米左右，江機(jī)廠正門西側(cè)項(xiàng)目，由于其占地面積小，開發(fā)面積只有2～3萬平方米，其規(guī)模沒有優(yōu)勢(shì)，由于其地處遵義西路的西面，交通極其不便，周圍500米范圍商圈沒有形成，生活不便。地處珠州街東側(cè)項(xiàng)目占地在70000平方米左右，可形成一個(gè)完整的社區(qū)環(huán)境，在小區(qū)品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)上有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，在交通方面，小區(qū)最近處距站點(diǎn)也有400米遠(yuǎn)，其中區(qū)部位距站點(diǎn)有近1000米的距離，項(xiàng)目周邊配套服務(wù)設(shè)施，距離較遠(yuǎn)，周邊有1000米范圍商圈。本項(xiàng)目與上述兩項(xiàng)目之間對(duì)比，本項(xiàng)目樓前就是交通站點(diǎn)，周邊200米范圍內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施齊全，有較大優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目占地較小，沒有相應(yīng)的景觀環(huán)境，物業(yè)服務(wù)上沒有優(yōu)勢(shì)。三個(gè)項(xiàng)目本年度相續(xù)開工建設(shè)，存在相互間的競(jìng)爭(zhēng)，要改變這種狀況，只有在產(chǎn)品上下工夫，開發(fā)不同類型的產(chǎn)品，以所處位置，產(chǎn)品的獨(dú)特性，單套住宅購買壓力小等優(yōu)勢(shì)同上述兩項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。（三）區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所處位置處于江北地區(qū)的商業(yè)中心區(qū)的副中心區(qū)域，距江北百貨大樓商業(yè)區(qū)域400米左右，地塊周邊正在形成化工醫(yī)院為中心的新商業(yè)中心，這里去集各種商業(yè)設(shè)施，如醫(yī)院、中、小型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、飯店、賓館、銀行、郵政等設(shè)施，地理位置十分優(yōu)越。（四）交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目東臨XX街，北臨遵義路，此兩條主路為XX市城市主要干道，也是江北對(duì)外主要交通通道，公交線路四能八達(dá)，產(chǎn)通非?？旖荼憷?。（五）銷售預(yù)測(cè)XX區(qū)由于工業(yè)產(chǎn)品密集，環(huán)境質(zhì)量較差，房屋銷售價(jià)格與市內(nèi)樓盤相比，價(jià)格較低，很適合中低收入群體的需求，因此江北地區(qū)房屋市場(chǎng)一直以中低收入群體為主，價(jià)格低需求大，是江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。再加上由于化工園區(qū)占地而影響到的農(nóng)民，急需在江北購置房產(chǎn)，這兩年江北的開發(fā)項(xiàng)目少之又少，需求產(chǎn)生大量積壓，雖然今年開發(fā)項(xiàng)目開工較多，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入群體的需求。綜上所述，本項(xiàng)目具有需求潛力，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，依托項(xiàng)目所處位置優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)銷售前景廣闊，住宅售價(jià)初步確定為3500元/平方米基本合理。第四章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件一、選址情況（一）地址及地理位置項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于XX市XX區(qū)XX街。其四至為：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于XX市XX區(qū)XX街號(hào)。其四至為：東至XX街，南至永新地產(chǎn)，西至朋程花園，北至遵義大廈。項(xiàng)目總用地面積6935平方米。（二）土地權(quán)屬及占地面積根據(jù)XX市國有土地使用權(quán)出讓合同，XX市北泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已辦議出讓方式獲得XX開發(fā)大廈（宗地6935平方米）的使用權(quán)。該用地毛地價(jià)款XX市北泰房地產(chǎn)公司已于2011年5月補(bǔ)繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和居住。（三）用地現(xiàn)狀目前，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，只有北側(cè)有2006年臨時(shí)建設(shè)二層小樓，一層為車庫，二層為辦公用房，其它均為空地。北側(cè)有2006年臨時(shí)建設(shè)二層小樓，由于沒有任何開發(fā)手續(xù)且又占有XX市北奉送房地開發(fā)有限公司土地，屬違法建筑，現(xiàn)正落實(shí)拆遷事宜。二、建設(shè)條件（一）地勢(shì)地貌XX市地處東北腹地長(zhǎng)白由脈，向松嫩平原過渡地帶的松花江畔，三面臨水、四周環(huán)山。東經(jīng)125°40′E～127°56′E，北緯42°31′N～44°40′N。地貌特征；XX市有“遠(yuǎn)迎長(zhǎng)白，近繞松花”的形勢(shì)。由于不同時(shí)期的大地構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，以及江河的侵蝕、剝蝕和堆積，形成了中山山區(qū)低山丘陵峽谷湖泊區(qū)河谷平原區(qū)的地貌，地勢(shì)由東南向西北逐漸降低的地理景觀。本地塊XX區(qū)地勢(shì)平整海拔185米左右。（二）水文地質(zhì)XX市資源豐富，物產(chǎn)豐饒。土地、水利、礦產(chǎn)、森林、野生動(dòng)植物資源均高于全國平均水平，特別是水利資源蘊(yùn)藏量較大，是全國平均水平的1.8倍，是全國少有的不缺水城市之一。XX市地下水，符合國家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。本項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對(duì)周邊水文地質(zhì)的要求。工程所在地區(qū)抗震防烈度為7度，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為0.2g和0.35g。（三）氣候XX市的氣候?qū)儆跍貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明。春季干旱少雨，夏季溫?zé)岫嘤?，秋季涼爽多晴，冬季寒冷多雪。受地形影響氣溫由南向北逐漸降低。年平均氣溫3.9℃，一月平均氣溫最低，一般在零下18℃～20℃；七月平均氣溫最高，一般在21℃～23℃。全年平均降水量650～750毫米，全年日照時(shí)數(shù)一般在2300～2500小時(shí)。特殊的氣候環(huán)境使XX市形成了夏季是避暑度假勝地，冬季是冰雪旅游樂園的自然環(huán)境。（四）市政條件1．雨污水XX開發(fā)大廈污水向東排入XX街路觀狀污水管線。小區(qū)雨水向東排入XX街觀狀雨水管。2．上水本項(xiàng)目南側(cè)一期工程已預(yù)留DN200管線與遵義路敷設(shè)DN400上水管線相接。3．電力本項(xiàng)目東側(cè)13米為城市供電線路，本項(xiàng)目可直接從城市供電線路上引入。4．燃?xì)獗卷?xiàng)目東側(cè)化工醫(yī)院內(nèi)設(shè)有中壓燃?xì)夤芫€，穿過XX路可引入項(xiàng)目。5．電信本項(xiàng)目周邊有電信、聯(lián)通、鐵通、吉化等多條通信線路，均可接入本項(xiàng)目。（五）交通條件項(xiàng)目緊鄰化工醫(yī)院、國營飯店，周邊有多條公交線路，交通十分便利。第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模（一）建筑規(guī)劃建筑物地上控制規(guī)模為29000平方米，高度不超過75米。（二）建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積33000平方米，其中地上總建筑面積29000平方米，地下總建筑面積4000平方米。二、規(guī)劃建設(shè)方案（一）設(shè)計(jì)要求本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃要求，將建設(shè)限高在75米的高層建筑，由于地處江北商業(yè)圈，其商業(yè)設(shè)施是必不可少的，因此本項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求為24層高層建筑，一、二層為商業(yè)建筑。由于地塊周邊已有朋程花園小區(qū)與遵義大廈等建筑，本項(xiàng)目建筑要滿足周邊建筑的日照、衛(wèi)生間距與消防的要求。將建筑的性質(zhì)定義為居住與商業(yè)綜合體。（二）停車設(shè)計(jì)在建筑總平面設(shè)計(jì)中特別引進(jìn)了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機(jī)動(dòng)坡道到達(dá)地下一層車庫，并通過車庫層的門廳直達(dá)所需樓層。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。（三）建筑節(jié)能設(shè)計(jì)項(xiàng)目完全按建筑節(jié)能規(guī)范的技術(shù)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要服從于整體建筑的設(shè)計(jì)概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟(jì)合理，施工方便。本工程地下室一層，地上主樓二十四層，裙房一一二層?；局W(wǎng)為8400×8400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理。1．工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本工程所在地區(qū)抗震防烈度為7度，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為0.2g和0.35g。建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為50年；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)；風(fēng)荷載和雪荷載按50年一遇。2．梁、板、校本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機(jī)電專業(yè)布置方便、施工簡(jiǎn)單快捷的優(yōu)點(diǎn)；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過對(duì)結(jié)構(gòu)的處理進(jìn)行控制以滿足建筑需要。3．基礎(chǔ)基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對(duì)結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)合理。對(duì)于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會(huì)存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟(jì)，這不僅與當(dāng)?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運(yùn)輸情況綜合確定。4．特殊部位的處理對(duì)于本工程這樣一個(gè)功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計(jì)更加完善。對(duì)于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同的塔，須解決兩端變形不一致結(jié)結(jié)構(gòu)有影響，擬通過對(duì)支座的特殊處理解決。對(duì)于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對(duì)提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。三、技術(shù)指標(biāo)表5-1項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱技術(shù)指標(biāo)1總用地面積（平方米）69352總建筑面積（平方米）33000其中：地上29000地下40003總建筑高度（米）754建筑密度30.50%5綠化覆蓋率35.00%6停車數(shù)量（輛）200其中：地上100地下100四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施（一）給水排水設(shè)計(jì)1．給水設(shè)計(jì)1）本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給2）用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為1550m3/d，生活熱水負(fù)荷為2700Kw。3）給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)豎向分為三個(gè)區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下一層至地上六層，由市政管網(wǎng)直供。中區(qū)系統(tǒng)為六層至十一層，由地下生活不池—變頻給水裝置聯(lián)合供水。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至二十四層，采用地下生活水池—唆頻給水裝置聯(lián)合供水。4）消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計(jì)包括消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)；室內(nèi)消火栓用水量40升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)（中危險(xiǎn)級(jí)U級(jí)）用水量22升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)；水噴霧滅火系統(tǒng)（發(fā)電機(jī)組）噴霧強(qiáng)度20升/分鐘·平方米，持續(xù)噴霧時(shí)間1小時(shí)，噴頭工作壓力不小于0.35Mpa。全樓設(shè)置獨(dú)立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。地下消防貯水池最不利于消防用水量計(jì)算確定。室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。室消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過0.8Mpa的原則分為高低兩區(qū)。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。高區(qū)消炎栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為一個(gè)壓力分區(qū)。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池—消防主泵。高位消防水箱組成。為保證最不利點(diǎn)處噴頭的工作壓力。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。發(fā)電機(jī)房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池—水噴霧泵—高位消防水箱組成，采用自動(dòng)控制、手動(dòng)控制與應(yīng)急操作三種方式控制雨淋閥。5）熱水系統(tǒng)本工程為辦公、餐廳、廚娛樂、會(huì)所等用房提供生活熱水。生活熱水熱源由市政網(wǎng)供給，經(jīng)熱交換器與一次水熱交換后，供應(yīng)60℃熱水。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。2．排水設(shè)計(jì)排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。屋面雨水采用內(nèi)排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。室外場(chǎng)地雨水采用雨水口匯集排至室外雨水管水管網(wǎng)。污水排水總量約為800m3/s。屋面雨水設(shè)計(jì)量重現(xiàn)期按5年，降雨歷時(shí)5分鐘的降雨強(qiáng)度設(shè)計(jì)。室外場(chǎng)地設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年。雨水量約為800L/S。3．冷熱水計(jì)量每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。商業(yè)娛樂用水，廚房用水等按使用單元設(shè)分表。（二）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)1．本工程設(shè)樓宇自動(dòng)化（BAS）管理系統(tǒng)，熱力，制冷設(shè)備和其他空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)納入樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)。設(shè)備、自控制閥均要求就地手動(dòng)和控制室自動(dòng)控制。風(fēng)機(jī)盤管室溫控制；新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)溫濕度控制，辦公各層機(jī)房空調(diào)箱與新風(fēng)出口聯(lián)鎖控制，新風(fēng)空調(diào)箱風(fēng)機(jī)變頻控制；定風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開度，過濾器阻力報(bào)警；變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開度及風(fēng)機(jī)變頻控制，過濾器阻力報(bào)幕，送風(fēng)量控制；冷水機(jī)組隨負(fù)荷進(jìn)行運(yùn)行臺(tái)數(shù)控制；水泵臺(tái)數(shù)和變頻控制。2．通風(fēng)系統(tǒng)簡(jiǎn)述地下車庫通風(fēng)系統(tǒng)采用噴射導(dǎo)流通風(fēng)方式。地下車庫排風(fēng)冬季由新風(fēng)機(jī)組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機(jī)排出室外。廚房排風(fēng)分為灶具排風(fēng)和全面通風(fēng)系統(tǒng)兩部分，補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)也相應(yīng)設(shè)置，全面通風(fēng)補(bǔ)風(fēng)，夏季去濕冷卻，冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風(fēng)補(bǔ)風(fēng)僅冬季加熱送至排煙罩。廚房灶具排煙系統(tǒng)，先經(jīng)排煙罩處理，達(dá)到環(huán)保要求，再由外置電機(jī)低噪聲柜式離心風(fēng)機(jī)排入大氣。地下設(shè)備機(jī)房等房間，新風(fēng)按需求加熱冷卻送至室內(nèi)，由排風(fēng)機(jī)排出余熱和廢氣，變電室新風(fēng)冷卻處理后送至室內(nèi)排除變壓器散熱，并由排風(fēng)機(jī)排出，發(fā)電機(jī)房的廢氣由排風(fēng)機(jī)通過直通室外的排風(fēng)豎并排出。柴油發(fā)電機(jī)的排煙管滿足排放標(biāo)準(zhǔn)后排入室外，并高消聲裝置。衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。3．防煙、排煙系統(tǒng)1）防煙系統(tǒng)不具備自燃排煙條件的樓梯間，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，樓梯間采用自垂百葉送風(fēng)口，前室采用常閉正壓送風(fēng)口。2）排煙系統(tǒng)長(zhǎng)度超過20米的內(nèi)走道設(shè)排煙系統(tǒng)。面積超過100平方米的地上房間（無窗或固定窗房間）設(shè)排煙系統(tǒng)。面積超過50平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。地下車庫設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，排煙與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合用。地下變配電室設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。所有排煙口按防煙分區(qū)設(shè)置，設(shè)置在房間上部，排煙口距該防煙分區(qū)最遠(yuǎn)點(diǎn)的距離不于30米。排煙口（或排煙閥）設(shè)手動(dòng)和自動(dòng)開啟裝置，由消防控制室控制（或與防災(zāi)系統(tǒng)聯(lián)控）并與排煙內(nèi)機(jī)聯(lián)鎖。（三）電氣專業(yè)1．強(qiáng)電部分（1）設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)國家現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，并參考國際標(biāo)準(zhǔn)及各相關(guān)工藝對(duì)電氣專業(yè)的要求設(shè)計(jì)。（2）供電負(fù)荷等級(jí)消防控制室、通訊機(jī)房（交換機(jī)房）、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、計(jì)算機(jī)房、電視機(jī)房、監(jiān)控室、變配電室、發(fā)電機(jī)房、配電間等的電力和事故照明，以及建筑所有安防消防設(shè)備、特定場(chǎng)所的應(yīng)急照明用電為一級(jí)負(fù)荷，其余為二級(jí)負(fù)荷或三級(jí)負(fù)荷。其中一級(jí)負(fù)荷涉及計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負(fù)荷。（3）負(fù)荷估算變壓器總裝機(jī)容量為12000kVA。其中，地下室及公建部分按90VA/m2計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為9600kVA(6×1600kVA)；會(huì)所按125VA/m2計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為800kVA(2×400kVA)；還建部分按95VA/m2計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為1600kVA(2×800kVA)。（4）供電電源按業(yè)主管理及產(chǎn)權(quán)情況，可按兩個(gè)高壓用戶申請(qǐng)電源。擬由市電引來雙路10kV獨(dú)立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室，上述三部分分設(shè)。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負(fù)荷的供電可靠性，需設(shè)置2臺(tái)1000kW的柴油發(fā)電機(jī)組，并機(jī)運(yùn)行。各弱電系統(tǒng)系統(tǒng)涉及計(jì)算機(jī)和控制的電源設(shè)備需配置UPS；應(yīng)急照明需配置EPS，集中或分散式供電。（5）供配電系統(tǒng)雙路10kV電源同時(shí)供電，章母線分段運(yùn)行，母線之間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，雙電源互為備用。變電所低壓?jiǎn)文妇€分段運(yùn)行，聯(lián)結(jié)開關(guān)可自動(dòng)、手動(dòng)轉(zhuǎn)換，對(duì)于一級(jí)負(fù)荷及特別重要負(fù)荷除兩路市電同時(shí)供電外，由柴油發(fā)電機(jī)和UPS作為后備電源，末端互投切換。對(duì)于重要設(shè)備負(fù)荷采用放射式供電方式，一般負(fù)荷則采用放射式和樹干工相結(jié)合的供電方式。（6）設(shè)備選型及特殊電氣要求設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時(shí)做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。同時(shí)，考慮設(shè)備的EMC及噪聲干擾問題。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設(shè)備。（7）防雷與安全保護(hù)接地：建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。高低壓配電設(shè)備均按國際防雷規(guī)范設(shè)避雷器，全面采用整體防雷新概念，主要電氣設(shè)備、信息系統(tǒng)供電回路及信號(hào)回路設(shè)置防雷擊感應(yīng)電磁脈沖裝置SPD。所有電氣設(shè)備、安全保護(hù)（低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN名系統(tǒng)）及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于1歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應(yīng)效應(yīng)，改進(jìn)電磁環(huán)境。（8）照明根據(jù)特定場(chǎng)所工藝要求及國家相關(guān)規(guī)范，確定各種機(jī)房、會(huì)所、商場(chǎng)、辦公用房等的照明光源的顯色指數(shù)、色溫光效及照度標(biāo)準(zhǔn)，分別采用氣體放電燈、白熾燈、熒光燈、節(jié)能燈等，在滿足功能需求的前提下，盡可能多采用國家標(biāo)準(zhǔn)推廣的綠色節(jié)能型光源燈具。建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實(shí)現(xiàn)夜景照明。同時(shí)，在建筑重要機(jī)房及公共場(chǎng)所設(shè)置應(yīng)急照明、疏散指示燈，由兩路市電、柴油發(fā)電機(jī)（或局部UPS）供電。此外，采用先進(jìn)的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動(dòng)燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場(chǎng)所由燈控集中管理。（9）航空障礙燈根據(jù)規(guī)范要求，對(duì)建筑高度超過45米以上建筑頂部宜設(shè)置中光強(qiáng)的航空障礙燈。2．弱電部分弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進(jìn)性（成熟性）、開放性（標(biāo)準(zhǔn)化及可擴(kuò)展性）、安全性、服務(wù)需求及功能統(tǒng)一性等設(shè)計(jì)原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國際標(biāo)準(zhǔn)，從適用和管理的目標(biāo)出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)（含InterneVIntranet）、樓字管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺(tái)，以滿足業(yè)主對(duì)建筑物高標(biāo)準(zhǔn)智能化的需求。其中涉及LAN、交換等由專業(yè)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)安裝，弱電專業(yè)配合進(jìn)行管線預(yù)留。（1）通信網(wǎng)絡(luò)原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入/出，通過PSTN（公用電話交換網(wǎng)）、DDN（數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)）、PSPDN（X.25分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng)）等，采用燈M、FR（幀中繼）、[SDN、ADSL等方式，使用用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)通信服務(wù)]。不考慮設(shè)用戶數(shù)字程控交換機(jī)，待報(bào)電信局批準(zhǔn)。全部通過電信局通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對(duì)個(gè)人移動(dòng)通信系統(tǒng)、舊DN接入、可視電話、IP電話路由等的支持。項(xiàng)目預(yù)估初裝電話3000門，遠(yuǎn)期5000門。同時(shí)，為便于國內(nèi)國際學(xué)術(shù)文化交流活動(dòng)的開展，可設(shè)會(huì)議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會(huì)議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊DN綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及Internet網(wǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部或外部的會(huì)議系統(tǒng)的組織與管理。項(xiàng)目設(shè)微小區(qū)域無線對(duì)講尋呼系統(tǒng)，可用于調(diào)度管理。同時(shí)，設(shè)無線手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無“盲區(qū)”。此外，視業(yè)主需要設(shè)置衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，以提高通信能力。（2）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。實(shí)現(xiàn)自主輕松的辦公自動(dòng)化環(huán)境。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)與Internet互聯(lián)，確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。（3）有線電視網(wǎng)絡(luò)將建筑物內(nèi)的建筑設(shè)備管理與控制子系統(tǒng)進(jìn)行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)納入BMS系統(tǒng)進(jìn)行二次監(jiān)視，實(shí)現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體人強(qiáng)馬壯。建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運(yùn)行。IC卡管理系統(tǒng)增大采用IC卡的使用范圍。擴(kuò)及到身份識(shí)別、內(nèi)部消費(fèi)、門禁等，以便達(dá)到真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)。（5）消防系統(tǒng)按規(guī)范設(shè)置水災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。消防中心設(shè)在首層。特定場(chǎng)所采用特殊型式的報(bào)警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、高大空間可采用空氣采樣報(bào)警器。重要線路敷設(shè)通道采用纜線型感溫探測(cè)器。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷提供。（6）安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則：安防系統(tǒng)在合理加強(qiáng)管理基礎(chǔ)上，以防盜報(bào)警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報(bào)警探測(cè)技術(shù)和計(jì)算機(jī)控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個(gè)系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。安防系統(tǒng)功能及組成：報(bào)警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測(cè)器以紅外探測(cè)器為主，根據(jù)需要配以超聲波和脈動(dòng)探測(cè)器，組成交叉入侵探測(cè)系統(tǒng)、并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識(shí)別等技術(shù)實(shí)現(xiàn)門禁管理。輔助照明系統(tǒng)為現(xiàn)場(chǎng)視頻提供必要的支持條件。同時(shí)，采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)；提供輔助的人工檢查巡羅管理的技術(shù)支持。電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)；重要的大信息容量的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視和取證手段，及重要的歷史記錄。聲音復(fù)核系統(tǒng)：作為重要的但又是低成本的確認(rèn)“險(xiǎn)情報(bào)警”與“誤報(bào)警”的輔助識(shí)別手段。安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報(bào)警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道現(xiàn)入口、重要機(jī)房建立有線對(duì)講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。安全供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。（7）綜合布線系統(tǒng)：建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺(tái)，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。同時(shí)，物理通道采用光纜、同軸電線和對(duì)絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號(hào)傳輸。

第六章交通影響分析一、環(huán)境影響分析（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目周圍主要是住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物。（二）環(huán)境保護(hù)措施1．大氣污染治理項(xiàng)目地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按6次/h換氣計(jì)算，送風(fēng)量按5次/h換氣量計(jì)算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。2．噪聲污染治理項(xiàng)目噪音主要產(chǎn)生于制冷機(jī)組、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機(jī)、水泵和冷卻塔等。為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨(dú)房間內(nèi)，對(duì)其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。為了減少負(fù)荷振動(dòng)，設(shè)計(jì)中對(duì)冷卻機(jī)組、風(fēng)機(jī)和水泵基礎(chǔ)采取減振、隔振措施。3．水污染治理項(xiàng)目各衛(wèi)生間的糞便經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。4．固體廢棄物治理項(xiàng)目生活垃圾、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物，設(shè)專人負(fù)責(zé)集中到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運(yùn)走處理。（三）環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目性質(zhì)為居住與商用，故不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。

第七章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師一名、財(cái)務(wù)總監(jiān)一名及八個(gè)部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。行政辦公室負(fù)責(zé)公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目前期開發(fā)，與政府相關(guān)關(guān)門進(jìn)行接洽，完成所有項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)入各類證、照的辦理工作；工程部負(fù)責(zé)工程進(jìn)度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、銷售、策劃及客戶關(guān)系維護(hù)；財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理、融資等工作；預(yù)算合約部負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)、概算、工程進(jìn)度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負(fù)責(zé)統(tǒng)一采購項(xiàng)目所需種類設(shè)備。各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會(huì)公開招聘。公司的組織機(jī)械圖如下：二、工程建設(shè)進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)周期為一年半，計(jì)劃2012年完工。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度具體安排如下表所示：

第八章投資估算、資金籌措根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目總占地面積6935平方米，總建筑面積33000平方米，其中地上建筑面積29000平方米，地下建筑面積4000萬平方米。投資估算主要為滿足建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。一、投資估算（一）編制范圍1．工程費(fèi)用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、室外工程費(fèi)用等。其中，設(shè)備費(fèi)用包括給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程；室外工程包括室管線、室外照明、道路及廣場(chǎng)、綠化等。2．工程建設(shè)其他費(fèi)用：主要包括土地取得費(fèi)用、建設(shè)基金、工程建設(shè)前期費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、其他費(fèi)用等。3．預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。4．建設(shè)期貸款利息。（二）編制依據(jù)估算依據(jù)本報(bào)告提出來的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)XX市近期工程造價(jià)水平，采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。同時(shí)參照：1．XX市建設(shè)工程概算定額（2009版）；2．XX市現(xiàn)行其他有關(guān)造價(jià)文件3．XX市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4．XX市近期的材料及設(shè)備價(jià)格信息（三）投資估算銷售收入與稅收統(tǒng)計(jì)表銷售收入與稅收統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目銷售面積（m2）銷售價(jià)格（元）銷售收入（萬元）備注門市房1755120002106商業(yè)300040001200停車位70100000700車庫28150000420公寓2117035007409.5住08洋房5354000214小計(jì)280864069.3515299058項(xiàng)目計(jì)算指標(biāo)計(jì)算依據(jù)稅款備注營業(yè)稅5%12599.58630以銷售收入為依據(jù)教育費(fèi)附加2%63013以營業(yè)稅為依據(jù)城市建設(shè)維護(hù)稅7%63044以營業(yè)稅為依據(jù)印花稅0.0005%12599.586以營業(yè)收入為依據(jù)土地增值稅3%12599.58378以銷售收入為依據(jù)小計(jì)10710項(xiàng)目計(jì)算指標(biāo)計(jì)算依據(jù)費(fèi)用備注銷售代理費(fèi)1%12599.58126以銷售收入為依據(jù)開發(fā)成本9170項(xiàng)目總成本10367項(xiàng)目毛利潤12599.58103672233

建設(shè)投資估算表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)單位數(shù)量收費(fèi)金額樓面單價(jià)備注一土地費(fèi)51含地上物補(bǔ)償1土地出讓金4類300國土局7000210000062.54按征地總額的4%2征地管理費(fèi)4%2100000840002.501.5元/m23用地管理費(fèi)1.5400060000.18購地款4地上物拆遷補(bǔ)償165000006500000219.74原有建筑拆遷二層小樓，實(shí)際1500平方米，車庫20個(gè)，飯館168平方米，賓館購房款30萬元；沒有手續(xù)，土地為我方土地，只有80平方米是原朋程土地，本項(xiàng)目可不占用。5地上物拆遷補(bǔ)償145000004500000152.136其他11300000130000043.95二項(xiàng)目前期費(fèi)用4621616137.631基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120財(cái)政局295803549600105.71按建筑面積計(jì)算2招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)0.001招標(biāo)公司5376920053769.21.60按建筑面積計(jì)算3建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)定1環(huán)保局29580295800.88按建筑面積計(jì)算4土地測(cè)繪費(fèi)用47000280000.83按圖幅計(jì)算5規(guī)劃測(cè)量費(fèi)1700070000.21按圖幅計(jì)算6墻改費(fèi)8295802366407.05按建筑面積計(jì)算79城鎮(zhèn)公共消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)4295801183203.52按建筑面積計(jì)算10工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2.700053769200145176.84.32按工程造價(jià)的2.7計(jì)算11工程監(jiān)理費(fèi)10330003300009.83按建筑面積計(jì)算12環(huán)境影響評(píng)價(jià)評(píng)估費(fèi)129580295800.88按建筑面積計(jì)算13環(huán)境噪聲超標(biāo)費(fèi)0.529580147900.44按建筑面積計(jì)算14防洪保安費(fèi)0.529580147900.44按建筑面積計(jì)算15新建商品房交易手續(xù)費(fèi)1.529580443701.32按建筑面積計(jì)算16防雷設(shè)施檢測(cè)費(fèi)10002200000.60按單項(xiàng)計(jì)算三規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用567411.416.901勘察設(shè)施費(fèi)3.9829580117728.43.51按建筑面積計(jì)算2勘察費(fèi)229580591601.76按建筑面積計(jì)算3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1.8529580547231.63按建筑面積計(jì)算4建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)103358033580010.00按建筑面積計(jì)算四1．建安工程費(fèi)用33580537692001601.231建安工程造價(jià)160021170338720001008.70按建筑面積計(jì)算2建安工程造價(jià)（住宅）10001528152800045.503建安工程造價(jià)（別墅）12001605192600057.364地下停車場(chǎng)200040008000000238.245建安工程造價(jià)（商業(yè)160052778443200251.44五小區(qū)配套工程費(fèi)用5668000168.791熱力設(shè)施配套費(fèi)5033580167900050.00供熱外線2外網(wǎng)管線碰頭費(fèi)用5033580167900050.00與城市主真干網(wǎng)絡(luò)較近3供電外線7033000231000068.79按單項(xiàng)計(jì)算六道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用3358000100.001道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用100335803358000100.000三個(gè)區(qū)域七1．管理費(fèi)用3%16130761管理費(fèi)用53769200161307648.04按工程造價(jià)的3%計(jì)算八利息6000000178.681融資成本20%300000006000000178.68按融資1000萬元計(jì)算九合計(jì)900873032682.77一至八項(xiàng)之和十不可預(yù)見費(fèi)用161307648.041不可預(yù)見費(fèi)用3%5376920016130764804按建設(shè)工程費(fèi)用的3%計(jì)算十一項(xiàng)目總投資917003792730.80（四）建設(shè)投資估算經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資9170萬元，其中工程費(fèi)用5377萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用3793萬元。具體工程項(xiàng)目建設(shè)投資見上表所示。二、投資計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)總投資為9170萬元，建設(shè)期為一年半，各年的建設(shè)內(nèi)容詳見第七章“建設(shè)進(jìn)度安排”。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)2011年投資4000萬元，2012年投資5170萬元。三、資金籌措方案本項(xiàng)目總投資9170萬元，其中，項(xiàng)目單位自籌3000萬元，利用房屋建筑銷售回款5170萬元，申請(qǐng)銀行貸款1000萬元。

第九章結(jié)論和建議財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參照國家計(jì)委、建設(shè)部分布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問題說明1．項(xiàng)目初步擬定計(jì)算期共計(jì)1年半。2．以當(dāng)前的社會(huì)和市場(chǎng)狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會(huì)條件的顯著變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營的影響。3．銀行貸款利率取一至三年期限銀行貸款利率5.76%。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的前提，直接影響分析的結(jié)論。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的基本原則是實(shí)事求是和穩(wěn)妥可靠。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括經(jīng)營項(xiàng)目、經(jīng)營規(guī)模及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率等。（一）經(jīng)濟(jì)收入根據(jù)項(xiàng)目單位意見，未來商業(yè)建筑和寫字樓建筑將采取出售的方式進(jìn)行，以便于盡快收回建設(shè)投資。項(xiàng)目的經(jīng)營收入見銷售收入與稅收統(tǒng)計(jì)表。（二）稅（費(fèi)）率進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)需計(jì)算的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅等到。1）營業(yè)稅：以年銷售收放為稅基，根據(jù)國家規(guī)定稅率為5%；2）城市維護(hù)建設(shè)稅：以營業(yè)稅為稅基，稅率取7%；3）教育費(fèi)附加：以營業(yè)稅為費(fèi)基，費(fèi)率取3%；（三）項(xiàng)目計(jì)算期按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，建設(shè)期第1年即對(duì)商業(yè)建筑進(jìn)行預(yù)算，銷售期1年。因此，項(xiàng)目計(jì)算期共2年。（四）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的基本要求，也用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。

第十章結(jié)論和建議一、結(jié)論1．本項(xiàng)目的建設(shè)有利于XX區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置，進(jìn)一步滿足中低收入群體對(duì)項(xiàng)目的需求，有利于改善地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市形象，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。2．項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在XX街，占地面積6935平方米。3．項(xiàng)目總建設(shè)用地面積6935平方米，總建筑面積33000平方米，其中，地上29000平方米，地下4000平方米，工程建筑總高度75米。4．本項(xiàng)目建設(shè)周期為一年半，計(jì)劃2012年完工。5．項(xiàng)目總投資9170萬元。6．項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營的過程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，按目前測(cè)算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。二、建議1．項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)，落實(shí)劇了房屋和單位企業(yè)拆遷方案。2．建議項(xiàng)目建設(shè)單位加大融資方案，盡快落實(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)資金。目錄第一章總論 -1-1.1項(xiàng)目概況 -1-1.1.1項(xiàng)目名稱 -1-1.1.2項(xiàng)目業(yè)主單位 -1-1.1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) -1-1.1.4建設(shè)內(nèi)容 -1-1.1.5建設(shè)工期 -1-1.1.6項(xiàng)目投資估算及資金來源 -1-1.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)及范圍 -2-1.2.1可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) -2-1.2.2可行性研究報(bào)告編制的范圍 -2-1.3項(xiàng)目背景及提出理由 -3-1.4建議 -4-第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 -5-2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 -5-2.1.1國家十分重視特殊教育 -5-2.1.2xx縣十分重視特殊教育發(fā)展 -5-2.1.3三殘”兒童入學(xué)業(yè)率有待提高 -6-2.1.4項(xiàng)目業(yè)主方簡(jiǎn)介 -6-2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 -7-2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是國家中西部地區(qū)特殊教育學(xué)校建設(shè)規(guī)劃的重要組成部分 -7-2.2.2現(xiàn)有的特殊教育資源不能滿足實(shí)際需要 -8-2.2.3項(xiàng)目建設(shè)是改善特殊教育硬件設(shè)施的需要 -8-第三章建設(shè)地址及建設(shè)條件 -10-3.1項(xiàng)目建設(shè)地址 -10-3.2項(xiàng)目建設(shè)條件 -10-3.2.1區(qū)位條件 -10-3.2.2自然條件 -10-3.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 -11-3.2.4交通運(yùn)輸條件 -12-3.2.5項(xiàng)目建設(shè)地的條件 -12-第四章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 -14-4.1建設(shè)依據(jù) -14-4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 -14-第五章主要工程技術(shù)方案 -15-5.1建筑設(shè)計(jì) -15-5.1.1工程概況 -15-5.1.2設(shè)計(jì)依據(jù) -15-5.1.3總平面設(shè)計(jì) -15-5.1.4功能布局 -16-5.1.5無障礙設(shè)計(jì) -17-5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) -17-5.3電氣設(shè)計(jì) -18-5.4給排水設(shè)計(jì) -19-5.5采光與通風(fēng) -21-第六章建筑節(jié)能 -22-6.1設(shè)計(jì)依據(jù) -22-6.2節(jié)能措施 -22-第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 -24-7.1進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù) -24-7.2項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 -24-7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 -24-第八章投資估算與資金籌措 -26-8.1投資估算 -26-投資估算依據(jù) -26-8.1.2投資估算 -26-8.2資金籌措 -28-第九章項(xiàng)目的組織與管理 -29-9.1組織機(jī)構(gòu) -29-9.2項(xiàng)目管理 -29-9.2.1工程建設(shè)管理 -29-HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\