XXXX年房地產(chǎn)投資策略

從成長到價(jià)值—房地產(chǎn)行業(yè)2011年投資策略房地產(chǎn)行業(yè)分析師魚晉華SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S1000208120162華泰聯(lián)合證券研究所2010年11月一告別高速成長?二當(dāng)前樓市特征三2011年行業(yè)生態(tài)預(yù)測四關(guān)于通脹與房地產(chǎn)五投資策略

目錄告別高成長?過去10年，房地產(chǎn)行業(yè)增速遠(yuǎn)超GDP人口紅利城市化告別高成長?但高速成長的驅(qū)動力將呈衰減勢頭中國人口紅利將于2015年消失勞動力人口占比拐點(diǎn)將于2015年出現(xiàn)由于老年人口增多,總撫養(yǎng)比例拐點(diǎn)將于2015年出現(xiàn)告別高速成長?但高速成長的驅(qū)動力將呈衰減勢頭日本人口紅利消失于1990年勞動力人口占比拐點(diǎn)于1990年出現(xiàn)總撫養(yǎng)比例拐點(diǎn)于1990年出現(xiàn)告別高速成長?但高速成長的驅(qū)動力將呈衰減勢頭家庭結(jié)構(gòu)由“442”進(jìn)入“421”時代,意味住房新增需求將減弱由于出生率的下降，新增人口2015年開始呈下降趨勢中國正在步入老齡化社會告別高速成長?城市化率仍將快速提高,似仍支持行業(yè)高速發(fā)展數(shù)據(jù)來源:聯(lián)合國人口署,華泰聯(lián)合證券日本50到90年代快速城市化階段是房地產(chǎn)的高速成長期中國的快速城市化階段將延續(xù)到2030年日本1950到1990年,城市化率提高30個百分點(diǎn),達(dá)到63%,期間建造的住宅總量占到現(xiàn)存量的72%.戶均住房擁有率從不到0.1套提高到0.82套告別高速成長?戶均0.19套戶均0.32套戶均0.59套戶均0.82套戶均0.90套戶均0.99套告別高速成長?但是日本城市化率快速提高階段，居民收入差距并非拉大,而是縮小.“一億皆中產(chǎn)”支持了住房消費(fèi).經(jīng)濟(jì)高速成長階段,無論是初次收入分配還是再分配收入后基尼系數(shù)均持續(xù)下降數(shù)據(jù)來源:Honkawn,華泰聯(lián)合證券1973年被稱為日本的”福利元年”,當(dāng)年的社會調(diào)查顯示99%的國民認(rèn)為自己是社會中產(chǎn)階層.告別高成長?日本農(nóng)業(yè)家庭與非農(nóng)家庭消費(fèi)水平并無大的差別空調(diào)擁有率汽車擁有率鋼琴擁有率告別高速成長?日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后，居民收入及消費(fèi)水平并沒有受到?jīng)_擊.經(jīng)濟(jì)增長放緩的代價(jià)主要由政府及企業(yè)支付.千日元日元告別高速成長?中國人均GDP全球85位,但是第二大奢侈品的消費(fèi)國.伴隨著快速城市化,收入差距在迅速擴(kuò)大,缺乏足夠規(guī)模的中產(chǎn)階層支持,住房消費(fèi)的持續(xù)增長將遭受考驗(yàn).不斷惡化的洛倫茲曲線數(shù)據(jù)來源:中經(jīng)數(shù)據(jù),華泰聯(lián)合證券告別高速成長?中國城鎮(zhèn)新增人口在2003年達(dá)到峰值后已呈下降趨勢.新增住房需求面臨下降風(fēng)險(xiǎn)告別高速成長?中低端勞動力緊缺意味著:第一:中國主要以低端勞動力為競爭優(yōu)勢的出口部門優(yōu)勢將逐漸下降。換言之，中國的經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)型勢在必行.

由投資驅(qū)動到消費(fèi)驅(qū)動,房地產(chǎn)所代表的鋼筋水泥等傳統(tǒng)的周期類行業(yè)將讓位于科技\服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè).而由經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來的經(jīng)濟(jì)增速放緩對房地產(chǎn)需求的影響將逐漸顯現(xiàn).第二:中低端勞動力價(jià)格的上升趨勢,意味著中國可能將進(jìn)入一個較為長期的通脹期。告別高成長?判斷房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長進(jìn)入適度增長的階段,住房市場增長動力主要來自改善性需求城鎮(zhèn)存量住宅中老舊及設(shè)施不完備的房屋比重仍較高資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局(2005),華泰聯(lián)合證券研究所告別高成長?城鎮(zhèn)存量住宅中商品房比重仍較低,老公房(房改似房)群體改善居住條件的住房消費(fèi)升級潛力較大資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫、華泰聯(lián)合證券研究所告別高成長?我國現(xiàn)城鎮(zhèn)戶均住宅0.87套,從他國經(jīng)驗(yàn)來看，在戶均套數(shù)達(dá)到1套前，房地產(chǎn)需求仍可保持適度增長資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫、華泰聯(lián)合證券研究所告別高成長?商業(yè)地產(chǎn)有望成為新的亮點(diǎn)日本經(jīng)濟(jì)騰飛階段，工業(yè)用地價(jià)格漲幅最大日本經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型后,商業(yè)用地價(jià)格漲幅最大資料來源：日本統(tǒng)計(jì)局、華泰聯(lián)合證券研究所第三輪調(diào)控后，由于限購令的出現(xiàn)導(dǎo)致雙拼戶型完全無法成交，一線城市成交量深度下滑；二三線城市從目前來看表現(xiàn)仍然相對平穩(wěn),但實(shí)現(xiàn)限購的城市成交也出現(xiàn)較大下降。從區(qū)域和成交結(jié)構(gòu)來看，華東、華北高端項(xiàng)目受沖擊較為明顯，中低檔項(xiàng)目相對平穩(wěn)，中西部城市中檔項(xiàng)目來訪量、認(rèn)購明顯下滑，高檔、低檔項(xiàng)目保持較好態(tài)勢。目前房企推盤有所加快。小戶型成交較為活躍。當(dāng)前樓市特征當(dāng)前樓市特征當(dāng)前樓市特征全國重點(diǎn)城市10月成交量列表單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC

城市2010年10月環(huán)比同比2010年1-9月月均成交量相比成交量一線城市上海131.90.38%17.98%67.1596%北京98.1-24.37%-41.93%92.876%深圳46.430.67%-6.29%27.6268%廣州184.1843.26%80.36%66.63176%二三線城市華東南京90.4645.56%4.70%41.06120%杭州30.42-44.23%-39.69%28.885%合肥63.74-11.17%-43.79%78.01-18%無錫62.92-18.73%-22.29%51.5922%蘇州73.33-1.40%-11.59%45.6861%寧波21.02-45.85%45.35%20.154%湖州41.639.75%12.51%20.64102%揚(yáng)州22.010.51%-18.91%14.849%華北天津112.3718.28%2.79%76.247%長春62.1716.08%-9.11%34.580%青島126.455.30%76.92%45.28179%蘭州10.22-26.23%-2.05%6.850%華中武漢88.3713.72%11.16%//長沙132.1635.16%-0.75%67.0197%西南重慶260.293.22%-12.79%167.2256%成都235.3937.67%11.19%159.9947%大理/////貴陽9.58-67.46%-84.04%49.8-81%華南?？?.1276.74%-41.73%18.06-50%泉州14.5115.43%-37.67%15.63-7%當(dāng)前樓市特征新政出臺前后全國重點(diǎn)城市成交量列表單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC

9.10-9.169.17-9.239.24-9.30新政前三周周均成交量10.1-10.7相比新政前周均增幅10.8-10.1410.15-10.2110.22-10.2810.29-11.411.5-11.1111.12-11.18新政后四周周均成交量新政后周均相比新政前周均增幅一線城市上海32.8537.863.7244.7920.66-54%45.134.8333.1517.2316.7119.4427.74-38%北京26.6818.439.8828.325.54-80%30.712.7319.3325.7334.2823.6824.41-14%深圳9.1515.8216.1713.7121.6258%6.828.2410.736.236.447.597.67-44%廣州27.9226.3933.7129.3422.53-23%84.9145.9122.6716.8714.2513.0232.9412%二三線城市華東南京11.779.1819.5213.492.58-81%31.2824.575.5511.839.8913.0816.0319%杭州18.821.0522.1720.675.57-73%24.5819.5313.0315.6915.419.5316.29-21%蘇州19.6120.3427.4522.4611.35-49%21.5218.9623.1122.7717.5914.0219.66-12%無錫20.218.4729.7322.85.51-76%17.5618.5520.5019.9611.4514.8817.15-25%揚(yáng)州6.063.647.15.61.46-74%8.896.982.652.330.961.483.88-31%華北天津18.7618.0832.3923.080/28.3726.527.5426.8025.9322.9026.3414%長春12.671111.5311.733.47-70%14.2416.8918.3317.9724.7312.1117.3848%蘭州3.543.222.943.240.99-69%3.122.962.562.052.482.072.54-22%青島16.513.4322.5617.4915.03-14%24.5439.9832.4525.4422.8622.5327.9760%華中武漢34.2926.8136.0832.3913.95-57%43.427.5231.0034.6332.6348.6136.3012%長沙34.6338.1433.9435.5733.71-5%48.5727.7840.4044.4940.7546.5141.4216%西部成都22.3720.7729.3224.153.08-87%33.4639.7328.2753.4533.7840.2338.1558%重慶48.2953.5897.8466.5724.48-63%74.8390.1748.7333.6735.2741.8154.08-19%昆明9.246.399.838.492.63-69%13.9411.3615.6414.1813.0416.8814.1767%華南廈門3.742.47.114.423.89-12%6.643.24.01//1.823.92-11%三亞0.770.030.50.430.21-51%0.811.680.920.76//1.04142%福州3.564.127.134.932.75-44%9.7611.824.323.143.324.136.0823%當(dāng)前樓市特征數(shù)據(jù)來源：CRIC區(qū)域城市日均來訪量（組）日均大定（套）日均簽約量（套）調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后10月11月10月11月10月11月易居華東上海62865559128421810532212796杭州194157150575024392545223729南京86100441145382185202710華北北京36412423532173218天津1511791512338525143483152224沈陽10612486188252634711462080華中武漢237485168545258729102152733116長沙1151971011903927393117252956鄭州1562261421763125144643131734華南廣州3263916383924955/326510西部成都11526912521323106343614305151西安41108622791215561142051482重慶1041601101782243184021123328匯總2330333018602320532695453486423316527489萬科（上海）日均值586260.334.560.415.790.270.292.185.50恒大（武漢）日均值123380841788751322.29572333.86當(dāng)前樓市特征區(qū)域檔次城市項(xiàng)目名稱周均來訪量（組）周均大定（套）周均簽約量（套）調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后（10.8-）調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后（10.8-）調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后（10.8-）華東高檔上海翡翠別墅382469120842上海恒盛.尚海灣豪庭53123622402629蘇州景瑞.榮御藍(lán)灣1075041491810434416中檔上海印象歐洲71073861887上海恒盛鼎城6026773314415816蘇州白塘壹號后續(xù)1312607736262243014低檔上海海韻馨苑90622343383383216南京恒大金碧天下2021227817481938246南京淮安翔宇壹號761107048352029華北高檔北京屯三里112114872110718167北京天潤福熙大道171198981816618165天津紅星美凱龍14411612119222141502026沈陽銀河麗灣701104091011769中檔天津景瑞北辰246334247413619331427天津武清奧克斯16987210714341731434低檔天津雙街新邨33322022101221012沈陽三一新天地762825942291204沈陽麗水金陽43867814138342227中西部高檔西安明宮新城二期429838384812735841長沙橘郡·米哈斯5516491162202中檔武漢萬科魅力之城34818212816162309721063重慶恒大名都334406287117202525190133武漢嘉錦苑30930220200141000低檔成都麗水印象126132138353440232245武漢碧桂園361022311221521421成都京華國際4050344002280072華南廣州恒大御景半島1403341103103746廣州亞運(yùn)城432047926551286670720446894數(shù)據(jù)來源：CRIC當(dāng)前樓市特征近期推案熱銷項(xiàng)目列表數(shù)據(jù)來源：CRIC企業(yè)城市項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目檔次新推盤時間推案套數(shù)去化率銷售價(jià)格上批售價(jià)周邊售價(jià)（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）金地集團(tuán)南京金地自在城板橋新城中檔2010-11-21288套/9500-97009100-11000周邊3公里內(nèi)無同類競爭項(xiàng)目招商地產(chǎn)天津招商鉆石山南開高檔2010-11-20開盤當(dāng)天熱銷超3億/2000020000/萬科集團(tuán)北京萬科紅豐臺中高檔2010-11-20142套91%27000-29000首次開盤29000碧桂園東莞大朗碧桂園大朗中檔2010-11-20386套100%洋房5300-6200元/平方

米左右，別墅100-400萬/套，

最高超千萬首次開盤5000-12000香港嘉華上?；壑ズl北中高檔2010-11-13713當(dāng)天450套34800(原定32000)//福建融僑蘇州融僑城相城中高檔2010-11-12216套80%110001100010000保利地產(chǎn)長春保利林語南關(guān)中高檔2010-11-1300套90%住宅7000-8000，別墅11000-13000首次開盤住宅7000萬科集團(tuán)廈門萬科·金色悅城翔安中高檔2010-10-30402套98%992395795500-6500當(dāng)前樓市特征2011年行業(yè)生態(tài)預(yù)測政策面:調(diào)控常態(tài)化抑制通脹將成為宏觀政策重點(diǎn),加息及信貸緊縮將成為主要的金融環(huán)境但不意味地產(chǎn)調(diào)控將放松,判斷在房價(jià)上漲壓力消除前,多套房的差別化信貸政策或?qū)㈤L期執(zhí)行.從補(bǔ)充地方稅源角度,房產(chǎn)稅推出將是大趨所趨預(yù)收款監(jiān)管加強(qiáng)，開發(fā)商被動降杠桿行政限購非常規(guī)，但見效需要長期執(zhí)行各種稅收的嚴(yán)格征收將很具震懾威力香港額外印花稅是警示2011年行業(yè)生態(tài)預(yù)測2011年全年將供過于求按32%的施工轉(zhuǎn)可售率計(jì)算，在不考慮今年剩余庫存的情況下，2011年預(yù)計(jì)全年商品房可售面積12.7億平米。在目前各地限購政策維持明年全年不放松的假設(shè)下，以07到10年平均年銷售面積預(yù)測，2011年銷售面積約為8.1億平米，同比下降12%,供求比為1.57注：施工轉(zhuǎn)銷售率=t+1年銷售面積/t年施工面積

20062007200820092010E

2011E商品房施工面積19.4123.5927.4131.9639.48施工面積

47.38商品房銷售面積6.067.626.219.379.24可售面積

12.7施工轉(zhuǎn)銷售率

39%26%34%29%

32%2011年行業(yè)生態(tài)預(yù)測供給同比上升30%，供給高點(diǎn)在二季度按施工面積口徑，明年商品房供給全年平均將增加30%左右；今年的施工面積同比高點(diǎn)在3月，預(yù)計(jì)明年的供應(yīng)高點(diǎn)出現(xiàn)在一季度，由于一季度是傳統(tǒng)推盤淡季，預(yù)計(jì)市場銷售壓力將在二季度出現(xiàn)（五一春交會期間）2011年行業(yè)生態(tài)預(yù)測新增土地購置口徑按30%全年增速計(jì)算，10年新增土地購置面積約為4.15億平米，換算成建筑面積約12.4億平米，按此口徑計(jì)算，明年供應(yīng)亦遠(yuǎn)高于8.1億平米的需求2011年行業(yè)生態(tài)預(yù)測2011年價(jià)穩(wěn)量溫和下調(diào)限購短期將顯著抑制一線城市成交量二線城市剛需承接度更大對成交量保護(hù)程度更大購買需求的積壓或?qū)⒃诿髂昴硞€政策略微放松的節(jié)點(diǎn)爆發(fā)全年拉平來看明年價(jià)格保持穩(wěn)定而量溫和下調(diào)（10%左右）的概率較大關(guān)于通脹與房地產(chǎn)通脹對房地產(chǎn)的影響取決于利率如何變動通漲期,名義房價(jià)漲幅下降新房銷售和開工均下降資料來源：USCENSUSBUREAU、華泰聯(lián)合證券研究所投資策略判斷在多次加息及信貸緊縮的環(huán)境下，地產(chǎn)股難以有大級別的行情但基于行業(yè)估值較低,明年的樓市并不會差到如2008年，地產(chǎn)股仍有階段性行情的機(jī)會.催化劑可能來自政策低于預(yù)期，或者外部流動性的沖擊等其他因素.建議采取逢低吸納的策略,以低估值贏取階段性的超額收益基于行業(yè)集中度將持續(xù)上升的判斷,看好住宅市場的龍頭.看好商業(yè)地產(chǎn)股的表現(xiàn).重點(diǎn)跟蹤公司盈利及估值分析師簡介魚晉華：華泰聯(lián)合證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員.2003年開始房地產(chǎn)行業(yè)研究,多次獲得新財(cái)富\水晶球等賣方分析師大獎。重要申明謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗(yàn)何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費(fèi)用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點(diǎn)變動費(fèi)用總費(fèi)用營業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價(jià)的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門暢銷品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個易于銷售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評估價(jià)值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗(yàn)健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？