物業(yè)管理之能源管控

1物業(yè)管理之能源管控2目錄第一節(jié)物業(yè)管理中的節(jié)能降耗概念第二節(jié)房屋設備及節(jié)能技術(shù)簡介第三節(jié)節(jié)能降耗的管控方法第四節(jié)節(jié)能降耗案例3

物業(yè)在使用的過程中，為了達到生活、工作條件，無時無刻不在消耗著資源和能源，如電、蒸汽、燃料、水等。這些能源和資源的消耗，物業(yè)企業(yè)要支付相當多的費用，在物業(yè)管理成本中占較大比重，僅次于人工費成本。第一節(jié)物業(yè)管理中的節(jié)能降耗概念4

反映到項目的財務上為:公共水電費、空調(diào)水電費、燃油燃氣費等。降低資源能耗成本，物業(yè)管理的一項重要工作，關(guān)系到企業(yè)的收支平衡與經(jīng)營發(fā)展。節(jié)能工作要系統(tǒng)綜合考慮，只節(jié)能不節(jié)錢不是物業(yè)企業(yè)想要達到的目的。節(jié)能的經(jīng)驗方法政策節(jié)能技術(shù)節(jié)能管理節(jié)能5房屋設備又稱建筑設備，他不同于生產(chǎn)設備，是為建筑物配套服務的設備，是物業(yè)企業(yè)節(jié)能管理的主要對象。

第二節(jié)房屋設備及節(jié)能技術(shù)簡介6一、供配電設備

1、構(gòu)成高壓環(huán)網(wǎng)柜（開關(guān)柜）、變壓器、低壓配電柜

2、節(jié)能技術(shù)方法供電系統(tǒng)本身不耗能，損耗約5%。該系統(tǒng)應運用供電政策來節(jié)約電費。如合理利用計量方式，獲取優(yōu)惠的商業(yè)居民用電比例；減少變壓器基本電費等78910二、備用發(fā)電設備

1、構(gòu)成柴油發(fā)電機組、EPS設備

2、節(jié)能技術(shù)方法柴油發(fā)電機組是消耗柴油提供電能的設備，設有電能計量裝置，在抄表到戶的情況下，應注意與供電部門商議，用發(fā)電的電量沖減公共表上發(fā)電時多計量的部分。發(fā)電機每月試運行的時間一般在10分鐘為好。1112三、給排水設備

1、構(gòu)成

a.給水設備：室外環(huán)網(wǎng)、地下水池/水箱、加壓泵/變頻泵、加壓罐、高位水箱、水表、供水管網(wǎng)、終端設備（衛(wèi)生潔具等）

b.排水設備：雨水管、污水管、陰井、化糞池

c.中水設備：廢水收集池、廢水處理池、循環(huán)泵、加壓泵、中水管

d.熱水供應設備熱源、熱水器、循環(huán)泵、循環(huán)管等2、節(jié)能技術(shù)方法水平衡測試減少滴漏跑冒供水方式改造水泵的節(jié)能改造四、暖通空調(diào)設備

1、構(gòu)成

a.供暖設備：鍋爐、高溫蒸汽、溴化鋰熱水機組、熱泵機組、循環(huán)泵、熱交換器、管道

b.供冷設備：溴化鋰冷水機組、離心/螺桿/活塞冷水機組、循環(huán)泵、冷卻塔、空氣處理器、風機盤管、新風機、管道

c.通風設備：風機、風管、風閥2、節(jié)能技術(shù)方法蓄冰空調(diào)技術(shù)機組功率選擇變頻技術(shù)管網(wǎng)設計計量技術(shù)192021五、照明設備

1、構(gòu)成照明按作用可分為正常照明、事故照明、安全監(jiān)視照明、障礙照明、彩燈和裝飾照明燈。

2、節(jié)能技術(shù)方法按國家標準調(diào)整各場合的照度選擇發(fā)光效率高的燈具。如LED燈具配置分區(qū)控制及自控裝置消防誘導照明選用低功率產(chǎn)品建筑立面照明應申請政府補貼六、電梯設備

1、構(gòu)成

a.垂直梯：控制柜、曳引機、轎箱、對重、緩沖器、導軌、外呼器、顯示器

b.扶梯：控制箱、拖動機構(gòu)、扶手帶、梯板

2、節(jié)能技術(shù)方法采用變頻技術(shù)多梯采用群控技術(shù)住宅梯取消返基站功能扶梯設自控裝置相控技術(shù)24在物業(yè)管理的日常運作階段，把能耗支出費用控制在批準的限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證成本管理目標的實現(xiàn)，以求在物業(yè)管理的各階段能合理使用人力、物力、財力，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益。第三節(jié)節(jié)能降耗的管控

不符合輸出輸入1.過程2.檢查3.與預算對比4.糾偏動態(tài)控制流程

項目的全部物業(yè)管理活動，可以看成由一個個“過程”組成，要控制整體成本費用，需對每一“過程”的費用進行控制。對每一過程的輸出（本月產(chǎn)生的費用數(shù)值）進行測量，形成當月的財務報表（或報銷單據(jù)），控制者將報表（或報銷單據(jù)）與預算進行比對，發(fā)現(xiàn)超支，分析原因，制定糾正措施，控制次月過程的輸入（人、財、物等投入），達到次月過程輸出符合預算的目的。這就是成本的“動態(tài)控制原理”。

第一步識別全部的耗能過程統(tǒng)計各種用電、用水設備的型號統(tǒng)計各個用水、用油、燃氣等的項目根據(jù)設備、資源的用途進行分類

第二步編制管控的依據(jù)標準，即根據(jù)項目的實際情況，制定出項目用電用水預算一、項目公共水電預算的編制1、公共用電預算A.公共設備用電的收入公共設備用電費用，已包含在物業(yè)管理服務費中，不能另行收取。若管理費的收繳率過低，則對應公用設備用電收入過低。B.公共設備用電費用計算統(tǒng)計各種用電設備的功率、及運行的時間，計算公共設備每年平均用電度數(shù)，乘單價，可得用電費用。詳見預算表2、公共用水預算A.公共用水的收入在公共用水費用，已包含在物業(yè)管理服務費中，不能另行收取。若管理費的收繳率過低，則對應公共用水收入過低。B.公共用水費用計算統(tǒng)計各種用水設備及用水途徑，可按指標，計算公共用水量，乘相應的單價，可得用水費用。詳見預算表二、中央空調(diào)預算1、收入按制冷面積及核定后的單價進行收費。按能量進行計費2、費用電費、水費、維修保養(yǎng)費、管理費三、水電代收代繳統(tǒng)計測算1、一般做法，結(jié)合地區(qū)物業(yè)慣例，按照7元/方收取水費。2、根據(jù)商業(yè)水費標準，分表據(jù)實收取，并核算總表水損，分表分攤水費。常規(guī)管理方法公司審批水電報銷單的領導要根據(jù)預算進行審批公司要設置水電管理工程師項目要設置水電管理員、抄表員各種設備要落實操作責任人第四步數(shù)據(jù)的采集上報及分析

由項