房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告目 錄前 言 I一項(xiàng)目概況 2（一）地理位置 2（二）項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 2（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3二濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 4（一）宏觀環(huán)境分析 4（二）濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)分析 4（三）競(jìng)爭(zhēng)樓盤 5（四）**項(xiàng)目分析 7（五）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 8（六）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 9三項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 9四項(xiàng)目投資估算及投資計(jì)劃 10（一）項(xiàng)目投資估算 10（二）項(xiàng)目總投資估算 11五項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收入估算 12（一）銷售計(jì)劃 12（二）銷售收入估算 12六項(xiàng)目融資安排 13（一）資金來源 13（二）資金來源表和利息估算 13七項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 14（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)評(píng)價(jià) 14（二）靜態(tài)盈利能力及計(jì)算 16八項(xiàng)目結(jié)論與建議 16前 言房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前， 對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究， 對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)； 并在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、 經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、 系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)， 由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析從內(nèi)容可分為以下五個(gè)方面:房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用估算及資金籌措分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理。一個(gè)完善科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中可以起到以下三個(gè)主要作用:保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，少到幾千萬、多到幾個(gè)億。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)， 牽涉面廣，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素多， 盲目投資很難取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。 只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、 成本分析、效益計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，進(jìn)而取得理想的預(yù)期效益。保證項(xiàng)目投資優(yōu)化。一般情況下，可行性分析是研究一個(gè)項(xiàng)目能不能做，能做的話能得到怎樣的經(jīng)濟(jì)收益和應(yīng)該怎樣做的項(xiàng)目分析。同時(shí)，有的情況是研究一個(gè)項(xiàng)目的多個(gè)方案，要在多個(gè)可行方案中選出一個(gè)最優(yōu)方案。這樣，研究人員就能在可行性分析的基礎(chǔ)上，全面考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評(píng)價(jià)、合理取舍，優(yōu)選最佳項(xiàng)目方案，使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。如果沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性研究成果，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資就無法得到優(yōu)化。保證項(xiàng)目投資有序性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性研究階段，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)未來項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行周密安排的過程。 特別是圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、 資金籌措、現(xiàn)金流、還貸能力等進(jìn)行一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)、配套工程實(shí)施步驟等，使整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊地進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期目的。本報(bào)告擬就對(duì)濟(jì)南**項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，進(jìn)一步說明可行性研究對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的巨大作用。最新范本,供參考！一、項(xiàng)目概況（一）地理位置濟(jì)南經(jīng)十東路以北，山東建筑大學(xué)西鄰，雪山南側(cè)。（二）項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀小區(qū)的配套設(shè)施要求時(shí)尚、齊全，基本能夠做到既能滿足小區(qū)業(yè)主日常的生活需要又能滿足現(xiàn)代人對(duì)現(xiàn)代化住宅的消費(fèi)需求。針對(duì)周邊生活環(huán)境，設(shè)立商業(yè)配套（超市、綜合商場(chǎng)、文教用品商店、美容美發(fā)店、餐飲店等。）區(qū)內(nèi)配業(yè)主會(huì)所，豐富小區(qū)文化，如：健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)、娛樂中心等。時(shí)尚配套齊全（寬帶網(wǎng)、對(duì)講門、樓宇監(jiān)控防盜系統(tǒng)等） 、先進(jìn)的建筑材（地板采暖、可調(diào)節(jié)供暖設(shè)備、塑鋼窗、蘑菇石）成為該項(xiàng)目必不可少的附加值） 。具體的生活配套設(shè)施如表1.1所示：表1.1**項(xiàng)目配套設(shè)施配備類目項(xiàng)目名稱配套說明距離公交臨港南區(qū)115;115;116;116;136路上395米交通出行行;136路下行高速邢村立交橋可以直上濟(jì)南繞城高速2000米幼兒園東方劍橋幼兒園山東省濟(jì)南市歷城區(qū)2708米教育配套小學(xué)濟(jì)南市智遠(yuǎn)小學(xué)山東省濟(jì)南市歷下區(qū)2391米中學(xué)濟(jì)南公交職業(yè)高中山東省濟(jì)南市歷下區(qū)2281米項(xiàng)目自身規(guī)劃有商業(yè)，未來將建成商業(yè)街，以滿足業(yè)主生活所需。超市家家悅山東省濟(jì)南市歷城區(qū)1191米生活配套萬嘉隆超市泉港路山東建筑大學(xué)1345米公園山東建筑大學(xué)臨港開發(fā)區(qū)鳳鳴路1297米最新范本,供參考！類目項(xiàng)目名稱配套說明距離其他濟(jì)南市郵政局高新區(qū)山東省濟(jì)南市歷下區(qū)3956米郵電支局商務(wù)休閑設(shè)凈雅大酒店、喜來登大酒店提供一流完善的商務(wù)服務(wù)和休閑設(shè)施，施：奧體中心周邊還建有咖啡廳、餐廳、ktv等娛樂場(chǎng)所。5890米政務(wù)配套：龍奧大廈、省國(guó)資委、省交通局、省高院、省糧食局、山東省檔案6734米館文體配套：奧體中心、省博物館9866米金融配套：建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行等幾大銀行1220米其他配套其他社區(qū)門診山東省濟(jì)南市歷城區(qū)1218（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)**項(xiàng)目總占地面積4.63公頃，地上容積率為1.8，地下容積率為0.77分?jǐn)傊粮鱾€(gè)用地類型，具體的指標(biāo)如表1.2所示表1.2**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量一總用地面積㎡46342二總建筑面積㎡12000(一)地上建筑面積㎡834001住宅面積㎡800002公共建筑面積㎡34002.1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)㎡7002.2商場(chǎng)㎡20002.3物業(yè)㎡5002.4配電㎡200(二)地下建筑面積㎡359001地下停車場(chǎng)面積㎡45002地下室㎡55003地下商場(chǎng)㎡250004倉(cāng)庫(kù)㎡1200最新范本,供參考！三地上容積率%1.8四地下容積率%0.77五綠地率%35七停車率%90二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（一）宏觀環(huán)境分析1、宏觀背景狀況在宏觀環(huán)境中，政治法律因素是企業(yè)戰(zhàn)略決策者在進(jìn)行戰(zhàn)略決策時(shí)所要考慮的重要因素，它制約著企業(yè)行為?；仡櫼欢螘r(shí)間以來，“樓市過熱論”、“樓市泡沫論”一直充斥著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市的上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，抑制樓市過熱使資金重回實(shí)體成為當(dāng)前調(diào)控的重要目的，也是關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和改善民生的重大事情。高層頻繁表態(tài)，調(diào)控方向保持不變。2012年中央一直推進(jìn)調(diào)控的決心很大。從限購(gòu)令到控制銀行準(zhǔn)備金率，調(diào)控一直在穩(wěn)步推進(jìn)，房?jī)r(jià)下行壓力進(jìn)一步加大，房?jī)r(jià)儼然出現(xiàn)全國(guó)普降的局面。盡管2013年上半年中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)有所回升，但還是處于比較低迷的態(tài)勢(shì)。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2013年前三季度 GDP仍保持6.9%以上的增長(zhǎng)速度，但增速呈緩慢回落態(tài)勢(shì)。在國(guó)內(nèi)外綜合因素的影響下， 應(yīng)對(duì)通貨膨脹的政策效應(yīng)導(dǎo)致增速回落， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過熱的風(fēng)險(xiǎn)明顯降低，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好， 繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展， 宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)較為穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)所屬的或可能會(huì)參與其中的經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)特征和發(fā)展方向。 2013年上半年，CPI指數(shù)不斷攀升，6月份上漲 8.5%創(chuàng)36 個(gè)月以來的新高， 通脹壓力持續(xù)加大；下半年開始，在政策控制下 CPI 指數(shù)不斷下滑，11月份創(chuàng)年內(nèi)新低， 推高通脹因素逐漸消除。（二）濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)分析1、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向理智化客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力， 開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念， 對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想， 開始注重客源需求， 逐最新范本,供參考！漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏，品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)， 小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可， 高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。2、限購(gòu)之后濟(jì)南各大地產(chǎn)商的的變化銷售策略轉(zhuǎn)變：銷售額前三名的中海、綠地和恒大均有大幅降價(jià)行為，尤其中海特價(jià)房及降價(jià)活動(dòng)在大規(guī)模宣傳下，銷售額獲得大幅提升，為全年任務(wù)的完成打下了良好的基礎(chǔ)。推廣渠道變化：推廣宣傳由以前報(bào)紙等大眾媒體向小眾如樓宇、短信、直投等性價(jià)比較高的渠道轉(zhuǎn)變，部分選擇網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)等方式。融資渠道轉(zhuǎn)變：因銀根緊縮，開發(fā)商融資開始困難，為了維持項(xiàng)目正常運(yùn)作，開發(fā)商不惜借高利貸或其他方式，部分開發(fā)商通過賣地變現(xiàn)，緩解資金壓力。開發(fā)模式變化：減緩拿地開發(fā)，尋求多方合作，以降低風(fēng)險(xiǎn)，化解危機(jī)，部分開發(fā)商采用代建模式，如萬科總裁郁亮表示，考慮介入保障房建設(shè)；綠城中國(guó)在2005年即組建團(tuán)隊(duì)，研究代建模式的可行性。自身節(jié)流：部分開發(fā)商為節(jié)約開支，選擇裁減員工等方式3、2013年濟(jì)南第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析年后各個(gè)開發(fā)商更是紛紛降價(jià)促銷以價(jià)換量，市場(chǎng)出現(xiàn)比較明顯好轉(zhuǎn)。價(jià)格下降成為市場(chǎng)成交回暖的主要原因，以價(jià)換量成為第一季度全市市場(chǎng)的核心主題。2013年3月份，濟(jì)南土地成交量迎來井噴。2013年第一季度濟(jì)南成交土地面積 209.86萬㎡，面積同比增長(zhǎng) 1289.8%。其中3月份成交量集中爆發(fā)達(dá)到 152.86萬㎡，是2012年新政發(fā)布之后單月土地面積成交之最。 成交地塊大多早已確定歸屬，開發(fā)商按計(jì)劃拿地顯示出其在市場(chǎng)回暖情況下開發(fā)信心有所恢復(fù)。從土地性質(zhì)的成交結(jié)構(gòu)上看，住宅是主要成交主力，占總量的 72%，而商服用地相對(duì)較少，占28%。最新范本,供參考！成交價(jià)格主要受區(qū)域分布結(jié)構(gòu)影響，價(jià)格先降后升。土地成交價(jià)格主要受所在區(qū)域價(jià)值影響， 2012年1月份成交土地單價(jià)為 2354元/㎡，樓面地價(jià)約 1081元/㎡。因成交土地全部位于長(zhǎng)清區(qū)，土地價(jià)格偏低。 3月份成交土地位置較佳，貼近市區(qū)中心地段，成交價(jià)格走高，土地單價(jià)攀升至 5404元/㎡，樓面地價(jià)也升為2584元/㎡。（三）競(jìng)爭(zhēng)樓盤該項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆跐?jì)南市政規(guī)劃東拓的范圍，所以經(jīng)十東路兩側(cè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很多，與此項(xiàng)目距離較近的主要樓盤資料如下所示：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容位置性質(zhì)價(jià)格1山東建大教授花園鳳岐路以東，建筑大學(xué)新住宅、花園洋房、7900元/平米校區(qū)以西，以南歷城工業(yè)板樓、多層、小高園層，配套有商業(yè)街2濟(jì)南中建鳳棲地經(jīng)十東路，東靠山東建筑高層住宅，配套九7500元/平米大學(xué)、西臨鳳歧路年義務(wù)制中小學(xué)，臨街樓宇首層為商業(yè)店鋪3濟(jì)南恒生伴山經(jīng)十東路與鳳岐路交叉住宅、板樓、小高8100元/平米路口以北，山東建筑大學(xué)層、高層、毛坯房西臨4濟(jì)南永大頤和園經(jīng)十路邢村立交橋西側(cè)住宅、普通住宅、6999元/平米（建筑大學(xué)東臨）小高層、高層、毛坯5濟(jì)南濟(jì)南恒大名都?xì)v城唐冶新城核心區(qū)普通住宅、高層、7260元/平米精裝修6濟(jì)南普利林景山莊歷下經(jīng)十東路3366號(hào)普通住宅、多層、5900元/平米(奧體中心東臨約3.8公小高層、精裝修里)最新范本,供參考?。ㄋ模?*項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況分析該項(xiàng)目屬于濟(jì)南市的東拓部分，在一定程度上占據(jù)了規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，其周圍房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。該項(xiàng)目于 2011年上半年拿到地塊，按當(dāng)時(shí)價(jià)位來說地價(jià)比現(xiàn)在相對(duì)高一些，當(dāng)然，其生活設(shè)施及市政配套也相對(duì)完善，有良好的自然及人文環(huán)境。部分用地可以利用附近的其他項(xiàng)目的配套設(shè)施來改變?nèi)司迎h(huán)境。2、市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位準(zhǔn)確的客戶定位，有利于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)細(xì)分，從而使項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，吸引更多潛在買家購(gòu)屋，促進(jìn)銷售。3、戶型設(shè)計(jì)該項(xiàng)目樓盤方案分為高層和聯(lián)排別墅兩種，戶型設(shè)計(jì)要求經(jīng)典實(shí)用，功能多樣。其中高層單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型以75—95平方米的兩房為主，并引入錯(cuò)層大戶型或復(fù)式房作配合。而底層聯(lián)排別墅則更具人性化，除了滿足上述要求之外，還有舒適度更加提升。其戶型比例建議如下：1).按戶型分表2.1戶型分配比率平層或錯(cuò)層戶型復(fù)式合計(jì)一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳比例7.8%25.2%30%16%21%100%2).按面積分表2.2住宅面積分配比率面積55-64㎡65-77㎡78-94㎡95-104㎡105-130㎡合計(jì)比例5%12%30%28%25%100%將建設(shè)建議歸納為一句話，即：以住宅為主，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)需求?？紤]當(dāng)?shù)厣钆涮撞煌晟?，建議配套商業(yè)（即底商建筑） 、業(yè)主會(huì)所、足量停車位和主題廣場(chǎng)等。其中，依據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的定位，車位占總戶數(shù)比例：約為 80%。4、營(yíng)銷推廣策略售樓處選址：山東大廈，利弊參半。最新范本,供參考！利：a該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。b人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 c交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。避：a租金較貴，投入費(fèi)用高。交通成本和時(shí)間較大，若是客戶看樓盤，從售樓處到項(xiàng)目所在地比較麻煩。價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。（五）項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位因本案受當(dāng)?shù)厣钆涮子绊懀?此地域的銷售市場(chǎng)形成一種獨(dú)有的規(guī)律， 檔次較平均、環(huán)境清新、成片開發(fā)、規(guī)模較大的住宅比較多， 而本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是： 必須建成“規(guī)模適中、配套全、環(huán)境好、服務(wù)優(yōu)”的智能化住宅城．，樓盤素質(zhì)定位不宜過低，中高檔的住宅便于小區(qū)規(guī)劃和配套建設(shè)，樓盤售價(jià)方面，普通住宅應(yīng)該與周圍片區(qū)保持一致，而特有的聯(lián)排別墅的售價(jià)應(yīng)該相對(duì)高一些。小區(qū)需擁有寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境， 文化格調(diào)層次高雅， 視周邊項(xiàng)目的園林規(guī)劃， 該項(xiàng)目必須以主題式風(fēng)格分類， 同時(shí)保障每個(gè)樓宇間都要青蔥怡人、 綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽光充足，此外，該項(xiàng)目?jī)?nèi)戶戶層高 3.0米的建筑特色調(diào)動(dòng)為業(yè)主贏得了更廣闊的觀景空間。根據(jù)社會(huì)熱點(diǎn)和當(dāng)?shù)嘏涮卓瞻?，極富特色的室內(nèi)外健身設(shè)施和。、消費(fèi)群體定位一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者， 就會(huì)起到一個(gè)事半功倍的效果。 所以目標(biāo)消費(fèi)者的定位準(zhǔn)不準(zhǔn)確將對(duì)項(xiàng)目的銷售起到?jīng)Q定性的作用。 由于各方面的因素制約， 本案附近的房?jī)r(jià)相對(duì)持平，一定程度上限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，但是鮮有的九棟聯(lián)排別墅還是將吸引消費(fèi)者的眼球。所以，為了確保本項(xiàng)目的品牌和市場(chǎng)效益，通過近段時(shí)間對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)以及本案的情況分析，我對(duì)本案主力客戶群的判斷如下：地域分布：以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員以及有一定消費(fèi)能力的居民為主， 外環(huán)線兩側(cè)的企業(yè)職工為輔，各占 65%、20%；經(jīng)商人士及外地人占 10%；其他：5%。購(gòu)房更注重解決現(xiàn)在的需求。但因素質(zhì)原因， 同時(shí)關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會(huì)階層界限。對(duì)于高檔消費(fèi)人群， 著重推進(jìn)聯(lián)排別墅的售賣。而對(duì)于區(qū)域內(nèi)的公務(wù)員、年輕的白領(lǐng)，則更趨向于中、小戶型，單身白領(lǐng)或外地人選擇 55—70平方米的單元，雙職工選擇最新范本,供參考！75—90平方米的單元居多。附近居住的部分高素質(zhì)， 具有一定層次及購(gòu)買能力的客戶。 這類消費(fèi)者較為熟悉周邊的居住環(huán)境，在此區(qū)域中居住時(shí)間較久，年齡在 40歲左右，希望改善居住條件的群體，對(duì)未來的市政府的大力改造充滿信心，相信此區(qū)域擁有升值潛力。因此年齡段的人群多為 3—5口之家，對(duì)于他們而言三室面積在 98—110平方米的房子最受青睞， 改善型的三室二廳二衛(wèi)房型布置要格局，講究生活品味。根據(jù)以上說明，在今后的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)做到：受地域和家庭收入的限制，本案除了立足項(xiàng)目所在區(qū)域，做細(xì)做透市場(chǎng)，還要挖掘區(qū)域外的客源；觀望的準(zhǔn)客戶有效消化，制定具體措施，打消客戶顧慮。（六）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位綜合以上分析，該項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后， 總體入市均價(jià)：高層住宅可以定為8000元，聯(lián)排別墅可以定位 12000元。三、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃**項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期為 5年半的時(shí)間左右，其中建設(shè)期為 3年半，分一期建設(shè)期 2年，二期建設(shè)期 1年半。商品房從第二年開始預(yù)售， 到二期現(xiàn)房銷售完大約 4年左右的時(shí)間。具體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期見橫道圖所示。最新范本,供參考！四、項(xiàng)目投資估算及投資計(jì)劃（一）項(xiàng)目投資估算表4.1項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算數(shù)量（萬費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/費(fèi)用金額備注序號(hào)項(xiàng)目平方米）平方米）（萬元）1土地費(fèi)用21080土地出讓金46342659930580440萬元/畝,69.5畝購(gòu)買土地使用手續(xù)費(fèi)及稅金5002開發(fā)成本1223721.842.1前期工程費(fèi)用1260720規(guī)劃設(shè)計(jì)1245540項(xiàng)目可行性研究129108地質(zhì)勘探測(cè)繪12224施工現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”124482.2建筑安裝工程費(fèi)9159002.21地上建安工程8180014400結(jié)構(gòu)工程810008000裝修工程85764608機(jī)電設(shè)備及安裝工程822419522.22地下建安工程115001500結(jié)構(gòu)工程112001200機(jī)電設(shè)備及安裝工程13003002.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9110990附屬工程費(fèi)950450室外工程費(fèi)9605402.4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.9366004336農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.071500105商場(chǎng)2.715004050物業(yè)0.05130065配電0.02130026倉(cāng)庫(kù)0.091000902.5其他費(fèi)200最新范本,供參考！2.6開發(fā)間接費(fèi)885.84(2.1~2.5)*4%2.7不可預(yù)見費(fèi)690.83開發(fā)費(fèi)用13172.15（土地費(fèi)用+開發(fā)成3.1管理費(fèi)用1664.05本）*3%3.2財(cái)務(wù)費(fèi)用7400.9土地費(fèi)用及相應(yīng)管理費(fèi)利息625開發(fā)成本與相應(yīng)管理費(fèi)利息4212.9融資費(fèi)用2563估算銷售收入：3.3銷售費(fèi)用4127.2117920廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)589.6(銷售收*0.5%)銷售代理費(fèi)2358.4(銷售收入*2%)交易手續(xù)費(fèi)1179.2(銷售收入*1%)4開發(fā)期稅費(fèi)6485.6營(yíng)業(yè)稅5896(銷售收入*5%)城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)412.72(營(yíng)業(yè)稅*7%)教育費(fèi)及附加176.88(營(yíng)業(yè)稅*3%)5項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金總計(jì)74459.59（1-4項(xiàng)之和）（二）項(xiàng)目總投資估算表4.2項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用金額(萬元)1土地費(fèi)用310802開發(fā)成本23721.842.1前期工程費(fèi)用7202.2建筑安裝工程費(fèi)159002.21地上建安工程144002.22地下建安工程15002.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9902.4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)43362.5其他費(fèi)2002.6開發(fā)間接費(fèi)885.7最新范本,供參考！2.7不可預(yù)見費(fèi)690.83開發(fā)費(fèi)用13172.153.1管理費(fèi)用1664.83.3銷售費(fèi)用3540.954開發(fā)期稅費(fèi)6485.65項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金總計(jì)74459.60五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收入估算（一）銷售計(jì)劃本項(xiàng)目的銷售面積是地上高層住宅和底層聯(lián)排別墅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的面積共82700平方米和地下停車位和商場(chǎng)共24500平方米。具體的銷售計(jì)劃如表5.1所示。表5.1項(xiàng)目銷售計(jì)劃單位：平方米面積高層住宅聯(lián)排別墅商場(chǎng)農(nóng)貿(mào)停車庫(kù)地下室倉(cāng)庫(kù)其他合計(jì)銷售（A）(B)市場(chǎng)建筑面積50000（113000027000700450055001200(H1100120000棟15層）(E)(F)(G))(I)一出500002000700450057200期售（C）其5500120011007800他二出30000（92500055000期售棟5層）(D)500003000045005500合計(jì)設(shè)計(jì)戶數(shù)：460戶27000700停車率戶戶均1200110012000080%有（二）銷售收入估算**項(xiàng)目計(jì)算期為五年，建設(shè)期一期兩年，二期一年半，第二年開始一期產(chǎn)品的預(yù)售，第五年其中二期產(chǎn)品售完。并且在前面的分析中，已經(jīng)初步確定該項(xiàng)目的總體售價(jià)：高層住宅可以定為8000元，聯(lián)排別墅可以定位12000元。另外根據(jù)市場(chǎng)情況分析，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套也做出了相應(yīng)的定價(jià)，具體銷售計(jì)劃和定價(jià)如表5.2所示。表5.2項(xiàng)目銷售計(jì)劃單位：萬元年份201120122013201420152016合計(jì)銷售比率20%A+20%F40%A+40%A+20%B+320%F+50%B+330%B+70%D30%F+E+30%F+C+30%G0%D+20%G最新范本,供參考！0%G銷售收入908017895267252958035300117920銷售收入所7.70%15.18%22.66%25.08%29.94%100%占比例備注：高層住宅、連排別墅、地上商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、地下商鋪、地下室的售價(jià)分別為8000、12000、14000、11000、12000元、6000元/平方米，停車庫(kù)的售價(jià)為10萬元/個(gè)。六、項(xiàng)目融資安排（一）資金來源房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來源的相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。1、項(xiàng)目總投資7.5億元左右，其中現(xiàn)自有資金25000萬元用作投資，分年度投資情況如表所示。不足部分從銀行貸款，銀行貸款條件是年利率12%，前2年只計(jì)息還款，從第3年開始還本付息，此后每年付清利息并分5年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。2、銷售收入、銷售稅金及附加和經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)測(cè)值如表所示，其它支出忽略不計(jì)。（二）資金來源表和利息估算1、根據(jù)項(xiàng)目總投資估算和自有資金的情況，計(jì)劃年投資和借款情況如表6.1所示。表6.1年計(jì)劃投和借款量單位：萬元內(nèi)容合計(jì)年份201120122013201420152016建設(shè)投資投入比例100%50%15%15%10%10%建設(shè)總投資7446037230111691116974467446自有資金2500025000資金流入908017895267252958035300長(zhǎng)期借款（12%）122304500最新范本,供參考！2、財(cái)務(wù)費(fèi)用估算，依據(jù)年借款情況，可以算的財(cái)務(wù)費(fèi)用，如表6.2和6.3所示。1).建設(shè)期前兩年向銀行貸款情況表，前2年計(jì)息還款情況2011年和2012年在年末支付本年利息表6.2項(xiàng)目建設(shè)前兩年計(jì)息還款單位：萬元內(nèi)容年份20112012備注年初欠款013250當(dāng)年借款122304500應(yīng)計(jì)利息733.81737.6年利率12%年末本金00年末利息733.81737.6年末欠款累計(jì)12230167302).長(zhǎng)期借款從第3年開始利用等額還本付息方式開始還款，期限為5年。表6.3為期5年的等額還本付息單位：萬元年份欠款額20132014201520162017備注內(nèi)容抵押貸款還本付息167304640.94640.94640.94640.94640.9i=12%七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)評(píng)價(jià)關(guān)于項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)查看項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。表7.1 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元內(nèi)容年末2011201220132014201520162017合計(jì)一、現(xiàn)金流入1223013580178952672529580353001353101.銷售收入9080178952672529580353001185802.長(zhǎng)期借款12230450016730二、現(xiàn)金流出38233134871687513610137676582.4640.90107229.02.8.127.777.80240221.開發(fā)建設(shè)投資37500112501125075007500750002.營(yíng)業(yè)稅金及附加499.4984.21469.1626.1941.6521.9258895最新范本,供參考！3.年末貸款還本付733.81737.64640.4640.4640.4640.4640.9025675.91息9029029029022三、凈現(xiàn)金流量-2600931019.131141581228717-4640.928112.193.8873.22.198.59802四、累計(jì)凈現(xiàn)金流-2600-25910.-2489-11774035.3275328112.1量3.880.9276.70494.0929五、凈現(xiàn)值(i=12%)-260083.0357813.09334.1004816295-2351.23.836545.938.13625六、累計(jì)凈現(xiàn)值-2600-25920.-2510-1577-572410570FNPV=8219.573.8767.733.28.35.79IRR=20%由表可以看出，,FNPV=8219.57萬元，F(xiàn)IRR=20%>12%,所以項(xiàng)目從全投資的角度看行。表7.2資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元內(nèi)容年末2011201220132014201520162017合計(jì)一、現(xiàn)金流入1223013580178952672529580353001353101.銷售收入9080178952672529580353001185802.長(zhǎng)期借款12230450016730二、現(xiàn)金流出25733.822375625.16110.76267.86582.4640.957197.8138040201.開發(fā)建設(shè)投資中的2500025000自有資金2.營(yíng)業(yè)稅金及附加499