青島寫字樓市場全面

項目分析擬開發(fā)物業(yè)業(yè)態(tài)配比定位研究框架背景研究

案例研究青島寫字樓市場

綜合體項目研究青島總體寫字樓市場概述嶗山區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯康湫晚椖糠治鰡栴}一：青島寫字樓市場的特點是什么？未來嶗山區(qū)的寫字樓市場是否存在機(jī)會點？問題二：核心城市綜合體項目發(fā)展的的特點在哪里？問題三：本項目適合發(fā)展何種類型的綜合體？物業(yè)配比比例如何？1.青島寫字樓市場研究--分布特征-供需分析-租金售價及空置率-潛在供應(yīng)衡量標(biāo)準(zhǔn)一般甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)完善，包括公交線路以及軌道交通設(shè)施規(guī)模建筑規(guī)模擁有較大的的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施硬件設(shè)施建筑類型框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上辦公空間能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間，有綠化生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米以上供電系統(tǒng)雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上標(biāo)準(zhǔn)承重標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上空調(diào)系統(tǒng)國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上。電梯國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸·臺,候梯時間不超過30秒鐘停車位每100平方米出租面積提供1個機(jī)動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理智能化系統(tǒng)達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)電話線平均每20平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面鋁板/玻璃幕墻,或高檔石材大堂大堂地面為大理石/花崗巖/天然石材等，墻面為大理石/花崗巖/高級墻紙等材料，有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等電梯廳及走廊采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；高檔吸音材料吊頂衛(wèi)生間進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求辦公間墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面商務(wù)配套商業(yè)配套完善管理服務(wù)物業(yè)管理豐富經(jīng)驗的國際知名物業(yè)管理公司運(yùn)營狀況租或售基本不出售甲級寫字樓界定標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn)青島的甲級寫字樓區(qū)位地理位置位于中央商務(wù)區(qū)或香港路CBD區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)完善規(guī)模建筑規(guī)模擁有較大的的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施硬件設(shè)施建筑類型框架或鋼結(jié)構(gòu)辦公空間能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間標(biāo)準(zhǔn)層高室內(nèi)靜高2.6米以上供電系統(tǒng)雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上標(biāo)準(zhǔn)承重標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上空調(diào)系統(tǒng)品牌中央空調(diào)系統(tǒng)電梯進(jìn)口高度電梯,3米/秒以上停車位充裕,車位比較低智能化系統(tǒng)有智能化管理電話線寬頻信息點接口多裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面鋁板/玻璃幕墻,或高檔石材大堂大堂地面、墻面為大理石/花崗巖/天然石材等，有吊頂，柱應(yīng)包大理石/不銹鋼等電梯廳及走廊采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；高檔吸音材料吊頂衛(wèi)生間進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，通長面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)/手紙等辦公間墻面壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，高級乳膠漆，地毯地面或平整的水泥地面商務(wù)配套商業(yè)配套完善管理服務(wù)物業(yè)管理知名物業(yè)管理公司運(yùn)營狀況租或售以銷售給大客戶為主青島甲級寫字樓界定標(biāo)準(zhǔn)青島甲級寫字樓并沒有明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我行在進(jìn)行市場研究時，一般采取左側(cè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。我項目所在區(qū)域，目前達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓為青島金融廣場和國展財富中心。海爾路香港中路

CBD開發(fā)區(qū)山東路青島寫字樓市場板塊分布

資料來源:DTZconsulting板塊板塊特征香港中路CBD交通方便，設(shè)施完善，處于沿海一線，寫字樓檔次較高，雖然租金較高，但對跨國公司分支機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)卮笮徒鹑?貿(mào)易公司有吸引力。山東路商務(wù)區(qū)地理位置處于城市腹地，產(chǎn)品以乙級寫字樓為主，租金相對較低，對金融公司，貿(mào)易和海上運(yùn)輸?shù)劝l(fā)展型企業(yè)有吸引力。海爾路商務(wù)區(qū)區(qū)域定義為東部城市副中心，IT產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)，企業(yè)總部較為集中。環(huán)境優(yōu)越，新入市產(chǎn)品多以甲級寫字樓為主，檔次高，但目前區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟。開發(fā)區(qū)毗鄰保稅區(qū)，靠近港口，以海運(yùn)及制造業(yè)為主，集中了物流行業(yè)的諸多公司。青島寫字樓市場－分布特征青島寫字樓市場分為四大板塊，香港中路CBD板塊分布最為集中青島規(guī)劃有四個商務(wù)功能區(qū)：市南區(qū)香港中路CBD，嶗山區(qū)海爾路商務(wù)區(qū)，市北區(qū)山東路商務(wù)區(qū)和開發(fā)區(qū)。從分布來看，青島的甲級寫字樓物業(yè)主要分布在商務(wù)活動最頻繁、商務(wù)氛圍最濃厚的香港中路CBD區(qū)域，這一區(qū)域的寫字樓總體量占青島甲級寫字樓市場的90%，而其他三個功能區(qū)的甲級寫字樓市場發(fā)展尚不成熟。目前青島寫字樓除遠(yuǎn)洋廣場項目外，都以銷售為主。寫字樓總體市場發(fā)展較緩慢。2005年之前，青島寫字樓市場供需波呈波動變化，供大于求。2005年后，隨著青島城市發(fā)展、大量外資企業(yè)涌入，高端商務(wù)需求提高，青島寫字樓市場供需均有所上升。尤其是08-09年，市場供應(yīng)增加明顯；而受2008年受金融危機(jī)影響，需求量相比2007年有所降低。寫字樓市場存量較小，但供用量增長較快。2007－2009年，青島寫字樓市場存量穩(wěn)步上升，2008年受奧運(yùn)刺激，年均增長率達(dá)到28％。青島寫字樓市場－供需分析2001-2009年青島寫字樓竣工面積及銷售面積青島寫字樓以銷售為主，總體市場發(fā)展較慢，近兩年供應(yīng)量增長較快2007-2009年青島寫字樓存量/年均增長率及新增供應(yīng)單位：萬平方米單位：平方米資料來源:DTZconsulting資料來源:DTZconsulting新增供應(yīng)甲級寫字樓售價漲幅較大，但租金持續(xù)下降，空置率持續(xù)走高青島寫字樓市場－租金售價及空置率從整體價格的走勢來看，2007-2009年，青島甲級寫字樓銷售價格處于上漲態(tài)勢，主要原因是受到市南區(qū)幾個高品質(zhì)項目的拉動，如保時捷中心、凱悅中心、青島金融廣場等項目，使得青島寫字樓市場的平均售價整體走高。（保時捷中心的均價達(dá)到32000元/平方米）從租金以及出租率分析，受2008年國際金融危機(jī)影響，部分企業(yè)退租、減租，從2008年第三季度開始，青島甲級寫字樓租金持續(xù)下跌；到2009年第四季度,平均租金為93.73元/平方米/月（建筑面積/不含物業(yè)費(fèi)），較2008年第二季度最高租金下降約15%；而空置率并未因租金下降而下降，始終保持在近30%左右。%%%%資料來源:DTZconsulting資料來源:DTZconsulting2007-2009年青島甲級寫字樓租金走勢2007-2009年青島甲級寫字樓均價及增幅走勢目前青島甲級寫字樓的存量為45萬平方米，而未來2-4年，還有大約45.5萬平方米的甲級寫字樓進(jìn)入市場，市場面臨較大的供應(yīng)壓力；這些項目主要集中在香港中路CBD區(qū)域及海爾路商務(wù)區(qū)，后者對本項目的競爭壓力較大。市南區(qū)香港中路CBD區(qū)域的燕兒島路改造及青島國際啤酒城（海爾路一帶），預(yù)計還會有部分甲級寫字樓的規(guī)劃，現(xiàn)未得到其詳細(xì)的規(guī)劃數(shù)據(jù)，故未統(tǒng)計在內(nèi)。青島甲級寫字樓潛在供應(yīng)項目青島寫字樓市場－潛在供應(yīng)區(qū)域項目名稱建筑面積（㎡）預(yù)計入市年份香港中路CBD青島中心70,0002013香港中路CBD遠(yuǎn)雄國際廣場40,5062011香港中路CBD銀座中心52,5002011香港中路CBD凱悅中心45,7362010

香港中路CBD萬邦中心87,0002010海爾路商務(wù)區(qū)永新國際廣場56,0002011海爾路商務(wù)區(qū)嶗山利群購物中心58,0002012海爾路商務(wù)區(qū)青島金融廣場46,0002010455,742潛在供應(yīng)量較大，市場面臨較大供應(yīng)壓力資料來源:DTZconsulting青島寫字樓總體市場研究小結(jié)青島寫字樓市場分為四大板塊，香港中路是目前甲級寫字樓最為集中的區(qū)域，未來海爾路商務(wù)區(qū)可能成為繼香港中路CBD之后的又一高端商務(wù)區(qū)，為本項目商業(yè)、公寓、酒店等物業(yè)的發(fā)展提供一定的客源支持。

青島寫字樓市場以銷售型物業(yè)為主。從目前的市場供需來看，市場供大于求，且吸納量有限，產(chǎn)品銷售速度較慢。青島甲級寫字樓租金較低，空置率較高，市場需求不旺盛。從整體市場來看，雖然平均售價較高，但租金持續(xù)走低，空置率持續(xù)走高。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來需求量將有所增加，但相對青島總體市場的供應(yīng)量而言，在一定時期內(nèi)還將維持供大于求的局面。

未來甲級寫字樓項目多集中于香港中路CBD和海爾路商務(wù)區(qū)，且供應(yīng)量較大。相對青島市場需求總量，未來市場面臨較大競爭壓力。與此同時，本項目臨近海爾路商務(wù)區(qū)，預(yù)示著未來本項目寫字樓物業(yè)也將面臨較大競爭壓力。青島寫字樓市場研究2.區(qū)域壞寫字榴樓市忠場研浩究-供應(yīng)廁特征-分布惜特征-檔次誦及產(chǎn)械品特哲征-客戶裁類型滔分析-售價春租金孤及吸榴納情薯況-潛在傳供應(yīng)掉分析區(qū)域甩寫字沒樓市喝場研敏究－撥供應(yīng)藝特征序號名稱供用量入市時間1數(shù)碼科技中心7.7萬㎡2005.122地恩地財富大廈3.2萬㎡2006.93國展財富中心8萬㎡2007.124永新國際廣場5.6萬㎡20105青島金融廣場5萬㎡2008.126天寶國際5.8萬㎡2007.47盛和大廈3.2萬㎡2006.98青島國際發(fā)展中心4.5萬㎡2008.5區(qū)域肝寫字豆樓市音場供析應(yīng)平住穩(wěn)增溝長，悉受20期08受金消融危忍機(jī)影煤響，摸開發(fā)售節(jié)奏倉放緩曬，20巷09年市驢場無催新增暗供用述項目鋪。目前神區(qū)域比市場融共有富寫字感樓存局量約42隱.6萬平哀米，涉多為騰乙級擠寫字烘樓。區(qū)域廢寫字弱樓市腐場主寄要以柏出售翅為主懇。僅燙有國臺展財睡富中眾心和建地恩撲地財錯富大霧廈采招用租壩售并沿舉的重方式殲。而濫出售蠶的寫臟字樓旦的項歡目除私一部墳分企郊業(yè)自請用外慚，也繭有較舍多的億投資給客戶慣購買組后，真再出滿租。幫因此攜，本籃報告陜在統(tǒng)滋計出柿租率來時，物將開靠發(fā)商味出售覽的物停業(yè)單暑元和胸持有偵的物柄業(yè)單叉元都普統(tǒng)計僅在內(nèi)搬。備注叉：區(qū)顏域內(nèi)率甲級丟寫字綁樓較從少，體因此列將區(qū)忽域內(nèi)蛾低于愉甲級效標(biāo)準(zhǔn)慈，但膝品質(zhì)映也比后較高刪的寫咐字樓露也統(tǒng)奧計在跡內(nèi)。區(qū)域信寫字篇樓供肥應(yīng)量派變化單位:萬平你米區(qū)域煙寫字亦樓租逃售項泳目比紹例單位:萬平珠米寫字苦樓總慚體供羊用平盜穩(wěn)增憲長，霧以出爬售為扮主資料來源:DTZconsulting新增滾供應(yīng)區(qū)域僅寫字鋤樓市氧場研字究－榴分布網(wǎng)特點序號名稱1數(shù)碼科技中心2地恩地財富大廈3國展財富中心4永新國際廣場5青島金融廣場6天寶國際7盛和大廈8青島國際發(fā)展中心目前謝區(qū)域感的寫疼字樓債共有8個，現(xiàn)其中烤數(shù)碼項科技奶中心很、地偉恩地咬財富刪大廈暫、天幣寶國書際和鈴盛和林大廈套，位擇于商桂務(wù)一陰區(qū)和慢商務(wù)慰二區(qū)捉核心套內(nèi)，漲沿海劈燕爾路灑沿線妹分布少。國顯展財槳富中仗心，誦位置幸稍偏資，處超于居敲住區(qū)簡內(nèi)。永新束國際中廣場雁、青脾島金邀融廣帖場及赴青島賴國際衣發(fā)展妖中心克雖然組不在布海爾氏路沿腥線，喝但臨汽近香碌港路咸，海防景資嗓源較尚好。1234567嶗山區(qū)市北區(qū)市南區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)海爾路香港路本案8區(qū)域內(nèi)區(qū)域藍(lán)寫字虜樓集錫中分春布于稀海爾兩路和覽香港疲路沿奪線資料來源:DTZconsulting區(qū)域雕寫字勁樓市俱場研罷究－嚷產(chǎn)品視特征區(qū)域頁寫字焦樓辦求公空握間靈遙活分億割名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積分割面積數(shù)碼科技中心約1000㎡45－1000㎡地恩地財富大廈1150㎡120、140、180－3300㎡國展財富中心3300㎡150－3300㎡永新國際廣場1440㎡100－1440青島金融廣場2000㎡100－2000㎡天寶國際1000㎡69－255㎡盛和大廈900㎡50－900㎡青島國際發(fā)展中心1100㎡65－154、1100㎡區(qū)域厲內(nèi)寫區(qū)字樓茶標(biāo)準(zhǔn)闊層集映中在10腫00闊-2必00瀉0平米艙之間千。大哨部分申項目疲的標(biāo)膊準(zhǔn)層幻玉在10羞00平米芽左右擱，僅兼青島金金融幻玉廣場考的標(biāo)桑準(zhǔn)層限為20冤00平米打，國便展財概富中繼心為4幢6層建優(yōu)筑連放接在借一起隊，寫斧字樓東辦公帖空間宴標(biāo)準(zhǔn)冒層面葬積達(dá)鼓到30摔00多平壓米。一般趕成熟舉的寫牧字樓監(jiān)產(chǎn)品垃的標(biāo)估準(zhǔn)層慨面積吊在12顏00－20瓜00平米賊。因螞此后恥入市身項目呀的設(shè)蜻計也爺更趨摧向于退專業(yè)籍寫字轟樓。區(qū)域西內(nèi)寫分字樓亭辦公領(lǐng)空間惕靈活魚分割裁，但扣后入錘市項員目更佛注重鼻項目栗整體居形象據(jù)。一放般多刑以大怪客戶餐為主劈燕，對使于面送積較望小的肝需求里集中酷安排唉在個唯別樓緒層。棒如青閱島金恐融廣浸場A棟主債要銷叮售給荒大客鋒戶；C棟才駕打散誰零售姜。資料來源:DTZconsulting區(qū)域市寫字繁樓市芬場研量究－娛產(chǎn)品錦特征區(qū)域躺內(nèi)寫鋤字樓支檔次頂差別益較大爛，早瞇期入術(shù)市的追寫字女樓數(shù)碧碼科秩技中為心項到目還躬包含so閉hu產(chǎn)品決，其攔余也任多為蒜乙級罰寫字寄樓或劈燕商住象綜合芳樓，財檔次衣較低座。近兩妙年入容市項當(dāng)目檔猴次較蛛高，至多為泰甲級棒寫字財樓，凍且多繪為綜為合體留項目辮。20慰08年后兼入市肌的項灣目有3個，咱其中云有兩歐個（泛青島緊金融扎廣場釘和永周新國飛際廣蹤蝶場）毫都為容甲級負(fù)寫字架樓。畜非甲撞級寫醋字樓托的青復(fù)島國群際發(fā)扭展中柿心的趴檔次搖也明幅顯高樣于早奔入市鼻的項價目。名稱物業(yè)類型數(shù)碼科技中心SOHU/寫字樓/商業(yè)地恩地財富大廈寫字樓國展財富中心寫字樓、酒店、商業(yè)永新國際廣場寫字樓、公寓、商業(yè)青島金融廣場寫字樓、公寓、商業(yè)天寶國際寫字樓/商服樓盛和大廈寫字樓青島國際發(fā)展中心寫字樓早期蚊入市挨的寫省字樓叮項目彼品質(zhì)濕較低雹，近糟兩年握入市寇項目硬多為艘甲級謀寫字帽樓，雪品質(zhì)薄提升泄明顯永新龜國際隆廣場青島躬金融遍廣場資料來源:DTZconsulting區(qū)域準(zhǔn)寫字貼樓市貓場研葉究－剪產(chǎn)品尤特征高檔擋寫字旅樓物蹄業(yè)管濟(jì)理費(fèi)再明顯限高于君普通萄寫字綱樓區(qū)域乓內(nèi)甲傷級寫闖字樓霞物業(yè)設(shè)費(fèi)在7.的8－8元/天/平米陸，其義他寫刺字樓植標(biāo)物搬業(yè)費(fèi)松在5元/天/平米得。物業(yè)坑管理慈費(fèi)的秧高低倡取決礙于項幫目檔催次及蛾物業(yè)倘管理毫服務(wù)種范圍溪和服驚務(wù)水鄰平。蜓一般航新建易的寫已字樓巡壽或較凈有實柱力的起開發(fā)米商都顏希望織通過飛完善段的物兵業(yè)服士務(wù)體富系來宇增加炒物業(yè)剛附加拿值，掏吸引鍛客戶夢。因土此，每區(qū)域嗽甲級硬寫字摧樓物味業(yè)費(fèi)香較高桿；而勸前兩睜年入桃市的纏寫字羨樓在蛾物業(yè)熟管理出方面難比較攜欠缺燭，服梨務(wù)內(nèi)粉容較守少，登價位演也較貍低。名稱物業(yè)費(fèi)數(shù)碼科技中心5元/月/㎡地恩地財富大廈4.5(含電梯)國展財富中心8元/月/㎡永新國際廣場未定青島金融廣場7.8元/㎡/月天寶國際5.8元/㎡/月盛和大廈5.5青島國際發(fā)展中心6元/㎡/月單位:元/月/平米區(qū)域玻寫字的樓物縱業(yè)管槍理費(fèi)睛對比資料來源:DTZconsulting區(qū)域藥寫字翠樓市禿場研棟究－件客戶遮特征區(qū)域狡內(nèi)匯觸集了IT產(chǎn)業(yè)區(qū)，高妄新技酸術(shù)產(chǎn)則業(yè)，炊貿(mào)易史物流村及房達(dá)地產(chǎn)頑業(yè)和摧金融陳業(yè)客怪戶。檔次兆較低暖的寫唯字樓輕以私伙營業(yè)晃主/I斬T業(yè)/貿(mào)易態(tài)物流/房地猴產(chǎn)小甲型企劑業(yè)為脖主。甲級百寫字蝕樓以桿總部些辦公押為主撥，主姨要集族中在鄭房地盛產(chǎn)/金融絮業(yè)等啄。名稱主力客戶群數(shù)碼科技中心購買者：中小私營企業(yè)主購買自用；LOFT小戶型多為投資客購買后，出租。租賃者：主要集中在房地產(chǎn)/金融/貨運(yùn)物流貿(mào)易/IT業(yè)等中小企業(yè)。地恩地財富大廈散售給物流/貨運(yùn)/金融/高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)/房地產(chǎn)等中小型業(yè)主國展財富中心購買者：部分大型企業(yè)總部辦公、中小企業(yè)主、投資客戶。租賃者：大面積單位主要出售給企業(yè)總部，小面積單位置主要集中在物流/貨運(yùn)/金融等中小企業(yè)永新國際廣場內(nèi)部認(rèn)籌中青島金融廣場主要出售給中信證券證券/建設(shè)銀行等企業(yè)總部天寶國際散售給中小私營業(yè)主業(yè)主盛和大廈散售給中小私營業(yè)主青島國際發(fā)展中心一棟整體出售給中石油，其余散售，主要是貿(mào)易物流等中小企業(yè)主高檔懸次寫絮字樓倍主要缺匯集證企業(yè)瓶總部貌辦公語，普伯通寫質(zhì)字樓答以私厚營業(yè)易主為讓主資料來源:DTZconsulting區(qū)域彼寫字圓樓市低場研光究－模價格翅水平單位:元區(qū)域務(wù)寫字績樓租尋金水座平為2元/天/平米被，項攝目同樓質(zhì)化質(zhì)現(xiàn)象書嚴(yán)重區(qū)域段寫字巡壽樓價否格對釣比圖名稱入市時間目前租金元/月/㎡平均租金數(shù)碼科技中心2005.121.5-2.32地恩地財富大廈2006.922國展財富中心2007.1222天寶國際2007.41.8-2.52盛和大廈2006.91.81.8資料來源:DTZconsulting從市爆場情避況來圈看，桑區(qū)域褲內(nèi)寫釣字樓早，目積前租描金集裹中在元/天/平米勺之間宴，平染均租班金在2元/天/平方逼米。目前巧區(qū)域帳投入看使用尖的寫舞字樓懷，項陵目的墾同質(zhì)隱化現(xiàn)紫象比產(chǎn)較嚴(yán)鳴重，銅在品咸質(zhì)、把檔次苦方面鬼沒有多差距零，且導(dǎo)租金嘩水平偷相當(dāng)讓；僅趴有的到甲級梅寫字遞樓國傳展財氧富中往心也失因為襯地理店位置刊較偏善，產(chǎn)另品設(shè)足計公朽攤較百大，缸市場未認(rèn)可阿度差訴，租嫩金也鈴在2元/天/平米括。區(qū)域獨(dú)寫字賺樓市無場研外究－脆價格俘水平從開弓盤價禮格來爐看，20館08年前爬入市慢項目伙開盤漂價格太基本溉在70集00－80喬00元/平米階左右翁，而08年后該入市種的項回目，降因為頃其入鑄市時端間晚忽，區(qū)篇域環(huán)軋境更何為成肅熟，族且項方目的連產(chǎn)品膀品質(zhì)隙相對肢較高拿，因你此開挨盤價雄格也美相對禽較高旱。（涌如青胡島金竄融廣臘場和鴨青島穴國際席發(fā)展借中心痛）從均花價來講看，漁寫字乒樓位霸置及監(jiān)品質(zhì)游的不藥同，綱價格歡差異詳較大偉，其瘡中甲卵級寫賽字樓賺青島畫金融擔(dān)廣場字較為盯突出際，均苦價達(dá)廣到了17離00確0，而虎地理饒位置公稍好輸?shù)膶戻澴謽菓颍〝?shù)財碼科子技中剃心和鏈青島貼國際鏈發(fā)展德中心萄）的狡均價京在13殖00梢0左右娘。月均榮漲幅草在1%-2確%左右虜，價聽格增俱幅不侄大。單位:元區(qū)域未寫字趴樓售砌價差逐別較茫大，克品質(zhì)穗和位鞏置直舉接影們響售崇價名稱入市時間交付時間開盤價格元/㎡累計均價元/㎡當(dāng)前售價元/㎡月均漲幅數(shù)碼科技中心2005.122007下半年7000－－－130001.7%地恩地財富大廈2006.92008.27700－－－110001.1%國展財富中心（三期）2007.122008.38000－－－130002.4%青島金融廣場2008.12未交付1300013500170002.1%天寶國際2007.42008.9780010435115001.5%盛和大廈2006.92008.575009353110001.12%青島國際發(fā)展中心2008.52009年底900012030130002%區(qū)域器寫字叢樓價撕格對甚比資料來源:DTZconsulting區(qū)域恩寫字吃樓市泡場研沖究－浴吸納粱情況區(qū)域友寫字系樓空勾置率狐普遍厘較高毀，除埋數(shù)碼歪科技嘆中心穴因為亦入市敗早，夸客戶罵群固帥定，著其余群項目者的空講置率形都在40％以半上。區(qū)域萍寫字叢樓月段均銷膀售速老度差限別較焦大。福數(shù)碼弄科技茄中心托入市權(quán)早，各青島仁金融拘廣場句則是醒近兩嘩年內(nèi)割入市皺項目泥中地巴理位笑置最拜好、敢產(chǎn)品艙品質(zhì)槍最高蚊的項轉(zhuǎn)目，截因此叔二者走銷售唐速度僵較快昨，月堅均銷壞售約30點00平米響。而停盛和者大廈A棟，魔原計納劃整串體出降售給鑰大客挑戶，淋但后慘期轉(zhuǎn)訪變?yōu)殚e打散侮零售眼，因協(xié)此銷抹售率山較低歐。國展栽財富益中心品因為懸其位派置距筒核心因商務(wù)更區(qū)較秘遠(yuǎn)，踏產(chǎn)品凍設(shè)計兼公攤貝大，傷銷售迎速度穗較慢盞，空寧置率飽高。區(qū)域伏寫字泉樓空摘置率閘在40下%以上,銷售靜速度仆差別床大區(qū)域林寫字究樓空畝置率布對比區(qū)域允寫字足樓月朗均銷暮售速販度單位:元/天/平米單位:平米/月名稱銷售率去化速度數(shù)碼科技中心100%3200平米/月地恩地財富大廈100%2100平米/月國展財富中心（三期）33%1000平米/月青島金融廣場95%3000平米/月天寶國際50%850平米/月盛和大廈70%540平米/月青島國際發(fā)展中心93%1900平米/月資料來源:DTZconsulting未來隊潛在照甲級手寫字侵樓有刃兩個辦：利暢群嶗協(xié)山購暮物廣繡場和動青島率國際許啤酒震城。商務(wù)持區(qū)內(nèi)溫尚有豆不明膏確的械寫字翼樓規(guī)捷劃，棵在此攜未作抄統(tǒng)計校。區(qū)域俗寫字盾樓市剝場概娛況－賺潛在贊供用嶗山區(qū)市北區(qū)市南區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)海爾路香港路本案12項目名稱1.青島國際啤酒城2.利群嶗山購物廣場項目總規(guī)模700,000170,000預(yù)計寫字樓規(guī)模300，000（預(yù)計，規(guī)劃未最終定）58,000預(yù)計上市時間----2012年區(qū)域炭已知妙潛在造供應(yīng)殺項目兩少，祖但規(guī)娘模大資料來源:DTZconsulting區(qū)域獲寫字意樓市府場研塞究小郵結(jié)區(qū)域內(nèi)寫字樓，沿海爾路沿線，自北向南分布。處于海爾路南端的項目，在項目品質(zhì)和景觀資源上更優(yōu)一些，價格相對更高。如：青島金融廣場、永新國際廣場。

近兩年入市項目多為綜合體項目，其中寫字樓物業(yè)為甲級標(biāo)準(zhǔn)，檔次提升明顯。2007年前入市的項目，除國展財富中心，均為乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。而08年之后入市的青島金融廣場和永新國際廣場均為甲級寫字樓。區(qū)域內(nèi)寫字樓構(gòu)成分為兩類：企業(yè)總部辦公，多選擇檔次較高的甲級寫字樓；其他中小企業(yè)，比較看重價位，多選擇檔次稍低的寫字樓。主要行業(yè)集中在金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r格逐年上升，但租金水平較低，空置率高。近兩年隨著區(qū)域成熟度的提高，價格上升幅度較高，但空置率也較高，說明區(qū)域商務(wù)辦公氛圍尚不成熟。區(qū)域證寫字鵲樓市捐場概暑況3.可比央或主胳要競淺爭項追目分左析-青島雜金融泊廣場-國展優(yōu)財富勤中心-遠(yuǎn)洋毒大廈競爭征項目莫界定插與分網(wǎng)布序號項目所在區(qū)域1青島金融廣場海爾路商務(wù)區(qū)2國展財富中心海爾路商務(wù)區(qū)3遠(yuǎn)洋大廈香港中路CBD競爭類項目宗界定位于素本項座目周蹤蝶邊,與本掏項目惕形成朱直接姨競爭國關(guān)系腐的甲大級寫狀字樓,或處終于香俱港路CB脈D，檔疏次高的的甲來級寫捧字樓本。這些膚項目尤內(nèi)部金涵蓋怠了商豪業(yè)、匆寫字要樓、險酒店量、公術(shù)寓等飄多種犬不同汗物業(yè)躬類型物，與蛋本項指目物返業(yè)類丘型雷涌同。嶗山拆區(qū)市北擔(dān)區(qū)市南航區(qū)四方滑區(qū)李滄翅區(qū)海爾路香霉港斥路本案123青島昂金融綱廣場基本令情況兔介紹產(chǎn)品藝配置客戶棕與租看金青島副金融票廣場連是目需前嶗海山區(qū)洪最高段的建傲筑，選高度14墾9米。令包括除甲級熊寫字散樓、她小戶服型公脈寓和提底商禮。項目萌于20凳08年12月入碧市銷霉售,將于20辟10年下凡半年裝交付孝使用顆竣工得。發(fā)展商天泰集團(tuán)總建筑面積138,000㎡建筑規(guī)模地下3層，地上由兩棟群樓連接1棟26層,1棟35層超高層建筑，高度149米建筑用途辦公、商鋪、公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米（建筑面積）層高3.75米入市時間2008年12月售價開盤均價13000元/平米；目前售價17000元/平方米停車位990個電梯9部可比莫或主原要競宅爭項典目分逗析青島堵金融仗廣場基本努情況載介紹產(chǎn)品冬配置客戶與與租高金(首層共享大堂)甲級寫字樓(3-26層)公寓(7-35層)底商(1-2層)綜合商務(wù)樓(1-6層)大堂車庫(地下2-3層)設(shè)備區(qū)及管理用房(地下1層)建筑面積比例（%）公寓28,94231%寫字樓50,04054%商業(yè)13,60015%可比毅或主辱要競躁爭項異目分波析青島喪金融閥廣場基本躺情況寺介紹產(chǎn)品推配置客戶爐與租午金類別項目規(guī)格建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年抗震度抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為6度結(jié)構(gòu)形式框架筒體結(jié)構(gòu)，裙房為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。維護(hù)結(jié)構(gòu)框架填充外墻為190厚混凝土空心砌塊，標(biāo)準(zhǔn)層走廊兩側(cè)隔墻采用190厚混凝土空心砌塊；100厚內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨石膏板建筑立面LOW-E中空玻璃幕墻，結(jié)合開放式石材幕墻、鋁合金隔柵及2.5mm厚粉末噴涂鋁單板電梯23臺原產(chǎn)三菱高速電梯，1臺上海三菱貨梯大堂電梯廳大堂地面鋪附有4厚木板層的木地板，其余為細(xì)水磨石地板；首層電梯等候廳及墻面為淺色石灰?guī)r；消防樓梯間1.消防樓梯間水泥地面壓光（環(huán)氧地坪漆），墻面、頂棚為乳膠漆。2.消防樓梯欄桿為金屬欄桿（50鋼管）內(nèi)部職配置可比苦或主聰要競太爭項便目分街析青島騰金融懂廣場基本湖情況奮介紹產(chǎn)品掠配置客戶闖與租披金類別項目規(guī)格建筑門窗1.樓梯間防火門采用木制防火門，防火分區(qū)用無紡布防火卷簾，

分戶門防盜門.2.幕墻開啟扇采用上懸內(nèi)開。3.沿街為玻璃門屋面1.防水等級為二級，防水材料采用SBS改性瀝青防水卷材（3+4）2.聚氨脂發(fā)泡保溫。電氣、供水設(shè)施電器1.采用電器多回路配線技術(shù)，裝修部分大堂開關(guān)面板選用西門子

或西蒙等同類品牌。2.消防電梯及消防設(shè)施采用雙電源供電末端自動轉(zhuǎn)換，重要部位

設(shè)置應(yīng)急電源。供水1.給水支管選用優(yōu)質(zhì)PPR.2.同層排水的下水采用HDPE（高密度聚乙烯），其余為螺旋消音管（UPVC），同時增加阻火圈。3.設(shè)集中給水加壓設(shè)施（無負(fù)壓機(jī)組及變頻機(jī)組），分區(qū)供水，采暖與制冷采暖與制冷采用集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，末端選用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，夏季采用水冷式電制冷機(jī)組，冬季采用市政熱源。內(nèi)部律配置可比漂或主挽要競役爭項旬目分廊析青島包金融禮廣場基本侮情況薦介紹產(chǎn)品妻配置客戶學(xué)與租掌金類別項目規(guī)格智能化---------1.通信網(wǎng)絡(luò)及綜合布線系統(tǒng)：語音通信系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及綜合布線系統(tǒng)。2.衛(wèi)星電視接收天線及有線電視系統(tǒng)。3.安全防范系統(tǒng)：集成式聯(lián)網(wǎng)型，由安防信息綜合管理系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、離線式巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)六個子系統(tǒng)組成。4.公共及應(yīng)急廣播系統(tǒng)5.建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（BAS）：采用直接數(shù)字控制技術(shù)。消防---------1.建筑消防為一級，耐火等級為一級。2.火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：采用總線制，包含火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、管網(wǎng)氣體滅火系統(tǒng)、防排煙及正壓送風(fēng)系統(tǒng)等。3.漏電火災(zāi)監(jiān)控報警系統(tǒng)。4.應(yīng)急及疏散照明。內(nèi)部估配置可比益或主菊要競步爭項每目分梨析青島嶄金融束廣場基本刮情況呀介紹產(chǎn)品跑配置客戶吵與租布金入口享分布民及交落通動緒線可比從或主浩要競字爭項塞目分屢析青島辨金融羨廣場基本索情況對介紹產(chǎn)品孟配置客戶拍與租五金辦公辦公最小矩深11.1m米最大矩深13.15m米9-16層寫字猛樓標(biāo)她準(zhǔn)層加平面層高3.7米面寬37.8米電梯數(shù)量9部梯速3.5米/秒可比然或主萍要競中爭項喘目分條析青島大金融持廣場基本堅情況眾介紹產(chǎn)品骨配置客戶肥與租渣金寫字場樓電蘿梯功平能分危布可比鴿或主碑要競疏爭項忠目分竿析基本租情況眨介紹產(chǎn)品爭配置客戶脊與租孩金青島浴金融院廣場入市時間2008年12月主要租戶構(gòu)成以金融類客戶為主主要客戶建設(shè)銀行山東總部購買30,000平米中信證券購買10,000平米目前均價17000元/平米銷售率95%物業(yè)管理費(fèi)7.8元/月/平米

寫字醋樓銷鳳售狀撞況項目傘銷售識狀況生較好丑。寫暫字樓監(jiān)物業(yè)繡定向演銷售瞧給金炎融類碎客戶懶。在固建設(shè)榨前已乘確定勺大客瓦戶，華開盤沿后即匠銷售80簽%。此苗運(yùn)作非方式肚，使?jié)u得原叨本較劍難短短期內(nèi)泡收回俘成本曬的寫厭字樓飼物業(yè)程，一框開始眼即為拐項目擱開發(fā)置運(yùn)作姥帶來側(cè)現(xiàn)金螞流支質(zhì)持?？杀壬诨蛑黝澮傉馉庬椛糠植ㄎ鰢故敻粏局行幕颈惹闆r廉介紹產(chǎn)品設(shè)配置客戶裂與租司金國展捎財富途中心臥是青諷島首體家集勾寫字贈樓、掃商業(yè)春空間復(fù)、大燥型廣題場、主會議綿、酒交店、欺娛樂匠等功球能于閉一身擔(dān)的復(fù)熔合型莖建筑腥。項目連于20糟07年12月開別盤銷垮售，20赤08年第層三季艘度交膜付使晌用。投資商頤中集團(tuán)、青島遠(yuǎn)洋集團(tuán)、青島金嶺實業(yè)建筑面積

總建面208,000

㎡建筑規(guī)模地上一層和地下二層為商業(yè)空間。地上由四幢六層南北向長方形單體組成，各建筑單體由底部商業(yè)相聯(lián)，長109.2米，高33.6米建筑用途辦公、商鋪、酒店標(biāo)準(zhǔn)層面積3300平米（建筑面積）層高4.2米入市時間2008年第三季度售價寫字樓均價10,933元/平米停車位1400個可比凈或主發(fā)要競仔爭項煮目分沿析基本倉情況能介紹產(chǎn)品丸配置客戶奴與租欣金酒店項目南端及部分負(fù)一寫字樓2-6層商業(yè)部分部分負(fù)一及1-2層可比困或主路要競宵爭項陶目分峽析國展遺財富殃中心謊整體渡建筑怎由四呢幢六察層南扭北向鏡長方謀形單由體組繞成噴。四逗個單鋪體在菊底部跨由商置業(yè)裙孝樓相頁連，青上部怒由貫左穿南狼北的辟空中浩花園暴相互音聯(lián)系類。主假體為證國際汗生態(tài)誕商務(wù)斗空間澡，最江南端適為星仇級酒朵店。采取網(wǎng)雙首進(jìn)層設(shè)章計，雄通過乖緩坡加布道枝、扶疊梯等老建筑涂交通仔元素蹦，將皇一層超與二艱層步塊行街嘴自然就貫通鐮起來熔，將沫人在通一、鋸二層內(nèi)之間葬傳統(tǒng)像的垂饅直動暢線轉(zhuǎn)療換為竿自然戲起伏呢的曲箏線，夫達(dá)到糠兩個洲首層零的效闊果，湖擴(kuò)大盤步行的街聚爆攏人嘗流的駁功能吉。首層昏為高某檔百利貨商巷業(yè)區(qū)任，辦費(fèi)公主銹入口弱大堂貍和酒曲店及擊餐飲龜機(jī)構(gòu)滲。國展野財富濾中心國展囑財富互中心基本咱情況少介紹產(chǎn)品肯配置客戶趙與租豪金辦公酒店商業(yè)邊區(qū)上孤空休閑犯區(qū)上杏空1#樓2#樓3#樓4#樓可比傭或主格要競稠爭項鑄目分錄析4#樓從地圍上二兄層開剃始為韻辦公棗區(qū)。善二層說除辦今公空季間，絮主要恩為一姿層商未業(yè)區(qū)懼的挑敢空部傭分。層高4.2米柱距8.4米電梯電梯數(shù)量共19部(包括扶梯/觀光梯/垂直梯等,不包含4號樓)容量(千克/人)1000/13

橋箱寬(mm)1300橋箱深(mm)1300

橋箱高(mm)2200國展夏財富繁中心基本版情況腳介紹產(chǎn)品賠配置客戶耽與租細(xì)金可比貨或主銷要競蕩爭項往目分跌析生態(tài)防景觀偽空中展花園生態(tài)傭景觀岔空中廉花園基本尸情況液介紹產(chǎn)品丘配置客戶慨與租溜金類別項目規(guī)格建筑結(jié)構(gòu)形式框架建筑立面low-e雙層鋼化玻璃，西側(cè)雙層可呼吸式玻璃幕墻+FFRARI彩色遮陽簾電梯OTIS電梯,共有10部大堂電梯廳2層挑空大堂，通透式全挑空景觀中庭，樓內(nèi)觀光電梯。公共部分以進(jìn)口高檔石材，金屬，玻璃為主要材料。采暖制冷空調(diào)TRANF中央空調(diào)布線綜合布線采用美國郎訊綜合布線系統(tǒng)，辦公區(qū)域采用區(qū)域配線結(jié)構(gòu)，每個區(qū)域安裝五類快接配線架及光纖配架，分別用五類線纜、單或多模光纜及語音大對數(shù)纜與樓層分配線間連接。辦公區(qū)域內(nèi)每6平方米配置一對信息點，不安裝插座。內(nèi)部電配置可比路或主芹要競憑爭項瞇目分灑析國展角財富況中心基本訓(xùn)情況圾介紹產(chǎn)品蓮配置客戶頓與租飄金類別項目說明智能化樓宇自控系統(tǒng)對建筑內(nèi)環(huán)境溫度、空氣質(zhì)量，電梯運(yùn)行，變配電、給排水，防災(zāi)報警，安全監(jiān)控，進(jìn)出車輛、停車實行全面的監(jiān)測和自動化控制。多媒體通信系統(tǒng)通過電話網(wǎng)、分組數(shù)據(jù)網(wǎng)、貞中繼與INTERNET連接，可提供綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)、ATM等接口FA消防報警聯(lián)動SA安保監(jiān)控自動化OA辦公系統(tǒng)自動化供電供電系統(tǒng)雙路供電，自備柴油發(fā)電機(jī)滿足消防一級負(fù)荷用電。消防消防系統(tǒng)設(shè)有中英雙語消防緊急廣播系統(tǒng)，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)采用智能型感煙探測器，并與消防滅火系統(tǒng)聯(lián)動。火災(zāi)探測報警系統(tǒng)由集中火災(zāi)報警控制器、樓層區(qū)域報警顯示器、火災(zāi)探測器、手動報警按鈕等組成；內(nèi)部克配置可比驚或主趨要競幻玉爭項消目分責(zé)析國展笨財富緩中心基本債情況某介紹產(chǎn)品調(diào)配置客戶扛與租留金國展史財富德中心入市時間2008年第3季度主要租戶構(gòu)成以房地產(chǎn)貿(mào)易物流類公司為主主要客戶SimeDarby森達(dá)美集團(tuán)租用4,369平方米新華錦租用三層;樂天瑪特租賃半層目前均價累計銷售均價10,933元/平米；目前均價14000元/平米銷售率33%空置率78%物業(yè)管理費(fèi)8元/月/平米

寫字隙樓銷圖售、浪租賃溜狀況寫字頁樓的鎮(zhèn)主力孕客戶轉(zhuǎn)群以盒集團(tuán)意總部即或大準(zhǔn)公司弦辦公多為主弟，保備證了往良好膚的品摘牌形仰象。項目余銷售統(tǒng)狀況循較差爭，項濤目已貼銷售相及開猴發(fā)商婆持有兄招租芬部分暑的空戲置率霸高。厲主要郵是由愧于項隱目距劍離海煮爾路飄商務(wù)振區(qū)較夢遠(yuǎn)，屋地理稈位置晴較偏唐，周腸邊以惰居住射小區(qū)煮為主啞，缺美乏商零務(wù)氛族圍。俗目前腹還有立一部精分部癢分大祥客戶疤還未拐進(jìn)駐羞。備注迅：本林項目閱寫字緩樓部打分,托4號樓棚為遠(yuǎn)煤洋和挑黃海礙大飯坑店使慢用。痕開發(fā)挑商散斷售并錘租賃1－3號樓粗?？杀榷然蛑髋偺魻庬椇的糠纸涛銮鄭u糠遠(yuǎn)洋夾大廈基本哲情況俊介紹產(chǎn)品短配置客戶澡與租濤金遠(yuǎn)洋逼大廈醫(yī)是青玩島目勁前已群交付雄項目環(huán)中,唯一柴一個乞沒有伯銷售,開發(fā)劇商完鵝全持份有進(jìn)幟行租伐賃的憐項目尊。項目溫分兩匠期建鎮(zhèn)設(shè)，濱一期竿為甲坡級寫違字樓樓，二朱期為四酒店天綜合屬樓。發(fā)展商青島遠(yuǎn)洋大廈有限公司建筑面積136872.13m2（地上94202m2)建筑規(guī)模一期主樓地上29層，建筑高度100米；群房5層，地下3層;二期為酒店。建筑用途辦公、商鋪/酒店標(biāo)準(zhǔn)層面積寫字樓1300m2（建筑面積）層高3.3米交付時間2008年租金5.5元/天/平米停車位400個物業(yè)管理德國杜德曼可比炭或主坡要競勞爭項奸目分狡析青島鋤遠(yuǎn)洋脾大廈基本危情況筆介紹產(chǎn)品辰配置客戶愧與租膊金寫字樓商業(yè)酒店綜合樓建筑面積約40,000平米約15,000平米約40,000平米比例42.1%15.8%42.1%酒店綜合樓商業(yè)網(wǎng)點1-5層寫字樓6-26層可比經(jīng)或主鋒要競霉?fàn)庬椆哪糠皱\析基本撫情況箭介紹產(chǎn)品僻配置客戶麗與租河金類別項目規(guī)格建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年抗震度抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為6度結(jié)構(gòu)形式框架筒體結(jié)構(gòu)，裙房為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑立面LOW-E中空玻璃幕墻，結(jié)合開放式石材幕墻電梯6部原產(chǎn)德國蒂森克虜伯電梯,配備選層系統(tǒng);11部觀光電梯/消防梯/扶梯.大堂10米挑空商務(wù)大堂屋面窗戶內(nèi)倒窗內(nèi)部零配置可比腥或主薦要競更爭項醉目分武析青島完遠(yuǎn)洋津大廈基本坡情況迷介紹產(chǎn)品迷配置客戶德與租跳金類別項目規(guī)格通信電氣供水設(shè)施通信對GSM/CDMA設(shè)置了微蜂窩通訊覆蓋系統(tǒng)。電氣采用10KV雙回路供電，辦公單元設(shè)置低壓計量分表照明在采用市政照明的同時，加裝EPS應(yīng)急電源柜臺。給水地下室設(shè)變流水箱，采用變頻給水方式供水。采暖與制冷空調(diào)采用美國約克中央空調(diào)系統(tǒng),,具有彩色圖象控制中心,能讀取140多個參數(shù),實現(xiàn)50多項安全保護(hù).并配置新風(fēng)空機(jī)處理機(jī)。內(nèi)部傳配置可比薦或主嫁要競不爭項哨目分鞠析青島潑遠(yuǎn)洋割大廈基本掠情況兵介紹產(chǎn)品四配置客戶防與租梁金類別項目規(guī)格智能化---------全面安裝紅外對射報警控測器及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng);停車智能化管理;門禁管理系統(tǒng)/考勤管理系統(tǒng)/巡更管理系統(tǒng)/人事管理系統(tǒng)/考勤管理系統(tǒng)等消防自動噴灑系統(tǒng)設(shè)自動噴灑裝置，21L/S火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng)設(shè)控制中心，與消防聯(lián)動控制。綜合布線綜合布線系統(tǒng)引入大對數(shù)電纜光纖，樓層配電間容量按照1對點/10平米預(yù)留電話和網(wǎng)絡(luò)點。地板網(wǎng)絡(luò)高差辦公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層的地面預(yù)設(shè)了與公共走廊不小于5cm的高差。內(nèi)部鬼配置可比翁或主克要競苦爭項佳目分港析青島遇遠(yuǎn)洋裂大廈青島遙遠(yuǎn)洋婦大廈基本勸情況段介紹產(chǎn)品居配置客戶霞與租晌金寫字橋樓標(biāo)膽準(zhǔn)層才平面衰圖面寬36妹.2米辦公電梯待廳最大配矩深12舌.1米最小計矩深11聽.1米層高面寬電梯數(shù)量梯速3.3米36.2米6部4米/秒3.宅05米可比奸或主示要競謀爭項購目分牙析基本橋情況價介紹產(chǎn)品輪配置客戶賺與租件金入市時間2008年主要租戶構(gòu)成以貨運(yùn)物流、金融類公司為主主要客戶中遠(yuǎn)國際貨運(yùn)租賃3層遠(yuǎn)洋集團(tuán)自用7層華林船舶租賃1層招商銀行租賃1層及一樓網(wǎng)點另有三星投資、日邦食品及中型物流貨運(yùn)公司進(jìn)駐。租金水平5.5元/月/平米空置率32%物業(yè)管理費(fèi)21.6元/月/平米(綜合管理費(fèi),含空調(diào)費(fèi))寫字鳳樓銷蕉售狀礦況項目腫位于食香港快中路數(shù)，區(qū)蝴位條翁件較失好，瓶因此匆租金鎖水平愚也較就高，忘但整董體租托賃情茅況一獎般，娃空置拖率較賞高。承租誘的主郵要客嚴(yán)戶群墻集中贏在貨兄運(yùn)物者流及雙金融以類公貓司，攝以大炎客戶浪為主制?？杀忍敾蚋傉垹庬椩谀糠种煳銮鄭u鋼遠(yuǎn)洋躁大廈可借眠鑒之皺處幾個項目的特點本項目可借鑒之處三個項目均為綜合體建筑，同時不同功能之間形成相互支撐。根據(jù)本項目的整體規(guī)劃，我項目也是綜合體建筑。項目在設(shè)計上，根據(jù)其自身區(qū)位條件、市場條件可借鑒其綜合體項目各物業(yè)業(yè)態(tài)配比及功能布局。三個項目的銷售都是依靠引入大客戶，以形成產(chǎn)業(yè)效益和樹立高端品牌效益，并以此成為區(qū)域標(biāo)志。從項目整體檔次定位考慮，我項目寫字樓物業(yè)也為甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。因此在后期租售時，也要考慮引入大客戶，一方面保證項目的吸納量，一方面保證項目的整體形象。國展財富中心在產(chǎn)品的硬件設(shè)計上，注重生態(tài)環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，為產(chǎn)品檔次的提升增加一定的附加值。我項目在進(jìn)行諸如綠色生態(tài)空間的設(shè)計規(guī)劃時，需詳細(xì)考慮其規(guī)模可能對辦公空間使用率的影響。確保最佳的設(shè)計效果?？杀鹊刍蚋傔@爭項待目分漸析周邊融競爭撒項目診長期圓的壓蛇力“新籍地標(biāo)添”的慣定位附與壓王力序號入市年份項目發(fā)展商12011天泰金融廣場天泰集團(tuán)22012永新國際廣場永新集團(tuán)3未定利群嶗山購物廣