2023年《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）要點(diǎn)解讀

2023年《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）要點(diǎn)解讀主講人：XXX時(shí)間：2023年6月X日目錄法律效力及適用范圍一商品房消費(fèi)者超級(jí)優(yōu)先權(quán)二相關(guān)法律法規(guī)三2023年4月20日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《批復(fù)》”)，重申了商品房消費(fèi)者房屋交付與價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先（以下統(tǒng)稱“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”），并于同日開(kāi)始施行。法律效力及適用范圍一（一）法律效力根據(jù)《批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定，該批復(fù)系最高人民法院對(duì)河南省高級(jí)人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》（豫高法〔2023〕36號(hào)）作出的。因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的規(guī)定》第六條的規(guī)定，《批復(fù)》屬于司法解釋，可以作為司法裁判的依據(jù)直接適用。此外，關(guān)于民事司法解釋的時(shí)間效力問(wèn)題，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，參照《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于適用刑事司法解釋時(shí)間效力問(wèn)題的規(guī)定》第一條及第四條的規(guī)定，《批復(fù)》是最高人民法院對(duì)審判工作中具體應(yīng)用法律問(wèn)題所作的具有法律效力的解釋，自發(fā)布或者規(guī)定之日起施行，效力適用于法律的施行期間，即《批復(fù)》原則上對(duì)實(shí)施之前的行為具有溯及力。但受限于適用法律的施行期間，對(duì)于適用法律施行之前的行為是否具有溯及力取決于適用法律是否具有溯及力。此外，對(duì)于在《批復(fù)》施行前已辦結(jié)的案件，按照當(dāng)時(shí)的法律和司法解釋，認(rèn)定事實(shí)和適用法律沒(méi)有錯(cuò)誤的，不再溯及。（二）適用范圍

根據(jù)《批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定，該批復(fù)系解決“人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題”。因此，一方面，《批復(fù)》僅適用于涉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“一手房買(mǎi)賣(mài)”，不適用于“二手房買(mǎi)賣(mài)”；另一方面，《批復(fù)》僅適用于商品房消費(fèi)者，即以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋的自然人，不包括法人、非法人組織以及非居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋的自然人。就商業(yè)銀行的具體業(yè)務(wù)而言，主要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)和房屋按揭貸款業(yè)務(wù)。商品房消費(fèi)者超級(jí)優(yōu)先權(quán)

二（一）房屋交付請(qǐng)求權(quán)《批復(fù)》進(jìn)一步明確了符合條件的商品房消費(fèi)者對(duì)其所購(gòu)房屋的交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。根據(jù)《批復(fù)》內(nèi)容，商品房消費(fèi)者若要享受超級(jí)優(yōu)先權(quán)需要滿足以下條件：1.需以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋，即不包括商鋪的購(gòu)房人、投資性購(gòu)房人，或是以抵債方式所取得商品房的購(gòu)房者。值得注意的是，根據(jù)《批復(fù)》的精神，購(gòu)買(mǎi)用于居住的商業(yè)公寓或者名為商業(yè)實(shí)為住宅的商品房購(gòu)房人也滿足超級(jí)優(yōu)先權(quán)的主體要求，擴(kuò)大了以往消費(fèi)者購(gòu)房人的范疇。具體而言，關(guān)于“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋”的認(rèn)定應(yīng)綜合考慮如下因素：其一，商品房消費(fèi)者必須是自然人，不包括法人以及非法人組織；其二，所購(gòu)房屋必須以居住為目的，根據(jù)最高人民法院的裁判觀點(diǎn)，所謂“以居住為目的”應(yīng)當(dāng)做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應(yīng)視為用于居住的房屋。例如，商鋪原則上應(yīng)認(rèn)定為非以居住為目的，但如果商鋪承載了家人的生存保障功能，也被認(rèn)定為屬于“以居住為目的”；商住房、酒店式公寓、公寓式酒店通常屬于“以居住為目的”，但是有證據(jù)證明用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的除外；以房抵債不屬于“以居住為目的”；讓與擔(dān)保不屬于“以居住為目的”；假按揭不屬于“以居住為目的”；其三，所購(gòu)房屋是否必須是唯一住房，《批復(fù)》中沒(méi)有明確規(guī)定。但我們傾向性認(rèn)可所購(gòu)房屋原則上必須是唯一住房，否則將與商品房消費(fèi)者“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”系保護(hù)人生存權(quán)的立法本意相違背，也會(huì)導(dǎo)致商品房消費(fèi)者、承包人、抵押權(quán)人與其他債權(quán)人之間利益失衡。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條及《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）第一百二十五條的規(guī)定，所謂“唯一住房”系指所購(gòu)房屋是商品房消費(fèi)者在同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)為滿足個(gè)人及家庭基本生活的唯一住房，商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿足基本生活需要的仍應(yīng)認(rèn)定為唯一住房；反之，商品房消費(fèi)者名下雖然只有1套住房，但其面積遠(yuǎn)超滿足個(gè)人及家庭基本生活需要，就超出滿足個(gè)人及家庭基本生活需要部分不應(yīng)受商品房消費(fèi)者“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”的保護(hù)，比如別墅。2.支付全部?jī)r(jià)款商品房消費(fèi)者已支付全部?jī)r(jià)款或在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款。對(duì)于商品房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，《批復(fù)》放寬了支付房款的條件，不再限定首付款所需的比例，只要在規(guī)定期限補(bǔ)足剩余房款即可享有優(yōu)先于工程債權(quán)人及抵押債權(quán)人的房屋交付請(qǐng)求權(quán)。另一方面，《批復(fù)》也為破產(chǎn)程序中債務(wù)人的資金回籠、重整計(jì)劃的通過(guò)及執(zhí)行提供了司法保障。《批復(fù)》頒布前，房企破產(chǎn)重整中要求購(gòu)房人支付剩余購(gòu)房款存在較大困難，甚至要面臨極重的維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致重整工作推進(jìn)受阻。而《批復(fù)》明確了購(gòu)房者享受超級(jí)優(yōu)先權(quán)的前提之一是支付全部?jī)r(jià)款，否則房屋將無(wú)法交付。（二）價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)《批復(fù)》第三條規(guī)定，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！胺课莶荒芙桓肚覠o(wú)實(shí)際交付可能”的認(rèn)定根據(jù)《批復(fù)》第三條的規(guī)定，“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”系商品房消費(fèi)者行使價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先的前置條件，但現(xiàn)行法律、行政法規(guī)關(guān)于“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”的認(rèn)定沒(méi)有明確規(guī)定，司法實(shí)踐中存有爭(zhēng)議。如何準(zhǔn)確、客觀認(rèn)定“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”是否成就事關(guān)商品房消費(fèi)者價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他普通債權(quán)受償?shù)捻樜淮_定問(wèn)題，認(rèn)定條件過(guò)于寬泛容易導(dǎo)致動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則，反之則容易導(dǎo)致商品房消費(fèi)者價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先“名存實(shí)亡”。相關(guān)法律法規(guī)

三1、《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）全文：河南省高級(jí)人民法院：你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》（豫高法〔2023〕36號(hào)）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。二、商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。三、在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。2、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）第三十六條承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。3、《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。4、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十九條金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。5、《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2