廣州番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性

11番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部岡前言奶

損別20放03喪年1段2月鍬2日盾，番乏禺區(qū)岔國土緣局發(fā)蓄布了兵國有寸土地欣使用白權(quán)掛著牌出斥讓公晴告，修公開飽掛牌襖出讓箱五宗虹國有周土地坦使用理權(quán)，縫競價春日期磚自庫20喬03脈年1掛2月隸12鋤日惕至留20碼03密年1住2月辨22罷日上隙午1兵0時讀正止糊。本火次土烈地掛興牌有幣三個槍新亮瓣點：蜜第一顯，地洽價提舍升；才第二比，教掉育配吩套設(shè)池施由咳政府涉統(tǒng)一矛配置必；第姜三，報拍賣尺地塊薪集中應(yīng)于南棋區(qū)、艱鐘村裂。番垮禺區(qū)碑政府葉決定賣從2咽00肅3年工起重膊點開印發(fā)市酸橋南發(fā)區(qū)，廟并把身南區(qū)中定位請為雖“葡具有巨南國怪水鄉(xiāng)攪特色竊，融雀精品粥商業(yè)教、休安閑度望假和叨文化額娛樂壁于一著體的訓(xùn)生態(tài)乒型生麻活園但區(qū)鏡〞列。本尸次土伐地掛止牌出拼讓就棟有兩賞塊地微塊位苦于南槍區(qū)，忍以下疏就其敵中沙盡灣鎮(zhèn)片龍岐宴村地股塊作演一個伙初步氏的開宗發(fā)投寸資可甩行性侵分析餃，粗碌鄙之柱處請盤行家鞠指正員。

茶本次常分析尼主要粉分為藍：基姿礎(chǔ)分垮析、衫市場尚分析漆、項原目定絲位、編本錢朝效益菊、結(jié)財論及瞞思考始五個野局部娛。

明一、缺根底珍分析和

射1.壤地塊染背景眠資料茶

億2.姜區(qū)位流分析問

駱醉1)彎隨著涂德興飄大橋侍的通小車、專西麗巡大橋刻的動老工，須阻礙譯南區(qū)平社會榜開展彼的交州通問共題得獄到緩朽解，炊規(guī)劃掩中的扛路網(wǎng)墻、橋合梁的煎建設(shè)葉也正緩如火勸如荼辮地順尤利進擺行，數(shù)令市雅民可蜘充分呈享受慢市橋堤城區(qū)每的生被活環(huán)淚境，金使該伯區(qū)域如的城奶市化葉進程耽加快砌。

萄江2)匆南區(qū)毛及沙徑灣是眉市民餐公認賤的教盡育資藥源配居置最違豐富氣、最性完善沫的區(qū)輕域，曬番禺更的格“路高等恢學(xué)府鉛〞素根本忘上都向在該騰區(qū)域理范圍的內(nèi)，全教育責(zé)配套購從省礎(chǔ)一級討幼兒刑園、位中小殃學(xué)到標職業(yè)翁技術(shù)仗學(xué)院嘩等完誰全是研“瑞一條逃龍烏〞居，這壘使該四區(qū)域隆住宅姐的吸彎引力虹有較劇大提掏升。桂

暴浩3)險該區(qū)被域近臨兩年瓦開展站快速撤，生兇活氛箱圍日冒漸成狼熟，慮大型俘的批伙發(fā)市韻場、發(fā)花卉鏟市場每、綜駱合市扣場等耗的啟拋用，渡轄區(qū)港內(nèi)的呢樓盤鏟以大習(xí)型項圣目或岸別墅披工程打為主旋，而符且新綠建樓臟盤在肯整體淋規(guī)劃喉上都率有較蘇高標桐準，寶使該彩區(qū)域鼠的生我活設(shè)愿施和蛙住宅惹配套竊日益跟完善鏈，促族使該刷區(qū)域?qū)映蔀閮敺異炍磥碜u居住泳中心狂區(qū)。煮

睡灑4)歪目前據(jù)工程呢周邊舅的公亮共配尾套尚賽未完封善，覆除中跡小學(xué)顫和一霜些中建小型閑商鋪俊外，著其他時方面皺的配峽套有腹待改益善，脾特別弓是公妹共交艙通、楊市場示、醫(yī)鹽院等裂方面庸。

拐二、癢市場攻分析丈

票嚴1.途區(qū)域貸住宅娃市場灶分析調(diào)

講輔1)御供給血量：氏以舊活盤新森貨為擺主

菠蟲由表套2可敘以看丘出，洋南區(qū)件及沙榜灣的穗樓盤貪的供術(shù)應(yīng)情桃況可缺分為脂兩大萍局部述，一伐局部中為一暴、兩巧年前易的產(chǎn)終品，股現(xiàn)剩劫余少燥量尾辨貨在羊售，繳另一敲局部學(xué)為大個型樓妙盤的燒新組產(chǎn)團。視

姓悅單從醬市場嗚供給鎮(zhèn)角度斑分析根，估隊計現(xiàn)籌時該蔥區(qū)域飯一手烘住宅側(cè)的總教供給寄量約莫為1丑50慨0套駛。

畢2)沖產(chǎn)品死：禍大盤飯大戶鏡型占慮主導(dǎo)劫

火版現(xiàn)時制該區(qū)飄域市秘場上閉以小矮高層令和多傘層兩古種住澡宅為輕主，筐高層怒住宅的的供燒應(yīng)量耕較少鋒，而分且番裳禺的沒別墅全也較淚集中召于該孫區(qū)域遣，因衛(wèi)此住平宅小殺區(qū)的慘密度旋較低諷，樓戒盤占潔地面泄積和惱建設(shè)挎規(guī)模挑較大鞏，多適在7圣~4蹦0萬遷平方綱米。程

喊跟樓盤乓建設(shè)嗚較有妖特色逃，如亡番奧企以運銷動為彈主題欄、海誓倫堡鍋和御劑院以族歐洲陪水景霸為主嘆題，攔內(nèi)部爬依靠賞造景皂能形勒成較銀好的頌社區(qū)題人文節(jié)環(huán)境艇，使攻該區(qū)脖域的從整體爹素質(zhì)抽得到需提升烈。

笑菌住宅龍戶型我偏大占，1母00霞平方眨米以抗上的刑單位全占六享成；餃以1縮00蛇~1褲20手平方植米的胸3房湊為主狐，約香占五緞成；拉其次驕是2桐房和再4房遷單位庫，這衡反映恭出客旦戶在羽該區(qū)摧域購排房是受以自裕住為地主。必

儀資料觀來源套：珠知江恒闊昌代攔理三婆部實港地調(diào)毒查

搖注：世上述炕數(shù)據(jù)生以戶德型的爪面積蔥為量米化標煮準

弄3)咳價格舍：斯上下寧兩極愉明顯辯，中蚊檔盤趨少

困社南區(qū)霸及沙亭灣現(xiàn)岸時在焦售的情一手勁住宅靈，單莖價集胞中在占20永00走~2挖50漿0元算/m妙2的鴉范圍姨內(nèi)，璃總價脾集中肌在2危0~僻30外萬元泉的范堆圍內(nèi)盲，分泉別約算占三跨成。殿

奏箭該區(qū)應(yīng)域的左樓價植兩極憑分化齡明顯站，單歇價最碌低低橫于1暢60盜0元妙/m藏2，示最高各價高賄于3款50搖0元膽/m買2扶，相撿差超丙過2即00章0元著/m兔2，閉例如全御院判和華感薈南等景園學(xué)、番好奧和狡朗陶短居，洞都是術(shù)相隔拘一條雙馬路召但均日價卻淡拉差里10伴00滑元/講m2布，使獲同戶調(diào)型住撫宅的斷總價悠相差緣10仰~2輩0萬錯，令青該區(qū)墊域集那中了晨大量穗高端濱和低救端的晌客戶霸。

混2.亂目標顛住宅鵝市場述分析癥

海本區(qū)料域住救宅目埋標市薯場分禁為二壺類：忠

話僅第一沙類為勤高質(zhì)柴素樓信盤目百標客辨戶：虛客源杠分布訂區(qū)域腎廣，僻包括勢本區(qū)抄域及吉市橋翠、周航邊各臨鎮(zhèn)等皇地區(qū)言的中謠、高炊收入植人群雙，他猾們對西住宅文質(zhì)素江要求苗高，淋對價電格考糟慮少編，住程宅消波費潛旬力大垮?？筛偨邮芸p樓價革在2開80務(wù)0元佩以上原，對鬧戶型厘需求棉那么從聾兩房辭到四譽房均移有一騾定比盞例。遠

克南第二柱類為譯低價殲樓盤注目標桂客戶虧：客喘源主鉗要集烤中在窯本區(qū)限域，訊主要蔽考慮丈價格疏優(yōu)惠臥，對性戶型去需求賤偏小平。

勤三、盯工程咐定位末分析覺

高忙優(yōu)劣百勢分肯析

豬添s優(yōu)凍勢:需享拌有河慶涌綠汽化帶壁資源頂，周度邊環(huán)盆境良名好；極位處濕重點緒開展首區(qū)域攔南區(qū)枝；周丙邊生?；钆浯蛱滓?guī)陶劃前駁景好賤，教豈育資辜源豐座富；橋鄰近護舊區(qū)餡，四主周均胞有鏡40富米罵或蝕50瞞米經(jīng)的規(guī)聽劃路北,交稠通方泄便。嘆

往薯w劣卻勢：疾南蛾郊偏縮西方汽向，免存在章一定梳區(qū)域永門檻許；現(xiàn)壇時交每通不桿便，味生活換配套釘設(shè)施肌未完周善;泡四周塑規(guī)劃蝦主干育道造睡成噪圈音污眼染;篩河涌桌綠化丙帶橫趨穿地吃塊,私影響稠規(guī)劃匪布局第;項逃目規(guī)昌模小腥。

謎敵o機邁會：嚷南區(qū)瞧規(guī)劃依建設(shè)鏟全面訪鋪開拋，有提力促比進房拍地產(chǎn)謠開發(fā)比；南案郊居燕住氣撐氛日掘益濃湊厚，瓣置業(yè)堤前景盛理想滿；區(qū)潑域存痕在中掉檔樓貼盤缺塞口。爐

貴露t威朋脅：慈御苑外、番歡奧、六金沙徑灣等謝大型舟成熟壓樓盤碰存量咽較大法，阻銅礙項億目發(fā)鏈展；帶南郊餓尚有價較多沈待開父發(fā)土符地，痰競爭針劇烈辮，而囑本次讀拍賣疫北斗窩大橋朱地塊勝規(guī)模荷大、陪本錢般相對罵較低片，對芒工程評構(gòu)成襪直接猾威脅伸；項覆目地沫價成般本高員，利蛋潤空悔間不統(tǒng)大。敲撿

滋蹲市場炭定位歸

蘭咽根據(jù)姓上述扎SW飽OT雷分析遣，項效目應(yīng)游以自捎身規(guī)隨模及矛河涌還綠化未帶為飲根本賽立足金點，沃從彌頌補區(qū)粉域中垂檔市因場空收白點頂，尋床求樓斧盤差蠻異化突出發(fā)延，確桑立項悉目市徹場定桶位。摘

黃彈產(chǎn)品澡定位胞：中真偏高良檔的削生態(tài)爹、高畢尚精哨品社撞區(qū)；首住宅邁類型貼以六討層、白九層帳洋房給為主伸，并妄可利覆用良敞好景勵觀資泥源配洞置少贈量疊華層別軟墅；余戶型鏡以二各房、眼三房畜為主往，主陡力戶命型面切積7戀5平登方米傻~1痛10忠平方賽米，春充分減考慮程小二明房、糟小三騰房配降置。海

漠燕消費事者定究位：旱本區(qū)邪、市尸橋及塵周邊練各鎮(zhèn)妄有穩(wěn)靈定收瞧入的叮中產(chǎn)毛階層捧買家述為主順，戶畏型要嚷求實跡用，辟樓盤要質(zhì)素桿、品聞味要判求高少。

迫孟價格娘定位河：奔六層烤洋房財均價尺26擾00膚元/壁M2跪，九不層電彼梯洋費房均覺價2納90式0元肯/M旅2，器又疊等層別休墅均骨價3琴50莖0元恨/M捧2，嶄洋房出總價國主要抱控制兆在2谷5~瘡30班萬元掉之間粗〔市遲場空燭白點臟〕，戶別墅瑞總價惰控制猾在6傭0萬毯元左津右。階

值埋形象根定位隙：茫中產(chǎn)張者的數(shù)高尚翼社區(qū)昂——同城市羞中心詞水岸辭家園皮

刊四、志本錢銳效益成分析滋

歌惜1.伍工程鑼方案野建議階

匆狀工程蛇建議嗎由1謙0%撇疊層磨別墅憤、5耕0%猾多層爭住宅蓮、4在0%努高層漢住宅珍組成武。地竄上建健筑面口積為隙92臉06莖5平繞方米瞧，設(shè)談置1危層地確下室憑，面騎積為擋10婆00行0平辨方米嬸。配沾置2范50妖0平奸方米堤會所酒面積吐〔含乘規(guī)劃揮指定徒的公扶建配虹套〕駁。車艙庫分窮別設(shè)獨在地晌下室脂和地睬面空慶地，塘共2掀43化00南平方爪米。理

膠工程激由2多00刪4年跑1月裂〔假犧設(shè)時借間〕豬開始猜進入猴籌建赴階段嗚，2置00木4年株7月女～2暈00赴6年甜6月肆為工誕程建明設(shè)階歉段，笛預(yù)計祝在2踢00唇5年的1月灰開始勸預(yù)售西。

涼注：鄉(xiāng)1〕洪、利爺用河盡涌綠牽化帶卻建設(shè)酒小部論分別華墅，反可增煙加項按目經(jīng)抹濟效色益；善

超極2〕御、考汁慮電樣梯洋掏房為聾大勢華趨向網(wǎng)，因和此后率建建扎議以赴九層幅電梯敬洋房握為主爬，且角可節(jié)隱約用降地營略賞造綠集化空愧間，瞇提升區(qū)樓盤盲檔次眉；

真勉3〕努、設(shè)南置一鹽定規(guī)凈模的飽主題偉會所撇，增城加項爐目附閘加值擠。

連2.躺工程廣本錢陳及效疑益分堵析

唇本錢甜估算拿：

延密根據(jù)煮初步淡估算芹，項價目開周發(fā)所館需投冠入成翼本約叫為2曲18卷71臺萬元采，其仍中競暴買土老地的飽支出香占總鬧本錢恰的3不2.潔87旨％以旗上，題土地麥本錢載明顯串提高叉。為哪營造救工程戴質(zhì)素航，園勒林綠順化及類廣場姿本錢惑應(yīng)適燒當(dāng)增紋加，辨因此細紅線饅內(nèi)外倡工程色費適酷當(dāng)增投加，暖但對交工程襲總體滅本錢波影響造不大惠。

括鄰工程刪銷售滲總收撞入約氣3.僅1億差〔不居包括子會所搭經(jīng)營挨收入中和車恩位的榜租金頁收入番〕。背多層謹洋房丸均價垃為2省60蛛0元擠/平掀方米粱，九呀層洋積房均擱價為趙29信00厚元/駱平方宵米，窮后者憐均價宴高3礦00我元，姥其一拘為電附梯房粱，其餡二為正后期幕銷售循，因殘地價鈔拍賣醋本錢塵提高撿，估暗計后旬期樓挖價會章逐步推提升辣。

求效益擠分析何：

圍之工程拌在前剝述建撈議的刷開發(fā)季方案浴與售鉗價的蠅前提榨下，孟稅前咐、稅段后的纖資本芳收益臟率尚酸屬理弄想，胸在扣狠除所支得稅準、貸簡款利鈔息后孫利潤鳳約為貸33衛(wèi)28持萬元撤。

勉3.暑盈虧疾平衡僑分析羽/敏凱感性鍋分析寨

融載1〕耀忽略怎售價沾變動捉因素疊，且慚考慮壺銷售符率為工90懼％的淡情況槍下，獄當(dāng)?shù)卮輧r為假設(shè)87墊80控萬元捏時，穗資本戶收益圣率等汽于零犧，投尊資剛沾好保讀本。檢

幻功2〕五忽略獻地價沸、建龜筑成吧本變綿動因楚素及縫車位胡、商旱鋪售義價變他化，標只考員慮洋悅房均飯價的榴變化柿，當(dāng)林六層掛洋房肝均價昏為2調(diào)60齒0元里，九艇層洋婚房均尚價為責(zé)29不00嶼元時綠，銷談售率雜為8吧2.瀉6%夫時，釘資本燕收益噸率為提零，笨盈虧占平衡堅。當(dāng)枕洋房尾均價熔下降今20僻0元曲，銷駝售率篩為9欄0%減時，連工程狀勉強龜保持終盈利姜，具護備一億定抗腦風(fēng)險息的能洪力，嘩但抗賢擊力飽較弱飾，特補別是躬目前建地價叔尚有刪可能晴提升創(chuàng)?！裁阌澅黄胶饴┓治隹帽砺圆?/p>

斤五、超結(jié)論擦及思演考

柔膠結(jié)論糾

幻總結(jié)泰以上祝分析瓦，按括目前唉69呆80什萬元演拍賣報底價渠，該衣地塊執(zhí)進行節(jié)住宅糖開發(fā)筒存在增一定叼利潤覆空間指，但熱抗擊量風(fēng)險鋪能力脾不高陳，因跳此，過地價殃不宜欠再大趕輻提緞升，飯最好窄能控趴制在厘10侄%的記升輻捏范圍逃，以賣減少袋投資佳風(fēng)險熟、增青加利矩潤空里間。家同時源提高獅工程焦質(zhì)素嬌，創(chuàng)硬造差濕異性災(zāi)產(chǎn)品烈，提送升項滴目價浸值，罷是發(fā)蕉展商播能獲箭取更潑多利福潤的覺最正確更方法屈。

椒懂思考怎

逢盾縱觀愚本次然分析旋并結(jié)爺合土拍地拍淹賣的雖經(jīng)濟纏效果饞得出占以下始幾點威：

昨周首先狹，本叨次土伸地拍織賣價賴較之獸前大東輻提彼升，合說明柄在眾室多利泛好政孔策的燕支持網(wǎng)下，鈔番禺鏡土地演已明應(yīng)顯增巨值。慶地價廁本錢爬提高填，為蝴創(chuàng)造賭更多凈利潤堵空間取，必對然要視求發(fā)震展商諷提升眠樓盤馳質(zhì)素?zé)幔龆羌訕侨霰P附線加值截，而派樓價勻隨之爺上升母是必元然趨應(yīng)勢。誘

蜂配其次偉，土諷地拍絮賣提學(xué)高了誰房地贏產(chǎn)開笛發(fā)的案門檻剃，對征于實初力較浴弱的特開展練