項目市場分析

優(yōu)粵城項目市場分析謹呈：營口嶺南灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PART ONE：住宅市場分析【營口住宅分布】營口住宅市場分為站前區(qū)、西市區(qū)、南湖公園、營東新城、沿海產(chǎn)業(yè)基地五大板塊，其中站前區(qū)、西市區(qū)板塊配套完善、區(qū)域成熟，南湖公園板塊景觀資源突出，營東新城存在規(guī)劃利好，沿海板塊目前宜居性不強營口房地產(chǎn)市場主要分為西市區(qū)板塊、站前區(qū)板塊、南湖公園板塊、營東新城板塊、沿海產(chǎn)業(yè)基地板塊，各板塊在客戶、價格、產(chǎn)品等方面皆存在差異。大中自然風景永江裕華園國寶壹號德潤峰匯慶營嘉和苑藍郡house美景英倫郡水御蘭庭聚合城玄水云山城上城南湖陽光新城格林山水城西市區(qū)站前區(qū)沿海產(chǎn)業(yè)基地營東新城南湖公園板塊濱河酈都水岸新都鼎尚華庭中大海韻酈城東方塞納城恒大城隆昌東城天下佳兆業(yè)君匯上品保利香檳花園恒大綠洲中天桃花源富甲天下南湖公園板塊【站前區(qū)板塊】站前區(qū)板塊配套完善、交通便利、區(qū)域價值高；產(chǎn)品以高層為主，均價集中在4000－4500元/平米左右；本區(qū)域客戶占比較大，關(guān)注地段及配套站前區(qū)板塊：區(qū)域特征：市中心區(qū)域,交通便利,配套完善，客戶認知度高產(chǎn)品形式：以高層、小高層為主，部分項目建有洋房及別墅價格平臺：價格集中于4000-4500元/平米，以毛坯房為主?？蛻籼卣鳎赫厩皡^(qū)本地客戶占比60%-70%，大石橋等地客戶占比30％左右二居多為剛需客戶，三居以上改善型客戶為主，多為公務員、企業(yè)高層或私營業(yè)主藍郡house美景英倫郡水御蘭庭聚合城玄水云山城上城南湖陽光新城格林山水城【重點項目】水御蘭庭：作為學區(qū)房,周邊配套成熟,具備小高層產(chǎn)品,使得項目實現(xiàn)良好的銷售產(chǎn)品概況:位置：站前區(qū)光華路南段西側(cè)規(guī)模：占地面積107640㎡，建筑面積210000㎡，容積率2，總戶數(shù)

2000戶,當期戶數(shù)484戶產(chǎn)品形式：小高層,高層戶型配比：二期產(chǎn)品，共484套,在售378戶,3棟小高層，3棟高層；二居：面積92㎡，套數(shù)189，占比50%三居：面積130㎡，套數(shù)189，占比50%；–

開發(fā)商品牌：大連新天潤企業(yè)集客戶團分析:90㎡的改善占50%，婚房占到50%，其中以工人為主，貸款占到60%130㎡的都是改善，以30-40歲的公務員、事業(yè)編為主銷售情況:開盤時間：2009年10月開盤，二期2011年5月開售銷售速度：目前在售378套，90㎡銷售

97%，剩4-5套，130㎡銷售96%,月均20套左右均價：均價4500元/平米，最高價5200元/平米增值賣點:學區(qū)房,內(nèi)部配置幼兒園,周邊有民豐小學、十七中、第三高級中學存在小高層產(chǎn)品,公攤小配套設施高級會所、幼兒園、網(wǎng)球場、商業(yè)、地下車庫車位底商:均價16800元/㎡，面積250-2000㎡2室2廳1衛(wèi)85.7㎡【重點項目】城上城：地處站前區(qū)政府對面，地段一流，生活與商業(yè)配套完善，成為區(qū)域內(nèi)居住性價比較高的項目產(chǎn)品概況:位置：站前區(qū)新興大街光華路交匯處規(guī)模：占地面積4.72萬㎡，建筑面積15.5萬㎡，容積率3.2，總套數(shù)

1200套產(chǎn)品形式：多層情景洋房、觀景小高層及高層住宅戶型配比：二居：面積84－106㎡，套數(shù)324，占比68.2%；三居：面積109－140㎡，套數(shù)131，占比27.6%；四居：面積200㎡，套數(shù)20，占比4.2％；–

開發(fā)商品牌：營口巨和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和香港粵陽投資公司聯(lián)合開發(fā)銷售情況:開盤時間：開盤時間2011年7月銷售速度：整體銷售率百分之七十；其中90㎡銷售70%，130㎡銷售50%，80㎡銷售90%。103-110㎡銷售30%，月均銷售21套左右均價：均價4500元/平米客戶分析:婚房占50%，改善占30%，投資5%?；剡w15%，付全款的占到60%客戶關(guān)注客廳大，比較關(guān)注園林規(guī)劃、物業(yè)，然后是外墻等增值賣點:站前區(qū)政府對面，地段一流，具備完善的生活配套與商業(yè)配套設施配套設施星級酒店標準的入戶大堂，人車分流臨街商業(yè)，尚未銷售2室2廳1衛(wèi)91㎡3室2廳1衛(wèi)109㎡【重點項目】聚合城：屬于站前區(qū)，位置認知度高，片區(qū)內(nèi)大盤，樓間距大，項目居住舒適度高產(chǎn)品概況:位置：營口市站前區(qū)渤海大街與太白路交匯處規(guī)模：占地面積15.5萬㎡，建筑面積50萬㎡，容積率2.7，總戶數(shù)5000套，目前在售4棟產(chǎn)品形式：高層，17層戶型配比：二居：面積80-90㎡，套數(shù)170，占比38%；面積90-100㎡，套數(shù)102，占比23%；三居：面積110-120㎡，套數(shù)136，占比31%；面積130-140㎡，套數(shù)34，占比8%；–

開發(fā)商品牌：營口巨和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售情況:開盤時間：2011年6月開盤，目前在售4棟高層銷售速度：銷售70%-80%均價：4000元/平米起價，樓層差30-50元/平米客戶分析:客戶來源：營東新城與站前區(qū)工薪階層為主，看重價格置業(yè)目的：剛需為主，部分為婚房增值賣點:地段較好，屬于站前區(qū)戶型好樓間距大，舒適度高配套設施項目配套幼兒園、會所2室2廳1衛(wèi)，88-95平方米3室2廳1衛(wèi)，110平方米【營東新城板塊】營東新城現(xiàn)階段交通區(qū)域認知度不高，具備城市規(guī)劃利好，產(chǎn)品以高層為主，均價3500－4000元/平米左右；本地客戶占50%以上，主要關(guān)注總價營東新城板塊：區(qū)域特征：現(xiàn)階段交通相對不便，缺乏配套具有規(guī)劃利好，打造營口新城區(qū)，發(fā)展前景可觀產(chǎn)品形式：以高層為主價格平臺：價格集中于3500-4000元/平米，以毛坯房為主?？蛻籼卣鳎嚎蛻粢灾苓吙蛻魹橹髡急?0％以上，部分為在營東工作的大石橋等地員工，西市和站前區(qū)客戶占比不到20％客戶自住為主，剛需居多，少量為婚房。恒大城隆昌東城天下【重點項目】恒大城：品牌開發(fā)商大盤項目，由于位置較偏，周邊配套處于規(guī)劃中，銷售進入瓶頸期產(chǎn)品概況:位置：營東新城渤海大街東規(guī)模：占地面積36.5萬㎡，建筑面積108萬㎡產(chǎn)品形式：高層戶型配比：一期產(chǎn)品，共6棟高層，1054套；兩居：面積80-90㎡，套數(shù)124套，占比11.76%三居：面積110-190㎡，套數(shù)744套，占比70.59%四居：面積160-180㎡，套數(shù)186套，占比17.65%–

開發(fā)商品牌：恒大地產(chǎn)集團銷售情況:開盤時間：2011年10月開盤，一期共13棟，在售6棟，共1054戶銷售速度：整體銷售64％左右，小戶型剩余20％均價：均價3580元/平米增值賣點:臨近沈大高速，距哈大高鐵站僅10分鐘車程，交通便利周邊配套較齊全，包括文化藝術(shù)中心，東湖廣場花園，實驗中心及人民第二醫(yī)院品牌開發(fā)商，產(chǎn)品品質(zhì)高配套設施運動中心、電影院、會所、園林等底商:單價：8000-10000元/㎡，面積40-300㎡客戶分析:客戶組成：營東新城周邊客戶，大石橋的個體戶，工薪族較少，部分為周邊的公務員、銀行職員團購；多為改善型客戶，基本都是至少有一處住房關(guān)注點：關(guān)注配套及未來發(fā)展，產(chǎn)品要正南正北，客廳要大【南湖公園板塊】與站前區(qū)聯(lián)系緊密，交通便利，具備景觀資源；產(chǎn)品以高層為主，均價最高至5500元/平米左右；改善型客戶占60%左右，注重生活品質(zhì)感南湖公園板塊：區(qū)域特征：與站前區(qū)聯(lián)系緊密，交通便利，缺乏配套區(qū)域內(nèi)擁有景觀資源產(chǎn)品形式：以高層為主價格平臺：價格主要集中于4000-5000元/平米客戶特征：站前與西市客戶各占20％－30％，多為政企人員，大石橋客戶占比40％，以礦產(chǎn)老板及私營業(yè)主為主客戶自住為主，改善型客戶居多，占比50%-60％，婚房占比20％，投資客戶占比10％佳兆業(yè)君匯上品保利香檳花園恒大綠洲中天桃花源富甲天下【重點項目】恒大綠洲：品牌開發(fā)商的改善型項目，借助園林景觀及產(chǎn)品的雙重優(yōu)勢，銷售良好產(chǎn)品概況:位置：盼盼路紅運大飯店南500米規(guī)模：占地面積450000㎡，建筑面積1480000㎡，容積率3.34，總套數(shù)1216套產(chǎn)品形式：高層戶型配比：二居：面積94.45㎡，套數(shù)162，占比13.6％；三居：面積117.41－136.46㎡，套數(shù)658，占比55.2％，四居：面積159.22－286㎡，套數(shù)372，占比31.2％–

開發(fā)商品牌：恒大地產(chǎn)集團銷售情況:開盤時間：2011年7月開盤，1期處于清盤階段銷售速度：一期1216套，目前處于清盤階段，月均銷售70套左右均價：均價5500，帶精裝1500客戶分析:客戶組成：個體私營業(yè)主占40%，企業(yè)高層30%，公務員占10%，投資10%，預留10%客戶來源：市區(qū)的45%，大石橋的做礦產(chǎn)和個企占50%，蓋州占5%購房目的：婚房占20%，10%投資，

70%改善配套設施地下停車車位3：1，售價10－15萬運動中心、電影院、會所、園林等底商：1.2-1.6萬，1-2F，店鋪面積40-500㎡，進深18-22m增值賣點:開發(fā)商品牌實力，物業(yè)口碑配套完善，自建園林、運動中心、電影院、會所，宣傳力度大【重點項目】保利香檳花園：景觀資源改善型樓盤，品牌開發(fā)商與星級物業(yè)，性價比較高，銷售情況一般產(chǎn)品概況:位置：盼盼路與學府路之間，南湖公園南側(cè)規(guī)模：占地面積33萬㎡，建筑面積

120萬㎡，容積率3，一期共27棟，目前在售13棟產(chǎn)品形式：16、18、33層高層戶型配比：二居：面積84－106㎡，套數(shù)324，占比68.2%，面積90-100㎡，套數(shù)

198，占比18%，面積100-110㎡，套數(shù)240，占比22%三居：面積110-120㎡，套數(shù)316，占比29%，面積120-130㎡，套數(shù)

144，占比13%，面積130-140㎡，套數(shù)33，占比3%，面積140-150㎡，套數(shù)66，占比6%；四居：面積181㎡，套數(shù)33，占比3%–

開發(fā)商品牌：保利(營口)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售情況:開盤時間：2011年開盤，1期目前在售13棟銷售速度：整體去化率50%，月均銷售30套，首次開盤200多套，當天售出70%均價：均價4100－4200元/平米客戶分析:客戶來源：以西市區(qū)、站前區(qū)客戶為主，部分為大石橋客戶客戶組成：經(jīng)濟實力較高，改善性客戶較多，煤礦業(yè)主、私營老板等關(guān)注點：注重居住舒適度，關(guān)注綠化與景觀增值賣點:品牌開發(fā)商，物業(yè)品質(zhì)高綠化高，景觀資源豐富配套設施地下車位比1：0.4，售價10－15萬業(yè)主私人會所，園林景觀一托二商業(yè)，面積區(qū)間130-300平米，均價9000-10000元/平米3室2廳1衛(wèi)112㎡所屬板塊項目名稱建筑面積開盤時間總套數(shù)存量站前區(qū)玄水云山1600002011.51261771美景英倫郡700002011552327格林山水城1100002010663487水御蘭庭2100002011.520001633城上城1550002011.71200955藍郡house880002010.6750296富甲天下2200002010.1486292聚合城5000002011.650004696南湖陽光新城4975272011.91113369小計201527118259534營東新城恒大城10800002011.1081927518隆昌東城天下2500002012.5.28513339小計133000087057857南湖公園板塊恒大綠711929中天桃花源3925252011.6776776佳兆業(yè)君匯上品2260002011.81056158保利香檳花園120000020111191593小計329852542391536【市場存量】主要在售住宅項目存量及潛量約1.9萬套（483萬平米）要集中在恒大城、恒大綠洲、保利香檳花園知名開發(fā)商大盤項目；PART TWO：商業(yè)市場分析【集中商業(yè)】目前市場上集中商業(yè)總量約30萬㎡，檔次以中端和低端為主，東升路商圈以低端百貨為主，市府路出現(xiàn)購物中心，業(yè)態(tài)更加豐富，檔次得到提升商圈項目名稱體量㎡商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)典型商家經(jīng)營項目市府路日字型商圈財富廣場樂都匯

大商新瑪特新亞商廈

永紅市場8萬5.3萬3萬2萬0.5萬購物中心

超市、名表、女裝、男裝、兒童娛樂、書店、工藝品、美食餐飲、影城、布藝等購物中心

樂購超市、食品、化妝品、生活用品、女裝、男裝、餐飲、兒童用品等購物中心

服裝、箱包鞋帽、針織品、名表等百貨

服裝、床上用品、箱包鞋帽市場

農(nóng)用品、生活用品、生活必需品嘉禾影城、財富家超市樂購、only、vero

moda肯德基七匹狼、利郎無東升路商圈東圣廣場百業(yè)市場深港購物東升市場

金地商場

東升商廈

新世界商城5萬1萬3.5萬0.2萬1.2萬1.2萬0.5萬百貨市場市場市場百貨百貨百貨蘇寧、家私布藝、服裝皮鞋、兒童用品服裝、箱包鞋帽服裝、箱包鞋帽服裝、箱包鞋帽服裝、鞋家具、布藝窗簾布藝、箱包鞋帽蘇寧、全友家私無無無勁霸掌上明珠家具勁霸、柒牌樂都匯東升市場百業(yè)市場【銷售市場】營口銷售型商業(yè)總量約50多萬㎡，銷售時間多在2010年或2011年，單價0.8－1.5萬元/平米所屬商圈項目名稱銷售商業(yè)體量（㎡）售價（萬）備注西市區(qū)渤海之星4萬0.9以銷售商業(yè)街為主，價格暫定9000元/平，另外自持樂天瑪特3萬平德潤峰匯2萬0.85面積區(qū)間50-200平米，一托二均價8500元/平米，平層均價1萬元/平米萊茵河畔0.6萬0.8面積區(qū)間170-190平米，30－40套，一托二均價大中自然風景1萬1.2-1.5店面一共21套，臨渤海大街底商1.4-1.5萬元/㎡，一托三，面積200-1000㎡，規(guī)劃路底商為一托二，價格1.2-1.3元/㎡，面積200㎡，目前銷售4套站前區(qū)新時代地下商業(yè)街2萬2.5－3店鋪10－80平米紅運廣場3萬—沿街店鋪3萬平，店鋪140平，另外集中商業(yè)3層已定家樂福水御蘭庭2萬1.68面積250-2000㎡藍郡house1.5萬1.1-1.2面積250-300㎡，1層和2層4.5m，40多個店鋪，總共1.5萬㎡，開間8-10m，進深15-17m富甲天下2萬1.2－2面積135-300㎡，一托二，開間4.6－6m，進深15m玄水云山2.2萬1-1.5面積200平米左右，1托2商鋪南湖陽光新城2萬1.6面積在200㎡以上，1托2銷售沿海產(chǎn)業(yè)基地洲盛國際8萬0.88小商品城30萬，機電城10萬，在售8萬，在售商業(yè)街均價

8800，一托三，面積是150－400平；在售場館單層面積15000平沿海天地8萬預計1萬當期361套，面積是52－300平，1拖三，一拖四銷售，集中商城內(nèi)店鋪40平匯達廣場4萬1.2一期共18萬，自持70％，三年返租24％鼎尚華庭2.5萬1.2起160㎡以上營東新城國際汽保汽配城6.6萬0.3-0.5全部為1托3商業(yè),面積區(qū)間200-300平米,開間7m;100平米,開間4m中天桃花源1萬0.8-1.45面積70-300㎡，靠近會所的售價為8000-9000，靠近臨街端口13500,2000㎡1-4F的均價14500保利香檳花園1.2萬0.9-1面積區(qū)間130-300平米，一托二恒大綠洲2.2萬1-1.61-2F，店鋪面積40-500㎡，進深18-22m總計約55.4萬市場供給：在售商業(yè)物業(yè)類型：目前營口商業(yè)銷售市場總量約50多萬平米左右，主要為專業(yè)市場和社區(qū)底商，與本項目競爭不大，另外東升路地下商業(yè)街、紅運

廣場、渤海之星里含有相對純粹的商業(yè)項目規(guī)劃，與項目形成競爭；銷售情況：在售商業(yè)多從2010年或2011年開始銷售；供應量：相比營口的人口規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平，目前市場上50多萬的商業(yè)體量存在市場供應過剩的現(xiàn)象；注：項目包括在售項目及處于蓄客期項目【產(chǎn)品類型】商鋪市場處于發(fā)展初級階段，產(chǎn)品類型相對單一，以住宅底商和專業(yè)市場為主，專業(yè)市場多集中在沿海產(chǎn)業(yè)基地社區(qū)商業(yè)***街*********特色商業(yè)街普通商業(yè)街***集中商業(yè)專業(yè)市場****西市區(qū)站前區(qū)沿海產(chǎn)業(yè)基地營東新城渤德萊大新紅水藍玄南富洲沿匯鼎國中保恒海潤茵中時運御郡水湖甲盛海達尚際天利大之峰河自尚廣蘭h云陽天國天廣華汽桃香綠星匯畔然地場庭o山光下際地場庭?；壷揎L下u新汽源花景商s城配園業(yè)e城社區(qū)商業(yè)：產(chǎn)品形式以住宅底商為主，項目數(shù)量較多；普通商業(yè)街：市場在售的純粹商業(yè)街基本都是普通商業(yè)街，無明顯特色；專業(yè)市場：多集中在沿海產(chǎn)業(yè)基地，數(shù)量不多，但體量非常大，市場占比份額較大；特色商業(yè)街：目前市場上缺乏特色商業(yè)街區(qū)；集中商業(yè)：目前唯一有純粹的集中商業(yè)項目是渤海之星，但自持集中商業(yè)；【商鋪面積】商業(yè)面積集中在100-300㎡，住宅底商多一托二，專業(yè)市場多一托三，新時代地下商業(yè)街與陌生區(qū)域商鋪面積區(qū)間較大，可控制風險，擁有一定數(shù)量的小面積商鋪，其總價小，便于投資402006012010080200180160140400300500（平米）800600面積1000社區(qū)商業(yè)專業(yè)市場

普通商業(yè)街紅玄洲沿

匯鼎水

藍國

中保恒南渤

德

萊

大

時1301000西市區(qū)

站前區(qū)

沿海產(chǎn)業(yè)基地

營東新城新10200052100708050

502000

200013040500400

400300

300

300

300

300

300250

250200

200

200

200

200190170160150140135300富海潤茵中尚運御郡水湖甲盛海達尚際天利大之峰河自地廣蘭h云陽天國天廣華汽桃香綠星匯畔然下場庭o山光下際地場庭保花檳洲風商u新汽源花景業(yè)s城配園【銷售單價】本項目所在的站前區(qū)比較成熟，認可度較高，銷售價格高于市場水平，主要集中在1.2-1.6萬/㎡，其他區(qū)域商業(yè)銷售價格多集中在0.8-1.2萬/㎡，市場整體售價在0.8萬-1.4萬/㎡之間03000500080001.2萬1萬1.4萬1.6萬1.8萬2萬德潤峰匯

0.85w自然大中風景1.4w玄水云山1.3w匯達廣場

1.2w國際汽保汽配城0.4w花園1w渤海之星

中天桃0.9w

洲盛國際

花源1w萊茵河畔

0.88w0.8w

藍郡house

鼎尚華庭1.2w

1.2w沿海天地1w

保利香檳新時尚地下商業(yè)街2.7w水御蘭庭

1.68w南湖陽光新城1.6w位于最繁華的東升路商圈主干道地下總價（萬元/㎡）2.7萬社區(qū)商業(yè)專業(yè)市場

普通商業(yè)街2.2萬2.4萬2.6萬西市區(qū)站前區(qū)南湖公園沿海產(chǎn)業(yè)基地位于西市區(qū)政府對面，區(qū)位相對較好，故價格高區(qū)域陌生，配套不完善臨近東升路商圈，周邊居民較多，故售價略高距離市政府

2km，且緊鄰海鮮一條街富甲天下1.5w恒大綠洲

1.2w【成交總價】站前區(qū)商鋪總價200-450萬元（以200-300萬為主要總價區(qū)間），其他區(qū)域商鋪售價較低，總價為50-300萬元（以60-150萬為主）8050300200150100400350300250500450600（平米）

1000800面積200042170社區(qū)商業(yè)專業(yè)市場

普通商業(yè)街新

紅時

運尚

廣地

場下商業(yè)街洲盛國際水御蘭庭沿海天地匯

鼎達

尚廣

華場

庭國際汽保汽配城藍郡house中

保

恒天

利

大桃

香

綠花

檳

洲源

花園玄

南水

湖云

陽山

光新城渤

德

萊

大海潤茵中之峰河自星匯畔然風景360120140150280140025240300036030019025030150270西市區(qū)

站前區(qū)

沿海產(chǎn)業(yè)基地

營東新城3300

2900300130

13052

60

5640800480420360300

300

320200100售價較高，但商鋪面積較小售價較高，商鋪面積較大商鋪面積較大，但售價低緊鄰區(qū)政府，行政規(guī)劃利好，使其售價高、面積大，總價高155600富甲天下300萬150萬【銷售速度】站前區(qū)較成熟，整體銷售速度較快，可達1000㎡/月，沿海產(chǎn)業(yè)基地由于政策支持，銷售速度快，營東新城由于周邊配套不成熟，銷售速度最慢1、站前區(qū)配套完善，市場成熟，所以銷售速度較快，平均可達到1000㎡/月，其中水御蘭庭由于商鋪面積較大，同時售價較高，使其整體總價較高，故銷售速度較緩；2、政府對沿海產(chǎn)業(yè)基地的專業(yè)市場提供的優(yōu)惠政策支持，使其銷售速度較快；3、營東新城目前整體的配套尚不成熟，居住氛圍感相對較弱，使其銷售速度最慢西市區(qū)站前區(qū)營東新城沿海產(chǎn)業(yè)基地商鋪面積較大，價格較高，總價較高優(yōu)惠政策支持，包括沿海產(chǎn)業(yè)基地政策支持，開發(fā)商營銷推廣、授信貸款及售后返租等銷售策略位于區(qū)政府對面，周邊規(guī)劃利好在售商業(yè)【洲盛小商品城】打造東三省最大、最專業(yè)的80萬方小商品、五金機電一級批發(fā)、采購基地項目區(qū)位條件項目位置（區(qū)/路）營蓋公路、新聯(lián)大街博文路新聯(lián)大街區(qū)域?qū)傩裕ǔ鞘?區(qū)域/社區(qū)）沿海產(chǎn)業(yè)基地建筑指標占地面積（㎡）24萬平米總建筑面積（㎡）80萬平米街區(qū)式商鋪體量10萬平戶數(shù)148戶層數(shù)3F面積100-300平米銷售形式（樓層能否單獨銷售）一拖三整體銷售舉架首層6米，2、3F3.2米自持比例10%定位五金機電集中式商業(yè)體體量30萬平場館數(shù)量9層數(shù)4F舉架4M內(nèi)部散鋪數(shù)量（單個場館）1728散鋪劃鋪面積16-45平米自持比例未定定位小商品在售信息街區(qū)式商鋪推售數(shù)量80價格10000元/平去化率70%開盤時間2011年12月返租形式返7年，前3年每年返8%，購房時直接抵款的形式，第4-7年根據(jù)市場租金水平92%返租，剩余的8%為管理費用；如果3年后想自營也可以，但前提是滿足商場業(yè)態(tài)規(guī)劃的要求客戶情況（投資自營占比）80%為投資客戶，主要為營口的，少量溫州及外地客戶集中式商業(yè)體推售數(shù)量864價格1層價格：1-1.2萬/平米；2-3層價格：8000元/平米；4層價格：7000元/平米去化率認籌中開盤時間2013年8月開業(yè)時間待定返租形式返5年，前3年6%，第四年7%，第5年8%返租形式直接從總房款減去合作伙伴投資商/開發(fā)商營口洲盛置業(yè)有限公司運營管理/物業(yè)管理香港蘇潤發(fā)集團交通體系臨近干道等級（車道數(shù)量）雙向6車道【洲盛小商品城】處于新城邊緣，且開發(fā)商未能提供超大規(guī)模項目后期運營保障，投資價值傳遞不清晰，導致銷售嚴重滯緩推盤節(jié)奏運營模式營銷推廣1、五金機電組團商鋪先期入市，目前均價10000元/㎡，一拖三，去化30套左右；

2、1號館曾開盤銷售，后因定位問題封盤，目前定位調(diào)整中，預計下半年銷售；1、五金機電：返租7年，前3年每年返8%，直接抵款，第4-7年根據(jù)市場租金水平92%返租，剩余的8%為管理費用；3年后允許自營，但需滿足商場業(yè)態(tài)規(guī)劃要求；2、商貿(mào)專業(yè)市場：返租5年，前3年6%，第四年7%，第5年8%；1、組織潛在客戶到北京考察：邀請東升、深港經(jīng)營者到貨源地考察；2、營銷節(jié)點活動：辦卡抽奔馳、業(yè)主答謝宴、加推開盤等；五金機電商街專業(yè)市場（食品城、皮革城、義烏商品城、水產(chǎn)城公寓、酒店公寓、酒店營銷困境1、9個單體4萬余平米的商業(yè)體，鋪位面積小、基數(shù)大，銷售壓力及后期運營、返租壓力均較大；2、項目內(nèi)部無差異化定位，后期持續(xù)運營保無障；3、市場同類投資產(chǎn)品較多，客戶對后期運營無信心；【洲盛小商品】項目總價門檻極低，返租保障具備一定優(yōu)勢，但整體速度實現(xiàn)不佳品牌運營保障業(yè)態(tài)密集度地段返租保障主力總價品牌：品牌不具備知名度地段：位于沿海產(chǎn)業(yè)基地，距離市區(qū)遠總價門檻：進入門檻低，約13萬元業(yè)態(tài)密集度：項目自身9個單體4萬平的專業(yè)商貿(mào)市場，密集度高返租保障：返租5年，前3年：6%，一次性折抵房款，第4年7%，第5年8%；運營能力：開發(fā)商不具備運營能力，運營難以兌現(xiàn)洲盛小商品競爭力模型【汽保汽配城】規(guī)劃建設遼南地區(qū)規(guī)模最大、品類最全、設計最優(yōu)的汽配專業(yè)市場區(qū)位條件建筑指標在售信息項目位置（區(qū)/路） 營口市金牛山大街車管所南100米區(qū)域?qū)傩裕ǔ鞘?區(qū)域/社區(qū)）

營東新城占地面積（㎡）

4萬平總建筑面積（㎡） 6.6萬平體量

6.6萬平戶數(shù) 約300個層數(shù)

3F面積

110-270平銷售形式（樓層能否單獨銷售）

一拖三整體銷售舉架 一層自持比例

10%左右定位 汽保汽配及汽車服務相關(guān)推售數(shù)量 ——價格均價5500元,臨街部分7500元（扣除三年返還租金后價格）去化率20%（未包含自持10%）開盤時間2011年12月開業(yè)時間原定2013年10月托管形式三年共20%返租形式客戶情況（投資自營占比）自營形式三年共15%自營為主投資商/開發(fā)商營口正城置業(yè)有限公司合作伙伴外部交通體系運營管理/物業(yè)管理臨近干道等級（車道數(shù)量）營口正城置業(yè)有限公司雙向六車道整車銷售汽車精品美容汽車配件汽保綜合展廳汽車修理物流精品旗艦店【汽保汽配城】返租折抵房款吸引力小，后期運營能力不被看好，招商能力受到質(zhì)疑，出現(xiàn)低價滯銷狀況運營模式銷售困境銷售價格1、托管返租：前三年返總房款的20%，直接折抵房款，三年內(nèi)不能自主經(jīng)營；2、自營折扣：前三年返總房款的15%，直接折抵總房款；1、總價高：商鋪均為一拖三銷售，面積最小為110平米，進入門檻50萬以上；2、專業(yè)定位設定門框：汽保汽配業(yè)態(tài)從經(jīng)營角度存在一定進入門檻，自營客戶基數(shù)小；3、運營保障弱：承諾三年返租，在初期一次性折抵房款，對客戶吸引不大；同時開發(fā)商無品牌支撐，投資客對后期運營沒有信心；均價5500元，臨街部分7500元（扣除三年返還租金后價格）營銷推廣1、低價噱頭吸引到訪：對外釋放3680元/平米低價信息，吸引客戶關(guān)注與到訪；2、節(jié)點活動：各個節(jié)點組織產(chǎn)品說明會、封頂開光祈福、開盤等活動；【汽保汽配城】項目主要競爭力為業(yè)態(tài)定位，總價、返租保障和運營能力是客戶拒絕購買的主要原因品牌運營保障業(yè)態(tài)密集度地段返租保障主力總價品牌：項目本身不具備品牌影響力地段：位于營東新城，營口市車管所附近總價門檻：進入門檻約50萬元，面積大，總價門檻過高業(yè)態(tài)密集度：營口市唯一專業(yè)汽保汽配中心返租保障：托管返租：前三年返總房款的20%，直接折抵房款，三年內(nèi)不能自主經(jīng)營；自營折扣：前三年返總房款的

15%，直接折抵總房款；運營能力：運營能力較弱，銷售端引導客戶，鼓勵自營汽保汽配城競爭力模型【萬達廣場】位于營口市核心商圈，是目前市內(nèi)規(guī)模最大、檔次最高的國際購物中心項目位置（區(qū)/路）渤海大街市府路交口區(qū)域?qū)傩裕ǔ鞘?區(qū)域/社區(qū)）營口市西市區(qū)占地面積（㎡）130600總建筑面積（㎡）717100住宅底商戶數(shù)96層數(shù)2面積120-300銷售形式（樓層能否單獨銷售）一拖二銷售舉架1F：5.7米，2F：4.2米定位配套型商業(yè)（餐飲方向）推售數(shù)量96價格20000元/平米去化率80%開盤時間2013年5月開業(yè)時間2014年底客戶情況（投資自營占比）自營客戶較多金街商鋪推售數(shù)量200價格首層均價47000元/平米，最高價56000元/平米，二層均價23000元/平米面積區(qū)間70-160去化率——開盤時間2013年5月開業(yè)時間2014年底交房客戶情況（投資自營占比）自營為主，多為東升、深港商戶；已購客戶已知業(yè)態(tài)以快餐、品牌服飾、外貿(mào)原單、眼鏡等為主；投資商/開發(fā)商營口萬達廣場投資有限公司運營管理/物業(yè)管理營口萬達廣場投資有限公司臨近干道等級（車道數(shù)量）雙向十車道渤海大街市府路【萬達廣場】憑借黃金地段、品牌影響力與運營實力，實現(xiàn)高價銷售銷售分析萬達金街萬達華府底商萬達金街部分：首層均價47000元/平米，最高價56000元/平米，二層均價23000元/平米；一房一價，渤海大街、市府路沿線商鋪定價較高，業(yè)態(tài)傾向于品牌服裝、外貿(mào)原單、水吧、快餐、眼鏡等；成交客戶以自營為主；萬達華府底商部分：均價20000元/平米，一拖二銷售；業(yè)態(tài)傾向于餐飲，成交客戶以自營為主；營銷困境高總價，客戶進入門檻受限：項目投資門檻較高，金街單鋪總價區(qū)間在150-500萬，底商部分總價區(qū)間在200-600萬；無投資保障體系：客戶對萬達商鋪投資回報率的預期在8%左右，對自營客戶的吸引力遠大于投資客戶；萬達未對出售商鋪主管傳遞任何投資保障深度訪談：地段、品牌、升值潛力是高端投資客最為關(guān)注的屬性，而萬達在銷售過程中并沒有傳遞對后期運營的保障成交客戶：孫先生客戶職業(yè)：品牌代理商客戶年齡：37歲成交產(chǎn)品：金街1F商鋪，80㎡左右，總價約350萬客戶語錄：“萬達地點非常好，老體育館本來就是營口市中心，對面是市政府，而且現(xiàn)在市府商圈的客流量很大，消費者消費實力比東升、深港高的多；”

“4萬多一平基本是營口商鋪當中最貴的了，但是萬達自己本身帶品牌來做，應該會縮短養(yǎng)商的時間，升值是必然的，即使商場干不下去了，這塊地政府也不會讓它黃的。”置業(yè)顧問：張思思，女

“現(xiàn)在在售的是集中商業(yè)外圍的金街部分和華府底商部分，基本上2萬多一平，貴一點的4、5萬。”“客戶還是很認可萬達品牌的，而且這個地段絕對是黃金地段，加上萬達自己的運營招商能力，項目前景、商鋪升值前景還是很不錯的；”“目前賣的挺好的，雖然商鋪價格比較高，但是面積都不大，100平左右，目前成交的客戶自營和投資的都有，可能傾向自營的客戶比較多，都是做服裝、眼鏡或代理品牌好多年了的，也有客戶由于在猶豫，畢竟我們的門檻比較高。投資回報率還需要客戶自己去判斷。銷售訪談 成交客戶訪談【匯達廣場】著力打造八大主題廣場，滿足多元化購物體驗需求的營口首個國際化多功能復合型城市綜合體項目位置（區(qū)/路）新聯(lián)北大街99號區(qū)域?qū)傩裕ǔ鞘?區(qū)域/社區(qū)）沿海產(chǎn)業(yè)基地占地面積（㎡）210000總建筑面積（㎡）53萬平街區(qū)式商鋪體量——戶數(shù)——層數(shù)2面積25-60銷售形式（樓層能否單獨銷售）可單獨銷售舉架1層：5.5米，2層：4.5米定位家居建材一站式采購中心推售數(shù)量400間鋪子價格1層：1.5萬/平，2層：1萬/平；面積25-60去化率50%開盤時間2011年11月開業(yè)時間——返租形式10年委托：前3年年返8%，購買時直接抵款(24%)，后7年開發(fā)商提取租金10%為管理費用，剩余返還；5年1.1倍無償增值回購；客戶情況（投資自營占比）自營客戶較多集中式商業(yè)體推售數(shù)量——價格——去化率——開盤時間——開業(yè)時間——返租形式——客戶情況（投資自營占比）引入月星家居返租形式——投資商/開發(fā)商遼寧匯達投資有限公司運營管理/物業(yè)管理營口匯達管理有限公司臨近干道等級（車道數(shù)量）8車道匯達廣場月星家居自持，引進主力店住宅后期規(guī)劃燈飾廣場匯達建材廣場街區(qū)式商鋪銷售家電廣場【匯達廣場】返租模式完善，通過多種方式保障置業(yè)者投資安全與增值，但未來運營未能給到客戶信心，銷售面臨困境匯達廣場項目著力打造家居廣場、燈飾廣場、建材廣場、家電廣場、購物廣場、時尚廣場、美食廣場、休閑廣場八大主題廣場；匯達國際家居CBD由家居廣場、建材廣場和燈飾廣場三大部分構(gòu)成；家居廣場、燈飾廣場采用主題場館建筑模式，一層層高5.7米，二至四層高5.3米；建材廣場采用商業(yè)街的建筑模式與家居廣場、燈飾廣場相通，兩樓之間架設穹頂、觀光電梯、近1200平方米中庭，塑造一流情景體驗式購物環(huán)境；運營模式1、10年委托形式：前3年年返8%，購買時直接抵款(24%)，后7年開發(fā)商提取租金10%為管理費用，剩余返還；2、5年增值回購形式：5年后，客戶如果想出售物業(yè)，匯達廣場無條件回購，且按總款1.1倍的價格無償增值回購；3、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理運營保障1、成功引進月星家居進駐：2、空前優(yōu)惠的招商政策：2年內(nèi)，免租1.5年，物業(yè)費減半；銷售困境業(yè)態(tài)定位競爭力弱：營口市家居建材專業(yè)市場供應量大，客戶對本案未來運營沒有信心；【匯達廣場】項目品牌、地段、總價等均無明顯優(yōu)勢，但返租保障是市場上最完善、最具吸引力的品牌運營保障業(yè)態(tài)密集度地段返租保障主力總價品牌：項目本身不具備品牌影響力地段：位于沿海產(chǎn)業(yè)基地，距離市區(qū)較遠總價門檻：進入門檻約25萬元（套內(nèi)面積）業(yè)態(tài)密集度：家居建材，業(yè)態(tài)重疊度較高返租保障：返租10年；前三年共反24%，第4年起反租比例與業(yè)主委員會協(xié)商，運營方收取租金10%，第五年客戶可以選擇按購買總價的110%回購；運營能力：引進知名連鎖品牌月星家居保障后期運營匯達廣場競爭力模型在營商業(yè)【居然之家】中國最大的品牌連鎖建材家居主題賣場，定位中高端的一站式家居購物體驗中心項目基本信息區(qū)位條件項目位置（區(qū)/路）渤海大街交管所對面形象展示區(qū)域?qū)傩裕ǔ鞘?區(qū)域/社區(qū)）營東新城建筑指標占地面積（㎡）55653平方米總建筑面積（㎡）75000平方米經(jīng)營面積（㎡）60000平方米空置率（%）0%地上層數(shù)5F地下層數(shù)0標準層面積15000平方米運營指標核心運營指標年銷售額（億元）——標準層面寬*進深170*85經(jīng)營模式銷售返租中庭面積500平*2個客單價（元/人）——中庭高度25m年客流量（萬人）——層高5.9m相關(guān)收費標準物業(yè)管理費（元平米）——停車位數(shù)量200停車場收費標準（元/小時）——散鋪鋪位分割面積區(qū)間30-70平各層定位業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌名稱經(jīng)營模式（租金or扣點）主力面積40-60平1F瓷磚、潔具箭牌、科勒、TOTO、浪鯨租金：1100平/年項目定位項目檔次定位中高檔2F皮沙發(fā)、地板盧森、芝華士、斗牛士、圣象租金：1000平/年開業(yè)時間（年/月）2012年11月1日3F布沙發(fā)、軟式家具、兒童家具、軟床芝華士、CBD、多喜愛、紅蘋果租金：900平/年營業(yè)時間早9:00-晚17:004F古典家具、實木家具、紅木家具年年紅、卡芬達、雙葉、華豐租金：850平/年合作伙伴投資商/開發(fā)商華聯(lián)（營口）房地產(chǎn)有限公司5F壁紙、窗飾、櫥柜、吊頂、木門、美食索菲亞、歐派、海天、方太租金：750平/年運營管理/物業(yè)管理居然之家主力店帶動規(guī)律周邊典型業(yè)態(tài)與品牌——外部交通體系臨近干道等級（車道數(shù)量）雙向十車道主力店典型業(yè)態(tài)與品牌科勒、芝華仕、愛依瑞斯、紅蘋果周邊公交線路11路典型大型餐飲分布特征舉例——【居然之家】借助品牌優(yōu)勢、運營保障及成功的產(chǎn)品定位，并憑借20年包租的穩(wěn)定增值，突破地段價值，贏得了客戶的青睞銷售價格返租方案客戶分析去化率商鋪價格區(qū)間為7000-13000元/平；外門市銷售單價2-2.5萬元/平米；帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪，提供20年累計200%租金回報，20年后可收獲雙倍投資。1-5年：每年7%租金回報；6-10年：每年9%租金回報；11-20年：每年12%租金回報；銷售去化約95%以上（2011年3月底交意向金，5月底開盤，2012年11月開業(yè)），剩余商鋪稍大面積的沿街商鋪和部分3樓鋪位為主；營口市區(qū)客戶為主（以公務員、事業(yè)單位人員、教師、醫(yī)生等為主）、其次是大石橋客戶，少量的鲅魚圈客戶及外地客戶；由于不可自主經(jīng)營，100%為投資客戶。租賃價格當前商場內(nèi)部租金呈階梯遞進，一層鋪位租金均價約為90元/平/月，之上每層租金遞減5-10元/平/月；【居然之家】商場開業(yè)時間較短，并受到競爭干擾，品牌定位較為高端，目前運營情況較差，客流量較少，但空置率較低運營模式經(jīng)營者訪談1、統(tǒng)一管理：回收經(jīng)營權(quán)保證商場統(tǒng)一管理；2、統(tǒng)一招商：引進知名連鎖品牌主力店，保證商場檔次；3、收益保障：通過租金保證投資客戶利益，同時著力提升商場經(jīng)營水平，增加租金收益；4、業(yè)態(tài)劃分：營口店經(jīng)營區(qū)域共五層，是集建材、家具、燈飾、家裝、家飾于一體的超五星級家居建材主題購物中心，整個商場內(nèi)的家居品牌多達200余個；

5、經(jīng)營理念：率先提出“先行賠付”、“綠色環(huán)?！?、“同一品牌同一價”、“一個月無理由退換”、“統(tǒng)一退換貨”和“送貨安裝‘零延遲’”等承諾，提供全新服務體驗；運營狀況品牌入駐率較高，但客戶量較小，日均客流量約200人，市場競爭壓力較大，中高端家居產(chǎn)品對客戶的購買力存在限制，客戶被紅運、東升等家居商場分流；客戶語錄：“商場開業(yè)的時間比較短，才半年多，運營情況一般，客流量比較少，這里基本都是大品牌，一般的品牌也進不來，來消費的客戶基本都是有錢人，很多客戶還是比較習慣去紅運、東升那些商場，我們這也有一些在宏運