濱江國(guó)貿(mào)中心謀劃建議書(shū)

常熟濱江國(guó)貿(mào)中心可行性研究報(bào)告目錄一、市場(chǎng)部分二、項(xiàng)目分析三、營(yíng)銷策略四、利潤(rùn)測(cè)算五、秀稿展示第一部分市場(chǎng)部分一、常熟市場(chǎng)1、常熟市概況常熟市位于江蘇省東南部長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。東鄰太倉(cāng)，距上海80公里；南接昆山、蘇州；西連無(wú)錫、江陰；北瀕長(zhǎng)江黃金水道，與南通隔江相望；西北境與張家港接壤。全境東西間最大直線距離49公里，南北間最長(zhǎng)距離37公里，總面積1264平方公里（含長(zhǎng)江界屬水面）。地勢(shì)低平，海拔大都在3～7米間。山丘主要有虞山、顧山、福山。其中以虞山為最，海拔261米，長(zhǎng)常熟市現(xiàn)有土地總面積1094平方千米，耕地面積58531公傾，其中水田面積44359公頃，旱地面積14172公頃。境內(nèi)水網(wǎng)交織，各河流湖蕩均屬太湖水系，其分布呈以城區(qū)為軸心向四鄉(xiāng)輻射狀，東南較密，西北較疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、鹽鐵塘、常滸河、張家港、耿涇塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。交通區(qū)位方面，常熟距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)140公里，距離蘇州約35公里。整體區(qū)位可謂名城簇?fù)?，坐擁?yōu)越。優(yōu)越的區(qū)位給常熟的經(jīng)濟(jì)、城市地位、房地產(chǎn)發(fā)展都帶來(lái)了很大的提升。常熟市區(qū)位圖2、常熟宏觀經(jīng)濟(jì)分析常熟GDP年年保持較快增長(zhǎng)，其以服裝業(yè)為龍頭的發(fā)展模式獲得巨大成功。社會(huì)固定資產(chǎn)投資額每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)研究證明：城市GDP的增速超過(guò)5%，該城市即適合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3、常熟樓市截止到09年度，常熟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額78.06億元，是2006年的近2倍。自從2007年起，常熟市的房屋施工面積逐年增長(zhǎng)，可以預(yù)計(jì)2010年的將達(dá)歷史新高。自2007年起至2009年，常熟市房屋竣工面積每年均有增長(zhǎng)。但從第一季度來(lái)看，2010年度的竣工面積極有可能創(chuàng)下新低。尊天認(rèn)為：2010年，竣工數(shù)量可能創(chuàng)下新低，主要是因?yàn)樾隆皣?guó)十條”的頒布，政策嚴(yán)壓，購(gòu)房者觀望，開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏。4、政策分析隨著國(guó)務(wù)院總理溫家寶在兩會(huì)記者采訪關(guān)于高房?jī)r(jià)的發(fā)言，三、四月有關(guān)房地產(chǎn)的政策相繼出臺(tái)。本輪調(diào)控目的：政府意圖通過(guò)本輪調(diào)控，讓地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入健康的發(fā)展模式，而不是摧毀地產(chǎn)行業(yè)。抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快的上漲速度減少房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的政治影響尋求房產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的平衡尋求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)型其中房?jī)r(jià)的調(diào)控是重中之重尊天觀點(diǎn)：本次調(diào)控雖有部分央企退出房地產(chǎn)，但主業(yè)房地產(chǎn)央企大鱷不受影響，而對(duì)于土地財(cái)政問(wèn)題則根本無(wú)涉及。這2個(gè)問(wèn)題不解決，不能根本上解決房地產(chǎn)熱潮問(wèn)題。本輪調(diào)控新政主要針對(duì)消費(fèi)渠道之中的投資、投機(jī),而其他的影響因素此次調(diào)控未涉及。保障性住房、梯級(jí)住房體制成為本次政府工作報(bào)告的重點(diǎn)，但還存在執(zhí)行力度、資金、投放數(shù)量的問(wèn)題，短期內(nèi)這一供需矛盾短期內(nèi)也無(wú)法改變。雖然受本次調(diào)控，但其投資房產(chǎn)的意圖只是被壓制而非消除,在有合適的時(shí)機(jī)仍會(huì)再次進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。新政力度力度之強(qiáng)為近年來(lái)少有。新政影響：暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款提高外地購(gòu)房者入市門(mén)檻嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保證工作實(shí)行工作責(zé)任制度和問(wèn)責(zé)制度銷售項(xiàng)目一次性公開(kāi)全部銷售房源，并明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售首套自住房建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30％；第二套住房的家庭，比例不得低于50％，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍增加房地產(chǎn)投資成本控制投機(jī)、投資控制投機(jī)、投資減少央企參與減少地王落實(shí)調(diào)控責(zé)任規(guī)范銷售行為調(diào)控影響根本性問(wèn)題未大幅度涉及根本性問(wèn)題未大幅度涉及市場(chǎng)供需矛盾仍然存在有效調(diào)控方式還未使用只控制投資過(guò)于片面、單一心理預(yù)期大于實(shí)際作用新聞媒體加速利空心理短期調(diào)控作用明顯長(zhǎng)期調(diào)控缺乏實(shí)際手法短期影響長(zhǎng)期影響下輪波動(dòng)能量積累新政對(duì)常熟房產(chǎn)市場(chǎng)影響：目前，常熟住宅市場(chǎng)以大戶型為主。市場(chǎng)主力是住宅產(chǎn)品，適合投資的酒店公寓、商辦性質(zhì)小戶型產(chǎn)品不多，顯示購(gòu)房主力為剛性和投資需求。本次調(diào)控針對(duì)投資性購(gòu)房，對(duì)于以剛性需求為主的常熟市場(chǎng)影響有限。此次調(diào)控對(duì)外來(lái)購(gòu)房的壓制，是會(huì)有一定的不利影響。我司認(rèn)為此政策在未來(lái)不會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持，外來(lái)購(gòu)房需求壓制后一旦釋放將會(huì)帶來(lái)強(qiáng)勁的需求反彈新政對(duì)本項(xiàng)目影響對(duì)于本項(xiàng)目，雖然剛性需求不減，但由于投資客源、非常熟戶籍購(gòu)房、普通改善型購(gòu)房受新政壓制，還是對(duì)購(gòu)房客源的來(lái)源產(chǎn)生影響。影響后的空缺需待填補(bǔ)影響后的空缺需待填補(bǔ)增加剛性需求客源數(shù)量開(kāi)發(fā)規(guī)模房型設(shè)計(jì)景觀綠化包裝推廣營(yíng)銷方式尊天預(yù)判：后續(xù)政策出臺(tái)視政府調(diào)控決心和調(diào)控效果；2010年的政策年中，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一減速過(guò)程，包括部分回調(diào)的可能，而且這種調(diào)整會(huì)持續(xù)全年；但在整體經(jīng)濟(jì)向好影響和本質(zhì)性問(wèn)題不解決下，未來(lái)幾年仍是房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮期；甚至大膽預(yù)測(cè)后續(xù)有一較強(qiáng)的反彈行情。新政下，常熟購(gòu)房者需求產(chǎn)生了那些變化？尊天觀點(diǎn)：受新政調(diào)控影響，購(gòu)房意愿有一定的影響，購(gòu)房時(shí)間有往后延伸趨勢(shì)；除價(jià)格外，對(duì)外來(lái)政策及房產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的關(guān)注度加深；房型需求上，對(duì)于較小房型的購(gòu)買意愿略微增加，而大房型的關(guān)注度減少；調(diào)查問(wèn)卷特別顯示，對(duì)于常熟流行送面積房型的設(shè)計(jì)方式受市場(chǎng)追捧；同時(shí)調(diào)查顯示，常熟當(dāng)?shù)亍⒓霸诔Ｊ旖?jīng)商的客戶，仍是未來(lái)購(gòu)房主力客源；東南開(kāi)發(fā)區(qū)東南開(kāi)發(fā)區(qū)城南板塊虞山別墅區(qū)新世紀(jì)大道?a行政區(qū)板塊城北板塊山水桃源聯(lián)排188萬(wàn)-340萬(wàn)美墅館聯(lián)排450-526萬(wàn)尚湖山莊疊加286萬(wàn)尚湖中央花園7200元/m2老街常熟老街5300-5500元/m2中南世紀(jì)城9500元/m2世茂世紀(jì)中心7500-9300元/m2東湖京華5200元/m2森蘭公寓4800元/m2市中心區(qū)域清楓和院：高層9500-12000元/m2電梯洋房10000元/m2起疊加別墅12500-13800元/m2城市區(qū)位分析樓市板塊分析樓市政策分析尊天觀點(diǎn)：市中心板塊房?jī)r(jià)最高，均價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)，但是供應(yīng)量極少；城市向西遇虞山阻擋，南部招商城阻礙了進(jìn)一步發(fā)展；城北商圈受益于城市北展的城市規(guī)劃，出現(xiàn)了常熟老街這樣的大型社區(qū)；從現(xiàn)在發(fā)展態(tài)勢(shì)，新的行政區(qū)的變化使得城市向東發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，特別是以大盤(pán)為代表的新世紀(jì)大道板塊；板塊特征是項(xiàng)目體量巨大、自身發(fā)展配套商業(yè)中心、項(xiàng)目定位高端、入住客戶客層購(gòu)買力強(qiáng)勁；濱江新城目前在建在售項(xiàng)目不多,還沒(méi)有形成規(guī)模,生活配套還不完善,因此發(fā)展還需要一個(gè)過(guò)程。二、濱江新城市場(chǎng)1、濱江新城簡(jiǎn)介常熟市濱江新市區(qū)規(guī)劃用地21.02平方公里（其中中心啟動(dòng)區(qū)面積為4.3平方公里），規(guī)劃人口30萬(wàn)人，她既是常熟市的城市副中心，又是常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)際產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套區(qū)，規(guī)劃建立以港口和沿江工業(yè)為依托，集金融、貿(mào)易、科研、信息、居住、教育旅游綜合發(fā)展的現(xiàn)代化新市區(qū)，成為常熟經(jīng)濟(jì)和社會(huì)新的發(fā)展極。濱江新城各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，目前已建成投用的設(shè)施包括濱江國(guó)際大廈、碧溪鎮(zhèn)行政辦公樓、濱江職業(yè)技術(shù)學(xué)校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、濱江易居、濱江花園、常熟邊檢監(jiān)護(hù)營(yíng)房、國(guó)地稅辦公大樓、長(zhǎng)江堤岸管理處綜合用房、濱江體育公園等；在建項(xiàng)目包括京國(guó)大酒店、常熟濱江貿(mào)易中心、同湖路商業(yè)街、金灣廣場(chǎng)、滸浦高級(jí)中學(xué)等；常熟第一人民醫(yī)院濱江分院、科技生態(tài)園等項(xiàng)目即將開(kāi)工建設(shè)。優(yōu)越的地理位置、便捷的交通，優(yōu)美的環(huán)境和成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是濱江新城發(fā)展的最佳原動(dòng)力。濱江中央商務(wù)區(qū)位于新城北部區(qū)域，其功能包括商務(wù)、辦公等。做到掌控濱江，輻射常熟、南通，成為外界了解常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的窗口輻射長(zhǎng)三角的橋頭堡。區(qū)內(nèi)已落成濱江國(guó)際大廈、濱江金融中心、新世紀(jì)廣場(chǎng)、行政中心一期、國(guó)地稅辦公大樓；京國(guó)大酒店、濱江國(guó)貿(mào)中心、郵政、公安、電信、法庭等將于2010年竣工投入。隨著項(xiàng)目建設(shè)的不斷推進(jìn)，日漸成熟的濱江新城正吸引著各方矚目。區(qū)內(nèi)重點(diǎn)引進(jìn)商務(wù)寫(xiě)字樓、企業(yè)總部、采購(gòu)中心和銷售中心等辦公設(shè)施項(xiàng)目，著力發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、展覽展示、商務(wù)中介等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。常熟科創(chuàng)園位于濱江新城的東北角，頻臨長(zhǎng)江，坐擁新城，環(huán)境優(yōu)美。企業(yè)會(huì)館，商務(wù)休閑一應(yīng)俱全，獨(dú)棟企業(yè)商務(wù)會(huì)館、中央休閑會(huì)所、特色餐飲區(qū)、同湖路商業(yè)街、金港路商業(yè)街、龍溪路商業(yè)街等成就濱江新城核心上去。濱江新城按照最新的生態(tài)理念打造國(guó)際化城區(qū)環(huán)境，已完成給類綠化近30萬(wàn)平方米，濱江易居、濱江花園等中高檔住宅小區(qū)已全部交付使用，常熟第一人民醫(yī)院濱江院區(qū)全面啟動(dòng)建設(shè)，新城生活設(shè)施齊全，功能配套到位。濱江職業(yè)技術(shù)學(xué)校已經(jīng)落成招生，江蘇省三星級(jí)中學(xué)滸浦中學(xué)正在建設(shè)中。濱江小學(xué)及幼兒園即將啟動(dòng)建設(shè)。濱江涂于公元已全部竣工對(duì)外開(kāi)放，總面積160畝，投資3500萬(wàn)元，是一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備豐富、具有休閑體育特色的主題公園。濱江新城將著力引進(jìn)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目以及文化體育設(shè)施建設(shè)。濱江新城將以件事可靠的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、科學(xué)合理的城市規(guī)劃、日漸完善的功能配套、靈活多樣的開(kāi)發(fā)模式、誠(chéng)信高效的政府服務(wù)、穩(wěn)健有力的政策扶持成為江海交匯處、財(cái)富聚集地。濱江新城瀕江臨港，位于常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心位置，是常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，她是常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和常熟港為國(guó)際產(chǎn)業(yè)服務(wù)的城市功能配套區(qū)、以碧溪鎮(zhèn)為主體的沿江地區(qū)的區(qū)域中心，她是一個(gè)面向國(guó)際化、現(xiàn)代化，具有獨(dú)特城市功能的、全新開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市新中心。交通區(qū)位：

常熟濱江新城，距離上海85公里，與常熟主城區(qū)以一條18公里的通港路相連，擁有僅有的一段生活性長(zhǎng)江岸線，中國(guó)沿海高速連接蘇通大橋、沿江高等級(jí)公路在區(qū)內(nèi)縱橫穿越，即將建設(shè)的滬通鐵路和長(zhǎng)江鐵路橋在蘇通大橋下游三公里處跨區(qū)而過(guò)；區(qū)域內(nèi)濱江新城與40平方公里的常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿江工業(yè)區(qū)、滸浦、碧溪、吳市、東張4個(gè)集鎮(zhèn)有機(jī)結(jié)合成一個(gè)綜合發(fā)展區(qū)域，區(qū)域內(nèi)已構(gòu)建成較為完善的道路和公共交通體系。規(guī)劃展示：

濱江新城規(guī)劃面積21平方公里，規(guī)劃人口30萬(wàn)人，由中心區(qū)和兩翼的碧溪集鎮(zhèn)、滸浦集鎮(zhèn)組成。其中中心區(qū)面積為4.3平方公里，是目前重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域。中心區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)較高，分成商務(wù)辦公、科技創(chuàng)業(yè)、教育醫(yī)療、休閑娛樂(lè)、生活居住、商業(yè)購(gòu)物等若干功能板塊。其中居住占地約89公頃；商業(yè)占地約56.3公頃；科研占地約14.6公頃；綠化占地約148.8公頃。整個(gè)區(qū)域在全部動(dòng)遷原有建筑物的基礎(chǔ)上全新建設(shè)，以充分滿足常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和本區(qū)域各類人群生活、工作相關(guān)需求，全面提升生活品質(zhì)為目標(biāo)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，部分功能輻射周邊地區(qū)（如醫(yī)院、職校、高中、商貿(mào)、休閑旅游、批發(fā)市場(chǎng)等）。著力打造一流功能、構(gòu)建城市精品、創(chuàng)新生活方式。

綜述：第二部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位置圖項(xiàng)目位于常熟市濱江開(kāi)發(fā)區(qū)的中心位置，望江大道與龍溪北路的交界處，占地面積21400平方米，總建筑面積65375平方米，建筑面積主樓（住宅）41381平方米，輔樓（商業(yè)）13504平方米，其中地上建筑面積55802平方米，地下室建筑面積9573平方米（不可售），容積率2.61，建筑密度37.7%，地塊的具體技術(shù)參數(shù)如下：序號(hào)項(xiàng)目參數(shù)1用地面積21400㎡2容積率2.613建筑面積65375㎡4建筑密度37.7%5綠地率≥16%6建筑形式1-3號(hào)主樓20層，4號(hào)樓商業(yè)裙樓目前工程在建,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看及對(duì)照施工圖紙,我們建議:1-2號(hào)樓一層(一層結(jié)構(gòu)過(guò)于復(fù)雜,不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng))至五層做為辦公用房，與4號(hào)樓通過(guò)聯(lián)防形成貫通。1號(hào)樓6-20層為住宅，2號(hào)樓6-20樓為小戶型公寓。3號(hào)樓1-20層為商務(wù)酒店。（一樓為酒店大堂，二樓為商務(wù)中心，三，四樓為酒店餐廳，五樓為酒店辦公用房，六樓以上為客房）4號(hào)樓底層為行政服務(wù)中心及銀金融服務(wù)中心，2層引進(jìn)政務(wù)配套餐飲業(yè)，3樓為多功能會(huì)議中心。一,二,三號(hào)樓及四號(hào)樓作為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的功能性配套，服務(wù)于濱江新城政務(wù)需求。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力巨大；交通便利，出行便捷；劣勢(shì)：新城處于建設(shè)初期，人氣不足；項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在缺陷；機(jī)會(huì)：政府對(duì)于新城開(kāi)發(fā)的決心及管委會(huì)的支持；威脅：鎮(zhèn)區(qū)、濱江新區(qū)即將上馬項(xiàng)目眾多；房地產(chǎn)行業(yè)正處于宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房產(chǎn)投資受限制。相應(yīng)對(duì)策精確鎖定目標(biāo)客群，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；加快開(kāi)發(fā)推廣步伐，推出市場(chǎng)能快速消化的差異化產(chǎn)品，強(qiáng)占市場(chǎng)先機(jī)；二、項(xiàng)目周邊樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類型建筑面積均價(jià)濱江陽(yáng)光佳苑常熟市新港鎮(zhèn)碧溪迎賓路8號(hào)普通住宅191603800元/平方米常熟濱江花園虹橋路以南、同濟(jì)路以北、永嘉路以西、龍溪北路以東普通住宅商業(yè)934794400元/平方米8000元/平方米京國(guó)大酒店望江大道南側(cè)，虹橋路北側(cè)，永嘉路以西，龍溪北路以東五星級(jí)酒店73787自己持有濱江易居濱江新市區(qū)緯三路以南、南二路以北、中心路以東、東二路以西住宅537004200元/平方米清華園常熟市新港鎮(zhèn)碧溪新溪中路以南，花園新村以北商住樓10466.3903850元/平方米海城花苑常熟市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿江工業(yè)區(qū)興港路“鄰里中心”住宅31萬(wàn)其中2.5萬(wàn)為濱江商業(yè)街已售完濱江新天地同湖路以北，虹橋路以南，龍溪北路西側(cè)，江南大道東側(cè)商業(yè)60-300平米價(jià)格8000—9000元/平方米濱江匯豐世紀(jì)碧溪鎮(zhèn)碧溪中路338號(hào)住宅、公寓60-65平米3500元/平方米目前的樓盤(pán)主要還是以中高檔為主，多層、小高層占大部分三、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目功能定位濱江新城政務(wù)配套服務(wù)。2、項(xiàng)目形象定位本案處于開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃中的核心地段，濱江新城中心世界的常熟，世界的濱江，世界的國(guó)貿(mào)中心！推廣語(yǔ)：新城中心傲立天下3、客戶目標(biāo)定位常熟地區(qū)投資群體；濱江新城地區(qū)原居民；濱江新城駐地政務(wù)機(jī)構(gòu)人員；濱江新城駐地企業(yè)職員；4、價(jià)格定位價(jià)格定位建議正常的價(jià)格定位原理一般有：1、成本導(dǎo)向法；2、市場(chǎng)導(dǎo)向法；3、消費(fèi)群體計(jì)算法等。由于項(xiàng)目的量體規(guī)模比較大，產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)多元化，故我們主要是根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)的同質(zhì)異質(zhì)產(chǎn)品的綜合比較，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的延展性等因素來(lái)確定項(xiàng)目的市場(chǎng)推案價(jià)格。定位依據(jù)：對(duì)價(jià)格的評(píng)估，主要還基于以下兩點(diǎn):項(xiàng)目前期的價(jià)格不宜過(guò)高，考慮到區(qū)域目前的現(xiàn)狀，過(guò)高價(jià)格的出現(xiàn)會(huì)給客戶的心理帶來(lái)抵抗的情緒。另外區(qū)域和項(xiàng)目剛開(kāi)始發(fā)展，需要以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格引起區(qū)域受到關(guān)注。只有符合市場(chǎng)需求的理性價(jià)位才能使項(xiàng)目很快的達(dá)到銷售。項(xiàng)目所在區(qū)域潛在的升值潛力和項(xiàng)目本身逐漸的成熟必定會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的上漲，我們可以在銷售策劃過(guò)程中適當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，把區(qū)域和產(chǎn)品的價(jià)值逐漸體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，以增加銷售利潤(rùn)。由于本案物業(yè)種類復(fù)雜,價(jià)格需根據(jù)最終確定方案制定。第四部分營(yíng)銷策略以大搏小，增強(qiáng)減弱，低開(kāi)高走做大市場(chǎng)面，鎖定有限的目標(biāo)客戶。放大項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，削弱項(xiàng)目缺陷，以低價(jià)入市探底，逐步提升價(jià)值。預(yù)計(jì)營(yíng)銷推廣時(shí)間2年，分四個(gè)階段1、第一階段引導(dǎo)蓄水期執(zhí)行時(shí)間：2010年10月—2011年2月主要任務(wù)：樹(shù)立濱江國(guó)貿(mào)中心的認(rèn)知度和品牌度，達(dá)到人人皆知的目的。進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，有效鎖定客戶。2、第二階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期執(zhí)行時(shí)間：2011年3月—2011年8月主要任務(wù)：總結(jié)第一階段廣告效果，去化1-3號(hào)樓辦公及1號(hào)樓的5-20層。3、第三階段持續(xù)期執(zhí)行時(shí)間：2011年9月—2012年5月主要任務(wù)：持續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)熱度，積累客戶（現(xiàn)有客戶及準(zhǔn)客戶），去化2-3號(hào)樓6-20層精裝小戶型公寓及剩余房源。4．第四階段尾盤(pán)期執(zhí)行時(shí)間：（2012年6月—2012年10月）主要任務(wù)：采取打折優(yōu)惠銷售的方式，爭(zhēng)取最大限度消化剩余單位。第四章經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估一、投資估算項(xiàng)目投資成本包括以下幾個(gè)方面：1、土地成本本項(xiàng)目土地成本的總額約7004000元。項(xiàng)目地塊用地面積21400㎡，總建筑面積65375㎡。2、建筑成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)總額為166563661.3元。包含前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建安費(fèi)用、市政工程費(fèi)用等，不含精裝修。3、管理費(fèi)用本項(xiàng)目管理費(fèi)用為4930960元。按銷售收入的2%計(jì)算。4、銷售及營(yíng)銷推廣費(fèi)用本項(xiàng)目銷售費(fèi)用為9861920元。按銷售收入的4%計(jì)算。（不含樣板房及銷售現(xiàn)場(chǎng)的裝修）5、營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加為13560140元。按銷售收入的5.55%計(jì)算。其中：營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)額5%計(jì)算，城建稅：按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)算，教育附加：按營(yíng)業(yè)稅3%計(jì)算，印花稅：按交易額的0.05%計(jì)算。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）本項(xiàng)目的利息為1109433.6元。土地費(fèi)用7004000元，利率為1年銀行貸款利率的1.1倍，即7.2%×1.1=7.92%，貸款年限2年,得：利息=7004000元×7.92%×2年=1109433.6元。7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為4996909.8元。按建筑成本的3%計(jì)算。總成本：1+2+3+4+5+6+7=208027024.7元二、收入估算以下價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)情況的概算本項(xiàng)目的銷售收入為246548000元。序號(hào)項(xiàng)目銷售量?jī)r(jià)格銷售收入1住宅41381㎡4000元/㎡165524000元2商業(yè)13504㎡6000元/㎡81024000元總收入246548000元三、財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為14245952.3元，稅后銷售利潤(rùn)率為5.78%（即凈利潤(rùn)÷銷售收入）。效益估算表單位：元總成本A銷售收入B毛利潤(rùn)C(jī)=B-A投資回報(bào)率D=C÷A土地增值稅E所得稅F=(C－E)×33%凈利潤(rùn)G=C-E-F208027024.724654800038520975.318.52%17258360701666314245952.3從上述（靜態(tài)）分析可得：整個(gè)項(xiàng)目盈利還可以，投資回報(bào)率為18.52%。四、盈虧平衡分析經(jīng)過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目物業(yè)銷售率達(dá)到84.38%能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。銷售平衡點(diǎn)=總成本÷總收入×100%=208027024.7÷246548000×100%=84.38%。由此可見(jiàn)，在地下室及裙樓一樓與三樓都沒(méi)有計(jì)入銷售的情況下，本項(xiàng)目銷售平衡點(diǎn)84.38%，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力還可以。說(shuō)明價(jià)格定位可行。第五部分秀稿展示目錄第1章總論 31.1.項(xiàng)目背景與概況 31.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 71.3.問(wèn)題與建議 8第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 92.1. 投資環(huán)境分析 92.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 112.3. 銷售預(yù)測(cè) 152.4. 營(yíng)銷策略 19第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 213.1. 建設(shè)規(guī)模 213.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 213.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 22第4章 建筑方案 264.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) 264.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念 264.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 274.4. 建筑設(shè)計(jì) 284.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 294.6. 給排水設(shè)計(jì) 30第5章 節(jié)能節(jié)水措施 325.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) 325.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 32第6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 336.1. 編制依據(jù) 336.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 336.3. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 346.4. 環(huán)境保護(hù)措施 34第7章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 357.1. 指導(dǎo)思想 357.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 357.3. 消防設(shè)計(jì) 36第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 388.1. 組織機(jī)構(gòu) 388.2. 人力資源配置 38第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 399.1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期 399.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 399.3. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 39第10章 項(xiàng)目招投標(biāo) 4110.1. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 4110.2. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 4210.3. 招標(biāo)依據(jù) 4410.4. 招標(biāo)范圍 4410.5. 招標(biāo)方式 44第11章 投資估算與資金籌措 4511.1. 投資估算 4511.2. 資金籌措 45第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4712.1. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 4712.2. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 4712.3. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4712.4. 不確定性分析 48第13章 社會(huì)評(píng)價(jià) 4913.1. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 4913.2. 風(fēng)險(xiǎn)分析 5013.3. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 51第14章 研究結(jié)論與建議 5214.1. 可行性研究結(jié)論 5214.2. 建議 52目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計(jì)算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評(píng)價(jià) 83267939.1設(shè)計(jì)依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則 83134559.3項(xiàng)目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 PAG