房地產(chǎn)合同管理(高職)PPT完整全套教學課件

房地產(chǎn)合同概述學習情境一學習情境1房地產(chǎn)合同概述學習情境2房地產(chǎn)合同的訂立學習情境3房地產(chǎn)合同的效力學習情境4房地產(chǎn)合同的履行學習情境5房地產(chǎn)開發(fā)類合同學習情境6房地產(chǎn)建筑工程類合同學習情境7房屋買賣合同學習情境8物業(yè)管理合同目錄contents適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)2我們要做什么房地產(chǎn)合同的概念11債權與物權3學習單元一房地產(chǎn)合同的概念學習單元一房地產(chǎn)合同的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地合一。不動產(chǎn)有狹義和廣義之分。狹義的不動產(chǎn)指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權利；廣義上的不動產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括諸如水壩、港口、碼頭、礦藏和森林等自然資源。房地產(chǎn)商品和其他商品比較起來具有固定性、保值性、增值性、特定性及永久性等特性。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念三、房地產(chǎn)合同的分類四、合同原則學習單元一房地產(chǎn)合同的概念

房地產(chǎn)合同是指平等主體的自然人、法人及其他組織之間設立、變更、終止房地產(chǎn)法律關系的協(xié)議。房地產(chǎn)合同主要具有以下幾個特征。（一）主體具有多樣性

由于房地產(chǎn)合同種類的多樣性、內(nèi)容的差異性、牽涉社會利益的復雜性，法律、法規(guī)對于具體的房地產(chǎn)合同主體資格有嚴格的要求。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念三、房地產(chǎn)合同的分類四、合同原則學習單元一房地產(chǎn)合同的概念（二）房地產(chǎn)合同一般采取書面形式訂立

我國《合同法》規(guī)定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于房地產(chǎn)法律關系具有相對穩(wěn)定性，因此房地產(chǎn)合同一般采取書面形式訂立，即要求房地產(chǎn)合同的當事人，將其相互之間的權利義務關系用文字記錄下來。（三）標的物轉移或生效要求特定條件二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念三、房地產(chǎn)合同的分類四、合同原則學習單元一房地產(chǎn)合同的概念

按照不同的標準，房地產(chǎn)合同依照合同內(nèi)容的不同可以劃分為房產(chǎn)合同和地產(chǎn)合同；依照合同標的物的用途不同，可以分為住宅用房地產(chǎn)合同和非住宅用房地產(chǎn)合同；依照合同標的物的地理位置的不同，可以分為城市房地產(chǎn)合同和農(nóng)村房地產(chǎn)合同。本書按照合同訂立的不同階段，對房地產(chǎn)合同進行了以下劃分。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學習單元一房地產(chǎn)合同的概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)類合同

房地產(chǎn)開發(fā)類合同是指在房地產(chǎn)開發(fā)階段，當事人就房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得和房屋建設的相關事宜設立、變更、終止權利義務關系而達成的協(xié)議。主要包括國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權轉讓合同、國有土地使用權出租合同、集體土地征用補償合同、城市房屋拆遷安置補償合同、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同等。（二）房地產(chǎn)交易類合同房地產(chǎn)交易類合同是指在當事人以房地產(chǎn)為商品而進行的轉讓、租賃、抵押等活動中，就相關事宜設立、變更、終止權利義務關系所達成的協(xié)議。主要包括商品房買賣合同、商品房預售合同、購房貸款合同、房屋贈與合同、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)中介合同等。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學習單元一房地產(chǎn)合同的概念（三）物業(yè)管理類合同

物業(yè)管理，廣義而言，泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的管理和服務，包括房屋及其設備、公共設施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、綠化以及社區(qū)康樂活動與生活服務等。狹義而言，指運用現(xiàn)代管理科學和先進的專業(yè)維修養(yǎng)護技術，借助經(jīng)濟和法律的手段，對房屋及附屬設施、周圍環(huán)境實施統(tǒng)一的綜合管理，以期為用戶創(chuàng)造一個整潔舒適、安全高雅的居住、辦公環(huán)境。在物業(yè)管理過程中，根據(jù)管理內(nèi)容不同，可以簽訂各種合同，歸納一下主要可分為物業(yè)管理公共契約、前期物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理委托合同。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學習單元一房地產(chǎn)合同的概念

合同原則是指對合同關系的本質和規(guī)律進行集中抽象和反映，貫穿于整個合同法制度和規(guī)范之中，是從事交易活動的當事人所必須遵循的行為模式，也是制定、解釋、執(zhí)行和研究《合同法》的出發(fā)點。

合同原則主要有合同自由原則、誠實信用原則、鼓勵交易原則及合同正義原則。（一）合同自由原則

合同自由原則是指合同主體在進行合同活動時意志獨立、自由和行為自主，即合同主體在從事合同活動時，以自己的真實身份來充分表達自己的意愿，根據(jù)自己的意愿來設立、變更和終止民事權利義務關系。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學習單元一房地產(chǎn)合同的概念（二）誠實信用原則

根據(jù)《合同法》第六條“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”的規(guī)定，要求當事人在訂立合同的全過程中，都要誠實，講信用，不得有欺詐或其他違背誠實信用的行為。（三）鼓勵交易原則

交易是指在獨立、平等的市場主體之間，就其所有的財產(chǎn)和利益所進行的交換。商法上的鼓勵交易原則，顧名思義，即法律對交易中合同的效力最大可能地予以維護，在法律的具體制度設計上，在合理的范圍里，給予交易以最大程度的支持。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學習單元一房地產(chǎn)合同的概念（四）合同正義原則

合同正義，是指合同當事人在平等自愿的基礎上締約和履約，并保障合同的內(nèi)容符合公平互利、誠實信用的要求。合同正義關鍵為合同相對方權利義務的平衡，主要為合同相對方對價的公平。合同正義以合同自由為保證；同時在合同主體實質不平等時，以社會公權力對合同私權利進行干預，以使當事人的權利義務實現(xiàn)實質公正。合同體現(xiàn)的是平等的民事主體對私權利的處分，因此公權力的干預應當為例外、補充的形式。二、房地產(chǎn)合同的概念和特征一、房地產(chǎn)的概念四、合同原則三、房地產(chǎn)合同的分類學習單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)學習單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)1.《中華人民共和國合同法》

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》），是我國調整合同關系的基本法律之一，該法對合同的訂立、合同的效力、合同的履行、合同的變更和轉讓、合同權利義務的終止以及違約責任等問題均有詳細的規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》），１９９４年７月５日由第八屆全國人大常委會第八次會議通過，１９９５年１月１日起施行。該法對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬登記管理等問題均有較為詳細的規(guī)定，同時又對土地使用權出讓、房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃的各個重要方面均做了規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)

3.《中華人民共和國土地管理法》

《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），１９８６年６月２５日由第六屆全國人大常委會第十六次會議通過，１９８７年１月１日起施行。該法是我國第一部全面、系統(tǒng)的關于土地方面的法律。其明確、詳細的規(guī)定了土地的所有權和使用權、土地利用總體規(guī)劃、耕地的保護及建設用地。其中與房地產(chǎn)合同聯(lián)系最為密切的是關于土地所有權和使用權的規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)4.《中華人民共和國擔保法》

《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》），１９９５年６月３０日由第八屆全國人大常委會第十四次會議通過，１９９５年１０月１日起施行。該法規(guī)定了保證、抵押、質押、留置、定金５種擔保方式。其中與房地產(chǎn)合同聯(lián)系較為密切的擔保方式是保證、抵押、定金，最常見、最重要的是抵押。5.《中華人民共和國拍賣法》《中華人民共和國拍賣法》（以下簡稱《拍賣法》），１９９６年７月５日由第八屆全國人大常委會第二十次會議通過，１９９７年１月１日起施行。該法詳細規(guī)定了拍賣標的、拍賣當事人、拍賣程序等，之所以與房地產(chǎn)合同密切相關，是因為許多房地產(chǎn)合同是通過拍賣方式產(chǎn)生的。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)6.《中華人民共和國保險法》

《中華人民共和國保險法》（以下簡稱《保險法》），１９９５年６月３０日由第八屆全國人大常委會第十四次會議通過，１９９５年１０月１日起施行。該法是我國第一部關于保險方面的專門法律，對于保險合同、保險公司、保險經(jīng)營規(guī)則、保險業(yè)的監(jiān)督管理、保險代理人和保險經(jīng)紀人等均有詳細的規(guī)定。房地產(chǎn)合同中的房屋保險合同，適用該法中有關財產(chǎn)保險合同的規(guī)定及其他規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二

適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)7.中華人民共和國公司法

《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》），１９９３年１２月２９日由第八屆全國人大常委會第五次會議通過，１９９４年７月１日起施行。房地產(chǎn)合同中當事人有一方或雙方為公司的，其主體資格問題適用《公司法》的相關規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)

1.《中華人民共和國土地管理法實施條例》

《中華人民共和國土地管理法實施條例》，１９９８年１２月２７日由國務院發(fā)布，１９９９年１月１日施行。該條例是對《土地管理法》的細化，對其中原則性規(guī)定和不明確的地方進行了詳細的說明。其中一些規(guī)定對房地產(chǎn)合同具有直接的指導作用。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)2.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，１９９０年５月１９日由國務院發(fā)布，同日施行。該條例規(guī)定了城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、中止、劃撥土地使用權等內(nèi)容，是我國第一部關于城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓的專門行政法規(guī)。3.《城市房屋拆遷管理條例》

《城市房屋拆遷管理條例》，２００１年６月１３日由國務院發(fā)布，２００１年１１月１日起施行。該條例對拆遷管理、拆遷補償與安置以及處罰等內(nèi)容進行了全面系統(tǒng)的規(guī)定，對房屋拆遷合同的相關內(nèi)容具有規(guī)范作用。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)4.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，１９９８年７月２０日由國務院發(fā)布，同日起施行。該辦法對房地產(chǎn)開發(fā)建設、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等進行了詳細規(guī)定。房屋拆遷合同、房屋建造合同等房地產(chǎn)合同應適用該條例。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)1.《城市房產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》

《城市房產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》，１９９４年１１月１１日由國家計委發(fā)布，１９９４年１２月１日起施行。該暫行辦法對房地產(chǎn)交易中的有關合同價款條款的擬定具有重要的指導作用。2.《商品房銷售管理辦法》

《商品房銷售管理辦法》，２００１年４月４日由建設部發(fā)布，２００１年６月１日起施行。該辦法對商品房銷售條件、廣告與合同、銷售代理、商品房的交付等問題進行了規(guī)定。商品房買賣合同應適用該規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)3.《城市房屋租賃管理辦法》

《城市房屋租賃管理辦法》，１９９５年５月９日由建設部發(fā)布，１９９５年６月１日起施行。該辦法對房屋租賃合同的內(nèi)容、終止、變更、解除、租賃登記、轉租等都進行了詳細規(guī)定。城市房屋租賃合同應適用該辦法。4.《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》

《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》，經(jīng)修改后于２００１年８月１５日由建設部發(fā)布，發(fā)布之日起施行。該規(guī)定對房地產(chǎn)轉讓方式、范圍、程序、合同的主要內(nèi)容、房地產(chǎn)轉讓時土地使用權問題的處理等進行了詳細規(guī)定。城市房地產(chǎn)轉讓合同應適用該規(guī)定。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元二適用于房地產(chǎn)合同的法律法規(guī)5.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，經(jīng)修改后于２００１年８月１５日由建設部發(fā)布，發(fā)布之日起施行。該辦法對房地產(chǎn)抵押權的設定、抵押合同的訂立、房地產(chǎn)抵押登記、被抵押房地產(chǎn)的占用和管理以及處分進行了詳細規(guī)定。房地產(chǎn)抵押合同應適用該辦法。二、適用于房地產(chǎn)合同的相關行政法規(guī)一、適用于房地產(chǎn)合同的相關法律法規(guī)三、適用于房地產(chǎn)合同的相關部門規(guī)章學習單元三債權與物權學習單元三債權與物權

債權與物權是簽訂房地產(chǎn)合同過程中必須要明確的內(nèi)容，只有確認這兩部分的歸屬問題，才能避免簽訂合同之后產(chǎn)生各種糾紛。（一）債的概念

債是發(fā)生在特定主體之間請求為特定行為的財產(chǎn)法律關系。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第８４條的規(guī)定，債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當事人之間產(chǎn)生的特定的權利和義務關系，享有權利的人是債權人，負有義務的人是債務人。（二）債的發(fā)生根據(jù)

根據(jù)《民法通則》的有關規(guī)定，債的發(fā)生根據(jù)主要包括如下幾種。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權1.合同

合同是發(fā)生在當事人之間的一種法律關系。合同關系和一般民事法律關系一樣，也是由主體、內(nèi)容、客體三個要素組成。合同關系的主體又稱為合同的當事人，包括債權人和債務人。2.不當?shù)美?/p>

不當?shù)美侵笡]有合法根據(jù)，或事后喪失了合法根據(jù)而被確認為是因致他人遭受損失而獲得的利益。當發(fā)生不當?shù)美麜r，由于一方取得的利益沒有法律或合同根據(jù)且給他人造成損害，在這種情況下，受損失一方依法有請求不當?shù)美朔颠€其所得利益的權利，而不當?shù)美藙t依法負有返還的義務。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權3.無因管理

無因管理，是沒有法定或者約定義務，為避免造成損失（損失既包括自己也包括他人，或者僅為他人），主動管理他人事務或為他人提供服務的法律事實。管理他人事務的人，為管理人；事務被管理的人，為本人。無因管理發(fā)生后，管理人依法有權要求受益人償付因其實施無因管理而支付的必要費用。這種由于無因管理而產(chǎn)生的債，稱為無因管理之債。無因管理旨在適當界限“禁止干預他人事務”與“獎勵互助義行”兩項原則，使無法定或約定的義務卻為他人管理事務之人，在一定要件下享有權利，承擔義務。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權4.侵權行為

侵權行為是指侵害他人財產(chǎn)或人身權利的違法行為。在民事活動中，一方實施侵權行為時，根據(jù)法律規(guī)定，受害人有權要求侵害人承擔賠償損失等責任，而侵害人則有負責賠償?shù)牧x務。因此，侵權行為會引起侵害人和受害人之間的債權債務關系。這種因侵權行為而產(chǎn)生的債，稱為侵權之債。侵權之債是除合同之債以外的另一類較為常見的債，它由非法行為引起，依法律規(guī)定而產(chǎn)生，以損害賠償為主要內(nèi)容。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權（三）債的分類1.法定之債和意定之債

根據(jù)債的發(fā)生原因不同，債可以分為法定之債和意定之債。

法定之債是依據(jù)法律規(guī)定而直接發(fā)生的債。法定之債包括侵權行為之債、不當?shù)美畟?、無因管理之債和基于締約過失而發(fā)生的債。

意定之債是指依據(jù)當事人的意思而發(fā)生的債。意定之債一般是基于雙方當事人的合意而產(chǎn)生的，即合同之債，這也構成民法上的契約原則；特殊情形下，單方行為也可以產(chǎn)生意定之債。例如，捐助行為。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權2.特定物之債和種類物之債

根據(jù)債的標的的性質不同，債可以分為特定物之債和種類物之債。

特定物之債的標的是特定物的，只能是意定之債，法定之債不可能是特定物之債。比如，買賣古董。

種類物之債的標的是種類物的，可以是法定之債，也可以是約定之債。比如，買賣大米。（四）債的消滅

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，債因以下事實而消滅。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權1.履行

債務人履行了債務，債權人的利益得到了實現(xiàn)，當事人間設立債的目的已達到，債務人清償了債務，債權人的權利實現(xiàn)，債的目的達到，債當然也就消滅。因此，清償為債的消滅的最常見的原因。2.抵消

抵銷是指當事人雙方相互負有相同種類的給付，將兩項債務相互沖抵，使其相互在對等額內(nèi)消滅。抵銷債務，也就是抵銷債權。用抵消方法消滅債務應符合下列條件：必須是對等債務；必須是同一種類的給付之債；同類的對等之債都已到履行期限。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權3.提存

這是指債務人在債務履行期屆滿時，將無法給付的標的物交給提存部門，以消滅債務的行為。4.免除

免除是指債權人放棄債權，從而免除債務人所應承擔的義務。因免除成立后，債務人自然不再負擔被免除的債務，債權人的債權也就不再存在，因此免除債務也為債的消滅原因。免除債務實質上是對債權的拋棄，所以就法律禁止拋棄的債權而免除債務的，其免除為無效，不發(fā)生債消滅的效果。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權5.混同

即債權與債務同歸于一個民事主體，而使債的關系消滅的法律事實。法律上的混同，有廣義與狹義之分。廣義的混同，包括權利與權利的混同；義務與義務的混同；權利與義務的混同。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權（一）物權的概念

物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用意物權和擔保物權。它既具有人對物的內(nèi)容（這明確著對物的支配方法及范圍），同時又具有直接對抗一般人的效力。因此，作為法律范疇，物權為權利人直接支配其標的物，并享受其利益的排他性權利。（二）物權的特征

1.物權為直接支配物的權利

2.物權為支配特定物的權利

3.物權的排他性權利二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權（三）物權的種類

《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第２條指出：本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接分配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權?；谖餀喾ǘㄖ髁x原則，我國的物權種類主要有所有權、用益物權和擔保物權。（四）物權變動的原則

物權具有主體上的對世性和效力上的排他性，這就決定了必須采取一定的方式將物權變動的事實進行公開，以讓第三人知悉物權變動的事實，保證交易的安全。物權變動的原則有公示原則和公信原則。二、物權制度一、債權制度學習單元三債權與物權（五）物權的保護1.請求確認物權

因物權的歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。2.請求排除妨礙3.請求恢復原狀4.請求返還原物5.請求損害賠償二、物權制度一、債權制度Thanks

房地產(chǎn)合同的訂立學習情境二目錄contents房地產(chǎn)合同的簽約主體2我們要做什么合同訂立的一般程序11房地產(chǎn)合同的成立3學習單元一合同訂立的一般程序學習單元一合同訂立的一般程序

合同的訂立又稱締約，是當事人為設立、變更、終止財產(chǎn)權利義務關系而進行協(xié)商、達成協(xié)議的過程。《合同法》第１３條規(guī)定，當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。要約與承諾是當事人訂立合同的必經(jīng)程序。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（一）要約的含義

《合同法》第１４條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約有時稱為發(fā)價、發(fā)盤或報價。發(fā)出要約的人為要約人，接受要約的人為受要約人。要約的構成要件主要有以下內(nèi)容。

（１）要約是特定合同當事人的意思表示；

（２）要約必須向要約人希望與之締結合同的相對人發(fā)出；

（３）要約必須具有締約目的并表明經(jīng)承諾即受此意思表示的拘束；二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（４）要約的內(nèi)容必須具備足以使合同成立的主要條件。

要約是一種法律行為，要求在規(guī)定的有效期限內(nèi)，要約人要受到要約的約束。當受要約人按時接受要約條款，要約人便負有與受要約人簽訂合同的義務。否則，要約人對由此造成受要約人的損失應承擔法律責任。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（二）要約的效力1.要約的生效

《合同法》第１６條規(guī)定，要約到達受要約人時生效。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同，收件人指定特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文的，該數(shù)據(jù)電文進入該特定系統(tǒng)的時間，視為到達時間；未指定特定系統(tǒng)的，該數(shù)據(jù)電文進入收件人的任何系統(tǒng)的首次時間，視為到達時間。2.要約的撤回

要約的撤回是指要約在生效之前，要約人欲使其不發(fā)生法律效力而取消其要約的意思表示。要約的約束力一般是在要約生效之后才發(fā)生，要約未生效之前，要約人是可以撤回要約的?！逗贤ā返冢保窏l規(guī)定，要約可以撤回。撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序3.要約的撤銷

《合同法》第１８條規(guī)定，要約可以撤銷，撤銷要約的通知應當在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。要約生效后雖然對要約人有約束力，但是在特殊情況下，考慮要約人的利益，在不損害受要約人的前提下，要約應該允許撤銷。

《合同法》第１９條規(guī)定，有下列情況之一的，要約不得撤銷：①要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；②受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同做了準備工作。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序4.要約的失效

要約的失效是指要約喪失其法律效力，要約人和受要約人均不再受其約束?！逗贤ā返冢玻皸l規(guī)定，有下列情形之一的，要約失效：①拒絕要約的通知到達要約人；②要約人依法撤銷要約；③承諾期限屆滿，受要約人未作承諾；④受要約人對要約的內(nèi)容做出實質性變更。（三）要約邀請

要約邀請又稱要約引誘，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。在發(fā)出要約邀請以后，要約邀請人撤回其邀請，只要沒給善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人一般不承擔責任。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（四）要約與要約邀請的區(qū)別區(qū)分要約與要約邀請，既十分重要，又相當復雜，各國立法和實踐主張也不完全一致，因此，對招標、投標、懸賞廣告等行為性質的認識也不盡相同。根據(jù)我國《合同法》理論和實踐，區(qū)分要約與要約邀請主要有以下標準：

（１）要約是當事人主動愿意締結合同的意思表示；而要約邀請的目的不是締結合同，而是邀請對方當事人向其發(fā)出要約的意思表示，是當事人訂立合同的預備行為。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（２）根據(jù)當事人的意愿區(qū)分。例如，如果當事人在其訂約建議中申明“以我方最后確認為準”，就表明其不愿受對方要約的約束，因而屬要約邀請；商店在其展示的服裝上標示“六折出售”字樣及價格，則為要約，如標明為“樣品”，則為要約邀請。

（３）要約的內(nèi)容必須具備足以使合同成立的必要條款；而要約邀請不必具備此等必要條款。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（一）承諾的概念

《合同法》第２１條規(guī)定，承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾是一種法律行為，承諾必須是要約的相對人在要約有效期限內(nèi)以明示的方式做出，并送達要約人；承諾必須是承諾人做出同意要約的意思表示，方為有效。如果受要約人對要約中的必要性條款提出修改、補充、部分同意，附有條件或者另行提出新的條件，以及遲到送達的承諾，都不被視為有效的承諾，而被稱為新要約。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（二）承諾的構成要件

（１）承諾必須由受要約人向要約人做出。只有受要約人有承諾資格，非受要約人向要約人做出的意思表示不屬于承諾，而是一種要約。

（２）承諾的內(nèi)容應當與要約的內(nèi)容一致。承諾是受要約人愿意接受要約內(nèi)容與要約人訂立合同的意思表示。因此，承諾是對要約的實質性同意，也即對要約的無條件接受。但受要約人對要約內(nèi)容做出非實質性變更的，除要約人及時表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內(nèi)容做出任何變更的以外，承諾均屬有效。

（３）必須在要約確定的承諾期限內(nèi)到達。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（三）承諾的方式和期限1.承諾的方式

承諾應當以通知的方式做出，但根據(jù)交易習慣或要約表明可通過行為作出承諾的除外。

“通知”方式是指承諾以口頭形式或書面形式明確告知要約人完全接受要約內(nèi)容做出的意思表示。“行為”方式是指承諾人依照交易習慣或者要約的條款能夠為要約人確認承諾人接受要約內(nèi)容做出的意思表示。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序2.承諾期限

如果雙方當事人在合同中約定了承諾期限，期限為一個星期、一個月或一年。在沒有約定承諾期限起算點的情況下，可根據(jù)以下三種方式確定承諾期限的起算點。

（１）以信件或電報方式作為承諾的，承諾期限為信件載明的日期或者從電報交發(fā)之日開始計算。

（２）以信件方式做出的，信件中未載明的以寄出的郵戳日期作為起算點。

（３）以電話、傳真等快速方式做出的，承諾期限自要約到達受要約人時開始計算。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序（四）承諾的效力1.承諾生效

承諾生效與合同成立是密不可分的法律事實。承諾生效，是指承諾發(fā)生法律效力，也即承諾對承諾人和要約人產(chǎn)生法律約束力。在民事法律中，意思表示如果有相對人的時候，原則上是到達相對人時生效。承諾生效的時候，合同正式成立。2.承諾撤回

對于承諾只能撤回，不能撤銷。因為當承諾生效的時候，合同已經(jīng)成立了。承諾生效之前，會有承諾撤回問題。承諾的撤回是指承諾人主觀上欲阻止或者消滅承諾發(fā)生法律效力的意思表示。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元一合同訂立的一般程序3.遲發(fā)的承諾

《合同法》第２８條規(guī)定，受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的之外，為新要約。4.遲到的承諾

受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因承諾到達要約人時超過承諾期限的，除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。二、要約及要約邀請一、合同的訂立三、承諾學習單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體學習單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體

房地產(chǎn)合同的簽約主體是指在法律上權利的享有者和義務的承擔者。房地產(chǎn)合同的簽約主體是指具備法定條件，在房地產(chǎn)合同的訂立、履行過程中能以自己的名義行使權利并承擔義務者，包括平等主體間的自然人、法人、其他組織以及享有行政職權的國家行政管理機關。（一）自然人

自然人是指在法律上具有權利主體資格，能夠以自己的名義獨立享有財產(chǎn)權利，擔負義務（包括納稅義務），并能在法院和仲裁機關起訴、應訴的個人。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學習單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體（二）法人

法人是指法律上具有人格的組織，它們就像自然人一樣享有法律上的權利與義務，可以發(fā)起或接受訴訟。法人能夠以政府、法定機構、公司等形式出現(xiàn)，但不可以個人（自然人）的形式出現(xiàn)，即法人必須是組織。（三）其他組織

其他組織是指依法成立但不具有法人資格的組織，具有以下主要特征：是具有穩(wěn)定性的人和組織；有自己特定的經(jīng)營范圍；有能夠由自己獨立支配的財產(chǎn)或經(jīng)費；有組織的代表人或管理人；以自己的名義進行民事活動。這類組織比較常見的有非法人的社會團體、私營企業(yè)、合伙組織、集體企業(yè)和非法人的外資投資企業(yè)、企業(yè)集團、企業(yè)聯(lián)合組織等。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學習單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體（四）國家行政管理機關

一般指經(jīng)國家授權代表國家簽訂房地產(chǎn)合同并實施管理的行政管理部門，這類行政機關一般是指縣級以上土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學習單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體

房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)。這些企業(yè)在符合法律規(guī)定，經(jīng)行政管理部門批準后，就可以按不同的資質等級進行相應規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。有外資參與的企業(yè)的設立還須符合《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》或《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學習單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體（一）土地使用權出讓合同的簽約主體

我國為土地公有制國家，土地公有制有兩種形式：為國家所有；為集體所有。（二）土地使用權劃撥合同的主體

土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。作為土地使用權劃撥合同的劃撥方是縣級以上人民政府，具體負責的是縣級以上人民政府的國有土地管理部門。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學習單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體

房地產(chǎn)交易合同包括房地產(chǎn)轉讓合同、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)租賃合同。房地產(chǎn)交易合同的主體為一般民事主體，即平等主體間的自然人、法人或其他組織，自然人為完全行為能力人。（一）房地產(chǎn)轉讓合同

房地產(chǎn)轉讓合同是指房地產(chǎn)轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同，主要包括商品房預售合同、房屋買賣合同、贈與合同等。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學習單元二房地產(chǎn)合同的簽約主體（二）房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權擔保而與債權人達成的明確相互權利義務關系的協(xié)議。二、房地產(chǎn)開發(fā)類合同簽約主體一、房地產(chǎn)合同簽約主體的種類三、房地產(chǎn)交易合同的簽約主體學習單元三房地產(chǎn)合同的成立學習單元三房地產(chǎn)合同的成立

合同成立是指雙方當事人意思表示達成了一致，合同生效是指合同成立后在法律上得到肯定性評價，產(chǎn)生了當事人意定的法律效力。合同的一般生效要件包括：①主體合格，行為人具有相應的民事行為能力；②意思表示真實；③不違反法律和社會公共利益。某些特殊合同，須辦理特殊手續(xù)，如批準、登記等。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同學習單元三房地產(chǎn)合同的成立注意合同的合法有效性1.合同主體資格

在簽訂合同過程中，不僅要重視合同的內(nèi)容，還要對合同主體的簽約資格進行審查。為慎重起見，可以要求對方提供資質證明，以確認其簽約資格。2.合同雙方的行為是否合法

合同雙方的行為不能違反國家強制性法律法規(guī)的規(guī)定，不能違背社會利益，不能存在欺詐的情形。3.合同主要條款是否具備

當事人在合同簽署過程中，對條款的設置往往出于自身利益的考慮，而且主要是從商務的角度出發(fā)，往往會出現(xiàn)缺少某些主要條款。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同學習單元三房地產(chǎn)合同的成立

格式合同以契約自由為理論基礎，結果卻成為了濫用自由權利的典范，走向了契約自由的反面，引起了立法、司法、行政的廣泛關注，甚至是社會對格式合同的普遍敵視。格式合同的作用和它所帶來的后果不得不讓人們對它進行相應的規(guī)制，可以綜合采用自律規(guī)制、行政司法、社會監(jiān)督的方式。（一）格式合同的概念

格式合同，也稱定式合同、標準合同、附從合同。對于格式合同非擬定條款的一方當事人而言，要訂立格式合同，就必須全部接受合同條件；否則就不訂立合同?，F(xiàn)實生活中的車票、船票、電機票、保險單、提單、倉單、出版合同等大多是格式合同。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同學習單元三房地產(chǎn)合同的成立（二）格式合同的特點與一般合同相比，格式合同具有如下的法律特征。1.單方性

格式合同的有關條款全部或部分由當事人一方預先確定，這一點是不同于一般合同的，一般合同是由雙方當事人共同協(xié)商擬訂的。2.穩(wěn)定性和重復性

格式合同條款一經(jīng)擬訂，在相當長的時期內(nèi)具有穩(wěn)定性。這種穩(wěn)定性表現(xiàn)在：一方面，合同條款不能隨意修改，欲與之締結合同的當事人只有完全同意才能成為締結的一方當事人，不能就合同條款討價還價；另一方面，格式合同多是由提供商品或服務的一方印制成書面的固定的形式以便使用和當事人了解。重復性是指格式合同的反復使用性。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同學習單元三房地產(chǎn)合同的成立3.客觀性和科學性

格式合同一般是專門部門或具有專門知識的人員或行業(yè)機構制定的，能夠正確反映所涉及行業(yè)的客觀規(guī)律與特殊要求，并經(jīng)過較長時間反復運用與實踐后總結出的，具有客觀性和科學性。4.書面性

格式合同可以用不同的形式表示，但是一般是用明確的書面形式表達出來。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同學習單元三房地產(chǎn)合同的成立（三）格式合同的特殊規(guī)定

格式合同（條款）的出現(xiàn)，對社會經(jīng)濟交易具有極大的促進作用，但其本身亦是一把“雙刃劍”，它使對方失去了選擇合同條款的自由。更重要的是，其提供者往往利用優(yōu)勢地位，在擬定格式條款時加入有利于自己，不利于相對人的不公平、不合理的條款，因此法律對此有特別限制。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同學習單元三房地產(chǎn)合同的成立1.提請注意和說明義務

《合同法》第３９條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。2.格式條款無效的情形

《合同法》第４０條規(guī)定，格式條款具有本法第５２條和第５３條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同學習單元三房地產(chǎn)合同的成立《合同法》第５２條內(nèi)容：有下列情形之一的，合同無效：（１）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（２）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；（３）以合法形式掩蓋非法目的；（４）損害社會公共利益；（５）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

《合同法》第５３條內(nèi)容：合同中的下列免責條款無效：（１）造成對方人身傷害的；（２）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同學習單元三房地產(chǎn)合同的成立3.格式條款的解釋

《合同法》第４１條規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。二、合同成立的注意事項一、成立與生效三、格式合同Thanks

房地產(chǎn)合同的效力學習情境三目錄contents房地產(chǎn)合同的效力分類2我們要做什么房地產(chǎn)合同的效力概述11學習單元一房地產(chǎn)合同的效力概述學習單元一房地產(chǎn)合同的效力概述

房地產(chǎn)合同的效力是指房地產(chǎn)合同的法律約束力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束各方當事人的強制力。當事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，就是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力。二、房地產(chǎn)合同效力的認定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學習單元一房地產(chǎn)合同的效力概述（一）依法原則

在認定房地產(chǎn)合同的效力時應當完全按照法律法規(guī)的規(guī)定，此處所說的法律法規(guī)包括全國人大及其常委會制定的法律、國務院制定的行政法規(guī)、最高人民法院的司法解釋，不包括國務院各部門的規(guī)章以及地方政府規(guī)章，但法律特別授權的除外。（二）遵循立法本意，維護經(jīng)濟秩序原則

《合同法》第１條規(guī)定，為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經(jīng)濟秩序，促進社會主義現(xiàn)代化建設，制定本法。由此我們可看出，合同法的立法目的就是為了維護經(jīng)濟秩序，因此，在認定房地產(chǎn)合同的效力時應本著維護經(jīng)濟秩序的原則。二、房地產(chǎn)合同效力的認定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學習單元一房地產(chǎn)合同的效力概述（三）公平原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《民法通則》第４條規(guī)定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。二、房地產(chǎn)合同效力的認定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學習單元一房地產(chǎn)合同的效力概述

房地產(chǎn)合同的生效要件是指依法成立的房地產(chǎn)合同發(fā)生法律效力應當具備的條件?！逗贤ā返冢矗礂l規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。

但由于一些特別的原因，合同成立后并不立即生效，有些是法律規(guī)定房地產(chǎn)合同生效必須具備特別條件，有些是當事人之間約定房地產(chǎn)合同的生效附條件，或者約定合同生效要求特別的程序或儀式，如公證、鑒定等。房地產(chǎn)合同的生效要件可以分為一般生效要件和特別生效要件。二、房地產(chǎn)合同效力的認定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學習單元一房地產(chǎn)合同的效力概述（一）一般生效要件

1.房地產(chǎn)合同的訂立主體符合法定資格

2.當事人意思表示真實

3.不違反法律和社會公共利益

4.合同的內(nèi)容必須確定或可能二、房地產(chǎn)合同效力的認定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學習單元一房地產(chǎn)合同的效力概述（二）特別要件

1.法律規(guī)定房地產(chǎn)合同生效需要特別條件

2.當事人約定對房地產(chǎn)合同的生效附條件或附期限二、房地產(chǎn)合同效力的認定原則一、房地產(chǎn)合同效力的概念三、房地產(chǎn)合同的生效要件學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類

有效的房地產(chǎn)合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，因此應確認為無效。無效的房地產(chǎn)合同由于具有違法性，當事人不能通過承認其效力而使無效的合同變成有效合同，因此無效合同的無效是絕對的，并且自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分的效力，其他部分仍然有效。

根據(jù)《合同法》第５２條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效。

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益

2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益

3.以合法形式掩蓋非法目的二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類4.損害社會公共利益

5.違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定（二）、無效的法律后果

《合同法》關于合同無效的法律后果規(guī)定了兩個條文。第５８條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。第５９條規(guī)定：當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類可見，合同被認定無效后的法律后果主要如下：（一）返還財產(chǎn)

返還財產(chǎn)，是指合同當事人在合同被確認為無效或者被撤銷以后，對已經(jīng)交付給對方的財產(chǎn)，享有返還財產(chǎn)的請求權，對方當事人對于已經(jīng)接受的財產(chǎn)負有返還財產(chǎn)的義務。（二）折價補償折價補償是在因無效合同所取得的對方當事人人的財產(chǎn)不能返還或者沒有必要返還時，按照所取得的財產(chǎn)的價值進行折算，以金錢的方式對對方當事人進行補償?shù)呢熑涡问健６?、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（三）賠償損失

根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，當合同被確認為無效后，如果由于一方或者雙方的過錯給對方造成損失時，還要承擔損害賠償責任。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類

可變更、可撤銷的合同是基于法定原因，當事人有權訴請法院或仲裁機構予以變更、撤銷房地產(chǎn)合同。這類合同的成因主要是意思表示方面的瑕疵造成的，突出的表現(xiàn)是意思表示不真實。（一）可變更或者撤銷房地產(chǎn)合同的情形

根據(jù)《合同法》第５４條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。1.因重大誤解訂立的

重大誤解是指當事人在做出意思表示時，因自己的過失導致對合同的內(nèi)容等存在認識上的顯著缺陷而訂立合同的行為。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類2.在訂立合同時顯失公平的

顯失公平是指一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價、有償原則的行為。3.一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的

在無效的房地產(chǎn)合同中也包括一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，但是只有當合同的簽訂損害了國家利益時，國家才會對其進行干預，認定該合同無效。如果一方以欺詐、脅迫的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同沒有損害國家利益，國家則賦予當事人權利，由當事人自主決定合同的效力。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（二）撤銷權

撤銷權是撤銷權人依其單方的意思表示使合同溯及既往的消滅的利權。因撤銷原因不同，撤銷權人也不同。重大誤解中，誤解人是撤銷權人；顯失公平中，遭受明顯不公的人是撤銷權人；欺詐、脅迫中，受欺詐、受脅迫的人是撤銷權人。撤銷權是訴權，只能通過法院或者仲裁機構行使。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（三）無效的合同與可撤銷、可變更的合同的區(qū)別1.是否自始無效不同

無效的合同自始無效。無效的合同從成立時就沒有法律約束力?？沙蜂N、可變更的合同并非自始無效，而是被認為自始有效。只要權利人不行使撤銷、變更權或者行使權利的期間已過，可撤銷、可變更的合同從成立時就是有效的。2.是否當然無效不同

無效的合同，不論當事人是否提出主張，是否知道無效的情況，也不論是否經(jīng)過法院或者仲裁機構在訴訟或者仲裁程序中確認，該合同都是無效的。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類撤銷權人如果以明示或者默示的方式主張該合同有效，則合同對雙方當事人產(chǎn)生法律拘束力。3.是否確定無效不同

無效的合同，從成立時就沒有效力，以后任何事實都不能使之有效。而可撤銷、可變更的合同從成立之后，存在轉化的可能，可以依撤銷權人的主張，轉化為有效或者轉化為無效。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類4.主張無效或撤銷、變更的權利人不同

無效的合同，當事人可以主張其無效，第三人可以主張其無效。也就是說，對于無效的合同，任何人均可主張其無效。對于可撤銷、可變更合同，只有合同當事人可以通過法院或者仲裁機構主張撤銷或者變更。當事人之外的任何第三人均不得主張撤銷或者變更。5.能否依職權確認無效或者撤銷、變更不同二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類6.主張確認無效或者提出撤銷、變更的期限不同

無效的合同，因其自始無效，任何人可以在合同成立之后任何時間內(nèi)主張其無效。換句話說，向法院、仲裁機構請求確認合同無效是沒有期限限制的，不管合同訂立后經(jīng)過了多少年，任何人均可提出請求確認合同無效。而撤銷權、變更權是形成權，具有除斥期間。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類

效力待定的房地產(chǎn)合同是指房地產(chǎn)合同已經(jīng)成立，但由于并不完全符合法律規(guī)定的生效要件，而使合同的效力發(fā)生與否并不確定。合同效力待定，意味著合同效力既不是有效，也不是無效，而是處于不確定狀態(tài)。設立這一不確定狀態(tài)，目的是使當事人有機會補正能夠補正的瑕疵，使原本不能生效的合同盡快生效，以實踐合同法盡量成就交易、鼓勵交易的基本原則。當然，從加速社會財富流轉、促使不確定的權利義務關系盡快確定和穩(wěn)定的原則出發(fā)，合同效力待定的時間不可能很長，效力待定也不可能是合同效力的最后狀態(tài)。無論如何，效力待定的合同最后要么歸于有效，要么歸于無效，沒有第三種狀態(tài)。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（一）效力待定合同的主要類型1.限制民事行為能力人訂立的合同

限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內(nèi)予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。根據(jù)法律規(guī)定。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類2.無權代理的行為人代訂合同的效力待定。

無權代理行為，是指行為人沒有代理權、超越代理權限范圍代理或者代理權終止后仍以被代理人的名義訂立的合同，屬于效力待定的合同。3.法人或者其他組織的法定代表人、負責人越權訂立合同的效力待定

法定代表人、負責人依法享有相應的權利訂立的合同是有效的；只有在相對人知道或者應當知道法定代表人、負責人超越權限時，才屬無效。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類4.無處分權人處分他人財產(chǎn)訂立的合同

無權處分是指無處分權人以自己名義擅自處分他人財產(chǎn)。依新合同法的規(guī)定，無權處分行為是否發(fā)生效力，取決于權利人追認或處分人是否取得處分權。為保護當事人的合法權益，在效力待定合同中，法律賦予有關民事主體以追認權、拒絕權，賦予相對人以催告權、撤銷權。當效力待定合同不發(fā)生法律效力即無效時，如何維護善意相對人的利益，也是非常重要的一個問題。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同學習單元二房地產(chǎn)合同的效力分類（二）處理原則

從法律后果上來看二者具有同一性。但兩者之間的區(qū)別也是比交明顯的。可撤銷合同與無效合同的區(qū)別主要有三個，即：1.“從內(nèi)容上來看，可撤銷合同主要涉及意思表示不真實的問題。

2.可撤銷合同未被撤銷以前仍然是有效的，而且根據(jù)我國《合同法》第54條、第56條的規(guī)定來看，撤銷權人亦可要求不撤銷合同而僅要求對合同予以變更，這就表明了可撤銷合同并非都是當然無效，這可由享有撤銷權的一方當事人進行選擇。

3.對可撤銷合同來說，撤銷權行使撤銷權必須符合規(guī)定的期限，超過該期限，合同即為有效。但是，無效合同因其為當然無效，不存在期限制問題。二、可變更、可撤銷的房地產(chǎn)合同一、無效的房地產(chǎn)合同三、效力待定合同Thanks

房地產(chǎn)合同的履行學習情境四目錄contents房地產(chǎn)合同解釋及漏洞2我們要做什么房地產(chǎn)合同的履行11合同履行的保全與擔保3學習單元一房地產(chǎn)合同的履行學習單元一房地產(chǎn)合同的履行

房地產(chǎn)合同的履行是指房地產(chǎn)合同依法成立以后，當事人按照合同的約定完成各自應承擔的義務，從而使合同的權利義務得到全部實現(xiàn)。房地產(chǎn)合同的履行是以房地產(chǎn)合同的成立和生效為前提的。根據(jù)我國法律，要使房地產(chǎn)合同得到順利履行，必須遵守以下原則：（一）全面適當履行原則

適當履行原則，又稱正確履行原則或全面履行原則，是指當事人按照合同規(guī)定的標的、質量、數(shù)量，由適當?shù)闹黧w在適當?shù)穆男衅谙蕖⒙男械攸c，以適當?shù)穆男蟹绞?，全面完成合同義務的原則。如果當事人不遵守該原則，只要合同中的任何一個條款未按合同規(guī)定得到履行，都構成違約行為，應依法承擔違約責任。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元一房地產(chǎn)合同的履行（二）協(xié)作履行原則

協(xié)作履行原則是指當事人不僅適當履行自己的合同債務，而且應基于誠實信用原則要求對方當事人協(xié)助履行其履行債務的履行原則。（三）經(jīng)濟合理原則

經(jīng)濟合理原則就是要求履行合同時，追求經(jīng)濟效益，以最小的成本取得最大合同利益。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元一房地產(chǎn)合同的履行（四）價格變化對合同效力的影響

執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，例如，商品房買賣中的“微利房”“解困房”必須執(zhí)行政府定價，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執(zhí)行；價格下降時，按照新價格執(zhí)行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執(zhí)行；價格下降時，按照原價格執(zhí)行。該規(guī)定體現(xiàn)了對違約方的懲罰和對守約方的補償。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元一房地產(chǎn)合同的履行（五）房地產(chǎn)合同涉及當事人之外的第三人時的規(guī)則

房地產(chǎn)合同可以為第三人設定權利和義務，但是第三人不是合同的當事人的：對于設定的權利，第三人可以接受，也可以拒絕接受；對于設定的義務，不應增加第三人的負擔，否則必須經(jīng)第三人同意，但可以以第三人固有的給付義務為標的，另外該合同的約定不約束第三人。當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元一房地產(chǎn)合同的履行當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。例如，甲向房地產(chǎn)公司購房，因為乙欠甲錢，故約定由乙向房地產(chǎn)公司支付房款，由于某些原因，乙未能向房地產(chǎn)公司支付房款，則應由甲向房地產(chǎn)公司承擔違約責任。（六）情事變更原則

情事變更原則是指合同依法成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因，發(fā)生了不可預見的情事變更，致使合同的基礎喪失或動搖，若繼續(xù)維持合同原有效力則顯失公平，而允許變更或解除合同的原則。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元一房地產(chǎn)合同的履行

履行抗辯權只適用于雙務合同中，在房地產(chǎn)合同中，除了房屋贈與合同外，其余絕大部分屬于雙務合同，因此可以適用履行抗辯權的相關規(guī)定。（一）同時履行抗辯權

是指雙務合同的當事人一方在他方未為對等給付之前，有權拒絕自己的履行。合同法第66條規(guī)定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求?！倍?、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元一房地產(chǎn)合同的履行（二）不安抗辯權

是指雙務合同中，先履行方有確切證據(jù)證明，后履行方于合同成立后喪失或可能喪失履行能力時中止履行合同的權利，并且在后履行方于一合理期限內(nèi)未能恢復履行能力或提供擔保時解除合同的權利。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元一房地產(chǎn)合同的履行（一）房地產(chǎn)合同的變更

房地產(chǎn)合同的變更包括合同內(nèi)容的變更、合同主體的變更。在《合同法》中，合同內(nèi)容的變更稱之為合同的變更，合同主體的變更稱之為合同的轉讓。（二）房地產(chǎn)合同的解除

房地產(chǎn)合同的解除是指在房地產(chǎn)合同有效成立以后，在一定的條件下通過當事人的單方行為或者雙方合意終止合同效力或者溯及的消滅合同效力的行為。房地產(chǎn)合同的解除包括約定解除和法定解除。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元一房地產(chǎn)合同的履行（三）房地產(chǎn)合同的終止

房地產(chǎn)合同的終止是指房地產(chǎn)合同的權利義務關系歸于消滅。房地產(chǎn)合同終止的原因除了合同的履行以外，《合同法》規(guī)定還有以下情形：（一）債務已經(jīng)按照約定履行；（二）合同解除；（三）債務相互抵銷；（四）債務人依法將標的物提存；（五）債權人免除債務；（六）債權債務同歸于一人；（七）法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形。二、房地產(chǎn)合同履行的抗辯權一、房地產(chǎn)合同履行的原則三、房地產(chǎn)合同的變更、解除、終止學習單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞學習單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞（一）房地產(chǎn)合同解釋的含義

房地產(chǎn)的合同解釋是指闡明合同條款的含義，從而確定當事人在合同中的權利、義務的活動。房地產(chǎn)合同解釋有廣義和狹義之分。對合同條款及其相關資料的含義加以分析和說明，任何人都有權進行，此即廣義的房地產(chǎn)合同解釋。狹義的房地產(chǎn)合同解釋專指有權解釋．即受理房地產(chǎn)合同糾紛的法院或仲裁機構對合同及其相關資料所做的具有法律拘束力的分析和說明。各國立法均以仲裁機關或法院對房地產(chǎn)合同糾紛的解決為著眼點制定有關房地產(chǎn)合同解釋的規(guī)則。（二）房地產(chǎn)合同解釋的原則房地產(chǎn)合同的解釋原則大體上可以分為以下幾種：二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學習單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞1.文本解釋和意思解釋

所謂文本解釋是按照合同條文的語言表達方式對合同進行的解釋。合同是由文字或語句表現(xiàn)出來的意思表示一致的行為。通過對語句或文字進行慣常的邏輯意義分析，解釋合同中的內(nèi)容。文本解釋的意義就在于緊扣文本字面意義，通過對合同文本中各個詞匯的逐字分析，了解合同中各方的權利與義務。2.整體解釋與目的解釋

整體解釋是將房地產(chǎn)合同的各個部分看作是一個完整統(tǒng)一的整體，通過對整體中各個部分作用的分析，判斷條款中所包含當事人的意思表示。而分別解釋則是將房地產(chǎn)合同的各個條款分別進行分析，從而探究各條款所要表達的內(nèi)在意思。二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學習單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞3.公平解釋與情勢解釋

所謂公平解釋，指解釋合同應當遵循公平的原則，兼顧當事人雙方的利益。根據(jù)公平解釋原則作出法律解釋規(guī)定是《合同法》第四十一條關于格式條款的解釋。對于格式合同或附合契約，如出現(xiàn)兩種以上含義時，應采取不利于單方面決定合同內(nèi)容一方當事人的含義。這樣解釋，是出于對經(jīng)濟上的弱者予特殊保護的考慮。二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學習單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞4.誠實信用的解釋

誠實信用實際上也已成為交易習慣的一部分，誠實信用解釋原則要求依照誠實信用的標準分析合同的條款。我國《民法通則》第4條規(guī)定，誠實信用為一切民事活動所應遵循之基本原則，房地產(chǎn)合同之解釋當然應包括在內(nèi)。運用誠實信用原則進行合同解釋時，法官實際上站在一個“誠實商人”和“誠實勞動者”的立場上去解釋房地產(chǎn)合同條款的內(nèi)容。二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學習單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞（一）合同漏洞的含義

合同欠缺條款，即合同漏洞，是指合同應對某事項加以規(guī)定卻未予規(guī)定。造成這種現(xiàn)象的原因主要有三種：一、當事人對于非必要之點(常素)未予協(xié)商，例如買賣家電卻未約定運費由誰負擔。二、當事人對非必要之點雖經(jīng)協(xié)商，但未達成協(xié)議，約定留待日后商定。例如國有土地使用權出讓合同約定，定金交付的時間另行協(xié)定。三、合同的部分條款因違反強行性規(guī)范或社會公共利益、社會公德而無效。二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學習單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞（二）防止合同漏洞

于合同債務中易出現(xiàn)的漏洞及欺詐行為，當事人在訂立合同時可以從以下方面采取防范措施：

1.訂立合同前應盡可能了解對方當事人的有關信息

2.對代理人簽訂合同應對其代理權進行了解

3.注意提高具體業(yè)務人員及領導人的素質二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學習單元二房地產(chǎn)合同解釋及漏洞（三）簡述合同漏洞的補充規(guī)則《合同法》分則中，規(guī)定了有關填補合同漏洞的規(guī)則：

1.確立了補交付期限條款漏洞的規(guī)則。

2確立了填補標的物質量標準條款漏洞的規(guī)則。

3確定標的物質量標準仍不能湊效時，填補標的物質量標準條款的規(guī)則二、合同漏洞一、房地產(chǎn)合同解釋學習單元三合同履行的保全與擔保學習單元三合同履行的保全與擔保（一）合同保全含義

房地產(chǎn)合同的保全是指為防止債務人的財產(chǎn)不當減少而給債權人帶來危害，允許債權人對合同關系之外的第三人的行為采取法律保護措施。合同保全主要有代位權與撤銷權。其中代位權是針對債務人消極不行使自己債權的行為，撤銷權則是針對債務人積極侵害債權人債權實現(xiàn)的行為。兩者或者為了實現(xiàn)債務人的財產(chǎn)權利，或是恢復債務人的責任財產(chǎn)，從而確保債權人債權的實現(xiàn)。二、債權人的代位權一、房地產(chǎn)合同保全的概念和特征三、債權人的撤銷權學習單元三合同履行的保全與擔保（二）合同保全制度特征

1.合同保全是債的對外效力的體現(xiàn)，也是合同相對性原則的例外。

2.合同保全主要發(fā)生在合同有效成立期間。

3.合同保全的基本方法是代位權和撤銷權的行使。二、債權人的代位權一、房地產(chǎn)合同保全的概念和特征三、債權人的撤銷權學習單元三合同履行的保全與擔保（一）債權人代位權的概念