工程管理畢業(yè)論文

理工類樣張理工類樣張小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)的作用與應(yīng)注意的問(wèn)題理工類樣張理工類樣張摘要：小城鎮(zhèn)作為連接城鄉(xiāng)的橋梁和紐帶，在推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化、推進(jìn)城鎮(zhèn)化和實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，具有重要的意義和作用。隨著我國(guó)改革開放進(jìn)程加快和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，小城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)成為關(guān)系到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的重要方面，而小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)具有節(jié)約土地，節(jié)約資金,解決農(nóng)村剩余人員就業(yè),縮小城鄉(xiāng)差別等方面的作用，所以在農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程中，應(yīng)針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，分析其中原因，并提出改進(jìn)對(duì)策，以城市總體規(guī)劃作指導(dǎo)，實(shí)施房地產(chǎn)綜合開發(fā)，從而促進(jìn)小城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)建設(shè);房地產(chǎn)開發(fā);作用;規(guī)劃;問(wèn)題1引言在中國(guó)的歷史長(zhǎng)河中小城鎮(zhèn)的建設(shè)一直起著不可忽略的作用，特別是在改革開放進(jìn)入攻堅(jiān)階段的今天，隨著大中城市的飛速發(fā)展，小城鎮(zhèn)的建設(shè)是越來(lái)越重要。改革開放初期，我國(guó)小城鎮(zhèn)如雨后春筍般涌現(xiàn)并茁壯成長(zhǎng)；但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)首先在大中城市發(fā)展起來(lái)，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)一直受到政府和實(shí)業(yè)界的雙重忽視，因此，起步較晚，時(shí)間不長(zhǎng)，在目前的開發(fā)實(shí)踐中，存在著諸多的問(wèn)題。隨著社會(huì)的更加開放，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，當(dāng)前的小城鎮(zhèn)已無(wú)法滿足社會(huì)主義下的社會(huì)化大生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，小城鎮(zhèn)發(fā)展路在何方？小城鎮(zhèn)建設(shè)中將遇到什么樣的問(wèn)題？我們感到任重道遠(yuǎn)。本文就小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)的作用及開發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題作些探討。2小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要意義及發(fā)展方向小城鎮(zhèn)是80年代以來(lái)新建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的集中地，在地理位置上，小城鎮(zhèn)的星羅棋布是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力的依托。它把廣大的農(nóng)村與大中城市連接起來(lái)，不僅帶動(dòng)了農(nóng)村的發(fā)展，而且有力地支撐著大中城市的繁榮。

從城市的集聚效應(yīng)來(lái)看，小城鎮(zhèn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)應(yīng)該是有重點(diǎn)地發(fā)展條件較好、有前途的集鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)，使其進(jìn)一步發(fā)展為中等城市。但是，要注意一個(gè)地區(qū)不能平均地發(fā)展集鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)?？梢詫⒖h城發(fā)展為中等城市，對(duì)中等城市、大城市的發(fā)展不應(yīng)一律加以限制，而要有選擇地發(fā)展。

綜上所述，城市化是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化縮短城鄉(xiāng)差距的一個(gè)重要途徑，小城鎮(zhèn)建設(shè)自身也可以產(chǎn)生大量的財(cái)政收入，如土地出讓金、建筑業(yè)的稅收，還可以使人力、資本、技術(shù)等各類生產(chǎn)要素向土地聚集，從而拉動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)大量成長(zhǎng)型的資源。因此，小城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)注意和撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)的工作相結(jié)合，還應(yīng)和制定靈活的土地、戶籍改革及金融投資政策相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展的作用雖然各地均有種類數(shù)量迥異的天然資源。但只有經(jīng)過(guò)有效的開發(fā)利用，先行投入資金、技術(shù)和設(shè)備等，方可將本地天然資源轉(zhuǎn)化成更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的可市場(chǎng)化的物質(zhì)形態(tài)，換取更第1頁(yè)多生產(chǎn)要素。強(qiáng)硬推行超常規(guī)小城鎮(zhèn)建設(shè)方案，使本地生產(chǎn)要素高度聚集于房地產(chǎn)業(yè)而減少其他產(chǎn)業(yè)所獲份額，近乎殺雞取卵。欲化解此矛盾，唯有破除不合科學(xué)發(fā)展觀的“捷徑”思想，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，再造衡穩(wěn)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。我國(guó)2000年中央11號(hào)文件規(guī)定：限制分散建戶的宅基地審批，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)房或按規(guī)劃集中建房，節(jié)約的宅基地可用于小城鎮(zhèn)建設(shè)用地。由此可見(jiàn)國(guó)家很早就認(rèn)識(shí)到對(duì)小城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，集中建房不僅可為農(nóng)民帶來(lái)切實(shí)利益。而且是小城鎮(zhèn)走生態(tài)環(huán)境、人文、社會(huì)三者之間協(xié)調(diào)與平衡可持續(xù)發(fā)展必由之路。有計(jì)劃、有方向、有步驟地進(jìn)行小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，有利于節(jié)約土地資源，有利于小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，克服各自為政，設(shè)施不能共享的問(wèn)題，從而節(jié)約大量資金。3.1房地產(chǎn)開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍現(xiàn)階段我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)取得了顯著的成績(jī),其中房地產(chǎn)開發(fā)功不可沒(méi)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)在過(guò)去的二十多年的時(shí)間里已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展和進(jìn)步,在城市的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要作用,在推動(dòng)城市化進(jìn)程中起了十分關(guān)鍵的作用。小城鎮(zhèn)中的居民住宅樓的建造、廠房、學(xué)校、醫(yī)院及政府的辦公樓等都離不開房地產(chǎn)開發(fā)。沒(méi)有房地產(chǎn)的先行開發(fā),就沒(méi)有居民住宅樓、廠房及企事業(yè)單位的辦公樓建設(shè),就沒(méi)有小城鎮(zhèn)建設(shè)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的先行者、主力軍,在小城鎮(zhèn)建設(shè)中發(fā)揮著不可替代的作用。如果在一耕種區(qū)域內(nèi)存在50戶農(nóng)民，每戶要消耗掉至少150平方米的住宅面積，若將分散住宅改建成小區(qū)，可極大的節(jié)約耕地面積，大大減少了重復(fù)建設(shè)及建設(shè)生活中的資源浪費(fèi)，如電線的架設(shè)，排水、飲水、供氣管線的安裝距離等。大大地減輕了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，小區(qū)內(nèi)還可設(shè)置一些農(nóng)業(yè)社會(huì)化的服務(wù)，方便農(nóng)民們的生活，這樣可在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生積極效應(yīng)，加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展，構(gòu)建有利于農(nóng)民集體產(chǎn)權(quán)制度：開發(fā)聚居型農(nóng)民小區(qū)還有利于保護(hù)農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)，由于聚居優(yōu)勢(shì)，小區(qū)內(nèi)部自然產(chǎn)生聯(lián)合產(chǎn)權(quán)團(tuán)體，這樣對(duì)于那些違規(guī)拆遷產(chǎn)生了有效的抵制對(duì)抗力量。3.2房地產(chǎn)開發(fā)解決相當(dāng)一批人員就業(yè)我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)是在改革開放中發(fā)展起來(lái)的,小城鎮(zhèn)的興起對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民發(fā)生了全方位的影響。我國(guó)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力2010年將達(dá)到2億,而農(nóng)村所需要的勞動(dòng)力是有限的,農(nóng)村有限的生產(chǎn)資料不可能養(yǎng)活將近2億的剩余勞動(dòng)力。而這些剩余勞動(dòng)力大部分已涌入城市,如果不想辦法解決,那么在就業(yè)、住房、交通、教育、治安、計(jì)生、社會(huì)保障、市政建設(shè)等方面將會(huì)形成嚴(yán)重的沖擊。小城鎮(zhèn)建設(shè)是解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的重要途徑。而小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍———房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),由于其涉及的行業(yè)眾多,加之本身就是一個(gè)需要多勞動(dòng)者參與的行業(yè),因此作為小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍,房地產(chǎn)開發(fā)解決就業(yè)人員最多,可在一定程度上緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力所造成的社會(huì)壓力。3.3房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)是把各種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng),是一個(gè)把土地開發(fā),或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)還會(huì)帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，如建筑業(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、交通運(yùn)輸、保險(xiǎn)、飲食業(yè)其他服務(wù)業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，拉動(dòng)我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展中起到了重要的作用。一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的關(guān)注有兩點(diǎn),一個(gè)是資本市場(chǎng),一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)是硬件。一個(gè)城市乃至一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家,房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),是發(fā)展的龍頭,房地產(chǎn)開發(fā)搞好了,許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)便能很好地協(xié)調(diào)發(fā)展,為城市、國(guó)家的建設(shè)及發(fā)展做貢獻(xiàn)。3.4房地產(chǎn)是繳納稅收的大戶小城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中短缺的是資金。房地產(chǎn)是利潤(rùn)最高的行業(yè)之一,也是地方稅收的主第2頁(yè)5.1土地資源利用率低，浪費(fèi)現(xiàn)象普遍存在由于我國(guó)多數(shù)小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)薄弱，地勢(shì)有限，房地產(chǎn)沒(méi)有做到成片開發(fā)，居民住宅分散，使得現(xiàn)代城市的功能分區(qū)在小城鎮(zhèn)沒(méi)有形成，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)混雜在一起，沒(méi)有形成相對(duì)獨(dú)立和完善的居住區(qū)，過(guò)多地興建商品樓，缺乏層次感，嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量。而且，不少小城鎮(zhèn)往往沿過(guò)境公路開發(fā)房地產(chǎn)，形成以公路為核心的城鎮(zhèn)，不僅用地結(jié)構(gòu)松散，有限的土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，而且基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施布局困難,其建設(shè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，成本非常高，直接導(dǎo)致小城鎮(zhèn)配套公共服務(wù)不健全。同時(shí)，一些開發(fā)項(xiàng)目未批先占、亂批亂占，既導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的雜亂無(wú)序,城鎮(zhèn)布局缺乏整體性，更導(dǎo)致土地浪費(fèi)、閑置，給居民的生產(chǎn)生活帶來(lái)諸多不便。5.2建筑形態(tài)缺乏特色，開發(fā)檔次不高目前，全國(guó)大部分小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)采用的幾乎都是“攤煎餅”式的外延擴(kuò)張模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房車間大同小異，居民住宅也大多是平房和低矮的樓房。據(jù)調(diào)查，全國(guó)小城鎮(zhèn)建筑物的平均高度還不到兩層，建筑容積率僅為1.2左右，浪費(fèi)了大量寶貴的耕地。這種單調(diào)雷同的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)使許多小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)建筑形態(tài)千篇一律，失去了特色和個(gè)性，反豐富而多姿的地域特征、民俗民風(fēng)、人文傳統(tǒng)和歷史積淀不能被融入和表現(xiàn)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的投資主體是單個(gè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實(shí)力大多較弱，資金分布相對(duì)分散，房地產(chǎn)開發(fā)水平比較低。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)含量明顯低于大中城市，有的甚至連質(zhì)量都無(wú)法保證。近幾年來(lái)全國(guó)各地已發(fā)生多起樓倒橋塌、路面凹陷等導(dǎo)致人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的事件。基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和組織而比較落后，“各家自蓋各家房，誰(shuí)都不管水電路”的現(xiàn)象非常普遍。舊城區(qū)的拆遷和改造由于缺乏資金而進(jìn)展緩慢，使得新城區(qū)和舊城區(qū)混雜的不合諧景象屢見(jiàn)不鮮。5.3缺乏環(huán)境意識(shí)，生態(tài)遭到破壞在小城鎮(zhèn)開發(fā)中，開發(fā)商往往缺乏環(huán)境保護(hù)意識(shí)，對(duì)于小城鎮(zhèn)的自然環(huán)境和植被的價(jià)值認(rèn)識(shí)不夠，為了擴(kuò)大建設(shè)面積或者僅僅節(jié)省成本，就對(duì)環(huán)境和植被進(jìn)行肆無(wú)忌憚的破壞，亂開發(fā)、亂建設(shè)非常嚴(yán)重，生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)居高不下。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施缺乏體系，公共服務(wù)不健全，導(dǎo)致污水橫流，垃圾亂倒，成批未經(jīng)處理的工業(yè)廢棄物和日常垃圾被直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，極易引發(fā)各種傳染疾病的蔓延。山青水秀的田園風(fēng)光已成美好的回憶。5.4業(yè)主式社區(qū)難以形成，物業(yè)管理落后物業(yè)管理在大中城市剛剛起步，在小城鎮(zhèn)幾乎處于空白狀態(tài)。從小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看:由于小城鎮(zhèn)的“旁河而居”或“依路而建”的特點(diǎn)，居民住宅分散、雜亂、難以形成相對(duì)封閉的社區(qū)，即使集中在一個(gè)住宅小區(qū)里，也普遍戶數(shù)少、規(guī)模小，物業(yè)管理難以開展;居民生活水平參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難;住房產(chǎn)權(quán)多元，既有公房，又有私房，物業(yè)管理難以協(xié)調(diào);物業(yè)管理責(zé)任不清，從業(yè)人員少，業(yè)務(wù)水平低。因此，小城鎮(zhèn)物業(yè)管理基本上處于一種“各自為政”的無(wú)序狀態(tài)，如自己修繕?lè)课荨㈦S意傾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用說(shuō)提供家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和各種代辦、代付事務(wù)。物業(yè)管理的落后，直接影響了居民的生活、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展。5.5產(chǎn)權(quán)交易不規(guī)范，國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重伴隨著小城鎮(zhèn)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)也日益活躍。按照國(guó)家規(guī)定:房地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓和出租必須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，由估價(jià)師進(jìn)行價(jià)格評(píng)估之后才能進(jìn)行交易，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記手續(xù)。但是，在產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，缺乏法律和制度約束，交易活動(dòng)極不規(guī)范，第5頁(yè)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)大量流失。開發(fā)部門不經(jīng)過(guò)政府的審批，不辦理土地有償使用手續(xù)，私自將舊城改造中還建余下的商業(yè)門面和住宅以市場(chǎng)價(jià)格出售和出租，從而逃避向國(guó)家繳納土地開發(fā)收益。一些用地單位將房屋或使用場(chǎng)地出租，或者將劃撥無(wú)償使用的土地通過(guò)私下交易轉(zhuǎn)給其他使用者，以獲得大量的土地增值收益，而作為土地所有者的國(guó)家卻分文難得。還有一部分以“聯(lián)營(yíng)”、“租賃”等“合作建房”的形式，在不辦理固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移的情況下發(fā)生交易行為，不僅導(dǎo)致土地資產(chǎn)流失，還無(wú)法征收稅款。有的房地產(chǎn)交易即使上報(bào)房地產(chǎn)管理部門，也是“低報(bào)高賣”，使房地產(chǎn)收益的大部分流人少數(shù)個(gè)人和小集體手中。6小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)不健康的原因小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中的這些問(wèn)題，導(dǎo)致國(guó)家資源的流失、浪費(fèi)，造成生態(tài)環(huán)境的惡化，更影響小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展，增加了進(jìn)一步發(fā)展的成本。那么，什么原因使得小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)處于這種不健康的狀態(tài)呢？總體而言，既有宏觀的體制原因，也有微觀的操作實(shí)踐的因素。其深層原因在于小城鎮(zhèn)發(fā)展仍處在起步階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍不高。具體來(lái)說(shuō)有以下幾個(gè)主要原因:6.1城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不健全，房地產(chǎn)開發(fā)處于盲目狀態(tài)發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化經(jīng)驗(yàn)表明，科學(xué)、適當(dāng)超前的規(guī)劃，是城市良性、健康發(fā)展的關(guān)鍵，必須要有健全的、具有約束力的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，以土地的用途管制和城鎮(zhèn)的功能分區(qū)，保障城鎮(zhèn)的有序發(fā)展。從我國(guó)小城鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，規(guī)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)的發(fā)展，主要表現(xiàn)在：一方面，土地利用規(guī)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。從規(guī)劃的層次上講,土地利用規(guī)劃應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用,但在實(shí)際操作中并非如此,小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是一種重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。另一方面，小城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制不合理,編制規(guī)劃時(shí)缺乏預(yù)見(jiàn)性和超前性,使得小城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到限制;規(guī)劃不注意小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用,不注意舊城區(qū)的改造,許多工業(yè)項(xiàng)目匆忙上馬、盲目選址,甚至把有嚴(yán)重污染的工廠布置在小城鎮(zhèn)水源地的上游和居住區(qū)的上風(fēng)向。6.2開發(fā)主體實(shí)力不強(qiáng)，建設(shè)資金投資不足從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看,國(guó)家集體的投資呈遞減趨勢(shì),而個(gè)人投資所占的份額逐年增加，且有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)商還沒(méi)有大舉進(jìn)軍。但總的來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)的投資能力嚴(yán)重不足,且資金的運(yùn)作不規(guī)范,難以和真正的市場(chǎng)機(jī)制接軌,也難以做到滾動(dòng)開發(fā)。對(duì)于小城鎮(zhèn)建設(shè)的商業(yè)性貸款，特別是中長(zhǎng)期類貸款嚴(yán)重不足，導(dǎo)致小城鎮(zhèn)建設(shè)初期不能進(jìn)行整體規(guī)劃和規(guī)模建設(shè)，后期規(guī)模擴(kuò)張困難和改建的壓力巨大。政府沒(méi)有固定的預(yù)算支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，完全依靠預(yù)算外的土地出讓金。多元化的投入機(jī)制使得資金來(lái)源分散,資金的利用效率低下,難以發(fā)揮資金立足各個(gè)工程的具體地區(qū)和具體條件。同樣由于資金的缺乏，使得在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)素質(zhì)不高，多屬農(nóng)村建筑隊(duì)，技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，小城鎮(zhèn)建筑的質(zhì)量整體不高。6.3小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理體系落后，配套政策沒(méi)有形成目前我國(guó)小城鎮(zhèn)處于“條塊分割，多頭管理”的狀況，出現(xiàn)條上“管得著，看不見(jiàn)”、塊上“看得見(jiàn)，管不了”的局面，地方政府和職能部門協(xié)調(diào)管理難。而且，城鎮(zhèn)政府的職能不明晰，存在著比較嚴(yán)重的政企不分、政事不分等問(wèn)題，行政效率低下。與此同時(shí)，城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)，不僅影響生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)間自由流動(dòng)，特別是戶籍、勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)福利等政策限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向小城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)受到限制。最后，我國(guó)土地使用制度以及流轉(zhuǎn)制度的不健全。就居住用地而言，農(nóng)村宅基地一般是無(wú)償或低價(jià)取得，而小城鎮(zhèn)居住用地一般通過(guò)出讓方式取得，兩者的取得成本不同，影響了農(nóng)民進(jìn)城的積極性，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展缺乏后勁，造成了住宅的有效需求不足。第6頁(yè)6.4小城鎮(zhèn)建設(shè)法律制度建設(shè)滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)快速發(fā)展的形勢(shì)下，小城鎮(zhèn)建設(shè)必須在健全的法律制度下，依據(jù)市場(chǎng)來(lái)配置資源。但是，我國(guó)關(guān)于小城鎮(zhèn)建設(shè)的法律制度建設(shè)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是在土地供給缺乏相應(yīng)的法律和規(guī)范，導(dǎo)致小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍發(fā)育不全、秩序混亂，市場(chǎng)主體行為不規(guī)范，市場(chǎng)信息不透明，致使小城鎮(zhèn)建設(shè)違法投機(jī)行為不斷不出現(xiàn)。也因?yàn)榇耍〕擎?zhèn)房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)體系沒(méi)有形成，缺乏健全而靈敏的價(jià)格機(jī)制，市場(chǎng)人為因素影響大，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范。7解決小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)問(wèn)題的對(duì)策7.1發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)提供機(jī)會(huì)和廣闊的空間農(nóng)業(yè)的發(fā)展是工業(yè)化和城市化的根基。為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，必須不斷推廣現(xiàn)代化的生產(chǎn)工具，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，把多數(shù)農(nóng)田集中在少數(shù)種田能手手里，不斷提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率。這樣不僅可以增加農(nóng)民收人，為農(nóng)民“造城”開發(fā)房地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)還可以促使農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推動(dòng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。小城鎮(zhèn)發(fā)展的源動(dòng)力在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)支持,尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動(dòng)力。在發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)的同時(shí)必須大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，以提高對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和資金的吸納能力，為房地產(chǎn)開發(fā)提供巨大的潛在需求。為此，一方面要以當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整為契機(jī),通過(guò)制定合理可行的政策措施,吸引工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)向小城鎮(zhèn)聚集;另一方面,要采取各種措施提高小城鎮(zhèn)的投資能力,通過(guò)規(guī)范政府財(cái)政體制,確定小城鎮(zhèn)政府和上級(jí)政府的收支范圍,制定相應(yīng)的信貸政策,鼓勵(lì)民間資本對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資,最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力。7.2制定并實(shí)施科學(xué)的、超前的小城鎮(zhèn)規(guī)劃，使房地產(chǎn)開發(fā)有序進(jìn)行小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展，而土地利用規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是政府對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要技術(shù)手段。因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則，避免規(guī)劃跟著開發(fā)走。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實(shí)際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制定科學(xué)的、超前的規(guī)劃。特別是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資日益多元化的情況下，通過(guò)規(guī)劃的約束作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)逐漸實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局。房地產(chǎn)開發(fā)追求的是短期行為,而小城鎮(zhèn)建設(shè)追求的是長(zhǎng)期發(fā)展利益。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在城市戰(zhàn)略定位、城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下,有序、合理地利用土地,從整個(gè)城市環(huán)境的考慮去著眼,走內(nèi)涵發(fā)展與外延發(fā)展相結(jié)合,以內(nèi)涵發(fā)展為主的道路,協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益?？茖W(xué)規(guī)劃，合理建設(shè)要做到：一是城鎮(zhèn)規(guī)劃要高檔次、高水平。要聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外高水平的專家，搞好城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和詳細(xì)的實(shí)施運(yùn)作方案，確保規(guī)劃科學(xué)合理、方案切實(shí)可行。二是因地制宜，突出特色。根據(jù)小城鎮(zhèn)的地理位置、交通、資源狀況等條件，因地制宜，體現(xiàn)出鮮明的特色。三是城鎮(zhèn)建設(shè)既要適度超前，又要避免過(guò)度投入。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)能夠適應(yīng)今后一段時(shí)期發(fā)展的需要，給未來(lái)的拓展留存必要的空間，并且避免在短期內(nèi)過(guò)于集中地使用土地與資金。同時(shí)，在規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程中，要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，不斷地調(diào)整和完善規(guī)劃，使小城鎮(zhèn)得到快速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展。7.3增加基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的投入，落實(shí)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的綜合開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施是小城鎮(zhèn)生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)。因此，在小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，必須按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，對(duì)新開發(fā)地區(qū)和二次開發(fā)地區(qū)(即舊城區(qū))的住宅、廠房、店鋪、水電、道路、市場(chǎng)、郵電以及建筑藝術(shù)、空間環(huán)境、污染防治、園林綠化、文教衛(wèi)生設(shè)施等進(jìn)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)。為此，第7頁(yè)小城鎮(zhèn)政府一方面要繼續(xù)多方籌資，加大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的投人;另一方面要采取積極措施，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，允許和鼓勵(lì)企事業(yè)單位和個(gè)人投資市政建設(shè)和舊城改造，形成良好的投資環(huán)境和生活環(huán)境，為房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。7.4加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，提高設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)水平和開發(fā)質(zhì)量小城鎮(zhèn)政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理:所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都要采取向社會(huì)公開招標(biāo)的形式，從投標(biāo)企業(yè)中擇優(yōu)選取;同時(shí)還要發(fā)動(dòng)各界人士加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)理，以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)水平，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量和社會(huì)效益。但加強(qiáng)管理并不等于大包大攬，而是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)下由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金、自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧，以減少小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)決策的隨意性。加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的管理還要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，對(duì)于素質(zhì)不高，沒(méi)有投資開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格；對(duì)于具體的開發(fā)項(xiàng)目都要采取向社會(huì)公開招標(biāo)的形式，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到在施工過(guò)程中的技術(shù)水平都應(yīng)加強(qiáng)管理。更要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開化，同