天津溫嶺商會(huì)大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

⑤突出發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。（2）全力推進(jìn)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目和重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)取得更大的突破，全力打造好十一經(jīng)路資源整合開發(fā)戰(zhàn)役。對(duì)現(xiàn)有的樓宇、地塊等資源重新整合，加快十一經(jīng)路現(xiàn)代金融商務(wù)區(qū)建設(shè)，著力打造成金融街、總部街。全力打造好六緯路和海河沿線開發(fā)的戰(zhàn)役，盤活現(xiàn)有資源，促進(jìn)天津南站現(xiàn)代商務(wù)中心建設(shè)取得更大的突破。二、項(xiàng)目位置及環(huán)境分析1、項(xiàng)目選址位置本項(xiàng)目坐落于天津市河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路北側(cè)，西側(cè)為七緯路，東側(cè)為八緯路，即原河?xùn)|區(qū)政府辦公大樓。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)CBD中心商務(wù)區(qū)，所處的十一經(jīng)路為河?xùn)|區(qū)金融商務(wù)發(fā)展帶。同時(shí)項(xiàng)目所在地靠近海河和天津市金融城區(qū)域地塊，周邊聚集較為成熟的商氣。2、項(xiàng)目周邊的交通狀況分析項(xiàng)目東臨天津市內(nèi)環(huán)線，西側(cè)為海河大光明橋，內(nèi)環(huán)線、七緯路、八緯路、津塘路等是本項(xiàng)目周邊的主要公路，在建的地鐵二號(hào)線和三號(hào)線及連接的津?yàn)I輕軌是本項(xiàng)目附近的主要軌道交通，整體交通狀況非常便利。3、項(xiàng)目所處商圈分析項(xiàng)目所在地與天津市中心商務(wù)區(qū)和小白樓商圈僅一河之隔，地處河?xùn)|區(qū)發(fā)展較早的商業(yè)商務(wù)中心，十一經(jīng)路已經(jīng)形成了以金融業(yè)為主的商務(wù)帶，因此區(qū)域內(nèi)商業(yè)和商務(wù)氛圍比較濃厚。4、項(xiàng)目配套條件分析本項(xiàng)目原為天津市河?xùn)|區(qū)政府辦公大樓，各項(xiàng)配套設(shè)施比較齊全，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，區(qū)域環(huán)境良好，同時(shí)具有較大的公共空間，可提供較為便捷的泊車場(chǎng)地，給項(xiàng)目的開發(fā)提供了一定的基礎(chǔ)保障。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析天津溫嶺商會(huì)大廈（暫名）將主要由三部分組成，銀行辦公物業(yè)、寫字樓和餐飲酒店，其中銀行辦公物業(yè)占主要部分，其次一部分為銀行和天津溫嶺商會(huì)經(jīng)濟(jì)總部的辦公場(chǎng)所，余下部分作為配套商業(yè)服務(wù)業(yè)進(jìn)行開發(fā)，主要以餐飲酒店為主。以下就項(xiàng)目所在區(qū)域的銀行辦公物業(yè)、寫字樓和餐飲酒店兩方面的市場(chǎng)需求情況做著重分析。銀行辦公物業(yè)和寫字樓的市場(chǎng)分析天津市河?xùn)|區(qū)的銀行辦公物業(yè)和寫字樓主要集中在河?xùn)|區(qū)南站CBD中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，而十一經(jīng)路作為河?xùn)|區(qū)金融商務(wù)發(fā)展帶，銀行辦公物業(yè)尤為集中，已經(jīng)初步形成了以金融服務(wù)業(yè)為代表的特色金融街。十一經(jīng)路區(qū)域與天津市金融城區(qū)域僅海河一河之隔，同時(shí)又靠近天津中心商業(yè)圈和小白樓商業(yè)圈，已經(jīng)具備了很濃的商務(wù)、商業(yè)氛圍，因此銀行辦公物業(yè)和寫字樓在這個(gè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求較強(qiáng)。項(xiàng)目周邊銀行物業(yè)和寫字樓狀況調(diào)查情況，周邊匯集了大量的寫字樓和辦公物業(yè)，已經(jīng)是一個(gè)較為成熟的金融、商業(yè)服務(wù)業(yè)為主的商圈。項(xiàng)目所在的十一經(jīng)路兩側(cè)就有人保大廈、河?xùn)|金融大廈、經(jīng)緯大廈、金耀大廈、鼎泰大廈、三聯(lián)大廈、津東大廈、萬(wàn)隆太平洋大廈、天星河畔廣場(chǎng)等，項(xiàng)目的周邊還有海河大廈、利中大樓、方達(dá)大廈、嘉里大廈、中信大廈、中糧大廈等。在十一經(jīng)路區(qū)域的寫字樓中，以銷售型寫字樓為例，基本上銷售的均價(jià)在15000——20000元/平方米。而以租賃型寫字樓來(lái)看，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務(wù)氛圍的差異，因此相互間差價(jià)較大。一般租金價(jià)格約為3—5元/平方米/日。主要的租賃商的企業(yè)所屬行業(yè)是金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、貿(mào)易物流業(yè)等，承租商一般比較關(guān)注區(qū)域位置的優(yōu)越性和集中性。河?xùn)|區(qū)關(guān)于十一經(jīng)路的發(fā)展規(guī)劃和政策：十一經(jīng)路作為河?xùn)|金融發(fā)展帶，是河?xùn)|區(qū)“三條發(fā)展帶”之一，其規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮依托南站CBD中心商務(wù)區(qū)，新建和開發(fā)一批新樓宇，調(diào)整置換十一經(jīng)路兩側(cè)非金融屬性的公建設(shè)施，大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)總部入駐，以達(dá)到形成功能完善、聚集度高，具有現(xiàn)代服務(wù)功能的金融發(fā)展一條街。餐飲酒店業(yè)市場(chǎng)分析餐飲業(yè)現(xiàn)狀分析，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，餐飲消費(fèi)需求日益旺盛，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)餐飲業(yè)的要求和標(biāo)準(zhǔn)也在不斷的變化和提高。從目前來(lái)講，餐飲經(jīng)營(yíng)的特色化和餐飲市場(chǎng)的細(xì)分化是餐飲發(fā)展的一個(gè)方向，大眾消費(fèi)逐漸成為餐飲業(yè)消費(fèi)的主流，飲食文化已逐漸成為飲食品牌培育和餐飲企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心，餐飲業(yè)的集團(tuán)化、連鎖化已經(jīng)成為餐飲業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。餐飲業(yè)發(fā)展的契機(jī)，從國(guó)家政策和社會(huì)大環(huán)境來(lái)看，餐飲業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了黃金時(shí)期，由于餐飲業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，餐飲業(yè)的發(fā)展對(duì)解決勞動(dòng)就業(yè)方面能夠起到非常積極的作用。而目前解決勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題是各級(jí)政府為民謀利的主要體現(xiàn)和政策取向。另外餐飲業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)農(nóng)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)畜牧業(yè)的發(fā)展，可以說(shuō)餐飲也是解決三農(nóng)問(wèn)題、增加農(nóng)民收入的一個(gè)重要行業(yè)。從市場(chǎng)角度看，中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，由于經(jīng)濟(jì)的告訴發(fā)展和本身的人口眾多，在“民以食為天”的文化背景下，中國(guó)已經(jīng)成為世界上最大餐飲市場(chǎng)。餐飲也在高速發(fā)展的同時(shí)也面臨著很大的挑戰(zhàn)，如國(guó)外著名品牌餐飲企業(yè)和大型餐飲公司的競(jìng)爭(zhēng)和沖擊；自身餐飲企業(yè)規(guī)模有限，直接影響產(chǎn)品成本的提高，從而缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)餐飲業(yè)從業(yè)人員文化水平，整體綜合服務(wù)素質(zhì)和企業(yè)管理規(guī)范性、科學(xué)性等方面都有待提高。四、項(xiàng)目開發(fā)方案1、項(xiàng)目總體使用功能的定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況及周邊地區(qū)建筑的類別、性質(zhì)、規(guī)模等方面的分析，并充分考慮到河?xùn)|區(qū)城市建設(shè)發(fā)展的可持續(xù)行需要，本項(xiàng)目的使用功能確定為金融業(yè)辦公物業(yè)、寫字樓和酒店餐飲業(yè)，將把原有建筑打造成一個(gè)集銀行、酒店、寫字樓為一體的綜合建筑樓宇，同時(shí)也將成為溫嶺商會(huì)在津的總部經(jīng)濟(jì)中心。每項(xiàng)使用功能的確定均源自市場(chǎng)的實(shí)際需求，其功能的配置符合十一經(jīng)路區(qū)域發(fā)展的需要。所以此項(xiàng)目功能的定位可以推動(dòng)和促進(jìn)該地區(qū)的開發(fā)和發(fā)展，同時(shí)該項(xiàng)目功能的準(zhǔn)確定位，也為項(xiàng)目成功再開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。2、總體方案說(shuō)明本項(xiàng)目座落在天津市河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路金融商務(wù)區(qū)地段，占地面積約為8000平方米，總建筑面積約為2100平方米，擬開發(fā)成一個(gè)集銀行、辦公、餐飲服務(wù)為一體的商業(yè)服務(wù)樓宇。整體項(xiàng)目主要分成三大部分：銀行、辦公、餐飲酒店。天津溫嶺商會(huì)準(zhǔn)備積極引進(jìn)2家金融機(jī)構(gòu)入駐本大樓，如可以考慮引進(jìn)民營(yíng)股份制銀行的分支機(jī)構(gòu)或引進(jìn)小額貸款公司等金融單位落戶十一經(jīng)路。如果成功引進(jìn)以上性質(zhì)的金融單位，那么對(duì)十一經(jīng)路區(qū)域的金融商務(wù)服務(wù)將起到豐富和完善的積極作用。同時(shí)商會(huì)準(zhǔn)備將投資6000萬(wàn)元，擬建一家高檔的餐飲酒店，作為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目。另外拿出一部分作為寫字樓辦公辦公使用，對(duì)現(xiàn)有的資源進(jìn)行充分的整合再開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收、創(chuàng)稅的雙贏結(jié)果。項(xiàng)目方案區(qū)域初步劃分統(tǒng)計(jì)序號(hào)功能業(yè)態(tài)建筑面積備注1銀行或其它金融機(jī)構(gòu)5600㎡2以單家一至四層，單層700㎡2計(jì)算2辦公寫字樓8000㎡2五——九層3餐飲酒店3000㎡2一至四層4其它共享區(qū)域和配套裙樓4400㎡2包括周圍配套用房合計(jì)總面積約為21000㎡2項(xiàng)目資金籌措和財(cái)務(wù)測(cè)算項(xiàng)目資金來(lái)源：自籌項(xiàng)目開發(fā)周期：2011年——2012年項(xiàng)目開發(fā)成本估算本項(xiàng)目開發(fā)成本主要構(gòu)成部分是樓宇租金、建筑設(shè)備設(shè)施的改造、建筑外墻面翻新、停車場(chǎng)改造、公共綠化場(chǎng)地改造、寫字樓裝修改造、餐飲酒店開發(fā)成本等?？偟馁M(fèi)用投入預(yù)計(jì)為6000萬(wàn)元。天津溫嶺商會(huì)大廈（暫名）開發(fā)投入成本預(yù)算表（匡算費(fèi)用）序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱單位建筑面積造價(jià)(元/㎡)總費(fèi)用（萬(wàn)）備注1建筑租賃費(fèi)項(xiàng)500年租金2設(shè)備設(shè)施改造㎡221000501053建筑外墻面翻新㎡24500100454室外改造工程㎡25000300150停車場(chǎng)、綠化、電氣等5寫字樓裝修㎡28000200160初裝修6餐飲酒店項(xiàng)4000小計(jì)4970匡算費(fèi)用7相關(guān)配套費(fèi)項(xiàng)1008項(xiàng)目前期費(fèi)用項(xiàng)2009財(cái)務(wù)費(fèi)用年300按年率5%10運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用年500總計(jì)6070匡算費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算（盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算）天津溫嶺商會(huì)大廈（暫名）項(xiàng)目租金收入和酒店?duì)I業(yè)收入估算表序號(hào)出租和營(yíng)業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積㎡2出租單價(jià)元/㎡/日年收入萬(wàn)元備注1銀行或其它金融機(jī)構(gòu)租賃物業(yè)56002408包括底商2寫字樓80003613按70%出租率估算3配套裙房部分40003438包括底商4餐飲酒店?duì)I業(yè)收入600合計(jì)租賃和經(jīng)營(yíng)性總收入2059如上表顯示，本項(xiàng)目所有物業(yè)年出租收入為1459萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)性收入為600萬(wàn)元，合計(jì)年總收入為2059萬(wàn)元。項(xiàng)目總投入為6070萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用為500萬(wàn)元，年財(cái)務(wù)費(fèi)用為300萬(wàn)元，本項(xiàng)目開發(fā)周期為1年，經(jīng)初步測(cè)算，實(shí)際項(xiàng)目回收期為6年。按10年租期測(cè)算，理論項(xiàng)目投資回報(bào)率為82.9%。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、政策風(fēng)險(xiǎn)目前由于受國(guó)內(nèi)部分城市房地產(chǎn)投資過(guò)熱的的影響，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)抑制宏觀調(diào)控措施，其目的是為了適度的抑制房?jī)r(jià)的上漲。天津的房地產(chǎn)項(xiàng)目從目前的土地出讓情況看，未來(lái)幾年房地產(chǎn)投資額還將保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但受宏觀調(diào)控政策影響，增長(zhǎng)速度將會(huì)有所放緩。河?xùn)|區(qū)在全市工業(yè)戰(zhàn)略東移、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)趨向服務(wù)業(yè)以及海河綜合開發(fā)等戰(zhàn)略舉措下，其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展面臨重大的歷史機(jī)遇。同時(shí)受經(jīng)濟(jì)全球化加深、原有基礎(chǔ)薄弱等因素的制約，其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展也面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)。當(dāng)前河?xùn)|區(qū)在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施方案中以著力推進(jìn)“五區(qū)三帶”和樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)為工作目標(biāo)，必將推動(dòng)河?xùn)|區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，增強(qiáng)河?xùn)|現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚能力。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，還是能起到推動(dòng)作用的，具有一定的積極意義.2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求平衡關(guān)系上，十一經(jīng)路作為河?xùn)|區(qū)“金融商務(wù)發(fā)展帶”，已經(jīng)吸引了國(guó)內(nèi)外眾多的銀行和金融機(jī)構(gòu)落戶此地，同時(shí)項(xiàng)目所在地又屬于南站CBD中心商務(wù)區(qū)，周邊林立著各種檔次的商務(wù)寫字樓，由此可以感受到這個(gè)區(qū)域的商務(wù)氛圍和市場(chǎng)前景，但同時(shí)也顯現(xiàn)出了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如何在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中求的生存和發(fā)展將是不小的風(fēng)險(xiǎn)。3、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（1）從寫字樓方面看，目前國(guó)內(nèi)開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目普遍存在著銷售較好，而租賃經(jīng)營(yíng)狀況不佳的問(wèn)題，這主要是由項(xiàng)目前期定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及后期的業(yè)態(tài)調(diào)整和控制、經(jīng)營(yíng)管理策略等方面的問(wèn)題造成的。因此在項(xiàng)目的前期必須全面的了解市場(chǎng)的供需關(guān)系，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確把握，明確市場(chǎng)的實(shí)際和潛在需求，這樣才能做到對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，以此達(dá)到降低項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）從餐飲酒店方面看，當(dāng)前餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，但同時(shí)也帶來(lái)了更高的消費(fèi)需求和更激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，如何在這種大環(huán)境下實(shí)現(xiàn)生存并有所突破和發(fā)展已經(jīng)成為一個(gè)餐飲企業(yè)的重要問(wèn)題。在項(xiàng)目的前期必須要緊緊把握住當(dāng)前餐飲業(yè)的整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，充分了解消費(fèi)者的實(shí)際需求，做好準(zhǔn)確的定位，以此實(shí)現(xiàn)在餐飲業(yè)細(xì)分化和特色化的過(guò)程中求的發(fā)展。七、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析（1）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響分析從項(xiàng)目的規(guī)劃業(yè)態(tài)來(lái)分析，就項(xiàng)目引進(jìn)的兩家銀行分支機(jī)構(gòu)一年預(yù)計(jì)可以為河?xùn)|區(qū)帶來(lái)將近年兩億元的區(qū)財(cái)政稅收收入，同時(shí)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性收入年納稅額也將近200萬(wàn)元。從項(xiàng)目的再開發(fā)角度來(lái)看，項(xiàng)目開發(fā)符合河?xùn)|區(qū)大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，是一項(xiàng)整合盤活現(xiàn)有樓宇的工作舉措，對(duì)推動(dòng)河?xùn)|區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定的積極的作用。項(xiàng)目的社會(huì)影響項(xiàng)目的定位，業(yè)態(tài)布局整體上符合河?xùn)|區(qū)把十一經(jīng)路打造為金融商務(wù)中心、金融一條街的目標(biāo)要求，同時(shí)也符合河?xùn)|區(qū)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)的工作的要求?？梢哉f(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的再開發(fā)工作，對(duì)河?xùn)|區(qū)著力推進(jìn)“五區(qū)三帶”和樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有積極的意義。第三部分：總論綜合以上分析，本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、交通便捷、市場(chǎng)前景樂(lè)觀、資金來(lái)源可靠、經(jīng)濟(jì)效益顯著、建設(shè)開發(fā)方案可行，項(xiàng)目具有較高的投資價(jià)值。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.2項(xiàng)目概況 11.3結(jié)論 6第二章市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 72.1***電力發(fā)展現(xiàn)狀 72.3產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)分析 82.4價(jià)格現(xiàn)狀 92.5市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 9第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 103.1建設(shè)規(guī)模 103.2產(chǎn)品方案 10第四章廠址選擇 114.1場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 114.2場(chǎng)址建設(shè)條件 11五、工藝方案、設(shè)備方案及工程方案 155.1工藝方案 155.2設(shè)備選型及來(lái)源 155.3工程方案 16六、原材料及燃料動(dòng)力供應(yīng)、資源利用分析 186.1主要原材料供應(yīng) 186.2資源開發(fā)和利用方案 186.3資源節(jié)約措施 18第七章總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 197.1總圖布置 197.2場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸 20第八章項(xiàng)目節(jié)能措施 228.1編制依據(jù) 228.2節(jié)能方案設(shè)計(jì)采用的具體標(biāo)準(zhǔn) 22第九章環(huán)境、消防與安全 259.1環(huán)境 259.2消防 259.3勞動(dòng)安全 25第十章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源 2710.1組織機(jī)構(gòu) 2710.2人力資源 27第十一章建設(shè)工期及工程進(jìn)度 2811.1建設(shè)工期 2811.2工程進(jìn)度安排 2811.3項(xiàng)目運(yùn)行管理 29第十二章投資估算與資金籌措 3112.1估算結(jié)果 3112.2新增建設(shè)投資估算依據(jù) 3112.3投資計(jì)劃與資金籌措 31第十三章技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià) 3313.1概述 3313.2企業(yè)工作制度、勞動(dòng)定員及勞動(dòng)生產(chǎn)率 33HYPERLINK"file:///H