商鋪理財(cái)完全手冊之商鋪投資篇

商鋪理財(cái)完全手冊商鋪理財(cái)完全手冊之商鋪投資篇許一、侍**意*仇20剃05啟商鋪心投資厚調(diào)查饒黎**貓*每月年年長初都片會(huì)就狼中國逝商鋪頃投資戶市場驕的基仗本狀肉況針祝對國西內(nèi)商昏鋪投泛資者錢、經(jīng)隨營商善戶及峽專業(yè)京人士村進(jìn)行梳網(wǎng)上判問卷礎(chǔ)調(diào)查倍，此叨次特旦別從窩20捧05班年3掙月1封8日立進(jìn)行桿的“資**疏*2土00拜5商窄鋪投嘩資調(diào)對查”漏返回描的2嫩95隨60味份問想卷結(jié)眨果進(jìn)疊行數(shù)次據(jù)統(tǒng)晨計(jì)，禁結(jié)果志如下笑：俗1、夾常用宗理財(cái)棉方式渠我（杰1）沈、在加總共詢票數(shù)訴當(dāng)中窩，有經(jīng)39習(xí).4居7%秩的選丟擇商拆鋪投躲資，捉其次跳是商有鋪經(jīng)隊(duì)營，保占3囑0.蒸57思%。缸另外旅在住驅(qū)宅、跑寫字恥樓投般資和軟證券換、基練金等霜金融筐方面果分別耀有1抗7.寫0%俱和1怖2.襲96錯(cuò)%?？裉攀ⅲê?）故、結(jié)待合投秋資回息報(bào)和與投資昌風(fēng)險(xiǎn)沙兩方姻面的鳥因素吧，以絨及中夜國零減售業(yè)渣的飛躁速發(fā)假展，晚商鋪擦經(jīng)營悄投資后成為廊投資散人的飽首選正?？?、流是否舞投資碌過商島鋪及駕投資舞總資尿金規(guī)清模？史咐有睡55榨.7鼻%的央被訪崇問者吊曾經(jīng)萌進(jìn)行丑過商拿鋪投正資，用在愿酸意填專寫投澆資金桑額的懸當(dāng)中錘，1祥00僵萬以瞇上投蚊資額匙的占而34階.5攻%，糾10塊0萬豈以下果的占迅65往.5棄%，棍其中蔽50盈-1千00使萬（悄一、互二線禮城市烤一般蘇商鋪貼的銷賢售總戲價(jià)格顆）的沸占1骨3.淘8%縫。你3、較是否院考慮占跨區(qū)言域投旅資？押倍（呈1）道、超折過半肝數(shù)的厭人會(huì)淺考慮占跨區(qū)要域投識資，撈達(dá)到紡了5江5.賴6%腥。扎茂（袍2）聯(lián)、有販鑒于當(dāng)此，熊跨區(qū)翁域的森推廣均和炒寸做成懸為必證要。肝4、號商鋪肉投資鑄類型狐偏好猴折在對很上述參各種鍛商鋪顯類型皺的投騰資偏夕好調(diào)融查中前，投敘資人獅對商鼻業(yè)街泉的偏渴好最面高，腥達(dá)到良26傭.1鑰7%培，這韻和商沈業(yè)街臘往往尊是城倡市商族業(yè)地勺標(biāo)、坦經(jīng)營誼獨(dú)立局的原倒因有能關(guān)；誤其次稼是住磁宅底秧商和糊社區(qū)佳類商鴿鋪，惜分別普為1出6.詳0%昏和1棚5.促66呢%，匪這是驅(qū)一個(gè)斥發(fā)展松趨勢深，隨析著商使業(yè)中劉心的承商業(yè)僅項(xiàng)目解的逐屬步飽易和，資商業(yè)窩項(xiàng)目兄的開撞發(fā)逐糧漸往初社區(qū)限方向想轉(zhuǎn)變單，和擱投資避人的膠偏好川無太腔大關(guān)巴系；布相對甜純商碎業(yè)類斜商鋪耐而言印，寫濤字樓任的吸謊引力串非常蝕弱，薪僅有嘴11魯.0拆9%腫；市櫻場類工商鋪麻的比捆重較像少，州可能而是由秀于目胖前市僻場類棟商鋪孝供應(yīng)點(diǎn)較少絮、另核外被傭訪問雞人對妻“市才場類深商鋪參”理謠解比隙較模儀糊的扯緣故獵。怠5、贏國內(nèi)居商鋪內(nèi)投資樸熱點(diǎn)寬地區(qū)街苦大家織一致間認(rèn)為恢國內(nèi)轉(zhuǎn)最具危投資月潛力減的區(qū)瘋域仍垮然集域中在欲幾個(gè)低經(jīng)濟(jì)己發(fā)達(dá)科區(qū)域巡：以屠上海誕為核序心的嫂長三廟角（爺華東腦）、碰以廣敢州深店圳為漏主力架的珠氏三角跟（華言南）昨。這皆兩個(gè)兵區(qū)域有對投童資人蒙有比繡較明棵顯的變吸引殿力；團(tuán)華北頭、華幼中、雞渤海桶灣以攪及西奴南等似內(nèi)地倘區(qū)域樹旗鼓叫相當(dāng)嗎，相占對均舊衡；厘另外伯，東當(dāng)北和赤西北壓的吸素引力瞞相對嗓最弱徒。氧6、趕感興框趣的短商業(yè)陶經(jīng)營鉛類型迎某在被習(xí)訪問淡的會(huì)密員中須，經(jīng)焦?fàn)I類各型所叢占比沒例比搞較靠船前的蘋有餐河飲立/酒針吧、聲專業(yè)薄店、嗓專賣礙店、腔百貨拒（日冬常百翁貨用倚品）避等投隊(duì)資相臂對較激小、格需求醉相對堅(jiān)較大棍的領(lǐng)矮域，裕所占愁比重高均在各10犧%以鉆上，來另外換，表寒示為陰特許株加盟抓的占乏11越.5膽3%表，足昂以說溉明人晴們對清開店爆經(jīng)營糾的特莖別關(guān)浮注。弊因此凱，投奴資知尺識和懼經(jīng)營瘦知識鈔將有挎越來賽越大征的需旨求。耐二、爺中國慌商鋪些投資砍區(qū)域百、城違市排鋤行榜她垮疼當(dāng)前淹，全加國各委地商謀鋪投憐資、任投資駱熱度揀不減相，但級很明勇顯不墓同區(qū)果域、淡不同爐城市附商鋪托投資品的狀闊況顯多著不堪同：神斃鑰1、河熱點(diǎn)雷商鋪諒?fù)顿Y梢區(qū)域打排行敵轎兇根據(jù)痰**沈*味20榴05仔商鋪斧投資彩調(diào)查椒的結(jié)切果，很長三召角地適區(qū)依醉然是挽中國啦商鋪井投資伐最熱防點(diǎn)的艇地區(qū)鄭，這郵個(gè)結(jié)莖果和鼻20冬04匹年的厘調(diào)查達(dá)結(jié)果邁完全騾相同較，華禽東地起區(qū)、梯珠三狹角、奏華南予地區(qū)超緊隨耕其后待，其凳次是鑼華北東地區(qū)胖、華營中地羞區(qū)、般東北槽地區(qū)穿和西川北地秧區(qū)。憂需要躲特別問指出宋的是盈20其04非年的鞏調(diào)查品結(jié)果致中，拌東北鉗地區(qū)幕和西室北地陰區(qū)僅隱排在幼長三譽(yù)角之動(dòng)后，移可是槳今年甚卻排生在最大后，菊說明賠市場案對東畝北地抖區(qū)和狹西北孔地區(qū)厘的商婆鋪投賭資興灰趣發(fā)井生了取根本筒性變憐化比嬌較謹(jǐn)聯(lián)慎；單另外亡，2破00撤4年都排在罪倒數(shù)雜第一薪的華碰北地奪區(qū)今勺年排上在中逮間的宜位置陜，這璃說明狠商鋪它投資燕市場愁對包耳括北送京在種內(nèi)的忙華北卵地區(qū)妄的商著鋪的甜關(guān)注爺度有途了很針大的摔提升場。省烏照2、嚷熱點(diǎn)哀商鋪跌投資斯城市說排行炎滲下足根據(jù)竟**膜*突20騙05許商鋪影投資去調(diào)查披的結(jié)域果，郵按照故投資像熱度翅降低面的順例序，流熱點(diǎn)您商鋪佩投資笑城市邁排行秀如下添：上掏海、鎮(zhèn)溫州系、杭市州、皆蘇州名、珠靈海、班廣州版、北辨京、斧天津葬、武率漢、姻沈陽享、大駝連、襖西安呈、銀變川、傘呼和零浩特偉、蘭及州等則。鳥擦融3、布商鋪皮投資葬風(fēng)險(xiǎn)脫城市肺排行扎畏咳根據(jù)漆**悶*商20收05研商鋪保投資屋調(diào)查炊的結(jié)耐果，仁長三基角地革區(qū)、歐西北猜、東溫北城朱市商碼鋪的送售價(jià)辛和當(dāng)均地的企消費(fèi)塑水平繞相比愉較，襪整體座偏高遇，換圣言之散，這挑些地錄區(qū)城殃市商興鋪的滔投資圾風(fēng)險(xiǎn)谷階段爽性來格看，磁比較繭高；禾其他拉地區(qū)疊商鋪圈價(jià)格漂和當(dāng)遞地的氧消費(fèi)齡水平蘆相比姥較，旬或者鋒屬于牲合理諸，或念者屬予于有孩上漲幫潛力森。斧蕉病需要夠指出版的是慣：上爹述宏務(wù)觀觀瞎點(diǎn)，曉并不刊意味啄著商哀業(yè)地茅產(chǎn)項(xiàng)裁目個(gè)辭案風(fēng)娃險(xiǎn)不蝶存在奶。鄉(xiāng)三、青商鋪戴投資成四步殿驟霞1、曠第一帖步：墾準(zhǔn)確糖判斷罵商鋪曾類型雀商沖鋪的權(quán)類型絮，按豆照所視屬項(xiàng)用目的半開發(fā)籮形式蒙不同還可以筒分成鑒以下鹽八大校類：協(xié)睡（項(xiàng)1）扔、商堤業(yè)街返商鋪禮聽

商連業(yè)街久沿街敬兩側(cè)僑的鋪騰面及里商業(yè)侵樓里寬面的碧鋪位艦都屬虎于商論業(yè)街垮商鋪寸。按門照經(jīng)箱營商惕品的厭類型合，可礙以劃岔分為姻專業(yè)顫商業(yè)榨街商辛鋪和遣復(fù)合卸商業(yè)賴街商戒鋪，遙專業(yè)討商業(yè)羊街商廉鋪如債三里在屯酒獻(xiàn)吧街階商鋪眾，復(fù)芹合商免業(yè)街輝商鋪再如王賞府井毯商業(yè)確街商攝鋪等砌。候（商2）烘、市蝴場類暗商鋪革士“市礙場”例是指睡各種邀用于扁某類式或綜彎合商評品批雅發(fā)、堂零售紹、經(jīng)至營的爪商業(yè)慎樓宇息，有驚些是特單層累建筑巾，大傾多是碗多層奪建筑僚。這碎類市新場里饞面的躁鋪位丈即我延們所霸談的逐市場覺類商抱鋪。漫按照疤經(jīng)營敢商品租的復(fù)銳合程嗓度，楊可以遙分為家專業(yè)余市場售商鋪難和綜堆合市繼場商要鋪。艦專業(yè)慈市場烤商鋪眉如京寶溫市握場的寨商鋪肢，綜機(jī)合市炭場商棕鋪如屈萬通賢新世法界商瞎品交尺易市刷場等尼。脾（盤3）凱、社吵區(qū)商烘鋪

估伯社區(qū)居商鋪備指位銳于住施宅社戶區(qū)內(nèi)些的商捧用鋪吹位，非其經(jīng)泳營對圣象主心要是衛(wèi)住宅澇社區(qū)因的居賓民。稠社區(qū)丈商鋪伯的表正現(xiàn)形邁式主燙要是忘1-戰(zhàn)3層雁商業(yè)惹樓或區(qū)建筑羅底層膊商鋪剩，有岡些鋪廣面可眼以直撈接對撲外開嗽門營蚊業(yè)，腸但多存數(shù)屬漁于鋪肆位形耗式。久（掘4）屈、住疏宅底她層商邪鋪

江消住宅多底層間商鋪宵僵指位善于住拜宅底武層的泳商用敞鋪位字。住冊宅底灑層商答鋪是鳴目前外市場恨極為慎關(guān)注抓、投暫資者枝熱衷環(huán)的商孔鋪投沒資形顆式，友很多潮房地吊產(chǎn)開桌發(fā)商嗓充分惡認(rèn)可毅住宅揚(yáng)底層韻商鋪渠的巨創(chuàng)大價(jià)百值，除不僅鈴避免惠了過蒜去住私宅底榴層不取好賣錄的尷祥尬局鑼面，洞而且乓獲得弟了更陸大的姐投資殺收益佛。電（劑5）歐、百宜貨商批場、捎購物透中心轟商鋪捏招

百執(zhí)貨商秤場及斑各種性類型轉(zhuǎn)購物度中心乳的運(yùn)褲營好苗壞對肺里面憶商鋪宜的經(jīng)嶄營狀沫況影眼響直匠接而晌深遠(yuǎn)株。目科前，兆國內(nèi)馳有很睜多這恭類正遙在運(yùn)驅(qū)營的仔項(xiàng)目基，另亭外也店有不慢少大朵型S誓HO陶PP頌IN康G

芒MA幅LL哈項(xiàng)目糾在國酒內(nèi)多故個(gè)大胖中城在市開婆發(fā)建舌設(shè)，魚鑒于缸該類中項(xiàng)目瘦規(guī)模鈴龐大獄，開逼發(fā)復(fù)伸雜，曠所以題投資蒜風(fēng)險(xiǎn)率也比頑較高數(shù)。電（拆6）每、商啦務(wù)樓甜、寫盜字樓館商鋪好合商務(wù)竄樓、蠅寫字普樓商癢鋪指讀諸如曬酒店簡、商脈住公腥寓、生俱樂泛部、經(jīng)會(huì)所淺、展右覽中司心、仰寫字穿樓等踢里面喇用于至商業(yè)撿用途跑的商懇業(yè)空剩間，品如北俯京王鼓府飯睡店底貞下世施界頂?shù)艏壠穾门凭珵I品廊隆等。萌（唉7）耳、交功通設(shè)腸施商龍鋪

號

交此通設(shè)浪施商毫鋪指答位于醬諸如悠地鐵乞站、軌火車籠站、注飛機(jī)棒場等銜交通貞設(shè)施葛里面?zhèn)爸苡蓢牡稚啼亼?，以填及道柄路兩羨側(cè)各墳類中未小型寨商鋪淚。道蝴路兩婆側(cè)交辯通設(shè)深施商瞎鋪幾我乎含霞蓋包狼括汽腦車專較賣店東、汽皆車4賢S店播等在約內(nèi)的舒各種轎商鋪鞋，所字以內(nèi)頭容廣逼泛，慚投資綱選擇懇很多齒。坊（巧8）血、旅原游商拘鋪

陽

旅轉(zhuǎn)游商棚鋪指梳旅游制設(shè)施部里面侄及周霞邊，判以旅值游者礦為目叔標(biāo)消壩費(fèi)者算的商蟻鋪類陽型，掉既包真括傳斧統(tǒng)旅婆游景旦點(diǎn)的沿各類麥商鋪原，也未包括歷主題薄旅游鐵公園連的各強(qiáng)類商約鋪。碧旅游拜商鋪堡適合柱經(jīng)營念的商匹品類陣型、些商業(yè)購形式款明顯猜區(qū)別地于其偽他商爬鋪類輩型。駱踢2、廚第二領(lǐng)步：測確定悠目標(biāo)壤收益簡空間榜攀算商鋪久投資彎收益酸是所垃有商屆鋪投音資者方所關(guān)針注的堪問題想，但新一般很的投匆資者辨對商易鋪投睛資收周益的繩理解逢僅局寬限在蝦租金緊收益茫上。得實(shí)際諸情況趙是，醋租金閉收益桌屬于害商鋪昆投資板收益盞中常宵規(guī)的架收益徒項(xiàng)目捷，屬形于普響通意紛義的咸收益獎(jiǎng)內(nèi)容折，而竹商鋪謎價(jià)值技升值幕收益鍋對于物像中賓國商其業(yè)房楊地產(chǎn)財(cái)這種絡(luò)發(fā)展索中的素市場劃來講暈，無洞疑成群為商港鋪投蝕資者揭創(chuàng)造壁財(cái)富女的重?zé)熞址?。府膠悼棄租金虛收益皮對于叫商鋪騾投資修者來堅(jiān)講，康是很安簡單先的概掘念。械租金湖方式抹回收速投資跳也是亞房地淡產(chǎn)業(yè)英投資獲回報(bào)寧的基愁本方帶式，令對于下商鋪處來講憤也不篇例外頁。罰巨斑克價(jià)值形升值廢收益刷實(shí)際尺上是偏商鋪期二手膚交易映實(shí)現(xiàn)饅的賣岸價(jià)和紹初始員買價(jià)議的差逃額。雀實(shí)現(xiàn)褲價(jià)值崗升值貢收益同對于任一般蒸的商蹤鋪投理資者揚(yáng)有不朵小的鋤難度偷，如矮果選籠擇得袖當(dāng)，除雖然速租金漆收益帽率不喪是最叉高，組但卻樸可以碼獲得痰買家香飛漲赴的報(bào)幻價(jià)；耗如果換選擇返失當(dāng)剩，不傍僅商售鋪不驗(yàn)好出蜓租，牛而且倒完全虛有可瓦能被誤迫房“擺揮淚污降價(jià)未甩賣諒”蛾。3、第三步：熟知12項(xiàng)價(jià)值因素影響商鋪?zhàn)饨鹗找婧蛢r(jià)值升值收益的因素大約有12項(xiàng)，這些因素對不同類型商鋪價(jià)值的影響是顯著不同的。

（1）

商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。（2）

客流量客流量對于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪價(jià)值的“微觀”量化。（3）“可視性”因子商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立體范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到。（4）

樓層商鋪所在的樓層對商鋪價(jià)值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出很多。（5）

交通條件

交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。（6）

停車條件

具體講就是轎車停車場。強(qiáng)調(diào)停車條件的重要性，是出于中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的勢頭。（7）

整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)市場功能的需要。通常，開發(fā)商需要從市場的角度對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整。（8）

硬件條件商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高，及對消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。（9）

經(jīng)營商品的類型

暴經(jīng)營葡商品猶的類業(yè)型與撥商鋪蜘的租膚金收谷益及務(wù)價(jià)值營升值杠收益寸有密長切關(guān)伶系。撒不同爪的商遇品，臉其利葡潤空述間顯勸著不尼同踐弄。冬（盡10姻）

喇隸屬唐項(xiàng)目辜的運(yùn)尤營特箱點(diǎn)運(yùn)拌挽商鋪升多數(shù)問隸屬店于某恒個(gè)項(xiàng)巨目，駐所隸癥屬項(xiàng)網(wǎng)目的押類型咐、運(yùn)陶營方祖式、嫂運(yùn)營飾狀態(tài)濤、管叔理水紅平等噸對該扇商鋪指租金灑、價(jià)焦值的藥影響盼是無礙法避瞞免的傍。殿（崗11門）夏商鋪預(yù)初始格售價(jià)記杰梢商鋪吊初始裹售價(jià)木的高下低將食影響剖商鋪筍投資窄的收捎益。勸商鋪胖初始筆售價(jià)神越高止，投仍資收險(xiǎn)益率毀越低嘉，資掠金風(fēng)質(zhì)險(xiǎn)也跟會(huì)越突高。臨（計(jì)12毒）吐商鋪?zhàn)钪苓吘康胤虍a(chǎn)發(fā)園展趨鉗勢明乞陽商乳鋪價(jià)噸值提遺升是孩一個(gè)昌動(dòng)態(tài)折的過導(dǎo)程，范商鋪尸周邊柜房地久產(chǎn)發(fā)利展的丹狀況乏及趨蕉勢將積對商顆鋪的農(nóng)價(jià)值殃起到妻核心腿作用洪。亦魯怒影響槐商鋪幕租金稅收益顫和價(jià)樣值升郊值收瘋益的鑒因素桌還有申其他蹦因素后，商鋒鋪投匯資者網(wǎng)在投盒資過揭程中布需要兼首先錯(cuò)熟知鐮上述千各因浴素。滲4、衛(wèi)第四曾步：丈賽睿路商鋪置投資晴原理面還膛咐商鋪要投資和者在愿清晰蘭判斷丘商鋪避類型腹、明串確目巴標(biāo)收虛益空副間、胳熟知宿12陽個(gè)商廁鋪價(jià)劫值因接素后爆，需房要解暫決的蔑問題拘就是勞如何減量化冊收益娘，這舍正是泥賽?？干啼仢櫷顿Y椅原理黃的內(nèi)晶容：給局便商鋪橫投資柄收益古（未Pr展）包纏括租苗金收稠益（咽R）邊和價(jià)逃值升肺值收溝益（霸V）薦，租男金收膜益（騎R）裳的水騎平主礙要取齡決于綁商鋪伍所在倉位置絕的商休情因兔子（核E）劉、客漸流量但（P檔o）貍、“卻可視灰性”縣（V歐i）除、樓溉層（叫F）樂、交恩通條浸件（渣T）駕、停醒車設(shè)況施（今P）刮、商零鋪硬覺件條御件（稠C）芝、整壯個(gè)項(xiàng)套目規(guī)紐劃的泥科學(xué)扭性（淘D）誠、經(jīng)辯營商央品的插類型或（G答）、伶隸屬畝項(xiàng)目段的運(yùn)借營特景點(diǎn)（忌M）剪等因粉素；攀價(jià)值分升值則收益嘗的水柱平主惠要取慎決于鋒商鋪素所在住地區(qū)彎的商曬情因廢子（觸E）俊、原逢始買蒙入價(jià)當(dāng)格（擺Pc耽）、館整個(gè)代項(xiàng)目遞規(guī)劃鋒的科阻學(xué)性傻（D婚）、充樓層塌（F旗）、西經(jīng)營戶商品詢的類忘型（豐G）球、隸報(bào)屬項(xiàng)各目的姻運(yùn)營帥特點(diǎn)抱（M嶼）及節(jié)未來廊周邊耽居住畜、辦常公類鄉(xiāng)、房柱地產(chǎn)非及旅險(xiǎn)游房膊地產(chǎn)典等的份發(fā)展貌趨勢尸（R彩e）的，即瓶：門概蒼Pr踩=R準(zhǔn)+V躁叢縣R=主F（境E，箱Po激，V性i，布F，批T，粒P，家C，漢D，貨G，燈M）蔬滾息注V=程F（埋E，樸Pc歲，D請，F(xiàn)乳，G遮，M資，R形e）哥翁牢打如果毯投資多者持司有商綠鋪的顧時(shí)間罷為旅N年雷，那傷么靜地態(tài)投丑資回胖報(bào)率然為：驢撞知桃Ri杏=P剖r/偉（N良*P越c）稀禮蒜惰不同野城市盈的商尊鋪、光同城恢市不壓同位銜置的蠶商鋪融、不文同市淋場環(huán)揭境的闖商鋪客、不落同市常場成挨熟度貪的商兩鋪以山及不泉同類仗型的看商鋪是，只些有耳Ri績達(dá)到之相應(yīng)狼的某森種水芬準(zhǔn)時(shí)搏，商測鋪投葬資者吸才可屈以做捏出投率資選胖擇。啟哀坡需要單指出掛的是愉商鋪歉投資忠具有單典型創(chuàng)的市穩(wěn)場化既特點(diǎn)長和市稿場引兔起的笑個(gè)性擺化特糖點(diǎn)，單所以鍵以上公Ri降的目殲標(biāo)水廉準(zhǔn)對僑于不矩同的真城市野、不突同類趟型的橫商鋪脆會(huì)有亞所不刷同。陽商鋪凈投資母者在騾投資省過程盟中需楊要逐各漸建江立“針沒有送完全伍相同悠的兩春個(gè)商來鋪”抽的概甩念，側(cè)以警她示自碑己的膏投資選直覺暮，用挑專業(yè)妻價(jià)值纏進(jìn)行鏟理性傘投資洗。配弦茶另外距，商蛋鋪投底資和臟其他旗投資蕉一樣味，有恩其特惜定的辯風(fēng)險(xiǎn)遭特點(diǎn)舌、收枕益特假點(diǎn)，刻與之補(bǔ)相對跪應(yīng)，卡投資濟(jì)者只僑能選申擇符灣合其充特定殊的個(gè)尤人風(fēng)方險(xiǎn)承廉擔(dān)能饞力、貴資金壁勢力舌的商寧鋪類泊型、酬項(xiàng)目罩進(jìn)行幼投資猛。臺(tái)四、商鋪投資回報(bào)率和商鋪貸款政策1、商鋪投資回報(bào)率與投資回收期計(jì)算方法

商鋪投資回報(bào)率從嚴(yán)格意義上講是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來的價(jià)格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素，同時(shí)還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對于普通投資者來說動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，現(xiàn)介紹一種相對動(dòng)態(tài)的投資分析方法，以供投資者參考使用。（特別提示：目前開發(fā)商提供的投資回報(bào)率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計(jì)算方式，但這種靜態(tài)計(jì)算方式得出來的投資回報(bào)率通常要比實(shí)際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意。）（1）年投資回報(bào)率一次性購買：公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/（購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅）按揭貸款：公式：（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）注：商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%。（2）投資回收期一次性付款：計(jì)算公式：（購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅）/（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12按揭貸款：計(jì)算公式：（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）/（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。

2、商鋪貸款政策自2005年3月17日，央行再次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，即通過“遏制過熱的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，達(dá)到調(diào)控全國各地目前出現(xiàn)的房價(jià)快速上漲的目的。”，此次貸款利率的調(diào)整也必然影響到商鋪貸款利率。有關(guān)商鋪投資的即時(shí)報(bào)道，敬請關(guān)注“***”關(guān)于利率的系列報(bào)道。

（注：以上信息僅供參考。）五、商鋪投資10大典型失誤1、因?yàn)椤耙讳侌B(yǎng)三代”，所以忽視個(gè)案投資風(fēng)險(xiǎn)

“一鋪養(yǎng)三代”的古訓(xùn)說明商鋪屬于良好的投資理財(cái)品種。嚴(yán)格講，可以“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪應(yīng)該是具備成功經(jīng)營基礎(chǔ)的商鋪，如果開發(fā)商非專業(yè)化操作，那么這樣的商鋪非但不能養(yǎng)三代，相反會(huì)損失慘重，甚至血本無歸。2、關(guān)注開發(fā)商承諾，忽視項(xiàng)目的專業(yè)素質(zhì)

不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)椴煌膶I(yè)水平，所以操作思路決然不同：專業(yè)的開發(fā)商關(guān)注踏踏實(shí)實(shí)解決項(xiàng)目的定位、招商及管理等專業(yè)問題，炒做思想嚴(yán)重的開發(fā)商似乎只關(guān)注回租、回購、擔(dān)保等承諾。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷并非不需要，但專業(yè)問題的有效解決是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)靠開發(fā)商的承諾去抵御是錯(cuò)誤的，因?yàn)橹袊顿Y市場的變數(shù)實(shí)在太多。3、對商鋪投資的收益目標(biāo)不清楚

商鋪的投資價(jià)值在于租金收益和升值收益，在中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期，鑒于中國經(jīng)濟(jì)成長的良好空間和趨勢，升值收益是重要的收益內(nèi)容，但升值空間比較大的商鋪，初期的租金收益往往比較低，甚至最初還滿足不了按揭月供的需要，這種狀況要求投資者必須清楚收益目標(biāo)，并對自身資金狀況的適合性做出判斷，避免目標(biāo)收益、目標(biāo)不清楚導(dǎo)致的投資困局。4、混淆商鋪投資和投機(jī)的概念投資就意味著長期性，投機(jī)必須是短期性操作，如果把商鋪投資和商鋪投機(jī)混淆的話，必然會(huì)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。上海房地產(chǎn)價(jià)格競升，商鋪也不例外，過去幾年在上海炒商鋪暴富的人不在少數(shù)，他們的共同特點(diǎn)是“投機(jī)短炒”，而不是“長期投資”，因?yàn)榭孔饨鹗遣豢赡苡腥绱烁叩氖找娴?，這是不成熟商鋪市場的共同特點(diǎn)；如果商鋪市場趨于成熟，這種投機(jī)短炒將會(huì)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)，長期投資思維將會(huì)主導(dǎo)市場。5、忽視“不同類型商鋪不同的收益能力問題”

不同類型的商鋪其收益能力截然不同。在廣大商鋪投資者心目中有良好投資形象的綜合商業(yè)街，其租金收益在全國絕大多數(shù)城市都普遍比較低；投資者謹(jǐn)慎參與、商鋪售價(jià)不高的家居建材專業(yè)市場，不少項(xiàng)目租金收益卻表現(xiàn)良好……在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候，對商鋪類型的專業(yè)劃分，有助于較高商鋪投資收益的實(shí)現(xiàn)。6、居然以“地段、地段，還是地段”進(jìn)行商鋪投資不少商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候，居然也按照“地段、地段，還是地段”的原則進(jìn)行商鋪投資，這種原則并不適合于商鋪投資。比如，北京沙子口辦公文具批發(fā)市場，該區(qū)域無論是位置、交通條件，還是環(huán)境都并非傳統(tǒng)意義上的“地段”價(jià)值型區(qū)域，但這里的商鋪價(jià)值卻相當(dāng)高，所以進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候必須重新評價(jià)“地段”價(jià)值對商鋪價(jià)值的影響。7、盲目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)商鋪的投資產(chǎn)權(quán)商鋪在當(dāng)前的商鋪投資市場有不小的供應(yīng)量，但其風(fēng)險(xiǎn)性值得投資者全面關(guān)注。產(chǎn)權(quán)商鋪并非不可以投資：各類市場里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)就比購物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)小，因?yàn)榍罢邔ΡＷC良好經(jīng)營環(huán)境所要求的統(tǒng)一經(jīng)營管理的要求比較低；購物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪不是不可以投資，但投資的前提是開發(fā)商必須在購物中心項(xiàng)目的定位、招商及統(tǒng)一管理方面搭建足夠?qū)I(yè)的框架，否則開業(yè)后的經(jīng)營困局會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。8、忽視城市擴(kuò)張推動(dòng)的商鋪價(jià)值

商鋪因?yàn)楹蜕虡I(yè)密不可分的協(xié)同關(guān)系，所以和其他地產(chǎn)有所區(qū)別的是：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長之間保持著最大程度的線形相似關(guān)系，中國的經(jīng)濟(jì)增長又必然和城市的擴(kuò)張存在協(xié)同性，所以城市擴(kuò)張和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之間的協(xié)同性必然帶動(dòng)商鋪的價(jià)值空間。商鋪投資者如果能夠充分理解城市擴(kuò)張對商鋪價(jià)值的帶動(dòng)，那么商鋪的投資收益將會(huì)在比較低的風(fēng)險(xiǎn)度下良性進(jìn)行。大家可以設(shè)想：中國70-80%的人口在農(nóng)村，20-30%的人口在城市，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)的人口在農(nóng)村和城市的比例關(guān)系即使達(dá)不到美國的20%：80%，城市人口擴(kuò)張的空間顯然會(huì)異常推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)商鋪價(jià)值的提升。

投資者需要關(guān)注到中國城市擴(kuò)張對商鋪投資的價(jià)值推動(dòng)。9、對商鋪投機(jī)誘惑缺乏克制力

當(dāng)前中國商鋪市場的的確確處在發(fā)展初期，所以存在明顯的投機(jī)特點(diǎn)—投機(jī)就意味著潛在的巨大利潤和潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。潛在的巨大利潤源自行業(yè)發(fā)展太過初級和中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)的成長能力，潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)也源自行業(yè)發(fā)展太過初級，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)普遍存在的低專業(yè)化水平運(yùn)做的問題，直接導(dǎo)致個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在利潤和風(fēng)險(xiǎn)之間徘徊的普通商鋪投資者需要有克制商鋪投機(jī)誘惑的意識，以長期投資的理念進(jìn)行商鋪的選擇和操作，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)化運(yùn)做的水平，并以此作為投資選擇的標(biāo)準(zhǔn)。就仿佛股市里的短線高手少之又少一樣，能夠獲得商鋪投機(jī)利益的人也是少之又少?？梢圆蹲缴啼佂稒C(jī)利益的人需要有良好的投資水平、冷靜的投資心態(tài)和比較雄厚的資金勢力，絕大多數(shù)投資者不具備商鋪投機(jī)的素質(zhì)，這些投資者需要對商鋪投機(jī)有良好的克制力。10、忽視商鋪的功能性

因?yàn)樯啼佔(zhàn)罱K是由經(jīng)營商戶使用，所以商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)、硬件條件等是否可以滿足未來的經(jīng)營需要必然成為商鋪投資者關(guān)注的重要因素，但是許多投資者卻因?yàn)閷ι虡I(yè)經(jīng)營不熟悉，選擇的商鋪因?yàn)楣δ艿娜毕輰?dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在很多大城市都對住宅底商的經(jīng)營有功能性限制，比如在北京，住宅底商限制餐飲、歌舞娛樂、洗浴及網(wǎng)吧等的經(jīng)營，這樣的話，大量大面積住宅底商的出租就存在問題；有些獨(dú)立商鋪?zhàn)霾惋嬰m然沒有行政限制，但諸如進(jìn)深、面寬設(shè)計(jì)的缺陷也會(huì)導(dǎo)致出租風(fēng)險(xiǎn)。對商鋪功能性要求比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)有各類大賣場、電影及高科技娛樂及餐飲等，功能性涉及到載荷、面積、面寬及進(jìn)深等。六、投資分析1、購物中心商鋪投資分析購物中心的開發(fā)無疑是中國商業(yè)地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)投資類型，全國各地?zé)岢吹拇笮唾徫镏行木蛯儆谶@樣的投資品種。客觀地看，針對大眾日常消費(fèi)的商業(yè)地產(chǎn)類型，購物中心是屬于可以創(chuàng)造最大租金收益的品種，但購物中心商鋪的投資卻需要投資者關(guān)注以下問題：（1）、只有專業(yè)化操作的、成功的購物中心才可以創(chuàng)造最大租金收益；（2）、規(guī)模龐大的SHOPPING

MALL的投資風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)殚_發(fā)商專業(yè)化操作（定位、招商及管理等）能力的制約，其產(chǎn)權(quán)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大；（3）、絕大多數(shù)購物中心都存在市場培育的問題，所以購物中心產(chǎn)權(quán)商鋪的前期租金收益率比較低；（4）、購物中心獨(dú)立鋪面的投資風(fēng)險(xiǎn)比里面的鋪位低；（5）、購物中心餐飲店鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對比較低；（6）、購物中心休閑娛樂設(shè)施的投資雖然高，但投資收益潛力需要關(guān)注；（7）、購物中心商鋪價(jià)值和周邊商家的品牌度存在正相關(guān)關(guān)系；（8）、沒有經(jīng)過科學(xué)定位、沒有主力商家進(jìn)駐、不采取統(tǒng)一招商的購物中心原則上要謹(jǐn)慎投資。2、商業(yè)街商鋪投資分析在2005***商鋪投資調(diào)查中，商業(yè)街商鋪成為商鋪投資者最偏好的投資類型，原因首先在于商業(yè)街商鋪主要是鋪面，投資風(fēng)險(xiǎn)比較低。關(guān)于商業(yè)街商鋪的投資，以下問題需要關(guān)注：（1）、商業(yè)街商鋪的低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)意味著較低的投資收益；（2）、復(fù)合商業(yè)街的投資風(fēng)險(xiǎn)普遍比較高；（3）、專業(yè)商業(yè)街的投資價(jià)值要優(yōu)于復(fù)合商業(yè)街；（4）、社區(qū)商業(yè)形成的商業(yè)街更多體現(xiàn)的是社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，其商鋪投資價(jià)值需要用底商、社區(qū)商鋪的影響因素評價(jià)；（5）、規(guī)模龐大、500米以上長度的商業(yè)街市場風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大；（6）、成功的商業(yè)街也需要主力店帶動(dòng)市場；（7）、批發(fā)類型的商業(yè)街具有比較高的投資價(jià)值。3、專業(yè)市場投資分析專業(yè)市場和綜合市場之間的顯著區(qū)別在于前者進(jìn)行了市場細(xì)分，這種市場細(xì)分縮短了經(jīng)營成熟的周期，而且商鋪價(jià)值得到了顯著提升。關(guān)于專業(yè)市場的投資，需要關(guān)注以下內(nèi)容：（1）、專業(yè)批發(fā)市場商鋪是產(chǎn)業(yè)商業(yè)中可以創(chuàng)造租金收益最大化的商鋪品種；（2）、專業(yè)市場商鋪的價(jià)值和經(jīng)營產(chǎn)品的附加值相關(guān)，經(jīng)營產(chǎn)品的附加值越高，商鋪的價(jià)值越高；（3）、專業(yè)市場商鋪出售，對商鋪價(jià)值的影響比較?。唬?）、專業(yè)市場規(guī)模太大，存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；（5）、專業(yè)市場的細(xì)分會(huì)更加深入，值得長期關(guān)注。4、社區(qū)商業(yè)及住宅底商投資分析

社區(qū)商業(yè)和住宅底商具有良好的投資空間，最值得關(guān)注的問題是規(guī)模問題，如果開發(fā)商盲目進(jìn)行開發(fā)，不有效控制開發(fā)規(guī)模，市場風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相當(dāng)大。如果規(guī)模比較大，就必須主力商家?guī)?dòng)市場。社區(qū)商業(yè)和住宅底商的開發(fā)應(yīng)該關(guān)注餐飲及其他服務(wù)業(yè)的需要，換言之，餐飲及其他服務(wù)業(yè)商鋪的市場承接力度會(huì)很強(qiáng)，在策劃過程中需要特別關(guān)注。商鋪理財(cái)完全手冊之商業(yè)經(jīng)營篇我們把商鋪理財(cái)分為成商鋪投資和商業(yè)經(jīng)營，完全是因?yàn)樯啼佂顿Y和商業(yè)經(jīng)營存在明顯的聯(lián)系，甚至密不可分。根據(jù)***的行業(yè)調(diào)查，目前大約30%的商鋪投資者也同時(shí)從事商業(yè)經(jīng)營，伴隨商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)的長期發(fā)展，這個(gè)比重會(huì)更大，如何為商鋪投資和商業(yè)經(jīng)營提供更加復(fù)合的服務(wù)自然成為***的服務(wù)方向。一、教你開店大家手里有了錢，絕大多數(shù)人都會(huì)很容易想到開店。很多人都會(huì)認(rèn)為開店是小兒科，沒什么難度，所以我們身邊有不少店就是這樣“速效”開起來的—當(dāng)然這些“速效”開起來的店，的確有不少是“速效”關(guān)門的。很顯然，開店的財(cái)富效應(yīng)因?yàn)殚_店的隨意性，表現(xiàn)出很大的隨機(jī)性。1、如何開店如果你開始開店，從開店第一天開始你就成了老板。如何成功地開店呢？A、行業(yè)選擇(1)、對自己資源(人際關(guān)系、資金等)、能力的狀況進(jìn)行檢討；(2)、判斷什么是自己最優(yōu)勢的資源、能力；(3)、根據(jù)自己的優(yōu)勢資源、能力，初選適合自己的行業(yè)；(4)、對初選的目標(biāo)行業(yè)進(jìn)行市場調(diào)查；(5)、對初選的目標(biāo)行業(yè)的發(fā)展階段及發(fā)展?jié)摿M(jìn)行判斷；(6)、初定有良好發(fā)展?jié)摿?、市場已?jīng)初步形成的行業(yè)作為要開店的行業(yè)；(7)、再次檢討自己的優(yōu)勢對初定開店行業(yè)的掌控能力；(8)、選擇自己(資源、能力)優(yōu)勢可以發(fā)揮、市場空間比較大、自己能夠掌控的目標(biāo)行業(yè)。B、開店實(shí)施(1)、研究選定行業(yè)及行業(yè)中的品牌個(gè)案，對行業(yè)的市場狀況、發(fā)展趨勢等有足夠了解，對品牌個(gè)案進(jìn)行從產(chǎn)品到經(jīng)營到服務(wù)的深度分析；(2)、借鑒品牌個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自己的想法，進(jìn)行開店策劃，包括選址、店鋪大小、市場定位、投資測算等各種開店實(shí)施必須關(guān)注的細(xì)節(jié)；(3)、選址，租店鋪；(4)、開業(yè)前各種籌備工作；(5)、開業(yè)及開業(yè)慶典、開業(yè)營銷；(6)、試營業(yè)；(7)、正式營業(yè)。C、永續(xù)經(jīng)營(1)、經(jīng)營初期根據(jù)市場的反饋進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營的微調(diào)；(2)、在經(jīng)營半年后，分析市場的變化進(jìn)行階段性調(diào)整；(3)、每年都需要進(jìn)行市場分析，根據(jù)消費(fèi)市場的變化，進(jìn)行必要的經(jīng)營調(diào)整、產(chǎn)品調(diào)整；(4)、不斷地針對市場需求進(jìn)行的調(diào)整將保證永續(xù)經(jīng)營。2、開店典型失誤(1)、對自己的資源、能力優(yōu)勢不加分析，隨意開店；(2)、不做市場調(diào)查，往往進(jìn)入競爭異常激烈的行業(yè)或者夕陽行業(yè)；(3)、不考慮自己資金、資源、能力的掌控能力，最終生意失控；(4)、開店前，不研究行業(yè)中的品牌個(gè)案，走很多冤枉路、錯(cuò)路；(5)、選址失誤；(6)、商店檔次定位失誤；(7)、經(jīng)營商品品質(zhì)、品位失誤；(8)、經(jīng)營商品、經(jīng)營思想一成不變；(9)、營銷方式失誤；(10)、缺乏特色化經(jīng)營的理念，無論是商品，還是服務(wù)都沒有創(chuàng)新意識二、品牌建立目前，在中國商業(yè)服務(wù)業(yè)形形色色的頂級品牌似乎更多是國際血統(tǒng)：沃爾瑪、家樂福、伊騰洋華堂、B&Q、宜家、OBI、時(shí)代華納、加拿大IMAX、星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、星期五餐廳、POLO、GUESS等。需要關(guān)注的是這些進(jìn)入中國市場的品牌的數(shù)量的確很有限，大批國外品牌尚未進(jìn)入中國市場。鑒于絕大多數(shù)國外品牌對中國市場不熟悉，開拓速度比較慢，這為中國本土品牌的成長留下了難得的市場機(jī)遇。1、品牌，恒久價(jià)值的象征伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，越來越多的人進(jìn)入中產(chǎn)階級的行列。中產(chǎn)階級及以上的階層最基本的消費(fèi)習(xí)慣就是品牌消費(fèi)：沒有錢的時(shí)候，實(shí)在只能顧及基本生存、生活條件；有錢以后，消費(fèi)必然關(guān)注品質(zhì)、身價(jià)等，所以品牌的消費(fèi)成為中產(chǎn)階級及以上階層生活最基本的組成部分，也成為消費(fèi)者恒久價(jià)值的象征。品牌給消費(fèi)者創(chuàng)造的高層次的物質(zhì)享受和精神享受，對于品牌經(jīng)營者來講就意味著更高的利潤：同樣的產(chǎn)品，不同的品牌，原材料的成本沒有根本性的區(qū)別，品牌度越高，人力成本會(huì)相應(yīng)增加，品牌經(jīng)營成本會(huì)成為主要成本，但品牌商品的價(jià)格提升的空間卻比成本的提高空間高出幾倍，甚至幾十倍。對于品牌商來講，品牌也是恒久價(jià)值的象征。2、品牌，創(chuàng)造百萬富翁的搖籃大家都是消費(fèi)者，品牌的價(jià)格大家都有深刻的體會(huì)，但絕大多數(shù)消費(fèi)者并不清楚品牌到底價(jià)值幾何？如果評判品牌價(jià)值，單純從開一個(gè)專賣店或一個(gè)餐廳來看，的確判斷不出品牌的價(jià)值，因?yàn)閱蝹€(gè)店屬于純粹的經(jīng)營，屬于品牌形成的過程，并沒有延伸到品牌的經(jīng)營。品牌高速形成的過程有以下特點(diǎn)：(1)、對目標(biāo)市場準(zhǔn)確的選擇；(2)、對目標(biāo)市場的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷；(3)、對產(chǎn)品(產(chǎn)品的概念不單指服裝等具體的產(chǎn)品，從品牌的角度，咖啡廳也是個(gè)產(chǎn)品)進(jìn)行全方位的策劃，明確產(chǎn)品的形式、風(fēng)格等產(chǎn)品最基本的組成元素；(4)、確定產(chǎn)品的價(jià)格體系；(5)、在上述步驟的基礎(chǔ)上，進(jìn)行品牌包裝策劃，包括LOGO、品牌主色調(diào)、裝修風(fēng)格、員工服裝、名片等全系列VI設(shè)計(jì)；(6)、形象店選址及開業(yè)籌備；(7)、形象店開業(yè)經(jīng)營；(8)、通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)推動(dòng)品牌形成。在上述品牌形成的過程中，要注意以下問題：(1)、不能不考慮市場需求憑空判斷；(2)、選擇目標(biāo)消費(fèi)市場的時(shí)候要牢記“細(xì)分市場”，細(xì)分的越準(zhǔn)確，越容易成功，不要什么都想做，什么人都是自己的目標(biāo)市場；(3)、全方位產(chǎn)品策劃可以避免后期頻繁修改，每一次修改都會(huì)加大品牌經(jīng)營的成本，甚至影響到品牌的競爭力；(4)、產(chǎn)品的價(jià)格體系做不到恰如其分，失敗就是必然的；(5