Savills-2021年上半年武漢商業(yè)房地產(chǎn)市場回顧與展望

20212021年上半年武漢商業(yè)房地產(chǎn)市場回顧與展望第一太平戴維斯武漢研究部|2021年7月第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望01甲級寫字樓市場GradeAOfficeMarket第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望2021年上半年甲級寫字樓市場主要指標(biāo)總存量甲級寫字樓市場2,250,000平方米（同比變化）+18.0%對比2020年上半年（環(huán)比變化）+2.4%對比2020年下半年

新增供應(yīng) 凈吸納量51,700 92,000平方米 平方米同比增長 同比增長51,700平方米 108,000平方米-83.2% 7.6%

空置率 租金36.9 102.5% 元/平方米/月+2.6ppt-6.5%*-2.7ppt-1.2%**租金增長率指租金指數(shù)同樣本增長率，即排除新交付項目對租金增長率的影響。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望武漢甲級寫字樓市場供應(yīng)與需求2021年上半年，全市甲級寫字樓市場僅迎來泛悅國創(chuàng)金融中心入市。截至二季度末，武漢甲級寫字樓體量維持在225萬。疫情之后租賃需求平穩(wěn)復(fù)蘇，加上新項目入市空檔期，給存量項目帶來去化機(jī)會。供需兩側(cè)影響下，全市甲級寫字樓空置率再度下探，環(huán)比下降2.0個百分點(diǎn)至36.9%。新增供應(yīng)/凈吸納量（萬平方米）

武漢甲級寫字樓市場供應(yīng)與需求（2008至2021年第二季度）5050%4040%3030%2020%1010%00%-10-10%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220082009201020112012201320142015201620172018201920202021

空置率新增供應(yīng)（左軸） 凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度 第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望武漢甲級寫字樓新增租賃需求分析上半年科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)展現(xiàn)強(qiáng)勁租賃需求，新增租賃面積占總體的25%。在此勢頭下，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占比較高的光谷區(qū)域整體空置率下降至16.1%，在各子市場中空置率最低。除此之外，房地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)、傳統(tǒng)金融行業(yè)季內(nèi)租賃需求活躍。從租賃形式來看，租金下降繼續(xù)促進(jìn)擴(kuò)租和升級需求釋放。市場回暖也促使新成立類型的租賃需求上升，相較于2020年下半年，新成立類型租賃需求占比上升8個百分點(diǎn)至22%。2021年上半年武漢甲級寫字樓新增需求行業(yè)分布（按面積）2021上半年VS2020下半年武漢甲級寫字樓新增需求租賃形式分布（按面積）科技互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)建筑專業(yè)服務(wù)11%傳統(tǒng)金融9%消費(fèi)服務(wù)工業(yè)品制造消費(fèi)品制造非傳統(tǒng)金融數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

25%22%

H1/2021新成立需求占比上升擴(kuò)租、升級依舊主導(dǎo)租賃需求3139228%%%%擴(kuò)租升級新成立搬遷41 34 14 11% % % %H2/2020第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望武漢甲級寫字樓退租分析隨著疫情好轉(zhuǎn)，武漢甲級寫字樓退租浪潮趨向平穩(wěn)，單季退租面積逐漸降低。從行業(yè)分布來看，超過三成退租企業(yè)為房地產(chǎn)建筑類企業(yè)，在所有退租行業(yè)中位列第一。房地產(chǎn)建筑類企業(yè)通過搬遷至價格更低的辦公場所，以降低運(yùn)營成本?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)加快行業(yè)整合，在退租行業(yè)中占比達(dá)18%，位列第二。其中在線教育行業(yè)受政策影響，在上半年錄得退租案例。2021年上半年武漢甲級寫字樓退租行業(yè)分布（按面積）房地產(chǎn)建筑34%科技互聯(lián)網(wǎng)18%非傳統(tǒng)金融12%傳統(tǒng)金融專業(yè)服務(wù)消費(fèi)品制造

2021年上半年武漢甲級寫字樓退租資本來源分布（按面積）49%42%9%中資企業(yè) 湖北本土企業(yè) 外資企業(yè)消費(fèi)服務(wù)內(nèi)資企業(yè)退租超過九成醫(yī)藥及生命科學(xué)數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望甲級寫字樓租金指數(shù)*走勢（按區(qū)域市場）存量調(diào)整時期，業(yè)主通過放寬租賃政策提升樓宇出租率。全市甲級寫字樓平均租金連續(xù)六個季度下滑，但跌幅逐漸縮小。截至季末，甲級寫字樓平均租金下跌至每平方米每月102.5元，租金指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，同比下跌6.5%。其中，以光谷為代表的次級商務(wù)區(qū)租賃需求旺盛，租金表現(xiàn)在各區(qū)域市場中最為堅挺。而新興商務(wù)區(qū)由于商業(yè)氛圍仍處于發(fā)展期，租金降幅最為明顯。2010年至2021年第二季度武漢甲級寫字樓市場租金指數(shù)走勢（按區(qū)域市場）（租金指數(shù)Q12010=100)

220.0200.0180.0160.0140.0120.0100.02010 2011 2012 2013

2014 2015 2016

Q3Q2Q12017

Q3Q2Q1Q42018

Q3Q2Q1Q42019

2020 2021

租金環(huán)比同比（元每平方米每月）（對比Q1/2021）（對比Q2/2020）甲級102.5-0.5%-6.5%核心商務(wù)區(qū)106.6-0.7%-7.4%次級商務(wù)區(qū)105.90.0%-0.1%新興商務(wù)區(qū)88.3-0.7%-8.1%全市核心商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)*租金增長率指租金指數(shù)同樣本增長率，即排除新交付項目對租金增長率的影響。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望武漢甲級寫字樓區(qū)域市場概覽武漢甲級寫字樓區(qū)域市場概覽（指標(biāo)：存量/租金/空置率）#7#1#3#4#6#2#9#8#5核心商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

區(qū)域存量（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率核心商務(wù)區(qū)#1建設(shè)大道750,00094.143.7%#2中南中北路225,000121.820.7%#3漢口沿江272,000119.416.3%次級商務(wù)區(qū)#4航空路376,000105.846.4%#5光谷200,000106.016.1%新興商務(wù)區(qū)#6武昌濱江144,00094.045.7%#7武漢中央商務(wù)區(qū)179,00094.344.6%#8街道口45,000100.021.0%#9四新59,00047.083.0%第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望供應(yīng)：從增量至存量，2025邁向千萬級市場規(guī)模武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)及未來預(yù)測第二輪1,000,000首輪供應(yīng)高峰供應(yīng)高峰800,000應(yīng)（平方米）600,000新增供400,000200,000020082009201020112012201320142015201620172018201920202021F2022F2023F2024F甲級寫字樓新增供應(yīng)（左）乙級寫字樓新增供應(yīng)（左）全市空置率（右）寫字樓存量50% 2016 2021F40% 300 690萬平方米 萬平方米30%空置率20%10%預(yù)計到2025年，武漢將邁入千萬級規(guī)模梯隊，優(yōu)質(zhì)寫字樓存量將突破1,000萬平方米。0%數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望-9-供應(yīng)：新興商務(wù)區(qū)規(guī)模進(jìn)階，大光谷的融合與協(xié)同2021至2024年武漢寫字樓市場新增供應(yīng)及其區(qū)域分布核心商務(wù)區(qū) 次級商務(wù)區(qū) 新興商務(wù)區(qū)35.6%21.6%42.8%中南中北路建設(shè)大道漢口沿江航空路光谷光谷東中央商務(wù)區(qū)王家灣武昌濱江其他15.4%12.3%7.9%5.9%15.7%10.2%10.6%7.4%5.0%9.6%位于大光谷商務(wù)區(qū)的新增供應(yīng)占比超過四分之一，達(dá)25.9%大光谷商務(wù)區(qū)寫字樓現(xiàn)有存量及預(yù)測魯巷廣場/關(guān)山大道/光谷大道Q22021859,900增長48.0%2024F1,272,400光谷東Q22021430,700增長82.2%2024F784,900

發(fā)現(xiàn)1：供應(yīng)持續(xù)向非核心區(qū)域延伸，新興商圈規(guī)模進(jìn)階伴隨地鐵交通的延伸與城市更新開發(fā)逐步向城市外圍延伸，寫字樓市場的版圖也連通至非核心商務(wù)區(qū)。2021年至2024年間，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)超過四成位于新興商務(wù)區(qū)，其中光谷東會成為未來三年寫字樓規(guī)模發(fā)展最為快速的商務(wù)區(qū)之一。發(fā)現(xiàn)2：發(fā)展趨勢“一路向東”，光谷核心區(qū)地位穩(wěn)健大光谷片區(qū)的商務(wù)發(fā)展已經(jīng)從魯巷廣場遷移至關(guān)山大道及光谷大道為核心的商務(wù)腹地。大區(qū)域發(fā)展依然秉承著“一路向東”的發(fā)展理念，而目前光谷核心區(qū)與光谷東區(qū)域的互聯(lián)互補(bǔ)將是重要的發(fā)展趨勢。但從市場總存量及片區(qū)新增供應(yīng)來看，雖然光谷東承接未來三年大光谷區(qū)域近一半的新增供應(yīng)，但關(guān)山大道及光谷大道核心區(qū)域的寫字樓市場地位難以在短時間內(nèi)撼動。發(fā)現(xiàn)3：邁向2024，大光谷持續(xù)融合，存量規(guī)模近乎核心商務(wù)區(qū)商圈圈層預(yù)計至2024年，大光谷商務(wù)區(qū)寫字樓存量將突破200萬平方米，相當(dāng)于目前建設(shè)大道與中南中北路兩大核心商務(wù)區(qū)的存量總和。近80萬平方米的新增供應(yīng)必然會帶來租金和空置率的短期振蕩，但穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和需求來源將支撐其租金韌性并促使入駐率水平穩(wěn)步提升。注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度 -10-供應(yīng)：武漢甲級寫字樓市場供需預(yù)測武漢甲級寫字樓市場供應(yīng)與需求（2005年至2023年）7070%凈吸納量（萬平方米）6060%5050%空置率新增供應(yīng)/4040%3030%2020%1010%00%20052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021F2022F2023F新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）

天風(fēng)大廈/華夏銀行大廈北辰光谷里#9首地財富中心T1數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度 第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望供應(yīng)：核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)甲級寫字樓新增供應(yīng)高企2021-2023年，武漢寫字樓市場新增供應(yīng)逾250萬平方米，其中甲級寫字樓新增供應(yīng)占比超過一半。其中不乏包括武漢天地A1、綠地中心等多個超高層項目。從區(qū)域等級來看，核心商務(wù)區(qū)及新興商務(wù)區(qū)內(nèi)樓宇之間的競爭會愈發(fā)激烈。其中，由于核心商務(wù)區(qū)寫字樓存量較大，未來三年，老舊型樓宇的市場競爭力會進(jìn)一步被削弱。2021至2023年武漢甲級寫字樓新增供應(yīng)（按區(qū)域市場及按區(qū)域市場等級）核54.92021至2023年心%全市甲級寫字樓新增供應(yīng)次18.4級%1,217,000平方米新 26.7%興

漢口沿江22.2%中南中北路18.9%建設(shè)大道13.8%光谷13.4%航空路 5.0%武昌濱江14.1%中央商務(wù)區(qū)9.2%楊春湖3.3%數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望供應(yīng)：甲級寫字樓市場未來新增項目聚焦武漢甲級寫字樓市場新增供應(yīng)項目聚焦#3天風(fēng)大廈預(yù)計交付時間2021年第四季度#2首地財富中心T1所屬商務(wù)區(qū)中南中北路預(yù)計交付時間2021年第四季度寫字樓體量4.6萬平方米所屬商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)單層面積1,800平方米寫字樓體量4.0萬平方米單層面積1,700平方米234#1北辰光谷里·總部預(yù)計交付時間2021年第三季度#4華夏銀行大廈所屬商務(wù)區(qū)光谷預(yù)計交付時間2021年第四季度寫字樓體量6.6萬平方米所屬商務(wù)區(qū)中南中北路單層面積1,997平方米寫字樓體量4.6萬平方米1單層面積1,800平方米數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望供應(yīng)：甲級寫字樓市場未來新增項目聚焦武漢甲級寫字樓市場新增供應(yīng)項目聚焦#7長江中心預(yù)計交付時間 2022年所屬商務(wù)區(qū) 漢口沿江寫字樓體量 9.2萬平方米單層面積 2,900平方米

#6中海中心預(yù)計交付時間 2022年所屬商務(wù)區(qū) 建設(shè)大道寫字樓體量 7.6萬平方米單層面積 2,000平方米5697#8中國特種飛行器研發(fā)中心（西塔）預(yù)計交付時間 2022年

#5企業(yè)中心A1寫字樓預(yù)計交付時間 2022年所屬商務(wù)區(qū) 漢口沿江寫字樓體量 16.0萬平方米單層面積 2,111-3,225平方米#9綠地中心預(yù)計交付時間 2022年所屬商務(wù)區(qū) 武昌濱江寫字樓體量 17.2萬平方米單層面積 2,310-3,794平方米所屬商務(wù)區(qū) 光谷

8寫字樓體量 4.6萬平方米單層面積 2,382平方米數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望需求：三維度預(yù)測行業(yè)需求圖表34：武漢甲級寫字樓需求行業(yè)展望維度闡釋本文從地段偏好、業(yè)權(quán)偏好及需求大小三個維度對武漢甲級寫字樓需求行業(yè)進(jìn)行預(yù)測行業(yè)需求展望氣泡大小代表行業(yè)辦公需求規(guī)模傳統(tǒng)金融強(qiáng)12非傳統(tǒng)金融公共組織非傳統(tǒng)金融專業(yè)服務(wù)傳統(tǒng)金融3醫(yī)藥與生命科學(xué)4消費(fèi)服務(wù)房地產(chǎn)建筑5房地產(chǎn)建筑核專業(yè)服務(wù)心6科技互聯(lián)網(wǎng)地制造業(yè)段7制造業(yè)偏零售貿(mào)易好消費(fèi)服務(wù)8 零售貿(mào)易9 第三方辦公服務(wù)10 醫(yī)藥與生命科學(xué)11 交運(yùn)倉儲12公共組織弱弱 單一業(yè)權(quán)偏好

交運(yùn)倉儲科技互聯(lián)網(wǎng)第三方辦公服務(wù)強(qiáng)數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望金融業(yè)：監(jiān)管規(guī)范促進(jìn)金融行業(yè)穩(wěn)健增長圖表26：武漢甲級寫字樓金融類租戶租賃面積占比與細(xì)分行業(yè)構(gòu)成2016 202118.1%VS19.5%金融業(yè)金融業(yè)33.5傳統(tǒng)金融傳統(tǒng)金融24.7%非傳統(tǒng)金融非傳統(tǒng)金融%15.4% VS 5.2%圖表27：武漢甲級寫字樓金融類租戶總租賃面積與企業(yè)個數(shù)20162021年第二季度傳統(tǒng)金融（按租賃面積計）97,000平方米248,700平方VS米（按企業(yè)個數(shù)計）56家210家非傳統(tǒng)金融（按租賃面積計）82,300平方米66,100平方米（按企業(yè)個數(shù)計）122家VS95家

圖表28：武漢甲級寫字樓傳統(tǒng)金融類租戶細(xì)分行業(yè)租賃占比保險 銀行 證券 期貨 信托 基金 其他201645.7%35.8%11.5%4.0%202161.9%16.5%11.0%3.3%發(fā)現(xiàn)1：金融業(yè)領(lǐng)跑市場需求，細(xì)分行業(yè)需求轉(zhuǎn)變武漢甲級寫字樓租戶結(jié)構(gòu)的行業(yè)劃分上，金融行業(yè)依然穩(wěn)居市場需求的首位，但隨著科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴(kuò)張布局，金融行業(yè)的占比有所縮小。從金融業(yè)的細(xì)分行業(yè)上看，占比收縮主要來源于非傳統(tǒng)金融類的需求弱化。從2016年至2021年，非傳統(tǒng)金融行業(yè)在甲級寫字樓中的租賃占比縮減三分之二，目前占比僅為5.2%，遠(yuǎn)低于以銀行、保險、證券等傳統(tǒng)金融行業(yè)。發(fā)現(xiàn)2：市場監(jiān)管規(guī)范化，非傳統(tǒng)金融規(guī)模健康化市場監(jiān)管強(qiáng)化和規(guī)范化管理后，截至目前，我國的P2P平臺已經(jīng)基本清零，各類高風(fēng)險金融機(jī)構(gòu)得到有序處置，影子銀行規(guī)?？s減，資管產(chǎn)品風(fēng)險明顯收斂。映射至寫字樓需求結(jié)構(gòu)上，非傳統(tǒng)金融行業(yè)無論是在租賃面積還是在企業(yè)個數(shù)上都發(fā)生不同程度的縮減。發(fā)現(xiàn)3：代理人改革，擴(kuò)張需求放緩長期以來，以保險行業(yè)為領(lǐng)導(dǎo)的傳統(tǒng)金融業(yè)在寫字樓租賃市場中占據(jù)著明顯優(yōu)勢。但伴隨著保險代理人改革帶來的陣痛期，傳統(tǒng)保險企業(yè)的整體擴(kuò)張需求將放緩。公開數(shù)據(jù)顯示，今年前四月保險行業(yè)實現(xiàn)原保費(fèi)收入21,169.03億元，同比增長6.45%。但其增速自2月份階段性高點(diǎn)之后開始下滑，累計下滑5.97個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望科技新媒體：新晉行業(yè)擴(kuò)張驅(qū)穩(wěn)，政策導(dǎo)向下迎來規(guī)范整合在線教育與新媒體行業(yè)作為TMT行業(yè)新貴子行業(yè)，行業(yè)發(fā)展及租賃需求增長最為快速，其排名從2016年的第8位和第9位躍居至如今的前兩位?；仡?020年武漢甲級寫字樓的新增租賃需求中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)作為全年甲級寫字樓的首要新增租賃需求來源，其中近六成來自于在線教育的擴(kuò)張。自去年《中華人民共和國未成年保護(hù)法》發(fā)布以來，國家對未成年人、學(xué)齡前兒童的校外輔導(dǎo)進(jìn)行更為嚴(yán)格的規(guī)范。2021年5月，中央全面深化改革委員會第十九次會議召開，會議審議通過了《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見》，進(jìn)一步強(qiáng)化線上線下校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)規(guī)范管理。隨著行業(yè)規(guī)范化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，在線教育行業(yè)將在短期內(nèi)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。預(yù)計未來該行業(yè)的發(fā)展會逐步從快速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向維穩(wěn)布局。但武漢作為教育腹地，無論從文化教育資源以及城市地理區(qū)位上，未來仍將是在線教育租戶擴(kuò)張的重點(diǎn)領(lǐng)域。

武漢甲級寫字樓科技新媒體行業(yè)細(xì)分行業(yè)占比20162021年第二季度硬件及設(shè)備開發(fā)22.2%1在線教育39.4%生活服務(wù)平臺18.3%2新媒體16.5%軟件開發(fā)14.8%軟件開發(fā)9.8%3C電子產(chǎn)品10.2%生活服務(wù)平臺9.3%通訊及5G9.7%硬件及設(shè)備開發(fā)6.5%AI/大數(shù)據(jù)/云計算8.0%AI/大數(shù)據(jù)/云計算6.4%游戲開發(fā)4.1%通訊及5G5.2%新媒體2.6%83C電子產(chǎn)品2.7%在線教育0.2%9游戲開發(fā)2.3%其他9.9%其他2.1%在線教育與新媒體行業(yè)支撐TMT需求快速在線教育 新媒體 增長，推動武漢甲級寫字樓需求穩(wěn)固攀升。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望可租賃空間多樣化，業(yè)主加入二級租賃運(yùn)營陣營武漢二級租賃市場起步于首個雷格斯商務(wù)中心的開啟，但二級租賃市場存量規(guī)模的快速發(fā)展發(fā)生在2018至2019年間。2020年受疫情影響，市場上多家包租公司退租，二級租賃市場規(guī)模迅速縮減，且市場資源整合趨勢一直延續(xù)至今。自2020年下半年起，市場租賃需求已經(jīng)逐步回暖，但市場未來新增供應(yīng)和目前待去化的存量規(guī)模依然可觀。為抓住更多潛在租賃需求與商業(yè)契機(jī)，業(yè)主方從提供房源的角度更新?lián)Q代，除提供天花、架空地板等傳統(tǒng)甲級寫字樓配備外，開始試水租戶拎包入駐的精裝空間模式，成為寫字樓二級租賃市場的參與者之一。價格戰(zhàn)步入下半場，專業(yè)空間運(yùn)營效用遞增武漢寫字樓市場自2017年步入租金下行通道后，降價對于市場租賃需求的邊際增長效益已經(jīng)逐步減弱，2020年的疫情加速價格下跌，價格下跌空間幾近提前釋放完全。未來市場供應(yīng)高企依然無法改變租金下跌的趨勢，但其空間已經(jīng)十分有限。價格戰(zhàn)步入下半場，意味著盲目降價僅可以短暫提升樓宇入駐率，但同時會犧牲業(yè)主方對于租戶品質(zhì)及樓宇運(yùn)營穩(wěn)定性的把控，樓宇的市場表現(xiàn)已經(jīng)從“價變”向“質(zhì)變”發(fā)展。以市場現(xiàn)有存量為例，漢口沿江商務(wù)區(qū)在疫情后雖然入駐率和租金水平有小幅波動，但區(qū)域市場的平均水平依然位于全市前列，這與該市場樓宇品質(zhì)和運(yùn)營管理息息相關(guān)。專業(yè)的空間運(yùn)營能力已經(jīng)成為項目長期保持穩(wěn)定市場表現(xiàn)的制勝因素之一。商務(wù)區(qū)格局重組，區(qū)域聯(lián)動性與差異化同步變更軌道交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張帶動商務(wù)區(qū)的成熟與新生，但是部分商務(wù)區(qū)的區(qū)域聯(lián)動性依然缺失。以武漢中央商務(wù)區(qū)為例，目前的寫字樓存量集中于中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，該區(qū)域與臨近的建設(shè)大道和航空路區(qū)域聯(lián)動性較差，區(qū)域之間的資源整合也處于初級階段。然而伴隨著位于商務(wù)區(qū)外圍區(qū)域的華發(fā)中城·國際中心、首地財富中心等樓宇的交付使用，武漢中央商務(wù)區(qū)與建設(shè)大道區(qū)域的大融合才逐漸步入正軌。與此同時，光谷核心區(qū)域與光谷東新興市場的持續(xù)融合也將隨著宜科中心、中國特種飛行器研發(fā)中心的交付進(jìn)一步加深。但是區(qū)域融合與資源聯(lián)動帶來的不僅僅是商務(wù)區(qū)之間的協(xié)同作用，也會加速樓宇之間的競爭與差異化表現(xiàn)，進(jìn)一步加深專業(yè)運(yùn)營能力對于樓宇市場表現(xiàn)的影響。第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望02零售物業(yè)市場RetailPropertyMarket第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望2021年上半年零售物業(yè)市場主要指標(biāo)總存量 新增供應(yīng) 凈吸納量（含百貨） （含百貨） （僅購物中心）零售物業(yè)市場6,790,000 361,000 281,000平方米平方米平方米（同比變化）+6.5%同比增長同比增長平方米平方米（環(huán)比變化）+3.1%+36.5%+69.3%*租金增長率指租金指數(shù)同樣本增長率，即排除新交付項目對租金增長率的影響。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

空置率 租金（僅購物中心） （僅購物中心）307.89.1%元/平方米/月+2.4ppt-3.2%*+0.2ppt+0.5%*第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望武漢零售物業(yè)市場供應(yīng)與需求2021年上半年，武漢零售物業(yè)市場活動圍繞新增供應(yīng)及存量調(diào)整共同展開。一方面，武漢恒隆廣場、K11購物藝術(shù)中心I館、武漢江宸天街陸續(xù)開業(yè)，為所在商圈注入新的活力。另一方面，存量項目積極應(yīng)對市場變化，位于武廣商圈的武漢國際廣場開啟開業(yè)以來最大規(guī)模升級改造。與此同時，新民眾樂園、魯巷廣場購物中心也于一季度閉店。截至第二季度末，全市零售物業(yè)總存量推升至679萬平方米。新增供應(yīng)/凈吸納量（萬平方米）

武漢零售物業(yè)市場供應(yīng)與需求（2008至2021年第二季度）8016%6012%408%空置率204%00%-20-4%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220082009201020112012201320142015201620172018201920202021新增供應(yīng)（左軸） 購物中心凈吸納量（左軸）購物中心空置率（右軸）數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度 第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望武漢零售物業(yè)市場新增需求分析上半年新項目開業(yè)帶來多家國際零售品牌，BALENCIAGA、SaintLaurentParis在武漢恒隆廣場開業(yè)；GENTLEMONSTER、AlexanderMcQueen、GoldenGoose在K11購物藝術(shù)中心HK1開設(shè)武漢首店。餐飲品牌繼續(xù)發(fā)力，加拿大咖啡品牌TimHortons武漢首店在壹方南館圍擋；人氣茶飲品牌茶顏悅色在武漢江宸天街同時開設(shè)三家門店；繼武漢恒隆廣場之后，奈雪の茶全新門店奈雪PRO又在綠地繽紛城、人信匯CPARK開出新門店。2021年上半年武漢購物中心新增需求業(yè)態(tài)占比（按面積）39%零售27%餐飲22%服務(wù)12%主力店數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

服裝17.1%家居生活4.7%配飾4.1%運(yùn)動及戶外4.0%兒童及母嬰3.9%便利店3.4%電子產(chǎn)品2.5%汽車1.4%美妝護(hù)膚1.3%正餐20.3%輕餐2.2%茶飲咖啡2.2%烘培甜品1.3%快餐0.6%酒吧0.2%零食0.2%休閑娛樂11.3%便捷服務(wù)7.1%美容保健3.7%精品超市5.2%電影院3.5%第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望新增項目聚焦：武漢恒隆廣場第一季度末，武漢恒隆廣場以超過70%的入駐率開業(yè)，餐飲首店成為開業(yè)亮點(diǎn)。奢侈品零售品牌處于圍擋狀態(tài)，預(yù)計將在下半年陸續(xù)開業(yè)。精品川菜映水芙蓉、韓國烤肉品牌姜虎東白丁、意大利巧克力品牌Venchi均在恒隆廣場開設(shè)武漢首店。茶飲咖啡品牌升級系列奈雪的茶Pro及星巴克臻選門店開業(yè)。T11生鮮超市在恒隆廣場設(shè)立武漢首家門店。零售 47%餐飲 28%服務(wù) 15%主力店 10%

武漢恒隆廣場業(yè)態(tài)配比服裝22.8%配飾10.0%家居生活5.3%兒童及母嬰3.3%電子產(chǎn)品2.1%汽車1.1%美容保健1.0%運(yùn)動及戶外0.9%便利店0.1%正餐23.4%茶飲咖啡2.3%烘焙甜品1.4%零食0.8%快餐0.3%便捷服務(wù)7.0%美容保健4.5%休閑娛樂3.1%電影院6.3%精品超市3.9%數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望新增項目聚焦：武漢K11購物藝術(shù)中心HK1K11購物藝術(shù)中心HK1于二季度開業(yè)，圍繞Z世代消費(fèi)群體，整體定位“高端·奢華·雅致”。項目以零售業(yè)態(tài)為主要特色，為武漢帶來AlexanderMcQueen、GoldenGoose、GENTLEMONSTER、I.T等多家國際零售品牌首店，并且延續(xù)了K11一貫的藝術(shù)人文風(fēng)格，在各個樓層公區(qū)舉辦藝術(shù)作品展覽。零售47%

武漢K11購物藝術(shù)中心HK1業(yè)態(tài)配比服裝36.0%配飾6.0%家居生活5.0%餐飲26%

正餐20.0%輕餐3.0%烘焙甜品1.0%茶飲咖啡1.0%服務(wù)5%主力店22%

休閑娛樂3.0%美容保健2.0%精品超市22.0%數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望新增項目聚焦：武漢江宸天街武漢江宸天街于二季度開業(yè)，武漢江宸天街是龍湖在武漢的首個天街項目，以接近滿租水平開業(yè)，提升了武漢中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)氛圍。新項目開業(yè)帶來多家武漢首店和全新形象店、旗艦店。VOYAH嵐圖在武漢江宸天街開設(shè)新店，茶飲品牌茶顏悅色在武漢江宸天街同時開設(shè)三家門店，首店經(jīng)濟(jì)帶動武漢零售市場活力回升。武漢江宸天街業(yè)態(tài)配比零售餐飲服務(wù)主力店

41242015

%%%%

服裝14.0%便利店7.7%家居生活4.9%兒童母嬰4.4%配飾3.6%運(yùn)動戶外3.0%化妝及個護(hù)1.1%汽車1.0%電子產(chǎn)品0.9%正餐18.6%茶飲咖啡1.7%輕餐1.5%快餐0.9%烘焙甜品0.8%零食0.3%休閑娛樂13.2%便捷服務(wù)4.2%美容保健2.7%電影院8.0%超市7.5%數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望武漢零售物業(yè)市場退租分析快時尚行業(yè)受疫情影響對線下門店進(jìn)行調(diào)整。INDITEX集團(tuán)關(guān)閉旗下Bershka和PULL&BEAR在中國的實體門店，僅保留線上渠道。上半年錄得上述品牌關(guān)閉位于楚河漢街、薈聚中心的門店。雜貨集合店及配飾品牌進(jìn)行產(chǎn)品線調(diào)整，KK集團(tuán)旗下KK館關(guān)閉其在永旺夢樂城的門店，URBANREVIVO的配飾門店也在上半年關(guān)閉。2021年上半年武漢購物中心退租業(yè)態(tài)占比（按面積）48%26%1511%%零售 餐飲 服務(wù) 主力店部分退租品牌

退租業(yè)態(tài)細(xì)分占比（按面積）服裝26.6%運(yùn)動及戶外6.3%配飾4.1%家居生活3.3%兒童及母嬰2.8%美妝護(hù)膚1.6%便利店1.4%電子產(chǎn)品1.3%汽車1.0%正餐20.0%輕餐2.0%茶飲咖啡1.4%烘焙甜點(diǎn)0.9%酒吧0.5%零食0.5%美食廣場0.3%休閑娛樂7.6%便捷服務(wù)5.5%美容保健2.1%精品超市9.0%專業(yè)賣場2.0%數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望租金指數(shù)*走勢武漢零售市場租金連續(xù)兩個季度小幅回升，但仍未超過疫情前水平。截至第二季度末，全市購物中心首層平均租金上漲至每平方米每月307.8元，租金指數(shù)環(huán)比上升0.5%，同比下跌3.2%。次級商圈中多個街區(qū)項目以打造餐飲經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)為強(qiáng)勁引擎，獲得議價空間。新興商圈積極調(diào)改填補(bǔ)空鋪，帶動租金回暖。武漢購物中心市場租金指數(shù)*（2014年至2021年第二季度）120.0）110.02014=100100.0Q1（租金指數(shù)90.080.0Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q120142015201620172018201920202021全市核心商圈次級商圈新興商圈*租金增長率指租金指數(shù)同樣本增長率，即排除新交付項目對租金增長率的影響。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

租金環(huán)比同比（元每平方米每月）（對比Q1/2021）（對比Q2/2020）全市307.8+0.5%-3.2%核心商圈461.7+0.0%-5.7%次級商圈269.5+1.0%-1.4%新興商圈260.5+0.4%-3.6%第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望主要區(qū)域市場概覽區(qū)域市場概覽（指標(biāo)：存量/購物中心首層平均租金/購物中心空置率）#16#14#11#4#15#17#12#10#2 #5#1 #19#8#18#6 #3#13#7#9核心商圈次級商圈新興商圈數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

區(qū)域存量購物中心首層平均租金購物中心（含百貨，平方米）（元/平方米/月）空置率#1武廣950,000538.612.7%核心商圈#2江漢路264,000340.021.0%#3中南中北路616,000357.56.3%#4漢口沿江239,000248.08.3%#5徐東大街300,000365.02.1%#6鐘家村157,000120.05.0%次級商圈#7街道口296,000335.05.0%#8王家灣509,000197.013.0%#9光谷489,000329.015.5%#10建設(shè)大道118,000302.514.5%#11唐家墩264,000223.35.8%#12武漢中央商務(wù)區(qū)322,000276.710.2%#13經(jīng)開440,000320.01.6%#14東西湖349,000335.03.5%新興商圈#15古田470,000227.514.4%#16后湖216,000320.03.8%#17青山630,000228.89.2%#18曇華林45,000195.08.0%#19武昌濱江120,000260.017.0%第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望2021年零售物業(yè)市場供需預(yù)測2021年下半年，武漢零售物業(yè)市場預(yù)計迎來武漢江宸天街、華發(fā)中城商都、武漢大悅城等多個項目開業(yè)。全年累計新增供應(yīng)將超過90萬平方米。優(yōu)質(zhì)項目開業(yè)將進(jìn)一步提升武漢商業(yè)氛圍，加劇市場競爭。武漢市將加快國際消費(fèi)中心城市建設(shè)，推動線上線下消費(fèi)有機(jī)融合，為零售市場注入新活力。武漢零售物業(yè)市場供應(yīng)與需求（2008–2023F）/凈吸納量（萬平方米）1209060新增供應(yīng)30

12%9%6%3%

空置率00%20082009201020112012201320142015201620172018201920202021F2022F2023F新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度 第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望零售物業(yè)市場未來新增項目聚焦武漢零售物業(yè)市場項目聚焦（2021年）#1華發(fā)中城商都預(yù)計開業(yè)時間2021年第四季度所屬商圈武漢中央商務(wù)區(qū)零售體量10.0萬平方米#2漢陽萬達(dá)廣場預(yù)計開業(yè)時間2021年第四季度14所屬商圈經(jīng)開零售體量10.0萬平方米32#3萬科未來中心預(yù)計開業(yè)時間 2021年第四季度所屬商圈 鐘家村零售體量 11.4萬平方米數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度

#4武漢萬象城預(yù)計開業(yè)時間 2021年第四季度所屬商圈 建設(shè)大道零售體量 19.0萬平方米#5武漢大悅城預(yù)計開業(yè)時間 2021年第四季度所屬商圈 光谷東零售體量 14.0萬平方米5第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望飾品藍(lán)海出圈，新賽道正當(dāng)時據(jù)艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，2021年全國飾品消費(fèi)需求用戶規(guī)模預(yù)計將達(dá)到10.5億人次，市場規(guī)模達(dá)2000億以上，且每年保持近20%的增長速度。其中，Z時代人群預(yù)估占首飾行業(yè)整體消費(fèi)力的56%。新興飾品品牌，尤其是快時尚飾品品牌正在成為新藍(lán)海，其上新速度快、性價比高、SKU數(shù)量大的特征迅速吸引了年輕一代消費(fèi)者。線下門店增強(qiáng)消費(fèi)者體驗感，線上運(yùn)營短視頻、社交媒體積極帶貨，雙渠道發(fā)展成為新興飾品品牌擴(kuò)張的有力助推器。新興飾品品牌部分融資案例快時尚飾品品牌全國門店數(shù)品牌時間融資類型融資金額投資方ACC超級飾2020天使輪未披露順為資本BA飾物局2018天使輪未披露壹叁資本2020Pre-A輪未披露廣州悅居山股權(quán)投資管理MyFlair美范珠寶2018天使輪未披露創(chuàng)新工場THEYKNOW2021天使輪1000萬人民幣壹叁資本VINGTANS2017Pre-A輪數(shù)千萬人民幣彬復(fù)資本

ACC超級飾32BA飾物局24ME+20瓔吾10洋蔥倉庫1萬飾萬物1快時尚飾品品牌40,000+1,600+1,100+400+小紅書筆記數(shù)數(shù)據(jù)來源：天眼查，品牌官網(wǎng)，小紅書、艾媒咨詢、第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望“她經(jīng)濟(jì)”助推國貨美妝生活類集合店布局在化妝品線下市場日益受到線上渠道擠壓的背景下，線下美妝生活類集合店開啟新賽道，借助社交媒體的紅利強(qiáng)勢崛起，變革消費(fèi)場景，對接Z世代人群。新一代美妝集合店擅長打造網(wǎng)紅化購物場景，不再僅僅是售賣產(chǎn)品的場所，而是為消費(fèi)者營造場景式購物體驗，聯(lián)動線上線下資源，突破了傳統(tǒng)美妝零售店的局限。中國化妝品類零售總額（2016至2020年11月）2015202011月）中國化妝品國類貨零美售妝總品額牌（部分融資至案例年20162017201820192020(1-11月)

品牌時間融資類型融資金額投資方同比增長9.5%，高于同期社會消2020E輪10億人民幣CMC資本、洪泰基金等KK集團(tuán)2019D輪1億美元eWTP生態(tài)基金、黑藻資本等費(fèi)品零售總額增速14.3個百分點(diǎn)（KKV、調(diào)色師）2019C輪4億人民幣eWTP生態(tài)基金、深創(chuàng)投等2018B輪7000萬人民幣經(jīng)緯中國、璀璨資本2020IPO上市6.17億美元公開發(fā)行完美日記2020戰(zhàn)略融資1.4億美元華平投資、凱雷投資、正心谷資本01000200030004000（億元）2020戰(zhàn)略融資1億美元TigerGlobalManagement等WOWCOLOUR2020戰(zhàn)略融資10億人民幣賽曼基金2020年國貨美妝集合店在武漢布局品牌HAYDON黑洞2020天使輪未披露高瓴創(chuàng)投、騰訊投資WOWCOLOUR、THECOLORIST調(diào)色師·網(wǎng)紅場景打造HAYDON黑洞·中小樣集合店KKV·集裝箱式生活館數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，天眼查，第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望消費(fèi)革新、發(fā)展紅利催生新能源汽車強(qiáng)勢增長2020年新能源車批發(fā)銷量117.0萬輛，同比增長12.0%；零售銷量110.9萬輛，同比增長9.8%，呈現(xiàn)下半年頑強(qiáng)反轉(zhuǎn)的強(qiáng)勢增長特征?！缎履茉雌嚠a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2021-2035年）》近日印發(fā)，預(yù)計到2025年，新能源汽車新車銷售量達(dá)到汽車新車銷售總量的20%左右，高度自動駕駛汽車實現(xiàn)限定區(qū)域和特定場景商業(yè)化應(yīng)用。到2035年，純電動汽車成為新銷售車輛的主流，公共領(lǐng)域用車全面電動化，燃料電池汽車實現(xiàn)商業(yè)化應(yīng)用，有效促進(jìn)節(jié)能減排水平和社會運(yùn)行效率的提升。新能源乘用車零售銷量（2020年1月至12月）新能源乘用車零售銷量（萬輛）

3020100-10-20-30

150%100%50%0%-50%-100%-150%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

增長率

消費(fèi)需求展示革新運(yùn)營升級

送牌照 減免稅不限行 省油錢環(huán)保觀念普及三電系統(tǒng) 遠(yuǎn)程診斷展廳無需預(yù)留維修及零配件空間消費(fèi)者體驗 品牌效應(yīng)新能源乘用車零售銷量（左軸） 月同比增速（右軸）數(shù)據(jù)來源：國務(wù)院，中汽中心數(shù)據(jù)資源中心，乘用車市場信息聯(lián)席會，第一太平戴維斯武漢研究部，2021年第二季度 第一太平戴維斯|研究部|武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望趨勢分析：中國設(shè)計2014201620175月6月4月中央提出“推動中國制造向中國創(chuàng)造轉(zhuǎn)國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于發(fā)揮品牌引領(lǐng)國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于同意設(shè)立“中變、中國速度向中國質(zhì)量轉(zhuǎn)變、中國產(chǎn)作用推動供需結(jié)構(gòu)升級的意見》。提出國品牌日”的批復(fù)》，同意自2017年起，品向中國品牌轉(zhuǎn)變”；政府工作報告強(qiáng)設(shè)立“中國品牌日”的倡議，同時強(qiáng)調(diào)將每年5月10日設(shè)立為“中國品牌日”。調(diào)打造中國知名自主品牌。要大力宣傳知名自主品牌，講好中國品牌故事，提高自主品牌影響力和認(rèn)知度。

國貨品牌迎來“最好的時代”2018201920205月5月5月中國品牌日活動于上海拉開序幕，其包第三個中國品牌日，2019年中國品牌日第四個“中國品牌日”活動正式啟動。括中國自主品牌博覽會和中國品牌發(fā)展系列活動的主題是：中國品牌，世界共結(jié)合供給側(cè)改革的不斷深化以及國家在國際論壇兩大環(huán)節(jié)，主題為“中國品牌享；加快品牌建設(shè)，引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展；特殊時期關(guān)于加大對中小企業(yè)扶持力度世界共享”。聚焦國