鑒略2011年03月10日城郊涉外案

Creative城郊·涉外桃源營銷案2011-03-10*INTERNATIONAL上海鑒略地產(chǎn)顧問機構(gòu)中國·長沙Copyright

Statement版權(quán)聲明本提案所含信息資料，屬上海鑒略地產(chǎn)顧問機構(gòu)商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用，由此給貴司造成的不利影響，與本司無涉。因此本文件內(nèi)容僅限于上海鑒略合作方所用；除此之外，任何私人或企業(yè)不得擅自發(fā)布、利用和拷貝本提案之任何內(nèi)容。若本司有幸與貴司達成合作，則本文件中數(shù)據(jù)的發(fā)布、利用和拷貝的權(quán)利將在雙方所簽協(xié)議中明示。本司對本提案擁有完全知識產(chǎn)權(quán)！Chapter

1機遇Chapter

1長沙，有很多高檔大盤長沙[2011]Changsha

Real

Estate

Development長沙,沒有高端生活區(qū)Chapter

1World[國際級高檔生活區(qū)范本]中新·天津生態(tài)城新加坡·One

NorthChapter

1中新·天津生態(tài)城規(guī)模：2366萬㎡開發(fā)周期：2008-2020年特色：生態(tài)建設(shè)、獨立城市功能、濱海資源周邊物業(yè)升值率：08年建設(shè)啟動后周邊漢沽區(qū)房價由

5200元/㎡上漲至7400元/㎡，現(xiàn)已突破10000元/㎡我國生態(tài)環(huán)保、節(jié)能減排、綠色建筑等技術(shù)自主創(chuàng)新的平臺，國家級環(huán)保教育研發(fā)、交流展示中心和生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地，參

與國際生態(tài)環(huán)境發(fā)展事務(wù)的窗口；生態(tài)宜居的示范新城。Chapter

1新加坡·One

North規(guī)模：800萬㎡開發(fā)周期：2000-2020年特色：教育中心、高新科技園、獨立城市功能周邊物業(yè)升值率：至開發(fā)起，周邊區(qū)域公寓價格由300萬新加坡幣/套升至目前的2000萬新加坡幣/套！以傳媒、信息通訊、生物醫(yī)藥等高新產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，提供知識型產(chǎn)業(yè)和高效信息分享，建設(shè)成獨立的現(xiàn)代化科技服務(wù)新城Chapter

1國際級高端生活區(qū)完備的城市功能統(tǒng)一城市規(guī)劃獨特的資源獨立的城市規(guī)模新型產(chǎn)業(yè)支持International

high-end

living

areas現(xiàn)代化宜居環(huán)境Chapter

1長沙未來近5年重點開發(fā)片區(qū)分布梅溪湖新城新河三角洲中心區(qū)改造南湖區(qū)改造武廣新城Changsha·China濱江新城Chapter

1新河三角洲新河三角洲北辰三角洲北辰三角洲舊城改造舊城改造中心區(qū)改造中心區(qū)改造開福萬達廣場開福萬達廣場舊城改造舊城改造南湖區(qū)改造南湖區(qū)改造保利九璽保利九璽舊城改造舊城改造武廣新城武廣新城新華都萬家城新華都萬家城主城擴張主城擴張只是高檔樓盤的聚集，而非城市發(fā)展的顛覆濱江新城還缺乏完整的開發(fā)時間表Chapter

1國家級超級城市建設(shè)項目先導(dǎo)區(qū)長沙第二核投資300億1200萬㎡建設(shè)規(guī)模完整的可開發(fā)地塊3000畝湖面集七星級酒店、寫字樓、公寓、住宅、商場、學(xué)校等城市核心區(qū)功能于一體無縫接駁高新產(chǎn)業(yè)資源和市府行政資源……梅溪湖新城唯一能承載長沙未來價值的國際生活區(qū)Future

value

of

the

area

of

international

lifeChapter

1機遇:長沙未來的最大價值是梅溪湖！我們項目的最大機遇是梅溪湖！pportunitiesChapter

2定位Chapter

2我們有沒有必要放大梅溪湖？We

have

no

need

to

main

Meixi

Lake?Chapter

2自己

城郊·涉外桃源（A區(qū)）產(chǎn)品不愁賣Expensive

and

Brand賣高價/賣品牌楓林三路一師范旁占地面積：15639㎡總建筑面積：51903㎡住宅面積：39481㎡

底商：4809.27㎡容積率：3.5建筑密度：44.56%綠地率：38%住宅總套數(shù)：406戶雙學(xué)府棟號戶型面積套數(shù)套數(shù)配比面積配比1棟A94.284811.82%11.45%B88.224811.82%10.72%2棟A94.284811.82%11.45%B88.224811.82%10.72%3棟（西）A119.525313.05%16.03%B86.345413.30%11.80%3棟（東）A119.525313.05%16.03%B86.345413.30%11.80%合計——39513.84406100.00%100.00%Chapter

2精裝大堂+泛會所+進口電梯+石材立面+東南亞園林……=50%世博會周邊亞運村周邊天津生態(tài)城=230%=180%=90%梅溪湖周邊=???%Chapter

2不是獨立項目，而是大盤第一期！產(chǎn)品標桿1形象基礎(chǔ)2價值推升3Chapter

21200萬㎡梅溪國際新城區(qū)大湖

盤International

Developers*Chapter

2還缺乏梅溪湖大變革的敏銳性區(qū)域 營銷方向萬科城市花園在售戶型：

79㎡兩房、90㎡三房銷售均價：

5700~5800元/㎡營銷手段：一次性98折、按揭99折涉外教師團購優(yōu)惠，按團購人數(shù)計算競爭貨源：下次推貨量：126套下次推貨時間：3月底四月初下次推貨產(chǎn)品：79兩房；90三房（共三棟，總推量396套；一梯兩戶）萬科品牌+產(chǎn)品涉外公館在售戶型：兩房84~85㎡、三房

134㎡四房160㎡銷售均價：

5100元/㎡營銷手段：一千抵一萬、一次性98折、按揭99折競爭貨源：三月底或者四月初開盤推兩房72套；三房108套；四房128套學(xué)府+地段保利麓谷林語在售戶型：

67~76㎡兩房、103~104㎡兩房、119㎡三房、四房160㎡銷售均價：

5500元/㎡營銷手段：現(xiàn)在-8000五天簽約折上

99折一次性99折競爭貨源：下次推貨81套、推貨時間：

3月中下旬、95-150㎡兩房至四房大盤+保利品牌F聯(lián)邦在售戶型：兩房70㎡、三房

93~114㎡、四房126㎡銷售均價：

5000元/㎡營銷手段：一次性97.按揭99一次性99折競爭貨源：四月推新，兩房至四房其它未知……Chapter

2區(qū)域價值主導(dǎo)我們就是梅溪湖的價值領(lǐng)袖！We

are

the

leaders

of

the

value

of

Meixi

Lake!區(qū)域價值主導(dǎo)

我們就是梅溪湖的價值領(lǐng)袖！Chapter

2客戶Customers？？？梅溪湖、騎龍村拆遷戶、麓谷政府人員、企業(yè)高管雙學(xué)府教職工及家屬、周邊3-

5公里居民、基礎(chǔ)客群延伸客群沖擊客群Chapter

2客戶沙本地人：買東不買西2010下半年長沙異地客戶置業(yè)比例60.00%50.00%40.00%30.00%列220.00%10.00%0.00%長7月

8月

9月

10月

11月

12月本土客源:買東不買西、大盤爭搶、逐步枯竭外地客戶：[無長沙戶口，但是在長沙有工作關(guān)系、親戚的]比重持續(xù)加大，長沙城市人口擴張的中堅力量CustomersChapter

2湖湘棟梁長沙新貴客戶身份：地州市在長工作＆學(xué)習(xí)的富二代、權(quán)二代在一線城市工作返湘置業(yè)的湘籍精英心理需求：渴望體現(xiàn)自身價值認可；渴望成為長沙未來的主人尋找湖湘的自豪感和歸屬感置業(yè)特征：看重未來價值追求性價比區(qū)域價值——未來無限好！Chapter

2自身：價值+品牌需要區(qū)域：營銷突破需要客戶：置業(yè)關(guān)注需要定位策略:綁定梅溪湖Binding

Meixi

LakeChapter

2產(chǎn)品定位：城郊·涉外桃源梅溪湖國際生活第一區(qū)China

Special

Administrative

Regionof

international

life

Meixi

Lake*備選：梅溪湖國際生活區(qū)首站Chapter

2形象定位：中國，向梅溪湖看齊！China,

in

line

to

Meixi

Lake!Chapter

3策略Chapter

3營銷總體戰(zhàn)略銷售策略：[搶時間]推廣策略：[搶身份]活動策略：[搶人氣]即可啟動預(yù)熱蓄客！上半年6月之前開盤，政策釋放空檔期，限購影響逐漸縮小，開盤必將一炮而紅！預(yù)熱期“高開高走”高調(diào)領(lǐng)頭梅溪湖第一盤！熱銷期“雙頭并進”，直擊核心利益點！多輪引爆型VIP升級活動！緊密連貫的噱頭炒作！引領(lǐng)梅溪湖風(fēng)潮！Chapter

33.184.24.305.145.215.286.4銷售節(jié)點配合活動第二渠道第一次申請護照聯(lián)動行銷VIP升級第二次VIP升級開盤第二次申請護照※梅溪湖代言人※預(yù)熱期※熱銷期※梅溪湖價值峰會推廣主題中國·向梅溪湖看齊300億梅溪湖，一處涉外桃源升級大長沙未來！搶駐梅溪湖首站！Chapter

1多點引爆型蓄客策略[連續(xù)集中蓄客熱點]

4.23-4.24第一輪申請國際生活特區(qū)護照5.14-5.15第二輪申請國際生活特區(qū)護照5.21-5.22第一輪VIP護照升級5.28-5.29第二輪VIP護照升級Chapter

1IPAD2視訊售房完整的IPAD售樓體系新增IPAD2視訊售樓服務(wù)Chapter

1長沙未來價值展示館沙盤——長沙梅溪湖城市價值規(guī)劃館Chapter

1預(yù)熱期推廣主題：中國，向梅溪湖看齊！300億梅溪湖，一處涉外桃源Chapter

1預(yù)熱期核心炒作事件：百萬薪酬！全城海選梅溪湖國際生活特區(qū)代言人Chapter

1熱銷期推廣主題：升級大長沙未來！搶駐梅溪湖首站！Chapter

1熱銷期核心炒作事件：梅溪湖國際生活特區(qū)價值峰會Chapter

1熱銷期銷售渠道——走遍大河西16年本土代理經(jīng)驗20萬聯(lián)動客戶數(shù)據(jù)庫近千人隨時可調(diào)用行銷資源……Chapter

4畫面ThanksH*INTER