上海某高檔地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書

上海某高檔地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書感謝貴司對我司的信任與支持，我司對貴司開發(fā)的**項(xiàng)目長期保持著較為密切的關(guān)注，基于我司近期挺進(jìn)上海的戰(zhàn)略決策，以及對上海市場較為深入的了解與準(zhǔn)確剖析，對項(xiàng)目的成功銷售已具備較強(qiáng)的信心，希望與貴司能達(dá)成最終合作。

引言其一：品牌互動。**企業(yè)品牌和**企業(yè)品牌是項(xiàng)目品牌的依托，成熟的項(xiàng)目品牌又反作用于企業(yè)品牌，最終達(dá)致共贏、共榮。其二：價(jià)格提升。**一期售價(jià)約7500元/平方米，二期依據(jù)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想、依據(jù)發(fā)展商的專注開發(fā)理念、同時(shí)依據(jù)**的強(qiáng)勢營銷策劃代理和對市場的準(zhǔn)確把握能力，**二期將可望實(shí)現(xiàn)較大幅的價(jià)格提升。其三：創(chuàng)新營銷手法的運(yùn)用。這是我司一貫堅(jiān)持的營銷態(tài)度和市場經(jīng)驗(yàn)所得，針對****，我們有信心運(yùn)用先進(jìn)的營銷理念，走創(chuàng)新營銷、走活動營銷路線，既有效的把推廣成本降到較一期低，又通過系列營銷事件與媒體緊密結(jié)合，極大的提升項(xiàng)目的市場認(rèn)知度和美譽(yù)度。對于與**集團(tuán)的首次合作，我們希望共同達(dá)成三項(xiàng)宗旨：目錄一、2003年上半年上海房地產(chǎn)整體市況二、上海市別墅市場特征分析三、南匯區(qū)域別墅市場狀況分析四、本項(xiàng)目分析五、項(xiàng)目客戶定位和物業(yè)總體定位六、物業(yè)特別包裝七、定價(jià)策略八、銷售安排九、****工作模式和代理優(yōu)勢十、****項(xiàng)目地盤總體管理模式一．

2003年上半年上海房地產(chǎn)整體市況（一）、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正趨改善今年上半年，全市商品房登記預(yù)售面積為1274.37萬平方米。其中，每平方米均價(jià)在4000元以下的為387.04萬平方米，占30.4%；4000至7000元的為648.86萬平方米，占50.9%；7000元以上的為238.80萬平方米，占18.7%。從總體上看，供給結(jié)構(gòu)基本合理。（二）、房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長，成為擴(kuò)大投資需求的重要推動力今年上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資417.43億元，同比增長17.5%，占同期全社會固定資產(chǎn)投資總額1108.78億元的37.7%。其中，住宅投資328.55億元，占房地產(chǎn)總投資的78.7%。（三）、新建商品房供求關(guān)系基本平衡，空置量持續(xù)下降從竣工銷售比分析，全市商品房竣工面積為637.23萬平方米，銷售面積為746.75萬平方米，兩者之比為1：1.17。從批準(zhǔn)上市與登記預(yù)售比分析，全市批準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房1306.99萬平方米，商品房預(yù)售登記面積1274.37萬平方米，兩者之比為1.03：1。（四）、內(nèi)外銷非商品住房市場并軌的政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，投資與消費(fèi)明顯升溫為了進(jìn)一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系，上海自今年3月1日起取消國有土地上的各類非居住房屋租售對象的限制，實(shí)施內(nèi)外銷非商品住房市場并軌。（五）、存量房買賣面積持續(xù)大幅上升，接近新建商品房預(yù)售量存量房地產(chǎn)交易在前幾年高速增長以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以來又呈現(xiàn)較大幅度上升的勢頭。上半年全市存量房買賣面積為1015.16萬平方米，同比增長25.1%。上海中高檔住宅市場現(xiàn)狀分析

1、高檔住宅的分布呈現(xiàn)出非常明顯的新特征：1)是原有的高檔住宅區(qū)仍為高檔住宅區(qū)，并且其范圍有了極大的擴(kuò)展，整個(gè)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)成了最大的高檔住宅集中區(qū)。2)是新的高檔住宅集中區(qū)不斷出現(xiàn)。主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面，第一，城市副中心成為高檔住宅聚集區(qū)域，如五角場、徐家匯、南匯區(qū)等。第二，重大市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，造就了新的高檔住宅群.2、中高檔住宅市場的需求特征：1)高檔住宅價(jià)格平衡上升，進(jìn)入了一個(gè)相對穩(wěn)定階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2001年3季度到2003年1季度，上海新推住宅的整體均價(jià)上升了24％。2)中高檔住宅銷售趨緩。近年來中高檔樓盤一直保持著旺銷勢頭。

3)中高檔住宅需求主體多元化。隨著上海國際地位的提高，國內(nèi)輻射作用的加強(qiáng)，大批的海外及其他省份的高級人才來上海就業(yè)、居住，使得上海高檔住宅消費(fèi)群體呈現(xiàn)三足鼎立的局面。

3．上海中高檔住宅市場走勢預(yù)測

長期來看，上海中高檔住宅市場前景看好：

1)上海宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)11年保持兩位數(shù)的增長，2)高檔住宅市場需求潛力巨大。上海人均居住面積到2002年底達(dá)到13平方米，但離小康標(biāo)準(zhǔn)的居住面積還有一定的距離，長期的市場需求量是很大的。3)高檔住宅市場供給平穩(wěn)。近年來市中心高檔樓盤價(jià)格全面上漲，政府已采取相關(guān)措施調(diào)控，保證房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。4)高檔住宅價(jià)格長期仍有上漲空間。上海目前好的地段已非常稀缺；政府也已不再批準(zhǔn)建造容積率高于2．5的住宅小區(qū)短期來看，上海中高檔住宅市場存在壓力：(1)上海中高檔住宅短期供應(yīng)充裕。(2)高檔住宅市場短期需求量有限。(3)高檔住宅價(jià)格短期存在上漲壓力。二．上海市別墅市場特征分析五大猜板塊蹲引領(lǐng)面別墅泄市場1．塘滬青蘇平－袍徐涇膜板塊作為媽離市瀉中心蘇最近公的別促墅板煮塊之希一，悄徐涇命板塊孤可理少解為尖上海夕高尚鞭居住角區(qū)域勝之一嫌－老鑒虹橋斑區(qū)域晶的延畏伸。上污海滬喘青平襯沿線絨地區(qū)電及徐覽涇鎮(zhèn)參已形訓(xùn)成了童一個(gè)侄高檔煎別墅醒生活頁圈，爪加上遍周邊哀原有近的大枕都會津、草瞇原、備銀濤汽等3泊個(gè)高零爾夫狡球場急和馬紗場，劑逐步級形成扔一個(gè)長以生斯活為陣主的濱輻射語型高俯級生悉活圈柔。2．彼佘山逮板塊佘山伐板塊倘是上粉海目壤前所蔽公認(rèn)析的為膝數(shù)不枝多的其高檔脈別墅貴的集諷聚地牲，該罵板塊話所造稼別墅間都不妥低于尋50棟0萬庸元一題棟，圖單價(jià)謊也基凈本在搏10躁00秤0元陰以上痰，面閱積大您都在肝30初0平敢米以狡上，被認(rèn)幼為是扶真正逮上海聾高檔帳別墅騙的發(fā)煙翔地率和薈分萃地歉。3．縱九亭用－莘決閔別松墅區(qū)九亭肌－莘濤閔是薪上海局西郊版經(jīng)濟(jì)養(yǎng)別墅屬最為鈔集中懷的區(qū)麻域，該經(jīng)過升了十粒幾年杠大面嚷積開徒發(fā)及挽配套鹿完善裕的區(qū)瘦域，荷目前禿已算扣是為碎數(shù)不登多的架上海甲成熟航別墅可區(qū)之裳一，班不僅薯與城碧市中驗(yàn)心近緣瑞，交紅通條訂件好楚，風(fēng)熄景及起綠化杯也不登錯(cuò)，凡空氣炎質(zhì)量皂較高帽，因候此得搬到較須高的禁青睞動，該區(qū)輛塊內(nèi)刪別墅額各種談檔次等相對信分布法較為罩分散抖，以務(wù)中檔運(yùn)別墅絕為主掏。4．斑浦東億別墅谷板塊浦東內(nèi)別墅根目前陷發(fā)展穴較為賄平穩(wěn)姻，浦棉東的陵開發(fā)古、四范個(gè)功崖能開水發(fā)區(qū)追的建星設(shè)、世博辟的申嶄辦成魯功、呈國際補(bǔ)機(jī)場烈的東著移以辨及良析好的奸生態(tài)逆環(huán)境率、越顛來越族成熟駛的市取政配鮮套設(shè)榨施及不壟斷完斷善的邀交通章體系練使浦拆東成爽為上鵝海最早具發(fā)貞展?jié)撐昧Φ睦讌^(qū)域投之一養(yǎng)，房怨地產(chǎn)肆及別待墅近鹿兩年哪在浦孟東得姓到極袖大放毫量。浦東球因其個(gè)經(jīng)濟(jì)擇發(fā)展鈴的無贊限潛曉力使盈多數(shù)光人對難其別位墅發(fā)娃展前戚景看組好，鉛加上藍(lán)其廣慰闊腹榨地以宴及機(jī)翻場和霉世博鍛等因便素的猶促動常將使眠其逐脹步發(fā)警展為予為數(shù)蛋不多永的高給端別宰墅集虛中地喊之一醫(yī)，浦畜東別嬌墅市籃場的鳥發(fā)展愈前景境不可呼估量復(fù)。5．視南匯默別墅別墅冒發(fā)展侮逐漸羊向外袖圍推責(zé)移，盯而上寒海經(jīng)館濟(jì)中害心的珠戰(zhàn)略煤轉(zhuǎn)移噴，浦俱東作銳為新煤上海頂經(jīng)濟(jì)紗的領(lǐng)罰頭羊醒和拉戶動者傍，南徒匯作礎(chǔ)為浦東東經(jīng)捆濟(jì)發(fā)鋪展的瘦縱深淹腹地權(quán)，逐步道形成免以南夠匯為戴主體癥的“印大東請郊”茶。大甘東郊碰從地男理位昏置上妥可理酬解為充上海分的門雹戶，是膊上海括城市器擴(kuò)展皺的重旨心，這伴隨煩城市紅交通繳網(wǎng)絡(luò)腳及城幻玉市干聲道對索外的底迅速欄延伸溪，加瞇上大衛(wèi)東郊另得天壇獨(dú)厚亞的自杠然環(huán)槍境。南匯襲別墅禮發(fā)展汽相對圈較晚怕，但標(biāo)勢頭闊非常鋸迅猛介，并控以其表發(fā)展丙迅速截之勢房誠證明佛其不色僅僅拒只是膏浦東偷別墅叼發(fā)展傅的腹叔地或庸者“糟后花耀園”殲，南跌匯別躍墅經(jīng)條近幾償年的暮發(fā)展洞開發(fā)閱已自娃成區(qū)這域。目前飽南匯怨別墅艇主要圓集中早于康胸橋地講區(qū)以蓄及南鄭六公累路一欲帶，其中顯康橋弱別墅至為重荷中之舞重，教主要座的幾嘉個(gè)較惰大別退墅均萌分布捆在此神，如殃康橋伶半島擾、中筆科大今學(xué)村混、綠弄洲康民城等運(yùn)，前相者康根橋半販島雖博是獨(dú)嬌院住秤宅，恥但售露橋卻球并不大高，笨加上舍其樓第盤體守量之你大及協(xié)周邊跌環(huán)境尚之好株深受述好評們，中創(chuàng)科大枯學(xué)村秋則以撤其與雁學(xué)府蔽的聯(lián)恩合開煎發(fā)使處其成搬為一志個(gè)能畢讓人近浮想扮聯(lián)翩院的別折墅樓乓盤，西而綠五洲康枝城則惰以其雷景觀控和高搞尚品舟質(zhì)著梁稱。石南六聰公路貼沿線足區(qū)域飼別墅臭分布援相對寺較為泛分散有，但督也占懲有相替當(dāng)比梯重，主要畏以建手德南分郊別怠墅和搬**豎**丹為典霞型，其出它如纏航頭緩、周嘩浦及忽萬祥昂鎮(zhèn)也療有零止星別處墅樓桿盤分柿布。三．帆南匯刑區(qū)域宰別墅市場冊狀況歸分析引言沸：20卵03舍年別辟墅格菜局發(fā)氣生重銷大變得化，康3、災(zāi)4月談份上辭海南拿匯正瞎式躍水上別胡墅舞價(jià)臺，南匯殃別墅茄也不潑再只匙是浦笨東別停墅的搖縱深類發(fā)展區(qū)或是登延伸北而正陵式形吸成其拐片區(qū)曲化獨(dú)記特區(qū)蕩域特幅征，他也從羨而奠魂定了求在上布海別躺墅市鼠場的抽獨(dú)立巴地位療，而碼到5滴、6酸月份屆這一攏分布妖格局送得以定向縱貝深發(fā)豆展，稿在不歪久的菊將來剃南匯織將成矛為上越海別仰墅發(fā)肚展的慕重點(diǎn)困區(qū)域貫。今年們上半輪年上帝海別誘墅供系應(yīng)市爸場區(qū)吳域，宿主要軟集中宮于閔鬼行、損青浦鐘、松跌江、庫浦東港和南云匯，默其中柳以南揭匯和史松弊江兩臭個(gè)區(qū)開域?yàn)轱溨鳌Ｄ蠀R脈地處弊浦東疾，東您臨東剛海，削南瀕書杭州怠灣，枯境內(nèi)慎地勢竿平坦腔，河偏網(wǎng)密殘布，章土地鬧肥沃趕，物陪產(chǎn)豐盼富，江是著聰名的萄江南摘“魚微米之拍鄉(xiāng)”兆之一華。選上海斯市委染書記壟黃菊免同志土在視筆察南播匯時(shí)躺深有激感觸把地說盤：“淡一個(gè)鳳縣同侵時(shí)有菌國際喝空港蟻和海距港，揮全國雀獨(dú)此辮一家市！”2、軟迅捷筒的交新通帶槍來的廈機(jī)遇全縣泛高等涂級公臉路形桿成網(wǎng)霧絡(luò)，延交通臉?biāo)耐ń鸢诉_(dá)島。從沃上海蹦市區(qū)醉經(jīng)徐諷浦、娃南浦俯、楊是浦三攏座大雙橋和塑延安內(nèi)東路品、打哥浦橋怖等越秧江隧弊道，贊均可目直達(dá)妖南匯為。浦東改國際奔航空浙港、騙蘆潮貓港更是轟南匯否的兩貓大交旁通樞找紐。1、擱南匯應(yīng)概況：3、園雄厚間經(jīng)濟(jì)財(cái)帶來此的機(jī)曾遇南匯刪經(jīng)濟(jì)飽實(shí)力蠟雄厚瓶,對烈外合友作基懲礎(chǔ)扎對實(shí)。工業(yè)劉發(fā)展付基礎(chǔ)椅穩(wěn)固路。第庸三產(chǎn)雅業(yè)發(fā)獻(xiàn)展加指快。長外向堡型經(jīng)些濟(jì)發(fā)拖展勢脊頭強(qiáng)悅勁。奶南匯丸勞動鋒力充柄足，查素質(zhì)綿較高吸。4、向廣闊參的發(fā)方展前晶景在浦曠東開雜發(fā)開嘴放的捏機(jī)遇張面前財(cái)，南罰匯依糾托得財(cái)天獨(dú)瘦厚的派區(qū)位懼優(yōu)勢窗，站惡在建融設(shè)“君浦東申南大缸門”目、“認(rèn)上海譽(yù)后花門園”駝的高喊起點(diǎn)括上，稿把南倘匯建撇成上拐海國畢際大咽都市合的新托郊區(qū)琴。片區(qū)墓別墅乎物業(yè)盲狀況東方鍵夏威毛夷楓丹餡白露脫別墅王——認(rèn)二期建德棗南郊腔別墅康橋算半島綠洲佩康城北歐冠陽光成庭園四.龜本飯項(xiàng)目賢分析別墅陳形態(tài)真：獨(dú)立店別墅項(xiàng)目拜位置屑：南匯橫區(qū)南匯少主干難道南咱六公袖路西溜側(cè)總占逃地面態(tài)積：35向0畝（23貍00顯00平方惠米）總建堵筑面城積：23廢00抓00奇m2綠化疫率：65設(shè)%單位梅面積攔：30甚3-液46做8m2/套開發(fā)劉周期剪：三期一期狠開盤難日期垮：20泡02改.1斷2.韻18入住憶時(shí)間牛：20廣03捷-1伴2-風(fēng)28開發(fā)惑商：上海遣**嫁房地裳產(chǎn)開活發(fā)有釣限公庭司裝修鍵狀況:毛坯項(xiàng)目攪基地納資料項(xiàng)目炊S.守W.談O.嘆T矩暮陣分矛析Su共pe扔ri局or枕it曾y－項(xiàng)目罷優(yōu)勢州分析●擁有深“浦叼東國蹄際航測空港捆”和頁“蘆策潮港今”兩素大港廢口●距上游海市吧中心憲約3去5公吼里，喚距浦陪東國距際機(jī)路場僅是20田公里耽，距國際索海港爆新城適蘆潮傘港僅托20猶公里勞；●空氣泰指數(shù)印良好波，空閘氣含介塵量呈是上書海市霉最低扎地區(qū)腰之一員，達(dá)到國管家二趟級標(biāo)泊準(zhǔn)；●親水微性別謎墅，論規(guī)劃寇有“烤十二呀條河勸流、車十二僻個(gè)島能嶼”●上海娘理工眼大學(xué)膀、上嚴(yán)海水塌產(chǎn)學(xué)耽院、跌上海減工商扶管理德學(xué)院職等組成南杯匯大鍛學(xué)城間，人文望景觀獻(xiàn)資源俯豐富；●浙會毒所規(guī)談劃有味“運(yùn)農(nóng)動S抱PA易、休貸閑S虹PA岸”等止高級合設(shè)施We冬ak陽ne陸ss訪－項(xiàng)目問劣勢榴分析●一期再欠缺悅市場敗包裝賴和公蹲關(guān)炒極作，寄市場癥形象窮不鮮猶明；●區(qū)域瘡配套昆現(xiàn)階僚段尚桶待大澤幅提番升●現(xiàn)場杯缺乏螞與豪對宅相求匹配航的導(dǎo)寶示系革統(tǒng)●園撕林缺頑乏主踐題包扇裝和娘局部乞亮點(diǎn)繩；Op嫌po紗rt紹un憲it哭y－項(xiàng)目擱機(jī)會巴點(diǎn)●鄰近殃世博價(jià)會板街塊、幼陸家蠟嘴金查融貿(mào)閱易區(qū)徐、張哀江高梯科技禮園區(qū)添，屬高澆速成原長型延區(qū)域粉；●上海濕門戶練地位隊(duì)，地鍵處交邁通要假塞●片遙區(qū)交夾通規(guī)花劃和劍功能族規(guī)劃軌提供抵良好確地發(fā)汁展契巡壽機(jī)；●本租項(xiàng)目利單體忍面積畢控制征較好嫩，總證價(jià)擁港有相往對較券廣的格市場絮接受面●政痕府關(guān)泊于暫驗(yàn)停報(bào)婆批別出墅用轟地的被政策耳導(dǎo)向質(zhì)；Th孔re神at翻s－項(xiàng)目撿威脅垃點(diǎn)●片區(qū)黎同類鉛物業(yè)恭競爭●政府呢規(guī)劃谷的落而實(shí)情沃況；●一期飯形成南的舊主有市垃場認(rèn)青知度延，影起響二及期形云象提效升和刪價(jià)位提升氣；●未來竄各區(qū)胞同類猜型物拋業(yè)的駐增量剪及積扛壓量廁將進(jìn)送一步才擴(kuò)大恰競爭散；●宅其它厘區(qū)域潔市場蹄的崛壺起，推將分?jǐn)亓鞑砍舴挚蜕虘?。五．?xiàng)目僅客戶帥定位慢和物業(yè)白總體墻定位**浩目標(biāo)情客戶接定位本地瓦富豪甲：每一挑個(gè)成潑功的壘項(xiàng)目聾對本隔片區(qū)欺的消筒費(fèi)都即起到喉拉動哭作用用；區(qū)域鏟市場幻玉城市佳新貴選：在上就海已溫有5這至1可0年盒打拼飛的成麥功人懇士，抗經(jīng)歷了相暫當(dāng)?shù)墓镭?cái)富朽積淀勺，形陰成對佳本項(xiàng)街目的癥購買服力；國內(nèi)再企業(yè)某駐上乘海機(jī)糧構(gòu)：近年陡上海藥已成儀為吸毫引I通T界袍、教狗育界累、房吹地產(chǎn)界流、金炮融界姑、咨券詢界蜓等多榮行業(yè)漠進(jìn)駐眉的主年體城塔市；外資徹機(jī)構(gòu)武：本項(xiàng)便目特刑有的永門戶刪區(qū)位削及高合速的步發(fā)展躁力度轟，已夾逐漸戲被外商晝所認(rèn)引同；◎由片宏區(qū)及集周邊聽物業(yè)百為參線照，震再根胃據(jù)*娃*自傻身特晉點(diǎn)，桐我們銀的主要目憐標(biāo)客鴿戶群舞為：投資渣型：分為補(bǔ)保值腹增值蓋型投嗎資和熔接待茄型投奴資，廟前者每購買娘物業(yè)興用于長腰期出夫租，喊收取裝租金荒，或蔽暫時(shí)凈空置池，留棋待物卸業(yè)升辱值時(shí)售急出；柜后者游購買訴物業(yè)找用于若企業(yè)罷辦公絮、接蔽待，扁把物錄業(yè)作為柴公司倒辦事揭處或歸接待遲商務(wù)抵伙伴貓的地貧方。溉根據(jù)公本項(xiàng)允目特點(diǎn)恨，投此資型采客戶脾是我島們實(shí)跨現(xiàn)項(xiàng)撐目良渣好銷肝售業(yè)窗績和裹利潤最疑大化瓜所應(yīng)淋當(dāng)重音點(diǎn)針瓶對的辣客戶麗。居家飼型：分為帳長期腳居家慎和休驚閑渡鋤假型示居家轎。本河項(xiàng)目朱環(huán)境尚較優(yōu)胃越，空氣搬質(zhì)量承標(biāo)準(zhǔn)鞠高，筐規(guī)劃薦為親粱水性闖別墅鴿，在扛項(xiàng)目爸氣質(zhì)滾上具有巾很強(qiáng)奶的親唉和力候，因允而能條夠?qū)娮〖肄D(zhuǎn)和渡然假客狼戶產(chǎn)趁生一定梨的吸浴引力討?！驈暮①徺I燙目的劈燕來分未，本豬項(xiàng)目擱客戶甩又可徑分為耐投資折和自柏住兩旨大類總：占據(jù)鞋上海英門戶凡地段擁有稠片區(qū)械核心妥發(fā)展便優(yōu)勢茄的水顯岸新港貴別瘋墅根據(jù)秩對物封業(yè)自吐身狀街況分秧析（套物業(yè)鵲定位圖），控目標(biāo)超市場青分析貍（市脅場定惱位）朗我們幼可以程清晰番的看友到本顯項(xiàng)目渣的物葬業(yè)定羨位和啞市場龍對物器業(yè)的皇要求棒是一嚴(yán)致的度?？傮w唐物業(yè)貫定位由此泰，我律們可砍以確鍵定本始項(xiàng)目馬的整蕉體項(xiàng)辣目定訴位為稼：**患**酬擁有勝“浦庭東國膝際航奪空港雕”和禁“蘆旗潮港羽”兩注大港血口；青距上歐海市哄中心過約35公里帖，距粘浦東騎國際速機(jī)場路僅20公里核，距愿國際套海港品新城策蘆潮察港僅20公里胃；鄰堆近世把博會革板塊紗、陸囑家嘴俘金融脫貿(mào)易須區(qū)、震張江甲高科敬技園芝區(qū)，赴屬高帆速成間長型裁區(qū)域辣。因忍此，敗這一野突出柜特征稼是本舍項(xiàng)目讀的區(qū)系域核慎心優(yōu)甘勢所虜在。占據(jù)婚上海瓣門戶旱地段太，擁泊有片張區(qū)核食心發(fā)鑰展優(yōu)央勢：【定酷位綜巴合釋短義】水岸撓新貴貫別墅爐：這一少定位業(yè)首先鬧是針患對本構(gòu)物業(yè)誤的檔既次而戀言，鵝突出曾了業(yè)園主的孤尊貴噴和卓話爾不雀凡。億其次問則是環(huán)親水聾性別銷墅和甘歐洲獎文化雕特色司與已嚼有建較筑風(fēng)付格相摟統(tǒng)一雞。除莊了建獎筑的悔硬環(huán)烈境之貨外，盜園林餓和樣多板房唱等軟句環(huán)境奸也同遙樣將跑跟隨烈這一困風(fēng)格柏，使嘩得項(xiàng)廉目具漿有很撇強(qiáng)的箏親和庭力。某38廁戶業(yè)牙主獨(dú)巧享“度十二冬條河牢流、鏟十二斷個(gè)島柿嶼”揉，相撥對于槳一般拔的布桃局形尊式，居河流域和島本嶼自溫然劃眨分區(qū)孝塊，侵打破慕了園鄰林逼顆窄和館單調(diào)酒感，亭擁有襲一份故與生獻(xiàn)俱來怎的親悄近感世?！径▕饰痪C險(xiǎn)合釋尤義】六.賊物貧業(yè)特削別包順裝園林勾設(shè)計(jì)笛建議通過放前期掀市場嘆調(diào)查裕發(fā)現(xiàn)彈，別拉墅市馳場在認(rèn)園林跌設(shè)計(jì)沈營造緩方面嶺都有緩所欠釣缺，蠅而*主*在昆這方替面也休存在吐個(gè)性涌不夠奮鮮明詢的問冤題。歐在后伙期的聾園林途規(guī)劃祝中，猛需著權(quán)重把欄握“水公岸主肅題”語、“挨局部件突出荒亮點(diǎn)煌營造瓜”、糠“親能和力隊(duì)營造捕”等三岔方面暈重點(diǎn)投。這滅對于制**鄙提升組自身曬物業(yè)惰檔次派，使象之在乳別墅稼市場言脫穎粘而出城起到犬極其園關(guān)鍵睡的作等用。會所睛設(shè)施蠶建議會所牧設(shè)施塌除必梁要的忽常規(guī)毫生活斗娛樂姨功能扇外，眠應(yīng)著濁力體勞現(xiàn)項(xiàng)仆目的誦功能矩定位熱，服京務(wù)本蠶項(xiàng)目鑄的目好標(biāo)客鳥戶群衰。1）鑒于玻本項(xiàng)叢目的啟目標(biāo)瘋客戶緞中駐涉上海蠶涉外五機(jī)構(gòu)離占有繳相當(dāng)料的比嬌重，碑為方綁便這縫一部起分業(yè)睡主的塘需要規(guī)，建葬議設(shè)置茅一檔輪次較掏高的陵多功再能會蜘議廳，可作帳為業(yè)鏡主會瘡議接碎待之欄用；2）配備勁一商志務(wù)中腦心。此商愉務(wù)中侄心的叼功能雙應(yīng)不律局限為于一奸般的坑收發(fā)元傳真馳及打沫字等依方面叔，建班議能常具備壘真正擠的秘皆書服給務(wù)，否如在癢業(yè)主丹有客圍戶接望待時(shí)塵，可嚴(yán)幫助乳業(yè)主墓制定祖合理佛的旅著游行炭程安睜排及積旅游宅路線掃?？偺刂?，省在業(yè)誦主有釘商務(wù)扎方面澤的服發(fā)務(wù)需氣要時(shí)夢，應(yīng)映最大伸限度廟地滿細(xì)足其恒要求3）醫(yī)療雞保健掉室：可取悉名為炸“養(yǎng)樣生堂晉”，掀用于龜解決樓突發(fā)挪性事懂件及恭住戶誕日常圈小病楊小痛魚，為研住戶距提供語方便滅。并僻且不譯僅僅德停留滿在出斯售藥可品的柴功能勺上，準(zhǔn)同時(shí)鈴在業(yè)森主有片突發(fā)余事件福時(shí)，蒙該機(jī)執(zhí)構(gòu)應(yīng)課積極鈔協(xié)助瞇業(yè)主島解決否問題屯，給服業(yè)主藍(lán)提供鏟足夠苗安全聽感。乏其次辛，可滲以不麻定期屯的邀奏請一狠些名償醫(yī)進(jìn)再行如排營養(yǎng)猴，健寄身，哀醫(yī)療擦等方娛面的戀講座每；4）小型欲超市：**慚附近汪并無欄較高柿檔的泥商業(yè)且機(jī)構(gòu)順，建因議在度會所抄開設(shè)問小型券高檔串超市挺，解祥決業(yè)否主日罪常購氧物問號題。脹同時(shí)稠提供余電話污定貨錘服務(wù)罵，為賺業(yè)主賊提供鵝無微驗(yàn)不至箏的照拍顧。裝修璃標(biāo)準(zhǔn)膏建議建議猶提供幫毛坯國房和始裝修圾設(shè)計(jì)客專業(yè)送顧問物兩種鞭選擇因本姐項(xiàng)目霉鎖定冰目標(biāo)銅客戶旗主要術(shù)為兩窯大類線：一類蜂自住，這煉一部悉分客務(wù)戶一怕般愿答意找思設(shè)計(jì)碎師按純自己香喜好豎進(jìn)行傷裝修狹；一類晴為投唱資，這一駝部分層有的廉可能謹(jǐn)會自吵己裝陜修，甩但也童不排靈除為嗽貪圖狀方便誕，希結(jié)望發(fā)鵲展商通裝修彩好。睬為服膽務(wù)客漸戶起毯見，虛我們辜建議絹提供江設(shè)計(jì)防裝修腔服務(wù)謝，可效由客搶戶自李由選造擇，嫩然后滑由裝抱修公否司完惕成。蝦這一漿部分幻玉在銷納售過篇程中欺以多怕款不碌同標(biāo)副準(zhǔn)價(jià)觸位的醫(yī)樣板編房形省式展菜現(xiàn)出效來。桌發(fā)展疤商并拘無額端外成浙本負(fù)倦擔(dān)，蛇可委啄托國屆際知荷名裝標(biāo)修設(shè)秤計(jì)者撲提供紐奉裝修莖設(shè)計(jì)桂方案醫(yī)。物業(yè)揀管理誤建議物管悼是體篇現(xiàn)別們墅物頃業(yè)超僑值服成務(wù)性吹和安身全性驕的直市接環(huán)泥節(jié)，園也是御物業(yè)宵升值口保值冶的重型要砝盞碼。比本項(xiàng)哄目在癢保持蝦常規(guī)遮服務(wù)廚的同籍時(shí)，盞應(yīng)著臺重提掀供系團(tuán)列增顫值服諸務(wù)，驚使得項(xiàng)**捐市場鄙個(gè)性扛突出汁，品獎牌口毅碑良滔好。機(jī)具體片包括屠：1）管家宗服務(wù)2）覽微橡笑服蠶務(wù)3）搜幼炮兒托蟻管4）墾好負(fù)姨服亂務(wù)：由物漫管統(tǒng)翅一組朋織保手姆、因鐘點(diǎn)騙工等道家政險(xiǎn)服務(wù)覆，統(tǒng)扎一收未費(fèi)、泥服務(wù)勵小區(qū)股，物菜管負(fù)美責(zé)其練培訓(xùn)扛及管齊理、悄住宿倦，保葵證社軌區(qū)安嗚定；5）夾假糞日自益助車么：發(fā)展哈商投苗資，覆有效神期1互0年滲，由刷物管奴管理琴、維拴護(hù)、哈客戶爹預(yù)定考，不四可長拜包。氏購買蝴3量好7人睬高檔舊商務(wù)康旅行謹(jǐn)車，岔備司品機(jī)，俯供業(yè)槳主租香用，植租金猛低于眉市價(jià)極50漸%。予該形壩式能唉很好柴的滿著足業(yè)艙主臨燒時(shí)用碼車需庸求。七.亦定聾價(jià)策財(cái)略由于朝目前碰上海廊別墅佩市場反利潤闖的不防穩(wěn)定基性，衰故較隊(duì)少采熊用成韻本法病與租縱金返備算法桂來確研定樓標(biāo)盤的忠均價(jià)問。而戀是經(jīng)即常采掙用較呀為準(zhǔn)春確的僑市場堂比較毀法來詢確定晴樓盤腫的均皇價(jià)。桌即：a.選擇快比較尤樓盤b.確定簡參考普權(quán)重c.在平百均價(jià)洽格分錘析因塞素之末間進(jìn)膚行評唉分參考涂評分芽、權(quán)累重及管價(jià)格固計(jì)算手出本亞樓盤近的均抬價(jià)。項(xiàng)目笨價(jià)格銳定位——位置必交通叔狀況——周邊糾環(huán)境——商服肝配套緞設(shè)施——社會徑公共尊教育嗎設(shè)施——規(guī)模——景觀——園林——會所——戶型片結(jié)構(gòu)——智能齡化設(shè)刺施——發(fā)展核商信趕譽(yù)——工程萬進(jìn)度——交樓視標(biāo)準(zhǔn)——物業(yè)石管理◎市繞場比死較法等定價(jià)暮的影辦響因啊素定價(jià)車的基柳本原星則★蓄結(jié)合堂市場走需求湖及*差*代扭理經(jīng)栽驗(yàn)，朗評定振上述桃定價(jià)忽影響勵因素廈之權(quán)熄重，輝綜合平分析搞評定先物業(yè)健綜合潔素質(zhì)驗(yàn)如下畫表：★阿參考拘同區(qū)施同類頌樓盤仿之綜奏合素羅質(zhì)及導(dǎo)價(jià)格嶼水平宿，利妨用“風(fēng)市場輛比較撞法”真制定扒價(jià)格歐；◎參片考均晃價(jià)評戒定根據(jù)短市場臉比較才法對樸相關(guān)襪樓盤壟的平很均售承價(jià)經(jīng)壯過對豈比修箭正、救加權(quán)笨平均姜得出譜參考簡均價(jià)害。別墅款的價(jià)尺格制兼定受符外部婆條件暫的特雨殊性欺和內(nèi)辮部條虹件的礎(chǔ)特殊亂性影奸響較撫大。配對本勵項(xiàng)目載而言筒，外贏部條博件的章特殊扶性表壞現(xiàn)為吼片區(qū)故良好餃的發(fā)接展前倍景和殼區(qū)位脹門戶廈價(jià)值紛。內(nèi)漲部條蓮件的寇特殊明性則呆由自所身規(guī)棒劃和船相關(guān)玩服務(wù)賓所界櫻定。言根據(jù)搬**億對別稀墅市倉場的預(yù)把握觀和對被**丟的特誤征分油析，社通過怠與發(fā)屢展商廢的溝佛通，束認(rèn)為它**偷二期怒均價(jià)哭約為職90冶00監(jiān)－1俱10相00楊元/警平方講米，少較一返期均柏價(jià)實(shí)北現(xiàn)大兵幅提辣升。值得變注意絞的是關(guān):總體阻推售欺策略1）惕綜合憤采用罩適當(dāng)強(qiáng)拉開折價(jià)差稀和局追部統(tǒng)牛一價(jià)宵的策急略。分析錄自身筐特點(diǎn)側(cè)，可聾把*順*價(jià)薄位分賭為三浸至四宅類。道不同樹類別楚的拉禾開差部價(jià)，佛相同咽類別禍的基脈本統(tǒng)墾一價(jià)傾格。焦通過著類別暴區(qū)分正，統(tǒng)慘一價(jià)問格的蹲單位擾鼓勵符先到匙先得決，對踩于有陡差價(jià)快單位旱，大聾多數(shù)借有實(shí)毛力客爪戶會跨搶先鄉(xiāng)豐選擇事價(jià)高渣單位米，少芝數(shù)資匯金周獨(dú)轉(zhuǎn)緊孕張客凱戶會授去選服擇價(jià)逆低單勁位，林各得僚其所域，從塘而加納速成撐交。2）商運(yùn)用援低開各高走目策略根據(jù)植**屠策劃漂銷售雅代理叼物業(yè)喝的實(shí)堵戰(zhàn)經(jīng)秋歷，閉總結(jié)洞出以攪下經(jīng)檢驗(yàn)：物業(yè)叛甫一幻玉亮相德如欲笑獲得滋轟動海效果薯，具種備市核場競貨爭力躍的價(jià)恨格是偽必備掉因素陳之一薯：**節(jié)初步棵擬定謠辦法成具體亮如下況：①內(nèi)部目認(rèn)購裹期9儉00蒜0－證10炕00致0元近/平攝方米逮，以做相對期較低垂的價(jià)東格入劑市，檢測可客戶芒對本碰物業(yè)要的認(rèn)饒可度祝及價(jià)宗格承溉受力芳，并朝促成狀少量知成交澤。②正式強(qiáng)發(fā)售賀期1舉00叛00棵－1險(xiǎn)10勁00怠元/趟平方純米，吹借助伍工程撤形象惡配合饒，并滿協(xié)足總航回款課要求亡，此舒價(jià)格彼將對躬大部閣分的霜銷售怨單位駐保持言恒定碑。③正式清發(fā)售屆后期綁，1醋10婚00聯(lián)~1鳳20負(fù)00遼元/剃平方客米，此時(shí)期所剩磨單位當(dāng)不多管（約低20勵%）醋，發(fā)披展商品已基榮本沒托有回?fù)p款壓暴力，桐物業(yè)曬無論摘知名梅度、溪工程孟形象占均對掉銷售追最為余有利腳，故貌此時(shí)葬推出滅單位窩價(jià)位曲最高場?！咀⒑印浚阂陨献儾襟E晃適用訴于較眾平穩(wěn)南的銷臨售進(jìn)湖度，威具體閥價(jià)格徑安排首還應(yīng)蜓視市是場變虧化而品定。八.扒銷巨售安買排內(nèi)部喉認(rèn)購旨階段時(shí)間煮：20濾03革年1穗2月難——妻20叉04歡年2鄰月目的墨：1、孫針對授本物述業(yè)的昆規(guī)劃燈布局姻、建的筑形顫象、伏文化秀內(nèi)涵甜等方面視的認(rèn)掃可度迷及價(jià)誦格承邀受力亂，讓輸本物喪業(yè)在香相應(yīng)徒的客戶掛群體糟中初菊具知士名度舌。2、決積累鐘客源闖，并奸促成趁少量涌成交激，實(shí)增現(xiàn)發(fā)濃展商摧的現(xiàn)普時(shí)回款散要求獨(dú)。策略噸：策略性一：此階漆段強(qiáng)盡調(diào)物挨業(yè)大斗形象門，主占力針贊對保計(jì)值增跑值型遍投資和敲接待霞型投綠資客胖戶，晃訴求注物業(yè)至的門蓬戶地諷位、但核心的繼發(fā)展青優(yōu)勢虧、良瓦好的域人文礙自然搖環(huán)境擋價(jià)值培等，帖使物業(yè)先具有接極高且的保絹值增削值形饒象。策略助二：研究糟周邊去競爭納對手剖，采險(xiǎn)取必御要的派推廣娘手段高做好筍客戶截惕流。策略螺三：合理消運(yùn)用厘“逼馬迫式孔”加赴價(jià)策鬧略。概本物饑業(yè)運(yùn)若用該廚策略卵有一個(gè)主腰要支繪持點(diǎn)栗：即坡進(jìn)入革正式唱發(fā)售萍期時(shí)粗，樣蜘板房成及園爸林營造誦將基膚本到恭位，爸而園嚇林對蝦于提亭升本壯物業(yè)辰形象農(nóng)和地萍位具關(guān)嚼鍵作破用，膜價(jià)格渣上漲毯亦是漠情理認(rèn)之中男，在篩內(nèi)部拖認(rèn)購安期的實(shí)通際操揀作中貪，可檢告知賢客戶寒物業(yè)聲鐵定樹加價(jià)奪的信廊息。策略痰四：使得私推出困買樓辯優(yōu)惠攤措施產(chǎn)，鼓要勵先敬到先余得。SP吼活動遭營銷盯：★20技03殺中國渠二十疤一世鋪紀(jì)中測國綠謙色生棋態(tài)健弦康住境宅評莫選活撫動★**離**稍“好庫姨”興公開眾選拔羨招聘疲會★南匯電區(qū)別院墅投隸資論謠壇正式衣發(fā)售王階段時(shí)間喉：20摟03搏年2按月－酒20彎03遮年6斤月目的拿：讓本壟物業(yè)船的規(guī)嶺劃布墾局、堵建筑幸形象捐、文伴化內(nèi)句涵等摧方面掙深入人稍心，鮮進(jìn)一雞步擴(kuò)稠大本蹈物業(yè)谷在相杜應(yīng)客準(zhǔn)戶群嗓體中襖的知燥名度和期美譽(yù)株度。策略建：策略衣一：此階楚段一丹方面雅需延貢續(xù)內(nèi)彈部認(rèn)鬼購期蹈的針飾對接顏待度菌假型客戶料推進(jìn)孫廣，使另一兼方面持要根黃據(jù)銷冤售進(jìn)換程兼弄顧針引對長期居團(tuán)家和駁休閑寺渡假活型居雖家客者戶。貸針對這物業(yè)義的詳突細(xì)特點(diǎn)進(jìn)五行理鉗性訴查求，恢使物禁業(yè)形勸象飽深滿，模獲得姑品牌迎提升搖。策略嘗二：在客縱戶積鞭累量球達(dá)到圣以及傘條件解允許賢后，齡為能左達(dá)到預(yù)期波推廣駐目的西，必角須確昌保前污期客咸戶成非交的西成功率。輸主要肝以通播過開虧盤單邁位推搞售策近略安寨排營挎造開盤熱濟(jì)銷搶蜂購氣套氛，慮并相腰應(yīng)在督開盤咐期推翅出有申效及有力暫度的瘋促銷蓄措施哨，高禮效率政的消吸化開夠盤期刊的儲備客懼戶。熱銷杜＋促爸銷＝雜高銷揭售速貓度SP同活動辣營銷媽：★園林兵開放強(qiáng)日嘉糞年華刊會★水岸模霓裳耍新絲萄路服手裝展溜示會★水岸磚之春全音樂穩(wěn)會★香車陜珠寶羞大觀趨園正式寄發(fā)售筆后期開始蹦時(shí)間獎：20刺03別年6饞月目的赤：通過育對物敲業(yè)的粉更充鳥分展粥示，熄合理犯組織骨各種芽銷售渠道格和促疼銷策捎略，身最終際實(shí)現(xiàn)葛項(xiàng)目牲的完魂全銷醬售。策略號：策略休一：此階爭段項(xiàng)櫻目形調(diào)象成葡熟，墊工程橋配合攜完全論到位投，對客恰戶的州吸引蒼力。崇需對雹之前頭成交亞客戶幅進(jìn)行懲進(jìn)一脆步整理待，運(yùn)鬼用促脊銷手銜段進(jìn)脆行針揀對性巾推廣鞭，此倒時(shí)項(xiàng)扛目品牌戴認(rèn)知耗度已公相當(dāng)搬高，匆通過擔(dān)項(xiàng)目樸品牌諸已能治夠帶伴動企業(yè)智品牌勁，因沾而推腹廣中畢可注槳重項(xiàng)嬌目品垮牌和想企業(yè)脹品牌的旗互動枯；策略舒二：老客筍戶推涼介。霜根據(jù)灰經(jīng)驗(yàn)怪分析警，在娃項(xiàng)目盯達(dá)到博60喊％～70猶％的箭銷售飽率時(shí)冒，老己客戶浮帶新龜客戶筍的營御銷效匯果非常象理想鞋，一樣方面雁客戶唯成交侮幾率渴很高染，另柳一方面推倆廣成劣本很錦底。踢并且練以項(xiàng)油目規(guī)勞模來乎看，先在后期積丘極利休用上拆舊客壩戶這抹一資裳源，織項(xiàng)目臥消化變速度會較肯快。邪此階犯段亦遵可增茫加部亮分針棕對性師的單端位推廣。SP詞活動賄營銷腸：★業(yè)主枝同樂啄日慶配典★SP匪A真毯女人黑對話桌名流琴好男斗人電輕視專穿欄通過惑以上行論述柱，可裝以看散出我恥們是館在前毯期市歡場調(diào)沿研的名基礎(chǔ)泄上，早緊扣紗項(xiàng)目尸特征萍和核洞心價(jià)飼值點(diǎn)岡，充選分利斷用物役業(yè)包彼裝的成成果停，使途整個(gè)罪推廣代銷售歇分階診段、委有步歉驟的冠進(jìn)行姑。它邀符合傻我們億制定犁的“不品牌娃互動廚的推眉廣原軟則”業(yè)和“糊活動遺營銷每的推例廣原俗則”苦，在綁**黑**慌和*喜*集參團(tuán)·聞上海棕**拆地產(chǎn)讓的美網(wǎng)譽(yù)度桶不斷部增強(qiáng)辣的基福礎(chǔ)上升，最醫(yī)終實(shí)蒸現(xiàn)物笛業(yè)的苗完全共銷售教！總芬結(jié)九.減*獨(dú)*工宰作模壓式及代理淺優(yōu)勢**億代理忌優(yōu)勢1）信譽(yù)折保證**現(xiàn)本著膜對發(fā)庭展商睡高度本負(fù)責(zé)譜這一詳原則薄，一村直以啄來嚴(yán)企格要脅求自安己，蓬專注努于每萬一個(gè)旅代理駱項(xiàng)目估，才丸取得拒了發(fā)缺展商外的廣賤泛認(rèn)旅同。被**曲代理華提供歌專業(yè)布服務(wù)梨，為逢發(fā)展楊商參肉與市棋場競殖爭注錫入了趣一支丟“強(qiáng)如心針首”。2）中港勞合璧非，各炎展所貿(mào)長**底公司么在涉浸足上饅海房帥地產(chǎn)航市場殃的同盡時(shí)，培將深偶港的士項(xiàng)目結(jié)推廣迎經(jīng)驗(yàn)辨及前悟衛(wèi)之悟策劃折意念盛帶到寇上海靈，并鍛配合交上海朱**扮之本千地專優(yōu)業(yè)人黃員對梁房地民產(chǎn)市安場之宗豐富啞經(jīng)驗(yàn)脾及敏我銳的擁洞悉率力，淹為每槍一個(gè)網(wǎng)代理銜項(xiàng)目歉提供擔(dān)最具潮創(chuàng)意瘋，最蠅有效婚之策襖劃推楚廣。3）書全情個(gè)投入遵循玻**姻接盤仁的宗氧旨，臨每次揀承接里一個(gè)師項(xiàng)目依，負(fù)竟責(zé)該詳項(xiàng)目韻的全扭組同丘事將射會全限情投跨入其寨中。壘他們蛙針對亮該項(xiàng)閣目的句片區(qū)海，因休長期麻的調(diào)鍬研分繼析而壓了如教指掌市，并老以審牲慎樂棄觀的仙態(tài)度濤、具偽體的勻資訊笨，客杰觀地耽分析茅每一掠個(gè)代猶理項(xiàng)銷目，財(cái)制定枯銷售墳策略骨。敝請司的懇每一組次推染介，寫都集蘆中人截力、欄物力腫全線故出擊廊，竭備盡所耗能，及最終黃務(wù)求座取得層理想法的銷賽售成籍績。4）欠**叛獨(dú)家你銷售畜代理葬服務(wù)拖功能**牲建議蘿本項(xiàng)如目采菌用獨(dú)螞家策勝劃銷泉售代城理的跡形式罪與貴偏司展聲開合吵作，充**偷將憑弓借自耕