公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告目 錄第1章 項目概況及申報單位概況 21.1 項目概況. 21.2 項目申請單位情況 71.3 項目研究結(jié)論 8第2章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 102.1 房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃 102.2 房地產(chǎn)業(yè)政策 142.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 23第3章 資源開發(fā)及綜合利用分析 253.1 資源開發(fā)方案 253.2 資源開發(fā)利用方案 273.3 資源節(jié)約措施 28第4章 節(jié)能方案分析 294.1 建筑用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 294.2 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 294.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 31第5章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 335.1 項目選址及用地方案 335.2 土地利用合理性分析 335.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 34第6章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 356.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 356.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 356.3 生態(tài)環(huán)境保護措施 366.4 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 376.5 特殊環(huán)境影響分析 37第7章 經(jīng)濟影響分析 387.1 項目投資估算 387.2 資金籌措. 417.3 盈利能力分析 41第8章 社會影響分析 428.1 社會影響效果分析 448.2 社會適應(yīng)性分析 458.1 社會風(fēng)險及對策分析 461公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告第一章 項目概況及申報單位概況1.1項目概況1.1.1項目名稱某實業(yè)發(fā)展有限公司**公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目。1.1.2 項目建設(shè)單位某實業(yè)發(fā)展有限公司。1.1.3 項目建設(shè)地點區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶。1.1.4 項目建設(shè)背景某實業(yè)發(fā)展有限公司按照建設(shè)項目立項及申請用地程序，于2007年04月17日辦理有兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，；2007年05月12日取得兩份《國有土地使用證》，項目用地坐落在**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶。臨沿江西路及水寶路，本地塊屬于**市城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。所處區(qū)位交通便利，附近有沿江西路及寶源橋?，F(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍大部份正在建設(shè)施工,周邊有威利斯花園、碧水居、濱江金利大酒店、假日酒店及市經(jīng)委工業(yè)園等。公共配套設(shè)施正在完善。據(jù)目前發(fā)展趨勢2公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告可預(yù)測，該區(qū)域未來居住生活環(huán)境規(guī)劃良好。項目土地紅線內(nèi)已平整 ,達五通一平,建設(shè)進場條件成熟,項目的早日建設(shè)可以使土地實現(xiàn)其價值盡快地得到實現(xiàn)。1.1.5 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模某實業(yè)發(fā)展有限公司委托長沙雨花建筑設(shè)計院**分院對公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目進行設(shè)計，設(shè)計方案經(jīng)報**市規(guī)劃建設(shè)局審批同意，項目擬建共一棟聯(lián)體公寓式商住樓，層高為九至十層，其中地下一層為停車場；第一至三層為商場及商場配套用房、四層以上為住宅，主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如表：主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表1-1項目單位指標(biāo)總用地面積平方米3499.10建筑占地面積平方米1995.35總建筑面積平方米21835.46其其中計入容積率面積住宅總建筑面積平方米13586.15商鋪總建筑面積平方米5995.21中不計入容積率面積地下車庫面積平方米2254.10容積率5.60綠化率覆蓋率%57.02總戶數(shù)戶249層數(shù)層9/10總車位數(shù)個76其地上停車位數(shù)個中地下停車位數(shù)個763公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告1.1.6工程技術(shù)方案1、項目定位本項目以開發(fā)商豐富的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗及市場開拓經(jīng)驗 ,擬建設(shè)高品質(zhì)的集商業(yè)、公寓住宅及停車為一體的綜合性小區(qū)商住樓 ,以實現(xiàn)產(chǎn)品市場認可度高、項目利潤最大化、資源利用最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。2、目標(biāo)客戶及市場價格定位項目開發(fā)結(jié)合其實際地理位置及地塊周圍環(huán)境因素,分析項目的目標(biāo)客戶主要定為**市未婚或新婚人士、外來定居**的單身人士、工廠工人或管理人事。本項目位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，屬于**市城市規(guī)劃發(fā)展方向，區(qū)域附近已建或正在建設(shè)的商住樓較多，未來有著良好的景觀與規(guī)劃，本項目銷售定位根據(jù)區(qū)域市場定價的原則，結(jié)合本項目的自身位置、市場定位、區(qū)域發(fā)展等相關(guān)因素，選擇項目區(qū)域附近同期同類檔次的物業(yè)作為定價參照，同時參考目標(biāo)客戶對項目銷售價格的感受分析，建議項目以“低開高走”的滲透模式為定價策略，項目商鋪售價建議 5000元/平方米，住宅售價建議 2300元/平方米,停車場售價建議 4萬元/個。項目房地產(chǎn)銷售期內(nèi)，價格調(diào)整可在 10%～20%。4、項目開發(fā)進度根據(jù)本項目實際情況,項目總開發(fā)面積21835.46平方米,開發(fā)面積較大,及區(qū)域內(nèi)類似開發(fā)項目較多，且考慮到 **市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，該項目應(yīng)遵循審慎、加快的開發(fā)原則，方案建議快速開發(fā)，總開發(fā)期為16個月(約1.3年)。1.1.7 主要設(shè)備選型及配套工程4公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告1）、電氣設(shè)計本項目屬民用建筑項目。根據(jù)其電負荷運作特點和電器品質(zhì)的要求，遵循安全性、可靠性、經(jīng)濟性和靈活性的四個原則，設(shè)計供配電方案。設(shè)計依據(jù)：《建筑電氣設(shè)計手冊》；《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》[JGJ/T16-92]；《供電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50052-95]；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》[GB50054-95]；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》[GB50057-94]；《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50116-98]。供電設(shè)計：1．供電電源及電壓：采用10KV環(huán)網(wǎng)供電，采用電纜沿城市電纜溝暗敷引至；裝設(shè)380/220V應(yīng)急式柴油發(fā)電機組作為一級負荷的備用電源。2．供電系統(tǒng)：10KV系統(tǒng)采用單母線接線，放射式饋至各臺變壓器；低壓系統(tǒng)采用單母線分段接線，正常時各變壓器獨立運行，變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò)。3．配變電所：在地下室設(shè)一座配變電所，變壓器總裝設(shè)容量 4800KVA；裝設(shè)一臺柴油發(fā)電機組，容量為 500KW。4．室外工程：所有室外高、低壓電纜均采用直埋或電纜溝敷設(shè)。5．防雷與接地：配變電所在工作及保護接地系統(tǒng)與建筑物防雷接地系統(tǒng)共用接地裝置。為防止雷電波沿高壓電纜侵入形成過電壓而損壞電氣設(shè)備，10KV供電系統(tǒng)裝設(shè)避雷器。電力、照明及自動控制設(shè)計：1．電源、電壓和配電系統(tǒng)：電力、照明配電電源由本配變電所引接，采用380/220V中性點接地 TN-S系統(tǒng)。照明系統(tǒng)則采用放射式與樹干式相5公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告結(jié)合的配電方式。2．用電指標(biāo)：建筑按 50-70VA/M2的用電標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。3．接地故障保護：本建筑電源總進線進行總等電位聯(lián)結(jié)：所有用電設(shè)備的金屬外露部分均與 PE專用接地線連接。2）、給排水設(shè)計設(shè)計依據(jù)：《室外給水設(shè)計規(guī)范》 [GBJ13-86] ；《室外排水設(shè)計規(guī)范》 [GBJ14-87] ；《建筑給水排水設(shè)計》 [GBJ15-86] 。設(shè)計方案：1、城市居民用水量標(biāo)準(zhǔn)。本工程用水量估算見表 1-2。表1-2城市居民用水量標(biāo)準(zhǔn)地域分區(qū)日用水量(L/人〃d)適用范圍一80～135黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古二85～140北京、天津、河北、山東、河南、山西、陜西、寧夏、甘肅三120～180上海、江蘇、浙江、福建、江西、湖北、湖南、安徽四150～220廣西、廣東、海南五100～140重慶、四川、貴州、云南六75～125新疆、西藏、青海注：1表中所列日用水量是滿足人們?nèi)粘Ｉ罨拘枰臉?biāo)準(zhǔn)值。在核定城市居民用水量時，各地應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)值區(qū)間內(nèi)直接選定。城市居民生活用水考核不應(yīng)以日作為考核周期，日用水量指標(biāo)應(yīng)作為月度考核周期計算水量指標(biāo)的基礎(chǔ)值。指標(biāo)值中的上限值是根據(jù)氣溫變化和用水高峰月變化參數(shù)確定的，一個年度當(dāng)中對居民用水可分段考核，利用區(qū)間值進行調(diào)整使用。上限值可作為一個年度當(dāng)中最高月的指標(biāo)值。家庭用水人口的計算，由各地根據(jù)本地實際情況自行制定的管理規(guī)則或辦法。以本標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，各地視本地情況可制定地方標(biāo)準(zhǔn)或管理辦法組織實施。生活給水系統(tǒng)：3本建筑給水水源采用**市自來水。全天用水總量約 55800M，給水、污6公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告水和雨水就近與小區(qū)路上的城市管道連接。建議給水管分別從兩條道路上引入，以實現(xiàn)雙路供水。三層及其以下為低區(qū)供水，由城市管網(wǎng)保證其水量和水壓。三層以上又成一區(qū)，由一組變頻機組供水。污水和雨水排放：地段內(nèi)污雨水分流。本設(shè)計中排出的污水主要是生活污水，室外設(shè)化糞池，待處理后，排入城市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內(nèi)排水，在室外集中后排入城市雨水管。1.1.8 投資規(guī)模及資金籌措經(jīng)估算,本項目所需建設(shè)資金 4121.07萬元(詳見7.1.3 項目投資總估算)，由開發(fā)公司自有資金投入 1500萬元，占總估算投資的 36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。1.2項目申報單位概況單位名稱: 某實業(yè)發(fā)展有限公司機構(gòu)地址: 某區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶法人代表: 鄭文德股東構(gòu)成: 鄭文德、鄭文豪注冊號:4416002000481企業(yè)類型: 有限責(zé)任公司成立日期:2007年02月28日注冊資本: 人民幣捌佰萬元經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（憑有效資質(zhì)證書經(jīng)營） ；銷售建筑材料。資產(chǎn)負債:根據(jù)開發(fā)商提供資料所知，某實業(yè)發(fā)展有限公司截止2007年10月30日,2007年資產(chǎn)負債見表1-3:7公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告表1-3資產(chǎn)負債表單位:元資產(chǎn)負債及所有者權(quán)益1流動資產(chǎn)合計18853853.92流動負債合計12061570.002長期投資0.00長期負債0.003固定資產(chǎn)674570.91所有者權(quán)益7466854.834無形及遞延資產(chǎn)0.005其他資產(chǎn)0.006資產(chǎn)總計:19528424.83負債及所有者權(quán)益總計19528424.83主要投資項目:**公寓樓現(xiàn)有生產(chǎn)能力:根據(jù)自籌資金驗資報告（河晟師驗字[2007]第17號）：某實業(yè)發(fā)展有限公司截至 2007年3月19日止，累計實繳注冊資本為人民幣800萬元，及位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶的一宗3499.10平方米土地,15900000.00元。合計為33611295.00元。1.3 項目研究結(jié)論1.3.1 投資估算和資金籌措1、投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為4121.07萬元人民幣，其中建設(shè)投資為3887.25萬元，建設(shè)期利息233.82萬元。詳見項目總投資估算表（表7-3及表7-4）。2、資金籌措本項目所需建設(shè)資金 4121.07萬元，由開發(fā)公司自有資金投入 1500萬元，占總估算投資的 36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。1.3.2 項目綜合評價結(jié)論8公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告本項目是屬于中型開發(fā)項目，項目的開發(fā)將對 **市新市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市功能的改善起到積極的推動作用，本項目的開發(fā)價值也隨著項目綜合功能的完善、產(chǎn)品的高品質(zhì)與高附加值、功能多樣性而得以提升。1.3.3 財務(wù)評價1、當(dāng)平均收益率 ic取16%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為587.37萬元，大于0，表明該項目的獲利能力達到并超過了平均收益率的要求， 在財務(wù)上是可以接受的。2、項目財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=35.04%>16%(目標(biāo)收益率)＞7.47%（貸款利率），且水平較高，表明項目盈利能力較好，抗風(fēng)險能力較強。3、靜態(tài)投資回收期 Pt為1.27年小于1.33年,表明項目可行。上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。9公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃2.1.1** 城市發(fā)展與規(guī)劃市位于廣東省東北部、東江中上游。其范圍是東經(jīng)114度14分至115度36分，北緯23度10分至24度27分。東接梅州市、汕尾市，南鄰惠州市，西連韶關(guān)市、惠州市，北與江西省交界。全市面積 1.58萬平方公里。市是京九入粵第一市，又是廣東省擁有鐵路最長的城市市；京九鐵路、廣梅汕鐵路、105國道、205國道、河惠、河梅、粵贛高速公路構(gòu)筑了 **四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，是粵東北重要的交通樞紐。1、**市總體城市功能定位是廣東經(jīng)濟北上，向內(nèi)地梯度推進的接力站、支撐點，是南接珠三角，北接閩、浙、贛的重要通道，是廣東省優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境基地和生態(tài)屏障。市是國務(wù)院1988年1月7日批準(zhǔn)設(shè)立的地級市，管轄**區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。全市原有 119個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，截止至2006年末全市現(xiàn)設(shè)有98個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，4個街道辦事處，1個農(nóng)場，1251個村委會和154個社區(qū)居委會，全市總面積1.58萬平方公里，總?cè)丝?24.9萬人。2、**城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》到2010年，全市生產(chǎn)總值達到420億元，年均增長16%；人均生產(chǎn)總值達13330元（約合1646美元，按8.1元：1美元折算），年均增長15%；第二產(chǎn)業(yè)增加值達到220億元，年均增長23%，其中工業(yè)增加值達到173億元，年均增長22%，三次產(chǎn)業(yè)增加值比重達到 12∶52∶36；地方財政一般預(yù)算收入達 21億元，年均增長20%；縣域經(jīng)濟發(fā)展取得新突破，縣區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 15%以上。10公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告3、**城市社會發(fā)展規(guī)劃市以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以深入貫徹黨的十六精神為動力，以加快發(fā)展為第一要務(wù)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀。以打造“四個**”、爭創(chuàng)“五個城市”、實現(xiàn)“五大發(fā)展”為目標(biāo),全力推進交通、能源、工礦骨干項目、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、水資源開發(fā)、旅游資源開發(fā)、城市化、社會主義新農(nóng)村、教育文化、生態(tài)環(huán)保等“十大工程”建設(shè)。在最近召開的全市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作會議上提出：經(jīng)過10年左右的努力，初步形成以中心城市（市區(qū)）為龍頭，以縣城和中心鎮(zhèn)為骨干，以一般建制鎮(zhèn)和中心村為依托的城鎮(zhèn)化發(fā)展的新格局，力爭到2010年全市城鎮(zhèn)化水平達到40%。根據(jù)**市總體規(guī)劃，確定城市發(fā)展方向為重點向北發(fā)展，適當(dāng)向南和江東擴展。建設(shè)開發(fā)時序，遵循重點建設(shè)東埔，合理開發(fā)白田，完善老城區(qū)，遠期東江的原則。努力建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、環(huán)境優(yōu)美，最適宜居住和創(chuàng)業(yè)的粵東北陸路交通樞紐和山水園林城市。4、**城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建綠色**以實施綠色廣東戰(zhàn)略為契機，嚴(yán)格控制各類污染源，強化中心城區(qū)更新建設(shè)，確保 **生態(tài)優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，努力構(gòu)建環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會，全力打造“既要金山銀山，又要綠水青山”的綠色 **，把**建成優(yōu)美的山水園林城市 ,促進經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。5、**城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃重大工程項目是實施“十一五”規(guī)劃的重要載體，也是實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的強大支撐?！笆晃濉逼陂g， **市重點建設(shè)“十大工程”，規(guī)劃建設(shè)重大項目193項，計劃總投資380億元，“十一五”期間計劃投資359.7億元。其中:規(guī)劃建設(shè)交通項目19項，“十一五”期間計劃總投資24.9億元。高速公路建設(shè)。重點建設(shè)廣河高速公路 **段及汕昆高速公路龍川至連平段。規(guī)劃建設(shè)能源項目 22項，“十一五”期間計劃總投資 78.4億元。11公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告規(guī)劃建設(shè)工礦企業(yè)項目40項，“十一五”期間計劃總投資94.5億元。規(guī)劃建設(shè)新農(nóng)村工程項目4項，“十一五”期間計劃總投資8.3億元。規(guī)劃建設(shè)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)項目19項，“十一五”期間計劃總投資31.6億元。規(guī)劃建設(shè)水資源開發(fā)工程項目14項，“十一五”期間計劃總投資31.2億元。規(guī)劃建設(shè)旅游資源開發(fā)工程項目11項，“十一五”期間計劃總投資20.3億元。公共衛(wèi)生體系。重點建設(shè)好市人民醫(yī)院、市婦幼保健院、市中醫(yī)院等公共衛(wèi)生工程。文化教育設(shè)施。重點建設(shè)市職業(yè)技術(shù)學(xué)院二期、市技工學(xué)校二期、市職業(yè)技術(shù)學(xué)校、市第二中學(xué)、市圖書館、市廣播電視中心及廣播電視數(shù)字化等項目。體育設(shè)施。重點建設(shè)市體育場和市體校改造工程。（十）生態(tài)環(huán)保工程規(guī)劃建設(shè)生態(tài)、環(huán)保工程項目16項，“十一五”期間計劃總投資10.5億元。環(huán)境保護。加快建設(shè)城市和縣城污水處理設(shè)施生態(tài)環(huán)境建設(shè)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施。規(guī)劃建設(shè)城市密閉式垃圾中轉(zhuǎn)站，改造和建設(shè)公共廁所。生態(tài)環(huán)境建設(shè)。重點建設(shè)水土流失綜合治理及江河整治工程。2.1.2項目情況分析公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶,總用地面積3499.10平方米，總建筑面積21835.46平方米,規(guī)劃總戶數(shù)為249戶,共一棟層高為 9、1012公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告層,其中地下一層為地下停車場、第一至三層為商場及商業(yè)配套用房、四層以上為公寓住宅,該項目屬于中型房地產(chǎn)開發(fā)項目。近年,**市房地產(chǎn)發(fā)展迅速,開發(fā)面積增大、開發(fā)品質(zhì)提高及商品價格上漲速度快等特點。某實業(yè)發(fā)展有限公司根據(jù)**市房地產(chǎn)發(fā)展情況,結(jié)合區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向,及整個**市房地產(chǎn)發(fā)展特點,規(guī)劃擬建一棟集停車、商業(yè)、住宅為一體的綜合性商住樓。規(guī)劃地下一層為停車場、第一至三層為商場、三層以上為小面積公寓式住宅樓。小面積公寓式住宅樓的建成不僅彌補**市小面積公寓樓的市場空缺,降低消費者購房壓力,滿足了單身人士購房的需要。還促進**市居住功能發(fā)展完善,符合**市新市區(qū)規(guī)劃發(fā)展發(fā)向,改善了**市新市區(qū)城市環(huán)境,促進**市旅游業(yè)的發(fā)展,帶動城市經(jīng)濟發(fā)展。2.2房地產(chǎn)業(yè)政策2.2.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、基本情況及特點1）、房地產(chǎn)投資開發(fā)情況2006年新批準(zhǔn)立項房地產(chǎn)開發(fā)項目 51個，預(yù)期建設(shè)總建筑面積 217.07萬平方米，項目計劃總投資約 30.86億元。2006年實際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 11.68億元，占項目計劃投資的 37.85%，同比增長 51.89%（2005年完成7.69億元）。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占市區(qū)（含市直和 **）全社會固定資產(chǎn)投資額（44.89億元）比重為 26%。2）、房地產(chǎn)施工、竣工面積2006年施工項目63個（含往年未竣工項目），累計施工面積194.24萬平方米，同比增長60.94%，其中2006年新開工項目31個,新開工面積117.62萬平方米，同比增長136.71%。市區(qū)2006年商品房竣工面積52.22萬平方米，同比增長 25%。3）、批準(zhǔn)商品房預(yù)售項目情況13公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告2006年1～12月共批準(zhǔn)商品房預(yù)售項目45個,批準(zhǔn)預(yù)售面積80.91萬平方米，同比增長37.14％。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積71.33萬平方米，同比增長42.72％；住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)5799套，同比增長32％。商業(yè)營業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積9.58萬平方米，同比增長6.2％。4）、區(qū)域分布及主要樓盤情況2007年開發(fā)熱點主要集中在兩江四岸、建設(shè)大道周邊、永和路兩旁及新市區(qū)，其中2007年擬建地塊附近沿江兩岸主要樓盤有：雍雅豪苑、明珠華庭、碧水居、威利斯花園等。5）、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況2006年**市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房供應(yīng)上以單套住房建筑面積在90～144平方米之間、戶型為三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)的普通住宅為主，約占批準(zhǔn)預(yù)售面積的48%，單套住房建筑面積在90平方米以下和144平方米以上分別占批準(zhǔn)預(yù)售面積的24%和28%。而根據(jù)商品房用途劃分，供應(yīng)結(jié)構(gòu)為：普通型住宅占商品房供應(yīng)量的63%，高檔豪華型住宅占商品房供應(yīng)量的15%，別墅占商品房供應(yīng)量的10%，商業(yè)營業(yè)、辦公等用房占商品房供應(yīng)量的12%。2、房地產(chǎn)需求情況1）、商品房預(yù)（銷）售情況2006年預(yù)(銷)售商品房5048套，同比增長30%；預(yù)(銷)售面積63.81萬平方米，同比增長26%，商品房預(yù)(銷)售金額13.91億元，同比增長51%。其中住宅預(yù)(銷)售套數(shù)4566套、面積56.49萬平方米，同比分別增長34.57%和30.49%；商業(yè)營業(yè)、辦公等用房預(yù)(銷)售482套數(shù)，預(yù)(銷)售面積7.32萬平方米，同比增長 1.7%。2）、存量房（二手房）交易情況2006年國家加強了二手房交易環(huán)節(jié)的稅收管理，加大了二手房交易的14公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告成本，降低了炒房利潤空間，存量房（二手房）交易市場趨淡。二手房交易總面積30.93萬平方米，同比下降2％，成交2044套，同比下降2.34％，交易金額為2.44億元，同比增長8％。其中存量住宅交易面積為27.64萬平方米、成交1825套，同比分別增長31.37％和31.01%，二手商業(yè)用房交易面積為3.29萬平方米、成交219套，同比下降68.76％和68.71%。3）、房地產(chǎn)抵押登記情況2006年預(yù)購商品房貸款抵押2570套，占總預(yù)售套數(shù)的60.9%，其中預(yù)購住宅抵押2456套，占住宅預(yù)售套數(shù)的61.58%，預(yù)購商品房貸款抵押面積34.21萬平方米，占總預(yù)售面積的 63.56%，預(yù)購商品房貸款抵押登記金額4.36億元，占預(yù)售金額的 38%。2006年現(xiàn)房貸款抵押4820套，其中住宅4121套，抵押登記面積165.2萬平方米，抵押貸款金額16.33億元；其中住宅抵押登記面積90.03萬平方米，抵押貸款金額6.81億元。4）、房屋租賃情況據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年房屋出租16884套，面積約126.63萬平方米，房屋出租價格上漲幅度趨緩，不同區(qū)域、類型的房屋租金水平相差較大。如商業(yè)繁華的人民路，商鋪月租金接近每平方米 100元，廣晟廣場、興源路平均月租金約每平方米 50元，其他偏僻路段商鋪月租金每平方米不到 20元；市區(qū)帶家具公寓式住宅月租金為300～400元/套，普通不帶家具的成套住宅租金：一房一廳月租金為300元/套，二房一廳月租金為400元/套，三房一廳月租金為500元/套；而新江路、源西片區(qū)每套住宅平均月租金比上述區(qū)域低50～100元。寫字樓月租金在每平方米15～25元之間。5）、商品房價格情況市新建的商品住宅根據(jù)銷售價格水平可以分高、中、低三個檔次，根據(jù)2006年商住樓開發(fā)及銷售情況，高檔商品住宅代表樓盤有：長城世紀(jì)15公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告華府、碧海名居等，這類小區(qū)布局合理、環(huán)境優(yōu)美、戶型結(jié)構(gòu)舒適實用、交通便利、公共基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場交易價格在 2000～3000元/M2之間；中檔商品住宅代表樓盤有：文雅苑、三友 邨等，這類小區(qū)規(guī)模適中、環(huán)境優(yōu)美、公共基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，但與已形成的商業(yè)中心相對較遠，市場交易價格在 1800～2500元/M2之間，低檔商品住宅代表樓盤有：靜逸居、寶華商住樓、安逸苑等，這類小區(qū)規(guī)模相對較小、地理位置相對較偏、小區(qū)園林綠化較少，市場交易價格在1100～1800元/M2之間。別墅平均交易價格為每平方米3654元，同比上漲12%。商業(yè)營業(yè)用房平均交易價格為每平方米3871元，同比上漲17.96%。受新建商品房價格上漲的影響，二手住宅平均交易價格為每平方米788元，同比上漲10%。3、產(chǎn)業(yè)生命周期分析根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期分析圖可知,住宅(房地產(chǎn))產(chǎn)業(yè)正處于生命的成長期,產(chǎn)業(yè)處于上升階段,市場剩余容量較大,產(chǎn)業(yè)風(fēng)險較小。4、行業(yè)結(jié)構(gòu)與競爭格局16公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告2007年**市的房地產(chǎn)企業(yè)主要以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為該行業(yè)的趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，**市的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國七雄”的時代演變，并最終促進一批房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些房地產(chǎn)巨頭將占據(jù)**市房地產(chǎn)大部份的市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。5、主要企業(yè)分析目前**新市區(qū)已有一批企業(yè)正在投入生產(chǎn)，如華盛制衣有限公司、寶嘉服裝有限公司、嘉太醫(yī)保有限公司、三星電子、 **市制藥廠等等。新市區(qū)引入項目及企業(yè)的前提為以無污染或低污染為主，入駐企業(yè)主要以電子元件、服裝、模具、通信設(shè)備及部件為主。隨著大量企業(yè)的進注 **市區(qū),以完善企業(yè)的配套工程 ,該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。目前較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司主要有 :萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、京華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、**市廣晟投資有限公司等;主要有:萬隆公園一號、華清苑、廣晟凱旋城等建設(shè)項目。6、房地產(chǎn)業(yè)供需分析從近些年看，一個全新的**正崛起在珠三角北部，優(yōu)越的投資環(huán)境和政府的政策支持使眾多的投資商看好**。目前，**市已初步形成諸多工業(yè)園：以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)、以汽車組裝及配套為主的17公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告銀龍汽車工業(yè)園、以模具行業(yè)世界五強之一——香港龍記集團為龍頭的模具工業(yè)園、早期開發(fā)建成的明珠工業(yè)園、以日用小家電產(chǎn)品為主的美平工業(yè)園、韓國IT工業(yè)園、精密電子和陶瓷工業(yè)園，還有正在火速建設(shè)的臨江工業(yè)區(qū)的等等。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》,**市中心新區(qū)將向建設(shè)大道及高新區(qū)發(fā)展,隨道大量投資商進軍**市,必然會帶來**房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴大該區(qū)商品房的銷量,基于對目標(biāo)客戶的分析綜合。擬建項目區(qū)域周圍的置業(yè)心理主要有:區(qū)域本地單身新建小家庭的需要、用于商業(yè)投資及住宅租需要、外地工廠工人或管理層人士,工作方便考慮。2.2.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景1、總體發(fā)展前景據(jù)有關(guān)調(diào)查中 2006年內(nèi)計劃購買商品房的客戶比例占總調(diào)查人數(shù)的61%，說明市場購買力比較充足，市區(qū)居民購房的潛在市場比較樂觀。 同時，隨著我市經(jīng)濟的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進市區(qū)商品房的需求增長。市作為后發(fā)城市，近年來國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示：2006年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）263.99億元，比上年增長27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方財政一般預(yù)算收入12.54億元，比上年增長 47.2％。全市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強”的良好態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高， 2006年城鎮(zhèn)在崗職工年均工資 17004元,比上年增長 5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增長 7.1％。經(jīng)濟的快速發(fā)展必將促進房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2、潛在市場通過對居民住房狀況調(diào)查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居18公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告住條件，約占總調(diào)查人數(shù)的 60%，新建家庭住房需求占 20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的 10%。而對100個潛在商品房購買客戶的調(diào)查中，2007年有計劃購買比例占總調(diào)查人數(shù)的 90%。同時，隨著我市經(jīng)濟的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進市區(qū)商品房需求的增長。根據(jù)《**市近期建設(shè)規(guī)劃(2006～2010)》及**市區(qū)住房解困的相關(guān)要求，2007年住房建設(shè)年度目標(biāo)為：商品住房建設(shè) 6330套，建筑面積約62萬平方米，政策性住房建設(shè) 230套，建筑面積約 18850平方米。從各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以說明 2007年市區(qū)商品房需求潛在市場比較樂觀。3、購房人群戶籍地域有擴大的趨勢隨著**交通網(wǎng)絡(luò)的完善，高新區(qū)落戶企業(yè)的增長， **市區(qū)房地產(chǎn)的價格相對低廉和區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢，將吸引更多的外地投資置業(yè)者到 **購房，市區(qū)購房人群戶籍地域有擴大的趨勢，外地客戶的需求將為 **市區(qū)房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展空間。同時，市區(qū)一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目也有意識地選擇深圳等地品牌商品房營銷隊伍，為珠江三角洲有意到 **投資置業(yè)的客戶群提供方便、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進商品房的營銷。4、2007年**市房地產(chǎn)仍將穩(wěn)步發(fā)展2006年國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)**市房管局對市場走勢調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人看好**市2007年的市場，認為房價會上漲，17%的受調(diào)查人認為房價與2006年基本持平，認為房價會下跌的占總調(diào)查人數(shù)的21%，認為房價走勢很難判斷的僅占5%。另一方面，由于**市經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，高新開發(fā)區(qū)周邊工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展將帶來人口的增長和較大住房潛在消費需求。事實證明： 2007年**市商品房價格有較大幅度的上漲，甚至還將會繼續(xù)上漲。但開發(fā)投資、開發(fā)規(guī)模及房價的上漲也將會帶來一定的市19公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告場風(fēng)險。2.2.3項目發(fā)展前景公寓樓開發(fā)項目位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，項目位置較好。屬新市區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域。臨沿江西路及水寶路，承接寶源橋及大道。擬開發(fā)區(qū)域已建或擬建樓盤較多。本開發(fā)項目以質(zhì)高低價為開發(fā)原則，市場價格定位適中，可以帶來較好的市場回應(yīng)；項目開發(fā)有戶型主要為一房一廳一衛(wèi)，該戶型住宅樓的建成不僅為該區(qū)域人員切身實際考慮，彌補了市場的空缺降低消費者購房壓力,滿足了低收入人士購房的需要,定能受到消費者的青睞。總體而言，**公寓樓地理位置優(yōu)越、區(qū)域規(guī)劃景觀較好、交通便利、設(shè)計功能布局合理，項目的市場前景廣闊。2.2.4發(fā)展的原因與動力據(jù)有關(guān)部門測處算，1996至2005年，我國商品房供應(yīng)年平均增長為13.9%．要滿足未來10年99億平方米的住戶需求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長率必須達到13.2%，要實現(xiàn)這個供應(yīng)速度，并不樂觀。 其主要原因是土地供應(yīng)長期偏緊。我國保護 18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國耕地面積已經(jīng)減至 18億畝。保護農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應(yīng)偏緊，使得未來建設(shè)有地量、建設(shè)用地占有耕地比，都將大幅下降。 專家預(yù)測，在兩年之內(nèi)，我國建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)。而購房需求巨大，而土地供應(yīng)有限，這對矛盾的長期存在，使得我國房地產(chǎn)市場空間巨大。中國經(jīng)濟發(fā)展進入高速期，社會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型期，居民購買力和購買意向增強，新的施政綱領(lǐng)等等，都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。專甚至認為，房地產(chǎn)業(yè)還將擁有 20年的快速發(fā)展時期。近年來，**市人民政府出臺了一系列的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行正確20公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告地引導(dǎo)，加強城市規(guī)劃，注生城市功能的配套，及隨著 **二次置房熱潮的到來及**外商投資企業(yè)不斷增多，這都為 **市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的動力。2.2.5政策影響分析2007年房地產(chǎn)行業(yè)是相關(guān)宏觀調(diào)控政策深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘進一步提高，但同時為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。相關(guān)部門政策包括通過：稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，以達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。2.2.6風(fēng)險分析項目目前開發(fā)條件基本成熟，同時隨著區(qū)域經(jīng)濟強勁發(fā)展，會帶來較大的城市與區(qū)域發(fā)展效應(yīng)，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，為規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的市場，國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調(diào)控政策，及2007年全國房地產(chǎn)市場價格均有所上漲。盡管市場的發(fā)展前景良好，但政策的調(diào)整、開發(fā)投資與規(guī)模的擴大及房價的上漲也將會帶來一定的市場風(fēng)險。本報告對市場走勢的判斷是基于對區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的理解，開發(fā)商在開發(fā)過程中需要切實追蹤市場變化，妥善安排分期開發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場風(fēng)險。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析2.3.1項目法人資格21公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目是由某實業(yè)發(fā)展有限公司獨立開發(fā),某實業(yè)發(fā)展有限公司成立于2007年02月28日,機構(gòu)地址位于**市中山大道華怡小區(qū)陶閣101號，注冊號:4416002000481,注冊資本為人民幣捌佰萬元,某實業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模較大，注冊資本較雄厚，符合本次房地產(chǎn)開發(fā)條件。2.3.2市場需求分析通過對市場購房客戶的調(diào)查,新市區(qū)同類商品房在單價方面,普遍客戶能承受的商品房交易單價在1700～2500元/M2之間，商鋪交易單價在3500～5500元/M2之間、停車位交易單價在35000～60000元/個之間、寫字樓交易單價在3500～5000元/M2之間。在戶型、面積方面: 根據(jù)2006年市場銷售情況和本次市場調(diào)查相比較，新市區(qū)客戶對購房面積的需求以單套住房建筑面積在 80～140平方米為主，而對住房戶型的需求則以四房二廳二衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主 ,但對購置一房一廳一衛(wèi)類型戶型主要為單身人士 ,且需求比例有所上漲。90%消費者睛萊于具有特色的小區(qū)景觀 ;人車分流、功能分區(qū)明顯、體現(xiàn)以人為本的區(qū)域規(guī)劃為首選。在公共設(shè)施配套方面 ,被調(diào)查人認為:臨近市場、超市、學(xué)校及醫(yī)院的住宅是人們的首選。本項目交通非常便利、單位戶型較小、價格較適中、公共設(shè)施配套較完善、規(guī)劃以人為本、定能受到廣大客戶的青 睞。適合市場需求。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析“資源”在《辭?！分械慕忉屖恰百Y財?shù)膩碓?。一般指自然的財源?。資源可以分為“自然資源”及“社會資源”，其中自然資源是自然界中人類22公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告能夠開發(fā)利用的物質(zhì)和條件。如光、熱、水、土地、大氣、窨、礦產(chǎn)、海洋、森林等；而社會資源是人類通過自身勞動，在開發(fā)利用自然資源的過程中形成的物質(zhì)與精神財富。如人力資本、資金、技術(shù)、信息、知識及文化等。資源是人類社會生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是我們?nèi)娼ㄔO(shè)小康社會、加快推陳出新進社會主義現(xiàn)代化的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。堅持節(jié)約資源的基本國策，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、走新型工業(yè)化道路的必然要求，是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、保障經(jīng)濟安全和國家安全的必然要求，我們必須以對國家和人民高度負責(zé)，對子孫后代高度負責(zé)的精神，把節(jié)約能源資源工作放在更加突出的戰(zhàn)略位置，切實做到節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，堅定不移地走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。合理開發(fā)利用資源是貫徹落實科學(xué)發(fā)展面的需要，是建設(shè)節(jié)約型社會的需要，也是建立循環(huán)經(jīng)濟體系的需要。3.1資源開發(fā)方案3.1.1資源利用基本情況目前我國資源利用率偏低 ,根據(jù)<2006中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告 >中指出:在世界59個主要國家的資歷源績效水平的調(diào)查排序，中國資歷源績效居倒數(shù)第6位。2005年全國能源效率為34.1%，比發(fā)達國家低約10個百分點，鋼、水泥、紙和紙板的單位產(chǎn)品綜合能耗比國際先進水平高 40%、45%和120%；礦產(chǎn)資源的總回收率大概是 30%，比國處先進水平低 20個百分點；工業(yè)用水重復(fù)利用率只有 60%，比發(fā)達國家低 15至25個百分點。3.1.2** 市資源概況23公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告1、土地資源市土地總面積1.58萬平方公里，其中耕地總面積196.268萬畝，人均占有耕地約0.62畝。處于粵東北山區(qū)與珠江三角洲平原地區(qū)的結(jié)合部，屬山地丘陵地區(qū)。山嶺與盆地相間，境內(nèi)地勢由東北向西南傾斜，東江、新豐江縱貫全境。在山間和東江河邊，分布著沖積小平原和寬廣的谷地，土層深厚，土壤肥沃，適宜種植糧食作物、蔬菜、甘蔗、亞熱帶水果等。2、礦產(chǎn)資源**市素有粵東寶庫之稱。礦產(chǎn)資源品種已發(fā)現(xiàn) 56種，具有種類多、分布廣、品位高、規(guī)模大等特點，其中鐵、鈦、鎢、錫、稀土、螢石、高嶺土、陶瓷土、礦泉水和地?zé)崾?**市的優(yōu)勢礦產(chǎn)資源。鐵礦主要產(chǎn)地有連平大頂、紫金寶山嶂等地；大頂鐵礦是廣東省第一大型的鐵礦，也是國內(nèi)罕見的量大質(zhì)好、易采易選的鐵礦區(qū)，總儲量達 1億多噸。鎢礦主要分布于連平縣和紫金縣，連平鋸板坑鎢礦為目前全省最大型鎢礦。3、水資源市位于廣東省東北部，東江中上游，距離廣州、深圳、香港等大城市僅100多公里，是下游地區(qū)的飲用水水源地，境內(nèi)滿目青翠，綠水長流，空氣清凈，環(huán)境優(yōu)美，被譽為東江河畔的“綠色明珠”。**市水資源豐富，素有“粵東寶庫”之稱。新豐江水庫在其境內(nèi)，蓄水量達 139億立方米，水庫面積達370平方公里。、生物資源市有豐富的動植物資源。動物種類200種，其中有水鹿、蘇門羚及白鷴、穿山甲等國家二級保護動物。植物種類近千種，境內(nèi)主要野生植物有樹木、山竹、經(jīng)濟林、花草、中草藥等五大類。 **是全省重點林業(yè)基地之一，全市除松樹、杉樹外，還有較為珍貴的用材林赤黎、白黎、白稠、24公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告黃稠、黃樟、山杜英等等。新豐江庫區(qū)內(nèi)有著名的森林基因庫和國家級珍稀動物自然保護區(qū)--大葉山自然保護區(qū)，面積近 14500公頃，1993年國務(wù)院批準(zhǔn)在此建立新豐江國家森林公園。3.1.3項目利用資源規(guī)模分析項目總用地面積 3499.10平方米，建筑占地面積 1995.35平方米，總建筑面積21835.46平方米，擬建層數(shù)為 9、10層。位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶地段。是**市市區(qū)黃金地段，是**市規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，該項目用地符合**市城市總體規(guī)劃方向。房地產(chǎn)開發(fā)項目占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費土地資源的現(xiàn)象。開發(fā)公司充分利用本地塊的優(yōu)勢、相合周圍環(huán)境及市場因素，發(fā)揮土地的潛在優(yōu)勢，開發(fā)房地產(chǎn)，盡快的使之產(chǎn)生經(jīng)濟效益、社會效應(yīng)和環(huán)境效益。3.2資源開發(fā)利用方案公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)項目開發(fā)技術(shù)方案，項目消耗資源主要有土地資源、人力資源、資金、技術(shù)、信息等。項目對其它資源不利用或極少利用，擬建項目為9、10層，層高不高，故項目基礎(chǔ)對地下水等其它資源沒有不利影響。3.3資源節(jié)約措施1、為了合理利用能源和節(jié)約能源，專業(yè)物業(yè)管理公司制定節(jié)能管理措施，對能源工作進行統(tǒng)一布置和管理。各入駐企業(yè)和單位應(yīng)相應(yīng)建立能源管理部門，并配備專職和兼職人員。25公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告2、各企業(yè)、單位都應(yīng)獨立安裝水表和電表，單獨計量核算。各企業(yè)內(nèi)部較大型的用電設(shè)備，也應(yīng)按有關(guān)要求安裝分表，實分獨立計量和考核。各居民家庭也應(yīng)實行每戶一表，提倡節(jié)能光榮。3、在區(qū)內(nèi)的各企業(yè)、單位，應(yīng)合理地選用節(jié)能型的生產(chǎn)設(shè)備和空調(diào)、通風(fēng)等動力設(shè)備，居民家庭在選用家用電器時也應(yīng)優(yōu)先選用節(jié)能型產(chǎn)品。4、市政供電部門的配電房和各企業(yè)、單位的二次配電房均應(yīng)合理配備無功補償裝置或設(shè)備，保證變配電設(shè)備的功率因數(shù)達0.93以上。5、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備的冷卻用水，均應(yīng)循環(huán)使用。6、區(qū)內(nèi)的照明路燈以及企業(yè)的辦公場所的照明燈具，應(yīng)采用高效節(jié)能型的金屬鹵化燈具和縈光燈具，以節(jié)省電能。第四章 節(jié)能方案分析4.1建筑用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范項目用能及節(jié)能主要設(shè)計依據(jù)：1.綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn) GB/T50378-200626公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則(建科【2005】199號)夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)JCJ75-2003采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GB50019-2003通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50243-2002外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-2004民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范GB50176-93建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB/T50033-2001城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GJJ45-91民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范GB50365-20054.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析4.2.1中國建筑規(guī)模及其能耗規(guī)模截止2005年底，全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積約為2420億M，城鎮(zhèn)房屋建筑面積22165億M，其中住宅建筑面積108億M。近年來，房屋建筑特別是住宅建筑持續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，全國城鄉(xiāng)2房屋建筑隊每年竣工建筑面積達 18-120億M，全國每年新增城鎮(zhèn)壓住宅量2約10億M，據(jù)預(yù)測，由于居民生活質(zhì)量改善和城鎮(zhèn)壓化進程的加快，房屋快速增長的趨勢還將持續(xù) 15年左右。2010年全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積將過到2500億M，城鎮(zhèn)房屋建筑面積約22200億M，其中住宅建筑面積約130億M。2005年我國建筑物使用過程中消耗能源共計約6.1億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，約占當(dāng)年社會終端能耗的 27.5%，根據(jù)發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)驗在工業(yè)化、 城市化快速發(fā)展階段，建筑能耗總理及建筑能耗占全社會終端能源清費的比例均將呈上升趨勢4.2.2建筑能耗內(nèi)容和構(gòu)成27公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告建筑能耗一般是指建筑物使用過程式中的能耗電量，主要包括建筑采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、電氣、炊事等方面的能耗，電氣中主要包括照明、電梯等。我國建筑能耗主要是采暖和空調(diào)制冷，約占三分之二。我國建筑能耗構(gòu)成比例建筑能耗構(gòu)成 采暖空調(diào) 熱水供應(yīng) 電氣 炊事各部分所占比例（%） 65 15 14 64.2.3 項目能耗指標(biāo)圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)，按照《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 GB50176-93》，項目圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取值參見下表：國內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值的比較單位：W/(m2.oc)國家和地區(qū)屋頂外墻外窗0.45(四層及以下)0.45(四層及以下)2.80北京居住建筑五層及以上)0.60(五層及以上)0.60(中夏熱冬冷地區(qū)國0.8-1.01.0-1.52.5-4.7（長江中下游建筑）英國0.160.352.0德國0.200.20-0.302.0美國（相當(dāng)于北京采0.190.32(內(nèi)保溫)2.04暖度日數(shù)）0.45(外保溫)瑞典（南部）0.120.172.004.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.1節(jié)能措施1．積極利用自然光及自然通風(fēng)。重點在設(shè)計上，首先優(yōu)化設(shè)計。2．改進建筑物的熱工性能技術(shù) 手段 目的 適應(yīng)地區(qū)保溫措施 提高墻體、屋頂、 降低采暖負荷、 嚴(yán)寒、寒冷、夏熱冬冷窗的熱阻值 降低制冷負荷 地區(qū)28公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告隔熱措施 提高墻體、屋頂?shù)?降低制冷負荷 寒冷、夏熱冬暖、夏熱熱隋性指標(biāo) 冬冷地區(qū)遮陽 遮陽設(shè)施 降低制冷負荷 寒冷、夏熱冬暖、夏熱冬冷地區(qū)3．提高采暖、空調(diào)系統(tǒng)能效，集中供熱系統(tǒng)應(yīng)全面采用溫控和計量措施。4．推廣高效照明系統(tǒng)和其他高效照明產(chǎn)品。5．積極采用可再生能源。6．加強建筑物能耗管理，逐步實行：全部建筑能耗統(tǒng)計制度，明確統(tǒng)計報告責(zé)任；推廣能源管理模式等。2項目住宅平均單位建筑能耗為 24.6Kg標(biāo)煤/M，低于發(fā)達國家水平面，德國為33.6Kg標(biāo)煤/M2，美國為3.6Kg標(biāo)煤/M2，生活耗電量僅為美國的1/6-1/3。與發(fā)達國家住宅單位能耗對比地區(qū)中國德國美國南方地區(qū)（**市）北方采暖地區(qū)單位建筑面積耗電量（KWh/2）10-20-----60M單位建筑面積建筑能耗（Kg標(biāo)煤/M2）10.238.433.630.6由于項目地區(qū)氣候特點，人民生活水平面及消費模式等，通過與部分發(fā)達國家對比，項目能耗用量比發(fā)達國家較少，節(jié)能效果較好，我國居民生活耗電量電量僅為美國的 1/6-1/3。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1 項目選址及用地方案29公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告該項目用地坐落在**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶地段。項目于2007年05月12日取得兩份《國有土地使用證》，證號使用權(quán)面積2099.90平方米，土地類型為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，，終止日期2052年12月29日;及證號為使用權(quán)面積1399.20平方米，土地類型為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，地號為120312403，終止日期2052年12月29日。項目于2007年04月17日辦理有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，編號為**分局2007123。根據(jù)**市城市總體規(guī)劃提出重點建設(shè)東城區(qū)、“兩江四岸”、建設(shè)大道兩側(cè)及高新區(qū)，項目位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，位于沿江兩岸，屬**市城市規(guī)劃發(fā)展方向。根據(jù)市場調(diào)查及相關(guān)資料,本項目不占用農(nóng)田，項目不壓覆礦床及文物等,項目西臨東江,但項目用地與東江對防洪及排澇不造成負面影響;項目附近無軍事基地及空運場地,對軍事及通航等設(shè)施不造成影響。5.2 土地利用合理性分析項目用地坐落在**區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶。屬于**市市區(qū)商業(yè)中心位置。所處區(qū)位交通便利，已建或擬建商住樓房較多，附近人流量不大，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，現(xiàn)有區(qū)域周圍景觀規(guī)劃一般。項目周圍地塊大部分已建設(shè)或部分規(guī)劃擬建設(shè)及正在建設(shè) , 現(xiàn)有建筑物有：碧水居、威利斯花園、濱江金利大酒店及部份籌建商住樓等。項目位于未來 **區(qū)人民醫(yī)院及**區(qū)附近，隨著周邊商住樓盤建設(shè)完善，周圍公共配套設(shè)施完備30公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告程度進一步的提高，該項目居住生活環(huán)境將會進一步優(yōu)化。故項目區(qū)域建設(shè)條件已成熟 ,在該區(qū)域建設(shè)商住樓 ,能最大的體現(xiàn)其土地價值及商業(yè)價值。1、本項目建設(shè)用地不需要報國務(wù)院批準(zhǔn)，但已辦理有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，建設(shè)規(guī)劃征得**市建設(shè)部門的同意。2、按照本項目建設(shè)用地符合 **市城市土地利用總體規(guī)劃。3、項目用地的建設(shè)對地質(zhì)災(zāi)害不存在危險性，據(jù)有關(guān)部門的探測：項目用地沒有礦床等重要資源。4、項目用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、減少拆遷移民的原則。5.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案項目用地區(qū)域規(guī)劃為 **市新市區(qū)發(fā)展用地 ,此項目不涉及征地拆遷工作。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀6.1.1** 市生態(tài)環(huán)境情況31公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告市旅游城市初具規(guī)模。新豐江與東江在市區(qū)交匯，碧水繞城，花團錦簇，空氣清新，污染度低，是全國13個大氣環(huán)境質(zhì)量達到國家一類標(biāo)準(zhǔn)的城市之一，也是廣東省環(huán)境保護教育基地，被譽為珠江三角洲和香港的“后花園”。市內(nèi)旅游資源豐富，景區(qū)景點遍布城鄉(xiāng)。這些景區(qū)景點，以及籌建中的高爾夫球場和恐龍世界公園等，這些景區(qū)景點，都是以“青山綠湖碧水城”創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市的具體內(nèi)涵。投資開發(fā)優(yōu)勢明顯。**市是東南沿海進入內(nèi)陸的必經(jīng)之地，屬于港澳和廣東珠三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與次發(fā)達地區(qū)的結(jié)合部，成為不可多得的同時享受國家、省對山區(qū)和沿海開放區(qū)優(yōu)惠政策的特殊地區(qū)。6.1.2 項目自然環(huán)境條件建設(shè)項目用地面積3499.10平方米。臨沿江西路及水寶路，所處區(qū)位交通便利，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍現(xiàn)有景觀規(guī)劃一般,西面朝向東江，景觀較好。周圍公共設(shè)施配套完備程度較高。隨著周邊有威利斯花園、碧水居、濱江金利大酒店及等商住樓盤。項目地塊周圍大部分正在建設(shè)或規(guī)劃擬建設(shè),周圍無工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現(xiàn)狀良好。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析6.2.1 項目建設(shè)期環(huán)境影響因子識別1、施工隊伍進入現(xiàn)場，排放少理的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工機械運作、清洗、漏油等排放少量的含油和懸浮物廢水。3、基坑開挖和降低地下水位等操作排放含泥沙廢水。4、施工的揚塵。5、建筑施工噪聲，如打樁機、混凝土攪拌機和推土機等發(fā)出的聲音。6、施工人員的生活垃圾（ 1kg/人）、生活污水（150L/人/d）。6.2.2 項目建成后環(huán)境影響因子的識別1、居民的生活污水、生活廢水。32公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告2、居民的生活垃圾、廢棄物。3、汽車尾氣和居民生活產(chǎn)生的廢氣。4、交通噪聲及商業(yè)噪聲等。項目建設(shè)過程中或建成后，對水環(huán)境、聲環(huán)境、大氣環(huán)境產(chǎn)生的影響較少。6.3生態(tài)環(huán)境保護措施項目建設(shè)期:1、分時施工，22：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點要通過化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運送車應(yīng)加蓋，防止揚塵。項目運營期：1、生活污水就地處理后，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠；2、生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設(shè)施；3、盡量生產(chǎn)成品房，防止住宅二次裝修造成的環(huán)境污染；4、種植綠化隔離帶，增大綠地率，合理配置綠化，增大綠樹率，以減少交通噪聲及揚塵的污染，營造良好的小區(qū)域氣候。6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析在新篇的地震裂度區(qū)劃圖中，**市屬Ⅶ度,震級6.1級。地震區(qū)地震呈東北-西南走向,怊武大斷裂帶通過**的兩側(cè)，由斷裂帶引起的地震對**市有一定的影響。震中在**城區(qū)與新豐水庫大壩之間.但項目選址與新豐水庫大壩較遠,且建筑物高度約60米,符合房屋設(shè)計規(guī)范,項目不會誘發(fā)地震地災(zāi)害性事故。33公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告6.5特殊環(huán)境影響分析市歷史悠久，是東江流域客家人的聚居中心，形成了豐富多彩的客家文化。境內(nèi)主要有飛龜峰、越王石、蘇區(qū)革命舊址群、熱水溫泉、祥云巖寺、神農(nóng)廟摩巖石刻、文閣塔、新豐江水庫等人文自然景觀。項目選址位于**市新市區(qū)，項目離上述場所較遠，不對歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等特殊場所造成影響。34公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告第七章 經(jīng)濟影響分析7.1項目投資估算7.1.1 實施進度建議項目實施時期亦稱投資時期，是指從正式確定建設(shè)項目（批準(zhǔn)項目申請報告）到項目竣工交付使用這段時間。項目實施進度規(guī)劃總原則是精心組織、充分準(zhǔn)備，在保證建設(shè)質(zhì)量同時，盡量縮短建設(shè)時間。項目實施進度考慮以下幾個個因素：1、省建設(shè)廳粵建房字[2001]2 號文件《關(guān)于調(diào)整我省商品房預(yù)售項目工程形象進度條件的通知》，預(yù)售商品房項目形象進度條件調(diào)整為“七層以下（含本數(shù)）的商品房預(yù)售項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房預(yù)售項目必需完成結(jié)構(gòu)工程的 2/3。根據(jù)本項目的具體情況，本項目房屋預(yù)售時間至少應(yīng)完成建設(shè)結(jié)構(gòu)工程的 2/3時計起。2、項目的資金籌措能力。3、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)向現(xiàn)樓銷售。4、擬建項目屬于高層商住樓，開發(fā)的建筑物層高分別為九至十層。7.1.2 項目進度計劃工程進度計劃見項目實施進度表（附表 1）。1.3項目招投標(biāo)根據(jù)廣東省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國務(wù)院辦公廳印發(fā)國務(wù)院有關(guān)部門實施招投標(biāo)活動行政監(jiān)督的職責(zé)分工意見的通知》的有關(guān)精神，廣東省發(fā)改委負責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全省招投標(biāo)工作，廣東省各有關(guān)行政主管部門具體負責(zé)對本行業(yè)領(lǐng)域的招投的監(jiān)督執(zhí)法工作。本項目根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，組織進行招投標(biāo)投標(biāo)活動。根據(jù)上述文件精神及 1999年9月24日廣東省第九屆人民代表大分常35公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告務(wù)委員會第十二次會議修訂的《廣東省建設(shè)工程招投標(biāo)管理條例》，本項目的招標(biāo)范圍為：勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采購。招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。通過公開招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗的設(shè)計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和設(shè)備、材料供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)代理招標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進行招標(biāo)投標(biāo)活動，招標(biāo)程序分別為：申請招標(biāo)、準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)廣告、進行資格預(yù)審、確定投標(biāo)人名單、發(fā)售招標(biāo)文件、組織現(xiàn)場考察、召開標(biāo)前會議發(fā)送會議記錄、接受投標(biāo)書、公開開標(biāo)、審查標(biāo)書、澄清問題、評標(biāo)比較、評標(biāo)報告、定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書、商簽合同、通知未中標(biāo)人。項目招標(biāo)的基本情況見表 7-136公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告招標(biāo)基本情況表表7-1建設(shè)項目名稱:**公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)招標(biāo)方式(萬元)備注勘察√設(shè)計√建筑工程√安裝工程√監(jiān)理√設(shè)備√重要材料√其他√情況說明:建設(shè)單位蓋章年月日注:情況說明在表內(nèi)填寫不下,可附另頁。公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告7.1.3 項目總投資估算1、投資估算內(nèi)容及方法建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、稅各種稅費按**市目前的取費標(biāo)準(zhǔn)計取。整個項目按中、高水平計算。銀行1～3年中長期貸款年利率按 7.47%計取。2、建設(shè)投資估算建筑工程費由于本工程沒有提供地質(zhì)勘察報告，無法知道本場址的工程地質(zhì)情況，因此，建議在下一階段設(shè)計工作開始之前， 應(yīng)進行較詳細的工作地質(zhì)勘察工作，進一步查明場址的工作地質(zhì)條件， 以便最終確定各建筑物采用相適宜的基礎(chǔ)型式或處理措施。建筑工程投資估算表 7-1。建筑工程投資估算表表7-1項目建筑面積單價(元2工程造價(萬2/M)備注（M）元)樁基礎(chǔ)21835.4680174.68土建工程6501419.30合計21835.467301593.99銷售收入和經(jīng)營稅金及附加費用本項目經(jīng)營收入為住宅收入，銷售收入計征營業(yè)稅，按銷售收入的5%計提；銷售收入計征城市維護建設(shè)費，按營業(yè)稅的 7%計提；銷售收入計征教育附加，按營業(yè)稅的 3%計提；銷售收入計征堤圍費，按銷售收入公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告的0.12%計提。流轉(zhuǎn)稅、費計征合計按銷售收入的 5.62%計提，銷售收入與經(jīng)營稅金表及附加估算表見下表。銷售收入和經(jīng)營稅金表及附加估算表表7-2序預(yù)售現(xiàn)售項目合計號2008年10～12月2009年1～3月1銷售收入（萬元）5691.732845.862845.86商鋪收入（萬元）2637.891318.951318.951.1銷售面積5275.782637.892637.89單價(元/平方米)500050005000銷售比例100%50%50%住宅收入（萬元）2749.841374.921374.921.2銷售面積11955.815977.915977.91單價(元/平方米)230023002300銷售比例100%50%50%車位收入（萬元）304.00152.00152.001.4銷售面積763838單價(萬元/個)4442營業(yè)稅及附加（萬元）371.10185.55185.553減稅費收入（萬元）5320.632660.312660.31注：**目前的公共分?jǐn)偯娣e系數(shù)約為12%，故本次計算銷售面積以套內(nèi)面積計價，取套內(nèi)面積為建筑面積的88%。銷售收入和經(jīng)營稅金及附加費用項目建設(shè)投資估算表表7-3單位：萬元序號項目內(nèi)容計價依據(jù)投資額備注占總投資比例（%）1建設(shè)投資3887.251.1土地費用3499.10×4820元1686.5743.39前期工程費及市政前期工程費以建安工程費的6%1.2計，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建安建設(shè)配套費工程總造價4.5%計算。187.434.821.3建筑安裝工程費1785.0045.921.3.1建筑工程費見建筑工程投資估算表1593.991.3.2水電和消防工程費按建筑面積65元/平方米計算131.011公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告1.3.3電梯及安裝費按20萬元/部計算60.001.541.4開發(fā)管理費按銷售收入的2%計113.832.931.5稅費按建安工程的3.41%60.871.571.6不可預(yù)見費以建安工程的3%計取53.551.383、建設(shè)期利息估算建設(shè)期利息包括土地費用利息、前期工程費利息及其它費用利息 ,詳見表7-4:建設(shè)期利息估算表7-4單位：萬元序號利息內(nèi)容計算過程計算結(jié)果備注1土地費用利息1686.57×[（1+7.47%/12）13-1]141.702前期工程費利息187.43×[（1+7.47%/12）13-1]15.75（1785+113.83+60.87+53.55）×建筑安裝工程費、3其它費用利息76.37項目管理費、稅費、[（1+7.47%/12）12/2-1]不可預(yù)見費等4合計233.824、總投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為4121.07萬元人民幣，其中建設(shè)投資為3887.25萬元，建設(shè)期利息233.82萬元。詳見項目總投資估算表（表7-3及表7-4），更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整?？偼顿Y估算表表7-5單位：萬元序號費用內(nèi)容金額備注1建設(shè)投資費用3887.252建設(shè)期利息233.82合計4121.077.2資金籌措本項目所需建設(shè)資金 4121.07萬元，由開發(fā)公司自有資金投入 15002公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告萬元，占總估算投資的 36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。7.3盈利能力分析若不考慮資金時間價值，項目在計算期內(nèi)預(yù)計銷售收入為 5691.73萬元，營業(yè)稅及附加費用為 371.10萬元，減稅銷售收入為 5320.63萬元，項目盈利能力強。7.3.1 項目投資現(xiàn)金流量表項目投資現(xiàn)金流量表見附表 2。7.3.2 財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR）根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。1、計算財務(wù)內(nèi)部收益率當(dāng)i1=35%時，累計凈現(xiàn)值NPV1為0.98萬元；當(dāng)i2=36%時，累計凈現(xiàn)值NPV2為-26.27萬元。則財務(wù)內(nèi)部收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i 1）/（|NPV1|+|NPV2|）=35%＋|0.98| ×（36%-35%）/（|0.98|+|-26.27| ）=35.04%2、計算財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)相關(guān)調(diào)查，**現(xiàn)時的房地產(chǎn)開發(fā)平均收益率在 12%～20%之間，當(dāng)平均收益率ic取16%時，財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV的計算公式為：nNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-tt=0根據(jù)項目投資現(xiàn)