新一代地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理解析參考分享

后危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌，如何加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，探索微利時(shí)代下的盈利之道 ?不少前瞻性企業(yè)開始啟動(dòng)了房地產(chǎn)的全面預(yù)算管理，目標(biāo)是全面提升企業(yè)對計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制和業(yè)績評價(jià)的能力，通過全面預(yù)算管理，讓管理者和廣大員工知道：要實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標(biāo)，需要開工多少項(xiàng)目，在什么時(shí)間開工，如何把握銷售節(jié)奏 ;在哪些區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目布局 ;如何合理規(guī)劃產(chǎn)品類型 ;如何合理籌劃資金安排，進(jìn)行資金調(diào)配 ;完成任務(wù)需要什么樣的人以及如何進(jìn)行人員安排與儲(chǔ)備。下面，我們結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)，從“經(jīng)營計(jì)劃—預(yù)算編制—執(zhí)行控制—預(yù)算調(diào)整—預(yù)算分析—預(yù)算考核”六個(gè)方面，和大家一起分享我們的研究成果——新一代的地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理。一、 預(yù)算管理的六大環(huán)節(jié)(一)、經(jīng)營計(jì)劃編制經(jīng)營計(jì)劃的分級(jí)管理經(jīng)營計(jì)劃是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃而確定和組織全部生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的綜合規(guī)劃。 對房地產(chǎn)企業(yè)來說，年度經(jīng)營計(jì)劃就是由企業(yè)的 “年度經(jīng)營指標(biāo)”和“工作計(jì)劃”構(gòu)成的綜合性計(jì)劃。其中，“工作計(jì)劃”分解為“項(xiàng)目年度計(jì)劃”和“職能轉(zhuǎn)項(xiàng)計(jì)劃”。 而“項(xiàng)目年度計(jì)劃”源于“項(xiàng)目總控計(jì)劃”，是把項(xiàng)目總控計(jì)劃按年度的維度進(jìn)行的分解。項(xiàng)目總控計(jì)劃又分解為四級(jí)：一是集團(tuán)層面關(guān)注的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃;二是由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制的項(xiàng)目主計(jì)劃 ;三是由各個(gè)業(yè)務(wù)職能部門編制的項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃 ;四是項(xiàng)目工程師編制的樓棟施工計(jì)劃。 除這四級(jí)管控體系外，還有項(xiàng)目資源配置計(jì)劃，主要預(yù)測開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需人、財(cái)、物的配置 (如圖1)。經(jīng)營計(jì)劃與預(yù)算編制的聯(lián)動(dòng)有了經(jīng)營計(jì)劃之后， 就為全面預(yù)算的編制奠定了基礎(chǔ)。 當(dāng)經(jīng)營計(jì)劃實(shí)行分級(jí)管控之后， 主要通過項(xiàng)目的主計(jì)劃來進(jìn)行經(jīng)營計(jì)劃的貨幣分解，編制企業(yè)的全面預(yù)算。其中：·項(xiàng)目的主計(jì)劃對應(yīng)項(xiàng)目成本預(yù)算和項(xiàng)目銷售預(yù)算 ;·項(xiàng)目資源配置計(jì)劃對應(yīng)項(xiàng)目人員的費(fèi)用預(yù)算 ;---------------------------------------------------------精品 文檔---------------------------------------------------------------------·職能專項(xiàng)計(jì)劃對應(yīng)職能部門的事項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算 ;以年度的維度將項(xiàng)目成本預(yù)算、項(xiàng)目銷售預(yù)算、部門費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行分解，就構(gòu)成了企業(yè)年度的全面預(yù)算。通過經(jīng)營計(jì)劃與預(yù)算管理的聯(lián)動(dòng)，能有效管理企業(yè)的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流。(二)、預(yù)算編制預(yù)算編制是指為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)逐步細(xì)化明確到具體的時(shí)間周期，并對企業(yè)資金運(yùn)作進(jìn)行預(yù)測。房地產(chǎn)預(yù)算主要分三大類，分別為經(jīng)營預(yù)算、投融資預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算 (現(xiàn)金流、利潤、資產(chǎn)負(fù)債等 )。其中經(jīng)營預(yù)算由“收”、“支”雙線組成，主要包括：項(xiàng)目成本預(yù)算、部門費(fèi)用預(yù)算、經(jīng)營稅費(fèi)附加、項(xiàng)目銷售預(yù)算等。下面重點(diǎn)介紹項(xiàng)目成本預(yù)算、項(xiàng)目銷售預(yù)算和部門費(fèi)用預(yù)算的編制。1、項(xiàng)目成本預(yù)算編制如圖2所示：項(xiàng)目成本預(yù)算的編制首先要根據(jù)項(xiàng)目占地面積、建筑面積、容積率等指標(biāo)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，進(jìn)而對目標(biāo)成本進(jìn)行合約規(guī)劃的分解，由各專業(yè)部門根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃編制合約規(guī)劃及付款計(jì)劃。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理難點(diǎn)在于如何對目標(biāo)成本進(jìn)行合約規(guī)劃的分解。2007底年，明源根據(jù)對業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)的深入研究，提出了第二代成本管控思想，即從成本 “核算”邁向成本“控制”。通過核算樹與控制樹兩套科目體系，一套是很精細(xì)的核算科目體系，用于事前的成本測算和事后的成本核算 ;一套是運(yùn)營管控的科目體系，在明確項(xiàng)目的“目標(biāo)成本”后，需要對目標(biāo)成本按合約規(guī)劃進(jìn)行“至上而下”的成本分解，以“合約規(guī)劃”為中心，對項(xiàng)目進(jìn)行全過程的管控?！昂贤笔枪こ滩?、成本部、財(cái)務(wù)部、銷售部都非常熟悉的語言體系，以合同為基礎(chǔ)將“成本”與“計(jì)劃”建立對應(yīng)關(guān)系，為項(xiàng)目的成本按時(shí)間維度分解提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，大大提高了財(cái)務(wù)部門編制的資金計(jì)劃與業(yè)務(wù)的吻合度。實(shí)現(xiàn)了成本與計(jì)劃的聯(lián)動(dòng)，便可以在過程中進(jìn)行有效及時(shí)的監(jiān)控，全面預(yù)算也才能在此基礎(chǔ)上真正落到實(shí)處。---------------------------------------------------------精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2、項(xiàng)目銷售預(yù)算編制如圖3所示：銷售的預(yù)算編制首先根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃確定銷售預(yù)算目標(biāo)， 進(jìn)而對銷售目標(biāo)進(jìn)行時(shí)間維度的分解， 形成銷售的簽約預(yù)算。根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)置銷售進(jìn)度，依據(jù)銷售策略設(shè)置付款方式。銷售進(jìn)度結(jié)合定價(jià)算出銷售額，配以付款方式測算出銷售回款。項(xiàng)目銷售預(yù)算的編制同樣首先要與經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行有效聯(lián)動(dòng)， 并在過程中進(jìn)行監(jiān)控。 銷售預(yù)算與項(xiàng)目計(jì)劃工作項(xiàng)綁定，一旦計(jì)劃發(fā)生調(diào)整，便可以方便地重新測算項(xiàng)目預(yù)算及年度預(yù)算。3、部門費(fèi)用預(yù)算編制與傳統(tǒng)行業(yè)的部門費(fèi)用預(yù)算編制相同， 房地產(chǎn)企業(yè)部門費(fèi)用預(yù)算的編制同樣要基于項(xiàng)目規(guī)模、 人力資源配置、歷史費(fèi)用數(shù)據(jù)等項(xiàng)目資源的配置。與傳統(tǒng)行業(yè)的不同之處在于增加了項(xiàng)目的維度，如根據(jù)編制項(xiàng)目的指標(biāo)分部門、分項(xiàng)目、分科目測算出費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)，以便后續(xù)按照“誰受用誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，把項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目里去。費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)確定后，需要進(jìn)行時(shí)間維度上的分解，根據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃，將年度費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)分解到 12個(gè)月，形成年度費(fèi)用預(yù)算。對于費(fèi)用預(yù)算的控制，目前地產(chǎn)企業(yè)大多采用總量控制的原則。以銷售費(fèi)用的控制為例，一般需要考慮公司介入該區(qū)域的時(shí)間長短、公司在區(qū)域的整體知名度、樣板房與售樓處的銷售方案、銷售人員的配置等因素，將營銷費(fèi)用目標(biāo)設(shè)定在 2%～4%之內(nèi)，當(dāng)然，市場突變情況下有些項(xiàng)目的營銷費(fèi)用高達(dá) 5%。總量控制后，接下來重點(diǎn)關(guān)注營銷費(fèi)用的可變成本部分，例如推廣、代理、廣告宣傳等等，需要設(shè)定二級(jí)總量控制比例。---------------------------------------------------------精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------(三)、預(yù)算執(zhí)行與控制對于預(yù)算的執(zhí)行控制， 我們基于對地產(chǎn)企業(yè)最佳實(shí)踐的研究， 提煉出了財(cái)務(wù)管控的三大要點(diǎn)： 通過項(xiàng)目預(yù)算的合約規(guī)劃控制合同簽約 ;通過年度預(yù)算控制月度資金計(jì)劃 ;通過月度資金計(jì)劃控制合同付款 (如圖5)。通過這三大控制要點(diǎn)，管理和決策層就能有效的控制企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行，同時(shí)也讓審批過程變得更加簡單高效。---------------------------------------------------------精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.通過項(xiàng)目預(yù)算的合約規(guī)劃控制合同簽約一個(gè)合同能不能簽約，領(lǐng)導(dǎo)審批的時(shí)候首先就去查看項(xiàng)目預(yù)算中的合約規(guī)劃，合同該不該簽，有沒有超標(biāo)看看合約規(guī)劃即可判定，從而通過合約規(guī)劃直接控制項(xiàng)目的合同成本。2.通過年度預(yù)算控制月度資金計(jì)劃每個(gè)月業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門都在為做月度資金計(jì)劃而討價(jià)還價(jià)，如何得到企業(yè)的月度資金計(jì)劃呢 ?可以用年度預(yù)算來控制。因?yàn)槟甓阮A(yù)算里面正好從時(shí)間維度上分解出了月度項(xiàng)目付款計(jì)劃、月度銷售回款計(jì)劃和月度費(fèi)用支出計(jì)劃。所以，年度預(yù)算是做月度資金計(jì)劃的參考標(biāo)桿。當(dāng)通過自下而上的合并，和自上而下的溝通與協(xié)商后，就可以把月度的資金計(jì)劃有效的控制在年度預(yù)算里面。3.通過月度付款計(jì)劃控制合同付款合同的付款該不該審批，主要依據(jù)月度付款計(jì)劃來控制。月度付款計(jì)劃和年度預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算是一脈相承的，一般情況下付款計(jì)劃與項(xiàng)目預(yù)算的合同和年度預(yù)算資金計(jì)劃是聯(lián)動(dòng)的，所以通過付款計(jì)劃就可以對每筆付款進(jìn)行有效控制。---------------------------------------------------------精品 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(公司)利潤分析、年度預(yù)算執(zhí)行對比分析等等。其中，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的預(yù)測一般以月度為周期，通過經(jīng)營計(jì)劃與合同的對應(yīng)，把重要時(shí)間點(diǎn)對資金的影響進(jìn)行合理聯(lián)動(dòng)，確保動(dòng)態(tài)資金不會(huì)失真。通過對比分析能快速了解企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過程中的變化，一旦產(chǎn)生了變化，就可利用業(yè)務(wù)信息流去指導(dǎo)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)資金計(jì)劃的快速調(diào)整。(六)、預(yù)算考核預(yù)算考核的指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)有財(cái)務(wù)指標(biāo)和管理指標(biāo)兩類，其中財(cái)務(wù)指標(biāo)包括銷售額、投資額、利潤額、銷售利潤率和投資利潤率 ;管理指標(biāo)包括費(fèi)用額、銷售率和費(fèi)用利潤率。動(dòng)態(tài)指標(biāo)有現(xiàn)金凈流量增加額、 動(dòng)態(tài)投資回收期節(jié)約。 現(xiàn)金凈流量增加額 (現(xiàn)金凈流量增加額 =預(yù)算收入的凈增加額 +預(yù)算成本費(fèi)用的凈節(jié)約額)作為年度績效考核和項(xiàng)目總評價(jià)的指標(biāo) ;動(dòng)態(tài)投資回收期節(jié)約 (動(dòng)態(tài)投資回收期節(jié)約 = 項(xiàng)目計(jì)劃的投資回收期 -項(xiàng)目實(shí)際投資回收期)作為項(xiàng)目總評價(jià)的考評指標(biāo)。二、 全面預(yù)算的應(yīng)用價(jià)值1、運(yùn)營帳：真實(shí)反映企業(yè)運(yùn)營狀況，為決策提供支撐如何使財(cái)務(wù)管控和業(yè)務(wù)運(yùn)營既是一體的，同時(shí)又能滿足財(cái)務(wù)部門的其它業(yè)務(wù)需求 ?根據(jù)國內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐，我們提煉出一個(gè)可行的解決思路——“一套運(yùn)營數(shù)據(jù)，多套報(bào)表”。換句話說，不論是財(cái)務(wù)部門還是業(yè)務(wù)部門，都應(yīng)該依據(jù)一套最能反映企業(yè)運(yùn)營的真實(shí)數(shù)據(jù)開展相關(guān)業(yè)務(wù)工作，此外，再根據(jù)不同業(yè)務(wù)視角，將這套數(shù)據(jù)進(jìn)行不同的分解、組合，形成不同的管理會(huì)計(jì)報(bào)表、賬務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和稅務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表。例如在項(xiàng)目成本和部門費(fèi)用管理上，從集團(tuán)成本管理的口徑來看，可以按照公司統(tǒng)一的成本管理和費(fèi)用管理的科目進(jìn)行細(xì)分與管理，每一筆費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生的情況，按照誰受益誰承擔(dān)的原則分解到相應(yīng)的項(xiàng)目里去，得到一套完整的業(yè)務(wù)運(yùn)營數(shù)據(jù)。項(xiàng)目結(jié)算后，從集團(tuán)會(huì)計(jì)管理視角，對科目進(jìn)行不同的組合，來滿足賬務(wù)會(huì)計(jì)的需要，形成不同的報(bào)表。精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------通過這種“一套運(yùn)營數(shù)據(jù)，多套報(bào)表”的管理思路，既能真實(shí)的反映企業(yè)的運(yùn)營情況，又能滿足不同業(yè)務(wù)線對報(bào)表的需求。2、現(xiàn)金流帳：打通企業(yè)橫向協(xié)同，有效管理動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闃I(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門在運(yùn)營過程中看的是兩種不同的數(shù)據(jù)， 所以很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)度計(jì)劃和預(yù)算之間的聯(lián)動(dòng)， 使資金計(jì)劃成為流于形式的數(shù)字游戲。全面預(yù)算管理則強(qiáng)調(diào)全員參與，讓業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門真正聯(lián)動(dòng)起來，全面打通企業(yè)的橫向管理，及時(shí)刷新業(yè)務(wù)部門及財(cái)務(wù)部門的最新數(shù)據(jù)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流管理。3、信息共享：保證了財(cái)務(wù)線與業(yè)務(wù)線的數(shù)據(jù)統(tǒng)一通常而言，大多數(shù)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門收到的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)都不夠及時(shí)， 而且統(tǒng)計(jì)口徑不一， 數(shù)據(jù)完整性沒有保障， 對決策的支持就基本失效。全面預(yù)算管理則能將業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行橫向價(jià)值鏈的打通，通過統(tǒng)一的平臺(tái)，使財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門進(jìn)行有效的信息互動(dòng)，所有業(yè)務(wù)部門使用的是統(tǒng)一的數(shù)據(jù)源，數(shù)據(jù)的及時(shí)性、完整性保障系數(shù)高，決策也更加有效率?？傊康禺a(chǎn)的預(yù)算管理以項(xiàng)目成本控制為基礎(chǔ)，現(xiàn)金流量控制為核心。一方面，企業(yè)通過不斷深化項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理，從實(shí)際情況出發(fā)，瞄準(zhǔn)公司內(nèi)部標(biāo)桿或者行業(yè)標(biāo)桿，建立全員的成本意識(shí)，加強(qiáng)成本與費(fèi)用指標(biāo)的控制，確保企業(yè)利潤目標(biāo)的完成。另一方面，通過收支兩條線的管理，確保項(xiàng)目資金的及時(shí)回籠及各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，從而實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用權(quán)力的集中管理，集團(tuán)性企業(yè)就可以靈活進(jìn)行多項(xiàng)目的合理調(diào)配，削峰填谷，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理，提高企業(yè)的運(yùn)營效率。衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺(tái)面和側(cè)面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營業(yè)時(shí)間隨時(shí)清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的