長沙市“都市綠洲”住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性評估報(bào)告

長沙市“都市綠洲”住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性評估報(bào)告目錄一、評估報(bào)告摘要……………………1二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性評估報(bào)告……5第一章、企業(yè)資信評估…………5第二章、項(xiàng)目概況評估…………12第三章、市場分析………………16第四章、項(xiàng)目投資估算及資金來源與籌措評估………………26第五章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估、指標(biāo)計(jì)算及分析………………31第六章、不確定性分析…………35第七章、第一期項(xiàng)目投入分析及第一筆貸款風(fēng)險(xiǎn)評估………38第八章、結(jié)論與建議……………43三、附表及附件備查文件目錄1、長沙匯豐置業(yè)有限公司章程；2、長沙匯豐置業(yè)有限公司關(guān)聯(lián)企業(yè)簡介；3、長沙匯豐置業(yè)有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、《開發(fā)資質(zhì)證書》、《稅務(wù)登記證》、《貸款證》、《開戶核準(zhǔn)通知書》；4、湖南新星有限責(zé)任會計(jì)師事務(wù)所對長沙匯豐置業(yè)有限公司注冊資本的《驗(yàn)資報(bào)告》【湘新會驗(yàn)字（2002）第045號】；6、長沙匯豐置業(yè)有限公司2003-2004年度會計(jì)年報(bào)和2005年6月會計(jì)月報(bào)；7、長沙市規(guī)劃管理局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【共3個(gè)，編號分別為：出（2002）0165號、新（2003）0037號、新（2003）0040號】；8、長沙市人民政府頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》【共6個(gè)，編號分別為：長國用（2003）第005981號、長國用字（2003）第002898號、長國用字（2003）第018112號、長國用字（2003）第018113號、長國用字（2003）第018114號、長國用字（2003）第018115號】；9、建筑工程設(shè)計(jì)單位《工程設(shè)計(jì)證書》。評估報(bào)告摘要一、項(xiàng)目企業(yè)資信評估長沙匯豐置業(yè)有限公司是于2002年03月06日成立的，注冊資本為貳仟萬元人民幣，具有三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的有限責(zé)任公司。公司2005年06月末資產(chǎn)總額13311.8657萬元，負(fù)債總額5.3104萬元，所有者權(quán)益總額13306.5553萬元。通過資產(chǎn)負(fù)債、贏利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢，自身積累增加，對負(fù)債的領(lǐng)帶程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止2005年7月20日，該公司在各銀行無借款余額。企業(yè)無不良信用記錄。目前已由建設(shè)銀行河西支行對其進(jìn)行了信用等級評定，授信等級為A級。二、項(xiàng)目概況長沙市“都市綠洲”項(xiàng)目由長沙匯豐置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于長沙市天心區(qū)內(nèi)，芙蓉南路以西，京廣鐵路以南，湘江生態(tài)廊道以東，省府新址以北。該區(qū)域隨著省府南移，交通、公建、服務(wù)、體育與文化等配套設(shè)施日益完善。周邊已完成或在建的商品住宅項(xiàng)目有：申奧．美域、檸檬麗都、湘中海星之都、金秋盛德城等。“都市綠洲”項(xiàng)目定位于長沙城南中高檔住宅小區(qū)，生態(tài)化的居住組體，按照功能性、生態(tài)性、歷史性、經(jīng)濟(jì)性的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則和融合與發(fā)展的目標(biāo)，力求用情感來塑造詩間空間，為后人留下建筑精品。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積232300m2估價(jià)，規(guī)劃總建筑580000m2估價(jià)（地上建筑面積），其中住宅500000m2估價(jià)，商業(yè)20000m2估價(jià)，車庫2700個(gè)合80000m2估價(jià)，建筑密度20.51%，容積率2.5，綠地率52%。從目前項(xiàng)目的前期情況和已獲得的各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有合法有效性。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的中高檔住宅小區(qū)較好地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實(shí)施性。項(xiàng)目周邊各項(xiàng)市政設(shè)施齊備。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將對該地區(qū)樓盤品質(zhì)的整體提升起到積極作用。三、項(xiàng)目市場分析長沙市天心區(qū)省府板塊是近兩年長沙市樓盤開發(fā)量和樓價(jià)漲幅較大的區(qū)域。該項(xiàng)目定位為具原生態(tài)居住環(huán)境的城市中高檔住宅小區(qū)。本項(xiàng)目具有區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢、建筑價(jià)值優(yōu)勢、景觀價(jià)值優(yōu)勢、園林價(jià)值優(yōu)勢及開發(fā)商背景優(yōu)勢。但是，本項(xiàng)目附近競爭性項(xiàng)目較多，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接影響。四、項(xiàng)目資金來源項(xiàng)目總投資約為89860萬元，計(jì)劃分三期疊加式滾動開發(fā)，第一期開發(fā)面積約15萬平方米（地上可銷售面積，不包括地下車位部分）；第二期開發(fā)面積約25萬平方米（含義同上）；第三期開發(fā)面積約18.6萬平方米（含義同上）。其中：（1）項(xiàng)目單位自籌資金35000萬元，用于一期的投資為11259萬元，占一期項(xiàng)目總投資的41.91%，達(dá)到項(xiàng)目資本金要求；（2）申請銀行貸款20000萬元，占總投資的22.39%，一期貸款10000萬元，二期貸款10000萬元；（3）可用于投資的售樓回款34860萬元。項(xiàng)目滾動開發(fā)方式正確，滾動資金有保證。五、項(xiàng)目進(jìn)度與資金運(yùn)用該項(xiàng)目目前已有土地平整、房屋拆遷等啟動工作，建設(shè)性規(guī)劃設(shè)計(jì)正在進(jìn)行中，項(xiàng)目將于2005年10月開工。項(xiàng)目在預(yù)售許可證頒發(fā)之前資金運(yùn)用大于資金來源，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題是能否按期得到建設(shè)銀行貸款、項(xiàng)目能否按期完工和能否按計(jì)劃銷售回款。六、財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目所開發(fā)的商品住宅預(yù)計(jì)2009年年底銷售完畢。經(jīng)測算，項(xiàng)目在銷售率100%實(shí)現(xiàn)的前提下，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入154330萬元，銷售利潤率為35.27%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為21385萬元（IRR=12%），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為51.78%，貸款償還期2.63年（貸款期限從2005年10月算起）。財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果表明：項(xiàng)目可行并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。借款本息用銷售回款償還，償還銀行錯款本息有保證。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)良好，償還銀行本息有保證，能令項(xiàng)目投資方有良好的超額回報(bào)，項(xiàng)目實(shí)施方案可行。七、不確定性分析采用靜態(tài)分析，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為62.79%，采用動態(tài)分析，盈虧平衡點(diǎn)分別為：住宅銷售價(jià)格：1913元/m2估價(jià)，住宅銷售面積：315000m2估價(jià)。從上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售單價(jià)及銷售面積均有一定的寬容度，有較大的搞風(fēng)險(xiǎn)能力。對開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入兩個(gè)主要因素進(jìn)行敏感性分析，項(xiàng)目兩個(gè)因素分別變化時(shí)，銷售收入變動較為敏感，當(dāng)開發(fā)投資和銷售收入中單個(gè)因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目均有一定的寬容度。八、第一期投入分析及第一筆貸款風(fēng)險(xiǎn)評估項(xiàng)目第一期開發(fā)土地116,73畝，地上可銷售面積15萬平方米，一期項(xiàng)目總投資26864萬元，開發(fā)建筑面積共約17萬平方米，住宅與公寓部分143930平方米，商業(yè)用房6185.9平方米，可售車位650個(gè)，一期總銷售收在考慮銷售率下為40515萬元。一期工程盈虧平衡點(diǎn)71.95%，可實(shí)現(xiàn)利潤11017萬元，項(xiàng)目還貸資金有保證，貸款風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目可行。九、結(jié)論與建議項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷售，將具有較強(qiáng)國的市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目自籌資金部分已全部落實(shí)到位，從分析測算來看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，償還借款本息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位等方面符合市場需求，如輔之完善的市場營銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目方案可行。由于項(xiàng)目在市場銷售方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合長沙市房地產(chǎn)市場、消費(fèi)者心理、特別是中高檔物業(yè)消費(fèi)對象的需求，按照承諾的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成配套景觀及小區(qū)出入詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工；應(yīng)加強(qiáng)市場營銷管理，從市場定位，廣告推廣，促銷等環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本控制與管理，以確保項(xiàng)目資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性評估報(bào)告第一章企業(yè)資信評估企業(yè)簡介公司名稱：長沙匯豐置業(yè)有限公司法定代表人：曹矛盾注冊資本：2000萬元企業(yè)類型：有限責(zé)任公司公司注冊及辦公地址：長沙市芙蓉中路279號（金源大酒店天麒樓17樓）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（三級資質(zhì)）；建筑材料、裝飾材料的銷售；房屋租賃。成立日期：自2005年3月6日營業(yè)期限：自2005年5月27日至2009年5月27日其他有關(guān)資料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4301002013875稅務(wù)登記號碼：國稅字430105734787834號地稅湘字430105734787834號計(jì)算機(jī)代碼：38110注冊資本驗(yàn)資機(jī)構(gòu)：湖南新星有限責(zé)任會計(jì)師事務(wù)所股東情況根據(jù)長沙匯豐置業(yè)有限公司章程介紹該公司股東情況如下：股東名稱住所出資額出資比例出資形式浙江千足集團(tuán)有限公司浙江省永康市華豐中路55號1200萬元60%貨幣張魯豫長沙市雨花路邊67號6棟房400萬元20%貨幣黃偉標(biāo)浙江省永康市古山鎮(zhèn)黃塘坑村300萬元15%貨幣章小豐浙江省杭州市江干區(qū)商教新村9-26-101100萬元5%貨幣借款人公司控股股東情況、公司經(jīng)營范圍、企業(yè)合法性有效性分析控股股東浙江千足集團(tuán)有限公司是由現(xiàn)長沙匯豐置業(yè)有限公司法定代表人曹矛盾先生發(fā)起和控股的涉足房地產(chǎn)開發(fā)、黃金珠寶首飾、酒店、裝飾等產(chǎn)業(yè)集科、工、貿(mào)為一體的大型企業(yè)集團(tuán)公司，截止至2005年5月，集團(tuán)公司總資產(chǎn)35579萬元，總負(fù)債14043萬元，所有者權(quán)益21476萬元。集團(tuán)公司主要子公司永康市千足房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有總資產(chǎn)15489萬元，凈資產(chǎn)11020萬元，為銀行“AAA”信用企業(yè)，2003~2004年被金華市人民政府授予“重合同，守信用”企業(yè)，連續(xù)多年獲永康市“消費(fèi)者信得過單位”，公司先后開發(fā)了九鈴東路商住樓、南苑商住樓、華豐1-6號商住樓、城南農(nóng)機(jī)大樓、壬景路排屋，華豐公寓、千足廣場、城東路陽光花園、千足濱江苑、上海三湘盛世花園等商品房及辦公樓，累計(jì)開發(fā)面積60多萬平方米，已竣工商品房的合格率和銷售率均達(dá)到100%。2004年2月集團(tuán)公司成功收購了長沙匯豐置業(yè)有限公司股份，成為現(xiàn)長沙匯豐置業(yè)有限公司控股股東。公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、裝飾材料的銷售；房屋租賃。是長沙市建設(shè)委員會審批認(rèn)定的具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。據(jù)此，該公司在設(shè)立和行業(yè)資質(zhì)方面均具有合法有效性。公司組織結(jié)構(gòu)與管理層素質(zhì)1、組織結(jié)構(gòu)公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會由7名董事組成，高董事長并由其擔(dān)任公司法人代表?？偨?jīng)理由董事會聘任，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營管理。公司下高“五部一室”，即配套部、物管部、財(cái)務(wù)部、工程部、市場部、辦公室。長沙匯豐置業(yè)有限公司組織架構(gòu)圖股東大會股東大會董事會董事會工監(jiān)事董事長副董事長工監(jiān)事董事長副董事長財(cái)務(wù)經(jīng)理總經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理總經(jīng)理財(cái)務(wù)部配套部物管部市場部工程部辦公室財(cái)務(wù)部配套部物管部市場部工程部辦公室隊(duì)公司現(xiàn)有員工32人，其中專業(yè)技術(shù)人員24人（高級職稱人員1人、中級職稱人員14人、初級職稱人員9人）。公司員工隊(duì)伍知識結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)營管理規(guī)范，市場競爭力強(qiáng)。2、管理層素質(zhì)公司管理層由董事長、副董事長、總經(jīng)理、總工程師、總會計(jì)師等組成，都具有大專以上學(xué)歷，文化素質(zhì)高、專業(yè)能力強(qiáng)，從事房地產(chǎn)開發(fā)工作多年，有著豐富的企業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)、組織經(jīng)營管理能力。董事長、法人代表曹矛盾，男，漢族，浙江人，高級經(jīng)濟(jì)師。于1993年學(xué)校畢業(yè)后從事經(jīng)營黃金珠寶首飾，開辦了金華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金宇寶行，任總經(jīng)理，后又成立了千足金行，擔(dān)任法人代表和總經(jīng)理。1995年開辦了當(dāng)時(shí)浙江省永康市最大的酒店—金宇大酒店。在原始積累初具規(guī)模的同時(shí)，開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，于1997年成立了永康市第一家私營房地產(chǎn)公司永康市千足房產(chǎn)開發(fā)有限公司，擔(dān)任公司法人代表和總經(jīng)理。公司自創(chuàng)建以來，無論在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品運(yùn)行質(zhì)量，技術(shù)創(chuàng)新都進(jìn)行了較大力度的改革和創(chuàng)新并都取得了較為顯著的成績，先后開發(fā)了永康市九鈴東路商住樓，南苑商住樓，華豐1-6號商住樓，城南農(nóng)機(jī)大樓，千景路排屋，華豐公寓、千足廣場、城東路陽光花園、千足濱江苑、上海三湘盛世花園等項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)面積60多萬平方米。正在開發(fā)中的有永康市世貿(mào)濱江花園（建筑面積86500㎡）、長沙都市綠洲（建筑面積58萬㎡），已取得土地使用權(quán)的上海臨港新城85畝土地、永康市陽光花園二期也正在規(guī)劃中。其后又成立了與房地產(chǎn)有著密切業(yè)務(wù)聯(lián)系的永康市千足裝飾工程有限公司，均由曹矛盾擔(dān)任公司法人代表和總經(jīng)理，形成了一條龍的配套服務(wù)鏈。2004年12月成功收購了長沙市匯豐置業(yè)有限公司股份并擔(dān)任公司的法人代表和總經(jīng)理。副董事長，沈鐵，浙江人，浙江人，大專學(xué)歷，有著十多年的軍旅生涯，轉(zhuǎn)入地方后，在湖南省廣播電視廳工作，歷任計(jì)財(cái)處副處長、產(chǎn)業(yè)辦主任、開發(fā)公司總經(jīng)理、物業(yè)總公司總經(jīng)理等職。2001年任湖南省君悅置業(yè)有限公司總經(jīng)理；2005年1月起任長沙匯豐置業(yè)有限公司副董事長。自從1994年從事房地產(chǎn)開發(fā)以來，成功開發(fā)了“愉景花苑”、“御景大廈”、“怡景民居”、“君悅星城”，合作開發(fā)了“銅鑼灣商業(yè)廣場”，總開發(fā)面積逾三十萬平方米，對房地產(chǎn)開發(fā)有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。財(cái)務(wù)總監(jiān)谷明霞，女，大專文化，會計(jì)師，九三學(xué)社社員，永康市、金華市二級人大代表，歷任主管會計(jì)、財(cái)務(wù)主管、審計(jì)處長、財(cái)務(wù)處長等職，經(jīng)驗(yàn)豐富。工程師王明虎，浙江金華人，大專學(xué)歷，主要專業(yè)為建筑管理、建筑經(jīng)濟(jì)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，1992年～1996年，歷任施工員、項(xiàng)目施工技術(shù)負(fù)責(zé)人，主要施工項(xiàng)目有：金華客運(yùn)中心機(jī)修車間、友、龍嶺小區(qū)商品房、金華交通局宿舍、金華振飛公司廠房等工程項(xiàng)目，1997年～2000年就職于永康市紫薇建筑工程有限公司，歷任項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理，主要施工項(xiàng)目有：永康市公安局交警大隊(duì)搬遷工程、杭州解百永康華聯(lián)商廈擴(kuò)建工程。2000年到今就職永康市千足房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任工程部副經(jīng)理、經(jīng)理，主持施工、管理項(xiàng)目有永康市千足房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任工程部副經(jīng)理、經(jīng)理，主持施工、管理項(xiàng)目有永康市千足廣場（框架結(jié)構(gòu)，13層，14500平方米）、華豐公寓（框架結(jié)構(gòu)，10層，19000平方米）、陽光花園商品房（框混，五層，8500平方米）、金城路排屋（7900平方米）、世貿(mào)濱江花園（在建，剪力墻結(jié)構(gòu)，865000平方米）。表現(xiàn)為基礎(chǔ)理論知識扎實(shí)，施工現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富，組織能力、溝通能力強(qiáng)。近幾年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)過狀況及財(cái)務(wù)狀況會計(jì)科目2003年12月2004年12月2005年06月總資產(chǎn)9841780292133118657.06流動資產(chǎn)98285499.83137518701.09133014099.41貨幣資金414408.48474973.1923470.08預(yù)付帳款12000.0020420276.000其他應(yīng)收款59597142.8025093177.5020456611.99存貨38257948.5591530274.40112534017.34固定資產(chǎn)原值167044.00167044.00167044.00固定資產(chǎn)凈值132302.35111788.83104557.65流動負(fù)債78354027.304564936.5053103.64應(yīng)付工資004800.00應(yīng)付福利33873.8441937.6448303.64其他應(yīng)付款78320153.464255998.660負(fù)債總額78354027.304564936.5053103.64實(shí)收資本20000000.0020000000.0020000000.00未分配利潤63774.8865553.4265553.42所有者權(quán)益20063774.88133065553.42133065553.42利潤總額22037.581778.54凈利潤22037.581778.54資產(chǎn)負(fù)債率（%）79.613.330.04流動比1.2530.132504.8速動比0.76610.07385.66根據(jù)以上會計(jì)報(bào)表的基本數(shù)據(jù)，經(jīng)評估分析認(rèn)為：1、該公司2004年的資產(chǎn)總額比2003年增長39212688元。增長的資金體現(xiàn)在未分配利潤增加、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款和存貨上，說明該公司在項(xiàng)目儲備、土地儲備上動作較大，其他業(yè)務(wù)員上盈利狀況也較佳。2、公司無長、短其借款，資產(chǎn)負(fù)債率低，流動比率和速動比率均高，說明該公司有較強(qiáng)的短期償債能力。公司信用及銀企關(guān)系長沙匯豐置業(yè)有限公司成立以來無銀行借款或其他長、短期借款。自該公司“都市綠洲”項(xiàng)目開始籌備、策劃以來，該公司在建行河西支行輸了報(bào)建費(fèi)預(yù)存、拆遷資金到帳、設(shè)計(jì)策劃資金轉(zhuǎn)帳等資金存取與轉(zhuǎn)帳手續(xù)。該公司在與建行河西支行的業(yè)務(wù)往來中講求誠信，2005年經(jīng)建行河西支行評定為A級信用等級客戶。公司未來的發(fā)展前景該公司的控股方及高層管理人員具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在長沙市房地產(chǎn)開發(fā)競爭中，該公司在極具區(qū)位優(yōu)勢的南城一舉拿下三百多畝土地，表明了該公司良好的資金實(shí)力和管理層良好的前瞻眼光，隨著該公司一期項(xiàng)目的開發(fā)、銷售，其二、三期存量土地的進(jìn)一步開發(fā)必將為其帶來更豐厚的利潤來源，因此，該公司未來具有較大的發(fā)展?jié)摿?。第二章?xiàng)目概況評估項(xiàng)目區(qū)位狀況“都市綠洲”住宅項(xiàng)目位于長沙市天心區(qū)新開村，芙蓉南路以西約150米，京廣鐵路以南約1000米，湘江生態(tài)廊道以東，省府新址以北。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目名稱：都市綠洲（暫定名，以下簡稱項(xiàng)目）項(xiàng)目建設(shè)地址：長沙市天心區(qū)新開鋪辦事處項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地面積：232300m2規(guī)劃總建筑面積：586000m2其中：地上建筑面積：523000m2地下建筑面積：66000m2住宅建筑面積：500000m2地上公建建筑面積：3000m2地下公建建筑面積：6000m2地下車庫建筑面積：60000m2商業(yè)用房建筑面積：20000m2人防等建筑面積：0容積率：2.5建筑層數(shù)：12~17層總戶數(shù)：4170戶總?cè)藬?shù)（按每戶3.5人計(jì)）：14595人停車位數(shù)量：2700個(gè)人均集中綠地面積：8.28m2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)“都市綠洲”住宅區(qū)總體由棟住宅依山就勢又按自然地理位置可獨(dú)立成組團(tuán)地座落于青山綠叢中，設(shè)計(jì)新穎，景觀別致；利用山谷天然位置建成的整體地下車庫與各棟地下車庫及架空出入口聯(lián)成一體；沿東西方向設(shè)計(jì)有約100米寬、800米長的集水景、山景于一體的景觀長廊。2、居住用房戶型設(shè)計(jì)“都市綠洲”項(xiàng)目中住宅面積為500000m2估價(jià)，共有住宅數(shù)4170套，住宅戶型、平面格局多種，其中：兩居室戶型：銷售面積90m2估價(jià)，占總戶型25%。三居室戶型：銷售面積110~130m2估價(jià)，占總戶型55%。四居室戶型：銷售面積140~160m2估價(jià)，占總戶型10%。精品小戶型：銷售面積60m2估價(jià)，占總戶型10%。項(xiàng)目合法有效性分析根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)法律法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目報(bào)批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場營銷等環(huán)節(jié)均應(yīng)符合政策法規(guī)的要求，項(xiàng)目方具有合法有效性。該項(xiàng)目已取得長沙市發(fā)展計(jì)劃委員會長計(jì)抽<2002>191號關(guān)于《長沙匯豐置業(yè)有限公司“都市綠洲”住宅小區(qū)立項(xiàng)的批復(fù)》，已取得長沙市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，取得了項(xiàng)目所需用地的《國有土地使用證》，目前，項(xiàng)目正進(jìn)行建設(shè)性設(shè)計(jì)與規(guī)劃，從項(xiàng)目前期進(jìn)展情況和已取得的各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有合法有效性。項(xiàng)目建設(shè)的必要性建設(shè)意義“都市綠洲”住宅小區(qū)位于長沙市天心區(qū)新開村，芙蓉南路以西約150米，京廣鐵路以南約1000米，湘江生態(tài)廊道以東，省府新址以北。是為配合長沙市招商引資、引智工作，改善來長沙投資興業(yè)經(jīng)營者及高科技人員居住條件，完善城南省府周國布局與配套，實(shí)現(xiàn)城市居民夢寐以求的集城市居住的方便性、山水景觀的怡人性、投資價(jià)值的體現(xiàn)性于一體的城市綠肺工程。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積232300m2,總建筑586000m2，可售面積中，住宅500000m2，商業(yè)20000m2，車庫2700人合60000m2，建筑密度20.51%，容積率2.5，綠地率達(dá)52%。包括本項(xiàng)目在內(nèi)的周邊樓盤的開發(fā)建設(shè)對改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極作用，在該地區(qū)建設(shè)居住及配套服務(wù)項(xiàng)目是必要的。最高最佳使用分析最高最佳使用，是項(xiàng)目的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能給項(xiàng)目帶來最高價(jià)值的使用，該原則是要說明，項(xiàng)目是要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。該項(xiàng)目從立項(xiàng)到審批，從規(guī)劃到土地的取得，從要領(lǐng)性設(shè)計(jì)到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，從土地與建筑物的均衡性到該項(xiàng)目與周邊環(huán)境與項(xiàng)目的協(xié)調(diào)性，從項(xiàng)目定位的現(xiàn)實(shí)性到項(xiàng)目前瞻性與可持續(xù)性，都可以看出，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的中高檔住宅區(qū)較好地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實(shí)施性。環(huán)境保護(hù)評價(jià)“都市綠洲”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，北面是環(huán)境優(yōu)美的南郊公園，西邊是湘江及沿江風(fēng)光帶，附近沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。本項(xiàng)目建設(shè)中的土方、廢物、廢渣將采取定點(diǎn)集中處理，不會對周邊環(huán)境造成污染、破壞。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)。宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光通風(fēng)條件，以天然氣為燃料，室內(nèi)外環(huán)境較理想。本項(xiàng)目環(huán)境綠化有專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓，利用山體的自然落差逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域成為一個(gè)環(huán)境舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)。綜合以上分析認(rèn)為，長沙匯豐置業(yè)有限公司的“都市綠洲”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和長沙固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，且地理位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，評價(jià)可行。第三章市場分析長沙房地產(chǎn)市場分析（一）長沙市2004年房地產(chǎn)市場狀況1、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩。2004年長沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資175.54億元，比2003年同期增長了43.23%，過歷史新高。房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持了高速增長的局面，社會資本介入房地產(chǎn)市場的熱情高漲。但從增速來看，受上半年國家宏觀調(diào)控政策的影響，增速有所下降，2004年的房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅較2003年回落6.61個(gè)百分點(diǎn)，回落趨勢較明顯。2004年，長沙市房屋施工面積共1462.40萬平方米，同比增長32.19%，房屋竣工面積591.90萬平方米，同比增長33.54%.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)保持較高增長。2、商品房上市量呈負(fù)增長，商業(yè)用房供應(yīng)量呈現(xiàn)理性回調(diào)202004年長沙市共有449.60萬平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售，同比增長-4.10%。商品房上市量自98年來第一次出現(xiàn)負(fù)增長。其中，批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積361.67萬平方米，同比增長-5.28%；批準(zhǔn)辦公用房預(yù)售面積21.45萬平方米，同比增-29.62%。商業(yè)用房的供應(yīng)量比2003年回落了3個(gè)百分點(diǎn)。2004年長沙市商業(yè)用房的供應(yīng)量呈現(xiàn)出理性回潮。3、消費(fèi)者購房需求旺盛，商品房價(jià)格漲幅提升2004年，全市共成交商品房38671套，成交面積450.22萬平米，成交金額99.17億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比去年同期增長44.69%、50.44%和57.03%，增幅較大，增速加快。隨著居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的購房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2004年，全市商品房的銷售均價(jià)為2738元/平方米，比去年上漲10.94%。其中商品住房銷售均價(jià)為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年我市商品房價(jià)格漲幅較大。4、地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，個(gè)人住房貸款增速放緩2004年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記37050起，抵押面積1129.27萬平方米，抵押金額284.41億元，分別比去年同期增長24.51%、54.98%和46.45%。全市房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)繼續(xù)增長。2004年，長沙市共辦理個(gè)人住房抵押貸款30746起，抵押面積363.63萬平方米，抵押金額80.61億元，分別比去年同期增長9.5%、10.15%、和14.57%，但增幅分別比去年下降了66.45、67.99和44.4個(gè)百分點(diǎn)。2004年10月底人民幣9年以來首次上調(diào)基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，利用銀行按揭購房的成本將增高，消費(fèi)者今后購房將會更趨理性。目前全市個(gè)人購房按揭率約為80%，預(yù)計(jì)今后個(gè)人購房按揭的比重會有所下降。5、城市房屋拆遷大幅下降，舊城改造規(guī)模趨小2004年，全市共拆遷房屋3981戶，拆遷房屋建筑面積53.29萬平方米，分別比去年同期增長-21.26%和-37.85%。其中拆遷住宅面積31.06萬平方米，同比增-29.18%。長沙市城市房屋拆遷量繼續(xù)下降，其主要原因是：今年是全市城市建設(shè)“三年大變樣”目標(biāo)完成的收尾之年，占拆遷量較大比重的市政道路建設(shè)項(xiàng)目開工不多，僅有人民西路、韶山南路、府后路等項(xiàng)目。且由于國家宏觀政策調(diào)整，嚴(yán)格控制拆遷開發(fā)規(guī)模，造成新申報(bào)的開發(fā)類拆遷項(xiàng)目也為數(shù)不多。同時(shí)受地價(jià)上漲、拆遷周期拉長等因素的影響，舊城改造難度明顯加大。6、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有所回升，后市將限量供應(yīng)2004年，長沙市經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)建設(shè)共完成投資10.58億元，竣工建筑面積為110.74萬平方米，銷售經(jīng)濟(jì)適用住宅面積115.96萬平方米,分別比去年同期增長147.21%、88.98%和56.91%。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量有所加大。2005年受經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的限制，全市經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)規(guī)模將控制在50萬平方米左右，后市將限量供應(yīng)。（二）長沙市房地產(chǎn)市場存在的主要問題1、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場仍需調(diào)控表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是市場上高價(jià)格、大戶型的商品房偏多，適合中等收入居民需要的中小戶型、中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)不足；二是商業(yè)用房供應(yīng)量偏大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。目前，商業(yè)用房受到了投資者的高度關(guān)注，追求高回報(bào)率導(dǎo)致商鋪投機(jī)成分增多。不論是否屬于商業(yè)區(qū)，幾乎絕大部分項(xiàng)目的鄰街底層均建成有商鋪。由于商業(yè)用房供應(yīng)量較大，全市已出現(xiàn)商用物業(yè)租賃市場有行無市，甚至經(jīng)營難以為繼的現(xiàn)象。2、部分緊俏樓盤已出現(xiàn)投機(jī)現(xiàn)象由于近幾年來長沙市房價(jià)平穩(wěn)上漲，房地產(chǎn)保值、增值作用凸現(xiàn)，部分樓盤在開盤之初被投資者低價(jià)買進(jìn)、再高價(jià)轉(zhuǎn)手、被人為制造出樓市緊張氣氛，導(dǎo)致少數(shù)樓盤一開盤就無房可售，要買只能從前期投資者手中購買。目前這種現(xiàn)象雖然不算特別突出，但它的存在無疑加大了市場的風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上導(dǎo)致房價(jià)的非理性上漲。3、住宅供應(yīng)市場化程度不高，影響開發(fā)商的投資熱情我國住房制度改革自98年停止實(shí)物分房以來，住房需求實(shí)行市場供給制。然而，由于非市場化運(yùn)作商品房的的存在，實(shí)際上長沙市住宅供應(yīng)市場化程度不高。全市面上非市場化動作的商品房共有三種，一是經(jīng)濟(jì)適用房，二是公務(wù)員住宅小區(qū)，三是部分單位參照公務(wù)員小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定向開發(fā)的商品房。目前，全市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模受到了一定的控制，公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)仍在加速進(jìn)行，部分單位參照公務(wù)員小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定向開發(fā)的商品房越來越多。由于這些商品房是以低于市場價(jià)格甚至開發(fā)成本的價(jià)格向職工銷售，擾亂民長沙市商品房的市場秩序，形成了不公平的市場競爭環(huán)境，將大部分具有二次置業(yè)消費(fèi)能力的政府公務(wù)員，有穩(wěn)定收入的國有企事業(yè)單位職工排斥在商品房消費(fèi)市場之外，擠占了按市場行為經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)的市場空間。這種現(xiàn)象對開發(fā)商的投資積極性有較大影響，不利于吸納外來投資，也影響了長沙市的投資環(huán)境。4、開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小，綜合競爭力需進(jìn)一步提升隨著長沙房地產(chǎn)市場的快速啟動，進(jìn)入的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)量迅速增加，但是缺乏大型、超大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，大部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較小，自有資金實(shí)力薄弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。（三）對2005年長沙市房地產(chǎn)市場的預(yù)測與分析1、開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置。預(yù)計(jì)2005年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，我市房地產(chǎn)投資增速仍將趨緩。同時(shí)，受國家土地市場整頓的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場的表象就是大項(xiàng)目、大盤增多，小項(xiàng)目、小盤相對減少。2、市場需求旺盛，房價(jià)穩(wěn)中有升據(jù)初步預(yù)計(jì)，2004年，長沙GDP總量已突破500億大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破性1000億元大關(guān)、社會消費(fèi)品零售總額突破500億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突10000元大關(guān)、眾多具有標(biāo)志性意義的“關(guān)口”在2004年提以跨越。長沙經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高，導(dǎo)致居住購房需求旺盛。我市住房需求主要有四種：城市人口增容產(chǎn)生的主動型住房需求、居民改善性住房需求、投資型住房需求和城市房屋拆遷所產(chǎn)生的被動型需求。據(jù)測算，我市住房需求每年在400萬平方米以上。其中前兩種是主體，同時(shí)，由于土地、建材價(jià)格上漲，住宅品質(zhì)的提升，使房地產(chǎn)開發(fā)成本加大。需求和成本將促使房價(jià)繼續(xù)上漲。3、梯極消費(fèi)格局穩(wěn)定，二級市場更趨活躍二手房交易量在2003年完成歷史性跨越，2004年穩(wěn)步上升后，將在2005年再創(chuàng)歷史新高，交易量突破200萬平方米。一方面是房價(jià)整體上激活了部分存量二手房進(jìn)入市場，另一方面是我市梯極消費(fèi)格局基本已形成，二手房需求量逐年擴(kuò)大。二級市場的活躍將在一定程度上化解后市潛在的供求失衡的問題。4、金融信貸緊縮，開發(fā)商企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)按照國家新的金融政策，從2004年開始，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款門檻大幅度提高，其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴(yán)格，這種信貸緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響將在2005年開始更多顯現(xiàn)，一些資金實(shí)力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場淘汰或被兼并的局面，而這也必導(dǎo)致我市房地產(chǎn)市場格局的新一輪演變。長沙市住宅市場狀況長沙房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀1500-2100元/m2的普通商品房1100-1300元/㎡的經(jīng)濟(jì)適用房3000元/m1500-2100元/m2的普通商品房1100-1300元/㎡的經(jīng)濟(jì)適用房 2300-2700元/m2中高檔商品房長沙房地產(chǎn)市場目前高素質(zhì)的住宅價(jià)格在3000元/m2左右,而新興住宅區(qū)域的價(jià)格在1500-2300元/m2,經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格在1100-1300元/m2,住宅市場總體價(jià)格的區(qū)間級差不大,與更為成熟的京、滬、穗等地的情況相比，長沙的住房價(jià)格結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的扁平形態(tài)，部分產(chǎn)品的價(jià)格仍有上升的空間與可能。長沙市商品成交均價(jià)走勢圖25002000150010005000199819992000200120022003（1-6月）————住宅成交均價(jià)資料來源：長沙市房地產(chǎn)交易管理所自1999年新的房改政策實(shí)施以來，長沙市的商品房成交均價(jià)走勢平穩(wěn)，并呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢，其中產(chǎn)品不斷地更新?lián)Q代對市場的穩(wěn)步發(fā)展起到積極作用，市場在經(jīng)歷了數(shù)年的發(fā)展后進(jìn)入了較為平穩(wěn)的成熟階段，消費(fèi)者需求亦日漸成熟。為迎合市場的需求變化，一些以市場為先導(dǎo)的發(fā)展商專門聘請國內(nèi)、外著名的市場顧問公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與項(xiàng)目的打造與經(jīng)營，新推出市場產(chǎn)品的綜合素質(zhì)正以驚人的速度跳升。省府天心生態(tài)新城房地產(chǎn)狀況隨著省府新址的南移、天心區(qū)址的南遷，天心區(qū)南城房地產(chǎn)開發(fā)如日出東方，噴博向上，房產(chǎn)景氣一路攀升，既二環(huán)內(nèi)的南郊公園板塊獲得可喜成績后，沿芙蓉南路向南，房地產(chǎn)開發(fā)、土地使用權(quán)出讓如火如荼，相繼有圍繞中南大學(xué)、省經(jīng)干院、省電大的教育板塊和以省府、區(qū)府為中心的行政板塊在加速建設(shè)。項(xiàng)目市場前景分析（一）、項(xiàng)目周邊競爭性項(xiàng)目分析1、申奧．美域：位于新姚路以南，以多層和小高層為主，銷售均價(jià)為2300元/m2，小高層銷售均價(jià)2700元/m2，車位6.5萬元/個(gè)。2、盛世康城：以倡導(dǎo)原生態(tài)風(fēng)景住宅區(qū)人居品質(zhì)的樓盤形象出現(xiàn)，極低的分?jǐn)偮首屍焚|(zhì)與實(shí)用巧然結(jié)合，銷售均價(jià)2680元/m2，車位6萬元/個(gè)。3、檸檬麗都：檸檬文化，健康住宅，多層為主，銷售均價(jià)2400元/m2。。二期小高層銷售均價(jià)2700元/m2，車位6.5萬元/個(gè)。（二）項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測采用市場比較法選取地段與區(qū)位相同，結(jié)構(gòu)相同，規(guī)模相似，環(huán)境可比的幾個(gè)樓盤，進(jìn)行銷售均價(jià)比較分析，在對項(xiàng)目開發(fā)與銷售日期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)開發(fā)走勢、消費(fèi)者購買不確定性等因素的綜合分析后，基于項(xiàng)目評估的保守性原則，確定“都市綠洲”項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為2500元/m2；公寓2650元/m2，商業(yè)用房均價(jià)為5000元/m2，車庫銷售均價(jià)為5萬元/個(gè)。五、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢都市綠洲項(xiàng)目位于長沙市天心區(qū)內(nèi)，芙蓉中路以西，湘江生態(tài)廊道以東，省府新址以北，交通條件良好，項(xiàng)目用地離芙蓉路最近處為150米，新姚路正在建設(shè)中，既享快速交通之便利，又與車流所造成的聲、光污染相隔離。2、建筑價(jià)值優(yōu)勢將城市的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)作為建筑價(jià)值設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，力圖實(shí)現(xiàn)人工的都市環(huán)境融人自然之中，實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合統(tǒng)一，人不再孤立于建筑、環(huán)境之外。3、園林景觀價(jià)值優(yōu)勢“仁者樂山，智者樂水”。區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，名樹古木保護(hù)完好，綠化率極高。山澗小溪與山塘則為項(xiàng)目提供了良好的自然水系。因此，順勢而居的建筑設(shè)計(jì)理念和盡量保護(hù)原始山林的景觀布局，使人與自然得到了天然的融洽。4、開發(fā)商背景優(yōu)勢作為長沙匯豐置業(yè)有限公司的大股東——浙江千足集團(tuán)公司，是一家有著9年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、曾開發(fā)了永康市九鈴東路商住樓、南苑商住樓、華豐1—6號商住樓、城南農(nóng)機(jī)大樓、千景路排屋、華豐公寓、千足廣場、千足濱江苑]、上海三湘盛世花園等項(xiàng)目，開發(fā)總量逾60萬M2,是資金充足、經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)企業(yè)。（二）項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目開發(fā)正處于動蕩期，各部、委對房地產(chǎn)炒作的打壓也殃及到政黨的購買與銷售，謹(jǐn)慎的房貸政策也對開發(fā)商的資金實(shí)力和融資能力是個(gè)嚴(yán)重的考驗(yàn)。（三）發(fā)展機(jī)會項(xiàng)目用地現(xiàn)有植被優(yōu)良，能否很好地利用其植被環(huán)境，同時(shí)又克服項(xiàng)目用地落差大，地質(zhì)條件不良等因素，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。開發(fā)理念好，但修建性規(guī)劃能否在控制項(xiàng)目總投資的條件下充分體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，是使項(xiàng)目成功的前提。滾動開發(fā)的工程安排對資金壓力和銷售壓力是一個(gè)有效的解決方式，因此，工程能否按期開工和竣工，銷售計(jì)劃是否周詳完善，售樓款能否得到有效合理的利用，是項(xiàng)目成功的保證。能否得到銀行資金的支持，對象本項(xiàng)目這樣的分期開發(fā)樓盤，同時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)高的建設(shè)項(xiàng)目，是成功的先決條件。（四）項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)臨近地區(qū)住宅供應(yīng)量大，面臨較大的價(jià)格競爭和放量競爭。房產(chǎn)新政下，住宅空置重新上升，項(xiàng)目面臨市場營銷壓力。投資期長，受政策和市場影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)較大。第四章項(xiàng)目投資估算及資金來源、籌措評估一、投資估算1、本項(xiàng)目投資估算范圍為長沙市“都市綠洲”住宅小區(qū)項(xiàng)目的總投資。2、投資估算依據(jù)本項(xiàng)目投資估算是依據(jù)建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定；長沙匯豐置業(yè).有限公司提供的項(xiàng)目立項(xiàng)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、公司報(bào)表等文件；本公司調(diào)查、咨詢所得資料及對類似項(xiàng)目的投資估算經(jīng)驗(yàn)。3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及規(guī)劃的指標(biāo)規(guī)劃用地面積232300m2規(guī)劃總建筑面積586000m2其中：地上建筑面積542000m2地下建筑面積83000m2地上總建筑面積542000m2住宅建筑面積500000m2地上公建面積3000m2地下總建筑面積83000m2地下公建建筑面積3000m2地下車庫建筑面積8000m2人防等建筑面積0m2容積率2.495綠地率52%總戶數(shù)4170總車位27004、投資估算本次評估在對各成本項(xiàng)目進(jìn)行分別測算與綜合分析的基礎(chǔ)上，確認(rèn)項(xiàng)目總投資為89317萬元。（1）土地費(fèi)用：土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、契稅，項(xiàng)目建設(shè)用地280.8畝，估算的土地費(fèi)用總額為19440萬元，土地均價(jià)為69.23萬元/畝估算。其中：（1）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)按45.54萬元/畝估算，為12788萬元；（2）土地契稅按土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)評估價(jià)4%估算，為512萬元；（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)算，為6140萬元。2、前期工程費(fèi)3386萬元。其中：（1）可研費(fèi)按總建筑面積每平方米10.18元估算,住宅設(shè)計(jì)按工程投資概算的2.2~3.5%,為1463萬元；（2）水文、地質(zhì)勘探按實(shí)際發(fā)生數(shù)估算，為225萬元；（3）道路、供水、供電按每平方米土地3元估算，為61萬元；（4）土地平整按每平方米土地80元估算，為1637萬元。3、筑安裝工程費(fèi)48742萬元。其中：（1）住宅建筑住宅建筑面積500000m2，按800元/m2估算，為40000萬元；（2）商業(yè)建筑面積20000m2，按760元/m2估算，為1520萬元；（3）公寓建筑面積22000m2，按810元/m2估算，為1782萬元；（4）地下車庫建筑面積60000m2，按680元/m2估算，為5440萬元；4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2726萬元。其中：（1）供電工程按建筑面積580000m2×１６.5元/m2估算，為957萬元；（2）供水工程按總建筑面積580000m2×１2.1元/m2估算，為702萬元；（3）排污工程為191萬元；（4）小區(qū)道路工程按建筑面積分?jǐn)?元/m2估算，為348萬元；（5）小區(qū)綠化工程按建筑面積分?jǐn)?元/m2估算，為58萬元；（6）路燈工程116萬元；（7）環(huán)衛(wèi)設(shè)施116萬元；（8）供氣、消防設(shè)施及其他列支174萬元5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)414萬元。其中：（1）辦公管理用房按實(shí)際建筑面積、每平方米為800元估算，1000㎡×800元/㎡估算=80萬元；（2）設(shè)備用房按實(shí)際建筑面積、每平方米為800元估算，由為160萬元；（3）其他（含小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、圍墻）174萬元。6、開發(fā)間接費(fèi)用208萬元。土地使用費(fèi)按中等城市1.2元/平方米計(jì)算；分散市政公用設(shè)施建筑面積分?jǐn)偂?、管理費(fèi)用487萬元。按建安投資1%估算。8、財(cái)務(wù)費(fèi)用2409萬元。該項(xiàng)目建設(shè)銀行貸款為20000萬元，貸款期限3年，年利率按規(guī)定的二年期基準(zhǔn)利率5.76%上浮30%、確定為7.5%；按實(shí)際建設(shè)期估算。9、銷售費(fèi)用按銷售收154430萬元的1.2%估算，供不應(yīng)求為1852萬元。10、其他費(fèi)用9091萬元。其中：（1）施工力預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)按建筑安裝工程總額的0.1%估算，則為45萬元；（2）工程合同預(yù)算、標(biāo)底審查、招標(biāo)管理費(fèi)按建筑安裝工程總額的1.1%估算，為22.5萬元；（3）合同公證費(fèi)按合同價(jià)款的萬分之二估算,為9萬元；（4）施工執(zhí)照費(fèi)（含報(bào)建費(fèi)）按建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算總金額0.1%估算和140元/平方米計(jì)算，為8445萬元；（5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理按工程概算0.85%估算，為382.5萬元；（6）竣工圖編制費(fèi)用按設(shè)計(jì)費(fèi)的7%估算，為70萬元；（7）工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程概算總額或工程概算加成的0.2%-0.3%估算，則為90萬元。12、不可預(yù)見費(fèi)用487萬元。按建安工程費(fèi)1%估算。以上費(fèi)用說見評估表1《項(xiàng)目總投資估算表》。二、項(xiàng)目資金來源與籌措1、項(xiàng)目總投資為89446萬元，其構(gòu)成是由項(xiàng)目單位的自籌資金、銀行貸款及項(xiàng)目預(yù)售回款組成。2、項(xiàng)目單位自籌資金35000萬元，用于土地購買、拆遷、報(bào)建和項(xiàng)目其它投入,一期項(xiàng)目資金已落實(shí)到位。3、申請銀行貸款20000萬元，年利率7.5%,用款計(jì)劃：第一筆申請10000萬元，2005年第一次投入使用2222萬元，2006年第二次投入使用7778萬元；第二筆申請10000萬元，于2007年投入使用。4、本項(xiàng)目銷售收入154330萬元，其中34445萬元將用于彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)資金不足。具體構(gòu)成詳見評估表2《投資計(jì)劃與資金籌措表》。三、項(xiàng)目資金成本分析該項(xiàng)目的資金來源為公司投入的自籌資金（含項(xiàng)目資本金和商品房預(yù)售收）與銀行貸款兩面三刀項(xiàng)，分別為69446萬元和20000萬元，投資比例分別為77.64%和22.36%，資金成本率分別為0和7.5%。所以該項(xiàng)目的綜合資金成本率KW為：KW=∑WiKi=77.64%×0+22.36%×7.5%=1.68%第五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)、指標(biāo)計(jì)算及分析財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定1、項(xiàng)目建設(shè)工期：計(jì)劃工期為4年，即2005年10月開工至2009年10月竣工。其中：2006~2008年為施工與銷售的交叉期，2009年底前銷售完畢。2、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率（財(cái)務(wù)折現(xiàn)率）根據(jù)國家發(fā)改委頒的社會折現(xiàn)率結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際取12%，作為該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率。3、項(xiàng)目成本費(fèi)用的估算（詳見評估表3）該項(xiàng)目的全部成本費(fèi)用即為項(xiàng)目的總投資。根據(jù)該公司產(chǎn)品成本核算方法與產(chǎn)品銷售計(jì)劃，將項(xiàng)目的全部成本費(fèi)用按各產(chǎn)品的建筑面積歸集到不同類型的物業(yè)中，可計(jì)算出《開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》。據(jù)此測算的結(jié)果是：項(xiàng)目總成本費(fèi)用為89860萬元，其中：住宅成本費(fèi)用為75866萬元、公寓成本費(fèi)用為3360萬元、商鋪的成本費(fèi)用為2955萬元、車位成本費(fèi)用為7680萬元。4、產(chǎn)品成本費(fèi)用的分?jǐn)偅ㄔ斠娫u估表4）根據(jù)該公司制定的工程進(jìn)度與產(chǎn)品銷售計(jì)劃，按年度進(jìn)行分?jǐn)傊?，可得《開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚怼罚渲?006年為13479萬元、2007年為29904萬元、2008年為31087萬元、2009年為15390萬元。5、銷售價(jià)格測算（利用市場比較法）依據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)劃方案，價(jià)格定位及所處的周邊環(huán)境，本評估確定的公寓均價(jià)為2650元/㎡、小高層住宅均價(jià)為2500元/㎡、商鋪均價(jià)為5000元/㎡、車庫的銷售價(jià)格為50000元/個(gè)（詳見第四章“產(chǎn)品及市場分析）。該項(xiàng)目不考慮出租方式。6、項(xiàng)目銷售收入的測算本可行性評估不考慮產(chǎn)品銷售率的影響，則計(jì)算的銷售收入為154330萬元。各單項(xiàng)產(chǎn)品的計(jì)算過程如下：（1）公寓銷售收入=建筑面積×銷售價(jià)格=22000㎡×2650元/㎡=5830萬元；（2）小高層住宅銷售收入=建筑面積×銷售價(jià)格=500000㎡×2500元/㎡=125000萬元；（3）商鋪銷售收入=建筑面積×銷售價(jià)格=20000㎡×5000元/㎡=10000萬元；（4）地下車庫銷售收入=個(gè)數(shù)×銷售價(jià)格=2700㎡×50000/㎡=13500萬元；項(xiàng)目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測表單位：萬元產(chǎn)品名稱公寓住宅商鋪車庫合計(jì)建筑面積（㎡）22000㎡500000㎡20000㎡2700個(gè)銷售收入58301250001000013500154330其中：2006年銷售收入8751875015002025231502007年銷售收入14584375020003375505832008年銷售收入23324375030004050531322009年銷售收入1166187503500405027466說明：小高層住宅、公寓、商鋪、車庫2006年銷售比例分別為15%；2007年銷售比例分別為35%、25%、20%、25%；2008年銷售比例分別為35%、40%、30%、30%；2009年的銷售比例分別為15%、20%、35%、30%。財(cái)務(wù)效益評估1、盈利能力分析根據(jù)該公司經(jīng)營期內(nèi)各年盈利情況，可得《損益表》（見評估表6）；綜合項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營期間的現(xiàn)金流入流出情況，可計(jì)算出《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》（見評估表7）。根據(jù)上述結(jié)果，計(jì)算得出：（1）項(xiàng)目投資利潤率：60.58%（2）項(xiàng)目銷售利潤率：35.27%（3）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：21385萬元（4）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：51.78%以上各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)顯示，“都市綠洲”工程建成后，其經(jīng)濟(jì)效益良好，所得稅后內(nèi)部收益率達(dá)51.78%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目的融資成本，項(xiàng)目具有很好的獲得能力和借款償還能力。2、貸款償還期計(jì)算該公司擬申請有20000萬元體貼款以2006年、2007年、2008年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目產(chǎn)品銷售收入扣除用于項(xiàng)目商品房銷售稅費(fèi)和所得稅后，即可用于還貸。據(jù)此可計(jì)算得出項(xiàng)目貸款償還期為2.63年（貸款期限從2005年10月算起）。詳見《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》（評估表8）。考慮到交房時(shí)間及按揭進(jìn)度，貸款期限確定為3年，即：從2005年10月25日至2008年10月24日。3、利息保障倍數(shù)利息保障倍數(shù)=（銷售收入+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/財(cái)務(wù)費(fèi)用=（154330+2409）/2409=65.06（倍）建設(shè)期利息保障倍數(shù)為負(fù)數(shù)，但項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售期后，利息保障倍數(shù)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利息保障倍數(shù)1.5的滿意值水平。4、本息保障倍數(shù)本息保障倍數(shù)=（銷售收入+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/（財(cái)務(wù)費(fèi)用+到期借款）=（154330+2409）/（2409+20000）=6.99（倍）貸款到期，公司能足額償還貸款本息。測算結(jié)果1、項(xiàng)目銷售收入為154330萬元；2、開發(fā)產(chǎn)品成本為89860萬元；3、營業(yè)稅為7717元；4、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)為540萬元；5、教育費(fèi)附加為231萬元；6、利潤總額為54438萬元；7、投資利潤率為60.58%；8、.銷售利潤率為35.27%；9、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為21385萬元；10、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為51.78%；11、項(xiàng)目的建行貸款償還期2.63年（貸款期限從2005年10月算起）。第六章不確定性分析房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個(gè)動態(tài)生產(chǎn)過程，它具有開發(fā)周期長、投資投入量大等特點(diǎn)，因此，很難在項(xiàng)目一開始就對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確估計(jì)。計(jì)算中涉及的因素如開發(fā)成本和售價(jià)水平等都是理想狀況下的估計(jì)值，而實(shí)際情況是這些值的確定取決于許多變量。其中，開發(fā)總成本、售價(jià)、開發(fā)周期、借利率等是主要變動因素。這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果影響很大。因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對分析結(jié)果的影響進(jìn)行深入分析，以使開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可信，從而為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供更科學(xué)的依據(jù)。一、盈虧平衡點(diǎn)分析主要是考察房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況。作為開發(fā)經(jīng)營的必要條件，各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值。1、用靜態(tài)分析，相關(guān)計(jì)算結(jié)晶為：（1）盈虧平衡點(diǎn)＝固定成本/（銷售收入－流轉(zhuǎn)稅費(fèi)－銷售費(fèi)用－土地增值稅、所得稅（按因定費(fèi)率征收）＝63.18%（２）銷售面積保本點(diǎn)＝開發(fā)項(xiàng)目可銷售面積×盈虧平衡點(diǎn)=342436m22、用動態(tài)分析，各項(xiàng)指標(biāo)的盈虧平衡點(diǎn)分別為（即稅后FNPV等于零時(shí)的值，I＝12%）：住宅銷售價(jià)格：1913元/m2住宅銷售面積：379000m2（商業(yè)用房及地下車庫銷售價(jià)格保持5000元/m2及5萬元/個(gè)估計(jì)不變，商業(yè)用房及地下車庫面積保持20000m2及2700個(gè)不變）綜合分析上述平衡點(diǎn)指標(biāo)，本項(xiàng)目銷售單價(jià)及銷售面積均有一定的寬容度，有比較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但本項(xiàng)目建設(shè)單位仍需嚴(yán)格控制好開發(fā)成本支出和做好銷售計(jì)劃，防止平衡點(diǎn)上移。二、敏感性分析通過分析、預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，對項(xiàng)目成敗和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響，判斷項(xiàng)目對于各個(gè)不確定因素的敏感程度，從中找出對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的因素。對本項(xiàng)目而言，開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入的影響最大，因此，本項(xiàng)目只選擇這兩個(gè)主要因素來進(jìn)行敏感性分析。從敏感性分析表中可看出，兩個(gè)因素分別變化時(shí)，稅前FIRR和稅前FNPV兩指標(biāo)對銷售收入的變動比對開發(fā)投資的變動較為敏感。當(dāng)開發(fā)投資比基本方案增加10%，或銷售收入比基本方案減少10%時(shí)，項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)指標(biāo)均可接受；當(dāng)開發(fā)投資比基本方案增加超過10%或銷售收入比基本方案減少10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈收益為6905萬元。序號方案敏感因素變化幅度（%）敏感因素分析結(jié)果因素一因素二投資利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率貸款償還期1基本方案60.58%21385萬元51.78%2.632變動方案1銷售收入下降10%44.82%14207萬元38.78%2.683變動方案2總投資上升10%54.38%14072萬元36.09%2.65變動方案3銷售收入下降10%總投資上升10%40.08%6905萬元23.99%2.7綜上所述，當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入中單個(gè)因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目均有一定的寬容度，對銷售收入向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目表現(xiàn)出較強(qiáng)的敏感性。因此，項(xiàng)目建設(shè)單位要嚴(yán)格控制好成本支出，特別要作好周密詳實(shí)可行的銷售計(jì)劃，以使項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，同時(shí)，要防止兩種因素同時(shí)向不利的方向發(fā)生變動，以保證項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。第七章第一期項(xiàng)目投入分析及第一筆貸款風(fēng)險(xiǎn)評估房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期長，但是，項(xiàng)目開始按時(shí)間投放的資金往往要由整個(gè)項(xiàng)目來分?jǐn)?，因此，對本?xiàng)目第一期項(xiàng)目貸款的可行性及風(fēng)險(xiǎn)性分析就十分必要。本項(xiàng)目一期開發(fā)116.73畝，開發(fā)建筑面積地上部分15萬平方米，其中住宅部分121930平方米，公寓22000平方米、商業(yè)6185.9平方米，地下車位650個(gè)。本項(xiàng)目總投資額為89860萬元，將與土地有關(guān)的費(fèi)用及整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、勘探、前期費(fèi)用等對項(xiàng)目開發(fā)期進(jìn)行分?jǐn)偤?，對?xiàng)目一期工程進(jìn)行投資估算。項(xiàng)目一期工程投資估算：（1）土地費(fèi)用：土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、契稅，項(xiàng)目建設(shè)用地116.73畝，估算的土地費(fèi)用總額為7529萬元，土地均價(jià)為64.5萬元/畝估算。其中：（1）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)按45.54萬元/畝估算，為5316萬元；（2）土地契稅按土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)評估價(jià)4%估算，為213萬元；（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)算，為2000萬元。2、前期工程費(fèi)1133萬元。其中：（1）可研費(fèi)按總建筑面積每平方米10.18元估算，住宅設(shè)計(jì)按工程投資概算的2.2～3.5%，為423萬元；（2）水文、地質(zhì)勘探按實(shí)際發(fā)生數(shù)估算，為65萬元；（3）道路、供水、供電按每平方米土地3元估算，為23萬元；（4）土地平整按每平方米土地80元估算，為623萬元。3、建筑安裝工程費(fèi)13283萬元。其中：（1）住宅建筑面積121930㎡，按800元/㎡估算，為9754萬元；（2）商業(yè)建筑面積6186㎡，按760元/㎡估算，為470萬元；（3）公寓建筑面積20000㎡，按790元/㎡估算，為1738萬元；（4）地下車庫建筑面積20000㎡，按660元/㎡估算，為1320萬元；4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)758萬元。其中：（1）供電工程按總建筑面積1504115.9×16.5元/㎡估算，為248萬元；（2）供水工程按總建筑面積150115.9㎡×12.1元/㎡估算，為182萬元；排污工程萬元；（3）排污工程50萬元；（4）小區(qū)道路工程按建筑面積分?jǐn)?元/㎡估算，為90萬元；（5）小區(qū)綠化工程按建筑面積分?jǐn)?元/㎡估算，為15萬元；（6）路燈工程萬元；（7）環(huán)衛(wèi)設(shè)施30萬元；（8）供氣、消防設(shè)施及其他列支105萬元；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)285萬元。其中：（1）辦公管理用房按實(shí)際建筑面積、每平方米為800元估算1000㎡×800元/㎡估算=80萬元；（2）設(shè)備用房按實(shí)際建筑面積、每平方米為800元估算，則為160萬元；（3）其他（含小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、圍墻）45萬元。6、開發(fā)間接費(fèi)用57萬元。土地使用費(fèi)按中等城市1.2元/平方米計(jì)算；分散市政公用設(shè)施按建筑面積分?jǐn)偂?、管理費(fèi)用133萬元。按建安投資1%估算。8、財(cái)務(wù)費(fèi)用756萬元；該項(xiàng)目建設(shè)銀行貸款為10000萬元，貸款期限2年，年利率按規(guī)定的二年期基準(zhǔn)利率5.76%上浮30%、確定為7.5%；按實(shí)際建設(shè)期估算。9、銷售費(fèi)用按銷售收入40515萬元的1.2%估算，合計(jì)為486萬元。10、其他費(fèi)用2311萬元。其中：（1）施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)按建筑安裝工程總額的0.1%估算，則為13萬元；（2）工程合同預(yù)算、標(biāo)底審查、招標(biāo)管理費(fèi)按建筑安裝工程總額的1.1‰估算，為14.3萬元；（3）合同公證費(fèi)按合同價(jià)款的萬分之二估算，為2.6萬元；（4）施工執(zhí)照費(fèi)（含報(bào)建費(fèi)）按建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算總金額0.1%估算和140元/平方米計(jì)算，為2113萬元；（5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理按工程概算0.85%估算，為110.5萬元；（6）竣工圖編制費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的7%估算，為31.5萬元；（7）工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程概算總額或工程概算加成的0.2%－0.3%估算，則為26萬元。11、不可預(yù)見費(fèi)用133萬元。按建安工程費(fèi)1%估算。合計(jì)：26864萬元二、項(xiàng)目資本籌措：用于一期的116.73畝土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)已全部交清（見國有土地使用證），項(xiàng)目方目前實(shí)際到位資金11259萬元，占一期總投資的41.91%，符合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資本金要求。以土地使用權(quán)抵押方式向銀行貸款10000萬元，余額在項(xiàng)目預(yù)、銷售款中予以解決。三、一期工程項(xiàng)目銷售計(jì)劃資金回籠一期工程地上總建筑面積15萬平方米，其中，住宅部分121930平方米（銷售均價(jià)2500元/㎡）公寓22000平方米（銷售均價(jià)2650元/㎡），車庫約650個(gè)（銷售均價(jià)5萬/個(gè)），商業(yè)用房6186平方米（銷售均價(jià)5000元/㎡），項(xiàng)目總銷售收入40515萬元（在銷售率分別為住宅95%、公寓95%、車庫90%、商業(yè)100%的情況下）。四、一期測算結(jié)果項(xiàng)目銷售收為40515萬元；開發(fā)產(chǎn)品成本為26864萬元；營業(yè)稅為2026萬元；城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)142萬元；教育費(fèi)附加為61萬元；利潤總額為11017萬元；投資利潤率為41.01%；銷售利潤率為27.19%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2705萬元；項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為21.77%；項(xiàng)目的建行貸款償還期1.64年（貸款期限從2005年10月算起）。第八章結(jié)論與建議一、問題與建議1、長沙市房地產(chǎn)市場起步較低，但上升較快，目前，商品房銷售均價(jià)已超過3000元/m2與長沙市GDP和個(gè)人可支配收入水平不太相符，購房者日趨成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)及人文環(huán)境已成為高檔物業(yè)必備的前提條件，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合長沙市場消費(fèi)者心理、特別是高檔物業(yè)消費(fèi)對象的時(shí)尚需求，按照承諾的規(guī)劃盡快完成景觀及庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。2、每一開發(fā)期的銷售高峰期任務(wù)較緊，在開發(fā)建設(shè)報(bào)竣不久即應(yīng)售完，銷售延期對項(xiàng)目的影響很大，故應(yīng)加加強(qiáng)市場銷售管理，從市場定位，廣告推廣，促銷等環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，以確保項(xiàng)目資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3、本項(xiàng)目投資成本為89860萬元，其中較大部分需依賴預(yù)售款，因此，應(yīng)加強(qiáng)市場營銷及項(xiàng)目開發(fā)成本控制與管理，以保證項(xiàng)目資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。二、結(jié)論項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷售，將具有較強(qiáng)的市場競爭能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目自籌資金部分已落實(shí)到位，從分析測算來看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，償還借款本息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位等方面符合市場需求，如輔之完善的市場營銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目可行并具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。附2：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估表評估表1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地費(fèi)用19440見評估表1-11.2前期工程費(fèi)用3525見評估表1-21.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3141見評估表1-31.4建筑安裝工程費(fèi)48742見評估表1-41.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)427見評估表1-51.7.管理費(fèi)用487建安工程費(fèi)的1%1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)期）2409按建設(shè)期實(shí)際運(yùn)用時(shí)間估算1.9銷售費(fèi)用1852總銷售收入的1.2%1.10開發(fā)期稅費(fèi)208見評估表1-61.11其他費(fèi)用9142見評估表1-71.12不可預(yù)見費(fèi)487建安工程費(fèi)的1%2項(xiàng)目總投資89860評估表1-2土地費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目金額估算說明1土地購置費(fèi)13300土地實(shí)際投入2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)6140按土地面積分?jǐn)偛疬w工程量合計(jì)19440評估表1-3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1供電工程9339310262供水工程（含消防）684687533供氣工程373374115排污工程187192056小區(qū)道路工程3737路燈工程1248小區(qū)綠化工程629環(huán)衛(wèi)設(shè)施12410其他62合計(jì)29232183141評估表1-4建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬元項(xiàng)目建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備、安裝及裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額住宅500000580290002201100040000商鋪2000058011601803601520公寓2200058012762305061782地下車庫8000058046401008005440合計(jì)622000360761266648742評估表1-5公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目金額估算說明辦公及管理用房801000平方米設(shè)備及用房1602000平方米其他187按建筑面積分?jǐn)偤嫌?jì)427評估表1-6開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目金額估算說明1土地使用稅25中等城市0.4～8元/平方米2供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)03供電用電負(fù)荷費(fèi)04分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)58每平方米地上建筑面積1元5綠化建設(shè)費(fèi)06電話初裝費(fèi)125.1按戶均一門計(jì)合計(jì)208評估表1-7其他費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目金額估算說明1施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)48.71000萬元以上按0.1%2工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)24.35按合同預(yù)算造價(jià)的0.05%3招標(biāo)管理費(fèi)29.22按中標(biāo)價(jià)格的0.06%4合同公證費(fèi)9.74按合同價(jià)款的0.02%5施工執(zhí)照費(fèi)（含報(bào)建費(fèi)）8448.7按建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算總金額計(jì)收，1000萬元以上按0.1%6工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)121.75建安工程為預(yù)算造價(jià)的0.25%7工程監(jiān)理費(fèi)292.2按工程概算的0.6%～2.5%8竣工圖編制費(fèi)70設(shè)計(jì)費(fèi)的7%9工程保險(xiǎn)費(fèi)97.4按工程概算總額或工程概算加成的0.2%～0.3%合計(jì)9142.06評估表2投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年1項(xiàng)目總投資898601258023364314511347989861.1開發(fā)建設(shè)投資898601258023364314511347989862資金籌措1258023364314511347989862.1資本金3500010300100008700600002.2預(yù)售收入348600564412751747989862.3借貸資金20000228077201000000評估表3開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱住宅公寓商鋪車庫合計(jì)出售出售出售出售1土地費(fèi)用17934789.1717194402前期工程費(fèi)用283412511345335253基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)252511110140431414建筑安裝工程費(fèi)40000178215205440487425公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3431514554276開發(fā)期稅費(fèi)16777272087管理費(fèi)用3921716634878財(cái)務(wù)費(fèi)用2222988924099銷售費(fèi)用17087568185210其他費(fèi)用73493232941176914212不可預(yù)見費(fèi)392171663487合計(jì)7586633602955768089860評估表4開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚韱挝唬喝f元序號產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本2006年2007年2008年2009年分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀境鍪郛a(chǎn)品89860134792990431087153901住宅7586615%1138035%2655335%2655315%113802公寓336015%50425%84040%134420%672.023商鋪295515%443.220%59130%88635%1034.14車庫768015%115225%192030%230430%2304.1產(chǎn)品分?jǐn)偝杀竞嫌?jì)8986013479299043108715390評估表5項(xiàng)目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年N一經(jīng)營收入154330231505058353132274661銷售收入154330231505058353132274661.1住宅125000187504375043750187501.2公寓58308751458233211661.3商鋪1000015002000300035001.4車庫135002025337540504050二經(jīng)營稅金及附加848812732782292215111營業(yè)稅771711572529265713732城市建設(shè)維護(hù)稅54081177186963教育費(fèi)附加23135768041評估表6項(xiàng)目損益表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱2006年2007年2008年2009年合計(jì)1經(jīng)營收入231505058353132274661573301.1銷售收入231505058353132274661543302經(jīng)營成本13479299043108715390898602.1產(chǎn)品分?jǐn)偝杀?3479299043108715390898603經(jīng)營稅金及附加127327822922151184884土地增值稅23150653127515435利潤總額8166173911859110291544386稅前彌補(bǔ)虧損000007所得稅2695573961353396179658稅后利潤547111652124566895364748.1稅后彌補(bǔ)虧損000008.2盈余公積金5471165124668936478.3公益金000008.4應(yīng)付利潤000008.5未分配利潤49241048711210620532826評估表7項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目折現(xiàn)率2005年2006年2007年2008年2009年合計(jì)1現(xiàn)金流入0231505058353132274661268641.1銷售收入0231505058353132274661268642現(xiàn)金流出12580275634047823068141671036892.1開發(fā)建設(shè)投資125802336431451134798986808742.2經(jīng)營稅金及附加0127327822922151169782.3土地增值稅023150653127512692.4所得稅02695573961353396145693凈現(xiàn)金流量-12580-4414101053006413299231754折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量12%-125803941805521399845221385財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：51.78%折現(xiàn)率：12%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：21385萬元評估表8項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表單位：萬元序號項(xiàng)目建設(shè)期銷售期2005年2006年交叉期2007年2008年2009年……一借款償還1年初借款累計(jì)10094212261061302本年借款增加10000100000003本年應(yīng)計(jì)利息9411321592795.9704本年還本00106131061305本年付息001592795.9706年末借款累計(jì)10094212261061300二還款資金來源00122051140901利潤00104871140904其它還款資金00171800項(xiàng)目貸款償還期2.63貸款期限從2005年10月算起，考慮到實(shí)際銷售與按揭的進(jìn)度，貸款期限為3年，即從2005年10月24日到2008年10月24日。評估表10序號方案敏感因素變化幅度（%）敏感因素分析結(jié)果因素一因素二投資利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率貸款償還期1基本方案60.58%21385萬元51.78%2.632變動方案1銷售收入下降10%44.82%14207萬元38.87%2.683變動方案2總投資上升10%54.38%14072萬元36.09%2.65變動方案3銷售收入下降10%總投資上升10%40.08%6905萬元23.99%2.7目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK"file:///H