房地產(chǎn)投資信托-1

房地產(chǎn)投資信托

一、房地產(chǎn)投資信托的概念界定

REIT包括兩個內(nèi)容：一個是資金信托，另一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。前者是由受托機(jī)構(gòu)依法設(shè)立房地產(chǎn)投資信托，向特定人私募或向不特定人公募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益證券，以獲取資金，投資房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、房地產(chǎn)相關(guān)有價證券及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資的項(xiàng)目，投資者從中獲取投資收益。后者則是由委托人轉(zhuǎn)移其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利予受托機(jī)構(gòu)，并由受托機(jī)構(gòu)向特定人私募交付或向不特定人公募發(fā)行房地產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券，以表彰受益人對該信托之房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其他收益的權(quán)利。由此可見，REIT中的資金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托是有區(qū)別的：

首先，信托財產(chǎn)和信托性質(zhì)不同。前者的信托財產(chǎn)是資金；后者的信托財產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利。例如房地產(chǎn)抵押權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)等。前者是信托種類中的資金信托，只是因?yàn)橥顿Y方向?yàn)榉康禺a(chǎn)，所以才列入REIT的范圍；后者是真正意義上的房地產(chǎn)信托，這符合信托性質(zhì)按信托財產(chǎn)分類的屬性。

其次，信托的當(dāng)事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人；后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數(shù)情況下，委托人可以成為受益人中的一個。

再次，投資目標(biāo)的確定性不同。雖然兩者的投資目標(biāo)均為房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產(chǎn)項(xiàng)目；而前者投資的項(xiàng)目往往是不確定的，它可以自由選取房地產(chǎn)項(xiàng)目。

最后，信托機(jī)構(gòu)的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產(chǎn)；后者是先受托房地產(chǎn)再募集資金。

在現(xiàn)實(shí)生活中，人們可能還會混淆房地產(chǎn)投資信托與抵押支持證券的概念，因?yàn)?，在MBS中存在著一種情況：銀行把房地產(chǎn)抵押貸款以信托的形式委托信托機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，這其實(shí)就是REIT中房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的一種，是REIT和MBS的交叉部分。

二、REIT的特點(diǎn)

REIT一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理。由于房地產(chǎn)投資信托除受到整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響外，投資對象選擇不當(dāng)、投資時機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托的營運(yùn)業(yè)績與市場價值。因此，房地產(chǎn)投資信托常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)。通過集中專業(yè)管理和多樣化投資組合，有效降低投資風(fēng)險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在未來承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。

房地產(chǎn)投資信托的資金來源主要有兩個方面：一是發(fā)行股票，由機(jī)構(gòu)投資者和股民認(rèn)購；另外，就是從金融市場融資，如銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。

REIT除了具有信托的一般特征，即所有權(quán)和利益相分離、信托財產(chǎn)獨(dú)立性、有限責(zé)任和信托管理的連續(xù)性外，還具有以下特征：

1、信托財產(chǎn)是房地產(chǎn)證券，采取股票或受益憑證的形式，可上市交易，流通性強(qiáng)。

2、經(jīng)營期限分為定期或不定期，財務(wù)運(yùn)作對大眾公開，透明度高。

3、法律對REIT的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來源進(jìn)行了嚴(yán)格的要求。如美國規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年0％以上的收益要分配給股東；其籌資資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。

4、可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅。

三、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司

房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營與管理由受托人委員會或董事會負(fù)責(zé)。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。所謂獨(dú)立受托人是指該受托人與REIT的投資顧問和其附屬機(jī)構(gòu)沒有直接或間接利益關(guān)系。受托人和董事會的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)制訂REIT的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃并指導(dǎo)其實(shí)施。美國稅法規(guī)定，REIT只能進(jìn)行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動管理，不能直接參與經(jīng)營。因此，REIT必須聘用專業(yè)的房地產(chǎn)人員或機(jī)構(gòu)實(shí)施具體的經(jīng)營管理。

雖然房地產(chǎn)投資信托于房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：

1、房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。

2、法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定。比如，關(guān)于資產(chǎn)價值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來自于租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配股東金額不低于應(yīng)納稅收入95％的規(guī)定，從而對其業(yè)務(wù)性質(zhì)作出了強(qiáng)制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。

3、房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進(jìn)行房地產(chǎn)的管理和運(yùn)作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨(dú)立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動是積極的。

四、房地產(chǎn)投資信托的辯證分析

REIT的優(yōu)點(diǎn)

1、具有流通性與變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)本身的特性，導(dǎo)致在交易過程中借助于中介機(jī)構(gòu)，不但費(fèi)力，且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜，變現(xiàn)性差，從而使得投資者具有極高的流動性風(fēng)險。REIT是以證券化方式來表現(xiàn)房地產(chǎn)的價值，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。

2、專業(yè)化經(jīng)營。由于REIT經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度分離，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，可以使房地產(chǎn)營運(yùn)績效大幅度提高，直接影響REIT證券價格的上漲，使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

3、資本積累。REIT是以受益憑證在資本市場募集資金，再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場，有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個市場的結(jié)合，有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得，加速資本積累，促進(jìn)土地的有效利用。

4、投資風(fēng)險分散。由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入，個別投資人無法同時進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)計劃，造成風(fēng)險的過度集中。REIT是以受益憑證方式募集大眾資金，從事多樣化的投資，除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風(fēng)險外，也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風(fēng)險。

5、導(dǎo)正房地產(chǎn)市場的機(jī)能。由于REIT的投資組合、投資期間、收益來源與分配等事項(xiàng)，均受到相關(guān)法規(guī)的嚴(yán)格限制，其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機(jī)行為，使資金的投入能促進(jìn)房地產(chǎn)的有效利用。另外，通過REIT的方式來對大型公共建設(shè)計劃進(jìn)行融資，既可順利推動建設(shè)，也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果，且經(jīng)由REIT在集中市場或店頭市場掛牌上市，可以達(dá)到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果，最終能使整個市場機(jī)能得以充分發(fā)揮，增加社會福利。

REIT的缺點(diǎn)

1、募集資金失敗的風(fēng)險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機(jī)構(gòu)，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負(fù)擔(dān)作業(yè)費(fèi)用，投資者也將承擔(dān)機(jī)會成本的損失。

2、代理關(guān)系的風(fēng)險。由于REIT的營運(yùn)是將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的房地產(chǎn)投資，并非直接從事于房地產(chǎn)買賣，因此缺乏對房地產(chǎn)自主處分及經(jīng)營的權(quán)利，尤其當(dāng)REIT經(jīng)營者經(jīng)營不善或從事關(guān)系人交易時而損及所有人利益時，投資者除了撤換經(jīng)理人外，只能于公開市場拋售其所持受益憑證。然而由于信息的效率性，證券價格