我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題分析研究 公共管理專業(yè)

摘要在我國(guó)現(xiàn)有立法下，宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以說基本上處于被禁止?fàn)顟B(tài)。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，農(nóng)村養(yǎng)老制度的不斷進(jìn)步，現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)階段社會(huì)的發(fā)展，就導(dǎo)致花樣繁多的隱性流轉(zhuǎn)在現(xiàn)實(shí)中頻繁出現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”就是其中的一個(gè)代表。為了解決“小產(chǎn)權(quán)房”給社會(huì)帶來的不穩(wěn)定因素、集約化利用土地防止資源浪費(fèi)、切實(shí)地維護(hù)農(nóng)民利益，勢(shì)必就要進(jìn)行制度改革。本文將從流轉(zhuǎn)的主體、流轉(zhuǎn)的方式、使用的期限、價(jià)格制定、收益的分配這五個(gè)不同的角度就宅基地自由流轉(zhuǎn)的構(gòu)建提供切實(shí)可行的建議。并從完善農(nóng)村土地利用管理制度、確權(quán)的登記制度、收回制度、保障制度以及建構(gòu)自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)等多個(gè)角度,以吐魯番市亞爾鄉(xiāng)宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)提供有力的相關(guān)制度保證。關(guān)鍵詞：改革；土地制度；宅基地；使用權(quán)的流轉(zhuǎn)目錄26642_WPSOffice_Level1緒論 229890_WPSOffice_Level1一、我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題 33835_WPSOffice_Level2（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀及亞爾多鄉(xiāng)的現(xiàn)狀 35412_WPSOffice_Level2（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐現(xiàn)狀 3800_WPSOffice_Level2（三）對(duì)我國(guó)宅基地使用權(quán)現(xiàn)實(shí)流轉(zhuǎn)狀況的思考 431477_WPSOffice_Level1二、對(duì)亞爾多鄉(xiāng)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革的必要性和可行性分析 517543_WPSOffice_Level2（一）必要性分析 512625_WPSOffice_Level31.充分利用土地資源避免浪費(fèi) 514430_WPSOffice_Level32.可以有效地解決亞爾多鄉(xiāng)“三農(nóng)”問題，保障農(nóng)民合法權(quán)益 532039_WPSOffice_Level2（二）可行性分析 66767_WPSOffice_Level1三、基于宅基地自由流轉(zhuǎn)觀點(diǎn)的制度構(gòu)思 721346_WPSOffice_Level2（一）宅基地使用權(quán)自由流制度的具體建設(shè) 715123_WPSOffice_Level31.流轉(zhuǎn)主體 715760_WPSOffice_Level32.流轉(zhuǎn)方式 730168_WPSOffice_Level33.使用期限 82165_WPSOffice_Level34.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的基準(zhǔn)地價(jià)與最低限價(jià) 828212_WPSOffice_Level35.流轉(zhuǎn)收益分配 813411_WPSOffice_Level2（二）相關(guān)配套制度的建立與完善 919199_WPSOffice_Level31.農(nóng)村土地利用管理制度的完善 97522_WPSOffice_Level32.宅基地使用權(quán)確權(quán)登記制度的完善 911911_WPSOffice_Level33.宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建構(gòu) 916732_WPSOffice_Level34.宅基地使用權(quán)收回制度的完善 922653_WPSOffice_Level35.農(nóng)村社會(huì)保障制度的完善 931984_WPSOffice_Level1結(jié)論 102056_WPSOffice_Level1參考文獻(xiàn) 11緒論我國(guó)宅基地使用權(quán)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：1、1949-1961年，宅基地農(nóng)民私有，自由流轉(zhuǎn)階段。該階段的特點(diǎn)是宅基地所有權(quán)歸農(nóng)戶私有，農(nóng)戶對(duì)宅基地享有完全的自由處分權(quán)利。2、1962-1997年，宅基地流轉(zhuǎn)部分限制階段。該階段的特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)了宅基地對(duì)農(nóng)民生存保障，同時(shí)降低了宅基地作為一項(xiàng)資源的經(jīng)濟(jì)職能。3、1998至今，宅基地禁止流轉(zhuǎn)階段。該階段的特點(diǎn)是對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)是由松到緊，不斷加強(qiáng)限制。從宅基地使用權(quán)的發(fā)展經(jīng)歷可以看出，我國(guó)法律對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定是一個(gè)循序漸進(jìn)的工程，由允許農(nóng)村房屋交易，變?yōu)椤耙粦粢徽?、不允許農(nóng)民把房屋出售給城鎮(zhèn)居民，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的控制越來越嚴(yán)格。在宅基地的制度變化中我們不難看出，盡管現(xiàn)行的宅基地制度維護(hù)農(nóng)民對(duì)住房的最基本保障，但同時(shí)違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，更是讓農(nóng)民手中宅基地使用權(quán)的價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)。我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀及亞爾多鄉(xiāng)的現(xiàn)狀當(dāng)下，與宅基地制度相關(guān)的法律規(guī)定僅在為數(shù)不多法律中有所體現(xiàn)。由于宅基地制度所含有的特殊性，哪怕相關(guān)法規(guī)并不多，卻以十分嚴(yán)格的態(tài)度對(duì)待宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。從我國(guó)《憲法》第10條很容易看出，其渲染了對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)持嚴(yán)格控制的氛圍。《物權(quán)法》第152條、153條、154條、第155條把有關(guān)宅基地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)則置于益物權(quán)編里,雖然確定了宅基地使用權(quán)在法律中的地位，但其中的具體內(nèi)容卻并未作出詳細(xì)的規(guī)則。現(xiàn)在情況是，可以自由流轉(zhuǎn)的僅為城市里的國(guó)有土地，亞爾多鄉(xiāng)宅基地卻不能享受如此待遇。（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐現(xiàn)狀雖然立法關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)遵循了《憲法》第10條的基調(diào)，即嚴(yán)格限制，但與其大相徑庭的是實(shí)踐中宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象卻十分頻繁。引起全國(guó)廣泛注意的“小產(chǎn)權(quán)房”就是最好的印證。實(shí)踐中宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況可以分為兩類：“農(nóng)民自發(fā)型流轉(zhuǎn)”和“政府主導(dǎo)型流轉(zhuǎn)”?！稗r(nóng)民自發(fā)型流轉(zhuǎn)”包括集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間的合法流轉(zhuǎn)以及不被當(dāng)前法律所認(rèn)可各種隱性流轉(zhuǎn)。按照流轉(zhuǎn)對(duì)象的差異，前者為對(duì)內(nèi)流轉(zhuǎn)，后者則為對(duì)外流轉(zhuǎn)。這兩種流轉(zhuǎn)形式在不同的地區(qū)其占有的比例相差很大。如在城市近郊或者風(fēng)景優(yōu)美的名勝古跡附近的農(nóng)村，其宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式多表現(xiàn)為對(duì)外流轉(zhuǎn)。而在較為偏遠(yuǎn)或者附近沒有名勝古跡的農(nóng)村則以對(duì)內(nèi)流轉(zhuǎn)為主要流轉(zhuǎn)形式。當(dāng)下，宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)種類繁多，其中在國(guó)內(nèi)被人們紛紛議論的最能反映起特征便是“小產(chǎn)權(quán)房”。國(guó)內(nèi)大多數(shù)一二線城市產(chǎn)生上述情形的表現(xiàn)特別突出。下述幾點(diǎn)便是農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)占基地使用權(quán)所呈現(xiàn)出的顯著特征：首先是出租和轉(zhuǎn)讓，這二者是流轉(zhuǎn)方式的具體分類；其次是流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)大部分都是采取流轉(zhuǎn)房屋的方式；再次是其顯著的體現(xiàn)了“隱形流轉(zhuǎn)”的特點(diǎn)；最后是顯著的地域差距。通常將“政府主導(dǎo)型流轉(zhuǎn)”定義為政府為推動(dòng)國(guó)家所允許的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式，運(yùn)用“增減掛鉤”和“占補(bǔ)平衡”的方法獲得更多的城市建設(shè)用地指標(biāo)。政府主導(dǎo)型流轉(zhuǎn)的模式在各地實(shí)踐中的表現(xiàn)各不相同，其中的典型代表有兩分兩換模式、有償置換模式、宅基地?fù)Q住宅模式、宅基地?fù)Q房模式等，其分別對(duì)應(yīng)于浙江嘉興、上海、蘇州、天津等地。值得一提的是上述種種均是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程，使用諸如異地（針對(duì)村）宅基地置換、異地（針對(duì)城鎮(zhèn)）住房置換、貨幣置換等方式來來推動(dòng)上述活動(dòng)的進(jìn)行。之所以要進(jìn)行上述置換是由于其能夠起到集約農(nóng)村建設(shè)用地資源的作用，最終使得城市建設(shè)用地指標(biāo)能在相關(guān)政策的幫助下的以增加。由于處于“政府主導(dǎo)型流轉(zhuǎn)”情況時(shí)，農(nóng)民所處的地位往往相對(duì)被動(dòng)，先不說政府的承諾是否能夠完全兌現(xiàn)，甚至強(qiáng)制置換所引發(fā)的社會(huì)新聞時(shí)常出現(xiàn)于各大媒體的版面頭條上，嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的權(quán)益。此外，政府主導(dǎo)下的宅基地使用權(quán)置換面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，是因?yàn)樵摲N模式下的宅基地使用權(quán)置換涉及面積非常之大，因此數(shù)額巨大的資金會(huì)被投入到前期中，后期置換出的土地是否能得到有效的開發(fā)利用則是未知數(shù)。以上海市為例來進(jìn)行說明，其之前就因?yàn)槊媾R著諸如缺乏資金、置換的土地并未使用等種種難題，不得不將之前制定的15個(gè)宅基地置換試點(diǎn)鎮(zhèn)減少到11個(gè)，除此之外，置換進(jìn)度極其緩慢也是上述得以保留的11個(gè)試點(diǎn)鎮(zhèn)所面臨的實(shí)際情況。由上述內(nèi)容不難得出，下述幾點(diǎn)便是政府主導(dǎo)型流轉(zhuǎn)所具有的典型特征：較高的行政強(qiáng)制性、參與其中的農(nóng)民較少、主要分布于城鎮(zhèn)周邊農(nóng)村等區(qū)域、利益分配不合理（三）對(duì)我國(guó)宅基地使用權(quán)現(xiàn)實(shí)流轉(zhuǎn)狀況的思考從我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐現(xiàn)狀，我們不難得出以下結(jié)論：立法上，宅基地使用權(quán)的相關(guān)立法并不健全且不符合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。宅基地使用權(quán)的相關(guān)立法不僅顯得十分凌亂、缺少有效的單行法；而且有著立法的缺位和矛盾，主要體現(xiàn)在物權(quán)平等保護(hù)原則的缺失、房地一體原則的否定、立法目標(biāo)設(shè)置的滯后等。制度上，存在著監(jiān)管缺失、登記審批不完善的問題。雖然農(nóng)民獲取宅基地必須以通過鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核并經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)為前提，不過諸如缺乏詳細(xì)的操作流程、公示程序與監(jiān)管制度不完善等實(shí)際情況，使得審批宅基地使用權(quán)的相關(guān)工作存在著規(guī)范性不高等弊端，實(shí)際中有分配宅基地權(quán)利的便是村干部。由于經(jīng)常出現(xiàn)村干部未開展村民會(huì)議就劃撥土地的現(xiàn)象，因此這使得農(nóng)村中大量存在著超面積住宅、一戶多宅等情況。除此之外，缺乏與城鎮(zhèn)房屋登記制度相似的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)登記制度，毫無疑問這反映了我國(guó)當(dāng)下法律在這一板塊的薄弱。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到了限制，其無法在市場(chǎng)需求上得以立足，阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步。我國(guó)當(dāng)前的法律規(guī)定，并不能反映市場(chǎng)的需求，以及人民的真切需要，具有諸如風(fēng)險(xiǎn)大、數(shù)量多、成本高等顯著特點(diǎn)的宅基地交易隱形市場(chǎng)隨之開始盛行。對(duì)亞爾多鄉(xiāng)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革的必要性和可行性分析（一）必要性分析當(dāng)前亞爾多鄉(xiāng)宅基地制度無法與現(xiàn)在亞爾多鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相匹配。土地利用率受到了來自于當(dāng)下施行的宅基地制度的消極影響。站在社會(huì)穩(wěn)定角度來說，各種隱性流轉(zhuǎn)的盛行以及強(qiáng)制流轉(zhuǎn)時(shí)常出現(xiàn)，使得社會(huì)處于一種極為不穩(wěn)定情形之下，在社會(huì)上埋下了一顆定時(shí)炸彈。所以，當(dāng)前情形之下，根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及人民的真切需要，在保障社會(huì)穩(wěn)定的前提下，對(duì)現(xiàn)有的宅基地立法現(xiàn)狀進(jìn)行有效的改革，乃是大勢(shì)所趨。主要體現(xiàn)在：1.充分利用土地資源避免浪費(fèi)首先，伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市化的進(jìn)程加快，使得亞爾多鄉(xiāng)為數(shù)不少的農(nóng)村人口進(jìn)入城市尋找就業(yè)機(jī)會(huì)。大家都知道，相對(duì)于擁擠的城市，農(nóng)村的土地資源相對(duì)的根偉豐富，農(nóng)村人均住房面積明顯大于城市的。但伴隨著亞爾多鄉(xiāng)人口進(jìn)入城市，亞爾多鄉(xiāng)的房屋被閑置下來，這不僅導(dǎo)致亞爾多鄉(xiāng)土地利用率不斷降低、浪費(fèi)資源的惡劣后果，除此之外還加大了城市住房的壓力，其也是造成城市房?jī)r(jià)高、買房極其困難的關(guān)鍵原因之一。倘若有效流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，以上問題便可以迎刃而解。其次，有利于提高亞爾多鄉(xiāng)土地利用率，進(jìn)而保證耕地面積。和城市土地寸土寸金的情形大相徑庭的是，亞爾多鄉(xiāng)房屋的集約化程度十分低下?，F(xiàn)在亞爾多鄉(xiāng)的房屋建設(shè)布局十分松散，一家就是一個(gè)大院子，占地面積大，集約程度低，這就造成了大量的土地浪費(fèi)，使得耕地面積減少。通過宅基地制度的改革，不僅可以提高亞爾多鄉(xiāng)住房的集約化程度，提升農(nóng)村生活質(zhì)量，同時(shí)可以整理出多余土地進(jìn)行復(fù)墾，由于我國(guó)具有著人多地少這樣的顯著特征，其也能在很大程度上改善這一問題。2.可以有效地解決亞爾多鄉(xiāng)“三農(nóng)”問題，保障農(nóng)民合法權(quán)益“三農(nóng)”問題一直以來都是我國(guó)重點(diǎn)關(guān)注的問題，而其中的宅基地制度更是土地問題的重要內(nèi)容。物質(zhì)決定意識(shí)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，有效提高農(nóng)民收入是解決處理“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵。提升農(nóng)民收入是黨的十八大中明確提出的內(nèi)容，毫無疑問宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)能在很大程度上增加農(nóng)民收入。目前，亞爾多鄉(xiāng)大部分農(nóng)民早已不將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收入作為其經(jīng)濟(jì)收入的主要來源。很多亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民選擇前往城市以謀求更好的發(fā)展卻苦于沒有原始資金，而宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)或?qū)⒂行У亟鉀Q這些農(nóng)民的燃眉之急。不僅如此，“三農(nóng)”問題的有效解決，更是能為城市化的推進(jìn)增添動(dòng)力。土地資源的短缺是我國(guó)目前城市化過程中所面臨的的一項(xiàng)重大難題。借助宅基地制度的改革，不僅可以解決土地資源的短缺的問題，同時(shí)還能解決部分亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民想在城市中置業(yè)卻苦于缺少資金的難題，使得這一群體的城市化進(jìn)程得以加快，形成雙贏的局面。宅基地使用權(quán)能夠受到改革影響之后得以公開，流轉(zhuǎn)對(duì)象能有所增大，使得隱形流轉(zhuǎn)不能再繼續(xù)存在，除此之外還能夠讓亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民免于強(qiáng)制流轉(zhuǎn)。政府為了達(dá)到控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，可從諸如流轉(zhuǎn)規(guī)模、用途、方式等方面入手，使得手續(xù)與證件得以合法化。（二）可行性分析一方面，隨著生產(chǎn)力的提高，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，但大多數(shù)的農(nóng)民已經(jīng)不再依賴土地而生，大量的農(nóng)民選擇進(jìn)入城市，在城市工作、定居。對(duì)于這部分農(nóng)民而言，將自己所擁有的房屋閑置下來，為在城市生活而花去大量資金租用別人的房屋，這無疑是導(dǎo)致他們與城鎮(zhèn)居民收入差距拉大重要因素。相比較城市與農(nóng)村而言，資源較為豐富是后者所具備的顯著特征。但是不得不提的是受到土地流轉(zhuǎn)制度的限制，農(nóng)村這一優(yōu)勢(shì)并未得到充分發(fā)揮。對(duì)于許多想留在城市的農(nóng)民來說，他們不僅沒有從宅基地使用權(quán)中有所獲益，與此相反的是這會(huì)阻礙他們向城市發(fā)展。農(nóng)村宅基地使用權(quán)相比于所有權(quán)而言只是一種具有“負(fù)擔(dān)性的所有權(quán)”。一系列科學(xué)合理的宅基地流轉(zhuǎn)制度會(huì)給某些具備宅基地流轉(zhuǎn)意愿的農(nóng)民帶來與之相關(guān)的財(cái)產(chǎn)，使得他們的財(cái)產(chǎn)收入得到顯著提升，對(duì)于他們來說其所享有的不僅僅是權(quán)，還有切身相關(guān)的利。亞爾多鄉(xiāng)的部分民眾會(huì)擔(dān)心亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民會(huì)出于一些原因盲目的對(duì)宅基地進(jìn)行隨意轉(zhuǎn)讓，而出現(xiàn)基本生存都受到影響的惡劣后果。對(duì)于交易者來說，往往會(huì)希望用較小代價(jià)來換取最利選擇，這是由“經(jīng)濟(jì)人理性”中的相關(guān)內(nèi)容，因此，我們應(yīng)該有理由相信對(duì)于亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民來說，其在關(guān)于宅基地使用權(quán)的相關(guān)問題上作出最有利于自己的選擇是無可厚非的。此外，從當(dāng)下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來分析宅基地社會(huì)保障功能的現(xiàn)實(shí)意義。就現(xiàn)在亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民的收入組成而言，隨著大量的亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民走進(jìn)城市去尋找更為理想的工作，以及非第一產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村的崛起，越來越多的農(nóng)民進(jìn)入工廠，加入服務(wù)行業(yè)，農(nóng)民的收入來源種類多種多樣。呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)的包括創(chuàng)業(yè)型收入、工資性收入，值得一提的是上述兩種收入類型都大于農(nóng)業(yè)收入所占的比例。正是由于收入方式與具體收入的不斷增多，使得農(nóng)民的抗風(fēng)險(xiǎn)能力得以加強(qiáng)。故而，新時(shí)期的農(nóng)民對(duì)農(nóng)業(yè)收入以及宅基地的依賴程度明顯下降。同時(shí)，農(nóng)村的各種社會(huì)保障制度也逐步建立與完善，宅基地建立之初的社會(huì)保障功能在當(dāng)今社會(huì)的所能發(fā)揮的作用也是越來越少。三、基于宅基地自由流轉(zhuǎn)觀點(diǎn)的制度構(gòu)思（一）宅基地使用權(quán)自由流制度的具體建設(shè)自由流轉(zhuǎn)說、禁止流轉(zhuǎn)說、限制流轉(zhuǎn)說這三者便是針對(duì)當(dāng)下農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)使用什么樣的流轉(zhuǎn)制度這一問題，由相關(guān)學(xué)者給出的具有顯著特征的觀點(diǎn)。由于篇幅原因，筆者就不作詳細(xì)贅述。下面，筆者將從諸如使用期限、流轉(zhuǎn)價(jià)格、流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)收益分配流轉(zhuǎn)方式等談?wù)剬?duì)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)思。流轉(zhuǎn)主體就流轉(zhuǎn)主體而言，可分為流出主體和流入主體兩大類。針對(duì)流轉(zhuǎn)主體的限制有所減少便是使得宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的首要步驟。只要是在符合相關(guān)法律法規(guī)的情況下使用宅基地使用權(quán)，那么對(duì)于具有著宅基地使用權(quán)人這一流出主體是否有城鎮(zhèn)戶籍、除農(nóng)村住宅外的住房、非農(nóng)收入等方面的限制就是毫無意義上的，這些都應(yīng)當(dāng)被取消，最終將宅基地使用權(quán)完完全全的交由宅基地使用權(quán)人自由使用。從流入主題這一角度來說，即經(jīng)由市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)宅基地資源的優(yōu)化配置，使得鎮(zhèn)居民與農(nóng)民等流入主體沒有資格參與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一限制條件不復(fù)存在，充分發(fā)揮出宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的作用。由此可見，之前存在于流轉(zhuǎn)主體制度中的諸如限制身份、限制地域等相關(guān)規(guī)定都應(yīng)該被廢除，使得流轉(zhuǎn)主體在市場(chǎng)中占據(jù)著相同的位置，受到同樣的來自于法律法規(guī)的同等保障。2.流轉(zhuǎn)方式構(gòu)建完善宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度中最為核心關(guān)鍵的一點(diǎn)便是明確著急地使用權(quán)的具體流轉(zhuǎn)方式。相比較國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)而言，二者有著相似的特征，因此參考物權(quán)平等這一基本原則，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一樣有著轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與及抵押等不同的流轉(zhuǎn)方式。此外，在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中我們也可以參考國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中要求訂立書面合同的強(qiáng)制性規(guī)定，由土地行政管理部門制作示范合同，這無疑將會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的平穩(wěn)運(yùn)行提供有力的保障。3.使用期限在我國(guó)，農(nóng)民申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)是無償?shù)模涫褂闷谙抟彩菦]有限制的，那么，當(dāng)宅基地使用權(quán)進(jìn)入自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)時(shí)，這種無限制是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保留？對(duì)此，學(xué)者們各執(zhí)一詞。筆者基于以下幾點(diǎn)原因，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)的無限性：首先，流入主體有一些本來就與流主體屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，對(duì)轉(zhuǎn)讓的宅基地使用權(quán)期限進(jìn)行限制，就是對(duì)這一類人權(quán)益的侵犯。其次，倘若對(duì)宅基地使用權(quán)期限加以限制，則會(huì)使具有無期限性的房屋和有期限性宅基地使用權(quán)相互對(duì)立，一旦宅基地使用權(quán)使用期限到期而房屋并未消滅，就會(huì)造成眾多不必要的麻煩。再次，倘若真的限制了宅基地使用權(quán)的期限，那么在實(shí)踐中“以租代買”等靈活的方式就有很大概率用來規(guī)避這種制度，使這一制度失去存在的意義。4.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的基準(zhǔn)地價(jià)與最低限價(jià)宅基地使用權(quán)一旦流轉(zhuǎn)于市場(chǎng)之中，那么就很有可能遇到這么一個(gè)問題：對(duì)于流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，究竟什么價(jià)格才能算合理呢？針對(duì)該問題，筆者認(rèn)為由于自由流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)市場(chǎng)沒有發(fā)展成熟之前，即未建立價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制前，應(yīng)當(dāng)由政府給予幫助和引導(dǎo)。詳細(xì)的講，就是學(xué)習(xí)建設(shè)用地使用權(quán)中的基準(zhǔn)地價(jià)制度，構(gòu)建起宅基地使用權(quán)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，從而保證地使用權(quán)價(jià)值與價(jià)格的基本一致。與此同時(shí)，為了保護(hù)相對(duì)處于弱勢(shì)地位的農(nóng)民的合法權(quán)益，還應(yīng)當(dāng)設(shè)置一個(gè)最低的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格，如此一來才能夠減少農(nóng)民單單為了自身需求而低價(jià)流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生。5.流轉(zhuǎn)收益分配不同于政府主導(dǎo)的宅基地使用權(quán)置換所得到的相關(guān)利益，我們此處提到的流轉(zhuǎn)收益分配指的是由農(nóng)民自身主導(dǎo)的農(nóng)民在第一次流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)所得的收益分配“誰所有，誰受益”這句話的意思是，在，宅基地使用權(quán)進(jìn)行不斷的轉(zhuǎn)移的這個(gè)過程中，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收入不應(yīng)該是某人獨(dú)享，而應(yīng)該按一定的比例分配給擁有該宅基地所有權(quán)者和擁有該宅基地使用權(quán)者。而政府不能分享這些收益，因?yàn)檎环仙鲜鰞身?xiàng)，即既沒有所有權(quán)也沒有使用權(quán)。另外，倘若政府具有分享該資金的資格的話，肯定會(huì)帶來很大的消極影響，比如政府和可能會(huì)公權(quán)私用，在經(jīng)濟(jì)的分配過程中，利用其本身的權(quán)利地位來謀取更多的收益，這無疑是另一種形式的對(duì)農(nóng)民的剝削，如此一來，宅基地的使用權(quán)已經(jīng)不能真正實(shí)現(xiàn)自由轉(zhuǎn)移了，而是會(huì)變成政府謀取私利的一種渠道。按照前文所述的資金分配原則，農(nóng)民擁有宅基地使用權(quán)，那么在分配盈利時(shí)，就應(yīng)該獲得該收益的大多數(shù)，其余的少部分才是集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)該獲得的。（二）相關(guān)配套制度的建立與完善宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度要想得以平穩(wěn)運(yùn)行，光靠它本身是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要一些相配套的制度與之相呼應(yīng)，簡(jiǎn)要概括，下述內(nèi)容便是具體的措施：1.農(nóng)村土地利用管理制度的完善由于自由流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)一方面會(huì)給農(nóng)民帶來不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)收入，同時(shí)就有可能時(shí)經(jīng)不住利益誘惑的少部分人做出序建房、超占面積、侵占耕地等非法行為。為例防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，就要對(duì)農(nóng)村土地利用管理制度不斷進(jìn)行改進(jìn)和完善是必不可少的。具體來說指的便是針對(duì)土地用途管制、土地利用規(guī)劃這兩個(gè)角度著手，做到防患于未然。2.宅基地使用權(quán)確權(quán)登記制度的完善之所以要不斷改進(jìn)完善宅基地使用權(quán)登記制度，使得宅基地使用權(quán)權(quán)屬明確是最終目的，而宅基地使用權(quán)權(quán)屬明確則是宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)得以實(shí)現(xiàn)的首要條件。就我國(guó)現(xiàn)在的狀況來說，重點(diǎn)著眼于明確登記范圍與法律效力、使得同一機(jī)關(guān)得以統(tǒng)一、構(gòu)建改進(jìn)登記程序這幾個(gè)方面著手，來達(dá)到實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)權(quán)屬明確的目的。3.宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建構(gòu)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移過程如果需要實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的話，可以參考其他的一些經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，建立起一個(gè)具有宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)特色的、專門用于進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)移活動(dòng)的使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，并讓其歸屬到農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)的管理，可以使該市場(chǎng)活動(dòng)更有秩序。但這只是設(shè)想，具體還需試行之后看效果，因此可以選擇建立一個(gè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，在該交易所完成信息記錄、數(shù)據(jù)收集以及信息傳播等工作，提供客戶咨詢渠道，為客戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易建起一個(gè)方便快捷的服務(wù)平臺(tái)。4.宅基地使用權(quán)收回制度的完善觀察目前國(guó)內(nèi)局勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村，常常存在一個(gè)戶主擁有多個(gè)住宅、戶主住宅面積超過規(guī)定面積和宅基地濫用等情況，這說明相關(guān)的宅基地使用權(quán)收回制度不夠健全，所以需要對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充更改，尤其是收回對(duì)象、條件、采取怎樣的流程完成收回以及對(duì)居民按怎樣的方式來補(bǔ)償?shù)葐栴}，最終在最大程度上配合宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度與宅基地使用權(quán)收回制度二者。5.農(nóng)村社會(huì)保障制度的完善眾所周知，宅基地具有使每個(gè)農(nóng)民都擁有自己的房屋的優(yōu)點(diǎn)，但是它只在前期適用，隨著社會(huì)的發(fā)展，從現(xiàn)在來看卻不是最好的一種方式，它使得城鄉(xiāng)二元社會(huì)保障體系在中國(guó)不斷形成并持續(xù)加固。因此，為了提高農(nóng)村社會(huì)保障水平，并且減少因宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)而導(dǎo)致的無處可居的農(nóng)民數(shù)量，就必須建立起城鄉(xiāng)一元社會(huì)保障體系。為此，政府應(yīng)當(dāng)給予必要的構(gòu)建資金，促進(jìn)該體系的快速建成，使宅基地不再被農(nóng)村社會(huì)保障所束縛，從而可以給農(nóng)民帶來更大的經(jīng)濟(jì)收益，與此同時(shí)，農(nóng)民收入水平提高后，還能自己繳費(fèi)以獲得更好的社會(huì)保障。這就達(dá)到了一舉兩得的效果。結(jié)論隨著改革開放進(jìn)行，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民收入渠道的拓寬以及農(nóng)村的各種社會(huì)保障制度也逐步建立與完善，保障社會(huì)這一剛建立宅基地時(shí)所起的最大作用如今也已經(jīng)開始被淘汰。現(xiàn)行的宅基地流轉(zhuǎn)制度非但不能維護(hù)現(xiàn)階段亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民的合法權(quán)益，反而成為阻礙亞爾多鄉(xiāng)農(nóng)民走出農(nóng)村的枷鎖。由于該制度不能與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，導(dǎo)致制度與人民的需求產(chǎn)生劇烈矛盾，致使民間各種“隱形流轉(zhuǎn)”盛行，這為社會(huì)的穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展埋下巨大安全隱患。在此背景下，改革的呼聲也就愈發(fā)高漲，已然成為大勢(shì)所趨。參考文獻(xiàn)[1]李英麗.地上權(quán)制度研究[D].黑龍江:黑龍江大學(xué),2005.[2]楊仁智.關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)的法律問題探究[J].時(shí)代農(nóng)機(jī),2