深圳別墅市場報(bào)告

2005年深圳Townhouse研究報(bào)告一、關(guān)于Townhouse所謂Townhouse一般指聯(lián)排住宅，有天有地，有自己的院子和車庫。它是二戰(zhàn)后英國發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)期出現(xiàn)的住宅，現(xiàn)在歐洲國家非常普及。其由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150平方米～200平方米左右“離自然不遠(yuǎn)、離紅塵很近”，一語道破Townhouse的精彩實(shí)質(zhì)：離城不遠(yuǎn)，交通便捷。Townhouse的另一種叫法是經(jīng)濟(jì)別墅，雖不浪漫，但卻也說到了本質(zhì)。即Townhouse是個(gè)中庸的產(chǎn)品，比別墅（用地、面積、價(jià)款）經(jīng)濟(jì)，但又滿足了人們腳踏自己土地，頭頂一方天的需要。生來為中間階層準(zhǔn)備。Townhouse的最大魅力就在于它同時(shí)滿足了人們的庭院情節(jié)和街坊交往的需要。中國人具有濃烈的土地情節(jié)，希望擁有專屬于自己的一片土地和天空，又特別希望保持良好的鄰里關(guān)系。Townhouse具有獨(dú)立的庭院，這使它與一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其幾戶甚至十幾戶聯(lián)排的布局使得鄰里接觸趨于頻繁，這又是獨(dú)棟別墅所不具備的。因此，從生活方式來看，Townhouse是結(jié)合了別墅和公寓優(yōu)點(diǎn)的完美生活形態(tài)。從硬件條件來看，Townhouse也是介于別墅和公寓之間的產(chǎn)品。別墅因其低密度、低容積率，私家花園占地很大，價(jià)格昂貴，被視為住宅發(fā)展的終極方向；城市公寓的特點(diǎn)則是高密度、高容積率。Townhouse在建筑密度、容積率等方面正好界于二者之間，既屬于城市范疇又不在市中心區(qū)，既滿足了人們親近自然、實(shí)現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，要求密度較低，但又遠(yuǎn)比別墅集約，一般容積率控制在0．6—0．8之間。Townhouse要求具備比較嚴(yán)格的先天條件。從國外及北京、上海、廣州等城市Townhouse發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，開發(fā)Townhouse一般應(yīng)具備以下十大條件：地段：應(yīng)在城市邊緣地帶，距市中心15—30分鐘車程。交通：社區(qū)周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速公路或城市快速路。環(huán)境：強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境、更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊的自然景觀。規(guī)模：容積率應(yīng)在0.8以內(nèi)，規(guī)模要在15萬平方米以上。規(guī)劃：要有異域風(fēng)情，同時(shí)還需同自然環(huán)境結(jié)合。建筑：有天有地有庭院，還要有車位，同時(shí)外觀還要吸引人。配套：齊全完善，教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑缺一不可。價(jià)格：單套不可超過150萬。服務(wù)：優(yōu)質(zhì)、完美，最好是管家服務(wù)。社區(qū)文化：要營造出高雅的文化氛圍和充滿鄰里親情的居住氛圍。二、深圳Townhouse發(fā)展情況磁從量20聯(lián)01勵(lì)年深縱圳推握出第體一個(gè)胃To剖wn備ho誓us分e項(xiàng)煤目—券—“探萬科畢四季省花城徒”以票來，囑To悅wn晚ho字us園e開孕發(fā)的淹規(guī)模兇、品線質(zhì)和軟價(jià)格張都獲雖得了網(wǎng)長足漫的發(fā)陵展，們市場贊認(rèn)同題度很熟高。騰臭20抄01皂年5階月，宣萬科財(cái)四季露花城頃剛推咽出其款“面露向平攪民”幼To蕩wn喘h(huán)o產(chǎn)us原e的些時(shí)候猛，曾厚引起女業(yè)界便關(guān)于雅To濫wn很ho哭us營e的涂爭議跌，但嗓物以值稀為頂貴的沸市場自規(guī)律盈，照像樣使盆得萬而科四魚季花德城的疑“T舅ow擦nh訪ou撈se為”旺呈銷勢惹頭不睜減。葵隨后回，中蘿海怡熱翠山葛莊以糊一篇齊《發(fā)汁現(xiàn)深搜圳T范ow饅nh扮ou疑se求》再牽次吸墨引市撈場的痛眼睛咐關(guān)注蘇其“劍排屋稼”類清To仍wn勁ho旱us鞠e的通概念廉，同劇樣引憤得全洗城市摧民爭桃睹為止快，奇其7熱0-遙10殲0萬差總價(jià)廚的優(yōu)享勢，戰(zhàn)很快路在市終場中狂形成雜熱銷睡勢頭寬。由失于處連于試騰探市期場的基階段沉，2筒00竿1年谷To輕wn也ho牲us摩e供修應(yīng)量步比較違小，嶺且由拜于集蘭中在讓關(guān)外場，均分價(jià)也銳相對偷較低匠。染隨著尾2激00溜2年臉深圳昆第一袖個(gè)純按To心wn客ho知us相e的味項(xiàng)目挖——副硅谷濤別墅綁二期建“城考市山顛谷”淺正式拜推出糠，T治ow盞nh癢ou林se樸正式坑進(jìn)軍頸關(guān)內(nèi)彈，且委供應(yīng)浮量猛稱增到蠻30比0套時(shí)左右壺。而競水榭廟花都灑和純鄙水岸坑的閃豪亮登豬場似屠乎預(yù)庭示著樸高品漂質(zhì)T浪ow侵nh馬ou濁se蝦時(shí)代鐮的真帖正到英來，把水榭蟻花都和24慣套和階純水拖岸8況6套趴To句wn址ho盟us撿e雖席然也忍是作勸為大城型住涂宅項(xiàng)帶目中廢的一攝部分頂，但脊是無今論是汁樓盤叨品質(zhì)幸、價(jià)憲格及毛居住極的環(huán)鴉境都霧可同鑰大多炒數(shù)別課墅項(xiàng)退目相疼媲美由，因風(fēng)此也懶受到龜了市石場良告好的制反應(yīng)帽。劍20申03禮年繼辨續(xù)2拉00晌2年風(fēng)的熱谷鬧局載面，浩供應(yīng)躲量持壩續(xù)放傅量，伏全年鎮(zhèn)供應(yīng)嗎量不支少于瞞35著0套艱，其袖價(jià)格上更是磨達(dá)到研了深摟圳歷常年T批ow寸nh收ou何se徑售價(jià)莖的頂破峰。刃其中坊，香島蜜湖綁片區(qū)皆正式館成為嫩市場抹主角宅，一棚鳴驚掌人，智其T貫ow清nh你ou份se臘更創(chuàng)往腳造了挑1貨40戲00幻-3武00瀉00政元/惹㎡的帳天價(jià)舅。同閣期的蔥中旅答·國妻際公賓館、長東海月岸一伍期等航項(xiàng)目扛也受遷到市摩場追兔捧。鍵約20梳04練年，姓To帝wn尸ho描us挺e供搭應(yīng)量救進(jìn)一恒步增說長，轉(zhuǎn)但市伙場的漸熱點(diǎn)暫明顯惰向東宮轉(zhuǎn)移姥，以惹東海永岸二喂期、閥心海辟伽藍(lán)跑、1銜7英長里為椅代表俗的東煤部兵果團(tuán)約掌占本質(zhì)年度租供應(yīng)震量的膊2/基3。都縱觀餓深圳芬T象ow犁nh唯ou聯(lián)se步的發(fā)藏展軌踐跡，何市場表供應(yīng)揉的重濾心先昆從關(guān)突外移句向關(guān)紗內(nèi)，診接著蹤又由凝關(guān)內(nèi)筒向沿外海轉(zhuǎn)湖移，死而不予是向廳關(guān)外惹城鄉(xiāng)庸結(jié)合渠部的臺簡單散回流深?？吩谄鹱喜降牧?嫌00鐘1年咐主要埋以城欲鄉(xiāng)結(jié)察合部苦的經(jīng)嚇濟(jì)型捏別墅役為主尺，規(guī)趟模小壇、價(jià)柜格底惕、產(chǎn)熊品還箭不夠鉤成熟科，其釣主打沉賣點(diǎn)匠是其壩新穎龍的生閑活方鬼式以妄及高責(zé)性價(jià)熊比。尊從2真00焰2年粥起，頑市場蜂重心隔轉(zhuǎn)移崗至沙但河-擠華僑顯城-決香蜜朋湖地糊帶，腎該地夸段占綱有稀庫缺的榜城市辦人文隊(duì)及景鉗觀資其源，番為深病圳公抖認(rèn)的棕富人茅區(qū)。秤以成焰熟地雜段、怪城市獨(dú)人文濁自然恨景觀倒及大諷規(guī)模禿社區(qū)看為依帳托的剩高素才質(zhì)T載ow集nh表ou大se狡產(chǎn)品弊大量屋涌現(xiàn)接，T孕ow陷nh柴ou裝se昨產(chǎn)品委迅速她成熟藝，并閃贏得心市場西（主涌要是亂高端羨市場皂）認(rèn)雄可。燈這說滿明T像ow灘nh舒ou承se醋作為急第一舅居所洽的特膨性，爛對配隔套、粘交通療等條榨件的覆依賴碗性比賓較強(qiáng)幫。博20影03政年一見個(gè)引甩人注腸目的棟變化敞是，那東海兆岸吹念響“背向東機(jī)看”佩的號鋼角，滋以山裕海景醒觀為擋最大福賣點(diǎn)池的東壘部T臣o(jì)w粒nh丙ou掉se錯(cuò)兵團(tuán)鞭開始貢崛起沉。到頑了2籍00吳4年玻，由誓于香欣蜜湖錄片區(qū)尾新增撈供應(yīng)自量減眉少，貼向東飯看的框趨勢頁更加偶明顯燒，東啊部沿駝海擁它有不郵可復(fù)胖制的誰山海紛景觀沈的樓捷盤最茅終確榆立了槍市場請主導(dǎo)奏地位川。由庫此可覽看出驚，T瘋ow忙nh董ou辨se裳產(chǎn)品譜在注代重自咱身產(chǎn)民品的貢創(chuàng)新昨和完步善之砍外，罷對外泡部景妻觀的現(xiàn)關(guān)注于有不重?cái)嗉与[強(qiáng)的揀趨勢亮。這線一趨壩勢的腿轉(zhuǎn)變層客觀凱上造兔成了丹To飯wn趨ho稼us彎e的分度假著化、樸貴族壤化，磁與主紹要的鴨中層小消費(fèi)蠻群體汗日漸剪疏離待。誼數(shù)據(jù)扔支撐魂：洲以下腰是格20柏01較年至偏20料04靈年,第深茶圳市飼推出烤的T熟ow船nh赴ou愈se蝴項(xiàng)目蜜:雁20名01層-2中00索4年氧深圳洽To屆wn令ho凈us秩e統(tǒng)揉計(jì)表雞御三、仰深圳涉T今ow撐nh稠ou屯se裁的溉特點(diǎn)杯僵綜合鼻目前畝的叢To積wn征ho皮us障e來殃看，榆深圳竊To認(rèn)wn良ho竊us杏e呈打現(xiàn)以搖下幾耽個(gè)明俘顯不退同于鵝普通秋住宅界的特符征：臂捷1、射瞞規(guī)模吐普遍辭偏小謙，多疾為公捐寓大耕盤的聰點(diǎn)綴毯刷除了晚硅谷畢別墅烈是純查T邪ow交nh傾ou略se套項(xiàng)目牛外，才深圳彎至今巴還沒荒有一蒙個(gè)大知型的痕純T忠ow莊nh肝ou足se風(fēng)社區(qū)香。開峽發(fā)商踩往往嫩將T攪ow拿nh冶ou纖se飼作為弄高檔傻樓盤芽的補(bǔ)巷充來豈運(yùn)用欄，不盒論是凈面積扒總量助、還欲是銷淡售總鳴額都態(tài)只是懸整個(gè)伍項(xiàng)目險(xiǎn)中的東少部杏分。返它們肌占據(jù)供了整兆個(gè)項(xiàng)遞目中乓最好宋的景方觀、妄空間津等資足源，蒸成為駝萬綠喪叢中凈一點(diǎn)輪紅，抗喜折歡鄰與水修歉建，鴨有明三顯獨(dú)剃立別既墅情封結(jié)，塑但麥To棵wn恢的體邪現(xiàn)則雖較少豐。鑰數(shù)量笛往往竊在紫50架套以訊內(nèi)，拴超過標(biāo)10四0套以者已鴿屬鳳膜毛麟借角。滲2、貢戶均敬面積某較小槽，均雙價(jià)接葛近中向小別這墅濾從忌To裹wn采ho顛us魯e的嗎戶型站面積治來看宵，主哲要集憲中在浴25旨0-跡35艱0平鑰方米薄之間升，關(guān)坑內(nèi)的伐價(jià)格烏基本叮都在頑10漿00鬼0元魚以上互。通匙過與阻別墅嶺項(xiàng)目碼的比籠較來汗看，予在戶圓均方垃面相拉對遠(yuǎn)遣小于難別墅揀項(xiàng)目查的3跟00繳-5流00賢平方彎米，懂但是串在價(jià)治格上燈已經(jīng)垮比較迫接近巷，例錄如深稿圳均疊價(jià)在禿2萬略元以騙上的信別墅輕項(xiàng)目務(wù)不超憂過5閱個(gè)，勞大多糧數(shù)集爺中在塵1-越2萬褲之間陵；不澤過從定總價(jià)劇來看晉，T么ow贏nh禽ou碼se虜?shù)目偢箖r(jià)基儉本接賭近于顧中小川戶型捐別墅敵的總昆價(jià)，紅也體例現(xiàn)了會兩種籍產(chǎn)品憂的客斥戶定燥位之升間有愈一定醒區(qū)別蝦，但梯界限碗較小蓄。君3、然地域粱分布禾以關(guān)袋內(nèi)和亡沿海耽地帶攻為主累，關(guān)罩外城卡鄉(xiāng)結(jié)止合部康尚待豆開發(fā)當(dāng)深圳歉的乎To隱wn鏟ho沫us建e雖存然發(fā)康源于脅坂田淚、布釋吉，昏但是惜To飼wn納ho員us鞭e類麻產(chǎn)品圈真正傅引領(lǐng)務(wù)市場特風(fēng)騷鋼的還腹是在掏關(guān)內(nèi)喬香蜜洽湖片結(jié)區(qū)崛鼓起之緒后。豐這說漿明深皇圳的膊To掉wn始ho澡us擾e與篩國外悠相比參已有榆相當(dāng)規(guī)大的戶變異嬌。究政其原潮因，截關(guān)外漿的交止通和易配套乓條件晉太過潮落后布，而俱其自施然景粗觀優(yōu)鍛勢并均不明劃顯，耕因此黨作為懸第一厚居所欣的條曾件稍做嫌不妙足。縮關(guān)內(nèi)忘土地軟供應(yīng)腰日漸良匱乏棚，新旨增T蘆ow久nh狼ou犧se憑供應(yīng)陪量有圾限，茫東部殘沿?？鹊貛龅亩戎奔傩图鎀o繁wn版ho佛us給e針睜對的丸客戶抄層面午相當(dāng)祖狹窄正；同湯時(shí)，鳳由于碼交通樣、配隆套、貼治安腔等多資方面轎的原改因，停關(guān)外鉆（坂糧田、萬龍華骨、橫蠅崗）剛雖擁敬有良高好自吼然環(huán)炮境及珠地價(jià)矮優(yōu)勢勸，卻腿遲遲堂未能堤成為旨To灑wn傻ho四us新e規(guī)溉模開殿發(fā)的脊熱點(diǎn)匆。等4、迫市場滅供需交相當(dāng)桌，銷列售情趣況良鴉好爹首先編，特盟區(qū)外寄的項(xiàng)桃目主勺要是眾以中厲端客逢戶為鐮主，覆每套廳僅在誕7讓0-雖10降0萬戚元左謹(jǐn)右，嗎客戶著層面握廣泛海，所界以消呆化并刪不困愁難；宰其次然特區(qū)炭內(nèi)主連要是皂在一短些高瓦檔項(xiàng)名目中洪出現(xiàn)棵，并雙且由伴于套燭數(shù)較辦少，報(bào)所以差憑借存整個(gè)國項(xiàng)目躺的高益素質(zhì)蹄都能五較好適消化抱。由學(xué)于國姿民經(jīng)劈濟(jì)宏捷觀調(diào)愉控及伏別墅餓用地精停批已等因求素的古影響享，深致圳地搭產(chǎn)市輪場近瞎年來陶開發(fā)變的T在ow薄nh惕ou召se孤產(chǎn)品動都呈侍現(xiàn)出積供不筐應(yīng)求出的局產(chǎn)面，懷新開刑發(fā)的毫To墳wn甲ho小us秧e項(xiàng)琴目都晚能迅撈速消朗化。敢侄5、代市場羅擴(kuò)張袍速度割緩慢多，總秀體消份化量燒較小朗院根據(jù)毀我司料的不控完全愈統(tǒng)計(jì)只：從駝2辛00犯1年封到2胳00殺4年赤深圳疫市T茂ow偉nh螺ou杰se遼總供闊應(yīng)量喝約1沉11咳0套施，其憶中近宅三年同的供淹應(yīng)量爭穩(wěn)定夾在3堆00戚-4樓00蜘套/蛛年之惱內(nèi)，少總量賭相當(dāng)優(yōu)小。踏究其容原因剖是因廢為近好年推臘出的號To壓wn直ho柿us姥e產(chǎn)天品檔付次、藥價(jià)位傳等都客偏高賢，與孤之匹堵配的矩客戶氏群過片于狹句窄。蠅但是竿，我疲們認(rèn)榮為這吹并不輪能說摸明市雄場對患To勺wn姑ho頑us藏e的奮需求競量不靜大。歡實(shí)際襖上，否大量忙的城富市公冬寓的餓居民擁都想網(wǎng)擁有邊一套角自己浩的別其墅，淹體驗(yàn)策完全樣不同差的生烘活方蹈式，什而僅永僅因廳為價(jià)頌格、季交通姿等原層因限消制了浸其購澤買行鉆為。龜因此傅，價(jià)小位相禍對較弦低的陳經(jīng)濟(jì)高型別艷墅市漸場潛撇力仍濟(jì)然很慚大，雖尚待蛾挖掘償。局四、不深圳嫩T汗ow笨nh征ou稠se泄未來敢發(fā)展究趨勢倡疼深圳播市片宏觀雖經(jīng)濟(jì)招運(yùn)行叫良好調(diào)伍，衣GD惜P增張長率朝連續(xù)債多年哨保持慎在雙嘩位數(shù)腦。2壇00撫3年良深圳但市生插產(chǎn)總課值為慢28妥60厘.5磁1億讓元，倆比上蘇年增腔長1唯7.故3%鳳，創(chuàng)聞近8粘年新嬌高；織深圳趣居民套年平包均可鏟支配躲收入拜25詞93害6元使，同動比增孟長4悅.0部%。執(zhí)每百沫戶人哪家擁裙有1價(jià)8．據(jù)5輛致小轎境車，角不僅繡遠(yuǎn)超提過了齡全國甘城市還每萬曉戶居挎民1辮14假輛（抬即每至百戶島1．茅14笑輛）葛的平半均水敲平，味而且洋高于充國際盜標(biāo)準(zhǔn)慮的普跨及階牧段（層國際玉標(biāo)準(zhǔn)駁的普廉及階片段為呆每百甘戶家梳庭擁晚有轎冷車1進(jìn)0輛遣），傲循汽車屬時(shí)代溫已經(jīng)竄來臨議第。辮經(jīng)濟(jì)吸的增砌長和灶汽車象時(shí)代度的來吼臨，謀無疑框?qū)⒋谭こ闠o穿wn鞠ho霞us立e的柏市場恩需求裁逐年購擴(kuò)張罪。而臘要想岸真正志喚醒汪巨大昌的潛國在市悠場，尼還需毅要突繼破兩破大困匙境。禁首瞇先，雙目前管深圳縮T脅ow啄nh單ou桃se坦消費(fèi)孝者集境中在獎(jiǎng)金字伴塔的皆上層壓，其您數(shù)量漠有限硬，難灰以形渴成巨封大的述需求丹市場軋；第泊二，陶開發(fā)奏商普愿遍把溉To布wn喂ho康us命e作鎖為大蕩盤的幼點(diǎn)綴番的開明發(fā)理忽念也靜限制如了T揀ow華nh澤ou君se械的發(fā)車展。悲霉市場委在變座，消紅費(fèi)者堆也在粥變。鬼階級直也好靠，階究層也啦罷，喘總之卷在深妖圳已哪明顯透出現(xiàn)泊：大渴款不咳會住擾在八惕卦嶺偶公寓亡；買斯2牢00私平方聚米以摔上房抵子的邀客戶保，不掌會選咽擇和神騎單體車的欲做鄰在居…漿…。席身份愚的體捐現(xiàn)，適尊貴送的要秋求，蒼使富更人們陸更加字追求版社區(qū)平環(huán)境番的質(zhì)左量，頌而處她在3墓0層拒高樓樂環(huán)視博下的愧To坦wn偷ho軋us猾e居貼家生惠活者辣總有見清醒眼的一竿天。攤To勒wn蘇ho障us出e的怖消費(fèi)氧者未敲來必記將走語出公再寓大挽社區(qū)餓。涂深圳請市民覺的收粗入結(jié)雷構(gòu)是阿紡錘仆形的愧，主環(huán)流消鼓費(fèi)者盼位于進(jìn)金字倉塔的緒腰部就，因知此，深要想什有大殺的發(fā)干展，權(quán)T刑ow籃nh鑼ou枯se至就得夏放下朱身份稀，向針主流藍(lán)消費(fèi)味群體匹靠攏扎。未榆來的絞主流伶客戶燒不只適是高型端的款企業(yè)剖家，夾還包禾括越損來越扔多真波正的燥中產(chǎn)也階層巡。汽生車時(shí)球代的早來臨醉以及盯城市亮交通芽基礎(chǔ)喂設(shè)施昏的完詠善，剪為T鋤ow品nh茫ou翠se兇走出系圍城欄向關(guān)驚外縱屬深發(fā)捐展成渴為可偷能。驢凍因此拉，深補(bǔ)圳未清來落To致wn惹ho呢us僻e開顛發(fā)只摘能走投兩條爬道路舊，一誓條路耍是繼紐續(xù)與事傳統(tǒng)笨別墅狂區(qū)的沃結(jié)合奶，與醒別墅演為鄰大，充鋸分體舒現(xiàn)聯(lián)鏡排別半墅的庸特點(diǎn)痰，把濱To茶wn岔ho斑us怨e作習(xí)為別出墅的萄豐富敵和發(fā)腸展。放另一榆條路享是大溫規(guī)模御、郊雁區(qū)化蠟開發(fā)折。費(fèi)深圳刃未來炎適合顯開發(fā)贊T展ow蔽nh貧ou械se路的區(qū)搬域有帳限，渡除了烤現(xiàn)有旅的幾傭個(gè)別半墅區(qū)報(bào)以外奸，東剪部濱搜海區(qū)裳域是贏一個(gè)杜未來腰別墅接和T晃ow娃nh踐ou齒se數(shù)開發(fā)魔的理奶想地慘點(diǎn)，肅但只新要交傲通問殿題不市解決堅(jiān)，其費(fèi)銷售魄瓶頸料就很愧難突宜破。日逐而大買規(guī)模膨開發(fā)液之路缺關(guān)鍵靈在于測區(qū)位米的選職擇。臂整個(gè)眨關(guān)外悼的市剝政配騙套與輪關(guān)內(nèi)醫(yī)差別朽太大叔，而俯發(fā)展規(guī)較好桌的衛(wèi)味星城遣鎮(zhèn)不暢是距腳離中罩心城量區(qū)太半遠(yuǎn)（潔如龍煮崗中描心城衰），昏就是社土地葬規(guī)模趁不夠緩或太剝亂（饑如布胳吉）穴。因芳此，潛要想?yún)^(qū)大規(guī)剝模開訊發(fā)曠To蠅wn滾ho攏us陪e就叛只能詳找距適離中絨心城季區(qū)不燕太遠(yuǎn)痛（1房5—患30膜分鐘疼車程性以內(nèi)燙），叉同時(shí)劣又具墓有較模好的摟配套嗚設(shè)施姨，最幅關(guān)鍵跨還要仆有良智好的傳未來欲發(fā)展緞前景燈的區(qū)光域，辱當(dāng)然鴿自然剪環(huán)境騾條件始也要襲達(dá)到董較高員標(biāo)準(zhǔn)擾。沉綜上混幾個(gè)院因素軋進(jìn)行竄衡量伐，垂坂田妖、龍銜華、屋橫崗巷這些報(bào)擁有劍良好灣自然址環(huán)境茅、交維通便娛利、往配套糖日趨腸完善倆的區(qū)振域必壟將成由為未黃來華To離wn般ho管us視e產(chǎn)租品大突規(guī)模懼開發(fā)個(gè)的熱確點(diǎn)區(qū)腦域，積而從歲目前奉的市爸場供販需情芝況來跌看，惑這一粱趨勢謙已越棕來越蘭明顯位。躬深圳磚市振癥業(yè)（襪集團(tuán)棉）股圖份有紅限公墓司街橫崗舌項(xiàng)目緣深圳昨to辣wn卷ho叢us膠e市蘆場簡垮述作為在歐美國家比較普遍的一種城市住宅形式，凝聚著濃重的歐洲人文色彩。在有限的城市土地資源約束下，Townhouse成了最大限度地滿足個(gè)性化居住需求的住宅建筑。一、深圳townhouse發(fā)展情況罩跑2申00樸1年萍，隨得著t融ow米nh錄ou態(tài)se運(yùn)在北猶京、偏上海您、廣螞州的銜風(fēng)行才，有明全國暑房地?cái)禺a(chǎn)領(lǐng)集頭羊俗之稱幣的深厭圳也晌不甘告落后虹，在為20陶01尚年之鳥后，趴不斷繡有t墻ow印nh怠ou薦se冰進(jìn)入改市場排，到殿20耳02堤年也胖開始艱了小哥規(guī)模錫的市希場供廊應(yīng)。裕To勵(lì)wn遵ho恨us嫩e在紀(jì)深圳默雖然暢只有潔1年妖多的顫歷史沫，但蜂具體縱來說講，可擺分為離兩個(gè)蓄明顯哭不同蹈的發(fā)址展階泰段。旱1、拉to茅wn宋ho無us畏e試放探入案市嫌員深鍵圳推遮出第戴一個(gè)語To霉wn臺ho恒us怨e的由項(xiàng)目煮“萬尸科四衫季花爹城”衛(wèi)在2陣00嶼1年園5月縫,萬瓜科四復(fù)季花再城剛歲推出課其“裝面向森平民顆”T浪ow咽nh袋ou孔se樸的時(shí)祖候，斜曾引健起業(yè)肅界關(guān)東于T欄ow春nh綢ou癢se味的爭麻議，列其不錘能實(shí)忽現(xiàn)家專家有郵院、燥戶戶煮有車斷庫、洽獨(dú)門逆獨(dú)院遠(yuǎn)的T腦ow鑒nh阻ou川se拴，算糖不算第真正編的T痰ow呀nh墳ou海se河？但赴物以歇稀為山貴的潮市場腰規(guī)律落，照珍樣使忌得萬耳科四士季花胡城的預(yù)“T腸ow綢nh疼ou劍se側(cè)”旺德銷勢應(yīng)頭不植減。飄當(dāng)中后海地便產(chǎn)緊駕隨其反后推叔出怡貢翠山如莊的內(nèi)To罵wn庸ho破us壘e時(shí)容，謹(jǐn)廚慎地毀提出倆了“團(tuán)排屋懸”類筒To駁wn價(jià)ho遇us垂e的痕概念方，當(dāng)晴其撩孫開神榜秘面簡紗時(shí)憑，同糕樣引筐得全擾城市甘民爭蘆睹為緒快，待其7孕0-致10轎0萬深總價(jià)砍的優(yōu)蠟勢，稈很快興在市貓場中擊形成靠熱銷怒勢頭狗。這慚一類撒伴隨仔著住蹲宅項(xiàng)井目謹(jǐn)?shù)晟髟嚸刻饺胝谑械难觮o趟wn剩ho趟us俘e數(shù)爐量少漢而非朝項(xiàng)目沈主流臉產(chǎn)品深，既趙顯示像了發(fā)糧展商浙的對障新事附物的闖市場農(nóng)敏銳艙，又祥顯示批了發(fā)粒展商巾的謹(jǐn)槐慎。肢2、敬高品另質(zhì)t套o(hù)w信nh晶ou鏡se歡小規(guī)飾模入及市郵皇今鳳年推益出的圣to蹲wn搖ho騾us銷e項(xiàng)顏目中話，除董了在總南海屯玫瑰教園與竿碧海集云天侍等項(xiàng)樹目為拌提升肌整個(gè)尋樓盤紋形象籍有少吃量的疫to鳥wn席ho村us測e入甜市外蒸，硅袍谷別弦墅二掉期“礎(chǔ)城市蛛山谷于”作耗為深叼圳第翻一個(gè)貧純T竭ow擔(dān)nh獻(xiàn)ou洗se即的項(xiàng)燈目于嚴(yán)20癢02取年5黃月推末出，孔雖然奏硅谷膀別墅斥二期攝城市烤山谷理挾著目“2緞00抬2年粗深圳弟最佳這To紡wn就ho赤us聚e”嚴(yán)之勢吊出擊勸，其美新賣貧點(diǎn)在賄于“擴(kuò)別墅爐+緣To噴wn如ho交us罰e”給的概卵念，霸該項(xiàng)師目雖雕憑借吼名師源的建敘筑設(shè)友計(jì)，因生態(tài)航車庫特及文欣化品翼味的巴包裝盤，但圈其高其容積促率、敗高建梨筑密補(bǔ)度算喚是白著玉上巡的小手小瑕探疵。羨而水緊榭花錘都和晶純水妖案的勒閃亮芹登場抽似乎遺預(yù)示川著高鐮品質(zhì)涼to幸wn晉ho頌us養(yǎng)e時(shí)驚代的驚真正猛到來屆，水良榭花震都2才4套減和純破水岸須86零套t銅ow鑼nh布o(jì)u千se匠雖然候也是恥作為咽大型存住宅娃項(xiàng)目漠中的的一部臥分，喝但是燦無論么是樓彩盤品挑質(zhì)、裳價(jià)格大及居極住的限環(huán)境沖都可桑同大桶多數(shù)事別墅悟項(xiàng)目徹相媲駁美，湊因此春也受梅到了排市場巨良好歷的反峰映。稅康總型體來絞看，茂雖然答在廣憶州、雪北京姓都有揮幾十左萬平申米的絨to身wn康ho殺us沃e項(xiàng)忙目推濾出，粒但深鈔圳的簽發(fā)展清商對捉to闖wn靜ho初us宇e市告場顯披得仍猾然比怖較謹(jǐn)錦慎，謠絕大系多數(shù)咸都是租以住進(jìn)宅項(xiàng)農(nóng)目的百一部會分推案出市絞場。項(xiàng)雖然摔如此窩，由名于其賊占居需了整黃個(gè)項(xiàng)無目中膽最優(yōu)拴的資嘉源品革質(zhì)較失高，導(dǎo)同時(shí)丹數(shù)量揪又比閥較稀增缺，護(hù)因此凱大多翼都獲催得了霜市場蜻的青癢睞。雹二、潤to鵲wn綱ho檢us碼e特酒征分歉析醒漂綜躬合目瞞前的織to里wn沸ho倘us擔(dān)e來鏟看,盲深鋪圳t挨ow曲nh臺ou削se跡呈現(xiàn)傻以下貴幾個(gè)奧明顯曉不同洲于普質(zhì)通住渾宅的量特征錢：編１、蘋t納ow棗nh墳ou裕se笛并非太處于李城郊紡結(jié)合音部,沉而是波城市孤內(nèi)與仇郊外僻兩極首分化近．從聞目前袋的t臥ow偷nh蹈ou會se澇分布模的位污置來牧看,躺除了麥硅谷吩別墅早項(xiàng)目助的地謝理位談置稍茫有點(diǎn)檔偏僻疏，同膨時(shí)又裳處于閥特區(qū)釀內(nèi)，感其他汁幾乎疾沒有眾什么黑項(xiàng)目案是位湯于城耕郊結(jié)淹合部頌，例域如波氣托菲帶諾純瘋水岸棍、碧觸海云興天、陰南海琴玫瑰來花園趣等項(xiàng)務(wù)目的寶均是件處于柱各區(qū)貢域較付好的勞地理逆位置免，生醬活配纖套、屠交通悲等設(shè)來施都搜相對以完善寒；而發(fā)萬科蔬四季鉆花城璃、中忍海怡襪翠等阻項(xiàng)目雀則完辦全處隱于郊排區(qū)，民雖然幼總價(jià)鑒較低揚(yáng)，但應(yīng)由于唯配套寧主要暗依賴爽社區(qū)勺內(nèi)配酸套，秩并且最距離啞較遠(yuǎn)勻，與良一般霜的t粒ow獨(dú)nh況ou輕se下有位妨置上古的區(qū)愈別，瘡這主漲要是級由于完深圳墓的二戰(zhàn)線關(guān)匠對人堂們的扎住宅士消費(fèi)拆理念江的影字響造順成的忌。亮２、還主示要以曲高檔米住宅割項(xiàng)目芒中的頑補(bǔ)充獄為主踢,占偽據(jù)著創(chuàng)整個(gè)盡項(xiàng)目威中最啄好的奴資源城從項(xiàng)引目來責(zé)看，葬除了廣硅谷射別墅召是純綿to偉wn匯ho蕩us嗽e項(xiàng)片目外絞，其吩他項(xiàng)帆目的摧to野wn蓋ho各us臺e均淡是作芝為高約檔樓訴盤的談補(bǔ)充蠻而出炎現(xiàn)，臭不論艦是面殲積總偉量、趟還是幣銷售籌總額珍都只喪是整注個(gè)項(xiàng)乞目中每的少怖部分產(chǎn)。但解這些驢to介wn刷ho麗us枕e卻鳴是發(fā)惠展商噴用來紹提高值整個(gè)涂項(xiàng)目遷檔次拌的重重要手流段，江于是井他們罪占據(jù)類了整凳個(gè)項(xiàng)勿目中定最好保的景態(tài)觀、畝空間滾等資犧源，旗例如距純水畢岸、暢水榭童花都免中的右to射wn蓬ho咬us菌e都啄是占鮮據(jù)著班項(xiàng)目陷中最潤好的浴水景究資源抽。廚３、乏戶均飯面積矛較小嗎，均稱價(jià)接旱近中荒小別熟墅端從t謹(jǐn)ow障nh魄ou今se宋的戶虎型面臨積來代看，免主要趣集中星在2加50宮-3鮮50陸平方傘米之科間，趨而價(jià)廟格基弓本都些在1炒00崗00馳元以撤上。溜通過溝與別冰墅項(xiàng)克目的翁比較揉來看深，在汗戶均血方面暫相對逼遠(yuǎn)小獻(xiàn)于別媽墅項(xiàng)票目的箱30基0-巾50心0平語方米送，但庸是在增價(jià)格絞上已證經(jīng)比爬較接吳近，已例如如深圳則均價(jià)務(wù)在2梢萬元菠以上裂的別男墅項(xiàng)贏目不玩超過伏5個(gè)匆，大抬多數(shù)怎集中干在1嫂-2看萬之種間；桌不過既從總商價(jià)來椒看，頓to舟wn繭ho外us趣e的瓣總價(jià)導(dǎo)基本腰接近蚊于中柜小戶坡型別蹤墅的徹總價(jià)滲，也日體現(xiàn)流了兩悶種產(chǎn)乳品的波客戶漫定位嘩之間怠有一搖定區(qū)柳別，遷但界矩限較音小。疑４、愉目前血市場胸供需啦相當(dāng)婦，銷棄售情撞況良污好結(jié)禍合目磨前的業(yè)市場她上幾汗種不省同類睛別的尸to怒wn哪ho澡us施e來敬看，其基本悄上以花補(bǔ)充禿為主熔的t擊ow竊nh賢ou壽se占的銷元售狀孫況都命較為詠理想顯。首肯先，鋸特區(qū)政外的郵項(xiàng)目腸主要筑是以戴中端譜客戶造為主祥，每跨套僅祝在7主0-遠(yuǎn)10扇0萬村元左蝕右，做客戶驢層面婦廣泛疾，加糖上推翅出較站早，炸所以孝消化露并不蓋困難裳；其掘次特雷區(qū)內(nèi)雙主要女是在融一些塊高檔抗項(xiàng)目符中出段現(xiàn)，步并且白由于炸套數(shù)訴較少麥，一強(qiáng)般都恭在1顧0套繩左右腎，所趣以憑魔借整崇個(gè)項(xiàng)擊目的括高素往質(zhì)都擠能較哲好消匯化。伍再從淋硅谷狡別墅福和純饒水岸殲這兩焦個(gè)較怨大的南to此wn槐ho駱us乘e項(xiàng)桿目來卻看，森雖然逮硅谷耽別墅叼密度嬌稍高菠、戶蛙型設(shè)猶計(jì)缺獵陷較謹(jǐn)大，財(cái)?shù)浼羌兲觮o命wn亭ho優(yōu)us游e項(xiàng)惠目，港社區(qū)撞環(huán)境假及氛元圍營絮造較必好，命銷售綿情況惱也比爬較樂碎觀，選據(jù)了每解約奸超過優(yōu)80搶%；拼而純黎水岸津由于忘處于詠大型歉高檔它豪宅耐中的洽最優(yōu)寄越的健位置倍，且晉社區(qū)文配套渴較完千善，味環(huán)境街優(yōu)美稍等因魚素，拾贏得勞了較第好的臺市場牧反饋模，雖胳然總殿量較族多，佛推出涌時(shí)間照較短棒，銷失售率紹也達(dá)齒到了舟一個(gè)許較高圓的水部平。構(gòu)三、后to帳wn艷ho把us慚e總球價(jià)及企客戶燦特征唉在各屠個(gè)項(xiàng)暮目的滅推算寨總價(jià)妨上，錯(cuò)明顯紡有著瞇特區(qū)冒內(nèi)外摩兩極蓮分化拴的特腦征，廈特區(qū)攏外主疏要在委10作0萬坊左右刑，而租特區(qū)遼內(nèi)基康本上簽與中若小面懼積別司墅的尤價(jià)格艇接近遍，其鍵中水違榭花到都更乖是在文每套器50得0萬肉元左轉(zhuǎn)右，浪達(dá)到省了t蔥ow阿nh畫ou煉se調(diào)的極榴限。幟殊從今成交破客戶駱情況往來看槳，根醒據(jù)總智價(jià)分腰析發(fā)遇現(xiàn)幾斥乎都浴是高洲端客森戶而哪非中葛產(chǎn)階忍級，必明顯奶不同誘于廣剛州的嘉to解wn箭ho番us鴨e以密中產(chǎn)校階級裳為主艙的客排戶群屆；同爐時(shí)，益結(jié)合稅深圳妙to候wn字ho拔us歪e的榴地理紅位置毀及客透戶購發(fā)買目傘的來禿看，把體現(xiàn)販了目把前深膛圳的技to仔wn拖ho凡us法e仍齒是以壞居家慣概念梯為主句的住愈宅物亡業(yè)，散客戶潑還是麥以本魯?shù)乜统☉艟由阶榫勚鳎懦^猶80押%的纖比例雷，香份港外抹銷客呆戶的名比例都較低診。深圳別墅區(qū)域盤點(diǎn)第一代別墅區(qū)較早形成的是銀湖、蛇口大南山、葵涌-大鵬灣別墅區(qū)，這些區(qū)域基本都處在距離市中心較遠(yuǎn)，但周邊自然景觀資源比較豐富，優(yōu)于一般住宅物業(yè)，吸引了最先富起來的人購買居住、度假。它滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環(huán)境的心理，填補(bǔ)了市場空白。這個(gè)時(shí)期的別墅數(shù)量不多，但比較集中，別墅風(fēng)格只是簡單的模仿西方別墅，經(jīng)過時(shí)間的推移，這些別墅已經(jīng)逐漸沒落，被新興的別墅區(qū)淘汰。蛇口的別墅因?yàn)槭芡饧耸烤幼》諊?、人文環(huán)境的影響，保值情況較好?！俱y湖片區(qū)】開發(fā)始于90年代初，90年代中期最為紅火，是深圳較早形成的富人區(qū)。銀湖別墅區(qū)因?yàn)槠淙姝h(huán)山，山谷中有金銀二湖，積聚了金湖山莊、齊明山莊、頤園別墅，后有金碧苑、田園居、棕櫚泉?jiǎng)e墅和銀谷別墅，內(nèi)外連成一片，成為深圳別墅最集中的片區(qū)。購買銀湖別墅的人群大都是深圳第一批富裕起來的人。銀湖別墅屬于早期建設(shè)規(guī)劃的別墅，容積率偏高，建筑密度也較高，配套少，且其入口處環(huán)境較差，體現(xiàn)不出別墅的氣派。但由于其屬于早期開發(fā)，填補(bǔ)了深圳早期別墅開發(fā)的空白，當(dāng)時(shí)的市場反應(yīng)良好。但片區(qū)可供開發(fā)的土地不多，區(qū)域發(fā)展空間受到限制?！旧呖诖竽仙狡瑓^(qū)】90年代初期開始出現(xiàn)別墅物業(yè)，90年代中期趨向成熟。主要物業(yè)被大南山分成兩個(gè)部分，東南麓有鯨山別墅、龜山別墅、碧濤苑、半山海景別墅等，西麓有月亮灣山莊、青青山莊、御景苑，基本屬于居家型別墅。片區(qū)內(nèi)大部分物業(yè)都有較好的山、海景觀資源，但由于各種原因，這些別墅出現(xiàn)了截然相反的兩種情況，東南麓的物業(yè)位于蛇口，區(qū)域人文環(huán)境好，外部環(huán)境好，內(nèi)部管理好，社區(qū)氛圍好，使得蛇口別墅物業(yè)較好的保值，部分物業(yè)還有升值；西麓的物業(yè)位于月亮灣，區(qū)域人文環(huán)境一般，社區(qū)居住氛圍淡薄，最嚴(yán)重的是環(huán)境受到污染，別墅物業(yè)普遍貶值。【葵涌-大鵬灣片區(qū)】得益于天然的大鵬灣海景，給當(dāng)?shù)氐膭e墅創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境。別墅項(xiàng)目主要發(fā)展在90年代中期，有華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅、名墅海景度假村，新增有萬科17英里。片區(qū)區(qū)域性較強(qiáng)，項(xiàng)目輻射力有局限，主要以度假用途為主。第二代別墅區(qū)第二個(gè)階段是大華僑城、香蜜湖別墅區(qū)形成，這些區(qū)域距市中心不遠(yuǎn)，但因?yàn)樯健⒑?、城市綠化等外部環(huán)境的隔離，同樣能夠遠(yuǎn)離喧囂，享受良好的生活環(huán)境，尤其是擁有稀缺景觀資源的郊區(qū)和市中心湖景為龍頭的別墅特別受到青睞。這個(gè)時(shí)期的別墅風(fēng)格不再簡單的模仿西方，越來越多的建筑、園林、戶型設(shè)計(jì)更加注重生態(tài)，營銷更加注重社區(qū)人文環(huán)境的營造，成為近年市場供需熱點(diǎn)區(qū)域?！鞠忝酆瑓^(qū)】為深圳市中心區(qū)二級輻射地帶，坐擁有“深圳市綠肺”之美譽(yù)的植物園和香蜜湖，遠(yuǎn)可觀安托山山景和深圳灣海景，既可“盡享城市繁華”，又可“遠(yuǎn)離城市喧囂”，該片區(qū)除擁有別墅物業(yè)外，多為高尚人文社區(qū)，區(qū)域人文環(huán)境較好，社區(qū)居住氛圍濃厚。從2002年開始崛起水榭花都，至今已經(jīng)有中旅國際公館、熙園等包含別墅的物業(yè)，成為文化層次較高的新一代財(cái)富階層的首選，片區(qū)存在待開發(fā)土地，未來仍有新增別墅物業(yè)?！敬笕A僑城片區(qū)】包括紅樹灣、沙河、華僑城三個(gè)區(qū)域，擁有豐富的旅游資源、高尚的人文景觀和部分湖景、海景、高爾夫景觀優(yōu)勢，與香蜜湖片區(qū)類似，同樣可以遠(yuǎn)離城市喧囂又不脫離城市繁華。大華僑城別墅物業(yè)主要從2001年開始出現(xiàn)，沙河片區(qū)有高爾夫球場內(nèi)的名商園、沙河高爾夫別墅，華僑城片區(qū)有東方花園、波托菲諾，紅樹灣片區(qū)目前僅有瑞河耶納，同樣成為文化層次較高的新一代財(cái)富階層的首選。值得注意的是紅樹灣片區(qū)，按政府規(guī)劃草案，將分成東、中、西三區(qū)規(guī)劃，東區(qū)將以低密度和低強(qiáng)度開發(fā)為主，建設(shè)成居住環(huán)境與旅游功能相結(jié)合的居住區(qū)；中區(qū)將延續(xù)華僑城旅游景區(qū)的主題公園，開敞湖區(qū)空間；西區(qū)以高、中、低強(qiáng)度分區(qū)開發(fā)新型居住區(qū)。未來別墅供應(yīng)較大的區(qū)域【大小梅沙片區(qū)】擁有豐富的旅游資源和豐富的山景、海景優(yōu)勢。區(qū)域建設(shè)的物業(yè)大多與旅游度假有關(guān)，主要物業(yè)形態(tài)有酒店、度假公寓、別墅，別墅功能界于居住和度假之間。片區(qū)土地儲備雄厚，是別墅物業(yè)新增的“主戰(zhàn)場”。片區(qū)項(xiàng)目主要有近年開發(fā)的萬科東海岸、天琴灣?！炯鈱狡瑓^(qū)】尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)低密度高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)蔀閯e墅聚集地。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)。片區(qū)環(huán)境優(yōu)美、交通便利，但目前市場不成熟、配套不成熟、關(guān)外形象差等諸多問題，片區(qū)別墅市場有待培育。整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會達(dá)到2平方公里，目前招華已經(jīng)拿下總用地面積60萬平米，總建筑面積30萬平米的低密度住宅用地，未來片區(qū)值得期待?！酒渌瑓^(qū)】其它片區(qū)有龍華、福永、布吉、橫崗等區(qū)域，別墅主要建設(shè)在一些山、海資源相對較好的地帶，但由于關(guān)外環(huán)境、距離等因素影響，對市區(qū)別墅市場影響很小。但最近橫崗振業(yè)城認(rèn)籌踴躍，龍華星河丹堤、圣莫麗斯也受到關(guān)注。2005深圳Townhouse年【2005深圳地產(chǎn)show】之一：2005深圳Townhouse年■2005深圳Townhouse井噴■豪宅市場空前細(xì)分■關(guān)外Townhouse能否成為“第一居所”■千座院落一座城■好產(chǎn)品自己會說話■振業(yè)城Townhouse挑戰(zhàn)高層豪宅■2005深圳Townhouse井噴2005年，深圳將有多個(gè)Townhouse項(xiàng)目投入市場：北有振業(yè)城，第五園，星河丹堤、圣莫里斯、中信高爾夫項(xiàng)目，中海育馬場項(xiàng)目；西有尖崗山；東有東海岸，天琴灣，聯(lián)泰大梅沙項(xiàng)目；市中心有香蜜湖“九萬三”。在土地稀缺的深圳，獨(dú)立別墅只能作為豪宅社區(qū)的形象點(diǎn)綴，而townhouse大行其道，則是吻合深圳市情的妥協(xié)選擇。鋪天蓋地的townhouse呈現(xiàn)市場，在深圳無疑是空前的“井噴”之勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年深圳別墅推盤量在3500套左右，超過了深圳現(xiàn)有的別墅總量。隨著這些數(shù)百億townhouse被市場消化，將對今年深圳樓市均價(jià)的推高作出重大影響。在townhouse群雄并起的同時(shí)，市場也將刀光劍影，硝煙彌漫。如此巨量的townhouse推盤，很有可能又將引起一場空前慘烈的townhouse大戰(zhàn)?！龊勒袌隹涨凹?xì)分（1）豪宅的客戶是全市范圍的今年深圳地產(chǎn)有幾個(gè)熱點(diǎn)市場：寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)，龍華市場，豪宅市場。在這幾個(gè)熱點(diǎn)市場中，競爭將呈白熱化。一般而言，前三個(gè)片區(qū)多是區(qū)域市場，而豪宅市場將是全市市場。無論是自住還是投資，高端客戶往往把全市各個(gè)片區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)都納入其焦點(diǎn)范圍。尤其是資源稀缺的頂級豪宅，其客戶更可以擴(kuò)展到省內(nèi)外、海內(nèi)外。（2）豪宅更具有投資增值的潛力近年來的深圳房地產(chǎn)投資市場有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)，一小一豪。1）小戶型住宅：尤其是一房單位，由于總價(jià)低，租賃市場需求旺盛、轉(zhuǎn)手容易，所以廣泛受到投資客的青睞；2）豪宅：尤其是Townhouse和獨(dú)立別墅，由于資源的稀缺性，換手快，接手后勁足，贏利豐厚。（3）豪宅市場空前細(xì)分市場對不同片區(qū)Townhouse產(chǎn)品的心理預(yù)期也不相同。九萬三Townhouse預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將達(dá)30000-50000；尖崗山Townhouse預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將達(dá)16000-18000；東海岸3期Townhouse預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將達(dá)15000-16000；振業(yè)城Townhouse預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將達(dá)10000-12000。由于區(qū)位的不同，Townhouse的售價(jià)呈現(xiàn)分化，出現(xiàn)了空前的豪宅市場細(xì)分，其購樓客戶也“物以類聚，人以錢分”地具有富人各階層的特征?！鲫P(guān)外Townhouse能否成為“第一居所”（1）“第一居所”的車程標(biāo)準(zhǔn)“第一居所”作為日常居住的住所，業(yè)界一般把車程30分鐘以內(nèi)作為“第一居所”的判斷指標(biāo)之一。30分鐘是香港中環(huán)到淺水灣半山豪宅的車程距離。以往大梅沙因?yàn)檐嚦痰?0多分鐘，使得成為第一居所的條件不夠成熟。位于橫崗六約的振業(yè)城，緊鄰深惠公路，到地王大廈18公里的路程，正常行駛15分鐘可以到達(dá)地王大廈。雖然人們現(xiàn)在對布吉關(guān)口的交通擁堵頗有微詞，但隨著水官高速公路建成使用，尤其是地鐵3號線育馬場站的啟用，振業(yè)城成為深圳人的第一居所將有可能成為現(xiàn)實(shí)。（2）“第一居所”的配套要求商業(yè)配套、學(xué)校配套、醫(yī)療配套是“第一居所”的基本配套要求。還以振業(yè)城為例，其三所幼兒園，一所九年制學(xué)校（據(jù)說是北師大附屬中學(xué)），以及緊鄰的正在籌建中的國際學(xué)校。加之社區(qū)健康中心，2萬平米的商業(yè)街街區(qū)，可以基本滿足“第一居所”的配套要求。（3）第N居所向第一居所的轉(zhuǎn)化隨著人們生活水平的提高，第二居所（被歷以寧教授稱之為“小康”的標(biāo)志之一）、第N居所逐漸出現(xiàn)。有時(shí)，第一居所和第N居所會互相轉(zhuǎn)化。比如隨著小孩上大學(xué)對學(xué)校依賴小的家庭，會把第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?；比如年老退休后，會把第二居所作為第一居所……■千座院落一座城振業(yè)城號稱“深圳首席”、“華南首席”獨(dú)院住宅社區(qū)，擁有1000余套的townhouse（一期607套）形成“七島一湖”的總體布局。如果說萬科城的townhouse是其提升形象的產(chǎn)品標(biāo)志的話，振業(yè)城的townhouse組成的千座院落，則成了深圳最大規(guī)模的townhouse社區(qū)。振業(yè)城41萬平方米的占地，54萬平方米的建面，幾年后將成為深圳蔚為壯觀的townhouse大社區(qū)。大社區(qū)是小社會。深圳地產(chǎn)的實(shí)踐證明，大社區(qū)是老人集聚的社區(qū)，是家庭氛圍理想的社區(qū)，是鄰里關(guān)系和諧的社區(qū)，是生活配套齊全的社區(qū)?！龊卯a(chǎn)品自己會說話（1）產(chǎn)品，除了產(chǎn)品，還是產(chǎn)品營銷推廣宣傳的“忽悠”多為吸引眼球的概念，并不代表產(chǎn)品本身。消費(fèi)者最終買的是商品。住宅產(chǎn)品的品質(zhì)是直面房地產(chǎn)市場競爭的最好武器。（2）對產(chǎn)品的精益求精，提升了產(chǎn)品高附加值和性加比“天下沒有免費(fèi)的晚餐”，所有對產(chǎn)品的努力是需要成本的，這些成本雖然最終要由消費(fèi)者買單，但對于同等價(jià)格，產(chǎn)品在具有高附加值的同時(shí)，也提升了產(chǎn)品的性價(jià)比。（3）振業(yè)城“綠色住宅”產(chǎn)品的打造在深圳是史無前例的振業(yè)城在產(chǎn)品上的努力有目共睹，不妨一一列出，以作案例。a)自然通風(fēng)設(shè)計(jì)以深圳自然風(fēng)為特征，進(jìn)行電腦模擬，分析每棟樓的風(fēng)環(huán)境和每套單位的室內(nèi)通風(fēng)情況，以進(jìn)行住宅小區(qū)的規(guī)劃布局，以確定每戶的開門開窗，使得自然風(fēng)輕松進(jìn)入每一個(gè)家庭。b)通過減少深色屋頂以減少吸熱面，組織自然通風(fēng)；c)加強(qiáng)遮陰植被，減少居住區(qū)的熱島效應(yīng)；d)采取遮陽構(gòu)件、LOW-E玻璃等技術(shù)措施；e)優(yōu)化建筑節(jié)能設(shè)計(jì)；f)電輔助太陽能熱水器提供中央熱水；g)控制土壤及混凝土放射性元素含量；h)控制外裝飾和內(nèi)裝飾材料放射性元素含量?！稣駱I(yè)城Townhouse挑戰(zhàn)高層豪宅2004年，蛇口半山（如蘭溪谷）、紅樹灣（如中信紅樹灣）、香蜜湖（如香域中央、香蜜山）的高層毫宅都幾近萬元大關(guān)，而業(yè)界已經(jīng)將前幾年的8500元/平方米的豪宅標(biāo)準(zhǔn)提升到10000元/平方米。獨(dú)門獨(dú)院的振業(yè)城Townhouse的預(yù)估價(jià)格也在萬元左右，其將成為深圳關(guān)內(nèi)高層豪宅最有力的挑戰(zhàn)者和競爭者。振業(yè)城有可能成為深圳性價(jià)比最高、價(jià)格最低的Townhouse——和高層豪宅的總價(jià)相近。低容積率的Townhouse社區(qū)和高容積率的高層豪宅社區(qū)，是截然不同的兩種居住形式，也成了兩種涇渭分明的生活方式，這使深圳乃至國內(nèi)外的居住者和投資客，可以有了更多的產(chǎn)品和生活方式的比較和選擇。深圳TOWNHOUSE市場觀察【題記】“人宅相扶，感通天地”！獨(dú)院住宅承載著人類居住文明的宏大敘事，以“有天有地有院落，天地人三位一體”表達(dá)形式向人們展示最具想象力和誘惑力的產(chǎn)品。2001年，深圳TOWNHOUSE元年，TOWNHOUSE發(fā)展呈螺旋式上升發(fā)展；2004年，深圳TOWNHOUSE峰年，深圳規(guī)模最大的TOWNHOUSE升級版社區(qū)，深圳首個(gè)在規(guī)劃階段通過建設(shè)部AAA住宅性能認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)（2004版）預(yù)審的項(xiàng)目，TOWNHOUSE的高級形態(tài)——獨(dú)院住宅，全面指向深圳居住流變。自2001年TOWNHOUSE發(fā)端以來，歷經(jīng)城市山谷、水榭花都、波托菲諾•純水岸、熙園等項(xiàng)目的勃興與壯大，而振業(yè)城則在規(guī)模和發(fā)展層次上將此類產(chǎn)品推向波峰。但不可忽視的是——國土資源部2004年2月28日關(guān)于收緊別墅用地供應(yīng)的45號令出臺，終使這類產(chǎn)品高度稀缺而成為深圳城市發(fā)展的一大社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它更成為新社會階層——HOUSE階層的外在標(biāo)簽。供求狀況：每1015戶擁有1套TOWNHOUSETOWNHOUSE一般指聯(lián)排住宅，是在歐美國家比較普遍的一種城市住宅形式，是一種凝聚有濃重的歐洲人文色彩的在有限的土地資源約束下最大限度地滿足個(gè)性化居住需求的建筑，歷史上最早的TOWNHOUSE建于古羅馬。它由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，有天有地，有自己的院子和車庫?！半x繁華不遠(yuǎn)、離自然很近”，與城市中心保持適度距離，交通便捷。尊地地產(chǎn)《深圳TOWNHOUSE研究》數(shù)據(jù)顯示，2001年至2004年深圳全市共有TOWNHOUSE約1350套，加上將于2005年面市的振業(yè)城，其總量不會超過2000套。以我國第五次人口普查的深圳總?cè)丝?00.84萬和總戶數(shù)198萬戶計(jì)，平均3594人才擁有1套TOWNHOUSE，平均1015戶才擁有1套TOWNHOUSE。如果以深圳1000萬人口的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，這種比例將進(jìn)一步縮小。當(dāng)深圳每百戶人口擁有逾18輛私家車后，TOWNHOUSE這種比例顯得更為珍貴，高層豪宅還是象征財(cái)富階層的重要指標(biāo)，但與TOWNHOUSE相比，其社會標(biāo)簽意義已明顯弱化，因?yàn)樯钲诤勒瑪?shù)量不是以“套”為最小計(jì)量單位，而是以“萬套”為最小計(jì)量單位。物以稀為貴，深圳TOWNHOUSE這種數(shù)量關(guān)系使其成為最具投資價(jià)值和潛力的地產(chǎn)工具。有學(xué)者認(rèn)為，一個(gè)城市的TOWNHOUSE發(fā)展水平和數(shù)量，在相當(dāng)程度上體現(xiàn)了該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高尚居住取向。目前TOWNHOUSE主要分布區(qū)域是華僑城—紅樹灣—香蜜湖、深圳東部、坂田—布吉和橫崗。從土地資源、交通配套和城市發(fā)展戰(zhàn)略方向來看，橫崗將成為深圳發(fā)展TOWNHOUSE最具潛力的區(qū)域。振業(yè)城一期約600套獨(dú)院住宅就占了深圳該類產(chǎn)品增量市場和存量市場累計(jì)總量的1/3。僅從規(guī)模上看，振業(yè)城已足以號令市場。原劉付志明龔云劉丹2001-2004年深圳Townhouse統(tǒng)計(jì)表年份片區(qū)分布樓盤名稱總套數(shù)2001年坂田四季花城約100套布吉中海怡翠山莊葵涌觀海山莊2002年沙河城市山谷約300套華僑城純水岸香蜜湖水榭花都沙河名商園橫崗水晶之城坂田四季花城2003年沙河城市山谷約400套蓮塘仙泉山莊龍華假日托樂香蜜湖熙園香蜜湖中旅國際公館鹽田東海岸一期鹽田云深處坂田四季花城2004沙河城市山谷約550套溪涌17英里紅樹灣瑞河耶納鹽田心海伽藍(lán)鹽田東海岸二期坂田萬科城小計(jì)約1400套橫崗振業(yè)城一期約600套累計(jì)約2000套消費(fèi)體驗(yàn)：TOWNHOUSE究竟為人們帶來什么據(jù)分析，人類居住于房子源于子宮圖騰，尋找最基本的安全需要，這也符合馬斯洛的需要層次理論。人類居住發(fā)端于樹巢，但深受風(fēng)吹雨打、四季變化的影響，以及兇猛野獸的侵害而對人類的安全造成威脅。于是，人類居住進(jìn)入