天津某項目市場結(jié)論

天津***市場研究結(jié)論***市場研究有限公司2003年11月目錄項目背景……………………2研究目的……………………3研究方案簡介………………4主要研究發(fā)現(xiàn)………………5家用住宅………………5商業(yè)中心………………19天津融創(chuàng)***投資有限公司計劃在比鄰奧運分會場（東臨凌賓路、西臨水上西路、南臨凌西道、北臨濱水西道）的區(qū)域，開發(fā)一個集商業(yè)、娛樂、住宅、辦公為一體的大型綜合房產(chǎn)項目。房產(chǎn)開發(fā)商在項目建設(shè)過程中，認為有必要針對消費者進行一次專業(yè)的市場研究，故邀請***市場研究有限公司參與此次合作。

項目背景商業(yè)中心：1.了解消費者的商業(yè)購物習(xí)慣；2.了解該區(qū)域所能輻射的商圈；3.了解對消費者具有吸引力的商業(yè)環(huán)境和經(jīng)營模式。家用住宅：1.深入了解目標消費者對該區(qū)域房產(chǎn)的購買態(tài)度；2.新房產(chǎn)溝通的概念測試；3.了解消費者對于房產(chǎn)開發(fā)的心理需求。研究目的研究方案簡介商業(yè)中心：定性研究座談會8組，包括：

核心商圈消費者4組（核心商圈的定義為以該開發(fā)項目為中心的1公里范圍內(nèi)商圈）

次要商圈消費者4組（次要商圈的定義為以該開發(fā)項目為中心的1公里以外，2公里以內(nèi)的商圈）

定量電話訪問500樣本，在以該開發(fā)項目為中心的2公里商圈范圍內(nèi)進行居民電話隨機抽樣訪問

家用住宅：定性研究深度訪談16組被訪者家庭年收入30萬人民幣以上；主要研究結(jié)果--家用住宅研究發(fā)現(xiàn)--影響被訪者選擇房產(chǎn)的主要因素環(huán)境綠化多、鬧中取靜的小區(qū)環(huán)境/居住人群構(gòu)成的人文環(huán)境房型面積小戶型房型一次性資金投入少，租用靈活被投資者看好；200平米以上的房型，被認為具有彰顯成功的特征。物業(yè)管理的先進科技（智能化）為房產(chǎn)增值配套設(shè)施周邊商業(yè)網(wǎng)點的興建，健身娛樂設(shè)施的齊全，可為房產(chǎn)加分重要程度高重要程度低地段成為首要因素，包括離市中心近/交通便利/周圍社區(qū)住宅的檔次等在未提示情況下，被訪者主動提及的“選擇房產(chǎn)時主要考慮的因素”：研究結(jié)論--***高檔住宅地理位置是競爭優(yōu)勢

地段： “***住宅”離市中心不算遠，天津市的高檔社區(qū)，比較安 靜，適于居??；是在天津發(fā)展規(guī)劃中的區(qū)域，增值空間 大。環(huán)境：

“***住宅”處在天津市的上風(fēng)口，無工業(yè)污染； “***住宅”緊鄰水上公園，綠化環(huán)境好； “***住宅”周圍的人文環(huán)境好；（周邊主體居住人群為政 府官員、學(xué)者教授、企業(yè)白領(lǐng)，都是高素質(zhì)、高收入， 符合中國“擇鄰而居”的傳統(tǒng)。）交通：

體北附近的公交車很多，交通很便利（被訪者基本都有私 家車）。研究發(fā)現(xiàn)--被訪者心目中理想的家用住宅河西區(qū)/南開區(qū)/和平區(qū)別墅

客廳足夠大（100平米以上）足夠高度的空間特別布置的書房/收藏室門口沒有特別設(shè)置與普通家庭無差異不顯山露水，內(nèi)斂不張揚的個性“住宅寬敞，心胸也寬廣”/“沒有壓迫感”終極置業(yè)公認的高檔住宅區(qū)域體現(xiàn)文化品位被訪者潛意識中的理想住宅就是別墅形象。研究結(jié)論--高層住宅的形象是主要銷售障礙大部分天津被訪者對高層住宅表示拒絕，原因：1）受76年地震影響，40歲以上被訪者不愿意接受高層住宅概念，認為缺乏安全感“不安全，地震時沒有逃生的出路……”2）受傳統(tǒng)思想影響，喜歡直接感受“地氣”,”腳踏實地“；“上下樓等電梯，感覺受管制，有約束感…”“人經(jīng)常需要和土地接觸……長時間感受不到地氣，要得病的?！?）不少被訪者追求安逸的生活，別墅成為奮斗的目標；而天津市郊的別墅價格不高，直接與“***高檔住宅”競爭同一類客戶；4）被訪者對于目前天津的高層住宅的物業(yè)管理缺乏信心“居住人多，生活空間狹小”“水箱供水，不干凈，水質(zhì)很差”研究結(jié)論--高層住宅的形象是主要銷售障礙PAGE10高層住宅難以滿足被訪者彰顯成功的需求部分被訪者稱，對成功的評價并不局限于物質(zhì)表象，更注重的是心理層面上的滿足感積極開拓，不斷發(fā)展深厚的文化底蘊家庭和睦受到廣泛認同(目前天津?qū)Ω邔幼≌恼J同度不高。)受片面的傳統(tǒng)文化影響，認為成功與別墅密切相關(guān)的觀念根深蒂固；目前天津高層住宅配套設(shè)施與物業(yè)服務(wù)的滯后，使被訪者對頂級高層住宅認知模糊。現(xiàn)有的高層住宅不符合被訪者心目中對成功的詮釋研究發(fā)現(xiàn)--都市魅力與城市高層相關(guān)性強都市魅力霓紅燈閃爍的不夜城浪漫的夜生活娛樂、購物設(shè)施高樓、汽車動感/現(xiàn)代的生活節(jié)奏繁忙的生活節(jié)奏建筑要考慮傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，是經(jīng)典的設(shè)計；城市的標志性建筑；現(xiàn)代的繁華新都市，緊臨商業(yè)區(qū)。具有都市魅力的住宅研究騙發(fā)現(xiàn)挑--膠高層荷住宅挑&別羨墅住而宅的屬心理象差異城市摔高層“站根得高劍，看沒得遠嗽，視屠野開社闊，心情也會順暢……按”“高扇瞻遠踏矚，高人然一等的尊折貴感客。”“有駕馭和感/掌饒控感勻?！笔薪吉剟e墅“屬末于自躬己的獨立駱空間/私膝密性啞強…糾”“腳循踏實疫地”慣/“贊下結(jié)雨地氣秋，上臨收空寶氣，有天覽地靈架氣。”“自由聚自在……盡”“悠閑生活露，徹緣瑞底放鹽松。夾”從高儲處俯扮瞰的虎“尊真貴感血”、侮“優(yōu)羨越感俗”成聰為高節(jié)層住朋宅不討可被膊取代連的特辭性與酸優(yōu)勢饒，提盡升產(chǎn)螞品的斯價值連感.研究菠發(fā)現(xiàn)姑--盛高層依住宅刑&別猛墅住潔宅的菌使用丟者形肺象城市潔高層“30截-4挎0歲”“中贊上層親次的蠶，最幸起碼絹是白層領(lǐng)、怒部門蹤蝶經(jīng)理腫““現(xiàn)曲代、膚開放畢、前鞠衛(wèi)”“野吐心勃毛勃，貝占有紡欲強什、有秒進取徑心”“生鼓活節(jié)哥奏快陷”“朋討友更騰多”市郊廳別墅“年欄紀大霸一些榴，40煤/5矮0歲以幻玉上”“高隊層次勝的，苦教授大、私急企老巡壽板”“不妻喜歡籍被外莫界打慌擾、客愛安軍靜”“重逐視空庫氣、澆環(huán)境線，回雷歸自羽然”“平藍和、句與世晶無爭陰、性業(yè)情淡四泊”“生頭活節(jié)巨奏慢雞”“保痕守、杏傳統(tǒng)紫、知臺足”與時膊代脈浙搏貼謎近，扒不安怎于現(xiàn)謹有經(jīng)瘡濟狀忠況，閥是為膏將來親積極愚打拼務(wù)、如翠日中功天的鄉(xiāng)豐一群恒，說責(zé)服購劉買的錯能力愚最強經(jīng)濟股富裕恭，積怪累儲朱蓄多聽，滿沉足于灣現(xiàn)狀習(xí)，對納新產(chǎn)餐品感達興趣夏程度艱低，痛耐用拍品購拜買可需能性虹低研究會發(fā)現(xiàn)牲--浩城市廁住宅俱與奧討運主漂題的漢聯(lián)接優(yōu)勢庭未能意體現(xiàn)所有拍被訪烏者都熱知道旬天津管將設(shè)門“奧卷運分醬會場似”，糠但奧餡運經(jīng)垂?jié)徒y(tǒng)他們王的自棋身利痰益卻療顯得炒比較譽遙遠穿；被閱訪者蘭普遍撫認為堵，“奧掠運在腸天津投只是富一個意分會尾場，貌而且劍就是墳?zāi)菐字T天，（奧舌運會山）過家了也馳就過善了，航和房歲產(chǎn)沒洲什么絮關(guān)系。”深訪嘗過程恰中，清主持良人提肚出“唯歷一”與奧陸運配當套的蘋城市護住宅，“足蘭不出閃戶，俯瞰奧運勿”等概認念，恨對于濤部分梅被訪棍者，漢確實無有一貸定的尊貴過感；他臟們認零為：“緊綁挨著惹奧運詞館，忌政府飯在規(guī)龜劃時權(quán)，一鍵定會艷考慮蛛周邊秘環(huán)境繩……診另外取，在洪我家磨里就樣可以短看到籮奧運陸比賽道，和違朋友早說起懂來是駝很有感面子供的?？　蔽覀冝r(nóng)認為睡，伴芝隨奧避運時渡間的樸臨近涌，宣仆傳工節(jié)作的那強化數(shù)，這沙一地際段的優(yōu)勢梢即將抓會凸叔現(xiàn)，尤魄其是濾政府察在奧正運場茅館附跨近的伴交通暗規(guī)劃本，將萌進一賣步推旦動房禁產(chǎn)的塔升值歸。結(jié)合烘百年喇來豐鈔厚人愈文資悲產(chǎn)，果向世邪界級鋼城市絡(luò)昂然跨邁進奧運猶競技羊場的油興建以，天丹津國震際商蛙港的訪形成抗，交歌通網(wǎng)隔路四鮮通八殃達國際營化的小服步狹，天譽津新幻玉都市旨計劃提整治鴨工程角的核腿心M概念全世謀界最碎有錢終的人盛，都具住在金錢觀無法土衡量結(jié)的地貿(mào)方市區(qū)親豪宅父，不與只昂作貴，更是挨珍貴獨一筆無二和性，是次天津名人的旨驕傲縣，也地是中膜國的剖新焦尿點回顧旅與前溜瞻，真百年悄內(nèi)無廟人能犬出其帖右，份是眼牽力，殿更是沫能力環(huán)繞利奧運溜競技潤場，咽收納歷無價勸山水以世讀界級秩身段拼，再酒創(chuàng)天獄津歷嶼史坐擁膏無價濫的江廳山，港開啟頂生命秋成就閣的舞愧臺精英皇住戶雄，天生猛與眾圈不同H概念布：家的且價值勤，真挽正寬殖廣的久不只披是豪何華的畝門面訪，而滔是生活亦的尺委度為天委津首奮富創(chuàng)抬造“市報中心鐵的貼罷心豪簽宅”不必禽移民，是茂奮斗陜一生午的終醫(yī)極目質(zhì)標是完裝美主津義者肥最細天膩的砍選擇遇見彼，身耕心相兆遇的州地方無可蜜取代炎的唯捆一地得位，才夫是價榴值所鞭在愿景吵的交在集，岸國際迎級的辛視野以前淹，我濕們認艷識世偷界，弓現(xiàn)在除，世白界認嬌識我歐們注：蹲紅色義為提格及率殿較高螞的關(guān)粥鍵語躺句，宗蘭色繼為有堆爭議澤的語頃句1）連天津匆被訪宮者?；橥酶娘@洗成功豪，但幸始終避開鈔“金坦錢”，不久愿落律俗；2）垂他們魯重視“獨魚一無著二”尤的尊慣貴，來澤表現(xiàn)譯自身剪獨到廁的眼摧光和遼判斷脆；3）辦他們貓內(nèi)心抹渴望“市學(xué)中心灣的豪憲宅”，滿抗足自猴己的御成功柏感和籍太太齒的購鼻物欲全；4）毅他們睛深知業(yè)商界逝生活納的壓快力，胡所以秧期望與自勤然的寄親近。研究勻結(jié)論?！狹概在念價煎值感攻更高頁，H任概念蔽溝通貿(mào)力更永強被訪涉者對畝兩個破概念隆均表機示滿系意，共兩者盯目標崖受眾辜基本睬一致梯；被訪雹者對M概念“全限世界稠最有虹錢的昆人，蒼都住拋在金袋錢無敏法衡璃量的鮮地方確”存在裂歧義戰(zhàn)，語里句過波于張奸揚是駝不同膽被訪平者產(chǎn)緊生不向滿和辟喜好旅的主吩要原救因；M概念仇中“珍難貴”喂、“姜獨一尺無二赤性”預(yù)示牌環(huán)繞國奧運圓競技提場的讓特殊競地位披，不密可比獻擬的革尊貴王感是替身價治更是遭眼力誤的體口現(xiàn)；H概念廊中“最倍細膩校的選符擇”園、“鞠生活維的尺館度”賴、“跪貼心認”等含縮慧蓄用從詞迎榮合消聞費者挖對生尼活品項質(zhì)的莖追求委。根據(jù)菜本次筍定性嶼研究燥，我是們發(fā)遲現(xiàn)：天津音市非回主流并業(yè)主萬，具川有現(xiàn)督代意億識的圓職業(yè)問成功邁人士橫；主要鄙特征--有知株識，母接受現(xiàn)代犯生活觀念逢；個性乎張揚嶼，希冶望成摧為同境類消亂費者喚眼中狼的榜樣；視野刮夠?qū)捑?，喜燈歡突破駁本土辭傳統(tǒng)觀念晚的局穴限；有極績強的旋事業(yè)公心，湯具有獨立液判斷事物院的能踢力；野心哪勃勃揚，俯瞰狹世界，對停事業(yè)/家庭慢的把叔握充竿滿信姥心；對于稱生活賣中的搜流行尺有足驚夠的球關(guān)注巡壽，追報求與眾約不同的生謀活品辱質(zhì)；不是茂終極暈置業(yè)川者，紐奉而是發(fā)展覺過程中的工一個覽足跡牛。研究哭結(jié)論乒--天津撞**粘*配嗽套高短檔住邀宅的刷目標泛客戶蠻形象PA鎖GE17研究盆建議強調(diào)肝國際寇視野塌，重含塑高粒層住貢宅形送象；將東營京、素曼哈串頓、角香港……等國美際超抬級城袖市中洞摩天椒大樓根的頂拜級豪凈宅介藥紹給始天津滴的目紋標客浸戶；引導(dǎo)松消費亦者認仿識以辜國際宵視野植，看香待天規(guī)津住刮宅的躍發(fā)展饅趨勢鍵；強化弱永恒腸奧運毫（精魔神）愿的主焰題，傷將“吐見證叨奧運否”的螺瞬間跌延伸障為“沉對時沸空的掠珍藏看”；在精骨裝房壁中重工視環(huán)嘆保、擺建材歡質(zhì)量腔、個胖性化笨裝潢渡的需噸求，語為消粱費者漲減負首，同癥時又存避免表千篇糟一律伙的格趁局；提供悉目標毫客戶奧需求免的物芒業(yè)服慘務(wù)，君既要木解除丹消費穗者對鉗高層蹈住宅產(chǎn)的隱續(xù)憂，迫也要中避免旨客戶爛在物阻業(yè)服療務(wù)方組面的涉高額夫支出巾。主要筑研究玩結(jié)果舞--赴商業(yè)挑中心該地什區(qū)商化業(yè)潛查力評列估20北02屯年天傾津市憐人均裂月消袍費支抗出20示-4裁5歲下**煙*商黃圈居悔民人均嶼月消頑費支耳出（闖未婚濕）n=李18氧8平均售恩格罪爾系聚數(shù)N=爪50戚038打.3縣%36凡.2幻玉%20勢-4熟5歲只**并*商冬圈居辭民（規(guī)2k支m范良圍內(nèi)管）平春均生秤活水墾平高控于天撓津市收整體炕水平余，已娃達到銹小康注：恩格遺爾系俗數(shù)是練根據(jù)必恩格邁爾定刷律得捉出的靈比例務(wù)數(shù)，驕是表它示生嬸活水衫平高騾低的膜一個炸指標逝。按聯(lián)炒合國液糧農(nóng)淋組織英規(guī)定強：6萌0%盯到5壘0%糟之間都是溫犁飽，買50休%到禁40猴%是炊小康干，4態(tài)0%游到2膊0%悠是富撤裕。加但應(yīng)味與人疼均G沒DP令結(jié)合遮來判革斷。我國朱目前翁的恩懂格爾擋系數(shù)尋為4召3%紫。94扭2.捏520踐-4間5歲抹**憤*商饅圈居吧民家庭深月消霧費支歸出（政已婚妻）N=辦31浴226序64儉.658板2.睜318室05質(zhì).020洽02宿年天曠津市拋平均態(tài)恩格戰(zhàn)爾系鏈數(shù)20艘02鞠年天位津市創(chuàng)家庭跪平均指月消劉費支練出**率*商蓬圈居鼠民（潛未婚豬）n=朋18溫8日常置食品外出鄰就餐晚/應(yīng)漂酬/鋒休閑唇娛樂絨/健款身美襲容29唯.7符%家庭燥日用酷品32陳%20伶-4儉5歲碎**科*商灘圈居桿民未惑婚人肚群的儲消費沸支出完結(jié)構(gòu)怎與購儲物中每心的緊相關(guān)似程度胞非常愛高服裝狐鞋帽西/化若妝品導(dǎo)等個偽人用戀品21性.6漢%9.猴7%所有約與購錯物中疤心相珍關(guān)的評支出94匙.3奇%各項鳥消費央支出已所占辣比例27葉9.劣829東7.階820榆8.池091罪.9人均摸月消或費額鐘（灶元）98留4.慰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