濟南大廈項目前期定位報告

三威大廈項目前期定位報告2012.03總體市場研究地塊區(qū)域研究區(qū)域物業(yè)市場研究項目本體及定位研究整體規(guī)劃建議

項目營銷執(zhí)行

總概一總體市場研究濟南2011年銷售統(tǒng)計總體市場背景分析房地產新政分析濟南2011年銷售統(tǒng)計

2011年以住宅成交為主，其余物業(yè)類型成交量小12國家經濟刺激政策效果明顯，2011年濟南住宅、公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量較去年同期明顯下滑；

濟南房地產銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量少

Part1.1濟南2009年1-5月份銷售統(tǒng)計

公寓售價最低，略有下降；住宅、寫字樓及商業(yè)售價平穩(wěn)在售公寓項目距市中心較遠，居住舒適性較差，其銷售均價最低；

住宅銷售均價

元/平米，與去年同期相比價格保持穩(wěn)定；

公寓項目因供應集中，去化量較小，成交價格略有下降；

寫字樓及商業(yè)物業(yè)銷售價格保持平穩(wěn)

1234總體市場背景分析政策效果顯現(xiàn)；住宅“價低、量降”；房地產開發(fā)風險猶存12自2011年下半年開始國家及地方政府頒布一系列調控措施，使?jié)献≌山涣抗?jié)節(jié)下滑，出現(xiàn)“價低量降”的局面。濟南房地產銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量少隨著濟南大規(guī)模的拆遷改造等，濟南較多適銷房源上市，均為市場提供了大量的客戶群體，同時，濟南的剛性需求量大；但國家調控政策仍在持續(xù)，政策走向并不明朗，宏觀經濟的全面恢復尚需一段時間；且因濟南住宅供應量較大，市場競爭將更加激烈，房地產開發(fā)仍有較大風險34房地產新政分析

2011年房地產市場調控為2010年調控的延續(xù)和深化。2011年，為進一步鞏固房地產調控成果，中央升級調控力度，綜合運用行政、經濟手段，仍以抑制投資投機需求、增加供給為總體思路。行政措施上，限購嚴厲程度繼續(xù)加深、范圍不斷擴大，各地方政府出臺年度房價控制目標，實行考核問責制，差別化信貸更加嚴厲。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內加息3次，提高存準率6次，貨幣政策持續(xù)緊縮。此外，房產稅改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建設仍是2011年的重頭戲，2011年已完成開工建設1000萬套保障房任務，中央政府加大保障房融資支持，重視保障房建設質量和公平分配。2011年12月，中央經濟工作會議指出“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”。Part1.3房地產新政分析2012年房地產政策基調：堅持房地產調控政策不動搖二區(qū)域物業(yè)市場分析公寓市場分析商業(yè)市場分析寫字樓市場分析市場總結（一）公寓市場分析濟南東部主要在售公寓統(tǒng)計優(yōu)秀公寓項目分析公寓客戶分析市場總結主要在售公寓統(tǒng)計濟南東部在售公寓項目均價為7800元/平米，所在區(qū)域公寓供應量少12

優(yōu)秀公寓項目分析公寓假客戶拼分析12客戶獅大多有為投究資客博戶和創(chuàng)年輕幣及老獲年客轎戶為熊主。從小暈戶型帶的客滴戶來替看，具絕大在多數(shù)婦是以辱年輕眾客戶元和投禿資客雜戶為鐮主，栗占到怠近7成的漸比例座。以階普通巴工薪免白領卸首次滔置業(yè)塌為主寬，占想到七太成左主右的與比例捎；純褲投資駝客戶蕉約占鹿三成移左右處。自用體客戶佳分析重：自用牢為主腸的客暴戶較弦年輕銷，主材要年砍齡在28剩-3技0歲范繞圍，漏自住劃客戶眉來濟懼時間飼短，猶一般另在5年以苗下，倆工作偉穩(wěn)定責，儲盈蓄不曠多，耀收入踢水平屢在20肉00謙——小40鑒00元之貌間；檔家庭用結構許比較邪簡單達，絕岔大多涼數(shù)為墾兩口愁之家漢，部辛分為迷單身夠家庭掌；目同前居鳥住狀餡態(tài)以華租房麗為主慣，急與于擺覽脫目陡前的版租房創(chuàng)生活滋，以謀公寓典作為汗過渡刮性住毀房。投資恥客戶注分析濤：以投方資為怠主的齊客戶施在35步-4拴0歲之投間居在多；誕客戶侄文化美水平圓高，80％以良上客句戶為曾大專伙以上扒水平僵。有執(zhí)較好贏的經心濟基榆礎，仆收入閘在中喪等偏乏上。3（二味）商閉業(yè)市慕場分到析區(qū)域遠商業(yè)蔥市場片區(qū)浴商業(yè)寨開發(fā)慕統(tǒng)計片區(qū)案消費裹群分盡析市場喜總結花園仔路與蘆洪樓初商圈區(qū)域學商業(yè)欄市場洪樓加商圈而是以轉洪樓唱廣場格路段扣為核臂心，盈東至李華信辨路口扶，該拳項目麗緊鄰希洪樓失商圈餃，位慈于花束園路職商圈嫩內Co郵de箏o喉f坊th宋is價r頓ep雙or氣t搶|16商圈扭支撐教育被設施大型號零售泄業(yè)態(tài)居住微及商濱務配袍套>山東厭大學捷洪樓杏校區(qū)償、新拋校區(qū)督及眾灣多的脊院校>大潤近發(fā)超寶市洪橋樓店酸、國廊美家遠電市展場等>銀座兔商城學洪樓挺店等>東環(huán)擇國際識大廈念、嘉洋恒商灶務大孫廈、輸發(fā)展年大廈釘?shù)壬塘簞赵O合施>中高屯端居群住社市區(qū)如翁富翔明天地歪、錦氏繡泉噸城等釋。123商業(yè)惰和教業(yè)育客效流使姻洪家控樓商棉圈和任花園謙路商雞圈成轉為具街有一鵝定影槐響力討和競估爭力眼的二鈴級商辯圈。對項環(huán)目的嘴影響核心存地段橋的商縮慧鋪使殘用率來高，波交通搏條件裹的改熊善、傭人流罵量和頃商流斃量的丈增大演，將級使商架圈范脆圍的薄影響付擴大促進野未來曲洪家瞇樓商油圈商資業(yè)結鎖構的扎優(yōu)化枯，增餡強商托圈的帝人流撤聚集購力。消費天群分珠析12項目榴所在熄區(qū)域描商業(yè)逮消費降客群底由兩息大部譜分組只成一部桂分為腐消費舟能力稻處于鴨中等抹水平再的居找民及寧辦公吉人群溫。如靈富翔彎天地赤、錦鞠繡泉筋城、印匯科眉旺園驕等中雜檔居婆住區(qū)押居民慰和在夸海蔚軟廣場敘、發(fā)畝展大恩廈、棍東環(huán)們國際謹廣場舉等寫授字樓術內辦仇公的個城市榴白領養(yǎng)，該轟部分魄人群姜是洪娃樓商濃圈內刻中檔責百貨享店和旁品牌溝專賣獅點的攏主力宿消費卻群體漲；另一風部分紹為消蹤蝶費能繡力較測弱的性大學儉生和醋就業(yè)凈時間饅較短義的年悅輕群震體。粘山東烘大學古兩個作校區(qū)股均位蛙于洪爭樓商請圈內跪，且驕這些勾大學丟生就窄業(yè)后搖多選論擇在記學校補周圍涉暫時陷租房我居住習，規(guī)寒模龐班大的企學生裙群體酒是商錢圈內忘中低呀檔商犁品的暈主力沫消費美群體正。（三尋）寫寶字樓銳市場免分析供應舊量分衰析寫字檔樓需獨求量背分析租售胞分析競爭斯項目銀分析市場陶總結供應且量分杰析濟南薯寫字盆樓項企目集媽中于追以泉拌城廣牛場為輔核心近的中嘉心區(qū)陷域、鋤山大駝路-二環(huán)開東路供區(qū)域尼和高玩新區(qū)準。漸項目筑所在降區(qū)域魔高檔后寫字哀樓較癥少，霸主要例有海拾蔚廣象場、耐特區(qū)膽數(shù)碼安港、器泉景雜恒展唱大廈銀、嘉爭恒商里務大桑廈等偷。濟南底寫字惡樓市辛場形粘成三弊大聚漂集區(qū)蘇，項益目所疾在區(qū)汁域高末檔寫悲字樓傭數(shù)量吼較少備，商羅務氛喊圍尚拔可12寫字鑼樓需漲求量箱分析寫字興樓市梢場整送體保請持平犬穩(wěn)上咽升趨欺勢20國11年1—來9月份根寫字胳樓類醬產品慢成交識價格Pa稈rt薄3立.3公.3寫字幕樓租雪金分簡析從1月份撤到10月份臺，寫蛇字樓鵲整體閘市場吵波動圾較大寸，成濃交量刺制高粥點停柴落在4、5月份里，而半其他漲月份粱均成播交平振淡，8、9月，帝寫字茫樓市燭場在沸新房閥源帶左動下屈，成席交量逮有所虧上升卵；市辨場整奶體表情現(xiàn)為銷，房縱源供丸應相菠對充楊裕的餅項目靜，成魔交情列況較鍬好，暮其余啦項目瓜表現(xiàn)貝一般胳。寫字家樓售突價分尊析12濟南客市在次售寫親字樓系價格醬同樣棟按照餅距市似中心殖距離襖的近塘遠、鐮商業(yè)窗商務棵氛圍撤的聚聰集程威度等口因素膽，形叢成三制個梯階度，貧依次攤為中負心區(qū)籌域、饅山大異路-二環(huán)歪東路進區(qū)域傾和高伶新區(qū)赴區(qū)域鋤。漠華龍交路與繼二環(huán)處東路音區(qū)域涉自20樂02年以微后寫而字樓霜市場遇不斷稈發(fā)展易，現(xiàn)馬已日棒益成腔熟，光區(qū)域狼寫字致樓銷協(xié)售均主價為元/平米瞇，與恥中心井區(qū)域界的價持差距挪日趨蓮減小肯。競爭朋項目怪分析綜上弱所述臂，停寫字脫樓公趙寓在溪濟南戚市場勾發(fā)展則空間婆大，所前景排廣闊智。三紅項目都本體垃及定耳位研撒究城市俗發(fā)展倦規(guī)劃區(qū)域廈背景岸價值項目層本體傭分析項目嘴初步如定位城市將發(fā)展適規(guī)劃傳統(tǒng)粉模式晴：環(huán)糠狀+放射印的粗脖放式奶擴張未來卡取向餡：軸坊向發(fā)哥展+構建高東西彈新城區(qū)域掛現(xiàn)狀區(qū)將嚇以拓撒展城社市發(fā)量展空屠間、乏打造溝現(xiàn)代圾產業(yè)奸體系縣為“火雙翼購，加橫快全網區(qū)的姥現(xiàn)代對化中扯心城賀區(qū)建罷設，晌同時坑完善欠該區(qū)逢的基緒礎設怠施建瓦設，打健全襯改善岡轄區(qū)纏居民頓的民奏生體蚊系。譜憑借敬二環(huán)杏東路毯隆起恭帶加僑快老災城區(qū)鳳改造栽，全您力打拋造二膚環(huán)東姥路“顆交通魚大動誼脈、家景觀杯新走乘廊、桌發(fā)展嬌隆起桌帶。洪樓宰商貿落區(qū)項目遍所在犧區(qū)域址為傳導統(tǒng)商漲圈之放一區(qū)域嫁發(fā)展藏重心東逐步針東移歷城遞區(qū)新悉中心梯得到惰延伸訊擴展區(qū)域邁未來察將以招商務南辦公萌為主項目遺周邊隨為老鄭城區(qū)翼傳統(tǒng)絞中心絨商圈衫之一周邊谷學校漿、單偷位眾孟多；喪各種它配套舅齊全商業(yè)易業(yè)態(tài)愉多為燭中端她商業(yè)存、功車能單予一，難以認滿足團多重炸需求中心謊區(qū)由笑居住磁人口飯總量雄不降椒反增扒，功能推要素茂過分受積聚仿，邊童際效槽用下辯降歷城翻區(qū)政封府搬途遷唐持冶新豈區(qū)、券帶動猛洪樓樂片區(qū)緞、花年園路嗎片區(qū)勵中心凳城市注功能臭擴展>學區(qū)跳居住米功能筐的發(fā)盡展使晉周邊慣地帶人拖口集爺聚度遷保持王穩(wěn)定塑增長區(qū)域途職能到由單胳純的宴政府認主導向市堆場方做向發(fā)情展>由政堂務經稱濟帶夾動發(fā)率展的餓產業(yè)坡開始酒互相融手合，陜并衍耳生出向新的彩產業(yè)行，如創(chuàng)意融產業(yè)登等>衍生恨出的坑產業(yè)沃進一井步推倒動區(qū)毒域的發(fā)展項目懶所在禍區(qū)域卸發(fā)展飄歷程村及變原化趨岸勢區(qū)域倍背景公價值位于器歷城奶區(qū)花奮園路敘以南需，工暫業(yè)南啦路以庭北；吧二環(huán)物東路勸高架蘋橋以逃東，惹花園拼路商瞎圈核壁心位鴉置。項目策所在趙區(qū)域疏屬于般濟南折房地爛產格趴局上克的東護部區(qū)戶域，議“北馳拓東禾進”巴的城胞市發(fā)訓展格脾局，盒促使輪區(qū)域雀迅速拍發(fā)展菠；區(qū)域籃定位顧于商老務商魄貿，久具備它良好浮的發(fā)胡展前顏景和濤高素宋質的私居住敵群體膨；本項爪目位裝于城朱市規(guī)嗽劃中釀的老扭城區(qū)蒙內部芒，屬排于城護市次斷核心艷區(qū)域陜。項目究區(qū)位—位于孟城市惠次中僵心地調帶、掘區(qū)域番具備絮良好音的發(fā)萄展前環(huán)景1234項目塌本體亭分析地塊窯經濟踩指標項目障四至交通枝條件配套井情況地塊漁核心臟優(yōu)勢干價值氣點項目丹占地集面積婆為2.德2萬平槽米；容積滔率為2.尊5；土地雙性質儀為住鑒宅類帶用地億，年獻限為70年。地塊爆面積糊規(guī)模守并不畢大，僚并不萍適宜耳打造蒼復合懂型大供型項轎目，沫建議惠從特隱色高倍端項群目產忠品進般行考界慮：地塊僚經濟若指標從地勉塊內艙部看悼四周網，南滑側緊眾鄰工粉業(yè)南聞路；東側削為華由信路累；西側銹為二鎮(zhèn)環(huán)東敞路高堤架橋濱，與劇洪樓柱廣場染緊相龍鄰；北側梯為花浙園路萄，位爆于花它園路退商圈設中心滴位置彼；地塊恒目前督現(xiàn)狀煩為凈拍地；目前為尚未櫻有與怠項目具地塊舉緊鄰改的開進發(fā)項葵目。地塊請四至私及資警源——地塊形缺乏劃自然跡資源殺，隨腦著城預市的蔑發(fā)展充周邊悅建筑益景觀麗不斷殖豐富伙，但半區(qū)域暗內人從文資走源豐題富項目縱四至地塊勉北側組為花勢園路患，上熔下班傭高峰掩期比供較擁仍堵；地塊顛西側予緊鄰元二環(huán)戀東路因，為挖東部唐區(qū)域也交通純主干律道；地塊鋸東側廈及南演側為猾華信領路與蛇工業(yè)紙南路鄉(xiāng)豐交通幕主干臂道；目前準地塊災與外蜓部連縮慧接的課道路孟狀況笨較好襖，但句上下物班高鬧峰期治交通沿狀況池較差閉；周邊逝目前兆公交猜線路叢較多字，隨發(fā)片區(qū)撿開發(fā)幸進程青加快問，交和通擁忽堵這垃一狀活況將傭會得澇以改裝善。交通圍狀況律分析——外圍引具備辛較好棕的交諒通條秀件和竟利好虜因素聾，現(xiàn)齡狀道略路相除對擁鼠堵交通截條件項目仙位于派城市羅次中松心區(qū)汪域，御屬于跪房地厭產格攝局中耗的東曾部區(qū)鼠域，詠各項木市政益基礎塔設施坦十分棉完善嗽；配套尿商業(yè)雪設施奶：花麗園路敲商業(yè)臭街、彩屬于裳洪樓梅商圈屠與花黑園路余商圈氧的一低部分教育醒配套拍設施遣：與鵝山東策世紀籃藝術猛學校擁、洪堡家樓劇小學械、花庭園路潑小學家、歷勵城實梁驗中閣學、榮山大撐附中突等車是程較士短。公共末交通部系統(tǒng)?。?7、12圣2、80等多蘇路公效交車醫(yī)療駝、健蘿身、盾娛樂粒、金撞融配牲套也股相對補完善遍。片區(qū)爛房地商產開確發(fā)建眾設的睜不斷呢深入嫩以及霉區(qū)域悄濃厚玩的人鏈文氣朋息使齒區(qū)域恭成為鵝濟南綁市民竭購房環(huán)的首侍選區(qū)匪域之冬一，墊區(qū)域則購買蚊力尚物可，輪在一普定程負度上隊促進讀了區(qū)覽域商礙業(yè)市什場的陜發(fā)展槐。周邊職配套昆情況——目前良周邊縫各項訴配套踐設施堡比較頁完善配套才條件區(qū)位鞭：位于片濟南楚市主昂城區(qū)泛內，鳴距市廣中心歸直線緊距離顆較近空白悄：項目佩區(qū)域幻玉新增禍供應笨稀缺駐，區(qū)態(tài)域市仔場存俯在空丑白點發(fā)展詢：城市甲規(guī)劃雀及城院市發(fā)逝展對掏本項斃目的舉引導凝作用地塊餅核心串優(yōu)勢屑價值辟點通過雁對地搭塊現(xiàn)但場及漲周邊叫市場攻的實蹈地考程察和禁對各肢種信肚息資滲源的妥整合夏，我求們得垂出以態(tài)下分雜析：升值著潛力酒：政敗府政究策重打點打仰造區(qū)欠域，拆項目盞未來偽升值盲潛力喂巨大舅。區(qū)位位：項耕目位筍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