某商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

風(fēng)陵渡商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前

言鑒于風(fēng)陵渡商業(yè)街的整體規(guī)劃，經(jīng)過我公司相關(guān)人員的初步調(diào)研，根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)并加以專業(yè)發(fā)揮，對(duì)此項(xiàng)目的可行性、定位及營(yíng)銷策略提供以下市場(chǎng)分析與建議。一、基本市場(chǎng)情況區(qū)域市場(chǎng)狀況該地處三省交界的“金三角”地區(qū)，交通發(fā)達(dá)，輻射范圍廣泛，所覆蓋地區(qū)有：陜西潼關(guān)、河南靈寶、山西運(yùn)城、芮城、永濟(jì)等地，所輻射的地區(qū)廣，但在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化上規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)卻處于初級(jí)階段以芮城縣為例說明：芮城縣人口35萬，城鎮(zhèn)人口5萬多，人均年經(jīng)濟(jì)收入在5000多元，商業(yè)主要集中在永樂路、洞濱大道一帶，主要是滿足本地消費(fèi)市場(chǎng)。其商業(yè)市場(chǎng)呈以下特點(diǎn)：由專業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)；有百貨商場(chǎng)、超市等大型零售業(yè)態(tài)，超市（如盛寶潤(rùn)發(fā)，面積2000多㎡，地上兩層）生意較好；現(xiàn)有品牌較少，全部為國(guó)內(nèi)品牌（如紅豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鳥、森達(dá)、鱷魚），進(jìn)貨渠道均在西安；有酒吧、休閑屋等休閑娛樂場(chǎng)所；臨街門面面積一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多；租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之間；出現(xiàn)專業(yè)售房機(jī)構(gòu)，地處當(dāng)?shù)刈罘比A地段，但現(xiàn)場(chǎng)布置簡(jiǎn)陋、售樓人員不專、宣傳資料粗糙、銷售途徑單一，不能營(yíng)造良好銷售氛圍2、定向市場(chǎng)狀況風(fēng)陵渡地處陜、晉、豫三省的交匯處，是通往西北、西南和中原的咽喉，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距縣城芮城35公里。城鎮(zhèn)規(guī)劃面積188.5平方公里，現(xiàn)有人口8萬多，城鎮(zhèn)人口1萬多，主要分布在道北，人均經(jīng)濟(jì)生活水平較低，民風(fēng)淳樸，以農(nóng)副產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)相對(duì)較發(fā)達(dá)，交通方便,與潼關(guān)一河之隔，大風(fēng)鐵路、運(yùn)風(fēng)高速和多條簡(jiǎn)易公路形成發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)。同時(shí)，市政基礎(chǔ)配套已初具雛形，但政府管理較寬松。目前，潼關(guān)等地農(nóng)民逢年過會(huì)在風(fēng)陵渡購(gòu)物。亞寶藥業(yè)、電廠等大型企業(yè)即將進(jìn)駐，將對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響。目前，風(fēng)陵渡的商業(yè)主要分布在老街、南街、北街一帶，其中有黃河市場(chǎng)、副食品商城、老街市場(chǎng)，但以攤位經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)狀況不理想，一般只在過會(huì)、農(nóng)閑時(shí)營(yíng)業(yè)。風(fēng)陵渡的商業(yè)主要是以老街、南街、北街的臨街門面為主，呈以下特點(diǎn)：主要由供銷社和個(gè)人開發(fā)，缺乏統(tǒng)一管理，大多陳舊、簡(jiǎn)陋;監(jiān)門面流相對(duì)痕較多須，約兼有近每千家恢門面余；謹(jǐn)業(yè)態(tài)圾較齊頁全，否包括射網(wǎng)吧順、超菠市、厭婚紗畜影樓學(xué)、服矛裝店久、電椅影院著、藥的店、泰餐廳擠、美薄容美說發(fā)、柴書店射、銀喘行等寸；但肆規(guī)模仿較小中，文慣化氣朋息較煮弱，寬市場(chǎng)陷不規(guī)俗范。田面積程較小蠶（2償0㎡叛－6棵0㎡醋），黎以2室5㎡窩和5苗0㎡燃的面三積居管多，乓并且梢兩者犬比例焰相當(dāng)有；繭租金蛋低廉依,一病般在沉2元凍╱疤㎡替·拜月－慈21置元第╱鍬㎡潑·釘月之營(yíng)間，效其中己以7何元受╱哥㎡睡·蹲月為樸主；脖銷售妨以整沃體轉(zhuǎn)師讓為春主，閱格局里為三伯間兩璃層帶瓣后院勾，一妹層門計(jì)面，葡銷售殺價(jià)格轉(zhuǎn)平均菜為7故20逝元/兆㎡；拾現(xiàn)有施品牌憂稀少防，全緒部為啟大眾訂品牌申，如魯金萊榜克等磁；稠進(jìn)貨讀渠道貸以西國(guó)安的昨李家送村、宏康復(fù)拘路和鋪運(yùn)城鋒市等視批發(fā)詳市場(chǎng)麗為主慣；本商鋪肯結(jié)構(gòu)吊單一窩，基照本是姿純營(yíng)嚴(yán)業(yè)用蹈房；火商鋪席為磚版混結(jié)惕構(gòu)，別不易灑分割牙；割經(jīng)營(yíng)陶模式縣是租鉆賃方福式的搭自主莫經(jīng)營(yíng)沾；微住房紀(jì)租金域與門乎面的憑租金某相差抵不大連，相擊差在扔15陣％左伐右，誕主要耕是吧外來朝人口瓣較多焦，住膠房較滋緊張猴；昆當(dāng)?shù)仄涿襟w扶有芮氣城電梅視臺(tái)周、風(fēng)玩陵渡唐開發(fā)心區(qū)電破視臺(tái)翅、《意運(yùn)城式日?qǐng)?bào)辰》、據(jù)及《細(xì)華商尺報(bào)》舟等。駱開發(fā)蝕區(qū)的爛主要攏人文秀環(huán)境全和工辮、商撈業(yè)業(yè)壯態(tài)分夏布如港圖（遵一）蔥所示憂：敬二、悔項(xiàng)目橫自身皆情況結(jié)地理搭優(yōu)勢(shì)輔：風(fēng)第陵渡唱經(jīng)濟(jì)胖技術(shù)及開發(fā)熊區(qū)本紐地處抱陜、匹晉、仇豫三創(chuàng)省的聯(lián)交匯哪處，且譽(yù)稱顛“臭金三紐角篩”倡地帶鉤，南丈臨中蹲華母刷親河翁——監(jiān)黃河防之水及陸要伸塞，水連接封運(yùn)風(fēng)強(qiáng)高速歸和中突條山勸，鐵猶路、疼高速橡、環(huán)串城路刑等交利通網(wǎng)殘覆蓋茅整個(gè)弊開發(fā)陜區(qū)，忽交通旋發(fā)達(dá)從，山否河秀判美、語地勢(shì)通平坦謀、資架源豐蘭富，痛使商餐業(yè)街昆項(xiàng)目賓盡占隨地利臣之優(yōu)防勢(shì)。刺規(guī)模悠優(yōu)勢(shì)抄：商墓業(yè)街育依托種開發(fā)月區(qū)的們良好皺資源社規(guī)劃謠建設(shè)勻，總悅占地優(yōu)面積舊近1晶00痛00漢0㎡趕，貫敞穿整宇個(gè)開膽發(fā)區(qū)丹之南所北，捆由運(yùn)懸城市勁最具杯實(shí)力顫開發(fā)半商之長(zhǎng)一的泊“席安廈座房地肆產(chǎn)開撞發(fā)公邊司卡”群投資塵開發(fā)膜。規(guī)還劃中災(zāi)的商啦業(yè)街釀功能丘齊全湯，批扔發(fā)與趟零售圈共存泡，休賠閑與嫁購(gòu)物塔并舉壺，并訪配套袖以完其整的旗輔助妙設(shè)施高和物邀流體取系，籮在整工個(gè)運(yùn)綿城地邁區(qū)乃隔至所花輻射扎的地勝區(qū)，醫(yī)亦堪縫稱龍界頭。抵政策版優(yōu)勢(shì)喂：風(fēng)沖陵渡趟經(jīng)濟(jì)勢(shì)技術(shù)等開發(fā)游區(qū)是王山西旗省最扁后一篇個(gè)省烘級(jí)開登發(fā)區(qū)塑，是乘山西黨省重裳點(diǎn)建誓設(shè)項(xiàng)片目之嫂一，離招商妖引資染政策莊寬松凈、條殃件優(yōu)且厚，施商業(yè)或街更本是開宰發(fā)區(qū)困規(guī)劃行的重英點(diǎn)建向設(shè)商梨業(yè)項(xiàng)妖目，篩政府沃各職譽(yù)能部覽門如淹：土耕地局格、管邀委會(huì)萍、工輸商局揀、稅困務(wù)局喝、公捏安局奪等，風(fēng)更是棚以最潤(rùn)優(yōu)厚恒的條彎件和咱最熱績(jī)誠(chéng)的乘態(tài)度第支持妖商業(yè)斑街的儉開發(fā)臣與建寨設(shè)。主市場(chǎng)割優(yōu)勢(shì)漢：風(fēng)戚陵渡臨經(jīng)濟(jì)為技術(shù)蕉開發(fā)蕉區(qū)廠址商云榨集，絹農(nóng)副竿產(chǎn)品華非常尚豐富指（如涌：黃籌桃、成蘋果詢、蔬項(xiàng)菜等殲）。蘆更以規(guī)發(fā)電膏廠、癢亞寶干藥業(yè)繭集團(tuán)塵、金役水河培金屬坦材料頁公司母、黃弟華公度司、咳油脂妥廠等蘭作為晚支柱觸產(chǎn)業(yè)側(cè)，年槐創(chuàng)匯倦近百汁億元估。隨欠著經(jīng)蛛濟(jì)的評(píng)發(fā)展炊和開殲發(fā)區(qū)彩的建咸設(shè)，泉當(dāng)?shù)睾迥壳按纳烫葮I(yè)格只局已銜不能朽滿足貴高速痛發(fā)展中的商洪業(yè)市劑場(chǎng)需諷求，現(xiàn)眾多嘗的經(jīng)卷營(yíng)戶相與商臭家都鞏在尋自求具氣規(guī)模犧、上抓檔次捕、配盼套全端、管徐理規(guī)備范的逼商業(yè)攔物業(yè)現(xiàn)，該遺項(xiàng)目裙的建伯設(shè)將融最大仁化的貞滿足制這一昆需求獎(jiǎng)。羅三、獅經(jīng)營(yíng)關(guān)戶對(duì)授此項(xiàng)屢目的壤建議六：滔適當(dāng)惡提升之建筑攔檔次舒，擴(kuò)再大物虎業(yè)功交能；順房屋序形態(tài)妥為商掙住兩扔用，燙增設(shè)撈廚房蓋、衛(wèi)碧生間麻等生飽活配歉套，喝裝修科到位罵。使統(tǒng)一捆業(yè)態(tài)誕規(guī)劃魂，批溜發(fā)零皂售并納舉。箏相同亦行業(yè)燥集中煙經(jīng)營(yíng)免，并穴向潼擋關(guān)、頸永濟(jì)涂等地鼓輻射穩(wěn)。用3、末強(qiáng)臺(tái)化管太理，凍完善秀配套光設(shè)施叔。其四、許對(duì)本難項(xiàng)目莖開發(fā)娃的建臟議：循1、鼓開發(fā)滿戰(zhàn)略撈“議先做披環(huán)境華、后仿建房屈子怠”窄當(dāng)?shù)財(cái)z的商罰業(yè)中湯心已萌經(jīng)形肌成，棟市場(chǎng)紹容量花又小鳴，該典項(xiàng)目確要成喪功，隊(duì)必須梯使本靜地的豬商業(yè)堪中心挑遷移際于此浩，同弓時(shí)輻素射潼仔關(guān)、帶永濟(jì)嗚等地冠。這扇就需配要便族捷的滿交通甩，建表議在飲商業(yè)皇街的捏南端厲興建皺客運(yùn)偽站和臉物流癥集散臟中心愈，修被筑與遭運(yùn)風(fēng)皆高速黑出入完口之留間的忘道路撐。毅“菠先易遠(yuǎn)后難談、分亡期開及發(fā)毀”棟該項(xiàng)虜目占伸地約濁10揪萬平惑米，紐規(guī)模猜較大貢，當(dāng)疤地人樂口稀組少，宏經(jīng)濟(jì)塔水平賢低，梨而商錢鋪和伴住宅驕普遍版供給進(jìn)不足遷，建獨(dú)筑檔津次不章能滿逆足市歉場(chǎng)需政求，照建議伙可先譽(yù)開發(fā)凈商業(yè)忘街十枝字以籃南至歇路口饑以北饞的南也街臨院街建淡筑。究2、像項(xiàng)目托定位辨市場(chǎng)妥定位炭：由叨于收票入和伍消費(fèi)畝水平纖的限屠制，帆物業(yè)樸檔次團(tuán)不宜撞過高乳，但張要高瑞于當(dāng)僅地現(xiàn)扶有的親物業(yè)腫檔次均，可密定位蹦為中侄檔物婚業(yè)，津銷售票價(jià)位壓可參凍考芮哈城縣蔬以及墳周邊贊縣城者行情間。牛目標(biāo)且客戶足定位道－區(qū)愚域內(nèi)奉的商也家和掌居民演、其慰他所繡輻射舒覆蓋僻區(qū)域舌的從銳商人傅士和在外來商人口燦。領(lǐng)產(chǎn)品蜓定位白（位普置如偵圖二濾所示糠）冶小二永層：電樓下號(hào)商鋪已、樓片上建嫌成單嘉元式葉套房床居住拼，廚巾、衛(wèi)繭俱全坡，兩爐間或腥三間著為一國(guó)套，守也可沖帶獨(dú)岔立小絡(luò)院（杰根據(jù)梳地形求情況變確定服），燒商業(yè)瘦街以攪此類盒建筑躲為主陵，銷割售時(shí)恨復(fù)式鼓銷售右。欣獨(dú)院頃：分獸兩間無兩層營(yíng)或三掙間兩趙層，襪為院肥落式拒建筑革。即妄每院瞧有兩拾個(gè)建粱筑主海體，頭中間構(gòu)有一澇個(gè)小刺院子謙，前摸為商趙鋪，塊后為爬住宅縣。銷古售時(shí)丹整院診銷售惰。腦開放薦式市古場(chǎng)：寬彩鋼濾建造印，內(nèi)捎設(shè)攤夾位，針按照鋤一般獸的農(nóng)拿貿(mào)市穴場(chǎng)建仰造，黨不宜愁過大產(chǎn)，以狡30段0㎡汽為宜軌。銷置售時(shí)組只銷應(yīng)售經(jīng)芳營(yíng)權(quán)稱或租肉賃?？螌又臣兩膛仯亨彺祟悇兘ㄖ刂饕莘植季G于開握放式弱市場(chǎng)丑的周居邊或脖臨街萄，采映用開用放式咱市場(chǎng)國(guó)同樣屋的銷息售方鐵式。龜多層芝或小宵高層剪（綜兔合大蘆樓）罷：位性于商側(cè)業(yè)街思十字存口，推并附紅造裙欣樓（豎裙樓擴(kuò)為三雄層建戚筑）遷如：趣西南宰口處剃建6困層大燃樓，扶東南栽口處梨建9認(rèn)層大鋤樓，違東北鑰口處攻建1櫻2層儲(chǔ)大樓板。邁3、緊建筑鑄風(fēng)格類采用菌仿古嫂風(fēng)格鼓，體亡現(xiàn)悠高遠(yuǎn)的誰文化簽底蘊(yùn)警。語4、復(fù)規(guī)劃杏設(shè)計(jì)扛臨街拐門面背進(jìn)深慶門寬炭與比繭例為飽10滑：7億，進(jìn)號(hào)深在坐6－透20囑㎡，瓦根據(jù)扇業(yè)態(tài)津和地起勢(shì)確餅定。頃5、勤裝修何配套犁小二辦層簡(jiǎn)遭裝修此，房醉間內(nèi)擋設(shè)衛(wèi)渡生間到、廚販房等渴功能枯區(qū)和謹(jǐn)室內(nèi)瞇樓梯己；戴開放尺式市茂場(chǎng)為宅帶頂驢棚的用攤位爆經(jīng)營(yíng)纖的市懲場(chǎng)；佳綜合彼大樓難精裝總到位關(guān)、星迎級(jí)配丹置。脊6、餐功能泄劃分全以娛祝樂、丙餐飲標(biāo)、超陵市、溉服裝遞百貨決、酒塌店為您主，蝶輔以衛(wèi)文化誰、五趟金交藝電、垃農(nóng)副身等業(yè)易態(tài)，喜批零狗兼營(yíng)星，遵菠循消計(jì)費(fèi)習(xí)效慣和駛業(yè)態(tài)徹互補(bǔ)烈的原防則分違布。留如圖感（二儉）所陽示：抄7、楚輻射序范圍今在滿對(duì)足當(dāng)擔(dān)地需隆求的輝同時(shí)蛙輻射暢潼關(guān)貌、永襯濟(jì)、漠芮城賺、靈償寶甚數(shù)至運(yùn)惑城和鹽西安瞞等地潮五、太策劃舍方案近確定棒案名朝：商滔業(yè)街轎可憑鑼借隔“錦風(fēng)陵肢渡礦”穿本身準(zhǔn)的知?jiǎng)?lì)名度驗(yàn)為其萌相關(guān)益物業(yè)冶確立尚案名虧。如幻：把“蛙風(fēng)陵別渡商膽業(yè)街屆”暮、歡“伴風(fēng)陵圓渡汽尊車客誕運(yùn)站緩”“蜻風(fēng)陵英渡物箭流配頃送中蛋心紫”短等。陶另多捷層與紋小高邁層建后筑，木也可或分別具命名帥為勤“舍風(fēng)倆×悲大廈舉”母、淹“芹陵機(jī)×恒大廈萍”炕、嬌“炸渡尋×送酒店胖”撈取首鏡隱含原“屠風(fēng)陵誦渡區(qū)”敬（僅嚇供參室考）產(chǎn)。盡銷售潑策略袖培養(yǎng)使市場(chǎng)萌氣氛碗利用筑項(xiàng)目洽的省一切臉條件施，營(yíng)拐造濃者烈的定市場(chǎng)船氣氛挑，吸卡引努目標(biāo)沙客戶令的關(guān)悶注，漲為項(xiàng)尼目的狹銷售藥打下屑良好倘的市嘆場(chǎng)基或礎(chǔ)，聚具體亮操作榜內(nèi)容項(xiàng)包括暗：顧硬件期塑造刪①鋪告知括性展裂示京應(yīng)利式用樓娃盤入亦口圍鳳墻包坑裝，社樹立貪項(xiàng)目靜形象攏，營(yíng)燃造市掃場(chǎng)氣諒氛。兔并可劃通過違橫幅芬，彩量旗等兇工具駕將項(xiàng)木目信偶息傳踐達(dá)給賭市場(chǎng)樂，吸睛引筍目標(biāo)糕客戶縱。旱②霜戶外束廣告拉設(shè)置理戶外聽廣告遭設(shè)置街能增享強(qiáng)項(xiàng)掏目的籮認(rèn)知囑能力段，可院以有歐效提引升項(xiàng)壓目的決知名奶度。興在廣鼻告牌凈設(shè)置益上可序以考蠶慮，社路牌品、車驕身廣殲告等痰其它啞戶外呢媒體慘。從③盯設(shè)置債精美蘇的示競(jìng)范單話位侮―雁樣板貫房敞通過葬對(duì)示吼范單冊(cè)位湊－住樣板漂房的政包裝糟設(shè)計(jì)擴(kuò)，可禽有效燒彌補(bǔ)半平面雨中的井弱點(diǎn)皇，引耕起客線戶購(gòu)倆買沖扇動(dòng)，絮促進(jìn)趴成交帝。串④認(rèn)銷售侮部與走咨詢彎點(diǎn)的顆包裝爛：統(tǒng)嫂一門弄店裝沒修、節(jié)統(tǒng)一圾服裝喂、統(tǒng)逃一形政象，雄咨詢捆點(diǎn)以刻三人經(jīng)為宜坦，其腦主要遞任務(wù)衡是散群發(fā)宣月傳彩搭頁、彎解答世客戶棒咨詢蒙、預(yù)筍約和脊集中疼客戶肆確定歷看訪宴日期全，一擱般為宮每周齊兩次暗，各隸咨詢梨點(diǎn)交盤叉進(jìn)僚行，寄配置乘看房沖直通際車接如送看青房。頭銷售愛部要隸裝飾冰豪華畝，除袋基本袖配置螺如：尺沙盤主、模沫型、肚戶型裳圖、夕透視嚷圖、跪平面治圖、堆效果漸圖、糟辦公像桌椅盾、洽書談桌斷椅、銳沙發(fā)魄茶幾檢等，捎還應(yīng)水配備脾如：筍音響冒、彩勾電、棋播放愛背景漿音樂彎和商皂業(yè)街圈多媒法體展乒廳等宴。牙軟性娛宣傳央通過判DM傍軟性跟文章定，詳泰述跳風(fēng)陵獅渡商棍業(yè)街瘋的開甩發(fā)叢為區(qū)預(yù)域帶丸來的丈種種甲利桿處，尿以豐優(yōu)越罰的地容理位脾置、笑有力輸?shù)恼櫢ЧΤ?、械超大炭的?xiàng)蜓目規(guī)件模、居合理含的建迎筑規(guī)腳劃、溉準(zhǔn)確托的市弓場(chǎng)定版位、莊齊全嘴的業(yè)心態(tài)布劣局、竊完善倉(cāng)的配詢套踢設(shè)施屢、形時(shí)尚使的生式活方嘉式、拾熟悉染的生妖活環(huán)鄭境打裳動(dòng)河目標(biāo)濕客戶嗚的心殊。惱同時(shí)遮，以海抽獎(jiǎng)披的形盞式向餅中獎(jiǎng)風(fēng)目標(biāo)帝客戶拋提供的額外如折扣塵或現(xiàn)漸金獎(jiǎng)架勵(lì)。雅留住示部分混準(zhǔn)備夫置業(yè)晨的屬目標(biāo)宴客戶極，加襯強(qiáng)其胡他目鑰標(biāo)客燥戶的椒印象拉。井促銷余手段催增加拔銷售驚點(diǎn)糾我綿司建雖議本床項(xiàng)目密銷售故點(diǎn)除穗現(xiàn)場(chǎng)蓋售樓蘋部外鳳，可符考慮浙在芮機(jī)城縣鈴、潼憂關(guān)、貨永濟(jì)慎、運(yùn)旨城決設(shè)促風(fēng)銷點(diǎn)猾，并糾設(shè)專辣車接塵送路看震樓，捏以加品強(qiáng)樓偶盤銷織售網(wǎng)既點(diǎn)的巖聯(lián)合葬促銷饒力。渾活動(dòng)叼促銷藏倉(cāng)選擇叨適當(dāng)裁的時(shí)召間和惰地點(diǎn)康，通寧過適任量的家廣告唉投放幟，營(yíng)雖造銷偽售高全潮。燃活動(dòng)遼促銷度不僅陳能促作進(jìn)銷紛售，傅還能愛體現(xiàn)某開發(fā)豈商的招實(shí)力露，提朵升品容牌形黨象和如消費(fèi)母者對(duì)秒該項(xiàng)辨目的主認(rèn)可順度，瓶在整共個(gè)銷念售過庫程中犬結(jié)合憑銷售幼情況瓜或節(jié)編假日徐，舉但辦各全種大稠型促庸銷活惱動(dòng)促乘銷（陳如互匹動(dòng)娛未樂活嘆動(dòng)、祖業(yè)主湊聯(lián)誼漠會(huì)等修）。寨潛在潑客戶江開發(fā)墓利用盡我買司原愈有廣說闊的躁客戶胡資料縫，通肌過主它動(dòng)聯(lián)母絡(luò)盤的劫方式尊，增蓮加項(xiàng)帖目的欣客戶批來源價(jià)。同珍時(shí)，勇并采型取措恰施對(duì)急老客權(quán)戶儉成功熔介紹若新客朗戶之（以碎簽訂器合同趨為準(zhǔn)刊）給局予獎(jiǎng)耍勵(lì)，鬧從而顯開發(fā)豪潛在全客戶鏟資源右。直銷總營(yíng)銷羅活動(dòng)殺中，餓有兩必種情窗況適袍合采慕用直賤銷，上一種嗽是目纖標(biāo)客脅戶為紗普通血大眾晴，善覆蓋翼面相劉當(dāng)廣飽，如調(diào)街頭極直銷拴人員責(zé)所派資保健植品類禁單張慢，保倡險(xiǎn)公顏司逐君家登覽門拜將訪，耽此類廁直銷駁層次來相對(duì)橡較低寨；一跨種是謎目標(biāo)裙客戶緒為某蒜一特反定群憤體，豎目標(biāo)簡(jiǎn)相對(duì)毛比較印明確悠，如萬某些系渡假?gòu)澊邃N侵售會(huì)睬員卡陶等，油層次格相對(duì)月較高做，對(duì)隸直銷蛋人員噸的要槐求也顏高些化。燦直銷正方式擔(dān)：電業(yè)話拜判訪使、飽登門漸拜訪瞇、內(nèi)申部認(rèn)吃購(gòu)、巾單張陷派發(fā)鄉(xiāng)。條直銷眼對(duì)象罵：窮本區(qū)誘域和紋周邊宅區(qū)域?qū)恼樃賶|員和老商界聰精英桶、廠帖礦企名業(yè)前性職猜工。孫直銷掘人員云：銷外售人昨員、慘禮儀啄（形鎖象）露小姐蜘。照DM額郵寄艘對(duì)于閥距離盛比較具遠(yuǎn)的陳客戶鉤和未悼作過且任何共聯(lián)系介的客讀戶，垃在上懂門拜艱

訪釋前先范實(shí)行惡DM守郵寄之，然下后再魯喜詢問肝直至怪登門體拜訪據(jù)。廊DM種對(duì)象扮：得周邊狡區(qū)域優(yōu)的政吐府官陳員、粘商界蝴精英原、廠設(shè)礦企山業(yè)職雪工。乳DM圍郵寄淋內(nèi)容軌：斃風(fēng)陵殘渡商秋業(yè)街街單張林簡(jiǎn)介駁、夸風(fēng)陵伸渡商乘業(yè)街焦投資接秘笈序。呈DM誦郵寄鍋時(shí)間霧：于召正式懸公開久推廣壇前槐二孟星期段左右餃。漿入戶浮單張朋宣傳挎向區(qū)添域內(nèi)賤尤其喘是點(diǎn)政府溉部門恥和經(jīng)辰營(yíng)戶量派發(fā)壇入戶身單張誕，使乘其對(duì)臨本項(xiàng)傳目有菠較理儉性認(rèn)樸識(shí)，攜并吸鏈引其深到場(chǎng)犁購(gòu)買塞。腫宣便傳策徐略鄙在本渾項(xiàng)目童推出蹤前肆期乃充至整鳳個(gè)銷引售過錢程，樸要豆投放舍大介量的亞廣告咸，躍結(jié)合且多種全傳播破媒體輔，盡錫可能倉(cāng)覆蓋刷所輻拍射的設(shè)周邊錄地區(qū)稅，抓蜓住兩頂個(gè)原拼則耗——琴顛覆槐性推煙廣和沒精確詠打擊透，三規(guī)個(gè)訴薦求階渡段冰——唐渲染士視聽譜、吸浮引投光資、漁擴(kuò)大坡戰(zhàn)果請(qǐng)，蟻向市石場(chǎng)營(yíng)投造一豈種“忠一次卵投資傷終生煤受益括和居島住、張經(jīng)商也、休嚴(yán)閑度票假等鉛一舉術(shù)幾得腰”的養(yǎng)概念暫，通胡過強(qiáng)地有力池的立肉體廣脹告效添應(yīng)，以創(chuàng)造竹濃烈違的市者場(chǎng)氣替氛，皆以達(dá)盒到理羨想的友銷售豐業(yè)績(jī)訂。想廣告?zhèn)鲃?chuàng)意途及訴潤(rùn)求竊1、館

廣打告創(chuàng)煤意發(fā)廣告芳創(chuàng)意饑是以尾“暮自然與、自真由、歡自得賞、懷零古、爺繁榮紡”絮等泰，統(tǒng)杯領(lǐng)項(xiàng)聚目整舒體廣焦告的梯宣傳扛，強(qiáng)螞調(diào)菜開發(fā)葉區(qū)寬徹松、責(zé)規(guī)范命、悠岔美的陰投資寇和生論活環(huán)寨境管，體曉現(xiàn)變項(xiàng)目材的獨(dú)箭特個(gè)達(dá)性仰和巨林大的素升值瘦潛力景與回源報(bào)阻，以噴達(dá)盟到引膨起予目標(biāo)笛客戶潮注意脖的目哪的悔。襪2、宏

廣妻告訴講求辰在前厚期以吩理性鹽與感獎(jiǎng)性相干結(jié)合菊，中旨期則膛以理江性訴然求為途主，烏后期鍵的廣退告宣張傳則味側(cè)重棕于感搜性的毛宣傳龜。追3、葡

表貍現(xiàn)手竄法犁結(jié)合宿不同愁時(shí)期皮的推觸廣策逼略，投在項(xiàng)鵲目整義體品叉牌形崇象塑座造、顆項(xiàng)目偶賣點(diǎn)捕宣傳漂等方撿面，君以現(xiàn)浩代都特市濱繁榮線昌盛假的平秤面表監(jiān)現(xiàn)手陡法，荒圍繞狡項(xiàng)目約廣告約主題秀，在多色彩舅、構(gòu)秒圖、豆標(biāo)題載、內(nèi)臟容等惜方面皂統(tǒng)一割完整春地表總現(xiàn)，咱從而罷塑造傷項(xiàng)目濾的品障牌形勵(lì)象和閑親和縣力，畏引起嬸大眾霉的共庭鳴。茄

4蔬、抵宣傳餅推廣蘇項(xiàng)目機(jī)在第聽一階汽段憶（渲扔染視機(jī)聽）嫂，將請(qǐng)以樹策立品限牌形糾象為活主評(píng)，以痰目標(biāo)短客戶姜與周斗邊所呈輻射謹(jǐn)范圍嬸內(nèi)的鹿消費(fèi)膠者為例主要購(gòu)訴求冠對(duì)象過，強(qiáng)前調(diào)商溜業(yè)街祥的項(xiàng)灰目?jī)?yōu)是勢(shì)、器規(guī)模董、配齒套設(shè)按施、暈前景蛾展望鎮(zhèn)以及凈開發(fā)夸區(qū)的超發(fā)展籌規(guī)劃格，讓閱其認(rèn)效知和窯了解吧本項(xiàng)擱目將焦為其救帶來汽方便島、高艘尚的為購(gòu)物真、居熱住環(huán)魂境以血及完尸善的殃物業(yè)佛、物筍流配退套，盲在消可費(fèi)上屠多了泛一種神選擇被與享拿受，護(hù)樹立事商業(yè)哀街的霧品牌篩形象拔。形以此聲獲得爛目標(biāo)綁消費(fèi)致群的悲認(rèn)可亮，帶赤動(dòng)銷染售。算第二袖階段蟲（吸枕引投帆資）儉延續(xù)扯第一缸階段砌的廣愈告策尸略磁和矮主要殿訴求溪對(duì)象勤，于側(cè)重符于推表廣銷美售政閱策、茫優(yōu)惠吸條件盡，強(qiáng)您調(diào)投辦資的嫂升值榆潛力支、回就報(bào)風(fēng)彈險(xiǎn)等厭，比以渲各染精逝彩的棟都市遮生活歲和極截具誘煌惑的慨發(fā)展蝕前景藍(lán)為主遷要出褲發(fā)點(diǎn)抱。配旨合具烤體賣腿點(diǎn)的復(fù)演繹塞，例垮如：蔽新城咳市中很心地泉理位執(zhí)置的且演繹卸、規(guī)勸劃、廢網(wǎng)絡(luò)方時(shí)代寸的個(gè)擁性、介商業(yè)蒜街里的休認(rèn)閑情姥趣、敞浪漫賢愜意福的都偉市生桿活川……嶼以引題起免目標(biāo)卵客戶違的共考鳴呀與投榜資欲匹。歲掀起喉銷售糠高潮系期。知第三青個(gè)階喜段寫（擴(kuò)睡大戰(zhàn)脅果）蜘將日主洗力配石合銷玩售高迷潮期響的衰勿退，金加大墻廣告斬投放煙力度渾，適嶺時(shí)組碗織大母型奶促銷完活動(dòng)諒如：架娛樂軋互動(dòng)嶼、業(yè)盡主聯(lián)真誼會(huì)武等，雹延續(xù)泄銷售口高潮烤，同唉時(shí)，加為二遺期工歷程的戰(zhàn)開盤北打下排良好植的基繭礎(chǔ)茂。俱媒介引的組鋸合疤以絕傳單推、戶培外廣報(bào)告、傷電視倉(cāng)為主旱，架報(bào)紙嗓、電差臺(tái)緊為輔殼。并觀配合草相關(guān)往的公敲關(guān)活鏟動(dòng)，答在新讀聞媒枕介上仁作私顛覆永性本的報(bào)宅道瞞。榨媒體源選擇練運(yùn)城惕日?qǐng)?bào)歌、三妖門峽戴日?qǐng)?bào)惕、華遇商報(bào)痕當(dāng)?shù)貤l權(quán)威岔性報(bào)例紙，磨發(fā)行論量較影大。提山西他電視盞臺(tái)、流河南種電視相臺(tái)、壇開發(fā)拋區(qū)電零視臺(tái)蔽當(dāng)?shù)貞棅蕵矾偂⑿菪甸e場(chǎng)陜所較貪少，僻看電賞視是霧其主悟要的刊消遣劉方式固。拖戶外衰廣告酬和指挺示路賠牌脅①題首選論戶外密廣告逝牌趟在較商業(yè)芬街南仰口、絡(luò)靈寶他、潼鼓關(guān)、亞芮城艙、永澡濟(jì)、瞇運(yùn)城醉等地嫌的繁安華路嚴(yán)段，之租用蜜大型交戶外盆廣告冶牌作氧為主剛要推倘廣方牙式。噸②在鄉(xiāng)項(xiàng)目翁附近義做指沾示路糞牌誠(chéng)③港項(xiàng)目旁工地狼周邊狂圍墻垃廣告棕利用扶戶外除廣告聲的長(zhǎng)責(zé)期效逆應(yīng)為日項(xiàng)目級(jí)營(yíng)造云市場(chǎng)賭效應(yīng)只和區(qū)柏域氛濟(jì)圍。延④應(yīng)DM約入戶豪單張慌價(jià)格蠶低，逼目標(biāo)豆