2011年快捷商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性策劃書(shū)

第1頁(yè).快捷商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申報(bào)項(xiàng)目：快捷商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)單位：酒店管理有限公司地址：郵政騙碼：聯(lián)系人：電話：010傳真：010藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第3頁(yè) DATE\@"yyyy-M-d"2018-11-29目錄一、前言1-1項(xiàng)目背景………………1-2項(xiàng)目目的………………1-2.1整體目標(biāo)………………………1-2.2項(xiàng)目契機(jī)………………………二、調(diào)查篇2-1區(qū)域地理環(huán)境分析……………2-2市場(chǎng)分析………………2-2.1調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明…………………2-2.1.1市場(chǎng)調(diào)查方法……………2-2.1.1.1流動(dòng)調(diào)查…………2-2.1.2問(wèn)卷調(diào)查…………………2-2.1.2.1酒店需求問(wèn)卷調(diào)查…………………2-2.1.3調(diào)查統(tǒng)計(jì)……………………2-2.1.3.1問(wèn)卷總數(shù)……………2-2.1.3.2分卷總數(shù)……………2-2.1.3.3有效問(wèn)卷的辨析方法………………2-2.1.3.4有效問(wèn)卷總數(shù)………2-2.2調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣…………………2-2.2.1酒店數(shù)據(jù)矩陣………………2-2.3調(diào)查結(jié)果說(shuō)明…………………2-2.3.1酒店現(xiàn)狀………2-2.3.2交通現(xiàn)狀………2-2.3.3自然旅游現(xiàn)狀…………………2-3SWOT分析………………2-3.1S—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析………………2-3.2W—項(xiàng)目劣勢(shì)分析………………2-3.3O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析………………2-3.4T—項(xiàng)目威脅分析………………2-4社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益說(shuō)明………………………三、決策建議3-1規(guī)劃內(nèi)涵…………………3-2規(guī)劃決策建議……………3-2.1規(guī)劃方案……………………3-2.1.1主樓…………3-3前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明………………………3-3.1設(shè)計(jì)方案甄選和規(guī)劃………3-3.1.1方案………………………四、執(zhí)行篇4-1戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)………………4-1.1戰(zhàn)略沙盤模擬……………………4-1.1.1六大策略……………………4-1.1.2說(shuō)明…………4-1.2戰(zhàn)術(shù)沙盤推演模擬………………4-1.2.1整體戰(zhàn)術(shù)……………………4-1.2.1.1差異化市場(chǎng)營(yíng)銷……………………4-1.2.1.1.1地段選擇…………4-1.2.1.1.2具有前瞻性………4-1.2.1.1.3尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)…………………4-1.2.1.1.4有效挖掘客戶營(yíng)銷渠道…………4-1.2.1.1.5創(chuàng)新客戶成本控制………………4-1.2.1.2創(chuàng)新客戶營(yíng)銷手法……………4-2執(zhí)行步驟…………………4-2.1經(jīng)營(yíng)規(guī)劃………………………4-2.1.1酒店配置…………………4-2.2推廣規(guī)劃…………4-2.2.1整體品牌包裝………………新視覺(jué)VI系統(tǒng)……………4-2.2.2整體推廣……………………廣告推廣策略………………廣告推廣目標(biāo)………………項(xiàng)目在推出市場(chǎng)的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)……………4-2.3進(jìn)度………………4-2.4預(yù)算………………4-2.4.1項(xiàng)目資金投入情況分析……………………4-2.4.1.1土地費(fèi)用……………4-2.4.1.2工程造價(jià)……………4-2.4.1.9其他費(fèi)用……………4-2.4.2可選擇的籌資策略………4-2.4.2.1公司自籌資金………4-2.4.2.2銀行貸款籌資………4-3投資回報(bào)預(yù)測(cè)…………4-3.1酒店………………4-3.1.1客房收入……………………4-3.1.2營(yíng)業(yè)總收入…………………4-3.1.3成本…………4-3.1.3.1物料成本……………4-3.1.3.2人工成本……………4-3.1.3.3水電費(fèi)………………4-3.1.3.4總成本………………4-3.1.4營(yíng)業(yè)稅……………………4-3.1.5銀行利息……………………4-3.1.6利潤(rùn)………………………4-3.4銀行利息…………4-3.5投資總成本………………………4-3.6年凈利潤(rùn)…………4.3.7回收周期…………五、結(jié)束篇………………藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第47頁(yè) DATE\@"M/d/yyyy"11/29/20181-1項(xiàng)目背景商貿(mào)集團(tuán)自成立后，酒店管理有限公司秉承集團(tuán)以酒店業(yè)為主業(yè)的多元化發(fā)展思路,兼顧高中低端市場(chǎng)，打造精品高端通泰五星級(jí)酒店，加強(qiáng)管理現(xiàn)有四星級(jí)藍(lán)鯨大廈，擴(kuò)大市場(chǎng)份額以四星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的快捷商務(wù)酒店占領(lǐng)區(qū)縣。為重新打造快捷商務(wù)酒店品牌，提升品牌價(jià)值。我公司決定將在（原橋東法院），大道與政府街交叉路口建設(shè)兩家快捷商務(wù)酒店,酒店將建成市及張長(zhǎng)途汽車站廣場(chǎng)地段的標(biāo)志性建筑。為此我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真的籌劃準(zhǔn)備、細(xì)致的調(diào)查研究及慎密的分析預(yù)測(cè)，編制本報(bào)告，敬請(qǐng)審批。1-2項(xiàng)目目的1-2.1整體目標(biāo)秉承集團(tuán)整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)。配合的經(jīng)濟(jì)旅游開(kāi)發(fā)，打造--商務(wù)酒店品牌，給投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。整合--優(yōu)勢(shì)資源，領(lǐng)跑商務(wù)酒店市場(chǎng)。通過(guò)對(duì)新建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)措施，能夠爭(zhēng)取較好的市場(chǎng)效益。1-2.2項(xiàng)目契機(jī)--及--縣發(fā)展規(guī)劃、旅游開(kāi)發(fā)。是歷史文化古城。歷史文化悠久，旅游資源豐富，擁有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位27個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位101個(gè)，全國(guó)十大考古新發(fā)現(xiàn)3處，是河北省文物大市之一。得天獨(dú)厚的旅游資源為張家口市旅游業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。地區(qū)夏季氣候涼爽，景色宜人，是極富特色的旅游避署勝地。元中都遺址、中都原始草原度假村、閃電河、天鵝湖等旅游景點(diǎn)吸引著京津地區(qū)及省內(nèi)外游客。在夏季是京津地區(qū)游客首選的最佳避暑地。今年冬季舉辦冬季節(jié)日旅游項(xiàng)目異彩紛呈，包括國(guó)際滑雪賽事、滑雪嘉年華、圣誕滑雪狂歡節(jié)、雪地音樂(lè)節(jié)、旅游地產(chǎn)展銷會(huì)、旅游商品和戶外運(yùn)動(dòng)裝備展銷、溫泉冬季沐浴主題活動(dòng)等20余項(xiàng)。由于一年四季的旅游項(xiàng)目眾多，全年到張旅游人群穩(wěn)定增長(zhǎng)，促使的旅游業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務(wù)業(yè)打造成全市第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施旅游精品工程，精心打造旅游整體形象。地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生著嶄新的變化。新旅游經(jīng)濟(jì)給帶來(lái)了豐富的旅游休閑客源，旅游項(xiàng)目的增加使來(lái)--旅游客流量全年都保持在高峰值，旅游接待能力及設(shè)施急需全面升級(jí)，需要基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施跨上一個(gè)新的水平，接待能力和檔次進(jìn)一步提高。在未來(lái)良好的市場(chǎng)前景預(yù)期的推動(dòng)下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營(yíng)業(yè)，搶占旅游業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的客源市場(chǎng)。--酒店管理有限公司在--旅游大開(kāi)發(fā)，地區(qū)旅游客源增加，酒店業(yè)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的契機(jī)下。公司決定投資建設(shè)--快捷酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目分別在--市-（原橋東法院）及--庫(kù)大道旁，投資建設(shè)兩家連鎖快捷商務(wù)酒店。新建快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目將為--集團(tuán)帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，也給投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。調(diào)查篇2-1項(xiàng)目區(qū)域地理環(huán)境介紹市地勢(shì)西北高、東南低，陰山山脈橫貫中部，將全市劃分為壩上壩下兩個(gè)自然地理區(qū)域。壩上高原區(qū)，自尚義縣套里莊、張北縣狼窩溝，到赤城縣獨(dú)石口一線以北的沽源、康保、張北、尚義4縣為壩上張北高原，屬內(nèi)蒙古高原南緣。該區(qū)域面積為12480平方公里，海拔1300-1600米，南高北低，地勢(shì)較平坦，草原廣闊，多內(nèi)陸湖泊（淖），崗梁、湖泊、灘地和草坡、草灘相間分布，是典型的波狀高原景觀。南部壩下4區(qū)9縣，地處華北平原和內(nèi)蒙古高原的過(guò)渡帶，海拔500~1200米，該區(qū)域地形復(fù)雜，山巒起伏，丘陵與河谷盆地相間分布，面積24467平方公里，河川占24.5%，丘陵占18.7%，山區(qū)占56.8%。張北縣地處內(nèi)蒙古高原南緣的壩上地區(qū)，地勢(shì)險(xiǎn)要，氣候獨(dú)特。縣境地形呈高原丘陵景觀，大致分為東南壩頭區(qū)、西部丘陵區(qū)和中部平原區(qū)三個(gè)類型，平均海拔1400-1600米，南部“壩頭”海拔1600-1800米，境內(nèi)樺皮嶺海拔2128米，為“壩頭”群峰之首。全縣地處壩上高寒區(qū)，屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年降水量300毫米左右，年平均氣溫2.6℃，是河北及京津地區(qū)最為良好的避暑休閑地區(qū)之一。2-2市場(chǎng)分析2-2.1調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明2-2.1.1市場(chǎng)調(diào)查方法2-2.1.1.1流動(dòng)調(diào)查對(duì)于商鋪及部分酒店的調(diào)查，采用在大街上對(duì)規(guī)定的人群隨機(jī)抽樣的方式調(diào)查。2-2.1.2問(wèn)卷調(diào)查2-2.1.2.1酒店需求問(wèn)卷問(wèn)卷涉及如下內(nèi)容：1、受訪者性別；2、來(lái)自哪里；3、職業(yè)；4、年齡；5、到--的目的；6、到--的次數(shù)；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、關(guān)于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問(wèn)題；12、入住的酒店位置；13、車站附近建幾星級(jí)的酒店比較合適；14、車站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應(yīng)該具備的功能；16、酒店應(yīng)該具備的配套設(shè)施。2-2.1.3調(diào)查統(tǒng)計(jì)2-2.1.3.1.問(wèn)卷總數(shù)本次問(wèn)卷調(diào)查合計(jì)調(diào)查了共2000份，有效問(wèn)卷共1677份，有效比為83.58%。2-2.1.3.2.分卷總數(shù)調(diào)查問(wèn)卷分卷情況如下：市調(diào)類型問(wèn)卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店2000167783.85%2-2.1.3.3有效問(wèn)卷辨析方法本次問(wèn)卷調(diào)查總共調(diào)查2000份問(wèn)卷，調(diào)查過(guò)程中，調(diào)查組根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況，進(jìn)行了如下問(wèn)卷有效性分析。問(wèn)卷卷面分析，調(diào)查組先排除了問(wèn)卷中相互矛盾的影響問(wèn)卷有效成立的問(wèn)卷，共276份抽查分析，經(jīng)過(guò)A的分析，檢出其中的無(wú)效問(wèn)卷后，統(tǒng)計(jì)調(diào)查人員的無(wú)效問(wèn)卷比率，按照比率大抽查率高的原則按10-20%不等的幾率進(jìn)行了電話抽查。其中，抽查出49份無(wú)效問(wèn)卷。2-2.1.3.4.有效問(wèn)卷總數(shù)本次調(diào)查經(jīng)過(guò)篩選，共獲得有效問(wèn)卷1667份，有效率為83.85%，高于要求最低60%有效率的市調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，因此本次市調(diào)為有效市調(diào)。2-2.2調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣2-2.2.1酒店數(shù)據(jù)矩陣2-2.3調(diào)查結(jié)果說(shuō)明2-2.3.1及--縣酒店現(xiàn)狀隨著--經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展越來(lái)越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入--地區(qū)，二是商務(wù)客戶在-停留洽談業(yè)務(wù)。特別是北京至的城際鐵路即將修通和機(jī)場(chǎng)的開(kāi)工建設(shè)必將加速的經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，加快融入北京經(jīng)濟(jì)圈。隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在各個(gè)城市間展開(kāi)，這對(duì)于各個(gè)城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場(chǎng)氛圍。辦公、旅游、探親、外派見(jiàn)學(xué)、投資考察的人員越來(lái)越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價(jià)格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型快捷商務(wù)酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店進(jìn)入了地區(qū)市場(chǎng)。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。的高檔酒店為數(shù)不多，準(zhǔn)四星的酒店僅一家，其它高檔次的賓館也較少，但--的酒店經(jīng)營(yíng)有一個(gè)特色，就是服務(wù)越上檔次生意越好，除了是找休息場(chǎng)所，還有很多客人入住酒店是為了休閑娛樂(lè)。從我們所做的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，希望能在車站附近入住商務(wù)酒店的外地被訪者有較高的比例，53%的被訪者認(rèn)為在車站附近建快捷商務(wù)酒店合適，34%的被訪者認(rèn)為建四星合適；被訪者選擇酒店會(huì)綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價(jià)格、交通和檔次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車場(chǎng)服務(wù)。所以我們投資建設(shè)的藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全還要配以多種服務(wù)功能和娛樂(lè)休閑設(shè)施。要選址在南來(lái)北往之交通要道，自駕車來(lái)張旅游休閑必經(jīng)之路上。要選擇在車站附近，周圍有大型市場(chǎng)，人流量相對(duì)較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒(méi)有消費(fèi)傾向的客戶群，經(jīng)營(yíng)前景十分廣闊。2-2.3.2及張北縣交通狀況公路、交通建設(shè)完成投資最多、發(fā)展速度最快、結(jié)構(gòu)變化最明顯；其中宣大高速公路全長(zhǎng)127.2公里，分三期施工建設(shè)，總投資36.9億元。于2000年底全線通車；京張高速公路全長(zhǎng)79公里，項(xiàng)目總投資27.8億元，所有工程現(xiàn)已全部完成通車。全市有110線、207線、109線、112線4條國(guó)道和19條省級(jí)公路，通車?yán)锍?512公里。還有25條縣級(jí)公路和700多條鄉(xiāng)村公路并網(wǎng)交錯(cuò)，交通比較便捷。國(guó)道110線、109線、207線等主要路段相繼完成了改建。近年來(lái)，交通中心的作用進(jìn)一步加強(qiáng)。2002年11月16日，國(guó)家重點(diǎn)工程京張高速經(jīng)過(guò)4年的緊張施工全線貫通。通過(guò)--市，張北縣與京津地區(qū)的聯(lián)系更加緊密。207國(guó)道穿越張北境內(nèi)47公里，將其與錫林浩特、--市、宣化等市連接起來(lái)，新建的張石高速開(kāi)通，此外，東西、南北5條公路干線于--聚集輻射。以縣城為中心的公路開(kāi)發(fā)，輻射周邊區(qū)縣等地，依托公路優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜钨Y源。2-2.3.3及--縣自然旅游資源狀況--位于河北省西北部,京、晉、冀、蒙四省（市、區(qū)）交界處。全市分為壩上壩下兩個(gè)地貌渾然不同的自然區(qū)域。壩上為寒溫區(qū)，平均氣溫2℃，7月平均氣溫18℃。壩下屬?zèng)鰷貐^(qū)，年均氣溫8℃，7月平均氣溫23℃。地貌及氣候的多樣化，為旅游資源的多樣化和自然環(huán)境對(duì)全年季節(jié)性旅游創(chuàng)造了條件。地處長(zhǎng)城內(nèi)外，北接內(nèi)蒙古草原，東與北京相鄰。三面環(huán)山，北依長(zhǎng)城，歷史上是兵家必爭(zhēng)之地，也是聞名中外的陸路商城和“皮都”。市旅游資源豐富，并有四通八達(dá)的交通、通訊網(wǎng)絡(luò)。這里環(huán)境優(yōu)美，市容整潔的民風(fēng)淳樸，夏季氣候涼爽，風(fēng)景宜人。市區(qū)內(nèi)分布有明長(zhǎng)城，大境門，云泉寺，水母宮，清遠(yuǎn)樓，鎮(zhèn)朔樓等30多處名勝古跡。更是革命老區(qū)，有眾多的革命歷史遺址可供瞻仰、觀光。--縣處于內(nèi)蒙古錫林郭勒大草原的延伸地帶，是距離北京最近、保持最完好的原始草原，屬休閑避暑和觀光旅游的理想之地。境內(nèi)自然人文景觀眾多，現(xiàn)已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、中都游牧源、樺皮嶺等旅游景點(diǎn)11處，其中國(guó)家AAA級(jí)旅游景點(diǎn)兩處，初步形成了以壩上草原生態(tài)旅游為特色，集自然風(fēng)光與歷史文化為一體的旅游格局。2009年，接待海內(nèi)外游客達(dá)65萬(wàn)多人次?？偼顿Y20億元一期投資5億元的仙那都國(guó)際生態(tài)旅游度假村、投資5億元以上的壩上天鵝湖景區(qū)等旅游項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。2-3SWOT分析2-3.1S—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處城市交通主干道，升值潛力巨大。相對(duì)穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢(shì)酒店管理公司有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)新開(kāi)發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快依托大廈，新項(xiàng)目有一定客戶群資源2-3.2W—項(xiàng)目劣勢(shì) 新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低開(kāi)業(yè)時(shí)間晚于其他快捷酒店+外阜會(huì)員群鎖定困難人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲2-3.3O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)市政府對(duì)加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶。快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對(duì)穩(wěn)定區(qū)縣還未成為其他品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域全國(guó)性快捷酒店品牌廣告投放相對(duì)較弱其他快捷酒店停車位置少多數(shù)小旅店受經(jīng)營(yíng)影響，并購(gòu)機(jī)會(huì)增加本市的快捷品牌還未形成2-3.4T—項(xiàng)目威脅本地區(qū)已出現(xiàn)同類競(jìng)爭(zhēng)者。全國(guó)快捷酒店品牌多數(shù)已進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大市內(nèi)個(gè)人快捷酒店對(duì)價(jià)格下壓很大快捷型酒店開(kāi)始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷2-4社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益--快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為--旅游接待能力提升做出自己的貢獻(xiàn)。快捷商務(wù)酒店的建成將大大提升城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)。商務(wù)酒店高品味設(shè)計(jì)，必將成為項(xiàng)目所在地區(qū)的標(biāo)志性建筑，增添了城市風(fēng)景。給人們提供了更好休閑娛樂(lè)的去處，帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。商務(wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，一定會(huì)為項(xiàng)目所在地區(qū)增加更多就業(yè)職位。(把符號(hào)都統(tǒng)一了)決策建議篇3-1規(guī)劃內(nèi)涵快捷商務(wù)酒店現(xiàn)有兩家地址，緯一路店地面積約6600M2，張北快捷商務(wù)酒店占地面積面積6000M3-2規(guī)劃決策建議3-2.1樓層規(guī)劃方案3-2.1.1主樓賓館大堂、商務(wù)中心、后臺(tái)辦公室、洗手間、棋牌室、大小會(huì)議室、客房。按照四星酒店標(biāo)準(zhǔn)客房，緯一路店標(biāo)準(zhǔn)間150間，張北店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)客房140間。3-3前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 3-3.1設(shè)計(jì)方案甄選和樓層規(guī)劃--酒店管理公司將委托北京長(zhǎng)迪建筑裝飾工程有限公司對(duì)兩家快捷商務(wù)酒店整體改造方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)者對(duì)藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店所在的區(qū)域位置進(jìn)行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環(huán)境和諧一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個(gè)性；同時(shí)關(guān)注商業(yè)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。希望能營(yíng)造出形象突出優(yōu)雅，同時(shí)富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開(kāi)發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng)景。設(shè)計(jì)者為我們?cè)O(shè)計(jì)了整套方案以供參考。3-3.1.1方案緯一路項(xiàng)目（橋東法院）商務(wù)酒店位于勝利中路233號(hào)，地處新市區(qū)中心地帶，張宣公路從門前通過(guò)。北上可直達(dá)壩上、內(nèi)蒙草原及各大滑雪場(chǎng)，南下可直達(dá)京津各地。酒店擁有客房160間，設(shè)有會(huì)議廳、自助早餐廳。房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。團(tuán)體及會(huì)員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。--項(xiàng)目在張庫(kù)大道和市府路交叉路口，是進(jìn)入張北縣城和去張北各旅游景點(diǎn)的必經(jīng)之路。酒店主樓高6層，擁有客房140間，設(shè)有會(huì)議廳、自助早餐廳，房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店配套設(shè)施功能完善，為方便來(lái)張北自駕旅游者停車，酒店外部設(shè)有停車場(chǎng)。設(shè)計(jì)理念是現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高技術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力：流暢的鋁板與剔透的弧形幕墻表現(xiàn)得淋漓盡致，玻璃幕墻外包裹的鋼架彰顯了建筑個(gè)性。低部立面鋁板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對(duì)比，帶來(lái)了強(qiáng)烈的視覺(jué)對(duì)比和陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語(yǔ)言完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。 執(zhí)行篇4-1戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)4-1.1戰(zhàn)略沙盤模擬4-1.1.1六大策略整體整合方案優(yōu)選特色出位錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性集團(tuán)化管理4-1.1.2說(shuō)明 地區(qū)的酒店目前還不注重推廣和營(yíng)銷，很多酒店資料極其簡(jiǎn)陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營(yíng)商幾乎沒(méi)有戰(zhàn)略，沒(méi)有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過(guò)來(lái)我們的宣傳更容易突出。 酒店產(chǎn)業(yè)的六大優(yōu)勢(shì) 人氣旺。酒店規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。 旅游資源強(qiáng)。隨著旅游規(guī)模擴(kuò)大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的商業(yè)氛圍一應(yīng)俱全，經(jīng)營(yíng)起來(lái)得心應(yīng)手，財(cái)源滾滾。 管理好。由酒店管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，前景廣闊。 規(guī)劃好。在規(guī)劃上有酒店管理公司統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確，不會(huì)出現(xiàn)子公司酒店各自為陣、畫(huà)地為牢的混亂局面。 品牌好，潛力大。集團(tuán)規(guī)模大，自有品牌突出，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷售上能克服小酒店“勢(shì)單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易加強(qiáng)管理。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷售壓力，但它對(duì)商旅性客源的吸引力顯然更大。 經(jīng)營(yíng)成本降低。酒店管理公司規(guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)模化效益，從而降低成本和經(jīng)營(yíng)的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用過(guò)高的弊端。4-1.2戰(zhàn)術(shù)沙盤模擬4-1.2.1整體戰(zhàn)術(shù)4-1.2.1.1手法1：差異化市場(chǎng)營(yíng)銷酒店差異化的市場(chǎng)定位，就是在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。市場(chǎng)是一個(gè)巨大的網(wǎng)，始終有市場(chǎng)缺口和未被充分滿足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。影響酒店業(yè)成功的因素很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力與策略等。4-1.2.1.1.1地段選擇所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；是否在旅游線路必經(jīng)之路上；具備較好基礎(chǔ)配套設(shè)施。4-1.2.1.1.2具有前瞻性市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)，此類熱點(diǎn)地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動(dòng)一定客戶群。4-1.2.1.1.3尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)酒店業(yè)開(kāi)發(fā)也要針對(duì)該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似酒店的競(jìng)爭(zhēng)狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場(chǎng)細(xì)分后空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。4-1.2.1.1.4有效挖掘客戶營(yíng)銷渠道酒店客戶營(yíng)銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個(gè)人大約可以影響250人，按照客戶營(yíng)銷理念也可以采用電視、報(bào)紙廣告作為客戶營(yíng)銷傳播媒介。4-1.2.1.1.5創(chuàng)新客戶成本控制酒店采用客戶營(yíng)銷可以降低廣告費(fèi)用50%-80%。酒店對(duì)客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專長(zhǎng)的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。4-1.2.1.2手法二：品牌營(yíng)銷策略在當(dāng)前激烈的酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，酒店產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已逐漸演變成酒店品牌之爭(zhēng)了。品牌是酒店競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)，誰(shuí)擁有更知名的酒店品牌，誰(shuí)就能更快地抓住消費(fèi)者的視線，形成“眼球經(jīng)濟(jì)”，搶占更大的省內(nèi)外酒店市場(chǎng)。因此，樹(shù)立知名的酒店品牌是當(dāng)前眾多酒店企業(yè)所競(jìng)相追逐的目標(biāo)，酒店品牌營(yíng)銷的重要性更是不可忽視。三大關(guān)注要點(diǎn)品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。因此，在進(jìn)行酒店品牌營(yíng)銷時(shí)，應(yīng)關(guān)注酒店企業(yè)、酒店產(chǎn)品和顧客需求三大要點(diǎn)。企業(yè)本身酒店品牌是酒店企業(yè)的代名詞，酒店的經(jīng)營(yíng)屬性、類別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊(duì)氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對(duì)酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價(jià)值息息相關(guān)。因此，在進(jìn)行酒店品牌營(yíng)銷的時(shí)候，必須結(jié)合酒店本身的特點(diǎn)，從企業(yè)的角度出發(fā)，使酒店企業(yè)的形象、酒店未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略等都與酒店品牌的營(yíng)銷推廣相吻合。酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品的特征是制定酒店品牌營(yíng)銷策略的重要依據(jù)，優(yōu)秀的酒店產(chǎn)品和服務(wù)也是酒店品牌得以生存和發(fā)展的重要保障。當(dāng)前世界著名的酒店集團(tuán)紛紛在全球范圍內(nèi)實(shí)施多品牌經(jīng)營(yíng)策略，品牌創(chuàng)立的依據(jù)就是酒店集團(tuán)所經(jīng)營(yíng)的不同產(chǎn)品特色，人們甚至通過(guò)品牌來(lái)識(shí)別酒店的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，酒店品牌的價(jià)值要通過(guò)酒店產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)產(chǎn)品是提升顧客價(jià)值的重要途徑，酒店品牌營(yíng)銷的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。因此，酒店產(chǎn)品是酒店品牌營(yíng)銷關(guān)注要點(diǎn)之一。顧客需求酒店品牌的營(yíng)銷推廣要加強(qiáng)與顧客的聯(lián)絡(luò)，應(yīng)通過(guò)分析消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)，根據(jù)顧客的消費(fèi)心理偏好和消費(fèi)行為特征來(lái)制定酒店的品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略。市場(chǎng)需求和顧客偏好是進(jìn)行酒店品牌營(yíng)銷的著力點(diǎn)，酒店企業(yè)在進(jìn)行品牌營(yíng)銷時(shí)，必須時(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，掌握顧客需求，并通過(guò)積極的品牌營(yíng)銷策略來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)需求，創(chuàng)造顧客需求，從而為酒店贏得更多顧客。4-2執(zhí)行步驟4-2.1經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 快捷酒店設(shè)計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)雖然說(shuō)現(xiàn)在快捷酒店裝修已經(jīng)逐漸的成熟起來(lái)，但是快捷酒店設(shè)計(jì)還是呈現(xiàn)出一定的誤區(qū)，這些會(huì)阻礙著快捷酒店的正常健康的發(fā)展。快捷酒店裝修規(guī)劃不合理，功能與規(guī)劃的匹配，比如說(shuō)大堂缺衛(wèi)生間、貴重物品保管、行李寄存等。快捷酒店裝修設(shè)計(jì)與社會(huì)需求脫節(jié)。有些投資者僅憑自己對(duì)酒店的一些感性認(rèn)識(shí)，就直接投資建新酒店，沒(méi)有先完成市場(chǎng)調(diào)研、酒店選址、酒店定位、酒店規(guī)模檔次確定、項(xiàng)目可行性分析等工作。也沒(méi)有設(shè)計(jì)單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學(xué)的?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)復(fù)制嚴(yán)重，沒(méi)有亮點(diǎn)。我們說(shuō)這是一個(gè)個(gè)性十足的時(shí)代，沒(méi)有個(gè)性就沒(méi)有市場(chǎng)。酒店裝修設(shè)計(jì)在不斷的發(fā)展之中也變得更加細(xì)分，面對(duì)不同的群體及不同的地域的不同消費(fèi)習(xí)慣及不同的消費(fèi)能力，要對(duì)酒店制定出不同的差異化方案，要確定酒店在本地的市場(chǎng)環(huán)境下及當(dāng)?shù)氐奈幕尘跋乱軌蚪】涤行虻陌l(fā)展。快捷酒店裝修對(duì)客房不夠重視。客房是酒店創(chuàng)造效益的主要部分，酒店客房設(shè)計(jì)不是一件容易的事，其設(shè)計(jì)要最大限度體現(xiàn)到對(duì)客人的關(guān)懷，因?yàn)榭腿藢?duì)客房的要求遠(yuǎn)比對(duì)大堂、餐廳的要求更細(xì)。客房設(shè)計(jì)不好、不精、不方便，不僅對(duì)客人不好，也會(huì)降低酒店的檔次。快捷酒店裝修缺少地區(qū)性文化的支撐，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場(chǎng)，這就要求酒店設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之初，要更加注重項(xiàng)目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準(zhǔn)確、合理地定位好酒店的文化內(nèi)涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊(yùn)和無(wú)窮的魅力，給客人帶來(lái)不僅生理上，還有情緒上，甚至心靈上的享受。

快捷酒店裝修設(shè)計(jì)是一個(gè)全面的營(yíng)造過(guò)程，我們只有將那種舒適的享受融入進(jìn)來(lái)，才能給人一種吸引，進(jìn)而獲得市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值。4-2.1.1酒店配置經(jīng)營(yíng)理念核心價(jià)值觀組織機(jī)構(gòu)快捷商務(wù)賓館實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)有5個(gè)部門，即：前廳部、客房部、保安部、早餐會(huì)議部、綜合辦公室。職級(jí)分別為：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、主管、領(lǐng)班。人員配備本著精簡(jiǎn)部門，提高效率，降低成本的原則，藍(lán)鯨商務(wù)酒店暫時(shí)按40-45人配備，人員安排如下：一、商務(wù)賓館設(shè)總經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)賓館全面經(jīng)營(yíng)管理工作，直接管理財(cái)務(wù)出納員、物品采購(gòu)員、庫(kù)房管理員的工作。二、前廳部：1.前廳部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)前廳范圍內(nèi)的工作并兼一級(jí)質(zhì)檢。2.前廳部每班設(shè)接待登記員1人、收銀員1人、收銀員兼客服中心文員，三班倒共6人、保潔2人，共計(jì)9人。三、客房部：1.客房部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)客房部范圍內(nèi)的工作兼二級(jí)質(zhì)檢。2.服務(wù)員三班倒，早班服務(wù)員每層樓2人，每2層設(shè)專職領(lǐng)班1人，中班服務(wù)員2人，領(lǐng)班1人，夜班服務(wù)員2人，布草員1人?？头坎抗灿?jì)16人。四、保安部：根據(jù)停車場(chǎng)規(guī)模的情況，設(shè)保安部經(jīng)理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及設(shè)施。設(shè)早班保安員1人，中班保安員1人，夜班保安員2人，共計(jì)5人。五、早餐會(huì)議部：由賓館總經(jīng)理直接管理：1.設(shè)早餐服務(wù)員3人，菜品、面食、餐廳各1人；負(fù)責(zé)早餐服務(wù)與會(huì)議服務(wù)。2、廚房3人，熱菜、涼菜、面案各1人，負(fù)責(zé)早餐制作和職工餐的制作。3.早餐會(huì)議部共計(jì)6人六、綜合辦公室：1.綜合辦公室主任1人，負(fù)責(zé)酒店日常事務(wù)，會(huì)議安排及接待，對(duì)外事宜，兼一級(jí)質(zhì)檢，職工宿舍、食堂、浴室管理。2、設(shè)維修工1人（負(fù)責(zé)普通的電工、木工、管工維修），電腦、電視、電話、空調(diào)等電子器件及其他設(shè)備由藍(lán)鯨大廈調(diào)人維修。3.設(shè)財(cái)務(wù)出納員1人，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算，銀行業(yè)務(wù)，報(bào)稅業(yè)務(wù)和對(duì)藍(lán)鯨集團(tuán)財(cái)務(wù)部門的各類業(yè)務(wù)。4、設(shè)采購(gòu)員1人，負(fù)責(zé)餐飲和其它部門的物品采購(gòu)，常用物品由藍(lán)鯨酒店管理公司安排統(tǒng)一配送。5、設(shè)庫(kù)管員1人，負(fù)責(zé)賓館所有物品的出入庫(kù)工作。6、綜合辦公室共計(jì)5人。酒店總經(jīng)理快捷商務(wù)酒店崗位圖酒店總經(jīng)理客房部經(jīng)理前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任客房部經(jīng)理前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任浴室宿舍食堂外聯(lián)保安員庫(kù)管員出納員采購(gòu)員服務(wù)員布草員樓層領(lǐng)班總臺(tái)接待收銀早餐后廚早餐領(lǐng)班浴室宿舍食堂外聯(lián)保安員庫(kù)管員出納員采購(gòu)員服務(wù)員布草員樓層領(lǐng)班總臺(tái)接待收銀早餐后廚早餐領(lǐng)班4.2.2推廣規(guī)劃4-2.2.1整體品牌包裝 新視覺(jué)VI系統(tǒng)由集團(tuán)企劃部統(tǒng)一設(shè)計(jì)全新的VI系統(tǒng)，對(duì)快捷商務(wù)酒店的VI系統(tǒng)進(jìn)行有效的整合，統(tǒng)一的管理，促進(jìn)商務(wù)快捷酒店能更快讓客戶群體認(rèn)知并快速發(fā)展創(chuàng)造效益。4-2.2.2整體推廣廣告推廣策略1廣告推廣和酒店先期營(yíng)業(yè)同步執(zhí)行，集團(tuán)公司企劃部將進(jìn)行全程廣告策劃及監(jiān)督，即推出整體形象，又突出酒店的獨(dú)特部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動(dòng)。第一步：新聞稿件形式炒作，通過(guò)新酒店開(kāi)業(yè)及活動(dòng)為酒店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)造勢(shì)。第二步：舉行各類公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目，以各類承辦活動(dòng)營(yíng)銷作配合，全面展開(kāi)酒店經(jīng)營(yíng)工作。第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)酒店獲得成功。 廣告推廣目標(biāo)廣告推廣以政府接待、旅游接待為主。通過(guò)藍(lán)鯨品牌形象↓強(qiáng)化快捷商務(wù)酒店規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)宣傳↓加強(qiáng)酒店服務(wù)管理推出特色服務(wù)↓全面推廣自身品牌成功運(yùn)營(yíng)方式快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目在推出市場(chǎng)的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段分為第一、第二、第三和第四階段。第一階段為--商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目認(rèn)知階段，推廣主題：主要是政策、交通、旅游、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)。第二階段為快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目公開(kāi)宣傳階段，在建立酒店項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)形象后，逐步加強(qiáng)宣傳客房、餐飲，娛樂(lè)休閑經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)服務(wù)項(xiàng)目推廣。第三階段廣告鋪開(kāi)及人員招聘宣傳階段，客戶消費(fèi)群對(duì)酒店將開(kāi)業(yè)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)，通過(guò)媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。第四階段為試營(yíng)業(yè)開(kāi)業(yè)階段，試營(yíng)業(yè)達(dá)到50%以上的入住率，讓客人體驗(yàn)我們酒店的品牌服務(wù)，為正式營(yíng)業(yè)打造良好基礎(chǔ)。正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，舉辦開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)，提升酒店知名度。A、以“特色服務(wù)”帶出酒店項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)注意。B、以酒店管理公司運(yùn)營(yíng)管理，打造商務(wù)酒店新服務(wù)理念。C、以品牌客戶優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)新商務(wù)酒店良好運(yùn)營(yíng)。D、快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目運(yùn)用——“地段+人流+經(jīng)營(yíng)模式”酒店致勝元素，我們經(jīng)營(yíng)商務(wù)酒店，而且創(chuàng)造財(cái)富。4-2.3進(jìn)度預(yù)期前期工作完成后，立即開(kāi)始報(bào)批和內(nèi)部裝修，調(diào)配人員，工程預(yù)計(jì)完工4個(gè)月，完工交付使用。4-2.4預(yù)算4-2.4.1項(xiàng)目資金投入情況分析4-2.4.1.1土地費(fèi)用--酒店管理公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用2000萬(wàn)，快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用1220萬(wàn)，現(xiàn)已產(chǎn)權(quán)購(gòu)買交割完畢，4-2.4.1.2工程造價(jià)緯一路快捷商務(wù)酒店：1000萬(wàn)元張北快捷商務(wù)酒店：800萬(wàn)元合計(jì)：1800萬(wàn)元4-2.4.1.9其它費(fèi)用其中包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（5%）共1500萬(wàn)元總計(jì)投資：65,000,000元需要說(shuō)明的是，在預(yù)計(jì)快捷商務(wù)酒店改項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。4-2.4.2可選擇的籌資策略4-2.4.2.1公司自籌資金通過(guò)集團(tuán)公司可劃撥資金及系統(tǒng)內(nèi)部融資約人民幣3,700萬(wàn)元，該3,700萬(wàn)資金在扣除土地、報(bào)建、拆除、勘探和設(shè)計(jì)費(fèi)用后，約可完成土地購(gòu)買及前期款項(xiàng)工作，改擴(kuò)建緯一路、張庫(kù)大道酒店時(shí)我公司開(kāi)始需要銀行的貸款，并著手開(kāi)始酒店運(yùn)營(yíng)、人員招聘。4-2.4.2.2銀行貸款籌資我們計(jì)劃在2010年3月向商業(yè)銀行申請(qǐng)2，800萬(wàn)元貸款。4-3投資回報(bào)預(yù)測(cè)4-3.1酒店4-3.1.1客房收入

緯一路店：緯一路酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間160間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算：標(biāo)準(zhǔn)間200.00元/日入住率80%客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×80%×365=160×200×80%×365=32000×80%×365=9344000緯一路店客房年收入9,344,000.00張北店：張北酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間140間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算：標(biāo)準(zhǔn)間180.00元/日入住率70%客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×70%×365=140×180×70%×365=25200×70%×365=6438600張北店客房年收入6,438,600.004-3.1.2酒店?duì)I業(yè)總收入緯一路店客房年收入9,344,000.00張北店客房年收入6,438,600.00合計(jì)15，782，600.004-3.1.3成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。4-3.1.3.1物料成本緯一路店：客房費(fèi)用=（早餐+客房低值易耗品）×客房數(shù)×365=（20+10）×160×365=1752000低值易耗品=低值易耗/月×12=5000×12=60000布草費(fèi)用=布草/月×12=10000×12=120000維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月×12=2000×12=24000取暖費(fèi)用=取暖費(fèi)用/月×采暖期=20000×6=120000員工餐費(fèi)用=員工餐/日×員工數(shù)×365=6×40×365=87600廣告公關(guān)費(fèi)用=廣告公關(guān)/月×12=2000×12=24000其它費(fèi)用=其它費(fèi)用/月×12=1000×12=12000客房費(fèi)用1752000低值易耗品60000布草費(fèi)用120000維修費(fèi)用24000取暖費(fèi)用120000員工餐費(fèi)87600廣告公關(guān)費(fèi)用24000其它費(fèi)用12000緯一路店物料成本2,119,600.00張北店：客房費(fèi)用=（早餐+客房低值易耗品）×客房數(shù)×365=（20+10）×140×365=1533000低值易耗品=低值易耗/月×12=5000×12=60000布草費(fèi)用=布草/月×12=10000×12=120000維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月×12=2000×12=24000取暖費(fèi)用=取暖費(fèi)用/月×采暖期=20000×6=120000員工餐費(fèi)用=員工餐/日×員工數(shù)×365=6×43×365=94170廣告公關(guān)費(fèi)用=廣告公關(guān)/月×12=2000×12=24000其它費(fèi)用=其它費(fèi)用/月×12=1000×12=12000客房費(fèi)用1533000低值易耗品60000布草費(fèi)用120000維修費(fèi)用24000取暖費(fèi)用120000員工餐費(fèi)94170廣告公關(guān)費(fèi)用24000其它費(fèi)用12000張北店物料成本1,987,170.00物料總成本：緯一路店物料成本2,119,600.00張北店物料成本1,987,170.00物料總成本4,106,770.004-3.1.3.2人工成本緯一路店人工成本按照40名員工數(shù)數(shù)及員工平均工資計(jì)算，員工平均工資按1500元/月計(jì)算，計(jì)算公式如下：人工成本=員工數(shù)×員工平均工資×12=40×1500×12=120,000緯一路店人工成本720,000.00張北店人工成本按照43名員工數(shù)數(shù)及員工平均工資計(jì)算，員工平均工資按1400元/月計(jì)算，計(jì)算公式如下：人工成本=員工數(shù)×員工平均工資×12=43×1400×12=60,200張北店人工成本722,400.00人工總成本：緯一路店人工成本720,000.00張北店人工成本722,400.00合計(jì)1，442，400.004-3.1.3.3水電費(fèi)緯一路店：水電費(fèi)（元/月）水5,000.00電5,000.00年水電費(fèi)=(水＋電)×12個(gè)月=(5,000＋5,000)×12=100,000緯一路店水電費(fèi)100,000.00張北店：水電費(fèi)（元/月）水5,000.00電5,000.00年水電費(fèi)=(水＋電)×12個(gè)月=(5,000＋5,000)×12=100,000張北店水電費(fèi)100,000.00水電總成本：張北店水電費(fèi)100,000.00緯一路店水電費(fèi)100,000.00合計(jì)200，000.004-3.1.3.4酒店總成本物料成本4,106,770.00人工成本1,442,400.00水電費(fèi)200,000.00酒店總成本5,749,170.004-3.1.4營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入的6%946,956.004-3.1.5銀行利息銀行貸款2800萬(wàn)計(jì)算按利息是0.8%計(jì)算2,240,000.004-3.1.6利潤(rùn)計(jì)算方式=酒店總收入-總成本-營(yíng)業(yè)稅-銀行利息=15782600-5749170-946956-2240000=6846474利潤(rùn)6,846,474.004-3.7投資總成本項(xiàng)目所需投資總額約6500萬(wàn)元，4-3.8回收周期回收周期=投資總成本/年凈利潤(rùn)=9則投資回收周期為9年（注：我公司在設(shè)計(jì)該收入時(shí)，忽略了三個(gè)部分的收入，主要是地產(chǎn)升值帶來(lái)的利潤(rùn)部分，一個(gè)是工程在建期間圍墻廣告收入，另一個(gè)是工程投入使用后外墻廣告及樓頂廣告收入。由于工程地處車站，這兩部分廣告收入均相當(dāng)可觀）藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店整體開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告第54頁(yè)結(jié)束篇藍(lán)鯨酒店管理公司快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目是具有良好宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)良背景的，且具有廣闊的市場(chǎng)空間，投入運(yùn)營(yíng)后將成為張家口地區(qū)新興的擁有現(xiàn)代化管理體系的快捷商務(wù)酒店品牌，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。正文目錄第一部分推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè) 8一、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)——下一個(gè)政策扶持的支柱產(chǎn)業(yè) 8（一）溫總理提出使戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)盡早成為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè) 8（二）發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)的重要一環(huán) 9（三）推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策脈絡(luò) 9（四）政策空間決定發(fā)展機(jī)遇 11二、經(jīng)濟(jì)危機(jī)預(yù)示新周期中產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)的到來(lái) 12三、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 14第二部分我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)概述 16一、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基本定義和內(nèi)涵 16（一）戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的提出 16（二）戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的定義 17（三）戰(zhàn)略性新興行業(yè)的選擇依據(jù) 17（四）戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵 18二、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 20（一）新能源產(chǎn)業(yè) 20（二）節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè) 21（三）新材料產(chǎn)業(yè) 21（四）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 21（五）信息產(chǎn)業(yè) 22（六）高端制造業(yè) 22三、我國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的基本條件 22四、我國(guó)戰(zhàn)略性新興行業(yè)的主要特點(diǎn) 24五、我國(guó)戰(zhàn)略性新興行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn) 25（一）我國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略性新興行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn) 25（二）戰(zhàn)略性行業(yè)中企業(yè)發(fā)展所面臨的風(fēng)險(xiǎn) 26第三部分我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析 28一、新能源產(chǎn)業(yè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 28（一）新能源——緊扣“低碳經(jīng)濟(jì)”的脈搏 28（二）風(fēng)電行業(yè)：發(fā)展機(jī)遇與瓶頸并存 28（三）光伏行業(yè)下游利潤(rùn)增加，靜待國(guó)內(nèi)市場(chǎng)啟動(dòng) 30（四）核電將主導(dǎo)新能源投資高峰 33二、新材料產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 37（一）新材料的主要分類 37（二）電子信息材料行業(yè)趨勢(shì)分析 40（三）新能源材料行業(yè)趨勢(shì)分析 41（四）生態(tài)環(huán)境材料行業(yè)趨勢(shì)分析 43（五）高性能結(jié)構(gòu)材料行業(yè)趨勢(shì)分析 44（六）新型功能材料行業(yè)趨勢(shì)分析 45（七）化工新材料行業(yè)趨勢(shì)分析 46三、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 47（一）低碳經(jīng)濟(jì)路徑：短期內(nèi)節(jié)能機(jī)會(huì)大于新能源 47（二）建筑節(jié)能：行業(yè)發(fā)展即將提速 49（三）照明節(jié)能：正步入增長(zhǎng)爆發(fā)期 51（四）工業(yè)節(jié)能：快速發(fā)展時(shí)期 53（五）清潔煤技術(shù)：看好長(zhǎng)期前景 55（六）節(jié)能服務(wù)行業(yè)：合同能源管理——新型市場(chǎng)化節(jié)能模式 56四、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 58（一）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和問(wèn)題 58（二）生物制藥：未來(lái)具有廣闊發(fā)展空間 60（三）生物育種：技術(shù)水平領(lǐng)先世界 62（四）生物制品：專項(xiàng)調(diào)整激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力 63五、信息網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 64（一）信息網(wǎng)絡(luò)將有望成為重要的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 64（二）電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 66（三）網(wǎng)絡(luò)媒體行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 72（四）物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 77六、高端制造產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 82（一）高端制造產(chǎn)業(yè)：發(fā)展高端裝備制造業(yè)是重中之重 82（二）新能源裝備行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 84（三）節(jié)能減排裝備行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 86（四）集成電路行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 87（五）高檔數(shù)控機(jī)床行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 90（六）新能源汽車行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 91（七