某別墅項(xiàng)目營銷策劃全案

長安園·產(chǎn)業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案【目錄】序一、“壹號公園”宣言……段先念二、(中國地產(chǎn)新三論)及動力型地產(chǎn)解碼………………藍(lán)戈第一章：項(xiàng)目項(xiàng)目總體策劃市場分析騾前景苦分析初市場穩(wěn)概況恨分析妄，惑項(xiàng)目庸分析畝沉星產(chǎn)品攻分析增項(xiàng)目釣UP缸S提歐煉藍(lán)項(xiàng)目毫SW梨OT泥分析捕項(xiàng)目瞎綜合懷定位細(xì)目標(biāo)趁客戶鋸定位未產(chǎn)品雹及市難場定宵位四案名債建議筍第二籠章：芬營銷縱推廣差策略留核心柔營銷按戰(zhàn)略皆動力融型低代消地盲產(chǎn)解看析科價格攤策略揀傳播鞠推創(chuàng)縣策略印整合楊傳播賢策略靈媒介僑組合憑及預(yù)辯算分忙配圖槳傳播科戰(zhàn)術(shù)援組合泊銷售積策略權(quán)銷售眾階段剝控制低銷售貝戰(zhàn)術(shù)櫻創(chuàng)新包第三喬章：篇項(xiàng)目范提升遞建議致項(xiàng)目酬目運(yùn)腰營建乖議柜長安鞭園示爸范產(chǎn)嶄業(yè)區(qū)陡——蘿產(chǎn)業(yè)誠別墅漆)示墻范重寶點(diǎn)填管理若創(chuàng)新通產(chǎn)品攏力提臥升帽附1誕：產(chǎn)臂業(yè)別路墅專籍案行示事履帥附2兔：長霜安科林技產(chǎn)澡業(yè)園柱優(yōu)惠殿政策述明細(xì)盈附3禁：西鋸安市敬高檔勉寫字仗樓市奧場調(diào)瓣研表廚“鎮(zhèn)壹號塘公園嗽”赤宣言劑兩年炸前，榜我曾哥對美紅國硅憶谷有果過一貫次商施務(wù)性傲的考曠察。向回國蜘后，吊我們抽給硅偉谷的庭成功醋找出旬了很棕多原治因，撇其中氣有一向點(diǎn)令錄我長救久不楊能忘酷懷，賢那就當(dāng)是硅鮮谷有戒著堪舊稱世刷界上輩最為捆優(yōu)越鬧和人脂性化魚的辦言公環(huán)膽境！憂在硅軍谷，隊(duì)我們澆所到御之處裕，綠脅樹成三蔭、始鳥語瞎花香頌；所撿接觸應(yīng)的人烏，個興個精蘭神飽拔滿、折熱情顧洋溢蘋。綿想延上鴿百公甜里的跨硅谷葬就像霜個環(huán)搭境優(yōu)洲美的拐大花桃園，啞而點(diǎn)荷綴其滲中的擊高科砌技公冬司就此是公咬園中疼的精宏品小班筑?？覀儙浾J(rèn)為勤，硅鎖谷之霜所以刊成功宅，一披個很痰重要霜的原汁因就燕是它藝的各捆種環(huán)密境，快既包她括自己然環(huán)欄境，存也包暴括社棒會環(huán)食境、筑人文紹環(huán)境給，尤碼其是堅輕松獎、自壤由、陳能夠拐激發(fā)珠人的國想象春力和蟻創(chuàng)造大欲的占人文敞環(huán)境掙。濾我想牲，他立們可仔以做泛到的尸，我綱們也沿一定瞇可以筆做到死。吐產(chǎn)業(yè)竹別墅電，就東是我稀們夢救想與知現(xiàn)實(shí)羽的結(jié)愛晶！蛾產(chǎn)業(yè)塔別墅葡，誕蹦生在否中國葉長安晚科技我產(chǎn)業(yè)銷園，桐她是棚將世急界先脈進(jìn)高吵科技渴園區(qū)種的先齊進(jìn)經(jīng)耕驗(yàn)充遭分研倦究、皮創(chuàng)新僵運(yùn)用誓的結(jié)俗果，旅是把帳市場園需求尼、企型業(yè)目汁標(biāo)與得國家路特色這緊密王結(jié)合制的產(chǎn)盲物。燙她在頸西部極大開挽發(fā)的明號角臉中誕芹生，饅在長呼安科彼技產(chǎn)揀業(yè)園兄的成蟲長中停奠基浙。她尸是全血新的炕高科問技產(chǎn)診業(yè)園軌區(qū)動仔力型趁地產(chǎn)狡的先絲鋒代艷表，澇她不默僅是跡一種乓產(chǎn)品字示范桐，也炕是一憂種開芝發(fā)模窯式的系示范劇，更胃是一搭種整橡合創(chuàng)逢新的怠方法盯論示量范。索產(chǎn)業(yè)喊別墅鵝秉承近了新坦西部當(dāng)一貫河的創(chuàng)閃新作傭風(fēng)，盆她帶右給市檔場的浴不僅秋是一牽場全冒新的判辦公頸革命羽，更芒是中衛(wèi)國地您產(chǎn)的蜻示范亭性、懇豐碑單性建證筑。蜘段先滲念巾中國況地產(chǎn)宮新三弄論狡中國韻地產(chǎn)屬新三經(jīng)論白《中寫國地酬產(chǎn)新渴三論尸》是拐由中擇國新呢海派跪智業(yè)毅創(chuàng)始刪人藍(lán)劉戈先廉生最質(zhì)新研鮮究并銜即將淘出版混的新伏地產(chǎn)遲經(jīng)濟(jì)冤理論魯。它啦由地巖產(chǎn)產(chǎn)岸業(yè)論仁、地殃產(chǎn)城羽市論催、地吼產(chǎn)國肅家論市三部鋪分組嗎成。小“地熟產(chǎn)產(chǎn)撞業(yè)論霉”探絮討的幼是地襲產(chǎn)的漁產(chǎn)業(yè)左特征刷及其斥在國壁民經(jīng)護(hù)濟(jì)中喘的特爭殊作付用；鞋“地封產(chǎn)城安市論與”探賠討的外是地右產(chǎn)業(yè)筑及其硬產(chǎn)業(yè)想鏈與掛區(qū)域歷經(jīng)濟(jì)寫和城增市發(fā)狐展的圖互動價關(guān)系臺；“次地產(chǎn)穴國家稀論”梢探討羊的是軟地產(chǎn)妨業(yè)及眨其產(chǎn)蠟業(yè)鏈?zhǔn)[與國色家建歲設(shè)和灘經(jīng)濟(jì)謹(jǐn)發(fā)展蘇的有攀機(jī)聯(lián)好系。筐如果鴉用一顏句話近來概污括三丙者之嬸間的燒關(guān)系屯，就輕是“上國家扮經(jīng)營顫從城買市經(jīng)妥營開有始，揚(yáng)城市晚經(jīng)營泄從地由產(chǎn)經(jīng)帆營開嗚始”悟，這薪是“世中國判地產(chǎn)早新三捉論”玻的集廉中概福述，日也是垃中國凳地產(chǎn)顧未來槳發(fā)展啟的客呈觀規(guī)舅律。?！吨兄i國地飽產(chǎn)新洲三論需》的紹核心挽問題奉和最紙大特刃點(diǎn)，胳就是可創(chuàng)造贊性的罷提出繁并應(yīng)減用了坑關(guān)于鵲“地終產(chǎn)的扶社會葉承載博性”革，即縣：土逗地是的一切農(nóng)社會爪生產(chǎn)炕和其喬他活經(jīng)動的熱物質(zhì)典載體器和基待礎(chǔ)條蒜件，路而住覆房則精是人輕類社洲會最是基本逢的生護(hù)活資圣料，在是勞紗動生砍產(chǎn)和姨再生搏產(chǎn)的蒜最基屢本條領(lǐng)件之向一。智由于逆土地秧資源肝是固煉定的塘、缺溪乏彈加性的棚、不凳可再堅生的漁，所纖以這弟種資甘源開穿發(fā)賦核予了歸地產(chǎn)晨業(yè)與伐生俱僑來的微先天詞優(yōu)勢幻，同饒時又糾是地極產(chǎn)業(yè)瓜發(fā)展乒的直宇接制鳥約力通。也拆正因絞為這伯一最捆重要閘的基厘本屬術(shù)性決離定了途地產(chǎn)截業(yè)獨(dú)詠有的膀產(chǎn)業(yè)燦地位胸，可吩以說突“地怠產(chǎn)的崇社會幣承載踩性”親也是月“中脫國地古產(chǎn)新市三論門”的麻立論眠基礎(chǔ)倆。首配第藝說：團(tuán)“土愚地是送財富僑之母故”。童我們拿說：告“地翁球是內(nèi)人類報之母形”。半土地墨作為盲地球卡最重郵要的第資源貓，它倍承載閉著人杯類無融數(shù)的戲傳奇救神話也與財付富文如明…流…帆動力鎖型地溫產(chǎn)行“動章力型中地產(chǎn)栽”是儲在《貫中國蜻地產(chǎn)賓新三茫論》甲中首籌次提沸出的倦。它銹是根暈據(jù)馬沙克思秧《政昂治經(jīng)抓濟(jì)學(xué)合》中廟的有創(chuàng)關(guān)原宇理而績提出瞞的新蠶地產(chǎn)忽經(jīng)濟(jì)獻(xiàn)學(xué)觀吼點(diǎn)。胳社會惕經(jīng)濟(jì)蠟（總嚇產(chǎn)品糾）運(yùn)且動包井含兩適大部畏類的饒生產(chǎn)僅：第咐Ⅰ部蒜類的顫生產(chǎn)歡，是庭生產(chǎn)灣資料擴(kuò)的生毀產(chǎn)；串第Ⅱ堪部類褲的生育產(chǎn)，聽是生顆活資挪料的圍生產(chǎn)蛋。根迷據(jù)這反一原范理，虹地產(chǎn)忘經(jīng)濟(jì)瘡（總按產(chǎn)品間）運(yùn)炕動也噸包含漁兩大營部類騙的生鳳產(chǎn)：枯第Ⅰ蛋部類鴉的生代產(chǎn)，謠是生定產(chǎn)資趟料型泛地產(chǎn)魔（動源力型霧地產(chǎn)早）的揪生產(chǎn)業(yè)；第少Ⅱ部幸類的忽生產(chǎn)想是生擱活資睛料型冠地產(chǎn)豪（消狂費(fèi)型獅地產(chǎn)薦）的虛生產(chǎn)沸。帽動力智型地很產(chǎn)與令消費(fèi)少型地釘產(chǎn)之握間的搭辨證嫂關(guān)系嶺為：豬動力晌型地非產(chǎn)是勞消費(fèi)永型地奪產(chǎn)的慈物質(zhì)理基礎(chǔ)兄和基轟本保形障，昏消費(fèi)說型地恩產(chǎn)是嘉動力約型地駛產(chǎn)的墨內(nèi)在馳動力駝和最磚終目拼標(biāo)。竭這兩遺類地底產(chǎn)的街開發(fā)絡(luò)與生互產(chǎn)是竿相輔毯相成恒、缺揮一不賺可的水。當(dāng)凝任何沉一類化地產(chǎn)滑的生新產(chǎn)（表開發(fā)童）比野例不宰當(dāng)時缺，都餡可能婦導(dǎo)致脆地產(chǎn)撲的相共對過炮剩，示從而驢導(dǎo)致址地產(chǎn)援泡沫育和地蛇產(chǎn)危腰機(jī)，狗所以未這一大理論茶的提彩出，膚有利梁于加踏強(qiáng)中演國地翅產(chǎn)經(jīng)冰濟(jì)發(fā)談?wù)沟氖稚疃壤妊芯慷危忻庑Э卦冎频匮伯a(chǎn)開楚發(fā)的喬規(guī)模猴、總許量、歪比例脾，為義社會隆經(jīng)濟(jì)錫的總勇體發(fā)復(fù)展和脹城市饒經(jīng)營找問題燭提供招有力聯(lián)的參茂考。臥動力響型地準(zhǔn)產(chǎn)屬鳥于地歸產(chǎn)總鎮(zhèn)產(chǎn)品抓生產(chǎn)炮中的檔生產(chǎn)送資料玩的生照產(chǎn)，賢它是殼人類急創(chuàng)造蠻物質(zhì)各財富木和工追業(yè)文幫明的雷客觀陵承載系，是樣發(fā)展望中城處市經(jīng)傅營的肌首要慶課題米，是項(xiàng)社會校經(jīng)濟(jì)處的主敏流動莖力。甚動力舟型地唱產(chǎn)將陜?yōu)橄撡M(fèi)型傲地產(chǎn)鴿提供軍有利步的物活質(zhì)保鑰證，貨它的欣發(fā)展溉水平炒將直旗接影尼響甚享至決縣定消攻費(fèi)型陪地產(chǎn)敲。短——吐藍(lán)促戈給第一襪章把項(xiàng)目驚總體懇策劃撞……慚市場畝分析狼1、徑項(xiàng)目搖背景度分析僻：尼A、旗項(xiàng)目或宏觀濟(jì)背景鬧：范●賞項(xiàng)目蔬時代疼背景馬：中攤國政震府實(shí)烤施西暈部大摔開發(fā)免的劃志時代凱戰(zhàn)略耕●繡項(xiàng)目披區(qū)位慌背景陶：產(chǎn)擊業(yè)別絡(luò)墅位釣于西場安長軋安科賓技產(chǎn)絮業(yè)園蚊，屬屆產(chǎn)業(yè)旺園中營的北宋示范稈區(qū)。條長安桌科技傳產(chǎn)業(yè)稈園是求國家蘭級開足發(fā)區(qū)浩——軋西安刺高新炮技術(shù)圣產(chǎn)業(yè)嘴開發(fā)洲區(qū)的些重要福組成冊部分沈，是甚西安失市西族部開奴發(fā)戰(zhàn)兇略實(shí)漂施過丘程中骨的重州點(diǎn)建傘設(shè)項(xiàng)嚼目之司一，估建成睜后將圈成為熱中國嶼西部彈最具濃科技顆創(chuàng)業(yè)頁潛力勞的產(chǎn)祝業(yè)基訴地。己Ｂ、堡項(xiàng)目踩立項(xiàng)夸背景木：稻●洋西安電是西嘗部大選開發(fā)飄的橋圈頭堡慨，高革新技葵術(shù)開償發(fā)區(qū)吼長安由科技蜘產(chǎn)業(yè)廁園是中城市榴動力多型地柴產(chǎn)的哨集中積板塊法，產(chǎn)逢業(yè)別魯墅是強(qiáng)其中辜的示柱范性綁地產(chǎn)帶項(xiàng)目腦，是昏新型惜辦公池物業(yè)置的大狐膽創(chuàng)乖新。劃●釣市場廚需求漲：隔產(chǎn)業(yè)敵別墅妄的誕鈴生源匹于市旗場對晶傳統(tǒng)輕專業(yè)扎寫字糖樓的滔種種植非人恢性化居因素家的揚(yáng)許棄，養(yǎng)對全扁新商脅務(wù)辦者公理廈念和叢方式艦的需唯求。樂２、添市場偵概況沈分析逃：克Ａ、筋市場踢概況指：茂●揉國外趕高檔夢辦公深產(chǎn)品純形態(tài)鉆豐富睜，其液中商姐務(wù)別喉墅類尸產(chǎn)品切在配辛套及郵人性亡化設(shè)總計上洪有一板定經(jīng)魂驗(yàn)積蓄累，香此類狡產(chǎn)品市被稱鹽為“唱of怕fi懷ce劉p估ar私k”各或“想vi騎ll灰a聽pa泳rk巡”等岡。闊●供國內(nèi)絮高檔夠辦公擺用房土需求劑日趨絹增長待。開痰發(fā)能躺滿足印最新橡一代橋辦公涼客戶帽要求恭的人斥性化勇、生終態(tài)化蠅的寫些字樓搖已迫右在眉中睫。品●葡西安然市場份及西章北地潔區(qū)尚跳無辦篇公用寧別墅掩產(chǎn)品冒面市獄。管●債北京螺、廣跨州、囑重慶潑、西聞安等哪地，把已有妨企業(yè)趴開始援搬進(jìn)旨別墅也辦公吳，但怪這些旅別墅鉛建設(shè)暑時定謝位于任居住技，缺榮乏辦宇公所勒須的荷商務(wù)峰環(huán)境交。萌●手在全酬國范第圍內(nèi)鞠看，壇產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)別墅飯仍為袖高端驢稀缺傅產(chǎn)品厲。僅抱北京怖有可米比性肝項(xiàng)目裂剛剛嫂面市尼。匠?森修根國給際：帝位于袍北京所北苑墾地區(qū)菊，是扇北京低第一蒼家具爬有T寄OW朱NH印OU鈴SE何風(fēng)格蠶的寫激字樓說。項(xiàng)出目分兩為四套期，奮一期稿商務(wù)價區(qū)具打有濃吹郁的格德國童使館逗風(fēng)格溪，為出三棟識矮層赤德式慢風(fēng)格譽(yù)寫字鏡樓。總1＃促樓地式上地斜下各膛15鉤00照M2律，層于高5蔽.5喝米；職2耽、3迷＃寫圈字樓糟獨(dú)立價分為虎六個掛單元耐，2保＃樓盡每單嗓元約課80定0M膠2，懼使用匯率為辭88窯%；功3＃塑樓每診單元惰約6瓜00夢M2津，使角用率速為9牙6%鵝。項(xiàng)欄目車昌位、慧寬帶酷上網(wǎng)士等方柱面配述套較與完善瓣。售欠價1灶00溉00她元/篩M倦2，設(shè)與北漲京一耀般高姥檔高瘋層寫掠字樓僻售價明差別墓不大偷。汁Ｂ、懼西安漂寫字程樓市蛾場簡賴析：謙●初西安第市高箱檔寫?yīng)勛謽躯}集中租在高豬新西糧區(qū)、剃南二穿環(huán)沿慨線和登城內(nèi)晝。役●鋪高新瞇西區(qū)樓是高衡檔次葉寫字旗樓集圖中地救，此滋區(qū)域摘寫字阻樓以扁高層須為主胖，多翁以智肌能化談、高噸科技主等服用務(wù)配棵套吸項(xiàng)引客復(fù)戶，掏其平虛均價解格多仿在6招00弱0元湊/㎡客左右刊。循●盒南二等環(huán)寫芹字樓黎多為器新建糧項(xiàng)目臟。市婚場分層為“雄商住進(jìn)”形莖式的奮寫字溪樓和圖純商翁務(wù)寫蜓字樓淡兩種匯，其奔平均伙價格登在5撫00索0元乘/㎡夾左右曲。市拖場銷丙售較浩好。規(guī)●紡城內(nèi)迫的寫垮字樓黨以北固大街芳、和臨平門姥和新賣城廣擴(kuò)場為廢主。呼此區(qū)濤的寫仿字樓吹最大萌特點(diǎn)驢是各賢種商昨業(yè)配柴套成委熟而瘡豐富北，但犁商務(wù)勁辦公泰配套槽及相減關(guān)支捕撐行至業(yè)缺梳乏，評平均裳價格衛(wèi)在6切00差0元穩(wěn)/㎡友，市赴場銷跡售情戀況不暫好。捏●塑目前繪西安釣市的霧高檔條寫字更樓普第遍追禾求科幣技化牛、商誕務(wù)氛改圍，兼但對外于辦磁公環(huán)夜境的云人性仿化、勸生態(tài)傾化始喚終沒竿有突沃破。得……位…弓項(xiàng)目踐分析島１、略產(chǎn)品巡分析綱Ａ、為產(chǎn)品弄類型聾：屯產(chǎn)業(yè)黨別墅彩是一橫種升擋級型汁且具約有填錘補(bǔ)市腸場空汗白功駛能的頁產(chǎn)品片，其胃建筑層形態(tài)挎是別我墅，邪而實(shí)四用功脆能是械商務(wù)悼辦公辨。宅Ｂ、改產(chǎn)品濾差異兇化分街析：琴產(chǎn)業(yè)斃別墅古既需裝要體端現(xiàn)居洲住型道別墅罩高貴彈、人甩性化桌、園寺林化民的優(yōu)貓點(diǎn)，污同時賄又須天具備杰比傳幻統(tǒng)寫脫字樓販更高用檔次撤的商脾務(wù)配壇套?？颉裥獋鹘y(tǒng)悠寫字金樓的桐缺點(diǎn)匯：墓a．豪長時鞏間等晨電梯博，公趣共交總通不昨好，蘆影響打工作憤效率池；若b、虎辦公謀室不貪自然釘通風(fēng)款，自甘然采后光差書，造精成資虧源浪峰費(fèi)，慨不利銅于身榨體健緊康；腹c、父有效解層高蠢低，專造成因空間倡狹小域擁擠當(dāng)?shù)母袀蛴X；削d、糊員工土沒有怖休息芒間或民休息程間條蠶件差考；彼e、膨停車皂位秩鳳序差繼；筆d、沖辦公偏區(qū)附屬近很稀少有左令人絲賞心宜悅目稅的景植觀；今f、李工作循空間錯死板鉗、缺析乏活憤力，改缺少似人與躁自然庫的對陶話、間缺少定人性吧化、虎缺少蜜人本斗關(guān)懷吧，直稈接影罪響工甜作者掌的熱奧情、遭遏止哲人的崖創(chuàng)造驢欲望赴和創(chuàng)結(jié)新精勝神。煎●私產(chǎn)業(yè)勒別墅薯有別頑于傳恩統(tǒng)寫導(dǎo)字樓魚的優(yōu)閘點(diǎn)：怖a、俗優(yōu)秀佛的園省區(qū)生材態(tài)氛績圍；姓b、繞建筑您風(fēng)格沖獨(dú)具岸個性繪；繭c、訂有良磨好的思自然祥通風(fēng)結(jié)和光魔照，牛有自毅由、側(cè)富有昨變化畢的、變靈活獨(dú)個性板的生俊活空掛間；喂d、溪更完送善的兇商務(wù)境辦公腫硬件伐配套絡(luò)和軟所件配憑套；箭e、倚更舒陷適高饑檔的睜休閑圍會談期場所屈；辱f、烏體現(xiàn)鄰的是魔一種喪非常喘尊貴璃與人須性化駝的高豐級辦桌公狀撇態(tài)，李能更盤大程膜度的錦激發(fā)址人的道創(chuàng)新旬精神仔和創(chuàng)藍(lán)造欲鼠望。香（見擦下表快）茄2、假產(chǎn)品曬US鳳P提述煉：孫A、仔專案亭宏觀欠背景簽賣點(diǎn)煤：字長安查科技凍產(chǎn)業(yè)頃園主既要優(yōu)戲勢分忠析陳●透政策筐優(yōu)勢翅整體胃規(guī)劃蛙優(yōu)勢吩：西警部大米開發(fā)尺的劃音時代別戰(zhàn)略頌背景量下，賊長安輔園作扶為國達(dá)家級練開發(fā)肢區(qū)—抬—西勸安高怠新技宇術(shù)產(chǎn)稈業(yè)開界發(fā)區(qū)閘的重殊要組覆成部浙分，裂將建曉成中費(fèi)國西純部最棗具科俊技創(chuàng)誤業(yè)潛木力的柜產(chǎn)業(yè)昏基地麥；西間安市仰政府適的重捧點(diǎn)項(xiàng)禮目支栽持政訴策以撇及西斬安市通的南續(xù)移亦粱將使杯產(chǎn)業(yè)肚園受糠益非辜淺。牲稅收族優(yōu)惠們措施煎、土抹地優(yōu)昌惠政扎策、薪園區(qū)忌財政棉扶持稼：（烘詳見畝附錄彈）渾提供滿融資沉擔(dān)保奇：對州易于向形成朽產(chǎn)業(yè)暈效應(yīng)垂、建怖設(shè)期冷短的細(xì)企業(yè)蔥，如干果由鴨于目碼前資魔金短殘缺影減響建歸設(shè)速君度的描，由祝產(chǎn)業(yè)塑區(qū)提強(qiáng)供相答關(guān)擔(dān)奸保，墨向商循業(yè)銀題行申主請貸辣款。塞提供圣企業(yè)嘆援助紙：對濾能迅疤速形丈成產(chǎn)船業(yè)形婚象的蔽項(xiàng)目鎮(zhèn)，產(chǎn)爸業(yè)區(qū)缺可以倉政府棵形式光無償烤資助鐵一部信分資胸金，日以支尊持企拋業(yè)發(fā)索展。掘另產(chǎn)涂業(yè)區(qū)辦針對蝶一些代有市社場、餐發(fā)展易前景壘看好殲、收塊益較貼高的這項(xiàng)目立進(jìn)行所直接摧投資揉，注畝入相竄應(yīng)的始資金氣，支只持企執(zhí)業(yè)搞車好建餃設(shè)?？蕖袂喾?wù)瞧及配爹套優(yōu)穩(wěn)勢眼“一勝站通瞧”辦至公：舊產(chǎn)業(yè)芹區(qū)將梯對入父區(qū)企窮業(yè)的蝕審批工、注必冊、算登記匯、立俘項(xiàng)等的一系謀列手恨續(xù)實(shí)醉行“釣一站洲式”孔辦公凈流程壯，以胳簡化色企業(yè)虛入?yún)^(qū)達(dá)程序故、提援高辦泥事效嚇率，助為企久業(yè)尤違其是繭外來夜企業(yè)戰(zhàn)提供劈最大賀的便挖利。旺高質(zhì)遙量人宅居配缸套：犯1冒80挎萬平沿方米思的超煎大規(guī)劣模國匠際化只社區(qū)穴《紫槽薇田習(xí)園都犁市》線，規(guī)喚模居甲西北巧地區(qū)禿之首逗，營草造完社美人夠居環(huán)性境，蔬完全蒜滿足亞社區(qū)記生活墓居住雖需要惜。勉完善某市政烘設(shè)施找：產(chǎn)笛業(yè)區(qū)奮為入讀區(qū)企眠業(yè)設(shè)盈置金糊融、陜電訊益、電徒信、笑通訊凝、郵見政、舞教育陡及公筐交等陽全套萌機(jī)構(gòu)晝，提瘡供便拿利高艱效的乎市政毀服務(wù)廈。案功能呼區(qū)域駕規(guī)劃訊：產(chǎn)椒業(yè)區(qū)在統(tǒng)一消劃分喬為三吊大區(qū)販域，長包括淋產(chǎn)業(yè)產(chǎn)區(qū)、失中心掠管理叉區(qū)和紀(jì)生活呈配套擴(kuò)區(qū)。天產(chǎn)業(yè)葡區(qū)內(nèi)米除依傳據(jù)不皆同產(chǎn)述業(yè)類料型劃皮分相肅應(yīng)的輔園區(qū)匠外，芹還規(guī)懷劃建上設(shè)有素住宅慘、賓什館、本公寓雕、管折理中迫心、室商貿(mào)老中心謊、會茄展中抖心、玉圖書巷中心緣、藝腔術(shù)中駕心及擋大學(xué)燕、國原際中拆學(xué)、毀“雙學(xué)語制閘”小儉學(xué)、生幼兒于園等狹設(shè)施那，滿況足入滾區(qū)企票業(yè)全傭方位鋤的功腦能需滴求。淹●忌經(jīng)營規(guī)理念抽優(yōu)勢稀高起恐點(diǎn)：興長安弟科技習(xí)產(chǎn)業(yè)的園的齒整體閑運(yùn)營宋招商煤由國保有大艇型企野業(yè)擔(dān)柳綱，親具有晶雄厚毛的政勞府背想景和糕強(qiáng)勁提的綜襖合實(shí)螺力。楚作為聽國家你和地肺區(qū)政案府關(guān)果注的勻重點(diǎn)擱項(xiàng)目器，長財安園庭所蘊(yùn)廁涵的趕潛力冰與前謀景成鴿為入賠駐企竟業(yè)的炒信心象保證雞。挖長遠(yuǎn)拍眼光算：產(chǎn)逆業(yè)區(qū)鋒運(yùn)做載伊始差即著春眼于頓國際煩市場必，充挨分考借慮從提各個酒環(huán)節(jié)差與國親際接輩軌，家為海痰內(nèi)外為企業(yè)立入駐槳提供癢了得泥天獨(dú)陷厚的僻條件縣。園億區(qū)統(tǒng)紡一劃左分為頸三大照區(qū)域趴，包細(xì)括產(chǎn)等業(yè)區(qū)簽、中氏心管所理區(qū)籠和生重活配賽套區(qū)謎。從戀整體問上考抽慮園錫區(qū)建六設(shè)方為案，辣區(qū)域露功能與合理欣，體柜現(xiàn)人短性化嗓理念而。餃城市蠟經(jīng)營退：長蜜安園燭的開悅發(fā)商調(diào)已經(jīng)泳跳出理傳統(tǒng)竄消費(fèi)黨型地濕產(chǎn)開勤發(fā)商幣的范駐疇，假上升浴至城紐市運(yùn)銹營商錦的高礙度。京籍由偶產(chǎn)業(yè)捆別墅第及長屆安園澇這一詞動力墓型地案產(chǎn)典傷型代呢表的首開發(fā)配與運(yùn)訂作對晌整個毀西安涂市及霸西部甚中國碧產(chǎn)生弄深遠(yuǎn)丘影響稍。（舞詳見據(jù)“中遮國地倚產(chǎn)新要三論范”）甘品牌擦經(jīng)營慚：品噸牌是想產(chǎn)品頃對于卡各類肚型客吵戶最督直觀網(wǎng)和具助有吸錘引力烤的整置體感晶受。專高科期集團(tuán)攪、新蹦西部脂與紫甚薇地繳產(chǎn)長抽期形綿成的械品牌餡觀深廣植于會長安血產(chǎn)業(yè)霸園的接經(jīng)營涼中，不開發(fā)事商具夢備的白品牌虎感召劈力與狹品牌摩承諾仰進(jìn)一顯步確椒立了件市場艷的投于資信搶心。譜B、僵產(chǎn)品女本體涼賣點(diǎn)撥●盡產(chǎn)業(yè)章別墅餐是城洗市動云力型蛙地產(chǎn)富，是喂城市努建設(shè)鐘的核泉心推謎進(jìn)劑念；渣●稍產(chǎn)業(yè)蹄別墅螺是長徑安科蠢技產(chǎn)趕業(yè)園獎的示道范性乳項(xiàng)目熄，是塑西安榴、西樸部甚洗至全凈國地嚇產(chǎn)開萍發(fā)的答范例補(bǔ)；蠢●神產(chǎn)業(yè)畜別墅蜓是對肝傳統(tǒng)燦辦公星模式匯的一泰場革藍(lán)命，背開創(chuàng)策全新參生態(tài)俱辦公便理念佩，是爺辦公故物業(yè)酷的最課高形乘態(tài)—閃—國竟際新塊人文術(shù)商務(wù)紡標(biāo)準(zhǔn)政OF撿FI任CE欣的真片正體?，F(xiàn)；萄●尺領(lǐng)先坑傳統(tǒng)踏業(yè)態(tài)振的商濁務(wù)服玻務(wù)及告硬件基設(shè)施巖配套穩(wěn)；金●味更高牲檔次大的休善閑會對所，監(jiān)前所伙未有援的工渴作享延受。偉●包激發(fā)認(rèn)創(chuàng)造等力的妄辦公肌空間馬。汁3、講項(xiàng)目蓮SW肚OT仇分析如Ａ、勞項(xiàng)目妙優(yōu)勢掠：紋●蘋國內(nèi)貓領(lǐng)先戚商務(wù)欺物業(yè)逮模式進(jìn)，填容補(bǔ)了籮市場褲空白毫。語●旁具有憶西部離大開薯發(fā)的先背景探。齊●蛛開發(fā)臨商實(shí)昨力雄徒厚，厲信譽(yù)度卓著賣。餡Ｂ、懂項(xiàng)目奶機(jī)會廚：艷●傷首創(chuàng)句動力榴型地物產(chǎn)引勤爆市嘆場。篇●此作為欄長安奪園的漏示范靈部分像，可點(diǎn)借助硬長安欲園和田高新咬開發(fā)店區(qū)進(jìn)伴行市旬場推菊廣。猜●請市場潛對人友性化楚、生相態(tài)化知辦公訊模式芒的需崇求。坦Ｃ、故項(xiàng)目園劣勢霸：韻●撕整個免產(chǎn)業(yè)濕園區(qū)旬政策鉤環(huán)境完、投蘋資氛域圍及懼相應(yīng)室配套配較差老，對且外埠侍和國槽外企看業(yè)進(jìn)思駐造暗成障辰礙。借●盞單體津項(xiàng)目配建筑矮面積博大，胞每棟瓶別墅要面積刷約在濤14歲00茅—2咽60史0㎡謀之間館，總評房款光很高糞，非讓普通掌企業(yè)蹈所能殖承受浸。即●臉項(xiàng)目意形態(tài)矩新穎雖，市望場認(rèn)潔知度聯(lián)低。催Ｄ、揮項(xiàng)目容威脅綁：興●銅總房未款很效高，充所以妻銷售岔難度柏大，灣非一狐般銷棍售手芬段能寺達(dá)到受目的掠。茂●沖短期詢內(nèi)難吧以引扒起市及場深壯度認(rèn)綿知。鐘●斯全國充各科昆技園藍(lán)區(qū)之堅間產(chǎn)筒生市沫場爭即奪。室●肥項(xiàng)目你經(jīng)管斯高度洋不夠觀。頃……記…堂項(xiàng)目階綜合鳥定位董１、寶目標(biāo)處客戶到定位駕：捏Ａ、失基于蘭產(chǎn)業(yè)鏡別墅歲產(chǎn)品額的高禽端性循與稀勾缺性胖，決皆定了陣其目頓標(biāo)客說戶群鞏范圍艘較小啄。獎Ｂ、鑒目標(biāo)回客戶理為綜乓合實(shí)烤力雄腳厚的高企業(yè)卸。此辱類企辜業(yè)的竄領(lǐng)導(dǎo)舅人著宴眼于浪建立蒜良好但的企口業(yè)文領(lǐng)化和倉企業(yè)權(quán)環(huán)境悠，有頑強(qiáng)烈運(yùn)的創(chuàng)役新意扔識，上對企腿業(yè)形芹象有丑較高兔要求則。同磚時，盲這類努企業(yè)蕉家投滾資謹(jǐn)善慎，駁對物墾業(yè)的零性價截比及槳升值憑潛力算判斷漆有較煉豐富毒的經(jīng)營驗(yàn)。展Ｃ、要目標(biāo)組客戶喘按所奔有制匹機(jī)構(gòu)崇和規(guī)魯模分據(jù)為三起類：陸●番大中循型民植營企蔑業(yè)；鋒（首笛推）狠●羞大型良國有爪企業(yè)載；礎(chǔ)●振中型蜓外資委企業(yè)倦。補(bǔ)D、滾目標(biāo)呼客戶綁行業(yè)羽細(xì)分梅在市孔場調(diào)核研完墻成后易進(jìn)行似。鼓（見怨下圖勞）捆２、棋產(chǎn)品未市場企性價陜比定克位：撇項(xiàng)目故定位正為高巴檔產(chǎn)鑒品，壺價格討定位永在市塌場中然高檔群水平搏。席（見寄下圖樹）燙３、叼案名屋建議石：咸Ａ、扭案名銀剖析奶：胳產(chǎn)業(yè)蓬別墅諒是一淚個優(yōu)央越而跨人性傳化的扮辦公頸環(huán)境博，案貪名要揮能體證現(xiàn)出俗：1茂、生母態(tài)化醋、園趴林式認(rèn)；2澆、全伸新的旋、高壤檔次習(xí)的商妨務(wù)?；氖?；另3、學(xué)空前項(xiàng)的、洪具有或第一乞性的愿。揭Ｂ、強(qiáng)案名群建議挑：種壹號室公園依、企尸業(yè)商砍務(wù)御腿花園因、企秩業(yè)公顛園別枯墅、夾壹號逝官邸顫（見睜下圖鉛）徒第二盼章舟營銷船推廣斧策略體……坊核心揪營銷起戰(zhàn)略灰１、軟動力滿型地牧產(chǎn)解扶碼：啦Ａ、撫專案途成功答關(guān)鍵訓(xùn)：忘●慕動力給型地嫌產(chǎn)既披是一穿個引員爆市呀場的維全新收概念榴，又黑代表奸著實(shí)坊質(zhì)性駐、前畝瞻性辟、建界設(shè)性娛的地常產(chǎn)開星發(fā)形爸態(tài)。筆這一窗地產(chǎn)漁模式妙的推適出是尿?yàn)楸九醢赋墒坠Φ男P(guān)鍵凝所在質(zhì)。務(wù)●盛圍繞這動力愧型地衡產(chǎn)的聰特質(zhì)丹：產(chǎn)紹業(yè)別款墅與桑普通幻消費(fèi)捐型地食產(chǎn)在贏產(chǎn)品設(shè)形態(tài)渾與目媽標(biāo)客悔戶選陪擇上盡都有觸很大就區(qū)別旁，需彼要利五用非近常規(guī)壓的重危量級鈔營銷異手段膽來實(shí)弓現(xiàn)核幸心戰(zhàn)濱略：雅動力唯型地慰產(chǎn)、悅運(yùn)動依戰(zhàn)消捆化。姨Ｂ、渾動力葡型地瘦產(chǎn)互代動流伯程：豪如下液圖所矩示：基動力尸型地儲產(chǎn)之押精髓脫是由翠三大鳥創(chuàng)新池帶來泛三大問收益考的一六個良線性互糞動過醋程，宿由這夜一過良程最偏終形云成推懸動城調(diào)市發(fā)雷展的火巨大賢力量竭。送２、暑價格捉策略漠：耀Ａ、申價格糞控制老：塵本案顆價格德策略褲從一斗側(cè)面雕充分閃顯示地了產(chǎn)薄品的鴨強(qiáng)大距競爭降力，蝴高品釋質(zhì)商享用新殖產(chǎn)品畝并未走因追辨求超塌高利更潤而止選擇弄超高乘價位毒，而礎(chǔ)是結(jié)料合市嫁場需邪求設(shè)旋定中應(yīng)高價劃位；晚緩釋息全新莊業(yè)態(tài)銷上市雕時的秀概念在認(rèn)知紗難度葉。乞Ｂ、壇價格既杠桿驅(qū)運(yùn)用導(dǎo)：煎●炒本專爆案價鄰格杠下桿運(yùn)艱用策襖略在長一定腹意義燦上可益理解轎為：渾高開誰高走鏈。起義點(diǎn)即搭為項(xiàng)理目均細(xì)價，冷利用讀強(qiáng)有果力的波市場宅推廣雕和項(xiàng)遭目本其體逐芽步浮騎出水公面帶息來的狡強(qiáng)大丘沖擊買穩(wěn)步算提升鞭價格賞。估●汗計劃蔥通過時銷售洪杠桿母的運(yùn)犬用，剃最大廚限度狹促進(jìn)揉銷售樓并最灰終實(shí)燒現(xiàn)平照均1幟5%賺-2贊5%孫的超構(gòu)價收謊入。杰……樓傳播秋推廣袍策略蔽１、漠整域合傳假播策傳略獲如下竹圖所抖示：悼在整那合模站式上趨的分疾眾傳英播方謝法使禾得每病一分赤營銷攻費(fèi)用不都用盼到實(shí)驢處，度起到胖實(shí)效匯。全斯面結(jié)睬合本貓案產(chǎn)閘品實(shí)習(xí)質(zhì)高膀端性遞、稀窗缺性堂的特束點(diǎn)，嫩精確璃鎖定柳目標(biāo)川客戶訪群體累。鬧２、闊媒介錦組合叼策略俯及預(yù)抬算分泉配圖霞如下跑圖所胖示：患在整喚體傳眨播費(fèi)落用中伙，以牙廣告始攻勢移為主滅體，臥有機(jī)目配合番事件放公關(guān)黎和促四銷攻途勢。旅在主艱體的織廣告像攻勢揉環(huán)節(jié)條，采宏取內(nèi)撿外結(jié)劉合、含環(huán)環(huán)鹿相扣川的戰(zhàn)布術(shù)。末在西灘安本冬地傳艇媒投懲放的悲基礎(chǔ)邀上輔排以全赴國性樣媒介仿的高拒空轟文炸，統(tǒng)迅速鞭深化綠市場役對本殲案的禿認(rèn)知機(jī)。姿３、寺傳播招戰(zhàn)術(shù)琴組合磨圖憂Ａ、盛廣告興新聞生標(biāo)題慰：計●踐產(chǎn)業(yè)偉別墅猛全球抱拍賣況公告據(jù)●半WT凈O新穴西部睜?動蓮力地典產(chǎn)(贏長安絕園/習(xí)產(chǎn)業(yè)霸別墅建)全尊面入遙世?！衽镏袊崎L安騰版塊廊?動始力型挎地產(chǎn)摩的天即驕[置企業(yè)帶壹號掙公園仗]誕役生宣統(tǒng)言嗓●銀世界宜50燃0強(qiáng)巾，西尿部5漢0強(qiáng)潛●揉中國宜地產(chǎn)糊第三蛙次革生命芒●佛香港覆、倫魚敦、蠅紐約屠，我酷們看懸那里灶的C求BD丸西安領(lǐng)高科么集團(tuán)叫打造著西部概中國傲的C宣BD掀●蹄中國培地產(chǎn)宜的新處大陸爐—[映企業(yè)顆壹號纖公園嗽]耗●徐[企孤業(yè)壹茂號公漢園]日新西蝦部財懷富總亦部富●洽開創(chuàng)甩新人卸文國裂際商害務(wù)標(biāo)玉準(zhǔn)-局--己--雹-產(chǎn)承業(yè)別巴墅/頌企業(yè)鎖壹號父公園濕●幣[企手業(yè)壹放號公猶園]堪--潑永不巧謝幕分的新起財富重特區(qū)陜●篩西部展中國銷的驕撕傲拖Ｂ、均公關(guān)姐活動搭促銷修主題盡●米產(chǎn)業(yè)支別墅尚國際遇拍賣服會暨峰上市倆新聞蟲發(fā)布證會忠●悶動力活型地惱產(chǎn)與病城市謊經(jīng)營由論壇鍬●礎(chǔ)“品子牌企辱業(yè)”沾入駐擱壹號踐公園拒慶典責(zé)●祥“壹銜號公牢園”李時代串精英胳嘉年違華會例●酷優(yōu)秀潛民企無企業(yè)咸家“晝壹號孟公園好”觀瘋摩團(tuán)胸●院“壹夾號公師園杯應(yīng)”新壓西部殺十大安新銳惕企業(yè)隔家評填選匙……聚銷售擠策略交１、堵銷售群階段機(jī)控制企在全竟案的少銷售鼓控制普中，字圍繞滿階段癢性的訊傳播述推廣式重點(diǎn)持形成寶了本盼案的解三次紫銷售漢浪潮全?；ㄒ姾巯聢D富）企２、朱銷售仔創(chuàng)新懂戰(zhàn)術(shù)保社Ａ、貸營銷圓戰(zhàn)略霧創(chuàng)新手。筑●窗借勢怨?fàn)I銷載：借迫西部際大開著發(fā)，盛國家夸對西調(diào)部重成點(diǎn)城趟市的未政策鎮(zhèn)扶持顏之勢罪，借原西安蛙市城幟市經(jīng)連營對泊長安傘產(chǎn)業(yè)敞園整勿體推慘動之杯勢，側(cè)實(shí)現(xiàn)稻本案荷的借篩勢而喂上，裙有勢朝可依羞。洋●妄互動蝶營銷丙：充坑分利罩用紫繼薇城在市花懸園、溫已入莫駐長析安園爛各企彩業(yè)和凍產(chǎn)業(yè)否別墅銷的品摘牌鏈掀接，跌實(shí)現(xiàn)眼園區(qū)蹦內(nèi)產(chǎn)激業(yè)區(qū)很、住最宅區(qū)散、行榮政辦仁公區(qū)區(qū)的互壟動、幼多贏丘。坦（見明下圖櫻）繞Ｂ、輸本案鄉(xiāng)的銷朵售創(chuàng)或新戰(zhàn)層術(shù)充鴿分結(jié)輕合了確動力輩型地敗產(chǎn)、撓運(yùn)動密戰(zhàn)消枯化這蜓一核誤心戰(zhàn)船略。怒揚(yáng)棄捆了傳呢統(tǒng)的意坐店唐式銷悶售，胖提倡胃與目紙標(biāo)客廚戶的窮更多軌實(shí)效貸性溝饞通，子講究板走出躺去、蟲請進(jìn)僻來；結(jié)以階血段性安重點(diǎn)陜事件除營銷搜為引也爆點(diǎn)托。都Ｃ、享五大榆營銷棗戰(zhàn)術(shù)企創(chuàng)新運(yùn)如下著圖所仿示：廣五大政營銷漿利器摸為核講心戰(zhàn)跳術(shù)，的輔以惰長久剩以來錯形成效的系情統(tǒng)銷躲售技奧巧，薯銷售鐘力量撈抓住劇每次蛇契機(jī)中一錘澇定音意。臉●嗎ON任E累TO馬O領(lǐng)NE葉直銷性營銷鉤模式附：感揚(yáng)棄呼傳統(tǒng)擾銷售擠代表鎮(zhèn)形式齡，由啄高素山質(zhì)經(jīng)貓理級眼人員拼專項(xiàng)洗負(fù)責(zé)夏意向潑中客醉戶，姨專人驕服務(wù)皮，深啄度溝摧通。者●換泛C誰LU傭B營拐銷模吊式：陸除形帖成本撓案自圣有會逆所會村員企擦業(yè)之掙間的掙口碑夏傳播荷的巨間大力蛛量外貸，同捆時針越對性違利用啦俱樂罵部的哲高端返客戶片集群日性，申對諸訴如高電爾夫冊俱樂枝部、印網(wǎng)球澡俱樂吧部、燦高級究商業(yè)冒俱樂劣部等肌目標(biāo)帆重點(diǎn)識推廣承。樓●躲新空標(biāo)間賣得場營型銷模桿式：量傳統(tǒng)也售樓姓處將勇以現(xiàn)燙代商斑用物引業(yè)文歷明展鵝覽館狗的形避式面爪向市卻場和附客戶饒。以犁高科施技感爸、高歪時代灘感的拖氛圍嗚給予婚每一列個到岡訪者商巨大劇的感離官沖充擊。娃銷售賴人員叔將扮燭演講洋解員寬的角瞇色，億系統(tǒng)陷的指粉導(dǎo)客緊戶如采何最嘆大程袋度的富享用干本案卷帶來墳的全沙新商正務(wù)體栽驗(yàn)與況物業(yè)發(fā)附加出值。脹●盒階段聽性主緒題營址銷模腎式：剪消費(fèi)略型地界產(chǎn)常葉見的嫌銷售真方式年明顯淹不適眨合本知案，圓當(dāng)以縱波浪果式營講銷事啟件和剛主題伴活動灰貫穿雖全案搭，形鴉成三叮大熱樓銷階制段的哈核心稱舉措降。在●雪拍賣職營銷糊模式藥：微本案炒強(qiáng)勢晚開盤謙方式楊，通糖過充散分的變前期鈴籌備幣引進(jìn)挎重量饞級企而業(yè)拍泄賣會飼上造頌勢，挨使本你案一雨炮而縱紅。動同時桑拍賣清會亦蘿可落生定部坡分客景戶。輩第三踐章么項(xiàng)目喪提升喬建議半……顏項(xiàng)目賢運(yùn)營再建議春：丙1、接《長療安園下示范腰產(chǎn)業(yè)鄭區(qū)—華—產(chǎn)男業(yè)別貌墅》匪示范朗重點(diǎn)舞●尸形象暮示范損：蒼產(chǎn)業(yè)堵別墅蓬位于暖長安濟(jì)科技斯產(chǎn)業(yè)機(jī)園入嶄口處睬，兩嚼面臨屈園區(qū)惡主干堡道，笛一面姑臨時富代廣碼場，恭是長秘安園團(tuán)的主捧要形冒象工聯(lián)程。盤同時全全國文首創(chuàng)住的新農(nóng)人文惑國際砍商務(wù)苦標(biāo)準(zhǔn)燕辦公躺模式廈體現(xiàn)喪了入繳駐企助業(yè)卓瓜然不堡群的昆品牌忍形象目。可●許規(guī)劃悶示范至：礎(chǔ)規(guī)劃范設(shè)計祝具有斧超前劈性與息先導(dǎo)架性，炒體現(xiàn)慚新理否念與斷新手件法，育使示草范產(chǎn)還業(yè)區(qū)農(nóng)同時沾具有叉環(huán)境屈景觀嘆的示折范作陜用；止創(chuàng)造潛一個紙布局肅合理隱、主杜題新多穎、踐意想究突出臥的現(xiàn)躬代示榨范產(chǎn)膽業(yè)區(qū)屆，建想設(shè)新惱時期呀生態(tài)樂型、槐國際良化科哀技產(chǎn)鋼業(yè)園刊區(qū)形滅象。擴(kuò)●棟產(chǎn)業(yè)擴(kuò)鏈?zhǔn)驹~范：田長安堤園提董供金黎融服乖務(wù)、資政策薪支持泄，以眾及園均區(qū)內(nèi)故物流用、住綠宅、爺商業(yè)捐、辦武公、弄文化雜休閑茂等全壩方面蔥的配焰套，貓園內(nèi)揀園外詞形成蒙良性約互動尖的產(chǎn)抬業(yè)鏈加循環(huán)侵，而精產(chǎn)業(yè)元別墅師是產(chǎn)滑業(yè)鏈望上極閱具特滾色的傘一環(huán)罷。勸●社綜合昌效益抹示范罵：君產(chǎn)業(yè)慚別墅稿不僅舉為企板業(yè)帶選來經(jīng)耕濟(jì)效創(chuàng)益，蠟亦體凳現(xiàn)社閑會效嘩益與貌邊際征效益諸協(xié)調(diào)向關(guān)系取的示夢范，籍并作條為動縫力型絹地產(chǎn)牢的代頑表性笨作品剝創(chuàng)造帶綜合攻效益筍的示粱范。跳2、蹄管理煌創(chuàng)新踩A、澤政策嚇創(chuàng)新率●屈一站紐通關(guān)震：嶄園區(qū)形為入歌駐產(chǎn)既業(yè)別考墅企即業(yè)的久出口往業(yè)務(wù)突提供圓協(xié)助多辦理茅海關(guān)囑手續(xù)涉，設(shè)墊立產(chǎn)辨品出幼口快廣速通歇道，服使企蘭業(yè)有襯效掌啊控國挪際商役機(jī)，委真正知實(shí)現(xiàn)玉無壁夠壘貿(mào)跟易交涉流。孫●禮“企尋業(yè)外正交官膠”全清程解律決方打案：施為避估免“奸水土信不服羊”現(xiàn)技象，吵園區(qū)史管委位會免惰費(fèi)負(fù)標(biāo)責(zé)為構(gòu)每家惠入駐鳳企業(yè)斧量身壓聘配稠一名午長期晚“企府業(yè)外潔交官符”，串協(xié)助扔辦理六企業(yè)到入園林一切兇手續(xù)耕及日代后經(jīng)旺營中遲相關(guān)獄法律駛、外太聯(lián)事榆務(wù)，包確保脈企業(yè)導(dǎo)入園蘋一站暢通、白經(jīng)營術(shù)事事吉通！嶄●泳企業(yè)檢融資賤：行園區(qū)鞏為入踐駐產(chǎn)品業(yè)別裝墅的獎企業(yè)屬提供負(fù):憑粉土地贈證一嘩次性遵的享艙受與伍購地艦款相黎應(yīng)數(shù)繪額的旺貸款睛擔(dān)保樸服務(wù)為，解謠決企館業(yè)經(jīng)株?duì)I資齊金困憐難。那●臂稅收零政策除：亮入駐遙產(chǎn)業(yè)睜別墅潤的企推業(yè)可弓享受竹園區(qū)港對外撥商投作資企將業(yè)之延稅收錫減免但優(yōu)惠鬼政策繡，還鈴可享惠受國票家鼓索勵外盡商投珠資中施國西慨部地祝區(qū)的散所得桿稅延照長三藝年減根按1溝5%施的稅靜率征熟收及坡擴(kuò)大悶投資蜜領(lǐng)域抽和降景低控醉股比豎例的拌有關(guān)識政策盛規(guī)定介。蝶B、歌觀念屋創(chuàng)新城●騾產(chǎn)業(yè)屑別墅績是一猶種新輛型物桌業(yè)，電它以駁及它貿(mào)所在被的長倦安科猾技產(chǎn)洲業(yè)園左的開飲發(fā)建粗設(shè)模諒式是羞中國公高新狼科技頁產(chǎn)業(yè)腹園區(qū)斥、動壩力型售地產(chǎn)諷開發(fā)體模式太的一口大創(chuàng)惜新，叼是開功發(fā)高棒科技身園區(qū)崇的大夕膽嘗告試，鍵將成再為西猛安市亦及全馳國城兼市“扯城市病經(jīng)營預(yù)”的此有益洋示范狹。聚●濟(jì)新型來物業(yè)敢項(xiàng)目祖的成防功，零作為哥開發(fā)暑商需敞要在雁項(xiàng)目信的整次體運(yùn)監(jiān)營觀差念上械的實(shí)播現(xiàn)創(chuàng)詳新，南從傳挪統(tǒng)的怎物業(yè)宴管理撒職能梳深化兩成為襯入駐擠園區(qū)踏企業(yè)脖的事疲業(yè)伙鹿伴，蝕以多找角度賤提升堆物業(yè)神附加術(shù)值、逮提高扣CS隸（客踢戶滿增意度畝）的響觀念櫻出發(fā)兆，經(jīng)耐營產(chǎn)薦業(yè)別必墅。噸C、孔服務(wù)貢創(chuàng)新禿全新洗的物撈業(yè)模在式，顧將形使成企辯業(yè)全競新的炭OF戒FI周CE迎辦公婆方式泳推動柄企業(yè)雖文化睡的發(fā)郵展。生做為劃開發(fā)謙運(yùn)營翠商在欲軟性銅服務(wù)妖方面叫要作夫好充的分的短準(zhǔn)備盛，以糊配合膽專案查的硬筍件形渾態(tài)和亂支撐豪產(chǎn)品乏的市寸場定則位及甜高附阻加值歉。杠……詠產(chǎn)品過力提劉升闊１、急基本想配置播（略屢）多２、逮新人示文國都際商樹務(wù)標(biāo)警準(zhǔn)O親FF壟IC墻E不通過已產(chǎn)品領(lǐng)力的個提升襪，使接產(chǎn)業(yè)許別墅當(dāng)進(jìn)一旬步成怎為國煙內(nèi)首府推“行新人貢文國隱際商絲務(wù)標(biāo)闖準(zhǔn)”零的寫芒字樓跌產(chǎn)品荒。槍新人槐文國殃際商葵務(wù)標(biāo)脂準(zhǔn)O盼FF吳IC撐E由綱三大權(quán)考評康標(biāo)準(zhǔn)對：“蹤生態(tài)惰化標(biāo)驅(qū)準(zhǔn)”泄、“閉智能怎化標(biāo)探準(zhǔn)”仍、“敗人性酷化標(biāo)煎準(zhǔn)”殊構(gòu)成濁。其（見觀下圖商）級附2磁：長因安科粘技產(chǎn)槍業(yè)園艷優(yōu)惠晴政策忍明細(xì)東稅收焦優(yōu)惠蔬措施克：室1、銀外商束投資軍企業(yè)刮稅收陣減免業(yè)優(yōu)惠殺政策懼。園陣區(qū)內(nèi)搏的外侵商投型資企悼業(yè)，睬可享各受國帝家級授高新音區(qū)外趴商投喊資企塞業(yè)的鬧各項(xiàng)舟稅收機(jī)減免忠優(yōu)惠漠政策爛，還異可享毯受國犯家鼓劈勵外窩商投肥資中并國西昂部地富區(qū)的爹所得獲稅延瓦長三亞年減慘按1郊5%竊的稅咳率征書收及國擴(kuò)大勇投資棟領(lǐng)域區(qū)和降抄低控浩股比棗例的糠有關(guān)繳政策悉規(guī)定可。虛2、茫內(nèi)資區(qū)企業(yè)孔稅收溪減免糾優(yōu)惠枕政策蔬。園紹區(qū)內(nèi)賤的內(nèi)袖資企寧業(yè)，煎可以獄享受濤國家瞞級高種新區(qū)塵及國抹家鼓腐勵投躁資西悄部地籮區(qū)的焰各項(xiàng)法稅收嬌減免佳優(yōu)惠吸政策頓。壟3、浴軟件釘企業(yè)毯稅收瓶優(yōu)惠讓政策芬。園捕區(qū)內(nèi)另的軟眨件開掏發(fā)企降業(yè)，扯可以私享受為國家洲規(guī)定栽的所城得稅白、營趣業(yè)稅棗、增臺值稅權(quán)減免歲優(yōu)惠披政策戲和工帖資基據(jù)數(shù)抵饅扣政漆策規(guī)糠定。口土地踢優(yōu)惠顯政策賠：亂1、樹園區(qū)巖內(nèi)轉(zhuǎn)肆讓的亮國有衛(wèi)土地支實(shí)行篩“七喉通一疏平”荷，即喜道路脈、電賣、天恨然氣抱、給繁水、越排水呢、通抵訊和寇信息再光纜胡及土肺地平爆整?？s2、導(dǎo)園區(qū)扎內(nèi)的說產(chǎn)業(yè)劫用地祥按照護(hù)保本蟻經(jīng)營該的原怎則，援進(jìn)行糾國有謀土地稀使用萍權(quán)轉(zhuǎn)蠟讓。虜產(chǎn)業(yè)難用地足20參00陽年按軋每畝麥15功—1惑8萬搶元人牢民幣耍（每鑄平方異米2暗25蹲—2專70當(dāng)元，缸包括漏土地按出讓糠金）客進(jìn)行銹轉(zhuǎn)讓陶。寫升字僂奪、商斑住、據(jù)商貿(mào)園、娛冊樂等懸項(xiàng)目拘轉(zhuǎn)讓汁費(fèi)用歪20耳00眠年平豈均按捆建筑駝面積匠每平盼方米津60喜0元星—8數(shù)00跡元收賀取。提3、協(xié)園區(qū)丸內(nèi)的仍純生否產(chǎn)性覆廠房艦、中吳小學(xué)攔、幼欺兒園貪、變護(hù)配電辟等公周建設(shè)絹施免噸收市美政公癥用設(shè)碗施配繪套費(fèi)里，其窗它用以地2勇00候0年柳按建嗓筑面性積每鵲平方君米3徹0元嗚—5峰0元亞收取始。璃4、典園區(qū)寫內(nèi)的雕水、脊電、咐天然腐氣、則通訊悄等服照務(wù)收廢費(fèi)按滑照西徐安市嘆統(tǒng)一孟標(biāo)準(zhǔn)站收取忌。升園區(qū)余財政聰扶持俗：幻進(jìn)入突園區(qū)撥的企皺業(yè)工跡商、皂稅務(wù)職關(guān)系宗在園巷區(qū)內(nèi)本工商困、稅蝕務(wù)管應(yīng)理機(jī)潑構(gòu)的滔，除費(fèi)享受趙國家酸的高蜜新區(qū)石管委膊會制扁定的壺各項(xiàng)墳優(yōu)惠舅扶持雁政策筆外，融還享拜受以碎下特采殊政抗策：惕1、畢生產(chǎn)湯性大踏項(xiàng)目白土地蠟轉(zhuǎn)讓洋費(fèi)讓慢利政圾策。伐進(jìn)入丘園區(qū)具的投箏資額仿3億露元人規(guī)民幣奮（包叔括3淺億元互）以迷上的冰生產(chǎn)拋型項(xiàng)圖目，辟若投恰資額神30庸00杰萬美碌元（知包括閥30師00趟萬美訊元）紅以上路，資叛金到熊位5潮0%第以上茂（包芹括5地0%鞠）的雙，經(jīng)倆園區(qū)毯管理姜辦公誼室審農(nóng)核后串，5霉0畝辭以下家（包蓬括5奔0畝未）的咱產(chǎn)業(yè)中用地腿可享財受3腸0%齒的優(yōu)判惠（布按每定畝1紡6萬顛計算姜，共蹈優(yōu)惠濃24眠0萬忠元）榴，5池0畝見以上耕的產(chǎn)線業(yè)用服地按損規(guī)定掛標(biāo)準(zhǔn)辮收取缺。土均地轉(zhuǎn)澇讓費(fèi)桌優(yōu)惠壘部分何由園電區(qū)財猜政補(bǔ)概貼。烏2、城生產(chǎn)暑性大磨項(xiàng)目杯達(dá)產(chǎn)蘇達(dá)效倍土地劣轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)用旬返還增政策身。進(jìn)頃入園住區(qū)的剝生產(chǎn)震型項(xiàng)艘目，速自項(xiàng)刪目入今區(qū)實(shí)蹲施二撿年內(nèi)延產(chǎn)值擴(kuò)達(dá)到逗1億享元以臂上的徐（包然括1政億元巡，繳狹納增離值稅夏42遮5萬莫元，陷園區(qū)壤可留題用2框55鋪萬元精），爹經(jīng)園聯(lián)區(qū)管促理辦忠公室魂審核奪后，石可由釘園區(qū)臨財政防在兩勤年內(nèi)濾返還運(yùn)50擦畝產(chǎn)豐業(yè)用戰(zhàn)地實(shí)器際轉(zhuǎn)憂讓費(fèi)筑的3陜0%旦（2亦70鞋萬）按，產(chǎn)躬值達(dá)防到2凈億元渠（包形括2經(jīng)億元廚，園協(xié)區(qū)可撒留用纖增值驕稅5衣10套萬）統(tǒng)以上教的可賠返還風(fēng)50福畝產(chǎn)俱業(yè)用遷地土蹤地實(shí)伴際轉(zhuǎn)雄讓費(fèi)苗的5抱0%錘（4線50獸萬）甜。禁3、媽廠房侮租金架抵扣損出售秒費(fèi)用腥扶持幼政策坑。凡叛在園熄區(qū)內(nèi)頓租用鍛標(biāo)準(zhǔn)惑廠房佩超過差10償00取平方氧米以隊(duì)上（績包括才10掉00腰平方止米）給的。依三年助后愿剝自行碧購買您的，牙可用釣三年納內(nèi)已隱付的蜜租金鳳一次債性抵憑扣所揪購買柄廠房吐（不甚低于姐租用區(qū)廠房鐮面積轉(zhuǎn)）的伸資金倒。憐4、評生產(chǎn)頁性大圍項(xiàng)目古貸款班帖息念扶持累政策裂。進(jìn)儉入園努區(qū)的扁投資附20身00液萬美咱元跌（包露括2元00童0萬褲美元置）以搏上，階或投渾資額微在2衰億元薯人民悄幣（煉包括蘋2億秋元）癢以上期的生朝產(chǎn)型遺項(xiàng)目席，自軌企業(yè)灘達(dá)產(chǎn)三達(dá)效尖后三興年內(nèi)亂，由賓企業(yè)們申請慨，經(jīng)此園區(qū)罵管理忽辦公貴室審螺核后矮，可虜按國除家土掘地抵迅押貸叢款有揪關(guān)規(guī)貪定，顛由園班區(qū)財首政提慈供產(chǎn)父業(yè)用傷地購劑地款貪（實(shí)掙際出混資轉(zhuǎn)死讓費(fèi)墨）相惑應(yīng)數(shù)矮額貸佩款利舍息5潔0%龍的帖撞息扶潮持政裳策。享5、恭生產(chǎn)煌性項(xiàng)授目融五資扶遺持政餅策。缸對進(jìn)群入園崇區(qū)的散高技款術(shù)、鞋高投追入、赴高產(chǎn)株出、材高附健加值涼的生香產(chǎn)性賞項(xiàng)目倡，由象企業(yè)香申請爬，經(jīng)鋼高新頑區(qū)管規(guī)委會田組織肺論證浩后，品按國哀家土桃地抵拉押貸至款有摟關(guān)規(guī)撒定，宜可憑處土地腳證一怎次性三的享南受與筐購地附款相怪應(yīng)數(shù)嘉額的員貸款羨擔(dān)保凡服務(wù)細(xì)，貸聯(lián)款利渣息由雹企業(yè)您負(fù)擔(dān)偷；入展區(qū)的胳高新?lián)跫夹g(shù)煤項(xiàng)目呈達(dá)產(chǎn)辯達(dá)效群后，舟由企栗業(yè)申節(jié)請，凱經(jīng)高怕新區(qū)菌管委怕會論吳證后方，可襯優(yōu)先拌列為案高新或區(qū)科揮技風(fēng)血險投個資和鮮產(chǎn)業(yè)耐發(fā)展綁基金玉扶持宏項(xiàng)目街；進(jìn)古入園樣區(qū)的聰產(chǎn)業(yè)率項(xiàng)目焰，凡池符合宇條件豎的，哀可由六高新丟區(qū)管或委會灘積極籃推薦武申報奮列入貨國家鋒、省解市政張府各吼類扶強(qiáng)持計詢劃項(xiàng)儲目，柱取得孩政府藍(lán)資金儲支持境。瞎6、踢生產(chǎn)呀性大截項(xiàng)目秧購地請款緩宅交負(fù)齒息扶討持政橡策。民進(jìn)入尺園區(qū)宇的高遷技術(shù)壺、高盒投入蘇、高耐產(chǎn)出換、高再附加朱值的早生產(chǎn)憤性項(xiàng)原目，珠投資燒額在捏20罩00累萬美劈元以蘇上（雨包括辛20紫00姜萬美鞠元）查，或割投資夫額在伏2億脈元以慌上（鉗包括褲2億態(tài)元）壯，由胞企業(yè)把申請嗎，經(jīng)較園區(qū)梢管理歪辦公趨室組喘織論烈證后品，三察年內(nèi)匙企業(yè)慘所購衰純生釋產(chǎn)廠戚房用守地轉(zhuǎn)甜讓費(fèi)最可暫棟緩付李款，救緩付所的土腳地轉(zhuǎn)坦讓費(fèi)舞利息管須按廁銀行豪同期淡利息艦在進(jìn)葡地前社一次規(guī)性付灶清。際7、戶納稅叮大戶剩獎勵祥住宅旁房政趟策。易進(jìn)入擠園區(qū)其的企追業(yè)年納納稅愧總額劍在1李00回0萬氧元以虜上（守包括錫10歐00海萬元內(nèi)，估疊計園蘿區(qū)可易留用概16庫0萬桿），扭經(jīng)園恩區(qū)管稈理辦淚公室麻審核缺后，勇由園框區(qū)管往理辦掀公室厘一次萬性獎窯勵三造室一墓廳住消房一妥套（簽不低盒于1桿00孤平方姿米）喝?？v8、拳獎勵辛技術(shù)踢人員驢和經(jīng)舌營者恩政策苗。園渣區(qū)管肯理辦辨公室裝設(shè)立錯獎勵萌基金抗，依范據(jù)高愚新區(qū)葬管委卵會有碑關(guān)規(guī)外定，新對園半?yún)^(qū)內(nèi)抵企業(yè)細(xì)的關(guān)堤鍵技苗術(shù)人卵員獎掃售成淚本價蹤住宅臘房；漸對做壺出突逆出貢蓬獻(xiàn)的飄技術(shù)那人員訴和經(jīng)收營者核給予退重獎貿(mào)。長安園?產(chǎn)業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案[目錄]序：一、“壹號公園”宣言………………段先念二、《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼………藍(lán)戈第一章：項(xiàng)目總體策劃一、市場分析1、背景分析2、市場概況分析二、項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品分析2、項(xiàng)目USP提煉3、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目綜合定位1、目標(biāo)客戶定位2、產(chǎn)品及市場定位3、案名建議第二章：營銷推廣策略一、核心營銷戰(zhàn)略1、動力型地產(chǎn)解碼2、價格策略二、傳播推廣策略1、整合傳播策略2、媒介組合策略及預(yù)算分配圖3、傳播戰(zhàn)術(shù)組合三、銷售策略1、銷售階段控制2、銷售戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新第三章：項(xiàng)目提升建議一、項(xiàng)目運(yùn)營建議1、《長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn)2、管理創(chuàng)新二、產(chǎn)品力提升附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履》附2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì)附3：西安市高檔寫字樓市場調(diào)研表“壹號公園”宣言兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務(wù)性的考察?；貒?，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點(diǎn)令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。我們認(rèn)為，硅谷之所以成功，一個很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢想與現(xiàn)實(shí)的結(jié)晶！產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進(jìn)高科技園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)充分研究、創(chuàng)新運(yùn)用的結(jié)果，是把市場需求、企業(yè)目標(biāo)與國家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的成長中奠基。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風(fēng)，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。段先念《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼中國地產(chǎn)新三論《中國地產(chǎn)新三論》是由中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍(lán)戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國家論三部分組成?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國民經(jīng)濟(jì)中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的互動關(guān)系；“地產(chǎn)國家論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有機(jī)聯(lián)系。如果用一句話來概括三者之間的關(guān)系，就是“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始，城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”，這是“中國地產(chǎn)新三論”的集中概述，也是中國地產(chǎn)未來發(fā)展的客觀規(guī)律?！吨袊禺a(chǎn)新三論》的核心問題和最大特點(diǎn)，就是創(chuàng)造性的提出并應(yīng)用了關(guān)于“地產(chǎn)的社會承載性”，即：土地是一切社會生產(chǎn)和其他活動的物質(zhì)載體和基礎(chǔ)條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。也正因?yàn)檫@一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說“地產(chǎn)的社會承載性”也是“中國地產(chǎn)新三論”的立論基礎(chǔ)。配第說：“土地是財富之母”。我們說：“地球是人類之母”。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的傳奇神話與財富文明……動力型地產(chǎn)“動力型地產(chǎn)”是在《中國地產(chǎn)新三論》中首次提出的。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的有關(guān)原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)。社會經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)，是生活資料的生產(chǎn)。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費(fèi)型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。動力型地產(chǎn)與消費(fèi)型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動力型地產(chǎn)是消費(fèi)型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費(fèi)型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標(biāo)。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。當(dāng)任何一類地產(chǎn)的生產(chǎn)（開發(fā)）比例不當(dāng)時，都可能導(dǎo)致地產(chǎn)的相對過剩，從而導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機(jī)，所以這一理論的提出，有利于加強(qiáng)中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深度研究，有效控制地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展和城市經(jīng)營問題提供有力的參考。動力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類創(chuàng)造物質(zhì)財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營的首要課題，是社會經(jīng)濟(jì)的主流動力。動力型地產(chǎn)將為消費(fèi)型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費(fèi)型地產(chǎn)。（見下圖）——藍(lán)戈第一章項(xiàng)目總體策劃一、市場分析1、項(xiàng)目背景分析：A、項(xiàng)目宏觀背景：●項(xiàng)目時代背景：中國政府實(shí)施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略●項(xiàng)目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。Ｂ、項(xiàng)目立項(xiàng)背景：●西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新?！袷袌鲂枨螅寒a(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。２、市場概況分析：Ａ、市場概況：●國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務(wù)別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計上有一定經(jīng)驗(yàn)積累，此類產(chǎn)品被稱為“officepark”或“villapark”等。?！駠鴥?nèi)高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫?！裎靼彩袌黾拔鞅钡貐^(qū)尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市?！癖本V州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進(jìn)別墅辦公，但這些別墅建設(shè)時定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境?！裨谌珖秶鷥?nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。?森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，層高5.5米；2、3＃寫字樓獨(dú)立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。項(xiàng)目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價10000元/M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。Ｂ、西安寫字樓市場簡析：●西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)?！窀咝挛鲄^(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/㎡左右?！衲隙h(huán)寫字樓多為新建項(xiàng)目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務(wù)寫字樓兩種，其平均價格在5000元/㎡左右。市場銷售較好?！癯莾?nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價格在6000元/㎡，市場銷售情況不好?！衲壳拔靼彩械母邫n寫字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。二、項(xiàng)目分析１、產(chǎn)品分析Ａ、產(chǎn)品類型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級型且具有填補(bǔ)市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實(shí)用功能是商務(wù)辦公。Ｂ、產(chǎn)品差異化分析：產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點(diǎn)，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務(wù)配套?！駛鹘y(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)：a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神?！癞a(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點(diǎn)：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個性；c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會談場所；f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。（見下表）●與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對比表：比較項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)別墅森根國際（北京）傳統(tǒng)高檔寫字樓備注1建筑形態(tài)獨(dú)體別墅2-3層德式風(fēng)格Townhouse聯(lián)體別墅2-3層多層或高層2面積1400~2600M2/棟每棟分6個單元，600~800M2/單元銷售面積通?？蛇M(jìn)行自由分割3總房款很高高與前兩者相比較低銷售面積是影響總房款的重要因素。4容積率低容積率、低建筑密度容積率較低、建筑密度較低高容積率、高建筑密度5生態(tài)環(huán)境高綠化、園林式、生態(tài)化生態(tài)化低綠化、無生態(tài)環(huán)境6建筑風(fēng)格風(fēng)格多樣、高端、張揚(yáng)個性、唯美風(fēng)格多樣風(fēng)格唯一7內(nèi)部交通園區(qū)內(nèi)水平交通暢達(dá)，棟內(nèi)垂直交通易達(dá)到使用要求垂直交通與水平交通較好電梯運(yùn)行周期長，轎箱擁擠、浪費(fèi)時間等候8建筑使用率建筑使用率很高85%~96.4%建筑使用率相對較低，80%以下9使用面積單價同等銷售單價下，使用面積單價低使用面積單價較低同等銷售單價下，使用面積單價高以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按6000元/m2計，相差約1000元/m210內(nèi)部空間寬敞、立體感強(qiáng)，靈活、自由、隨意寬敞、靈活、自由較狹小，自由度、靈活性相對較低11自然通風(fēng)采光優(yōu)良良好一般，限制較大12辦公環(huán)境幽雅、舒適、文明、個性突顯幽雅、舒適、文明較嘈雜、忙亂13商務(wù)配套更先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍較齊全的基本商務(wù)配套14智能化配備更先進(jìn)配備先進(jìn)較先進(jìn)森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務(wù)別墅之間的一種產(chǎn)品。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。與產(chǎn)業(yè)別墅相比，森根國際類產(chǎn)品更符合目前市場需求。15停車位每棟樓有獨(dú)立停車位、園區(qū)內(nèi)有公共停車場較充裕停車位公共停車場、秩序較差16入駐感受尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲高檔的、舒適的、人性的高檔的、人性化較弱的、創(chuàng)造欲較弱的2、產(chǎn)品USP提煉：A、專案宏觀背景賣點(diǎn)：長安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢分析●政策優(yōu)勢整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持：（詳見附錄）提供融資擔(dān)保：對易于形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、建設(shè)期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請貸款。提供企業(yè)援助：對能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、發(fā)展前景看好、收益較高的項(xiàng)目進(jìn)行直接投資，注入相應(yīng)的資金，支持企業(yè)搞好建設(shè)。●服務(wù)及配套優(yōu)勢“一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項(xiàng)等一系列手續(xù)實(shí)行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。高質(zhì)量人居配套：180萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。完善市政設(shè)施：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設(shè)置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機(jī)構(gòu)，提供便利高效的市政服務(wù)。功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應(yīng)的園區(qū)外，還規(guī)劃建設(shè)有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會展中心、圖書中心、藝術(shù)中心及大學(xué)、國際中學(xué)、“雙語制”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求?！窠?jīng)營理念優(yōu)勢高起點(diǎn)：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運(yùn)營招商由國有大型企業(yè)擔(dān)綱，具有雄厚的政府背景和強(qiáng)勁的綜合實(shí)力。作為國家和地區(qū)政府關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目，長安園所蘊(yùn)涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。長遠(yuǎn)眼光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運(yùn)做伊始即著眼于國際市場，充分考慮從各個環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內(nèi)外企業(yè)入駐提供了得天獨(dú)厚的條件。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。從整體上考慮園區(qū)建設(shè)方案，區(qū)域功能合理，體現(xiàn)人性化理念。城市經(jīng)營：長安園的開發(fā)商已經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費(fèi)型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至城市運(yùn)營商的高度。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運(yùn)作對整個西安市及西部中國產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。（詳見“中國地產(chǎn)新三論”）品牌經(jīng)營：品牌是產(chǎn)品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團(tuán)、新西部與紫薇地產(chǎn)長期形成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進(jìn)一步確立了市場的投資信心。B、產(chǎn)品本體賣點(diǎn)●產(chǎn)業(yè)別墅是城市動力型地產(chǎn)，是城市建設(shè)的核心推進(jìn)劑；●產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項(xiàng)目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例；●產(chǎn)業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國際新人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE的真正體現(xiàn)，；●領(lǐng)先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務(wù)服務(wù)及硬件設(shè)施配套；●更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受?！窦ぐl(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。3、項(xiàng)目SWOT分析Ａ、項(xiàng)目優(yōu)勢：●國內(nèi)領(lǐng)先商務(wù)物業(yè)模式，填補(bǔ)了市場空白。●具有西部大開發(fā)的背景?！耖_發(fā)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著。Ｂ、項(xiàng)目機(jī)會：●首創(chuàng)動力型地產(chǎn)引爆市場?！褡鳛殚L安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進(jìn)行市場推廣?！袷袌鰧θ诵曰⑸鷳B(tài)化辦公模式的需求。Ｃ、項(xiàng)目劣勢：●整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應(yīng)配套較差，對外埠和國外企業(yè)進(jìn)駐造成障礙。●單體項(xiàng)目建筑面積大，每棟別墅面積約在1400—2600㎡之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能承受?！耥?xiàng)目形態(tài)新穎，市場認(rèn)知度低。Ｄ、項(xiàng)目威脅：●總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達(dá)到目的?！穸唐趦?nèi)難以引起市場深度認(rèn)知。●全國各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場爭奪?！耥?xiàng)目經(jīng)管高度不夠。（見下圖）三、項(xiàng)目綜合定位１、目標(biāo)客戶定位：Ａ、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)客戶群范圍較小。Ｂ、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求。同時，這類企業(yè)家投資謹(jǐn)慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。Ｃ、目標(biāo)客戶按所有制機(jī)構(gòu)和規(guī)模分為三類：●大中型民營企業(yè)；（首推）●大型國有企業(yè)；●中型外資企業(yè)。D、目標(biāo)客戶行業(yè)細(xì)分在市場調(diào)研完成后進(jìn)行。（見下圖）２、產(chǎn)品市場性價比定位：項(xiàng)目定位為高檔產(chǎn)品，價格定位在市場中高檔水平。（見下圖）３、案名建議：Ａ、案名剖析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：1、生態(tài)化、園林式；2、全新的、高檔次的商務(wù)模式；3、空前的、具有第一性的。Ｂ、案名建議：壹號公園、企業(yè)商務(wù)御花園、企業(yè)公園別墅、壹號官?。ㄒ娤聢D）第二章營銷推廣策略一、核心營銷戰(zhàn)略１、動力型地產(chǎn)解碼：Ａ、專案成功關(guān)鍵：●動力型地產(chǎn)既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實(shí)質(zhì)性、前瞻性、建設(shè)性的地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在?！駠@動力型地產(chǎn)的特質(zhì)：產(chǎn)業(yè)別墅與普通消費(fèi)型地產(chǎn)在產(chǎn)品形態(tài)與目標(biāo)客戶選擇上都有很大區(qū)別，需要利用非常規(guī)的重量級營銷手段來實(shí)現(xiàn)核心戰(zhàn)略：動力型地產(chǎn)、運(yùn)動戰(zhàn)消化。Ｂ、動力型地產(chǎn)互動流程：如下圖所示：動力型地產(chǎn)之精髓是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發(fā)展的巨大力量。２、價格策略：Ａ、價格控制：本案價格策略從一側(cè)面充分顯示了產(chǎn)品的強(qiáng)大競爭力，高品質(zhì)商用新產(chǎn)品并未因追求超高利潤而選擇超高價位，而是結(jié)合市場需求設(shè)定中高價位；緩釋全新業(yè)態(tài)上市時的概念認(rèn)知難度。Ｂ、價格杠桿運(yùn)用：●本專案價格杠桿運(yùn)用策略在一定意義上可理解為：高開高走。起點(diǎn)即為項(xiàng)目均價，利用強(qiáng)有力的市場推廣和項(xiàng)目本體逐步浮出水面帶來的強(qiáng)大沖擊穩(wěn)步提升價格?！裼媱澩ㄟ^銷售杠桿的運(yùn)用，最大限度促進(jìn)銷售并最終實(shí)現(xiàn)平均15%-25%的超價收入。（見下圖）二、傳播推廣策略１、整合傳播策略如下圖所示：在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費(fèi)用都用到實(shí)處，起到實(shí)效。全面結(jié)合本案產(chǎn)品實(shí)質(zhì)高端性、稀缺性的特點(diǎn)，精確鎖定目標(biāo)客戶群體。２、媒介組合策略及預(yù)算分配圖如下圖所示：在整體傳播費(fèi)用中，以廣告攻勢為主體，有機(jī)配合事件公關(guān)和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術(shù)。在西安本地傳媒投放的基礎(chǔ)上輔以全國性媒介的高空轟炸，迅速深化市場對本案的認(rèn)知。３、傳播戰(zhàn)術(shù)組合圖Ａ、廣告新聞標(biāo)題：●產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告●WTO新西部?動力地產(chǎn)(長安園/產(chǎn)業(yè)別墅)全面入世●中國長安版塊?動力型地產(chǎn)的天驕[企業(yè)壹號公園]誕生宣言●世界500強(qiáng)，西部50強(qiáng)●中國地產(chǎn)第三次革命●香港、倫敦、紐約，我們看那里的CBD西安高科集團(tuán)打造西部中國的CBD●中國地產(chǎn)的新大陸—[企業(yè)壹號公園]●[企業(yè)壹號公園]新西部財富總部●開創(chuàng)新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)------產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號公園●[企業(yè)壹號公園]--永不謝幕的新財富特區(qū)●西部中國的驕傲Ｂ、公關(guān)活動促銷主題●產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會●動力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營論壇●“品牌企業(yè)”入駐壹號公園慶典●“壹號公園”時代精英嘉年華會●優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團(tuán)●“壹號公園杯”新西部十大新銳企業(yè)家評選（見下圖）三、銷售策略１、銷售階段控制在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點(diǎn)形成了本案的三次銷售浪潮。（見下圖）２、銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)Ａ、營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新?！窠鑴轄I銷：借西部大開發(fā)，國家對西部重點(diǎn)城市的政策扶持之勢，借西安市城市經(jīng)營對長安產(chǎn)業(yè)園整體推動之勢，實(shí)現(xiàn)本案的借勢而上，有勢可依?！窕訝I銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業(yè)和產(chǎn)業(yè)別墅的品牌鏈接，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū)的互動、多贏。（見下圖）Ｂ、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)充分結(jié)合了動力型地產(chǎn)、運(yùn)動戰(zhàn)消化這一核心戰(zhàn)略。揚(yáng)棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性溝通，講究走出去、請進(jìn)來；以階段性重點(diǎn)事件營銷為引爆點(diǎn)。Ｃ、五大營銷戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新如下圖所示：五大營銷利器為核心戰(zhàn)術(shù)，輔以長久以來形成的系統(tǒng)銷售技巧，銷售力量抓住每次契機(jī)一錘定音?！馩NETOONE直銷營銷模式：揚(yáng)棄傳統(tǒng)銷售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級人員專項(xiàng)負(fù)責(zé)意向中客戶，專人服務(wù)，深度溝通?！穹篊LUB營銷模式：除形成本案自有會所會員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部等目標(biāo)重點(diǎn)推廣?！裥驴臻g賣場營銷模式：傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指導(dǎo)客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務(wù)體驗(yàn)與物業(yè)附加值。●階段性主題營銷模式：消費(fèi)型地產(chǎn)常見的銷售方式明顯不適合本案，當(dāng)以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措?！衽馁u營銷模式：本案強(qiáng)勢開盤方式，通過充分的前期籌備引進(jìn)重量級企業(yè)拍賣會上造勢，使本案一炮而紅。同時拍賣會亦可落定部分客戶。第三章項(xiàng)目提升建議一、項(xiàng)目運(yùn)營建議：1、《長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn)●形象示范：產(chǎn)業(yè)別墅位于長安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面臨時代廣場，是長安園的主要形象工程。同時全國首創(chuàng)的新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)辦公模式體現(xiàn)了入駐企業(yè)卓然不群的品牌形象?！褚?guī)劃示范：規(guī)劃設(shè)計具有超前性與先導(dǎo)性，體現(xiàn)新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時具有環(huán)境景觀的示范作用；創(chuàng)造一個布局合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設(shè)新時期生態(tài)型、國際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象?！癞a(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)痉叮洪L安園提供金融服務(wù)、政策支持，以及園區(qū)內(nèi)物流、住宅、商業(yè)、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內(nèi)園外形成良性互動的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，而產(chǎn)業(yè)別墅是產(chǎn)業(yè)鏈上極具特色的一環(huán)?！窬C合效益示范：產(chǎn)業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，亦體現(xiàn)社會效益與邊際效益協(xié)調(diào)關(guān)系的示范，并作為動力型地產(chǎn)的代表性作品創(chuàng)造綜合效益的示范。2、管理創(chuàng)新A、政策創(chuàng)新●一站通關(guān)：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務(wù)提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設(shè)立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機(jī)，真正實(shí)現(xiàn)無壁壘貿(mào)易交流?！瘛捌髽I(yè)外交官”全程解決方案：為避免“水土不服”現(xiàn)象，園區(qū)管委會免費(fèi)負(fù)責(zé)為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官”，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中相關(guān)法律、外聯(lián)事務(wù)，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營事事通！●企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供:憑土地證一次性的享受與購地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，解決企業(yè)經(jīng)營資金困難?！穸愂照撸喝腭v產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)可享受園區(qū)對外商投資企業(yè)之稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴(kuò)大投資領(lǐng)域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。B、觀念創(chuàng)新●產(chǎn)業(yè)別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)模式是中國高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國城市“城市經(jīng)營”的有益示范?！裥滦臀飿I(yè)項(xiàng)目的成功，作為開發(fā)商需要在項(xiàng)目的整體運(yùn)營觀念上的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高CS（客戶滿意度）的觀念出發(fā)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)別墅。C、服務(wù)創(chuàng)新全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推動企業(yè)文化的發(fā)展。做為開發(fā)運(yùn)營商在軟性服務(wù)方面要作好充分的準(zhǔn)備，以配合專案的硬件形態(tài)和支撐產(chǎn)品的市場定位及高附加值。（見下圖）二、產(chǎn)品力提升１、基本配置（略）２、新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE通過產(chǎn)品力的提升，使產(chǎn)業(yè)別墅進(jìn)一步成為國內(nèi)首推“新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”的寫字樓產(chǎn)品。新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE由三大考評標(biāo)準(zhǔn)：“生態(tài)化標(biāo)準(zhǔn)”、“智能化標(biāo)準(zhǔn)”、“人性化標(biāo)準(zhǔn)”構(gòu)成。（見下圖）附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履》一、11月：1、策劃出臺系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（1）11月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11月1日~11月5日）——《產(chǎn)業(yè)別墅營銷執(zhí)行總綱》——《廣告?zhèn)鞑ビ媱潯罚ê瑥V告設(shè)計、軟文寫作）——《政策情報廳組建方案》——《生產(chǎn)力促進(jìn)中心組建方案》——《產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會執(zhí)行方案》——《動力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營論壇執(zhí)行案》——《新空間賣場設(shè)計建議》——《產(chǎn)業(yè)別墅置業(yè)經(jīng)理手冊》——《產(chǎn)業(yè)別墅銷售百問》（2）12月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11月5日~11月15日）——《企業(yè)入駐壹號公園慶典執(zhí)行案》——《壹號公園俱樂部組建運(yùn)營方案》——《壹號公園時代精英嘉年華會活動方案》——《實(shí)際媒體炒作方案、素材》（3）2003年1月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11月15日~11月30日）——《媒體炒作方案、素材》——《優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團(tuán)行動方案》——《“壹號公園”全國性展會執(zhí)行案》2、設(shè)計完成《產(chǎn)業(yè)別墅VI應(yīng)用系統(tǒng)》（11月1日~11月10日）3、招聘、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員（全月）4、新聞媒體通告動員會，媒體分布（11月5日~11月30日）5、《產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨新聞發(fā)布會》籌備工作（11月5日~25日）6、論壇籌備實(shí)施（11月5日~11月25日）7、創(chuàng)作設(shè)計產(chǎn)業(yè)別墅海報、系統(tǒng)宣傳資料（11月10日~11月20日）8、產(chǎn)業(yè)別墅開盤（11月30日）二、12月：1、12月份營銷實(shí)時方案完善（12月5日~12月10日）2、媒體跟蹤報道產(chǎn)業(yè)別墅最近動向（全月）3、印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊，并啟動“目標(biāo)客戶營銷工程”（全月）4、啟動基于資料庫管理的Internet網(wǎng)絡(luò)營銷（全月）5、籌建“壹號公園”會員俱樂部（12月10日~12月30日）6、重量級名企入駐壹號公園慶典（12月25日~12月30日）7、舉辦“壹號公園”時代精英嘉年華會（12月20日）三、2003年1月：1、2003年1月營銷實(shí)時方案完善（1月1日~1月10日）2、持續(xù)推進(jìn)媒體炒作（全月）3、舉行“民企”活動（1月20日~1月30日）4、壹號公園舉辦全國性營銷展會（1月25日~1月30日）(見下表)產(chǎn)業(yè)別墅行事履圖時間工作項(xiàng)目11月12月2003年1月1~56~1011~1516~2021~2526~301~56~1011~1516~2021~2526~311~56~1011~1516~2021~2526~301策劃出臺系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案12月份營銷實(shí)時方案1月份營銷實(shí)時方案2設(shè)計完成《產(chǎn)業(yè)別墅VI應(yīng)用系統(tǒng)》媒體跟蹤報道產(chǎn)業(yè)別墅最近動向持續(xù)推進(jìn)媒體炒作3招聘、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊，并啟動“目標(biāo)客戶營銷工程”舉行“民企”活動4新聞媒體通告動員會，媒體分布啟動基于資料庫管理的Internet網(wǎng)絡(luò)營銷壹號公園參加全國性營銷展會5《產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨新聞發(fā)布會》籌備工作籌建“壹號公園”會員俱樂部6論壇籌備實(shí)施重量級名企入駐壹號公園慶典7創(chuàng)作設(shè)計產(chǎn)業(yè)別墅海報、系統(tǒng)宣傳資料舉辦“壹號公園”時代精英嘉年華會8產(chǎn)業(yè)別墅開盤附2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì)稅收優(yōu)惠措施：1、外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)，可享受國家級高新區(qū)外商投資企業(yè)的各項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴(kuò)大投資領(lǐng)域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。2、內(nèi)資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，可以享受國家級高新區(qū)及國家鼓勵投資西部地區(qū)的各項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策。3、軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的軟件開發(fā)企業(yè)，可以享受國家規(guī)定的所得稅、營業(yè)稅、增值稅減免優(yōu)惠政策和工資基數(shù)抵扣政策規(guī)定。土地優(yōu)惠政策：1、園區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓的國有土地實(shí)行“七通一平”，即道路、電、天然氣、給水、排水、通訊和信息光纜及土地平整。2、園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地按照保本經(jīng)營的原則，進(jìn)行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)業(yè)用地2000年按每畝15—18萬元人民幣（每平方米225—270元，包括土地出讓金）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。寫字僂、商住、商貿(mào)、娛樂等項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用2000年平均按建筑面積每平方米600元—800元收取。3、園區(qū)內(nèi)的純生產(chǎn)性廠房、中小學(xué)、幼兒園、變配電等公建設(shè)施免收市政公用設(shè)施配套費(fèi)，其它用地2000年按建筑面積每平方米30元—50元收取。4、園區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣、通訊等服務(wù)收費(fèi)按照西安市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取。園區(qū)財政扶持：進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務(wù)關(guān)系在園區(qū)內(nèi)工商、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的，除享受國家的高新區(qū)管委會制定的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策外，還享受以下特殊政策：1、生產(chǎn)性大項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)讓利政策。進(jìn)入園區(qū)的投資額3億元人民幣（包括3億元）以上的生產(chǎn)型項(xiàng)目，若投資額3000萬美元（包括3000萬美元）以上，資金到位50%以上（包括50%）的，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，50畝以下（包括50畝）的產(chǎn)業(yè)用地可享受30%的優(yōu)惠（按每畝16萬計算，共優(yōu)惠240萬元），50畝以上的產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)優(yōu)惠部分由園區(qū)財政補(bǔ)貼。2、生產(chǎn)性大項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用返還政策。進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)型項(xiàng)目，自項(xiàng)目入?yún)^(qū)實(shí)施二年內(nèi)產(chǎn)值達(dá)到1億元以上的（包括1億元，繳納增值稅425萬元，園區(qū)可留用255萬元），經(jīng)園區(qū)管理