各種拿地模式的稅收比較

各種拿地模式的稅收比較來源：投拓狗日記這篇文章，我們從一個(gè)案例開始，去剖析不同交易模式的涉稅和各自利弊。案例故事開發(fā)商長跑哥有一個(gè)在建工程，預(yù)計(jì)總投入需要22億元，其中前期土地價(jià)款5億元。目前已發(fā)生資本化利息0.5億元?；ㄈラ_發(fā)成本5億元。該項(xiàng)目為新項(xiàng)目，已超過立項(xiàng)總投入25%,滿足轉(zhuǎn)讓條件?，F(xiàn)因資金短缺，和開發(fā)商登山哥關(guān)系好，想將在建工程作價(jià)16億，與登山哥探討合作模式。假設(shè)后期仍需投入建設(shè)資金10億元，建設(shè)竣工后,預(yù)計(jì)以36億售出。兩公司商量下來，有以下4種方式，可以考慮：a.登山哥以16億收購項(xiàng)目資產(chǎn)b.登山哥以16億收購項(xiàng)目股權(quán)c.長跑哥項(xiàng)目作價(jià)16億入股登山哥d.兩家公司合作開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓直接股權(quán)收購以項(xiàng)目投資入股直接股權(quán)收購以項(xiàng)目投資入股我們先簡單的介紹一下稅種，然后展開上述案例分析計(jì)算。.做地模式.一二級(jí)分段聯(lián)合模式.二級(jí)贖買一級(jí)模式（二）棚改舊改城市更新6種L棚改自求平衡模式.二級(jí)帶一級(jí)模式.廣東〃三舊〃更新模式.上海保留歷史風(fēng)貌帶方案招拍掛開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移模式其他各地城市更新模式分析反向購買或反向委托模式（征地拆遷資金的解決）住建部叫停大拆大建及其應(yīng)對(duì)（三）綜合開發(fā)自平衡6種L未來社區(qū)模式.T0D模式.E0D模式.M0新型產(chǎn)業(yè)模式.礦山生態(tài)修復(fù)自平衡模式.砂石資源自平衡模式（四）結(jié)構(gòu)化合作7種.開發(fā)性PPP模式.片區(qū)特許開發(fā)模式.園區(qū)全流程PPP模式.混改上市模式.專項(xiàng)債土地模式.專項(xiàng)債市場(chǎng)化融資模式.專項(xiàng)債PPP模式（五）"授權(quán)投資EPC"8種.京投ABO模式.片區(qū)ABO模式.FEPC模式.投資人EPC模式.投資合作EPC模式.參股施工模式.認(rèn)購基金施工模式.節(jié)點(diǎn)購買模式（六）做大做強(qiáng)城投5種.園區(qū)運(yùn)營商模式.經(jīng)營性項(xiàng)目城投委托代建模式.授權(quán)開發(fā)做大做強(qiáng)城投模式.片區(qū)綜合開發(fā)市場(chǎng)化融資模式.園區(qū)”授權(quán)封閉運(yùn)行〃模式四、片區(qū)開發(fā)投融資總論.片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)條件分析.片區(qū)項(xiàng)目資金平衡分析.片區(qū)開發(fā)投融資模式選擇.片區(qū)公益性項(xiàng)目和土地整理資金的解決五、片區(qū)"ABCT模式的整改.片區(qū)綜合開發(fā)市場(chǎng)化融資.漸進(jìn)優(yōu)化法.快進(jìn)快出法.建企墊資型"投資EPC〃模式的整改六、現(xiàn)場(chǎng)交流、實(shí)操演練稅種計(jì)稅依據(jù)稅率契稅成交價(jià)3%/5%印花稅合同所載金額O.5%o增值稅差額征收11%增值附加增值稅額10%/12%企業(yè)所得稅一般性稅務(wù)處理25%契稅：成交價(jià)x3%-5%契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況。印花稅：合同所載金額xO.5%。貼花經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。增值稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額=（銷售額-當(dāng)期土地價(jià)款）進(jìn)項(xiàng)稅額二進(jìn)項(xiàng)成本：（1適用稅率）x適用稅率。增值稅附加：增值稅x10%-12%市區(qū)城建稅7%、縣鎮(zhèn)城建稅5%,教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%0企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理產(chǎn)權(quán)交易二（交易總價(jià)-房產(chǎn)余值-土增稅-印花稅）x25%o股權(quán)交易二（股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得-股本/取得股權(quán)所支付的對(duì)價(jià)-印花稅）x25%o土增稅：增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓，由于出讓方繳納土增時(shí)已享受一次加計(jì)扣除，受讓方在銷售時(shí)是否能再次享受加計(jì)扣除目前各地方口徑不一。扣除項(xiàng)土地使用權(quán)獲取金額(A)土地出讓金+契稅開發(fā)成本(B)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用(C)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用增值稅附加(D)城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加-hn-^4-nno/±nR^，匚、姬增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率(%)稅率(%)姬增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率(%)稅率(%)速算扣除系數(shù)(%)10-50%（含50%）30%0%250%-100%40%5%3100%-200%50%15%4?oo%ei卜60%2S%E_，a?d、7nno/直接轉(zhuǎn)讓方式下，出讓方涉及的稅費(fèi)主要有印花稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅印花稅：合同所載金額x0.5%。貼花16x0.5%°=0.008億增值稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額(16-5-5)-l.lxl0%=0.54億增值稅附加：增值稅X10%-12%0.54xl2%=0.06億土增稅：增值額X適用稅率-扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)銷售收入(不含稅)=16-(16-5HL1xO.1=15億扣除項(xiàng)(不含稅)=(55)^11x130.06=11.93億增值率=(15-11.93)^11.93=25.7%<50%±增稅=(15-11.93)又30%=0.91彳乙企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理{(16-5-5)^l.l-0.5-0.91-0.06}x25%=1.12億稅費(fèi)合計(jì)=1.120.910.060.540.008=2.64億登山哥公司需承擔(dān)稅務(wù)(受讓方)直接轉(zhuǎn)讓和后續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，受讓方涉及稅費(fèi)主要印花稅、有契稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。契稅：成交價(jià)x3%-5%16x3%=0.48億印花稅：成交金額x0.5%。貼花16x0.5%o=0.008億增值稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額(36-16-10)^l.lxl0%=0.9億增值稅附加：增值稅X10%-12%0.9xl2%=0.n億土增稅：增值額X適用稅率-扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)銷售收入(不含稅)=36-(36-16);1.1x0.1=34.2億扣除項(xiàng)(不含稅)=(1610)/1.1x130.11=30.8億增值率=(34.2-30.8)-30.8=11%<20%享受土增免稅企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理{(36-16-10)-l.l-0.48-0.11}x25%=2.12億稅費(fèi)合計(jì)二2.120.110.90.480.008=3.62億1股權(quán)收購長跑哥公司需承擔(dān)稅務(wù)(出讓方)關(guān)于股權(quán)模式下是否需要繳納土地增值稅，實(shí)踐中存在一定的爭論。股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不涉及土地、在建工程所有權(quán)的變更，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，有的地方也已明確規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。實(shí)踐中為盡可能避免個(gè)別稅務(wù)機(jī)關(guān)適用[2000]687號(hào)文，也可以采取一定的方式避免該條文的適用，比如先轉(zhuǎn)讓99%的股權(quán)，后續(xù)再轉(zhuǎn)讓1%的股權(quán)，避免一次性轉(zhuǎn)讓引起稅務(wù)部門的重大關(guān)注。股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)出讓方應(yīng)承擔(dān)企業(yè)所得稅、印花稅。印花稅：成交金額x0.5%。貼花16x0.5%o=0.008億企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理(16-5-5-0.5)x25%=138億稅費(fèi)合計(jì)=1.380.008=1.39億登山哥公司需承擔(dān)稅務(wù)(受讓方)受讓方收購項(xiàng)目公司股權(quán)后，仍以項(xiàng)目公司為主體開發(fā)建設(shè)在建工程，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地、在建工程所有權(quán)的變更，因此該環(huán)節(jié)不涉及契稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓及后續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)主要有印花稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。印花稅：成交金額x0.5%。貼花16x0.5%o=0.008億增值稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額(36-5-5-10)^l.lxl0%=1.45億增值稅附加：增值稅X10%-12%1.45xl2%=0.17億土增稅：增值額X適用稅率-扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)銷售收入(不含稅)=36-(36-5);L1x0.1=33.2億扣除項(xiàng)(不含稅)=(5510)/1.1x130.17=23.8億增值率二(33.2-23.8)：23.8=39.5%<50%，使用稅率30%土增稅=(33.2-23.8)x30%=2.82億企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理{(6-10-10)^l.l-0.5-0.17-2.82}x25%=2.76億稅費(fèi)合計(jì)二2.762.820.171.450.008二7.21億1模式PK■資產(chǎn)收購股權(quán)收購?fù)恋厥褂脵?quán)在建工程轉(zhuǎn)口:土地使用權(quán)在建工程作價(jià)股權(quán)轉(zhuǎn)讓增資合分立風(fēng)險(xiǎn)程度低：除極個(gè)別情況外（如帶抵押過戶），一股同歷史風(fēng)險(xiǎn)隔離高：需要批承目標(biāo)公司的歷史稅負(fù)收購階段稅負(fù)高,導(dǎo)致項(xiàng)目資金成本增加，但福期運(yùn)營階段稅負(fù)較低收購階段稅負(fù)低，但溢價(jià)部分無法稅前扣除，導(dǎo)致后期運(yùn)營階段稅負(fù)較高適用情形目標(biāo)土地所屬公司歷史沿革久,法律財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高,或者當(dāng)目標(biāo)土地所屬公司歷史風(fēng)險(xiǎn)不高時(shí),基本適用所有收購項(xiàng)分析不難發(fā)現(xiàn):本案例中，盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，因?yàn)椴簧婕八袡?quán)變更，無須承擔(dān)增值稅和土地增值稅，雙方的稅負(fù)都較輕，尤其出讓方。但是，由于股權(quán)溢價(jià)部分無法計(jì)入在建工程成本，對(duì)于將來用于出售的受讓方而言（自持的除外），土地增值稅的增值額以及所得稅將大幅增加，相當(dāng)于稅費(fèi)延遲轉(zhuǎn)嫁到了受讓方。資產(chǎn)收購股權(quán)收購?fù)恋厥褂脵?quán)在建工程轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在建工程作價(jià)股權(quán)轉(zhuǎn)讓塔資合并/分立風(fēng)險(xiǎn)程度低：除極個(gè)別情況外（如帶抵押過戶），一般同歷史風(fēng)險(xiǎn)隔離高：零要繼承目標(biāo)公司的歷史風(fēng)險(xiǎn)稅負(fù)收購階段稅負(fù)高,導(dǎo)致項(xiàng)目資金成本增加，但后期運(yùn)營階負(fù)較低收購階段稅負(fù)低，但溢價(jià)部分無法稅前扣除，導(dǎo)致后期運(yùn)營階段稅負(fù)較高適用情形目標(biāo)土地所屬公司歷史沿革久,法律財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，或者當(dāng)目標(biāo)土地所屬公司歷史風(fēng)險(xiǎn)不高時(shí),基本適用所有收購項(xiàng)工隆建通智庫【博主講堂】鏈接：土地和片區(qū)開發(fā)融資10月28日蘇州、11月n日鄭州主講人：薄著【課程內(nèi)容】（開課時(shí)會(huì)根據(jù)最新情況調(diào)整）：一、高質(zhì)量發(fā)展背景下地方政府投融資新邏輯（略講，約10分鐘）（-）〃十四五”規(guī)劃與政府投融資新理念（二）重磅政策重塑邏輯六個(gè)邏輯及兩個(gè)應(yīng)對(duì)（三）〃十四五"基建五個(gè)新特征二、基建和土地片區(qū)開發(fā)63個(gè)實(shí)務(wù)問題（-）政府投資管理14個(gè)問題.政府對(duì)于投資項(xiàng)目是如何分類管理的？.如何定性政府投資項(xiàng)目？.政府以補(bǔ)助補(bǔ)貼支持的項(xiàng)目該如何定性？.政府把錢給到上級(jí)公司，上級(jí)工地再投到項(xiàng)目，算不算政府投資項(xiàng)目？."投資人EPC”算不算政府投資項(xiàng)目？.審批制、核準(zhǔn)制、備案制的要求有什么不同?.政府如何安排資金用于項(xiàng)目？.如何區(qū)分項(xiàng)目主體、建設(shè)單位、實(shí)施機(jī)構(gòu)、業(yè)主、立項(xiàng)單位、代建單位、承接單位、施工單位？.委托代建與授權(quán)開發(fā)有什么不同？.委托代建、政府購買服務(wù)、政府采購工程對(duì)城投的要求有什么不同？.如何定義墊資？.由城投國企融資是否違反"政府投資項(xiàng)目不得由施工企業(yè)墊資"？.施工企業(yè)為城投國企墊資違規(guī)嗎？.建筑企業(yè)供應(yīng)鏈融資可行嗎？）政府預(yù)算和債務(wù)管理18個(gè)問題.什么是政府預(yù)算？.政府財(cái)政預(yù)算分哪幾類？.政府預(yù)算的編制流程是什么？.如何判斷項(xiàng)目資金已經(jīng)或者可以列入政府預(yù)算？.政府的預(yù)算只有1年，但資金支付期需要10年，這個(gè)問題如何解決？.能否簽訂超過3年的政府支付合同？.政府的合規(guī)舉債方式有哪些？.政府債券分哪些品種？.片區(qū)開發(fā)可發(fā)哪些專項(xiàng)債？.什么是政府的隱性債務(wù)？.如何甄別是否構(gòu)成隱性債務(wù)？.有預(yù)算是否不構(gòu)成隱債？.延期多久付款會(huì)被認(rèn)定為隱債？.什么是來自于政府財(cái)政資金的收入？.政府補(bǔ)貼可否作為還款資金來源？.如何以來自政府的補(bǔ)貼收入增強(qiáng)還款能力？.政府如何合規(guī)把錢給到城投？.財(cái)政如何給城投合法注資？（三）土地一級(jí)開發(fā)15個(gè)問題.土地開發(fā)的流程是怎樣的？.什么是土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)？.土地儲(chǔ)備的資金是如何管理的？.土地儲(chǔ)備的資金從何而來？.土地出讓金返還模式還可行嗎？.可否以預(yù)期土地出讓金作為還款來源進(jìn)行融資？.土地出讓金如何合規(guī)用于項(xiàng)目？上成投如何合規(guī)介入土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)？.政府可否委托（授權(quán)）國企城投進(jìn)行土地開發(fā)？是否需要履行政府采購程序？.委托代建、政府購買服務(wù)、政府采購工程能不能融資？.政府購買服務(wù)、政府采購工程、委托代建如何做少量融資？.什么是耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)？能不能融資？.什么是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤？能不能融資？.重慶地票業(yè)務(wù)為什么可以貸款？.土地開發(fā)如何做到土地一二級(jí)收入聯(lián)動(dòng)〃？（四）片區(qū)開發(fā)16個(gè)問題.什么是片區(qū)？什么是片區(qū)開發(fā)？.片區(qū)開發(fā)有哪些類型？為什么要這樣劃分？.政府授權(quán)（設(shè)立）片區(qū)開發(fā)主體，可以給哪些授權(quán)？.政府授權(quán)（設(shè)立）片區(qū)開發(fā)主體需要政府采購確定嗎？.片區(qū)開發(fā)主體招引投資商需