服務式住宅研究報告

GemdaleCorporation科學筑家TheScienceofLiving服務式住宅研究報告當前第1頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation思路服務式住宅發(fā)展與市場現(xiàn)狀模式與產(chǎn)品特點市場案例分析漁農(nóng)村發(fā)展服務式住宅的市場機會威脅分析開發(fā)模式分析與定位客戶服務產(chǎn)品功能當前第2頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation第一章服務式住宅詮釋服務式住宅的由來服務式住宅其實是由公寓演變而來，最早的概念應該源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休息的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家”目前在國內(nèi)一些發(fā)達城市，如深圳、上海、廣州等，國際化的投資環(huán)境和城市的發(fā)展使得跨國公司的高級外籍雇員、領(lǐng)事館及相關(guān)機構(gòu)的外籍人員、港澳臺商務人士及派駐當?shù)氐膰鴥?nèi)高級管理和技術(shù)人員日益增多，他們在當?shù)鼐幼〉臅r間不長不短，且需要完善的生活配套服務。如果住酒店成本太高，且缺乏家庭居住的氛圍和功能；如果租用住宅則手續(xù)繁復，租約太短且沒有配套服務。于是針對這部分客戶，一些酒店推出租房套餐，租期可長可短（一般為半年以上），每天平均租金比日租金為低，同時提供酒店式的服務，慢慢便形成現(xiàn)在的服務式住宅。

當前第3頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation服務式住宅范疇服務式住宅

產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品：代表產(chǎn)品：丹楓白露，雅蘭酒店酒店式公寓：

代表產(chǎn)品：四季酒店海澄軒泰格公寓服務式住宅概念產(chǎn)品：代表產(chǎn)品：匯展閣置地逸軒當前第4頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation產(chǎn)權(quán)式酒店酒店單位有獨立產(chǎn)權(quán)，可分散出售，小業(yè)主也可自由買賣。發(fā)展商通過出售獲得資金回籠。發(fā)展商或發(fā)展商聘請酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，與小產(chǎn)權(quán)業(yè)主簽訂若干年經(jīng)營合約，承諾每年固定回報率（一般為8％）。經(jīng)營與服務基本以酒店業(yè)服務為標準。合約期滿，各單位使用權(quán)返還小業(yè)主或另續(xù)簽經(jīng)營合約。一般位于旅游度假勝地、酒店資源集合地、繁華商務地段，面對短期的日、月住客。

雅蘭酒店：深圳大梅沙，旅游地，偏向酒店功能

丹楓白露：深圳深南大道東，酒店與商務集中地，偏向酒店與商務功能

當前第5頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation酒店式公寓開發(fā)商長期持有作為租賃物業(yè)，通過出租取得租金收入發(fā)展商或發(fā)展商聘請物業(yè)管理公司提供類酒店式服務一般位于高檔商務區(qū)、外埠高端商務客戶居住集中區(qū)域

四季酒店：香港中環(huán)，世界金融中心之一，中長期客戶為偏向酒店功能海澄軒：香港大學區(qū)域，外埠高端客戶居住集中區(qū)域，偏向居住功能泰格公寓：深圳蛇口，外埠高端客戶居住集中區(qū)域，偏向居住功能

當前第6頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation服務式住宅概念產(chǎn)品單位產(chǎn)權(quán)分散，以出售為主，每一單位的使用（住、租、商）有小業(yè)主自主經(jīng)營。發(fā)展商聘請物業(yè)管理公司提供被動的類酒店服務，不整體負責物業(yè)的租營業(yè)務，不承諾小業(yè)主回報情況。一般位于商務、商業(yè)繁華、交通便利、生活配套成熟、房產(chǎn)投資環(huán)境成熟之地段

匯展閣：深圳火車站旁，投資客戶購買，目前為中長期居住、商務混合用途置地逸軒：深圳春風路段，投資客戶購買為主

當前第7頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation服務式住宅產(chǎn)生與發(fā)展概況國外服務式住宅概念最早由深圳發(fā)展商引入國內(nèi)：深圳：1993年：“服務式住宅”概念始于荔景大廈，而后有地王大廈等項目推出服務式住宅，均價1萬元/平方米，因戶型過大忽視投資客戶市場而失敗1997年：匯展閣“服務式住宅”概念火爆，銷售成功，帶動了一段服務式住宅概念產(chǎn)品的發(fā)展（名仕閣、爵士大廈），并將此概念傳播到其他大城市1999－2004年：因盲目跟風服務式住宅概念漸衰落。但產(chǎn)品發(fā)展多樣，這期間酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店都有所開發(fā)。2004－2005年隨著投資氣氛熱漲，服務式住宅概念產(chǎn)品在繁華地段如羅湖口岸、華強北再次興起并受到歡迎當前第8頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation上海：

隨著外（港）資發(fā)展商與酒店管理公司進駐上海房地產(chǎn)市場，香港發(fā)展商如新鴻基、和黃、恒隆對上海核心地段物業(yè)傾向于持有出租，上海服務式住宅發(fā)展迅速，已有將近75個服務式住宅項目，主要位于浦東、徐家匯等商務商業(yè)繁華地區(qū)。北京：

服務式住宅主要為高端物業(yè)概念產(chǎn)品，發(fā)展較少，集中于中央商務區(qū)周邊的高端大戶型豪宅，并非投資型產(chǎn)品，比如“貢院6號”定位為服務式住宅。其他城市：

著名旅游城市、以及房地產(chǎn)新興城市隨著國際酒店集團的投資、出現(xiàn)不少適于投資的產(chǎn)權(quán)酒店，服務式住宅概念產(chǎn)品與酒店式公寓因市場、經(jīng)濟成熟與開放程度出現(xiàn)較少當前第9頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation服務式住宅發(fā)展簡析房地產(chǎn)投資市場蓬勃發(fā)展，投資氛圍濃烈，定位準確的服務式住宅概念產(chǎn)品以及產(chǎn)權(quán)式酒店受到市場歡迎外資發(fā)展商的進駐，對繁華地段的酒店式公寓有資金周轉(zhuǎn)能力以及經(jīng)營經(jīng)驗隨著中國服務行業(yè)的開放，更多國際酒店集團以及服務住宅管理公司進入中國市場。他們與本土發(fā)展商攜手，協(xié)議管理或經(jīng)營的酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店使該類產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營以及服務更趨于成熟，并當前第10頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation第二章典型案例研究

服務式住宅概念產(chǎn)品匯展閣背景與定位

匯展閣位于羅湖香格里拉酒店北側(cè)，33層總建面3.5萬m2。發(fā)展商深房集團最初定位為寫字樓，1996年封頂后寫字樓市場飽滿，以14000元/M2轉(zhuǎn)賣大中華該做住宅。當時市場少量的服務式住宅并未照顧到投資客戶市場，大中華改做小戶型服務式住宅,以投資客戶為目標，推出一舉成功。產(chǎn)品與配套

匯展閣改定位為小戶型服務式住宅后，基本為1室1廳與單房戶型，精裝修出售。由于由寫字樓改造的限制，安裝了中央空調(diào)，廚房烹調(diào)只能依靠電能。戴德梁行提供物業(yè)服務。當前第11頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation服務式住宅概念產(chǎn)品匯展閣營銷與推廣

匯展閣1997年回歸前夕推向市場，以服務式住宅投資前景為概念，時逢市場投資氛圍濃烈，通過近3000萬媒體投放費用，匯展閣迅速實現(xiàn)92%銷售率，并實現(xiàn)均價1.8萬/m2，并創(chuàng)造了最高單價3萬元/M2的神話經(jīng)營情況

由于戶型及功能不適宜居家，租客較多用為小公司辦公用途與短期居住。匯展閣售出后物業(yè)服務由大中華親自管理，服務水平下降，服務僅定位為普通大廈管理；房源租務既有小業(yè)主自行管理，也有委托物業(yè)管理公司管理。租金水平不斷下降，1房1廳月3000元/月，略高于普通住宅，但比酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店月租金相差較多。簡析優(yōu)勢：1、地點宜住、宜投資、宜辦公

2、大市良好，產(chǎn)品迎合市場投資大熱的氛圍不足：1、受后期改造限制，戶型及其功能有一定缺陷

2、后期經(jīng)營管理不善，產(chǎn)品定位下滑當前第12頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation服務式住宅概念產(chǎn)品置地逸軒背景與定位

置地逸軒位于羅湖區(qū)春風路黃金地段，佳寧娜廣場東側(cè)。南方工業(yè)集團投資，34層總建面7.9萬M2，1270戶，容積率9.1。由于地處繁華，以及周邊市場傳統(tǒng)用家需求，該項目依然以小戶型出擊，并包裝以“六星級國際服務公寓”推售。產(chǎn)品與配套1、戶型：1房1廳40-45M2占60%，2房2廳55M2占20%，單方28-32M2占20%2、戶型賣點：戶內(nèi)廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功能齊全、空間適用；1房1廳帶雙陽臺、單方帶1陽臺，是市場上少有產(chǎn)品，受到客戶歡迎。

3、裝修：套內(nèi)裝修預計800元/平方米；酒店風格主要通過大堂，電梯大堂等公共空間裝修實現(xiàn)：6米高豪華星級酒店大堂、水圍式豪華觀光電梯，電梯大堂軟裝飾。4、物業(yè)服務：發(fā)展商自管，戴德梁行提供物業(yè)顧問服務，推出5優(yōu)服務概念使“國際服務公寓實至名歸”當前第13頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation服務式住宅概念產(chǎn)品置地逸軒營銷與推廣

置地逸軒趁市場升溫熱潮主打投資客戶，因項目周邊投資市場客戶基礎雄厚，推廣主要以分布關(guān)口要塞和項目周邊的戶外廣告為主，反而鏡內(nèi)外主流媒體投放量較少，通過較長的預熱期與收籌期鋪墊，首批單位推出700多套，解籌600多套。截至目前項目整體銷售率近98%，平均月銷售套數(shù)200套。實收均價9800元/m2，比周邊競爭樓盤價格高出15%?？蛻簦?成投資客戶，其中5成外銷港客。簡析優(yōu)勢：1、市場升溫，投資活躍

2、地段成熟繁華，宜住宜商宜投資3、產(chǎn)品：與其他口岸樓盤相比，賣場與公共空間的裝修裝飾高雅溫馨，切合并支撐了服務式住宅的概念；戶型成熟適用，雙陽臺小戶型市場供應較少，受到客戶認可。服務概念的包裝時尚、完整。小結(jié)：服務式住宅概念產(chǎn)品最重要是地段，其地段應是適合多種功能用途的，才能為投資者帶來收益前景；其次是產(chǎn)品應符合用家需求；最后，服務配套是錦上添花的投資概念，服務以及現(xiàn)場服務包裝有助于更加堅定投資者信心，實現(xiàn)溢價銷售。當前第14頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation酒店式公寓

蛇口泰格公寓地理位置：位于蛇口工業(yè)大道南端西側(cè),毗鄰鯨山別墅區(qū)。項目概況：整個項目占地17300平米，總建筑面積34000平米，分為A、B、C、D、E、F、G七棟，其中A-E棟為四層建筑，F(xiàn)棟為六層建筑，G棟為25層建筑，項目總套數(shù)為232套

1、客戶定位泰格公寓的產(chǎn)權(quán)為發(fā)展商持有，并不對外銷售。因而客戶定位是指項目的租客情況。從項目租客的構(gòu)成來看，主要是外企派華人士，較大比例的日本人、韓國人。租期一般為半年以上，主要是長期工作產(chǎn)生的居住需求。泰格公寓的服務式住宅定位，重要的市場背景是蛇口片區(qū)外企商務氛圍濃厚，提供了穩(wěn)定的外企客戶，同時項目周邊環(huán)境優(yōu)美，配套完善，是片區(qū)酒店、公寓發(fā)展成熟下的衍生物。當前第15頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation2、戶型定位及空間功能

公寓類型面積：㎡月租價日租價單房公寓2812，000900豪華單房公寓（1房）6018，0001，200經(jīng)典單房公寓（1房）9425，0001，500豪華二房公寓11830，0002，000經(jīng)典二房公寓14035，0002，400豪華三房公寓17640，0003，000經(jīng)典三房公寓18945，0003，500豪華三房復式公寓23688，8888，888精選四房復式公寓25566，6666，666經(jīng)典四房復式公寓33699，9999，999由于戶內(nèi)面積偏大，戶內(nèi)各個功能空間都能做到舒適寬敞，廚房寬敞明亮，做成半開放式格局；客廳尺度明顯加大，開間大，注重舒適性；餐廳功能模糊化；強調(diào)商務空間的獨立性；設置生活陽臺，室內(nèi)更加通透、增加生活氣息；洗手間基本上是暗衛(wèi)處理?？傮w感覺空間功能區(qū)分明顯，但空間利用上過于奢華，相對一般酒店公寓，缺乏緊湊實用。分析

從戶型配比看，28㎡單房只有幾套，仍然以一房和二房為主。從單套戶型面積看。尺度上偏向居家的空間感，甚至比普通住家的面積更大。需要說明的是，泰格公寓所謂的118㎡、140㎡二房其實是帶有一個書房的三房配置，94㎡的一房同理。當前第16頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation3、室內(nèi)配套設備

廚房餐廳客廳臥室衛(wèi)生間微波爐餐桌電視柜及電視機電視機洗手盆洗碗機（2房以上有）餐椅音響衣柜浴缸抽油煙機餐具DVD機床頭柜及臺燈花灑冰箱沙發(fā)坐便器洗衣機茶幾電磁爐壁畫灶具及炊具裝飾用品管道直飲水其他裝修配套特征室內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)煙感器背景音樂，可自動調(diào)節(jié)洗手間為雙向開門，可從客廳和臥室分別進入附加設備用品迎賓禮藍兒童玩具套裝辦公文具禮盒嬰兒床和兒童椅浴室洗浴用品當前第17頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation4、服務體系

泰格公寓由發(fā)展商聘請國際服務式住宅管理公司新加坡輝勝公司擔綱管理。管理公司為客戶提供半主動式酒店服務，每月收取租金的10%作為管理公司的收入。至水陸聯(lián)運站、重要商業(yè)及購物區(qū)的免費穿梭班車服務每套公寓提供一個停車位前臺、賓客服務以及晝夜保安臨時照看嬰兒服務洗衣服與干洗服務庭院式游泳池與兒童淺水池商務中心、會議室及閱覽室咖啡廳健身室燒烤設備及露天陽臺兒童室內(nèi)游戲室和露天運動場每月位住客舉辦的活動周一至周六客房清理服務每日免費歐陸式早餐（周一至周五除公共假期外）當前第18頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation香港四季酒店1、背景與定位四季酒店屬于香港中環(huán)國際金融中心項目的一部分，國際金融中心由新鴻基地產(chǎn)等4家地產(chǎn)財團合作開發(fā)。四季酒店是由國際著名的酒店集團FourSeasonsHotelsandResorts管理的5星級酒店公寓，50層共5.3萬M2，提供519個套房單位。四季酒店以1個月至一年的租期為主，面向國際高端商務客戶，每月呎租50-60元。2、戶型功能公寓類型面積：平方尺公寓547－699一房903－1167二房1433－1490戶型配比：公寓：1房：2房＝26.6％：60％：13.3％空間功能：單元空間比周邊市場的住宅空間更大更舒適，以適合國際客戶；公寓與一般高檔酒店房間無太大差別，增加備餐臺功能；套房注重私密性，廳、房、衛(wèi)功能齊全舒適，但相比普通住宅，廚房與餐廳空間較開放。當前第19頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation2、室內(nèi)配套廚房微波爐、洗碗機、冰箱、洗衣干洗一體機、餐具客廳42’等離子電視、家庭娛樂系統(tǒng)、DVD機臥室電視機、衣柜洗手間浴室配備15寸液晶電視軟性配套有線電視、網(wǎng)絡3、公共配套及服務商務功能生活配套服務特別項目2個舞廳屋頂泳池選擇高低或不過敏的枕頭香港方面節(jié)目7個會議室健康CLUB及休閑室四季床單選擇節(jié)日慶賀行政會晤室Spa隨時隨地的禮賓服務香港旅游高級餐廳閱讀及上網(wǎng)室送餐上門興趣小組兒童游樂室個人儲藏室自助洗衣店當前第20頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation小結(jié)：

酒店式公寓為開發(fā)商長期持有收租的模式，一般由具有實力的開發(fā)商開發(fā)，國內(nèi)發(fā)展商開發(fā)此類物業(yè)較少，香港開發(fā)商則有一定量的開發(fā)。該類物業(yè)位置處于商務商業(yè)繁華地段或流動商務人士居住集中的區(qū)域。公寓偏向酒店舒適型或偏向中檔住宅式，則取決于地段及客戶特點。

比較目錄偏向酒店式高端公寓偏向住宅型中端公寓代表項目香港四季酒店蛇口泰格公寓香港馬鞍山海澄軒香港荃灣汀蘭居共性位置商務商業(yè)繁華區(qū)域或商務流動人口聚集地戶型1房1廳為主，有少量單方、兩方、三房戶內(nèi)功能戶內(nèi)廳、房、廚、衛(wèi)、餐功能區(qū)齊全，布局與普通住宅無大差異；餐、廚功能淡化，空間比普通住宅小產(chǎn)品配套餐廳、小會所基本功能。差異戶型檔次同類戶型比普通住宅面積、空間更大，舒適豪華同類戶型與普通住宅面積、空間大致相同租金比周邊普通住宅月租高出3-4倍比周邊普通住宅月租高出30-50%產(chǎn)品配套豪華裝修，家具電器裝飾高檔普通精致裝修，家具電器裝飾中高服務配套專業(yè)酒店或服務公司提供主動式酒店服務與更居家、個性化的服務一般發(fā)展商自管，提供半主動式酒店服務，其他個性服務可被動提供額外收費當前第21頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation丹楓白露1、基本資料地理位置：羅湖深南東路與沿河南路交匯處。項目概況：占地面積6.28萬平米，

建筑面積4887平米，容積率11.18環(huán)境設計：澳大利亞怡景師周邊配套：沃爾瑪購物廣場、萬佳百貨、百佳超市等物業(yè)管理：深圳市三九物業(yè)管理有限公司2、客戶定位及運營模式丹楓白露由爛尾樓改造成住宅小戶型，發(fā)展商因有開發(fā)與經(jīng)營酒店經(jīng)驗，將此項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓出售，投資客戶簽訂購房合同同時簽訂經(jīng)營委托合同，委托經(jīng)營15年。發(fā)展商返租經(jīng)營，每年根據(jù)固定投資回報率向客戶提供固定租金。酒店的直接使用者為租房客戶。由于項目周邊配套完善及長期經(jīng)營的品牌效應，酒店的租客以1月或三月的短期為主，能夠滿足酒店的租營收益。普通套房的月租金約為1萬/月。產(chǎn)權(quán)式酒店當前第22頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation3、戶型定位及空間功能公寓類型面積：㎡日租價（可打?qū)φ郏└呒壧追?41100商務套房691200開放式商務套房691200豪華套房85.51700行政套房1193500總裁套房2058000戶型與配套分析：戶型配比上，仍然以54㎡和69㎡平米的1房為主，輔以部分大面積兩房。戶型的定位以考慮投資客的總價支出與居家自主為先，在內(nèi)部裝修上再根據(jù)酒店客戶需求進行空間調(diào)整。套內(nèi)功能：廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功能區(qū)分合理，基本遵從本地普通住宅功能設置與要求。但由于舊樓改造，戶型并不方正實用，而顯得緊湊。戶內(nèi)功能主要特點：廚房分隔為中、西廚作業(yè)區(qū)；洗手間可作客臥兩用；1客房套間的客廳布置商務空間；雙客房套間內(nèi)，雙客房均配帶衛(wèi)生間與衣帽間。交樓標準：開發(fā)商為酒店經(jīng)營需要，入伙后增加投資，室內(nèi)裝修裝飾平均約2000元/平米。租營期滿后按現(xiàn)標準返還小業(yè)主。公共空間：大堂、餐廳、樓道等完全酒店式裝修，雅致溫馨。當前第23頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation半開放式廚房臥室客廳辦公區(qū)隔當前第24頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation4、配套設施廚房抽油煙機、爐灶、免費餐具客廳電視機、寫字桌、雙人沙發(fā)、自控空調(diào)（小型中央空調(diào)）臥室電視機、衣柜、床頭柜燈具等洗手間KOHLER衛(wèi)生潔具三件套軟性配套國際直撥電話、寬頻上網(wǎng)、有線電視、電影頻道公共設施配套健身中心/游泳池、商務廊及圖書室5、服務體系：完全酒店主動式服務商務服務；私人管家服務：整理和打包行李、房間用餐、整理家居和24小時禮賓服務；家政服務：免費擦鞋、提供每日報紙、送餐服務、洗衣服務

6、特色經(jīng)營丹楓白露還設有別具特色的女士樓層，為照顧到女性的生理和心理特點，房間內(nèi)的所有擺設均為女士特別而設。整個房間色調(diào)柔美明朗，裝潢雅致迎合時尚女性的品味，別致的香薰燈，白色的蝴蝶蘭，清新的綠色植物，為女士提供獨享的幽雅小天地。房間內(nèi)特別配備了全套的女士護膚妝扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的溫馨和舒適。為滿足不同客人的需求，酒店還設有綠色環(huán)保的無煙樓層以及為商務人士提供一系列便利和至尊的行政樓層。

當前第25頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation小結(jié)

產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)近年發(fā)展迅速，尤其在旅游勝地。開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)出售后，委托酒店公司進行管理。酒店公司根據(jù)協(xié)議給與固定的回報，一般每年稅后回報率為4.5%-5.5%。投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自由買賣，回報穩(wěn)定，并享有酒店入住與服務權(quán)利。產(chǎn)權(quán)式酒店購買者基本是投資客戶，但用戶上的定位比前出租式的酒店公寓更多樣化。其中為用戶提供住家式套房、以月租為主的產(chǎn)權(quán)酒店一般適于在城市商務區(qū)或酒店業(yè)集中的區(qū)域，以達到客源共享。如丹楓白露位于三九酒店后，并與三九酒店達成經(jīng)營內(nèi)容方式上的互補。發(fā)展商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店控制點：要同時顧及小業(yè)主以及酒店管理公司對產(chǎn)品配套、戶型、交樓標準等方面的要求。避免因租、售定位差異過大導致經(jīng)營、銷售困難，避免后期追加投資。先租后售。理論上發(fā)展商應先與酒店管理公司達成租約，根據(jù)租、售市場需求產(chǎn)品定位、投資、回報條件等，才能開始產(chǎn)權(quán)銷售。當前第26頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation1、區(qū)位決定性因素。商務商業(yè)繁華區(qū)、交通樞紐區(qū)、酒店業(yè)集中區(qū)域、高端流動人口聚集區(qū)、旅游度假區(qū)。2、交通服務式住宅不同于傳統(tǒng)住宅項目，客戶組成和需求決定了其要求交通便捷，最好處于城市主要交通交匯處。原因在于客戶的商務需求要求離城市主要商務區(qū)較近，便于住區(qū)和工作區(qū)的聯(lián)系。3、周邊設施另一個因素主要是取決于一個區(qū)域的“便捷度”。即地段周邊配套、交通、服務設施對居住人群的支撐能力。雖然服務式住宅可以提供類似酒店的服務，但是住客租期的長久性決定了其生活上的配套需求。這些需求不僅僅局限于洗衣、訂餐等便利服務，同時包括飲食、社交、購物休閑等大宗需求，因而項目周邊需要包括市政設施、餐飲、購物商圈等配套設施。第三章服務式住宅特點小結(jié)服務式住宅市場特點當前第27頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation4、租賃投資氛圍從服務式住宅的最終客戶構(gòu)成來看，租客是服務式住宅的最終使用者。而項目購買者的投資意向很大程度取決于片區(qū)租賃市場的投資氛圍。如深圳的羅湖，由于長期形成的市場觀念，租售兩旺，片區(qū)的租賃氛圍加強了投資者的購買信心。

當前第28頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation1、客戶構(gòu)成

服務式住宅產(chǎn)品特點服務式住宅概念產(chǎn)品投資客戶為主；少量自住、小型辦公自用中高端住戶為主，少量辦公自用，租期較長類型買家用戶酒店式公寓——中高端客戶用于自住，并附帶解決少量商務活動產(chǎn)權(quán)酒店投資客戶游客、商旅客戶中高端客戶定義本地高收入、生活時尚年輕客戶長駐本地的異地或跨國集團高級雇員差旅期較長的商務客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、IT業(yè)等）與本城業(yè)務較多的自雇人士（商人、設計師、小私營業(yè)主）特：留守人員、中外家庭（深港家庭）本地soho族群當前第29頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation2、運營模式

銷售模式：服務住宅概念產(chǎn)品

采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風險，這是發(fā)展商樂于采用的經(jīng)營方式，實踐中為絕大多數(shù)發(fā)展商所采用。一般在營銷推廣上主打服務式或者酒店式住宅概念，概念的支撐包括酒店式空間裝飾、關(guān)鍵是服務配套概念。

但由于是出售項目，服務承諾一般都語焉不詳。持有收租模式：酒店式公寓

租營模式下的服務式住宅由發(fā)展商持有，以長期租賃為主。要求發(fā)展商有雄厚的實力和具有較高的酒店式管理能力，所以實力發(fā)展商一般自己經(jīng)營，高端產(chǎn)品會引進專業(yè)的酒店管理機構(gòu)負責長期的經(jīng)營。租營模式考慮到后期租客的服務和酒店式管理，在前期會更多地考慮項目配套設施，包括健身房、餐飲、泳池、中央空調(diào)、飲水系統(tǒng)等。同時，在平面空間上更偏向酒店式的一體化套房。產(chǎn)權(quán)式運營模式：產(chǎn)權(quán)分散銷售，統(tǒng)一經(jīng)營類似于產(chǎn)權(quán)式酒店。將住宅單元按產(chǎn)權(quán)出售，由發(fā)展商或其委托酒店公司負責后續(xù)經(jīng)營管理。雖然產(chǎn)權(quán)式提供的穩(wěn)定回報會刺激投資者的購買欲望，但發(fā)展商同樣冒著高空置率的危險，后續(xù)租營同樣要求引進專業(yè)管理公司。產(chǎn)權(quán)式住宅只不過是銷售和租營的一種結(jié)合體。

當前第30頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation3、裝修配套1）公共空間

立面:住宅風格+酒店、公建元素

大堂：偏向酒店式大堂風格，或大方氣派，或精致高雅。

標準層電梯間與走廊：酒店裝飾風格，講究電梯出口的對景、樓道一般無自然采光，注重溫馨的燈光設計。服務式住宅概念產(chǎn)品在標準層的標準則更偏向普通住宅。

會所：健身、游水、小規(guī)模商務功能為常見功能。另外餐廳或咖啡廳、桑拿按摩服務在產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店公寓中也基本配備，服務住宅概念產(chǎn)品中則較少。而兒童游樂室則在酒店式公寓和服務式住宅概念產(chǎn)品中更常見。泰格海澄軒海景酒店海澄軒丹楓白露當前第31頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation3、裝修配套2）室內(nèi)空間

服務式住宅基本以1房1廳以及2房2廳的小戶型為主。室內(nèi)空間與功能與同類戶型的普通住宅大致相同，且越高檔的服務式住宅越向“居家”感受回歸。并且服務式住宅概念產(chǎn)品的戶型上創(chuàng)新速度更快，廳、房：區(qū)隔注重私密性，空間適用

廚、餐：各類服務式住宅的廚餐空間相對普通住宅都較小，且多用電火。但檔次越高的服務式住宅和酒店公寓，廚房反而越寬敞，功能齊全。

衛(wèi)生間：大多寬敞舒適，在設計可以實現(xiàn)的情況下盡量由自然采光。

其他：觀景陽臺是普通酒店不具備的，因此也成為受住家用戶歡迎的賣點。尤其是服務式住宅概念產(chǎn)品，更突破了小戶型傳統(tǒng)的緊湊、節(jié)約觀念，深圳越來越多的小戶型具備居家的完整功能，更多設計雙陽臺，并受到客戶歡迎。

當前第32頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation3、裝修配套3）套內(nèi)裝修裝飾

服務式住宅概念產(chǎn)品：帶精裝修出售，裝修風格中庸平穩(wěn)，手工精致。酒店公寓：裝修、家具、裝飾比較齊全，風格具有家居氛圍。部分廚房家具額外出租。

產(chǎn)權(quán)酒店：裝修、家具、裝飾齊全，且風格酒店化服務式住宅配置全屋裝修，廚衛(wèi)家電。酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店套房內(nèi)另有家具齊全。一般裝修擺設（沙發(fā)、咖啡桌、餐桌、窗簾、熱水供應、床單及地毯）之外，還安裝了空調(diào)、彩色電視機。大部分廚房或小廚房都配備了冰箱、微波爐、廚房用具、器皿及餐具。但洗衣機卻不一定有，尤其是在已設有洗衣服務或共用投幣洗衣機的情況下。室內(nèi)要有衛(wèi)星電視、網(wǎng)絡設施軟性配套等

酒店式公寓的居家風格產(chǎn)權(quán)式酒店風格當前第33頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation4、服務體系

酒店式公寓的用家是一個特殊的群體，與酒店的房客不同，因此要針對他們的需求提供相應的服務。服務兩方面偏重點：1、如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學生之類的服務，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務。2、酒店式商務公寓，則要多考慮商務人員的需求，多提供一些商務資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務、出租商務用車、代購辦公用品、代訂飛機、火車票等。

服務提供者物業(yè)管理公司或酒店公司提供服務方式主要有兩種：1、主動式服務：管理公司提供主動的高質(zhì)素酒店式服務，除與酒店相近的硬件和裝修外，管理公司定時為租戶處理所有家居事務，包括定期整理房間，安排報紙及干洗遞送服務，體貼照顧每一個生活細節(jié)。租戶將不用為家務而操心。

2、被動式服務：管理公司提供被動的到戶服務，硬件和裝修未必與酒店的相同，主要是管理公司為住戶提供一站式、可選擇的家居服務，使駐外人員盡情享受生活，更可感受到在家一般的溫暖自在。當前第34頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation免費項目收費項目*每戶寬帶網(wǎng)絡專線。

*提供商情咨詢。

*代訂國內(nèi)外訂房及航空機位及交通安排。

*國內(nèi)外旅游咨詢服務。

*會議安排。

*郵件收發(fā)、快遞、空運安排。

*代訂書籍、雜志、報紙。

*電話轉(zhuǎn)接及留言服務。

*美容及發(fā)型設計預訂。

*代收代繳水電、燃氣、電話及雜費。

*蚊蟲消毒。

*附屬設備維修。。

收費項目*家居清潔服務。

*商務文件打字、傳真、復印。

*各項文書處理、代辦翻譯服務。

*衣物送洗服務。

*代辦證件、執(zhí)照年檢、年審。

*特約家政及褓姆托兒服務。

被動式服務菜單示例：當前第35頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation服務式住宅與酒店的區(qū)別戶型不局限于酒店的單房。服務式住宅的戶型有單房、1房、2房甚至3房，適合不同家庭及人口組合的需要。同時，在戶型面積上，尺度要大于酒店的格局，有時也比純住宅單位的戶型面積要大。如2房面積80－90㎡。在戶型功能上與酒店大有不同。①酒店一般沒有廚房，服務式住宅為滿足居家需要都設置廚房。②服務式住宅因為是居家住宅，設有客廳和餐廳的戶型功能，這點酒店并不具備。③酒店沒有陽臺，服務式住宅設有觀景陽臺（或生活陽臺）。④酒店的洗手間空間小兒局促，服務式住宅的洗手間尺度較大，配有浴缸、淋浴、洗手盆等。如果是兩房，各配一個洗手間，形式為套間布局。配套設備豪華齊全。主要配套設備有：①廚房區(qū)別酒店配置常用居家電器，如冰箱、洗衣機、微波爐等。②客廳、臥室各配置電視機、DVD、音響、沙發(fā)。③餐廳有餐桌和餐椅。④包括一些常用的家庭裝飾品。服務系統(tǒng)。除具有酒店一般的服務外，服務式住宅還提供長期性的服務，如每周房屋打掃、會所服務、禮賓服務、保安服務等。

當前第36頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation酒店配置服務式住宅配置外部分別*游泳池*餐廳不同類別及風味*健身房*運動場*其他休閑娛樂設施*有大量服務人員*配置比較少，只有一個小餐廳及健身房*少量服務人員內(nèi)部分別*普遍一個開放式單元設計*沒有廚房*豪華裝修*最少一個房，甚至3個房或以上，空間尺度大，適合家居*有廚房及所有煮食用具*裝修以舒適為主，配家私家電*廚衛(wèi)套件，其他家庭配套：音響、影碟機服務設施每天清潔－包括換床單和洗漱用品?？蛇x擇每天或多天清潔其他服務*安全服務、*家政服務*商務服務*交通服務當前第37頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation第三章漁農(nóng)村項目服務式住宅定位分析

本項目服務式住宅的硬件設施和服務內(nèi)容決定于項目的定位以及項目運營模式。項目定位市場條件、用戶需求運營模式公司經(jīng)營策略、可行性當前第38頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation1、外部條件因素分析A．地段因素項目所處皇崗口岸片區(qū)，北接深圳市中心南區(qū)——皇崗、崗廈一帶。雖然中心區(qū)行政、文化中心的輻射范圍對本項目影響較弱，但依托毗鄰香港的獨特優(yōu)勢，給項目帶來穩(wěn)定的大量深港往來商務人流，是服務式住宅有效的目標客戶群。B．交通因素2007年地鐵開通后，本項目成為跨境交通樞紐地區(qū)，將傳動往深圳福田、南山、寶安區(qū)的過境人流，且也能與港人聚集的羅湖區(qū)有方便的對流。C．生活商業(yè)配套因素目前漁農(nóng)村區(qū)內(nèi)生活配套極不完善，生活配套基本上依賴于片區(qū)外的配套設施。主要的商業(yè)形式也就是茶餐廳、洗腳城等低檔娛樂生活場所。很難承擔片區(qū)的生活需求。但改造后將有3萬平米的商業(yè)體量，包括主力商家進駐和各種類型的商業(yè)業(yè)態(tài)。同時，商務族可通過地鐵沿線方便解決商務和生活區(qū)的聯(lián)系（如沿線的福民站商業(yè)圈、會展中心商務區(qū)）——為服務式住宅具備條件。市場分析當前第39頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporationD、市場投資氛圍

因國內(nèi)宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)投資收到遏制，目前暫處于觀望的狀態(tài)，多數(shù)投機行為將被擠壓出市場。同時深圳以及香港進入加息周期，預計中短期內(nèi)，對房地產(chǎn)投資的欲望將有整體降溫但另一方面，國內(nèi)優(yōu)良的投資渠道或資產(chǎn)有限，房地產(chǎn)長期而言仍是居民投資的主要渠道之一；其次，口岸物業(yè)由于其地段優(yōu)良，產(chǎn)品稀缺，單價較高而增幅有限，投資客戶主要以長線收租為主。此類客戶受到調(diào)控的影響較小。本項目地處口岸一線，具有地段、產(chǎn)品稀缺的核心優(yōu)勢極具投資前景，在投資市場收縮，優(yōu)質(zhì)投資渠道減少情況下，更凸現(xiàn)本產(chǎn)品的投資價值潛力當前第40頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation2、內(nèi)部條件因素分析A．考慮項目的售價。均價1萬在片區(qū)屬于高檔項目，雖然有地鐵和口岸可以借勢，但如果項目沒有突出的特點，客戶必定沿地鐵沿線進行分流。如果做服務式住宅，一方面，服務式住宅便于提升項目的整體檔次和素質(zhì)，制造尊貴高檔之感，為價格溢價提供空間；另一方面，服務式住宅在項目大體量的小戶型市場中營造差異化，避免過度同質(zhì)競爭，創(chuàng)造更大贏利空間。B．同區(qū)產(chǎn)品差異化。本項目有一定量面對投資市場的一房一廳，加上返建物業(yè)的小戶型，在未來的租賃市場上將有較多同質(zhì)產(chǎn)品競爭，這些出租物業(yè)都有同樣的地段優(yōu)勢。投資客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、概念有較高期待程度。通過服務式住宅的概念包裝，可突出區(qū)別于其他普通小戶住宅的特殊性，實現(xiàn)銷售突圍與溢價可能。

當前第41頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation優(yōu)勢：皇崗口岸過境通道的開通所帶來的巨大人流——潛在客戶項目作為口岸物業(yè)和地鐵周邊物業(yè)帶來的巨大投資價值地鐵開通與外界的交通接駁服務式住宅在項目中的優(yōu)越位置——小區(qū)入口、深圳河米埔景觀支撐劣勢：片區(qū)缺乏商務氛圍，中心區(qū)對項目輻射影響小生活配套不足交通通路單一規(guī)劃設計缺陷，如會所功能不在服務式住宅中、對服務式住宅客戶需求有影響機會：解決皇崗口岸帶來的深港商務客戶的居住問題解決片區(qū)企業(yè)高層人員居住的高檔次住宅一種新興的物業(yè)類型提高項目的整體素質(zhì)和檔次提升項目溢價空間皇崗口岸片區(qū)近年供應量減少下購買力的釋放威脅：片區(qū)吸引商旅客戶的能力不足，片區(qū)有待完善發(fā)展房地產(chǎn)政策對項目投資物業(yè)的影響物業(yè)成本的增加（配套、裝修、服務）3發(fā)展服務式住宅的優(yōu)劣勢解決前景概念營銷：皇崗地鐵總站+福田大中心區(qū)=華南商流動脈，

機遇無限可能配套：現(xiàn)場商業(yè)包裝，部分品牌提前招商會所：服務式住宅單體內(nèi)設小型商務會所投資市場風險：通過戶型將總價控制在傳統(tǒng)投資客戶可接受的主力總價范圍內(nèi)當前第42頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation4用戶分析

酒店式公寓的硬件設施和服務內(nèi)容決定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位則決定于購買或租賃這類物業(yè)的用家的需求。投資者群體依托于用家群體，物業(yè)不適合用家，也不會有人投資。

A．香港北上工作管理人員。此類客戶主要是跨過公司派遣的部門經(jīng)理、高級專業(yè)人士等，級別較高，由公司負擔高額的房租費用。由于任期一般在1－2年，或未來未定在深圳長期發(fā)展，住酒店長期支出較高，又不適合買房，因而選擇服務式住宅。另一方面是因為服務式住宅可以滿足其日常生活服務、管理的需求，配套完善，居住環(huán)境佳B、深港自雇人士。由于深港經(jīng)濟的一體化趨勢，越來越多的香港人北上置業(yè)或者在業(yè)務上與深圳更為密切，其中自雇人士對居住品質(zhì)要求更高，地段便利、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)不僅可作中轉(zhuǎn)停留，也可接待處理商務事務。C．福田保稅區(qū)內(nèi)外籍、外地企業(yè)管理者。保稅區(qū)內(nèi)外籍企業(yè)較多，其管理者有較多外籍、外地人士，此類客戶對居住品質(zhì)有較高要求，一般在保稅區(qū)外租住房子。本項目擁有地緣優(yōu)勢，對此類客戶有吸引力。當前第43頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation開發(fā)模式分析

服務式住宅不外乎直接銷售和長期持有租營兩種經(jīng)營方式。銷售有利于項目的資金快速回籠；長期持有則可以享受穩(wěn)定的經(jīng)濟收益和地鐵口岸規(guī)劃落實后帶來的升值收益。

兩種經(jīng)營模式比較銷售長期租營優(yōu)勢快速回籠資金帶動其他住宅的旺銷免除租營帶來的守尾問題穩(wěn)定的長期收益2007底皇崗地鐵通車、廣九上水段通車后實際所帶來的物業(yè)巨大升值空間不足銷售壓力、推售費用在售價上難以享受地鐵、口岸落實帶來的升值價值持續(xù)經(jīng)營的管理費增加持續(xù)經(jīng)營需要引進專業(yè)物業(yè)管理公司的成本和提供一體化服務的成本租營管理好壞的風險當前第44頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation銷售方式純酒店定位：整棟出售給酒店集團

迅速回款、減少營銷投入、高檔酒店定位有助提升項目整體檔次

需長期商業(yè)談判，延誤項目進度產(chǎn)權(quán)式酒店：

帶酒店租約出售

回報率承諾有助促進銷售，高檔酒店定位有助提升項目整體檔次

需長期商業(yè)談判，兼顧管理公司與業(yè)主需求，鎖定投資市場收縮客戶群，經(jīng)營守尾……服務式住宅概念產(chǎn)品：分散產(chǎn)權(quán)出售，不承諾回報，產(chǎn)品、服務新包裝

產(chǎn)品包裝有助促進銷售和溢價

入住后難以保證服務及居住品質(zhì)建議：整棟出售可考慮嘗試。項目推進中產(chǎn)品設計、服務策劃則以銷售服務式住宅概念產(chǎn)品的標準為主。服務式概念產(chǎn)品銷售方式相對于持租經(jīng)營營，至少可以弱化對硬件配套（如泳池、餐廳、健身房）的需求，而利用項目會所功能滿足。在內(nèi)部裝修上可提供菜單式家居配套，免除大量購置的成本。同時考慮服務式住宅的終極客戶為租客，因而在銷售的同時，應該為投資客提供租賃的渠道和客源，保證項目穩(wěn)定的收益率，提升價值，促進銷售當前第45頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation我們理解的服務式住宅——類似于酒店但偏向家庭式空間布局的小戶型住宅。它是酒店和生活住宅的結(jié)合產(chǎn)物，相對酒店，它能提供例如廚房、客廳、陽臺等居家的空間格局，包括提供灶具、洗衣機、冰箱等居家的生活配套。而相對單純的生活住宅，它又能提供酒店式的管理和服務。公共部分的酒店式裝修配套和室內(nèi)空間的功能模糊化又使它帶有酒店的色彩。本項目服務式住宅整體定位投資客戶需求：總價40萬左右、符合用戶需求用戶需求：品質(zhì)優(yōu)越，體現(xiàn)尊貴、長期居住公司經(jīng)營：快速銷售、減少后期管理經(jīng)營負擔酒店式的外表居家化的功能禮賓服務概念當前第46頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation1、產(chǎn)品定位根據(jù)服務式住宅的特點以及它的優(yōu)劣勢分析，服務式住宅的產(chǎn)品區(qū)別其他住宅以及在市場中的定位應該具有其獨特的產(chǎn)品特性：豪華高檔的類酒店住宅完善的居家配套和空間格局入口處的門戶標志米埔景觀一體化服務體系地鐵口岸邊的巨大投資潛力

本服務式住宅產(chǎn)品的“酒店化”與“住宅化”：首先是室外部分，包括外立面和公共空間，營造的是一種酒店式的檔次形象。無論是材料運用還是空間感覺、功能布置，力求突出尊貴豪華之感，顯示獨立于其他普通住宅的特殊性。其次，在室內(nèi)空間處理上，滿足“居家式”生活要求，空間上不必完全照搬“酒店服務”的標準，應使其更具有“舒適性”和“私密性”。要求達到空間的開放性和合一性。在配套設施上，主要以配備房間套內(nèi)的設施為主，同時要求通過裝修細節(jié)凸顯檔次。

當前第47頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation概念定位

——服務式住宅所要表達的概念：與深圳有長期聯(lián)系的客戶：深港客、外派人員、企業(yè)高管……居家氛圍＋酒店服務＝服務式住宅市場創(chuàng)造價值感受超越居住層次：設施完善的背后是完善的服務體系，享受尊貴的貴賓服務不單是空間的舒適性，而且體驗心情的舒適。是一種繁忙工作后釋放心情的樂島與自我身份匹配。作為高級白領(lǐng)，同樣享受高檔次豪華的居所。得到自己和朋友對生活品質(zhì)的認同價值支撐配套、裝修、服務、檔次、口岸地標、升值潛力……當前第48頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation詮釋：服務式住宅不單是作為一種新型的物業(yè)類型，同時，應該給客戶更多的生活體驗。不單是作為建筑符號的完美，而且提供的服務、體驗的感受也是令人心情愉悅的。它作為項目的核心矗立在地標入口，給客戶第一眼的感受就是與眾不同、莊貴華麗的。而當客戶入住其間，室內(nèi)空間布局似家庭般舒適，一體化的服務使之賓至如歸。服務式住宅提供的空間是舒適化的、私密化的，忙碌一天的生活在這里緩解，心情回歸平和。我們的住宅成了鬧市中卓爾不群的優(yōu)藏空間。隨著物業(yè)價值的提升，成了高檔次住宅的代名詞，那些深港客或高階層會互相傳播，它又成了高品質(zhì)生活象征。他們樂于在這里居住，顯示他們的身份和對優(yōu)質(zhì)生活的認同。

當前第49頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考建議1、體量與位置16105體量：

本項目客戶中，普通家庭客戶注重實用與性價比，高端家庭客戶、度假客戶和自雇客戶傾向追逐最優(yōu)景致。服務式住宅以投資客戶為主，少量香港白領(lǐng)客戶。本項目投資客戶：20-30%本項目香港白領(lǐng)客戶：約10%本項目服務式住宅套數(shù)：不超過40%，考慮部分、投資客戶被其他戶型分流，預計服務式住宅套數(shù)比例25-30%位置：建議設于第5棟

1）整棟服務式住宅包裝

2）入口昭示功能

3）第5棟在公司所得物業(yè)中資源次優(yōu)，從而保證對服務式住宅更高品質(zhì)與服務定位的支撐4）公司所得物業(yè)比較均質(zhì)，次優(yōu)資源開發(fā)投資性物業(yè)不會導致過大風險當前第50頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考建議2、戶型配比目標客戶對應戶型以1房1廳與小2房為主，小戶型集中化是與其他樓棟普通住宅的重要顯性區(qū)別小2房1房1廳1房1廳5號樓服務式住宅1房1廳（40M2）：290套2房2廳（52-55M2）：114套本項目1房1廳單位策劃約380套，大部分集中于服務式住宅，剩余90套布置在最劣位置。則服務式住宅從戶型上就分流了客戶選擇，凸現(xiàn)了此單體的功能定位、檔次定位于其他住宅的區(qū)別。1房1廳當前第51頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考建議2、服務式住宅溢價分析按普通住宅：5號樓東南、西北翼評分價格分別為1.3萬/平米、8000元/平米服務式住宅溢價預計：南翼：由于單價高企，戶型面積小，增價幅度有限北翼：服務式住宅溢價預計6%-8%，均價可增長至8500-8650元。130008500-8600當前第52頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考建議溢價比例估計：服務式住宅概念產(chǎn)品雖然有過極優(yōu)的市場案例，但其裝修檔次與概念所能帶來的附加值并無科學的考量方法。本處簡單估算，取同等地段同類物業(yè)比較其裝修、概念帶來的增值比例：樓盤地段裝修及概念均價（扣除交樓標準）溢價比例置地逸軒春風路段800元/平米裝修，6星級國際服務住宅95006%美園毛坯交房8200京基御景華城華強南濱河路800元/平米裝修，酒店式服務850010%匯港名苑毛坯交房7000因此本項目預計服務式住宅的包裝將比按普通住宅銷售有6%-8%的溢價，應屬于正常水平。當前第53頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考建議投資測算：服務式住宅總面積：2.1萬平方米北翼面積：約1萬平方米溢價收入：500-640萬元因整體裝飾投入增加的成本：200元/平方米*2.1萬平方米=420萬元因物業(yè)顧問等服務投入成本：2.5萬元/月*24個月=60萬元從粗略估算，投資服務式住宅的溢價收入和成本增加相比大致持平。從銷售促進、整體物業(yè)檔次、服務檔次的角度出發(fā)，有隱性增值，值得投入。當前第54頁\共有62頁\編于星期五\1點GemdaleCorporation3、戶型功能建議服務式住宅與普通小戶型住宅在平面功能上是大同而小異，整體而言對客廳、臥室與洗手間重視，對廚房與餐廳不注重；大戶型（多房間）的功能更多向普通住宅回歸。對于小戶型，既要達到各空間的獨立性，又要實現(xiàn)各個空間的互動和交流，利用相互滲透的空間增加室內(nèi)的層次感。戶型上應以一房一廳為主，面對商旅客與投資客，少量高品質(zhì)型的兩房戶型以面對投資客、少量自雇用途客戶和高檔家庭用戶?？傮w原則：做到空間功能利用的重疊性、合一性和開放性餐廳與客廳一般按統(tǒng)廳設計，或把廚房與餐廳進行整體設計廚房面積應在整體布局中面積偏小，主要能放置組合櫥柜、冰箱、洗衣機即可。盡量設置生活陽臺，如果做不到，將考慮單房取消生活陽臺洗手間、衛(wèi)生間自然采光由于是