2021年房地產(chǎn)全成本管理

房地產(chǎn)投資全成本管理

一、可行性研究分析

1、含義和目

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是在項目投資決策前，對與項目關(guān)于社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面

狀況進行進一步細致研究；對擬定各種也許建設方案或技術(shù)方案進行認真技術(shù)經(jīng)濟分析、比

較和論證；對項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學預測和評價。

可行性研究主線目，是減少或避免投資決策失誤，提高項目開發(fā)建設經(jīng)濟、社會和環(huán)境效

益。

2、成本管理中意義

a.作為申請項目核準根據(jù)

b.項目申請投資根據(jù)

c.是籌集建設資金根據(jù)

d.是開發(fā)商與關(guān)于部門訂立合同、合同根據(jù)

e.是編制下階段規(guī)劃設計根據(jù)

3、可行性研究分析構(gòu)成

普通來說，一份正式可行性研究報告應涉及封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個某

些。

①.封面

②.摘要

③?目錄

④.正文：普通涉及詳細內(nèi)容有：項目總闡明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項

目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資

估算及資金籌措、項目評估基本數(shù)據(jù)預測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析、結(jié)論與建

議等12個方面。項目可行性研究報告如用于向國家籌劃管理部門辦理立項報批手續(xù)，還應涉

及環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能辦法、項目公司組織機構(gòu)等方面內(nèi)容。

⑤.附表

⑥.附圖

4、可行性研究投資分析案例

二、項目總投資構(gòu)成

1、項目總投資

涉及項目所有投資成本費用，不含房地產(chǎn)各種所得稅費用。

開發(fā)建開發(fā)產(chǎn)品成本（占開發(fā)建設成本98.4%）

設成本固定資產(chǎn)投資（占開發(fā)建設成本1.6%）

項

目經(jīng)營資金

經(jīng)

總運營費用

營

投修理費用

成

資經(jīng)營稅金及附加

本

其他經(jīng)營成本費用

土地增值稅

2、開發(fā)建設成本

涉及土地費用、工程成本、銷售成本、管理費用、財務利息等，詳細構(gòu)成見下表:

開發(fā)建設成本費用

一、土地費用

二、前期工程費用

工程開三、基本設施建設費

發(fā)成本四、建筑安裝工程費

五、公共配套設施建設費

六、開發(fā)間接費

管理費用七、管理費用

銷售成本八、銷售費用

九、開發(fā)期稅費

財務費用十、其他費用及不可預見費

十一、利息

3、經(jīng)營成本

經(jīng)營資金

運營費用

修理費用

經(jīng)營稅金及附加

其他經(jīng)營成本費用

土地增值稅

三、開發(fā)建設成本控制

1、工程開發(fā)成本

1.1、成本控制有關(guān)名詞解釋

①、目的成本：指對將要發(fā)生項目預先擬定在一定期期內(nèi)和通過努力所要實現(xiàn)成本和利潤

目的，是項目成本控制線。

②、責任成本：將目的成本進行責任分解，結(jié)合各專業(yè)崗位職責，明確在成本管理中“誰

來做”，“做什么”關(guān)系，將目的成本貫徹到實處。

③、進度成本預警（動態(tài)成本）：動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。指

項目實行過程中預期成本，通過適時反映目的成本和動態(tài)成本差別，協(xié)助有

關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本控制，并在項目整個生命周期

任一時間點，都能適時分析。

④、實際成本：指項目結(jié)束后，對成本進行結(jié)算分析出來實際投入成本金額計算出來經(jīng)濟

指標數(shù)值。

⑤、年度成本資金：指依照公司當年整體經(jīng)營籌劃，針對在該年所有投入項目進行資金預

算以達到年度投資資金控制目。

⑥、目的成本考核：通過對目的成本進行進度成本預警分析，以目的成本為參照對象，區(qū)

別成本在執(zhí)行過程中目的成本外數(shù)據(jù)，借助經(jīng)濟指標反饋進行考核、評價，

對考核成果扣、加分辦法。

⑦、責任成本考核：依照各專業(yè)職能部門成本管理職責，并借助經(jīng)濟指標反饋考核評價其

職責履行狀況，依照考核成果，對其進行相應獎懲辦法。

⑧、數(shù)據(jù)庫：在完畢項目成本業(yè)績評估考核同步對項目生命周期中成本控制得失進行總結(jié),

并將之與項目“目的成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”進行歸檔，在此基本上

提煉核心成本指標。

1.2、成本控制四環(huán)節(jié)

①、目的成本

a、目的成本設定原則

目的成本設定與公司定位一一什么樣公司決定什么樣產(chǎn)品

目的成本設定與項目定位一一不同項目檔次規(guī)定決定什么造價成本

目的成本設定與公司賺錢一一公司做是產(chǎn)品非作品，目的賺錢值決定花掉多少成本

目的成本設定市場原則一一適時市場決定什么樣成本

性價比與專業(yè)管理——嚴格工程管理得出高規(guī)定性價比

b、目的成本形成

估（投資估算書）：投資決策《項目投資可行性報告》。

概（成本測算）：概念性方案設計概算（項目策劃項目定位）、方案設計概算（擬定產(chǎn)

品原則）、初步設計概算（擬定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)原則）。

預（擬定目的成本）：施工圖預算、工程量清單。

c、目的成本實現(xiàn)

咱們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務過程進行成本控制，依照預先擬定原則、檔次、方案

對每筆成本每個科目數(shù)據(jù)實行限額控制，實現(xiàn)減少成本目，建立形成分工負責、有機協(xié)調(diào)

責任成本體系。

②、責任成本體系

a、責任成本分解

方式一：依照成本科目，將目的成本分解成《目的成本控制責任書》，對各項目費用

責任部門及其重要職責闡明，涉及控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控制指引。

方式二：依照合同分類，將目的成本分解成《合同控制清單》，將合同訂立、履行責

任貫徹到合同責任部門，以各部門成本責任完畢來保證目的成本完畢。

b、責任成本分解原則

以成本形成主體作為成本責任主體

c、責任成本貫徹

責任主體：所有與產(chǎn)品制造有關(guān)部門，均有成本管理責任，都要有成本意識，從“誰

花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”。

責任內(nèi)容：全面、全過程成本管理，而非簡樸預結(jié)算，一句話，算得準，不等于成本

控制得好。

責任控制要點：目的與控制兩方面入手、經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫市場調(diào)研、信息化動態(tài)監(jiān)控、PDCA

循環(huán)。

責任履行評價：強調(diào)不能突破目的值。

責任狀（書）:

技術(shù)層面（成本經(jīng)辦部門）：從產(chǎn)品質(zhì)量成本出發(fā)，實現(xiàn)價值管理。

管理層面（審核部門）：通過提高整體專業(yè)水平和成本意識，提高組織運營效益。

經(jīng)營層面（財務）：結(jié)合財務經(jīng)融，滿足鈔票流、稅務、財務指標需求。

戰(zhàn)略層面（總經(jīng)辦）以成本管理優(yōu)勢哺育核心競爭力。

責任成本分派最后貫徹到了項目運籌籌劃以及各部門工作籌劃中?。尤霑r間、質(zhì)量、

價值、負責人等要素）

d、責任成本評估與考核

評估方式一一數(shù)據(jù)為根據(jù)

評估指標一一財務指標、績效指標

無效成本一一擬定哪些該花哪些不該花，每某些花多少適當，合理配備成本

考核方式財務考核、績效考核

謹慎與全面性一一結(jié)合全成本控制過程，拿數(shù)據(jù)說話

③、動態(tài)成本法

a、一種中心、三條主線

一種中心：以合同為中心

三條主線：

“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”?！皠討B(tài)成本”反映任意時段項

目綜合成本及構(gòu)造分布；“實際發(fā)生成本”指是項目當前已審定工程量，與“動態(tài)成本”

對比可反映出項目整體進度；“實付成本”指是實際已支付款項，與“實際發(fā)生成本”對

比反映出款項支付進度，涉及應付、實付狀況。這三條主線可以較好反映項目成本執(zhí)行全

貌。

b、成本管理系統(tǒng)一管理目的成本

信息化建設成本管理系統(tǒng)（電腦軟件）

整個系統(tǒng)核心是環(huán)繞合同管理進行，涉及了估算成本、目的成本、合同臺帳、合同變

更、合同結(jié)算、付款管理、資金籌劃、動態(tài)成本等功能。

系統(tǒng)還可以提供決策根據(jù)，例如付款時間、歷史賬務，大量基本工作可以依托成本管

理來簡化，它透明和實時查詢可以讓有關(guān)人員提高效率并且對項目進行監(jiān)控。

系統(tǒng)通過即時反映目的成本和動態(tài)成本差別，大幅提高公司對成本掌控能力，加快決

策進程，進而提高公司核心競爭力。

④、業(yè)績評估

a、優(yōu)獎劣罰，拿數(shù)據(jù)說話

制定目的成本、明確責任體系、對業(yè)務過程進行了實時跟蹤與控制，在完畢前面三個

環(huán)節(jié)之后，最后咱們就可以依照執(zhí)行成果對有關(guān)業(yè)績進行評估。

b、經(jīng)濟技術(shù)指標

將項目最后“動態(tài)成本”與“目的成本”對比，咱們可以評價整個項目成本控制水

平；

將執(zhí)行過程“實際完畢經(jīng)濟技術(shù)指標”與“責任成本體系”中“評價指標”做比較，

咱們就可以較好對部門/崗位在成本控制方面業(yè)績進行評估，并真正做到“優(yōu)獎劣罰”拿

數(shù)據(jù)說話。

c、數(shù)據(jù)庫

目的成本數(shù)據(jù)（目的成本構(gòu)成）、動態(tài)成本數(shù)據(jù)、市場數(shù)據(jù)庫。

1.3.開發(fā)過程責任成本控制貫徹

①、投資經(jīng)營籌劃

②、投資年度預算

③、成本控制流程

④、作業(yè)過程成本控制

a、立項成本過程控制要點一一成本測算、項目經(jīng)濟性評價

b、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本過程控制要點一一賣什么、設計什么、施工什么

c、招投標環(huán)節(jié)成本過程控制要點一一與合伙伙伴雙贏關(guān)系

d、施工環(huán)節(jié)成本過程控制要點一一變更和簽證管理、付款審核

e、材料及設備采購環(huán)節(jié)成本過程控制要點一一性價比控制

d、銷售環(huán)節(jié)成本過程控制要點一一銷售承諾控制

e、工程預決算環(huán)節(jié)成本過程控制要點一一結(jié)算索賠辦理、項目后評估

f、開發(fā)間接費用成本過程控制要點

g、物業(yè)管理成本過程控制要點一一合理區(qū)別整治責任

2、管理成本控制

2.1、管理費用目的控制原則

2.2、按項目開發(fā)進行年度控制

2.3、制度流程監(jiān)控

3、銷售成本控制

3.1、銷售費用目的控制原則

3.2、按項目開發(fā)進行年度控制

3.3、制度流程監(jiān)控

4、財務成本控制

不同稅種成本

四、經(jīng)營成本

1、公司資產(chǎn)運營成本

2、其她經(jīng)營成本

3、土地增值稅

五、項目總收入

1、銷售收入

2、租賃收入

3、經(jīng)營收入

六、經(jīng)濟分析

1、投資結(jié)算分析

1.1、開發(fā)建設成本分析

①、工程開發(fā)成本分析

②、管理成本分析

③、銷售成本分析

④、財務成本分析

1.2.經(jīng)營成本分析

1.3,所得稅記錄

2、經(jīng)濟指標分析

2.1、稅后利潤

2.2、投資利潤率

2.3、凈鈔票流量

2.4、凈現(xiàn)值

2.5、內(nèi)部收益率

七、管理工具

為實現(xiàn)以上六項管理，可以借助市面上比較好軟件來實行，這里簡樸簡介一種房地產(chǎn)可行性

分析軟件，供參照：

行龍房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價可行性研究

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軟件特點

可實現(xiàn)項目成本費用（投資）、銷售收入、租賃收入、投資籌劃（含分期投資籌劃、投資分

類籌劃）、資金籌措籌劃、財務分析（銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表、租賃收入與經(jīng)營稅金

及附加表、還款付息表、損益表、鈔票流量表、資本來源與應用表、資產(chǎn)負債表、投資分類

損益表）、非十地拍賣和土地拍賣多方案經(jīng)濟分析、臨界點分析（含盈虧平衡分析）、敏感

性分析、概率分析迅速電算化，并可撰寫項目可行性研究報告、項目建議書和商業(yè)籌劃書，

為房地產(chǎn)開發(fā)或固定資產(chǎn)投資公司（單位）項目投資決策，項目實行過程中成本核算、成本

控制和項目竣工后財務決算提供根據(jù)，是土地拍賣招投標報價好助手。

1.1.1軟件不但合用于房地產(chǎn)投資項目，也可合用于除房地產(chǎn)項目外其他投資項目。

1.1.2依照輸入關(guān)于基本數(shù)據(jù)自動計算出總造價、直接費、間接費、單項工程造價（費

用）和平方造價及各單項工程造價（費用）占總投資比例，以及計算銷售收入、租賃收入、

投資籌劃、資金籌措籌劃、財務分析數(shù)據(jù)、非土地拍賣、土地拍賣多方案經(jīng)濟分析、臨界點

分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析數(shù)據(jù)，自動生成絕大某些報表。

1.1.3可將工程項目保存（備份）在軟盤或其他硬盤及其他載體上，并可以再次打開。

1.1.4可將當前工程項目保存成模板（可以依照各種類型、不同都市房地產(chǎn)開發(fā)項目詳

細狀況生成不同項目模板），以便后來生成新項目之用。

1.1.5可依照不同都市或同一都市不同步期或不同工程項目創(chuàng)立不同稅費庫，并依照需

要有選取導入后使用?？呻S時選取不同都市或同一都市不同步期或不同工程項目稅費庫。

1.1.6可實現(xiàn)表格單項工程（費用）與稅費庫項目同步。

1.1.7可實現(xiàn)不同工程項目有不同頁面設立，依照需要靈活調(diào)節(jié)頁面關(guān)于參數(shù)（如紙張

大小、頁邊距、頁碼位置、表格欄寬等）。

1.1.8可將項目文獻導出為Microsoftword和Microsoftexcel文獻，以便對排版有特

殊規(guī)定之使用。

1.1.9可同步編輯各種工程項目。

1.1.10可依照計算辦法不同定義不同成本費用、收入、投資籌劃、籌資籌劃計算公式，

可使成本費用計算編碼與計算辦法沒有聯(lián)系?？勺杂煞峙筛髌谕顿Y籌劃和籌資籌劃。

1.1.11可實現(xiàn)復雜靈活利息計算。

1.1.12成本費用計算表編碼可以重復，可實現(xiàn)靈活費用分類，此功能可以定制全國各地

費用分類。

1.1.13軟件可使用于房地產(chǎn)開發(fā)項當前期投資決策、項目實行、竣工決算期。

1.1.14軟件不但適合單機使用，也可使用于局域網(wǎng)。

提示由于本軟件是依照某些都市稅費率進行稅費庫數(shù)據(jù)輸入，由于咱們手頭資料有限，如

果其他都市稅費率與本管理系統(tǒng)稅費率不同，請增長稅費庫，并寄送一份給咱們，以便咱們

增長到軟件中，以便人們使用，如何修改詳見稅費庫管理。

某工程可行性分析案例

某工程可行性分析成本測算銷售收入表

樓層、單元或樓建筑面積可售面積銷售收入

序號計量單位單價項目套數(shù)可售套數(shù)銷售模式

房名稱（M2）（M2）（萬元）

商品房收入7L/m2480001650000079200按可售面積

成本價售出部分元/m?3600015000005400按可售面積

商鋪版入元/m?120000245240029428.8按可售面積

合計00000114028.8

某工程可行性分析成本測算總成本費用表

造價或費用樓回造價計算公式

工程項目（費用）名稱百分比⑹

（萬元）（元/M2）或說明

開發(fā)建設成本費用79640.963893.9794.65%

一、土地費用18000880.0921.40%

二、箭期工程費用8844.29432.4310.52%

三、基礎設施建設費5190.91253.86.17%

四、建筑安裝工程費34073.861666.0140.50%

五、公共配套設施建設費409.05200.49%

六、開發(fā)間接費000%

七、管理費用1330.3665.051.59%

八、銷售費用1330.3665.051.59%

力,、開發(fā)期稅費6291.58307.627.48%

+、其宅費用及不可預見費1995.5497.572.38%

十一、利息（注：利息應在借貸款明細表輸,000%

建設期利息2175106.342.59%

經(jīng)營資金000%

運道費用000%

婚用.襄用__________________________________00%

1__________0

000%

其它經(jīng)營成本費用000%

經(jīng)營期利息000%

銷售期利息000%

租售期利息000%

土地增值稅4506.4220.345.36%

土地增值稅繳交/預征1140.2955.751.36%

補/遇土地增值稅3366.12164.584.01%

項目總投資84147.374114.3100%

開發(fā)產(chǎn)品成本78366.713831.6693.14%

固定資產(chǎn)投資1274.2662.31.52%

經(jīng)營成本費用4506.4220.345.36%

某工程可行性分析成本測算投資總計劃表

投資計劃（萬元）

項目名稱成本（萬元）

合計第1年第2年第3年

開發(fā)建設成本費用79640.9679640.9624188.4828300.1127152.37

一、土地費用1800018000540054007200

二、前期工程費用8844.298844.292762.942879.523201.83

三、基礎設施建設費5190.915190.911627.981934.951627.98

四、建筑安裝工程費34073.8634073.8610263.0613547.7410263.06

五、公共配套設施建設費409.05409.05122.71163.62122.71

六、開發(fā)間接費00000

七、管理費用1330.361330.36443.45443.45443.45

入、銷售費用1330.361330.36443.45443.45443.45

九、開發(fā)期稅費6291.586291.582097.192097.192097.19

十、其它費用及不可預見費1995.541995.54665.18665.18665.18

十一、利息（注：利息應在借貸款明細定0U000

建設期利息21752175362.57251087.5

經(jīng)營資金00000

運營費用00000

修理費用00000

經(jīng)營稅金及附加00000

其它經(jīng)營成本費用00000

經(jīng)營期利息00000

銷售期利息00000

租賃期利息00000

土地增值稅4506.44506.457.01342.094107.3

土地熠值稅繳交/預征1140.291140.2957.01342.09741.19

補/退土地增值稅3366.123366.12003366.12

項目總投資84147.3784147.3724245.4928642.231259.68

開發(fā)產(chǎn)品成本78366.7178366.7123801.4627847.3126717.93

固定資產(chǎn)投資1274.261274.26387.02452.8434.44

經(jīng)營成本費用4506.44506.457.01342.094107.3

某工程可行性分析成本測算分期投資計劃表

投資計劃（萬元）

項目名稱成本（萬元）

合計第1期第2期

開發(fā)建設成本費用79640.9679640.9624188.4855452.48

一、土地費用1800018000540012600

二、前期工程費用8844.298844.292762.946081.35

三、基礎設施建設費5190.915190.911627.983562.93

四、建筑安裝工程費34073.8634073.8610263.0623810.8

五、公共配套設施建設費409.05409.05122.71286.33

六、開發(fā)間接費Q000

七、管理費用1330.361330.36443.45886.91

八、銷售費用1330.361330.36443.45886.91

九、開發(fā)期稅費6291.586291.582097.194194.39

十、其它費用及不可預見費1995.541995.54665.181330.36

十一、利息（注：利息應在借貸款明細品0U00

建設期利息21752175362.51812.5

經(jīng)營資金0000

運營費用0000

修理費用0000

經(jīng)營稅金及附加0000

其它經(jīng)營成本費用0000

經(jīng)營期利息0000

銷售期利息0000

租賃期利息0000

土地增值稅4506.44506.457.014449.39

土地增值稅繳交/預征1140.291140.2957.011083.27

補/退土地增值稅3366.123366.1203366.12

項目總投資84147.3784147.3724245.4959901.87

開發(fā)產(chǎn)品成本78366.7178366.7123801.4654565.24

固定贊產(chǎn)投贄1274.261274.26387.02887.24

經(jīng)營成本費用4506.44506.457.014449.39

某工程可行性分析成本測算損益表

項目名稱合計阮）第1年第2年第3年

經(jīng)營收入1140288000.0057014400.00342086400.00741187200.00

銷售收入1140288000.0057014400.00342086400.00741187200.00

出租收入