房地產(chǎn)商業(yè)街策劃報告

前言首先要感謝農(nóng)房集團(tuán)的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空閱讀開啟對“夏朵園商業(yè)街”商業(yè)項目所作的前期項目初步策劃提案。幷同時感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在本項目上對開啟的支持與幫助！

1.商鋪之區(qū)域市場調(diào)研范圍2.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況3.商鋪之SWOT分析4.商鋪之總體定位5.商鋪之時尚休閑篇6.商鋪之步行街與沿街商鋪篇商鋪之其余商業(yè)篇商鋪之銷售策略篇第一部分商鋪建議

1.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研范圍2.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況閔行開發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要分為：江川路區(qū)域交大閔行校區(qū)周邊好又多超市周邊東川路住宅小區(qū)底層商鋪千代廣場外資賣場有好又多與歐尚。江川路區(qū)域

江川路作為目前老閔行地區(qū)的商業(yè)中心，是整個區(qū)域最為繁榮的地段，目前該地段的商鋪主要沿江川路兩側(cè)分布，面積在30—50平方米之間不等，主要以服裝、鞋帽、餐飲和一些比較知名的品牌專賣店為主，經(jīng)營情況較好。交大閔行校區(qū)周邊

位于東川路交大閔行大門對面，為住宅小區(qū)商業(yè)配套用房，全部為住宅底鋪，面積在60—100平方米左右，由于靠近大學(xué)，主要是餐飲和便利店等生活服務(wù)設(shè)施，還有一些網(wǎng)吧和圖書、VCD出租店，總體來說商業(yè)氣氛比較好，經(jīng)營情況也比較好。好又多超市周邊地區(qū)位于滬閔路東側(cè)，散落在友誼商場周邊，以沿街商鋪為主，但是鋪面比較陳舊，面積比較小，大多在20平方米左右，總的來說由于整體缺少規(guī)劃，商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。東川路住宅小區(qū)底層商鋪商鋪主要分布在東川路中段，即滬閔路到金平路段，為兩側(cè)商品住宅小區(qū)的商業(yè)配套商鋪，這些商鋪整體規(guī)劃較好，面積大都為50—60平主米，但目前商業(yè)氣氛不是很濃，人流量也不多，經(jīng)營情況一般。千代廣場千代廣場由兩排三層商鋪組成，樓層之間有近550米長的寬闊步行街，主要以美容、餐飲、娛樂、休閑、網(wǎng)吧等為主。除去沿街第一排商鋪情況較好外，其余商鋪則不盡人意。周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場售價案例A：江川路沿街商鋪，面積約108平方米，層高約3.8米，售價約為11000元/平方米案例B：鶴慶路住宅沿街商街，面積約70平方米，層高3.8米，售價約為10000元/平方米案例C：東川路住宅沿街商街，面積約90平方米，層高3.8米，售價約為10500元/平方米案例D：千代廣場內(nèi)街鋪，面積約125平方米，層高4.5米，售價約為8250元/平方米案例E：金榜沿街外商鋪，面積約200多平方米，分上下兩層，售價約為13000元/平方米

江川路商鋪與本項目相比較，在地段屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項目是全新板塊、全新社區(qū)、因為居民要長時間才能入住，通過項目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項目的單價最低。周邊商業(yè)市場的價格研判鶴慶路商鋪與本項目相比較，交通人流量比較多、但業(yè)種業(yè)態(tài)相對單一一些，但與本地塊相比較，仍然有較明顯的地段優(yōu)勢，而且周邊大多數(shù)樓盤都已入住，從項目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項目的單價比較高。周邊商業(yè)市場的價格研判東川路商鋪與本項目相比較，交通人流量比較大，鄰近歐尚大賣場，周邊大商業(yè)氛圍較好，因此商業(yè)綜合價值較大，從項目優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項目的單價最高。周邊商業(yè)市場的價格研判3.商鋪之SWOT分析商鋪之SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標(biāo)的產(chǎn)品優(yōu)勢鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢提供“一站式社區(qū)”商業(yè)服務(wù)的整體規(guī)劃組合：包括時尚休閑、服飾、餐飲、便民、娛樂等“農(nóng)房”與“開啟”強(qiáng)強(qiáng)緊密聯(lián)手劣勢（WEAKNESS）

周邊建筑形態(tài)形象檔次較低周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍不夠濃厚機(jī)遇（OPPORTUNITY）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢利好，商業(yè)市場前景樂觀同質(zhì)可比性項目尚未出現(xiàn)符合商業(yè)市場需求趨于多元化的特征區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場狀態(tài)威脅（THREATEN）同質(zhì)競爭項目可能隨時浮出水面各主要節(jié)點(diǎn)未能最后確定，變量較大

4.商鋪之總體定位1.完善項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)；2.以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（Trade-Mix)；3.穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；4.考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營造良好的商業(yè)氛圍；5.體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)中心主題，服務(wù)于社區(qū)及周邊區(qū)域；6.借助鄰近輕軌的立體交通優(yōu)勢及強(qiáng)大的人氣聚集力，保障整體定位的可實現(xiàn)性。

商鋪業(yè)態(tài)定位依據(jù)時尚潮流地帶（1F部分商場、2F部分商場）

業(yè)態(tài)組合：精品飾物、咖啡shop、名品鐘表及休閑運(yùn)動服飾等

；時尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)（1F、2F步行街與沿街商鋪）

業(yè)態(tài)組合：主題茶館，西式餐廳，精品飾物，時尚服飾及社區(qū)服務(wù)性配套設(shè)施等，滿足本案及周邊居民的高層次需求，并提供完善的生活配套設(shè)施；休閑餐飲（2-3F部分商場）滿足本案及周邊居民的飲食需求；網(wǎng)吧、特色酒吧、迪吧等休閑娛樂場所（2-3F左區(qū)部分商場）滿足本案及周邊居民的娛樂需求。

商鋪業(yè)態(tài)定位分析就本項目社區(qū)商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，開啟建議以“沿街式”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”為主體。一般來說，“沿街式”上也應(yīng)以工薪階層為主要消費(fèi)群，約設(shè)1家中型超市，1家便利店，1家修配店，以及中小餐館等，而“組團(tuán)式”和“多點(diǎn)式”居住小區(qū)的商業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)中高檔消費(fèi)群，以大型商業(yè)為主體，重點(diǎn)發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成功能齊全的商業(yè)群落。1F業(yè)態(tài)布局示意圖西式餐廳時尚服飾如：麥當(dāng)勞、肯德基社區(qū)主題店禮品文具時尚潮流地帶藥店沖印店精品飾物時尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)思妍麗護(hù)膚美容美容美發(fā)注釋：基于本項目底層部分在開間與進(jìn)深方面所面臨的問題，開啟建議底層可作小面積產(chǎn)權(quán)出售，即時尚潮流地帶與精品飾物區(qū)進(jìn)行有效分隔，同時與本項目二、三層進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營。項目底商部分面積應(yīng)控制在50平方米左右，單價提高。減輕客戶初始經(jīng)營資金投入的壓力，降低了投資門檻，幫助了部分實力不太強(qiáng)的客戶實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想，此舉相當(dāng)于為項目的銷售拓寬了客戶層面。開啟建議：入口處的1F/2F/3F/4F/5F，分別為三層合一為整體，這樣的分割對未來的銷售會有影響。初步建議有兩個：（1）將F1，F(xiàn)2合一；F4，F(xiàn)5合一，作為定向招商銷售；（2）一層作為底鋪，開口對回遷區(qū)。二三層合一，但在對內(nèi)街的的入口進(jìn)行架空，形成一個挑高門廳，送給2-3層（問題點(diǎn)是樓梯的設(shè)置）。另4F的2-3層由于面寬窄進(jìn)深長，可與3A合并。

2F業(yè)態(tài)布局示意圖3F業(yè)態(tài)布局示意圖定位詮示：二、三層區(qū)將是極具特色的商業(yè)內(nèi)街，這種商業(yè)格局比較新穎，但雙層的結(jié)構(gòu)對行業(yè)的選擇卻有很多的限制。餐飲業(yè)是少數(shù)不受雙層結(jié)構(gòu)影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。為達(dá)到這個目的，可以將單獨(dú)鋪面的二樓和與之對應(yīng)的三樓成為一個獨(dú)立的銷售（租賃）單位，并在內(nèi)部設(shè)置鋪面二樓直通三樓的樓梯。二、三層區(qū)的餐飲必須選擇休閑餐飲，這有利于項目整體檔次的提升，并形成休閑餐飲一條街的特色核心競爭優(yōu)勢。二、三層區(qū)的最主要的工作是先解決招商的問題。對于二、三層區(qū)的招商策略是重點(diǎn)攻關(guān)有影響力的休閑餐飲，哪怕是運(yùn)用前半年免租的策略，以此形成連動氣候。最終形成成熟休閑餐飲一條街。從而達(dá)到提升項目知名度及塑造核心競爭優(yōu)勢的效果。基于本項目二三層部分為整體經(jīng)營之基點(diǎn)，開啟建議項目二、三層部分均以休閑餐飲及休閑娛樂為主的特色經(jīng)營，強(qiáng)化露天咖啡/酒吧、燒烤的休閑觀光功能，擴(kuò)大項目知名度。并將“夏朵園商業(yè)街”建筑3層平臺的露天咖啡/茶廳與特色餐飲、購物作為重要的休閑觀光場所。在銷售方面可做到整體單價略為降低。使得部分資金實力雄厚的客戶，增加購入商鋪的體量，而不影響投資。對銷售業(yè)績更有保障。

注釋：3、內(nèi)街的一層（整個建筑的二層）臨街鋪面的入口處建議設(shè)為喇叭狀，以便擴(kuò)大進(jìn)店面的入口面寬。

1、7F首層可根據(jù)柱網(wǎng)再分割成三個單元底鋪；2、3E-10E一層對內(nèi)街的連廊過道的設(shè)計實際上形成了一條地下過道，建議在滿足規(guī)范要求下，以內(nèi)庭為單位上下。

4、對于12F、13F的設(shè)計，需要設(shè)計方對該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)給予一定的解釋，并結(jié)合會所再進(jìn)深入探討。

就本項目建筑設(shè)計上的疑問初步改進(jìn)建議：就本項目建筑設(shè)計上的疑問初步改進(jìn)建議：6、對于空調(diào)的位置，原則上建議餐飲設(shè)立小型獨(dú)立中央空調(diào)，空調(diào)機(jī)位設(shè)在頂層。同時考慮到未來的可變性，可充分利用建筑的立面處理預(yù)留一些分體空調(diào)外掛位。

7、對于車庫的位置，建議在社區(qū)入口大體塊商業(yè)設(shè)地下或半地下車庫。

5、由于初步定位二層以上都作餐飲，所以必須考慮相關(guān)的功能配套，其中最關(guān)鍵的是上下管（氣、水）的布置，建議2B/3B/4B/5B/6B的管道位置設(shè)在每兩個單元的之間的中部位置。對應(yīng)一側(cè)3A/4A/5A/6A/7A的管道位置設(shè)在兩單元的交接的臨街處。同時餐飲的排煙系統(tǒng)設(shè)在建筑的頂層。

5.商鋪之時尚休閑篇2003年上海高等、中等收入居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較2003年上海市高等、中等收入居民用於食品服飾消費(fèi)的支出分別占消費(fèi)總支出的63%和66%。由此可見，經(jīng)營日常消費(fèi)品及休閑娛樂的商業(yè)物業(yè)依舊具有較大的市場空間。

2003年個人平均消費(fèi)總支出：人民幣10，237元

2003年個人平均消費(fèi)總支出：人民幣7，467元數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒2003休閑娛樂

2003年上海高等、中等收入居民消費(fèi)場所比較休閑娛樂現(xiàn)已逐步佔(zhàn)據(jù)較大的商業(yè)市場份額，在中高等收入居民的消費(fèi)場所比例中體現(xiàn)得尤爲(wèi)明顯。

數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒2003中等收入居民19%11%37%12%8%13%百貨商店購物中心專業(yè)商店大賣場超市便利店休閑娛樂市民購房對配套設(shè)施的關(guān)注比例近年來，上海市居民對商業(yè)配套的關(guān)注比例逐漸上升，已經(jīng)和傳統(tǒng)的配套如交通、教育等相差無幾，已成爲(wèi)影響市民購房決策的最重要因素之一。數(shù)據(jù)來源：開啟戰(zhàn)略研究商業(yè)部

6.商鋪步行街、沿街商鋪

定位依據(jù)

“時尚潮流地帶”延續(xù)項目的整體規(guī)劃建筑特點(diǎn)塑造讓渡價值，提高整體項目的軟性價值量作為未來實現(xiàn)區(qū)域社區(qū)商業(yè)中心的重要組成部分“社區(qū)服務(wù)性行業(yè)”實現(xiàn)“十全”生活，提高小區(qū)的整體生活質(zhì)量作為未來夏朵小城二期住宅項目的配套性服務(wù)產(chǎn)品在一定程度上滿足小區(qū)業(yè)主的不同層次要求為主力客戶提供一體化服務(wù)

步行街、沿街商鋪業(yè)態(tài)細(xì)分

業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)細(xì)分時尚潮流地帶咖啡shop，特色酒吧，主題店，西式餐廳禮品文具，精品飾物，時尚潮流服飾，家居飾物社區(qū)生活配套美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店等

開啟推薦的“時尚潮流地帶”客戶

咖啡shop：星巴克、上島、真鍋、Ginocafe特色酒吧：ARKlivehouse、Windowstwo、樂美頌會所、主題店：避風(fēng)塘、仙蹤林、錦園茶坊、東田果味綠茶坊西式餐廳：季諾休閑餐飲（意大利）、德克士、麥當(dāng)勞、KFC禮品文具：大禾、雅家時尚、蘇佩琦精品飾物：黑眼睛、流行飾品、絲蒂奇飾品、亞妮工藝品時尚服飾：lee、PLAYBOY、堡獅龍、佐丹奴、生活幾何家居飾物：世家屋、郎德家飾、櫻花衛(wèi)廚、湯美思家居開啟推薦的“社區(qū)生活配套”客戶美容美發(fā)：蒂凡尼形象設(shè)計中心、美麗田園護(hù)膚美容中心、王壘形象設(shè)計中心、自然美護(hù)膚美發(fā)中心、思妍麗護(hù)膚美容中心藥店：萬壽堂藥店、錦江大藥房、長徽藥房、雷允上國藥公司、寶之林藥店干洗店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、陽光干洗沖印店：柯達(dá)、富士、快圖美網(wǎng)吧：東方網(wǎng)點(diǎn)、易閑網(wǎng)吧工商銀行:自動提款機(jī)“社區(qū)生活配套”部分客戶圖片步行街、沿街商鋪客戶的特殊要求

咖啡shop客戶一般要求建筑面積在100-200㎡；裝修標(biāo)準(zhǔn)較高。特色酒吧一般要求建筑面積在100-300㎡。西式餐廳客戶一般要求建筑面積在300-500㎡，不小于300㎡；需要煤氣容量較大，一般在40m3以上；電容量要求較大，電容量不低于250kv；水管直徑需大于兩寸。美容、美發(fā)客戶一般要求建筑面積在200㎡左右。干洗店客戶一般要求建筑面積在150㎡左右；要求店鋪靠近居民區(qū)，人流量要求較高。藥店客戶一般要求建筑面積在100～200㎡左右。沖印店客戶一般要求建筑面積在100㎡左右。

7.商鋪之其余商業(yè)篇

定位依據(jù)

服務(wù)性服務(wù)于本小區(qū)業(yè)主及周邊社區(qū)居民、服務(wù)于購物客戶稀缺性項目周邊缺乏娛樂場所及中檔酒樓，存在較大的需求群體一站式

作為社區(qū)及商業(yè)中心的重要配套，實現(xiàn)一站式服務(wù)匹配性與中高檔住宅區(qū)“十全生活”相匹配，與社區(qū)商業(yè)中心的定位相匹配充沛性業(yè)已開通的輕軌及未來的社區(qū)商業(yè)中心將為各類商業(yè)帶來充分客流利潤性提供多層次的商業(yè)娛樂配套服務(wù)，滿足不同消費(fèi)者的需求，以實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化商場1F及2-3F部分業(yè)態(tài)分布

業(yè)態(tài)分布：商場1F部分，面積約2677m2，定位為時尚潮流地帶、社區(qū)生活配套商場2-3F部分，面積約4520m2，定位為休閑餐飲、休閑娛樂場所等開啟推薦的休閑服飾客戶美特斯邦威安莉芳經(jīng)典故事生活幾何南極人寶路開啟推薦的休閑運(yùn)動服飾客戶開啟推薦的休閑餐飲客戶根據(jù)開啟長期跟客戶的溝通，對各業(yè)態(tài)的基本要求也了然于心，現(xiàn)羅列部分供招商參考：休閑運(yùn)動服飾客戶（1F商場）

建筑面積要求在60-100㎡；要求層高3.3米以上；門面寬度6米以上；logo位置最好在門頭正上方，或其它醒目位置；周邊品牌最好為同類型服裝；免租裝修期一般在15天到一個月左右；租期都在3年以上；期望的物業(yè)管理公司最好為境外公司；要求層面為一層；租金在RMB4-5.5/㎡?d左右。休閑餐飲客戶（2-3F商場部分）

當(dāng)客戶需要建筑面積700-800㎡時，一般能承受的租金略高，當(dāng)需要建筑面積1500-2000㎡時，能承受的租金相對較低；煤氣容量要求在30km3以上；電容量要求30KW以上；上水管直徑需大于兩寸；同時需排污下水管；需要預(yù)留隔油池位置；需要有排煙通道；對大型客戶需要提供直接上二樓的專用通道式電梯。娛樂場所客戶（2-3F商場后部分）

由于其建筑要求必須遵循娛樂場所的具體要求，此方面的建議需目標(biāo)客戶與開發(fā)商共同協(xié)商確定。從外部環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項目獨(dú)特的地理人文環(huán)境，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出不同于其它商業(yè)業(yè)態(tài)的主題經(jīng)營模式，充分運(yùn)用現(xiàn)有建筑風(fēng)格的文化背景及項目規(guī)劃經(jīng)營特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足的信心。無論經(jīng)營布景、經(jīng)營模式、開業(yè)時間、項目包裝、物業(yè)管理等，有關(guān)本報告所闡述的策略以及具體執(zhí)行方案，開啟將在今后提交的策劃報告中予以詳細(xì)闡明。小結(jié)：注解：由于本項目在前期的規(guī)劃與設(shè)計均已初步確認(rèn)；就本項目上存有二三層銷售面積過大；上下無法分隔銷售？鋪位布局規(guī)劃？進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn)？突現(xiàn)商業(yè)中心空間？人流消費(fèi)習(xí)慣？等等問題。因其客觀原因，故我司在此也不一一贅述。故此本策劃報告基本上是在該項目現(xiàn)有的基礎(chǔ)上加以完善、深化。經(jīng)營策略建議二、定向招商、分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理營銷建議一、前期的部分整體定向招租

二、后期的推廣銷售

一、部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價值

二、入市時機(jī)評估公開時機(jī)選擇2.預(yù)定時機(jī)選擇3.預(yù)售時機(jī)選擇三、風(fēng)險預(yù)測及規(guī)避風(fēng)險：價格定位過高低，導(dǎo)致銷售收益下降。2.風(fēng)險：入市時機(jī)選擇錯誤，過早或過晚。這些，值得我們將其一一藏：典注：以上客戶為開啟商業(yè)部成員曾經(jīng)服務(wù)的成交案例，在此僅代表個人業(yè)績！總結(jié)：我司在經(jīng)過對本項目周邊商業(yè)市場的詳細(xì)調(diào)研、結(jié)合本項目優(yōu)劣勢作出分析研判，開啟以專業(yè)的策劃及招商經(jīng)驗，提出了開啟認(rèn)為最適合本案初步的項目定位、業(yè)態(tài)定位的建議和營銷、經(jīng)營的建議。希望貴司與我司在今后的密切配合下共同將本項目建造成為區(qū)域內(nèi)最具特色和影響力的商業(yè)中心！第二部分項目經(jīng)營與營銷在本報告前文中，開啟對本項目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢及市場機(jī)會與風(fēng)險作了較為具體詳細(xì)的論述，具體到經(jīng)營與營銷推廣，我司建議先進(jìn)行前期的招商以試探市場反應(yīng)，招商進(jìn)行到一定的進(jìn)度后，進(jìn)行商鋪強(qiáng)銷。但目前存在以下矛盾——矛盾一：任務(wù)與目標(biāo)現(xiàn)在的任務(wù)：快速銷售小面積鋪面業(yè)態(tài)混亂檔次低商品品質(zhì)低拉低住宅品質(zhì)降低住宅售價；延遲銷售周期我們的目標(biāo)：商業(yè)帶動住宅商業(yè)品質(zhì)高合理定位品牌經(jīng)營以租帶售租售兩旺；滿盤皆贏矛盾二：

商業(yè)價值提升規(guī)律與本項目運(yùn)作周期矛盾住宅不成熟（未全部入?。I(yè)態(tài)易混亂住宅成熟（入住2-3年）價格低廉難以形成規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)合理售價提高區(qū)域商業(yè)中心開啟建議：1、

商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價值

2、

商業(yè)先建，形成帶動住宅的引擎3、適當(dāng)延長商業(yè)的銷售周期，最大提升商業(yè)價值

第三部分商業(yè)對地產(chǎn)的作用一、

商業(yè)帶動地產(chǎn)商業(yè)項目的成功與否，對提升夏朵小城一、二期住宅項目的品質(zhì)和價格空間將起到極大的作用。

以點(diǎn)帶面——先啟動商業(yè)市場，形成規(guī)模。從而帶動整個夏朵小區(qū)近50萬方的銷售量與銷售價格的上揚(yáng)。第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是夏朵小城項目重要的點(diǎn)睛之筆第二、大型商業(yè)項目的風(fēng)險投資

第三、經(jīng)營管理與銷售之間的關(guān)系盈利來自商業(yè)帶動房地產(chǎn)新天地是屬于商業(yè)帶動地產(chǎn)較好的一個典型

投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬元。成功案例分析——新天地小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)將購物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上，它是一個綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們在很多情況下沒有按照購物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個真正的商業(yè)，結(jié)果是滿盤皆贏。大體量有五角場地區(qū)副都市中心，運(yùn)用大型商業(yè)項目作為引擎，從而帶動整個五角場地區(qū)的房價整體上揚(yáng)。

楊浦區(qū)房價走勢圖：資料來源：上海開啟市場研究部祥和名邸房價走勢圖:資料來源：上海開啟市場研究部結(jié)論：夏朵小城也成為閔行房產(chǎn)的新焦點(diǎn)，但其旺盛的購買力將在未來商業(yè)項目成功運(yùn)作之后的一至兩年的周期里。商業(yè)對整個住宅項目今后銷售將起到極大的推動作用，同時對商業(yè)項目提供比較扎實的人流與市場機(jī)會。隨著項目周邊的交通條件與商業(yè)的逐步改善，一方面將吸引更多的消費(fèi)者到夏朵來購房，此舉將提高夏多購房者的消費(fèi)能力和人口素質(zhì)，同時也將增加夏朵小城在本社區(qū)內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的條件與選擇。

本案定位詮釋：一、以餐飲娛樂為特色二、具備服務(wù)功能

三、中檔（休閑類）

四、社區(qū)商業(yè)中心

總結(jié)

當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集餐飲、娛樂、服務(wù)等眾多功能于一身時，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀的贏利前景。生活環(huán)境是評價生活舒適度的重要指標(biāo)，如果社區(qū)居民的一切消費(fèi)需求都能在其居住的社區(qū)中高質(zhì)量地得到滿足，而環(huán)境質(zhì)量依然保持高標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)商業(yè)無疑將獲得最大利益。

謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運(yùn)營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊2、確定核心價值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費(fèi)用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點(diǎn)變動費(fèi)用總費(fèi)用營業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點(diǎn)3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費(fèi)熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產(chǎn)品價格和觀念價值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗經(jīng)濟(jì)時代出售的不是產(chǎn)品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨(dú)特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級？7、食材的來源？