房地產(chǎn)估價(jià)第章_第1頁
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《房地產(chǎn)評估》第二章房地產(chǎn)評估理論基礎(chǔ)

《房地產(chǎn)評估》第二章房地產(chǎn)評估理論基礎(chǔ)學(xué)習(xí)目的與要求第一節(jié)地租理論第二節(jié)區(qū)位理論第三節(jié)產(chǎn)權(quán)理論本章小結(jié)《房地產(chǎn)評估》學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章學(xué)習(xí),了解地租理論和區(qū)位理論的發(fā)展過程,掌握和理解地租理論和工業(yè)區(qū)位論、農(nóng)業(yè)區(qū)位論、中心地理論以及產(chǎn)權(quán)理論的基本內(nèi)容,理解地租理論和區(qū)位理論對房地產(chǎn)評估的指導(dǎo)作用?!斗康禺a(chǎn)評估》第一節(jié)地租理論一、地租的內(nèi)涵(一)地租的概念(二)地租理論的發(fā)展過程二、級差地租和絕對地租三、壟斷地租

壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。四、城市地租五、地租理論的應(yīng)用(一)地租的概念地租首先是一個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇,是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價(jià),這種代價(jià)可以以貨幣的形式表現(xiàn)出來,也可以是非貨幣形式,或者由使用土地的一方交易者提供等價(jià)資產(chǎn)或勞動(dòng)。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式地租又是一個(gè)社會歷史范疇,在不同的社會形態(tài)下,由于土地所有權(quán)性質(zhì)的不同,地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也有很大的差異(二)地租理論的發(fā)展過程

1、古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論威廉·配第弗朗索瓦·魁奈亞當(dāng)·斯密大衛(wèi)·李嘉圖2、庸俗政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論薩伊托馬斯·馬爾薩斯3、現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論阿爾弗雷德·馬歇爾保羅·薩繆爾森雷利·巴洛維時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中葉到19世紀(jì)初配第提出級差地租的最初概念。土地價(jià)格=年租×21。魁奈提出“純產(chǎn)品”學(xué)說。農(nóng)業(yè)中因自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品(純產(chǎn)品)以地租的形式歸土地所有者所有。杜爾閣“純產(chǎn)品”是由農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者生產(chǎn)出來,由于土地私有權(quán)的存在使這部分“純產(chǎn)品”歸土地所有者所有。斯密系統(tǒng)地研究地租理論的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家。研究了絕對地租、級差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相對肥沃的概念。地租來源于生產(chǎn)土地產(chǎn)品的勞動(dòng)。土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租,而不是相反。威斯特級差地租以土地耕種的下降序列為前提。土地產(chǎn)品的邊際收益是遞減的。李嘉圖在勞動(dòng)價(jià)值論的基礎(chǔ)上闡明地租理論。只承認(rèn)級差地租,否認(rèn)絕對地租的存在。19世紀(jì)上半葉薩伊提出“三位一體”的分配論:工資是勞動(dòng)的補(bǔ)償;利息是資本的補(bǔ)償;地租是使用土地的補(bǔ)償。馬爾薩斯地租是自然對人類的賜予。杜能(屠能)創(chuàng)建農(nóng)業(yè)區(qū)位論。主要研究級差地租I中由于位置的優(yōu)劣不同而產(chǎn)生的地租。19世紀(jì)下半葉馬克思恩格斯把勞動(dòng)價(jià)值論貫徹到地租理論的始終。資本主義地租是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式之一。地租分為3種形式:絕對地租;級差地租;壟斷地租。土地價(jià)格是地租的資本化。20世紀(jì)初到20世紀(jì)下半葉馬歇爾創(chuàng)立均衡價(jià)格論。地租只受土地需求的影響而決定于土地的邊際生產(chǎn)力。克拉克地租是土地這個(gè)生產(chǎn)要素對產(chǎn)品的生產(chǎn)所作的一種貢獻(xiàn)。地租是一種“經(jīng)濟(jì)盈余”。胡佛建立了競價(jià)曲線理論。這種理論同時(shí)處理不同類型土地使用的競標(biāo)。阿蘭索解決了城市土地地租、地價(jià)的計(jì)算問題。丁伯根土地的影子價(jià)格??低新寰S奇土地的影子價(jià)格。薩繆爾森地租是否成為決定價(jià)格的成本,取決于觀察問題的角度。哥德伯戈欽洛依用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對城市地價(jià)進(jìn)行分析?!斗恐v地產(chǎn)亡評估飾》二、燭級差貧地租冠和絕茅對地姥租(一任)級筑差地儉租級差公地租擠是經(jīng)蚊營較恩優(yōu)土餐地的蠻農(nóng)業(yè)去資本揉家所鴉獲得例的,迷并最并終歸酷土地詞所有瞧者占用有的證超額柿利潤礙,其袖來源安是產(chǎn)肉品個(gè)軌別生血產(chǎn)價(jià)示格與厚社會伙生產(chǎn)旺價(jià)格摘的差幅額,謙由于凝這種途地租火與土輩地等變級相術(shù)聯(lián)系葬,故勵(lì)稱為號級差乎地租造成貍土地殲等級悉差異宜大致往有三劉個(gè)原和因:一是抖不同沉地塊蟲在豐莊度、職肥力裹上具好有差希異性二是宵不同統(tǒng)地塊鬼的地?zé)捓砦恍踔眉磩?dòng)區(qū)位仆存在俊差異弱性三是有同一朽塊土鞏地上麗連續(xù)論投資綢產(chǎn)生檢的勞歷動(dòng)生委產(chǎn)率副也有商差異光性本質(zhì)儀:等嫁量的依資本陡投入肚所產(chǎn)精生的削不同努收益消。級差打地租尤第一炎形式刺(級陶差地期租Ⅰ)肥沃錢程度瞇和位危置不河同兩庫種情吹況。級差啟地租正第二施形式恭(級忘差地技租Ⅱ)邊際辱產(chǎn)量仙的不店同《房岡地產(chǎn)膊評估蛙》(二并)絕扎對地名租馬克班思把咳這種飄只要砍使用努所有稠者的碌土地末絕對拋需要肝支付折的地?zé)夥Q店為絕榨對地吩租絕對獅地租青的實(shí)稻體表瞞現(xiàn)為世農(nóng)業(yè)砍中的誦超額株利潤抓,其臣來源腥有兩決種不喪同的罰情況投:一是和在農(nóng)徐業(yè)資哄本有莫機(jī)構(gòu)補(bǔ)成低居于社哥會平譯均有緒機(jī)構(gòu)直成的仁條件孤下,這絕對戴地租鐮來源肥于土錄地產(chǎn)碰品價(jià)壞值高很于其春生產(chǎn)秋價(jià)格巷的差補(bǔ)額二是交農(nóng)業(yè)蕩資本食有機(jī)刃構(gòu)成買趕上的甚至潑超過削工業(yè)竄的條報(bào)件下毒,絕李對地幸租只犧能來墻源于笨土地錫產(chǎn)品離的市鳥場價(jià)弟格高掉于其反價(jià)值面的差領(lǐng)額三、葡壟斷刑地租壟斷術(shù)地租捎是由磨產(chǎn)品邪的壟鋼斷價(jià)朋格帶漿來的扎超額蘭利潤脂轉(zhuǎn)化讓成的盼地租溫。某黨些土續(xù)地具垮有特連殊的汪自然士條件耐,能節(jié)夠生礙產(chǎn)某那些特仍別名趴貴又云非常奸稀缺寫的產(chǎn)籠品這些簡產(chǎn)品痰就可賀以按昂照不地僅大妄大超意過生躺產(chǎn)價(jià)漢格,安而且睜也超煉過其厚價(jià)值叼的壟戚斷價(jià)艷格出組售。蹄這時(shí)窗的壟等斷價(jià)幕格只自由購鬼買者就的購團(tuán)買欲故望和唐支付模能力劈燕決定四、饒城市互地租(一釘)城傭市地姓租的小含義所謂麗城市電地租獸是指敲住宅控經(jīng)營到者或底工商朋企業(yè)依為建訂筑住酸宅、超工廠籮、商縣店、福銀行捐、娛趴樂場視所,序租用除城市螺土地扇而交掃付給友土地左所有塔者的堂地租錘。(二拐)城屢市級吳差地壤租城市恐級差準(zhǔn)地租語產(chǎn)生霞的條洪件也瘋是土只地等難級不薦同。救這種賽等級粉表現(xiàn)希在土庭地位姥置距筒市場闖中心案的遠(yuǎn)殖近,恐交通儀是否銷方便美,人載口流競量是虛否足鍵夠大束,配縱套設(shè)辱施是誰否齊姐全等薯方面城市喜土地逮位置書的優(yōu)慨劣決封定著鴨企業(yè)罩距離詳市場樓的遠(yuǎn)沫近、沙運(yùn)輸棒時(shí)間曬的長盾短和全運(yùn)費(fèi)揀的高右低城市枯土地淹位置減的優(yōu)業(yè)劣決癢定著宜市場鎖容量救的大虜小商業(yè)坐地租精是城杰市地餡租最熔典型錯(cuò)的形繭態(tài),庸商業(yè)基對土哈地位南置最有為敏萬感。鍵作為雕商業(yè)盯地租殊實(shí)體怖的超強(qiáng)額利熔潤是甚與商屈業(yè)企狹業(yè)所蠢在位重置所評決定盛的顧青客密競度及毅其營而業(yè)額織等指瞧標(biāo)成近正相室關(guān)的城市腰土地慌位置擺優(yōu)劣寧不同可必然椒產(chǎn)生騾不同餓的級齊差生繪產(chǎn)力救,較茅優(yōu)位能置土縮慧地的宅級差今生產(chǎn)桿力必盜然轉(zhuǎn)均化為賞超額織利潤柱。在犁市場盾經(jīng)濟(jì)覆條件頃下,煮土地鐵所有劉權(quán)和還使用嘆權(quán)的鳴壟斷書及其紫分離轟,使鑄這種坡超額日利潤扎轉(zhuǎn)化歉為城爐市級昏差地顏?zhàn)釯。城市曲土地爺和農(nóng)藏村土闖地一右樣也蜜可以辱進(jìn)行竿集約上經(jīng)營穩(wěn),即睜在同執(zhí)一塊塌土地父上進(jìn)猶行連圍續(xù)追葵加投紀(jì)資,接由于雪各次漁追加言投資怕生產(chǎn)國率的拉不同尼,形耐成了就級差陡生產(chǎn)秋力,西這種趙級差戒生產(chǎn)混力也惕必然內(nèi)轉(zhuǎn)化訊為級純差超鉆額利額潤,瓜進(jìn)而螞轉(zhuǎn)化暮為城側(cè)市級護(hù)差地凳租II(三賴)城砍市絕爽對地裕租和獅壟斷笛地租1、城厚市絕冰對地到租城市薪同樣犁存在段絕對篇地租旦。城姥市土甚地所瞎有權(quán)衛(wèi)由國倆家壟療斷,時(shí)任何妥企業(yè)枝、單摔位、來個(gè)人隸要使出用城嬌市土我地,擁都必西須向碌土地級的所旨有者新交納說地租撥。這級個(gè)由策所有掩權(quán)的仁壟斷店而必球須繳方納的勵(lì)地租豬就是表城市浮絕對單地租弓。城市垮絕對美地租眨與農(nóng)廟村絕觸對地皆租相厭比具慘有不言同的必特點(diǎn)野。城掘市絕技對地勾租主陵要由芽使用請城市本土地勇的二反、三客產(chǎn)業(yè)哨提供捆的,框城市參土地捷是作永為二會、三等產(chǎn)業(yè)飛活動(dòng)緒的場匪所、可基地沒、立可足點(diǎn)框和空戴間條隨件使頃用的漿,它被的優(yōu)陡劣評怪價(jià)尺遼度主痰要由躲位置蘇確定套。2、城烤市壟看斷地買租城市吃壟斷孕地租速,是瓶指城陪市中舍由某少些特梳殊地疑塊的妥稀有吊功能謹(jǐn)帶來洞的生敘產(chǎn)經(jīng)銷營商茫品的駱壟斷遼價(jià)格桃所形校成的尖壟斷騰超額敗利潤迫轉(zhuǎn)化春來的憲地租銅。壟斷拒地租崇是一拘種以斤真正售的壟絲式斷價(jià)岔格為淘基礎(chǔ)扇的地警租,尼這種慰壟斷軟價(jià)格健既不纖是由綢商品侮的生誓產(chǎn)價(jià)擔(dān)格決購定,衛(wèi)也不困是由蔬商品賺的價(jià)襲值決科定,頁而是逼由購復(fù)買者掠的需擦要和鍋支付漆能力位決定以?!斗颗值禺a(chǎn)差評估泉》第二啟節(jié)里區(qū)則位理痛論一、屆概述二、臥農(nóng)業(yè)皆區(qū)位去理論三、某工業(yè)右區(qū)位酬理論四、舒中心咐地理旁論五、乘區(qū)位鈔理論巧的應(yīng)火用《房府地產(chǎn)庭評估逼》一、涂概述(一阻)區(qū)勻位的眼有關(guān)蜻概念自然相地理其區(qū)位經(jīng)濟(jì)晚地理寫區(qū)位交通鐘地理迷區(qū)位(二箭)區(qū)厘位理雪論的姿學(xué)派成本楊學(xué)派市場乏學(xué)派行為云學(xué)派《房協(xié)地產(chǎn)老評估象》二、姿農(nóng)業(yè)拉區(qū)位謙理論農(nóng)業(yè)扭區(qū)位膠理論輪是19世紀(jì)說初德遙國經(jīng)沖濟(jì)學(xué)霞家馮·杜能疾創(chuàng)立離的,負(fù)其著惠作《孤立阻國對材農(nóng)業(yè)哈和國錢民經(jīng)體濟(jì)之俊關(guān)系》(簡欄稱《孤立御國》)是條第一朵部區(qū)智位理刻論的劣古典服名著此?!斗肯驳禺a(chǎn)川評估斷》二、籃農(nóng)業(yè)自區(qū)位批理論(一姓)農(nóng)封業(yè)區(qū)尼位理救論的仁主要忽內(nèi)容假設(shè)紋條件外:在鬧氣候?yàn)E、土講壤等留自然蝕條件傅均一綠的并耗與外今界隔驚絕的萬大平科原中罪央有籌一個(gè)怨城市作,這逆就是“孤立峰國”。區(qū)撐域內(nèi)揭沒有誕可通權(quán)航的婆河流況和運(yùn)畏河,圖馬車欣是唯覺一的冰運(yùn)輸笨工具泥。中堤心城黃市是途唯一頂?shù)霓r(nóng)殖產(chǎn)品皮銷售雙中心劇和工卸礦品劃供應(yīng)宏地。勵(lì)農(nóng)業(yè)霜經(jīng)營鳳者追位求最瞎大經(jīng)講濟(jì)收茄益,芽并根渡據(jù)市森場供毯求調(diào)糾整生賽產(chǎn)經(jīng)辣營品陡種。送運(yùn)費(fèi)淺同重丘量和儲運(yùn)輸巧距離裹成正掀比,建由農(nóng)播業(yè)生拉產(chǎn)者巴負(fù)擔(dān)賊。農(nóng)民絨選擇堤經(jīng)營畫品種陽就與揚(yáng)距離言密切狡相關(guān)啊,產(chǎn)甩品的外純收寨入僅勵(lì)與和鐵城市們的距雹離相礦關(guān),繭該純憂收入殘稱為謹(jǐn)區(qū)位牛地租抓。同迫一集深約程煮度下發(fā)單一宇產(chǎn)品叛的區(qū)敗位地夸租與可運(yùn)距梢成反荷比,繪距城鍬市近從,區(qū)晨位地逐租高壯,距暮離增眾加,友地租維下降稠,到想達(dá)一勇定距斧離處家區(qū)位待地租遣下降炸為零竿?!斗窟\(yùn)地產(chǎn)庫評估繪》二、停農(nóng)業(yè)嬌區(qū)位坑理論(二允)杜營能環(huán)根據(jù)乎區(qū)位蔽地租很理論籠,農(nóng)糕作區(qū)織分化食成六秤種農(nóng)迷作制步度,岔圍繞趙城市觸中心蜂呈向炮心環(huán)俯帶狀狡分布詳,這估就是“杜能望環(huán)”,由和內(nèi)向?yàn)橥夥盅詣e是臥:第一終區(qū):賽自由休農(nóng)作窄區(qū),計(jì)為關(guān)梨欄養(yǎng)族畜和朗園田旨種植歸地帶攔,生播產(chǎn)鮮夜奶、禾蔬菜蛋等易敲腐難雀運(yùn)產(chǎn)享品,有滿足健城市盡居民衫的日政常生俘活需趕要,經(jīng)利潤招高,傅可以覺進(jìn)行艷更集潤約的戲經(jīng)營愚。第二瘋區(qū):除林業(yè)貴區(qū),鳴主要開生產(chǎn)亂燃料霸木材晴。第三畏、四勿、五渴區(qū):炕作物賀輪作遞區(qū),王主要總生產(chǎn)碎商品瘦糧食砌出售支,生君產(chǎn)集石約化牧程度魚逐漸亞降低餓。第六積區(qū):峽放牧降區(qū)。招種植給糧食牲僅供榨自用草,主預(yù)要做援牧草抱養(yǎng)畜臉,生鍛產(chǎn)活隸畜和裙黃油貝、奶留酪及教其它閘質(zhì)高毅易運(yùn)眾產(chǎn)品他。對杜嫌能環(huán)蕉的修施正。《房方地產(chǎn)債評估裙》二、恨農(nóng)業(yè)姐區(qū)位聲理論(三基)杜躁能農(nóng)孫業(yè)區(qū)匯位論歌的主映要貢刪獻(xiàn)1.“杜能蠅環(huán)”為后抄來的價(jià)距離晝衰減副法則宜和空監(jiān)間相蒼互作拋用原掌理打燥下基牙礎(chǔ)。2.杜能季理論塌為研體究級墓差地蹄租和輸城市品土地遮利用請模式令提供升了依且據(jù)?!斗空l地產(chǎn)江評估概》三、赴工業(yè)兔區(qū)位說理論工業(yè)林區(qū)位巷理論棚的奠尚基人砍是19世紀(jì)握末、20世紀(jì)婦初德以國經(jīng)查濟(jì)學(xué)清家韋創(chuàng)伯。韋伯溉的工汪業(yè)區(qū)紗位理蹲論是費(fèi)古典階工業(yè)只區(qū)位絮理論拴的代響表。韋伯寨的工縮慧業(yè)區(qū)媽位理奸論的曠主要抵思想筆是通腰過運(yùn)正輸、群勞動(dòng)祝力及禾集聚汗因素召相互無關(guān)系儉的分簽析與呼計(jì)算努,找壞出工括業(yè)產(chǎn)趕品生幼產(chǎn)成漁本最丙低的身點(diǎn)作杯為工翠業(yè)企輔業(yè)的逝理想尼區(qū)位走。工業(yè)扇區(qū)位禮理論語是以芒現(xiàn)代名運(yùn)輸筒方式幕為前減提的譜,尋艦求的殊是在仇原材友料和洋消費(fèi)液中心液一定再的情距況下峰,工當(dāng)業(yè)企隨業(yè)的消最佳駝分布蛇點(diǎn)區(qū)位溫因素旨是指不一個(gè)孝地理姓點(diǎn)上剩能對自工業(yè)雄生產(chǎn)鍬起積地極作蠶用和閣吸引宏作用歪的因錦素區(qū)位掛因素鑼的特每性分誼為自招然-歡技術(shù)飲方面蓋的區(qū)卷位因曬素和盒社會雷-文監(jiān)化方賢面的泄區(qū)位沈因素工業(yè)賓的區(qū)悄位選戚擇主直要涉僻及三強(qiáng)個(gè)因員素:較運(yùn)輸竿費(fèi)用夠、勞河動(dòng)成澡本和上集聚策因素1、運(yùn)之費(fèi)因棄素。爐韋伯拴認(rèn)為惱廠址抖應(yīng)選肥擇運(yùn)躍輸成鐵本最樓低的澆地點(diǎn)運(yùn)費(fèi)策決定庭于兩臘個(gè)因投素:遼一是腫距離塘遠(yuǎn)近惑,與礦運(yùn)費(fèi)腹成正薄比;陡二是寶原料囑性質(zhì)總,是絲式常見腐性還猴是稀估有性供原料原料耀指數(shù)亭=稀堪有性殊原料梁總重靠量/制成盤品總誼重量當(dāng)原我料指匹數(shù)小近于1時(shí),船即采貝用稀犁有純罪粹原痛料,紫其運(yùn)匆進(jìn)工幕廠的除物質(zhì)抵總重寬量小匆于運(yùn)蓋出工燭廠產(chǎn)咳品的圖總重糕量,膏為節(jié)抽約運(yùn)古費(fèi),編生產(chǎn)擁工廠神應(yīng)設(shè)雄在消革費(fèi)中車心區(qū)當(dāng)原陸料指寇數(shù)大恩于1時(shí),憐即運(yùn)霸進(jìn)工像廠的膠物質(zhì)少總重鬧量大謙于運(yùn)排出工烈廠產(chǎn)州品的棒總重坐量,款如金島屬冶解煉、餓食品遺加工停等,膠為節(jié)浙省運(yùn)樣費(fèi),囑生產(chǎn)牧工廠休應(yīng)設(shè)溪在稀恨有性陵原料犁產(chǎn)區(qū)些附近當(dāng)原貸料指奸數(shù)等潮于1時(shí),古即采據(jù)用純引原料狂,其麻運(yùn)進(jìn)銜工廠倍的物窮質(zhì)總毯重量政與運(yùn)扯出工冰廠產(chǎn)欺品的栗總重?fù)崃肯喾缘?,稱工廠科既可抗選擇吩原料掀產(chǎn)地農(nóng),也滾可選鞏擇消聯(lián)費(fèi)地方或兩罩者之占間的劍任何陽一點(diǎn)2、工劇資成千本假定美一個(gè)萄工廠脹,從塑運(yùn)輸魔成本呈出發(fā)抵,選鮮擇某瓦一區(qū)遙位作袍為理銹想的伶廠址跳,但低發(fā)現(xiàn)驚別處旁的工耗資較反低。探于是伐需要妖把增佳加的摩運(yùn)輸滅成本筆和節(jié)腸約的柴工資升對比如果椅每噸彩成本男所增程加的己運(yùn)輸吵成本泄大于疤所節(jié)旁省的扇工資亂成本得,不朵應(yīng)當(dāng)怒遷移裳;如搜果每霜噸成貨本所犯增加民的運(yùn)紋輸成撈本小饅于所菜節(jié)省姿的工賭資成豪本,被則應(yīng)挺把廠健址遷郵至工肢資較榨低地黨區(qū)3、集倒聚因缸素當(dāng)工失業(yè)的斃集聚呆和分灰散帶好來的腿利益田或節(jié)屋約超婆過離隱開運(yùn)仿輸成腹本最果小或疑工資暢成本截較低宜的位鮮置而覽追加予的費(fèi)扶用,考則工栗業(yè)選雞址由諷集聚動(dòng)因素匯決定集聚飯經(jīng)濟(jì)速效益購的產(chǎn)幅生原逝因有毫:由于刊工廠申企業(yè)擔(dān)規(guī)模奶擴(kuò)大鐘所帶杏來的午大生揚(yáng)產(chǎn)的局經(jīng)濟(jì)廁效益師或能瞎節(jié)約劫的成柴本幾個(gè)菜工廠付集中侵于一畝個(gè)地象點(diǎn)能睛給各后工廠盲帶來內(nèi)專業(yè)駕化的浩利益集聚貧因素皺帶來塵了外愉部經(jīng)痕濟(jì)利濟(jì)益的悅增長《房剝地產(chǎn)匪評估時(shí)》四、向中心頸地理場論中心橫地理雖論,瓣簡稱候中地嘗論,刪是19農(nóng)33年由熄德國溉地理廟學(xué)家圓克里渾斯塔穩(wěn)勒在研他的《德國催南部浸的中幼心地》一書坦中首盾先提熱出的槳??死镙v斯塔符勒從置城市短或中撥心居尤民點(diǎn)項(xiàng)的物卡資供尺應(yīng)、棒行政壞管理棋、交擁通運(yùn)松輸?shù)绕逯饕獞蚵毮馨慕悄潭忍崂С隽四愠鞘惺虆^(qū)位鹿理論芒,即死在一連定區(qū)慈域內(nèi)發(fā)城市柴和城膜市職道能、昌規(guī)模鑼及空框間布遺局的沖學(xué)說危,并有概括濟(jì)為六翼邊形昨城市劃空間結(jié)分布濫模型糖。人口能規(guī)模交通行政約管理奧古找斯特·勒施與提出椒了市犬場區(qū)控位理葉論。匠他把是生產(chǎn)洲區(qū)位幼和市少場區(qū)形位結(jié)技合起優(yōu)來,液把利曉潤原掛則同技產(chǎn)品筍的銷羽售范連圍即曲同市巴場區(qū)橫位聯(lián)像系起亂來,薪以利鼓潤來厲判斷妄企業(yè)搖區(qū)位躍選擇起的方并向勒施屑的市值場區(qū)煮位理肝論,去是通額過對凡整個(gè)腔企業(yè)佳體系虹的考須察,帳從總鄭體均勇衡的搬角度琴揭示補(bǔ)區(qū)位未的分綢布和俱選擇短問題絲式。勒充施從塌最大戴利潤任原則鋒出發(fā)濾,對園市場賠價(jià)格襪、需樹求、已人口宿分布盜等多若種因勸素進(jìn)碗行分制析“市范場圈洽”概閉念區(qū)域筒集聚絡(luò)和點(diǎn)派集聚沃問題壟斷暑和自匪由競?cè)麪幾畲竺@麧櫝瓌t中地煌論和由市場穗網(wǎng)絡(luò)蒸模式話是靜趟態(tài)分慶析的戒、宏里觀的碎、以莊市場穩(wěn)為中顛心的指商業(yè)嶄服務(wù)晨業(yè)和光加工添工業(yè)唱的區(qū)透位論息,是求區(qū)位禽理論膠發(fā)展分的重寧要階讀段,餡為后拴來的辟動(dòng)態(tài)統(tǒng)地域罪均衡葵模式陸打下譜基礎(chǔ)伐,是窄當(dāng)代茂地理番學(xué)數(shù)替量化聽的先為驅(qū),扶至今授仍是問研究拌各種俗經(jīng)濟(jì)凱活動(dòng)尚的理肅論基攜礎(chǔ)和鏈依據(jù)勿,并殲在城席市土襪地利但用規(guī)典劃、筋城鎮(zhèn)責(zé)體系閑規(guī)劃擠等實(shí)綠踐中松得到妙廣泛識應(yīng)用團(tuán)?!斗盔喌禺a(chǎn)席評估辜》五、吃區(qū)位唐理論淹的應(yīng)昨用1.區(qū)位賣條件罪是房敵地產(chǎn)踩估價(jià)魯最首麻要考絞慮的籮因素師。2.宏觀勾區(qū)位系的差層異導(dǎo)想致城楚市之掠間房炭地產(chǎn)勾價(jià)格管的差終異。3.區(qū)位慚論是伐城鎮(zhèn)眼土地鄭分等洗定級育工作遣的依綢據(jù)。4.區(qū)位害論是悼市場言比較茶法的糟理論韻依據(jù)服?!斗渴禺a(chǎn)聾評估此》第三豆節(jié)局產(chǎn)潮權(quán)理據(jù)論一、騎產(chǎn)權(quán)范的概仇念二、剪物權(quán)三、熟我國頁房地按產(chǎn)產(chǎn)任權(quán)類惑型《房亦地產(chǎn)匙評估還》一、慮產(chǎn)權(quán)怠的概積念本意槳:財(cái)蹄產(chǎn)所劑有權(quán)牛津本大詞隱典:息存在憂于任此何客售體之子中或息之上哈的完劑全權(quán)侵利。濕包括預(yù)占有留權(quán)、荷使用田權(quán)、更出借尼權(quán)、巡壽轉(zhuǎn)讓善權(quán)、飛用益尾權(quán)、屯消費(fèi)憲權(quán)和乏其他碌與財(cái)效產(chǎn)有潔關(guān)的寒權(quán)利昆。產(chǎn)權(quán)嬌:財(cái)蹤蝶產(chǎn)所例有權(quán)嫁、財(cái)串產(chǎn)他拒物權(quán)袖、債肢權(quán)《房跨地產(chǎn)頁評估振》定義:財(cái)藥產(chǎn)的領(lǐng)權(quán)屬柱關(guān)系農(nóng),是賽滿足匙人們敢需要青的物坐質(zhì)財(cái)貨富的伸權(quán)利蔑,即慣法律膨賦予供人們旦的對外財(cái)產(chǎn)緊依法斃直接缺管理膜支配柱并享安受其申利益尿,排周斥他經(jīng)人干閣擾的萄權(quán)利活。包鳴括所魯有權(quán)鑰以及遠(yuǎn)從所趴有權(quán)剛中分通離出往來的謙相對囑獨(dú)立華的地哥役權(quán)乎、地雄上權(quán)基、使依用權(quán)從、抵蹲押權(quán)挖等他杜物權(quán)最和財(cái)惠產(chǎn)關(guān)暗系人騾之間響的債耀權(quán)?!斗繗У禺a(chǎn)堡評估藝》二、撐物權(quán)1.定義產(chǎn)權(quán)捐的一窮種。贊大陸緒法系艙的國哀家民魂法產(chǎn)權(quán)惕包括捎:物競權(quán)和宋債權(quán)物權(quán)欄:直前接基籠于物餐而產(chǎn)耐生,冶事當(dāng)匹事人線對物露的權(quán)搶利.(所有擱權(quán))債權(quán)蓄:是嶺一方輔當(dāng)事累人對宅相對寄方當(dāng)壁事人職的權(quán)喜利,扮亦即遍相對高方當(dāng)盯事人湊對該潮方當(dāng)胡事人獄承擔(dān)趕的義變務(wù)。祥(租狠賃權(quán)適)《房射地產(chǎn)汁評估委》物權(quán)乖與債窩權(quán)的由區(qū)別有無庫第三坐方介顫入風(fēng)險(xiǎn)帥性貨幣膚貶值芹的影哥響《房弄地產(chǎn)晶評估啊》2.物權(quán)畢的類間型⑴主物呈權(quán)(槳所有琴權(quán)及隨其派刷生的杠權(quán)利鴨)⑵從粱物權(quán)《房慶地產(chǎn)灑評估程》⑴主物押權(quán)①所有擺權(quán):去財(cái)產(chǎn)遇的法情律說葡明,厲是最最廣泛蠅最具渴體的汪一種蹄財(cái)產(chǎn)睡權(quán)利各,是渡物權(quán)景的最密高形琴式。法(完蟲全用央益和狡處分蔬的權(quán)惕利)不依譽(yù)賴其抹他權(quán)癥利而臭單獨(dú)汗存在飲的權(quán)曬利。所有門權(quán)是返最完況全的扶主物寒權(quán)。姥又稱健完全只物權(quán)惕、自腰物權(quán)礙。特點(diǎn)絕對崗核心燥;排敢他性坐;永任久性膽;無南限制惱的權(quán)州利(愁使用賺權(quán)、嘆收益籍權(quán)、插處分漂權(quán)和憑占有給權(quán))《房論地產(chǎn)腿評估醉》⑴主物幻玉權(quán)②派生慈的權(quán)匠利:美設(shè)定持于第怪三人撥的物或之上描。又準(zhǔn)稱他摸物權(quán)頓、限夜制性孔物權(quán)扎、用餐益物禾權(quán)。主要枕包括用益鄉(xiāng)豐權(quán):吧對他全人之代物使器用和汗收益魄的權(quán)浴利。地役阻權(quán):撲為另奔一所招有人損的不宇動(dòng)產(chǎn)味之使我用及丟需要滋對某榨一不傾動(dòng)產(chǎn)始所強(qiáng)丹加的撲負(fù)擔(dān)荷。地上致權(quán):腦對他滔人所納有的浪土地申之上漠之下插行使煎的物關(guān)權(quán)。使用攀權(quán):虹權(quán)利露人及裹其家釋屬對書財(cái)產(chǎn)赴進(jìn)行槳使用臟及必待要的怨收益比的權(quán)灶利?!斗繎业禺a(chǎn)筍評估英》⑴從物稅權(quán)從屬勉于債欄權(quán),利是對長債權(quán)白的加欣強(qiáng)。安又稱給擔(dān)保烤物權(quán)營。他泊賦予皇債權(quán)膠人就晃設(shè)定替擔(dān)保暢的財(cái)蜘產(chǎn)享蓮有的圾優(yōu)先球受償賽的權(quán)桂利。抵押乒權(quán):有是債穩(wěn)務(wù)人燥或第似三人料以其佩不動(dòng)朱產(chǎn)的弦所有旁權(quán)作腥為債兇務(wù)的溪抵押屑物,麗當(dāng)債鍵務(wù)人運(yùn)不能振履行哈債務(wù)獻(xiàn)是,低債權(quán)蛾人可上以將究抵押黑物變教現(xiàn)并挨優(yōu)先按受償偷的權(quán)拜利。不動(dòng)薯產(chǎn)特叢別優(yōu)競先權(quán)《房肅地產(chǎn)碌評估刃》《房竹地產(chǎn)除評估稻》三、即我國留房地哀產(chǎn)產(chǎn)杯權(quán)類餃型產(chǎn)權(quán)族制度席改革抖是經(jīng)社濟(jì)體叔制改振革的攀主要北內(nèi)容業(yè)。房舅產(chǎn)權(quán)軌是房倍地產(chǎn)盤業(yè)發(fā)澤展的貪前提謠。核心白是土年地的丈有償裹使用戴制度出。產(chǎn)權(quán)另制度用的建啦立與東產(chǎn)權(quán)謹(jǐn)類型維的確河立是無房地越產(chǎn)估逮價(jià)的湊法律衣基礎(chǔ)注?!斗靠椎禺a(chǎn)君評估攤》我國使目前戒的房土地產(chǎn)境產(chǎn)權(quán)穿制度土地籠的社鳴會主市義公冒有制國有父土地鄙有償帆有期震限使電用制班度國有杜土地額所有加權(quán)與撫使用潮權(quán)相李分離謊制度柿,允磁許土心地使盞用權(quán)旁依法鎖進(jìn)入站土地瘡市場承認(rèn)茅土地繩使用尿權(quán),徹房地摸產(chǎn)開涂發(fā)

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