某房地產(chǎn)項目入市價格制定策略報告

云南藍(lán)光和駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司藍(lán)光地產(chǎn)昆明公司天嬌城項目入市價格制定策略報告部門：營銷策劃中心時間：2013年10月12日文件標(biāo)題：藍(lán)光地產(chǎn)昆明公司天嬌城項目入市價格制定策略報告文件管理記錄報出：批復(fù)：文件管理員日期密級：發(fā)放：文件管理員日期文件編號：昆明營銷（2013）05-25號文件類別：公司檔案（）公司文件（）主辦單位：昆明公司是否送集團(tuán)備案：是主送單位：集團(tuán)董事長發(fā)放范圍：總裁：審核：編制：董事長：申明：本文檔系四川藍(lán)光和駿實業(yè)股份有限公司為經(jīng)營、管理之需要而制定，其知識產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光和駿實業(yè)股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯《中華人民共和國刑法》的行為，當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。1藍(lán)光地產(chǎn)項目價格策略審批單項目名稱：天嬌城編制日期：

2013年

10月12日參考價格經(jīng)濟測算說明本次新推資源情況新推資源《商業(yè)計劃書》目標(biāo)情況新推資源價格測算損失測算銷售預(yù)判類型樓棟套數(shù)建筑面積分類《商業(yè)計劃書》目標(biāo)價格①開發(fā)成本②毛利潤凈利潤本次擬定價格⑤毛利潤凈利潤收入損失測算=⑤-①利潤損失測算銷售周期首月銷售目標(biāo)㎡單價總價單價總價金額③=①-②利潤率金額④利潤率單價總價金額⑥利潤率金額⑦利潤率單價總價毛利潤=⑥-③凈利潤=⑦-④認(rèn)購簽約回款元/㎡萬元元/㎡萬元萬元%萬元%元/㎡萬元萬元%萬元%元/㎡萬元萬元萬元個月套數(shù)萬元萬元萬元評估價格策略建議制表審批匯總區(qū)域公司制表人:區(qū)域公司審核人:區(qū)域公司審批：

財務(wù)預(yù)算審批:營銷中心審批:和駿領(lǐng)導(dǎo)審批:

董事會備案

編制說明：1、“本次擬定價格”中至少例舉2個擬定價格測算2、相關(guān)利潤統(tǒng)計只針對本次新推資源進(jìn)行測算3、“開發(fā)成本”指土地成本、間接成本、直接成本4、審批人員若有意見可在審批欄書面注明5、”小計“部分為分公司最終價格建議的合計數(shù)6、“新推資源價格測算”中的利潤測算為動態(tài)數(shù)。21、項目情況2、項目價格制定背景3、價格制定策略4、價格敏感性分析5、確定價格6、均價制定7、定價原則8、優(yōu)惠策略目錄一、公司目標(biāo)理想的價格爭取實現(xiàn)整盤均價：均價7500元/㎡我們需要如何有效提高項目的認(rèn)知度，提升項目的客戶認(rèn)可度，創(chuàng)造項目價格頂峰，追求利潤空間，實現(xiàn)快速回款是13年解決的主要問題之一。項目總平圖藍(lán)光天嬌城藍(lán)光花腰山寨總平布局核心價值點分類細(xì)分描述經(jīng)濟指標(biāo)容積率2.93建筑形態(tài)及指標(biāo)（單位：㎡）住宅691760：商業(yè)114978：集中商業(yè)：33460；公寓45000；風(fēng)情商業(yè)街：7380；獨棟商業(yè)街：21545；商鋪：7593建筑布局住宅總平規(guī)劃41棟高層，因地勢圍合成景觀組團(tuán)，21-33F高層；東西朝向；以T8、T9為主，配搭少量T6。車位規(guī)劃建議地下車位利用坡地高差布置，8371個地上車位300個配套幼兒園9班幼兒園兩所小學(xué)24班小學(xué)一所初中24班中學(xué)一所會所架空層泛會所設(shè)計5頤明園產(chǎn)品戶型配比原則：1、三房為絕對主力，綜合灰空間率35%，整體套型占比92%。整盤戶型配比整盤10619套住宅戶型類別總套數(shù)戶型類別套數(shù)比改造后戶型套型建面實得面積贈送面積灰空間率面積比套數(shù)套數(shù)占比總面積2房1衛(wèi)277126%2房1衛(wèi)53.5366.0912.5623%4%5614.73%30030.32房1衛(wèi)55.7271.1915.4728%8%10889.18%60623.42房1衛(wèi)55.8675.1319.2734%8%11229.47%62674.93房1衛(wèi)695766%3房1衛(wèi)63.7397.733453%2%2792.35%17780.73房1衛(wèi)65.08100.1135.0354%3%2972.51%19328.83房1衛(wèi)66.8787.8420.9731%18%192016.20%1303973房1衛(wèi)67.4291.5324.1136%10%11229.47%75645.23房1衛(wèi)67.5590.9223.3735%10%11229.47%75791.13房1衛(wèi)67.6793.3825.7138%18%192016.20%1339873房1衛(wèi)75.8107.8432.0442%3%2972.51%196023房2衛(wèi)8918%3房2衛(wèi)80102.1922.1928%10%8917.52%71280合計10619100%

100%10619100.00%7000006整盤推售節(jié)奏推售順序：按照組團(tuán)排序推售推售順序總建面（萬㎡)總產(chǎn)值(萬元）推售周期組團(tuán)一242040002013.92015.2(一年半）組團(tuán)二282414002015.3—2017.3（兩年）組團(tuán)三181615002017.4-2018.9（一年半）總計70606900擬按照五年周期排布77首批次推售資源介紹首批次推售房源為：1組團(tuán)1#、2#、11#和12#棟，3#棟為備用加推房源。8戶型建筑面積套內(nèi)面積實得面積灰空間率總套數(shù)套數(shù)占比91三房單衛(wèi)66.450.4102.153.80%978.37%（高層）92三房單衛(wèi)66.250.3102.254.40%978.37%（高層）9三房單衛(wèi)57.443.678.236.20%16216.73%（高層）9三房單衛(wèi)57.443.678.236.20%16216.73%（高層）91三房單衛(wèi)66.250.387.432.00%978.37%（高層）92三房單衛(wèi)66.250.387.632.30%978.37%（高層）9兩房單衛(wèi)56.542.970.925.50%978.37%（高層）合計

87375.29%推售資源介紹1#、2#、3#一梯9戶產(chǎn)品配比9推售產(chǎn)品戶型圖錯位市場主流產(chǎn)品面積段，通過高贈送實現(xiàn)產(chǎn)品、低首付、低門檻，高實得的超高性價比，以此實現(xiàn)總價錯位，享受絕對的市場優(yōu)勢！一梯九戶型10推售資源介紹11#、12#一梯6戶產(chǎn)品配比戶型建筑面積套內(nèi)面積實得面積灰空間率總套數(shù)套數(shù)占比6三房單衛(wèi)63.949100.256.80%642.71%（高層）6三房單衛(wèi)79.761.1103.730.10%642.80%（高層）6三房單衛(wèi)7053.79434.30%642.80%（高層）6三房單衛(wèi)79.761.1101.527.40%642.80%（高層）6三房單衛(wèi)7960.6104.332.00%642.80%（高層）6三房單衛(wèi)64.349.396.349.80%642.71%（高層）合計

38416.61%11推售產(chǎn)品戶型圖錯位市場主流產(chǎn)品面積段，通過高贈送實現(xiàn)產(chǎn)品、低首付、低門檻，高實得的超高性價比，以此實現(xiàn)總價錯位，享受絕對的市場優(yōu)勢！一梯六戶型12入市戶型配比推售資源介紹1257客戶對產(chǎn)品關(guān)注情況由于項目在呈貢，客戶以地緣性客戶為主，收入為中下水平，收其總價承受能力有限，對于價格較為敏感，其次關(guān)注項目及周邊配套（交通、教育、商業(yè)）對于未來居住成本帶來的影響。三、價格敏感性分析根據(jù)置業(yè)顧問對現(xiàn)有金卡客戶的梳理，采集的到客戶關(guān)注度系數(shù)，并根據(jù)此系數(shù)制定價格敏感度戶型系數(shù)朝向系數(shù)噪音系數(shù)景觀系數(shù)樓層系數(shù)贈送系數(shù)位置系數(shù)面積系數(shù)客戶關(guān)注度17%18%9%8%9%17%10%12%客戶從上戶口、自身居住、以及購房實惠的方向出發(fā)最關(guān)心朝向、戶型和贈送三大指標(biāo)，其次才是面積和位置，因此在做價格時需要認(rèn)真權(quán)衡此三大系數(shù)關(guān)系。項目住宅總體量約70萬平方米，總產(chǎn)值約：52個億，擬按照5年的推售周期排布，最終實現(xiàn)整盤均價：7500元/㎡。整盤推售節(jié)奏及價格體系2013年推售面積:9萬㎡推售單價:5300元/㎡2014年2015年2016年2017年4.5億年度任務(wù)推售面積:14萬㎡推售單價:6500元/㎡12.3億推售面積:14萬㎡推售單價:7500元/㎡12.75億推售面積:20萬㎡推售單價:8500元/㎡18.6億推售面積:14萬㎡推售單價:9000元/㎡14億16約27000萬800套首批次項目去化目標(biāo)認(rèn)購金額銷售套數(shù)銷售面積約

7萬㎡▼▼▼首批次推售目標(biāo)17二、價格制定的背景1.2項目情況分析分析S優(yōu)勢（）W劣勢（）S1高贈送空間產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)新在呈貢具有唯一性，同業(yè)態(tài)競爭力?。籗2位于地鐵1號線口，交通便利，具有較大升值空間；S3項目在云南大學(xué)旁邊，周邊有較好教育資源。S4品牌地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)，增強客戶的購置信心；S5金鑰匙物業(yè)，作為全國百強物業(yè)，為項目升值提供保障；W1項目交通設(shè)施不夠完善，周邊公交車較少出行并不方便；W2項目距離昆明較遠(yuǎn)，但卻屬于昆明，受昆明限購政策影響。W3項目周邊正處于開發(fā)階段，未來時間段內(nèi)，居住干擾較嚴(yán)重；W4周邊住宅空置較多，可替換性大。W5周邊項目價格較低，團(tuán)購優(yōu)惠力度大，對項目的市場上客形成一定影響；O機會（）T威脅（）O1性價比作為目前選房者的首要考慮因素，而項目的性價比較高；O2藍(lán)光品牌逐漸在昆明被更多的人認(rèn)知，逐漸形成品牌效應(yīng)；O3生活氛圍規(guī)劃中，項目屬于呈貢較好的配套，能吸引一定客戶群；T1昆明2013年的供應(yīng)量巨大，市場競爭壓力大；T2政策不會放寬，國五條的出現(xiàn)未來時期內(nèi)將受到影響；T3之前團(tuán)購其他項目的客戶逐漸在出貨，影響新房正常銷售；【高層產(chǎn)品分析】高層產(chǎn)品市場目前僅有一個在售商品房項目，但二手房市場存量較大，高層競爭激烈。1732891011121314亮相樓盤二手房4651、實力心城（在售）4、滇池度假區(qū)保障房2、七彩云南第壹城（在售）5、時代俊園（集資房）3、滇池明珠廣場6、廣電苑2期15、東盟森林（在售）7、米蘭園11、書香大地8、惠蘭園12、天水嘉園9、天潤康園13、實力錦城10、雨花毓秀14、廣電苑1期行政中心區(qū)域大學(xué)城區(qū)域頤明園、天嬌城區(qū)域1915二、價格制定的背景19高層核心競爭樓盤——七彩云南第一城優(yōu)勢賣點闡述：購物、商務(wù)、休閑一體式城市綜合體，呈貢首個大型城市綜合體；鄰學(xué)校；鄰政府；呈貢新中心；市場客戶看到的是項目6500元/平方米的面價，加推后成為6800元/平方米價格，現(xiàn)余70套左右高層在售。而真實銷售的底價為5000元/平方米，第壹城針對大學(xué)城教師以及政府公務(wù)員實行的團(tuán)購價，團(tuán)購數(shù)量約占一期開盤的85%左右。項目名稱七彩云南第壹城位置彩云南路與朝云街交匯處建筑面積200萬㎡容積率4.67在售產(chǎn)品99-143平方米價格均價6600每平在售二、價格制定的背景競品項目產(chǎn)品及客戶構(gòu)成——七彩云南·第壹城客戶類型購買力家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征購買要素面積需求房型需求總價承受力首次改善年收入25-50萬28-45歲，已婚，三口之家公務(wù)員、大學(xué)城教師、部分拆遷戶價格低，位置好、配套好、品牌大1093房50-60萬123-1303房60-68萬再次改善年收入40-80萬30-50歲，已婚，三口之家，五口之家公務(wù)員、大學(xué)城教授、地州老板價格低、產(chǎn)品好、區(qū)位好、配套好1424房70萬投資年收入30-50歲，已婚，三口之家昆明投資客價格低、區(qū)位好、品牌大85-1002房-3房50-60萬七彩云南·第壹城客戶，主要是前期沖著諾仕達(dá)品牌效應(yīng)加入的政府公務(wù)員和大學(xué)城教師，加上優(yōu)惠價格低廉，占到總客戶群的70%左右；其次是成功的拆遷村民，占16%左右；地州客戶占到客戶中12%左右，主要是曲靖和紅河客戶較多；昆明人購買相對較少，占客戶比2%左右，多用于投資；二、價格制定的背景21七彩云南·第壹城76平米，套均總價約40萬，戶型分析：采光面較多，入戶花園，大陽臺贈送，標(biāo)準(zhǔn)兩房；戶型對比：1、入戶花園突出客戶居住生活氛圍感較重；2、戶型方正，房間尺度足夠；3、餐廳位置較容易使用；4、客廳面寬4米，較為舒適，外接休閑陽臺，寬度足以支撐戶外休息；天嬌城第壹城22項目名稱實力心城位置呈貢彩云北路與市府路交叉口建筑面積595866.37平米容積率1.6在售產(chǎn)品89-126價格住宅起價5380元/㎡，公寓價格6200-7000元/㎡實力心城是一個已在售兩年的項目，開盤時間為2011-11-26；2013年3月24日；2013年4月28日；2013年5月26日針對大學(xué)城教師，政府工作人員以及拆遷戶實行團(tuán)購，價格為4500元/㎡，目前89-126㎡少量房源在售。在售一、價格制定的背景競品項目產(chǎn)品及客戶構(gòu)成——實力心城客戶類型購買力家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征購買要素面積需求房型需求總價承受力剛需年收入10-15萬27-35歲，已婚，三口之家大學(xué)城新進(jìn)老師、地州客戶、實力客戶推薦價格低、區(qū)位好、有教育75-902房-3房35-40萬首次改善年收入15-20萬28-38歲，已婚，三口之家周邊拆遷戶、地州客戶、投資客價格低，位置好、配套好90-1003房40-45萬再次改善年收入30-50萬30-50歲，已婚，三口之家，五口之家地州老板、大學(xué)城老師、村民價格低、區(qū)位好、配套好120-130大3房55-60萬實力心城團(tuán)購價格，比旁邊七彩云南·第壹城要低，但產(chǎn)品并沒有第壹城的好，故實力心城的客戶群主要是周邊的拆遷村民，占到總客戶群的40%左右；其次是地州客戶，地州市場客戶沖第壹城來，但看到價格較高，于是購買了實力心城，占約23%左右；其他還有實力集團(tuán)老客戶推薦的新客戶團(tuán)購，占14%；還有大學(xué)城老師團(tuán)購和昆明投資客散買，約占20%左右；24實力心城80平米，套均總價約36萬，戶型分析：戶型方正、大陽臺贈送、采光較弱，臥室僅有豎條窗采光，廚房、餐廳較窄；對比：1、空間利用率不足；2、戶型方正，陽臺贈送較少；3、浪費空間較多；4、戶型緊湊，沒有可改造的余地；天嬌城實力心城25公安系統(tǒng)集資房——時代俊園項目名稱時代俊園位置呈貢區(qū)雨花片區(qū)月馬路與前沿路交匯處建筑面積一期總建面：住宅118萬平米，商業(yè)200萬平米，寫字樓6萬平米；二期總建面514900平米容積率無在售產(chǎn)品戶型范圍：140-180價格價格為2980，轉(zhuǎn)讓費為6-10萬時代俊園為集資房，首期集資款為兩年前，交付25萬項目轉(zhuǎn)讓費為6萬到10萬140戶型不需要補交差價，160需補交6萬差價，180未定。捆綁銷售車位，價格為12萬。26園城項目名稱園城位置昌源北路與科新路交叉口（月半彎小區(qū)旁）建筑面積項目總占地147畝，綠地率為36.35%，建筑密度22.18%。規(guī)劃有高層住宅、商鋪和寫字樓等產(chǎn)品，總建筑面積約51萬方，共規(guī)劃有2247戶。容積率4.47在售產(chǎn)品戶型范圍：94~130價格尚未開盤，預(yù)計開盤時間11月，報價6500左右一、價格制定的背景1.3競爭市場分析(2013年)競爭個案分析（在售及二手房項目）競品項目入市時間面積區(qū)間面價（元/㎡)底價（元/㎡)主流總價區(qū)間優(yōu)惠政策競爭關(guān)系七彩云南第壹城2013.5.81—189m26700500045—110萬按揭1個點，一次性付款2個點，針對政府以及大學(xué)城教師團(tuán)購價格強實力心城201280—200m26600450040—120萬針對拆遷戶、政府以及大學(xué)城教師團(tuán)購強東盟森林201283—176m26400510045—110萬一次性付款11個點，按揭5個點團(tuán)購12點，業(yè)主推薦1萬元獎勵，新業(yè)主最高優(yōu)惠12個點較強時代俊園2013140—80m23650298042—54萬（含轉(zhuǎn)讓費）集資房較強書香大地201196—270m25570元2510049—150萬二手房較強廣電苑二期2013110—230m23478元2320038—80萬（含車位、轉(zhuǎn)讓費）集資房較強28一、價格制定的背景項目品牌地段規(guī)模產(chǎn)品贈送率交房時間物業(yè)服務(wù)合計分?jǐn)?shù)七彩云南第壹城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★25實力心城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22東盟森林★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★24時代俊園★★★★★★★★★★★★★★★★★★★19書香大地★★★★★★★★★★★★★★★★★★★19廣電苑二期★★★★★★★★★★★★★★14天嬌城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22總述：1、項目競品地段都較好，天嬌城的地段并不占優(yōu)勢；2、競品今年中新房加二手房兩面夾擊，并不缺乏低價盤，而高價盤無法出貨，競爭激烈；3、天驕城綜合評分位于所有競爭項目的中上部分，有勝利的機會。二、價格制定策略定價思路：整盤定價思路：項目采取低開高走的營銷策略，逐步抬高項目的價值，本項目銷售目標(biāo)整盤均價為7500元/平米，首批房源建議均價為5200元/平米，后續(xù)分批開盤擬建議以410%的上浮空間進(jìn)行走量。

首次開盤定價思路：目前天嬌城周邊3公里和呈貢市場上，還有約5萬套3000元左右價格的未售房，如時代俊園、廣電苑2期等；根據(jù)客戶調(diào)查，目前藍(lán)光品牌在昆明市場上還較陌生，品牌加權(quán)再加物業(yè)加權(quán)等，客戶也僅能接受5200左右價格；呈貢市場目前的單位住宅，也在打贈送牌，各項目的贈送率在1015%之間，天嬌城的贈送率并沒有達(dá)到壓倒性的價格優(yōu)勢，故綜合考慮后建議入市價格以均價5200元/平米執(zhí)行，為后期價格逐期批漲奠定價格基礎(chǔ)。29四、確定價格客戶分析1、客戶居住區(qū)域（有效作答430組）白藥團(tuán)購客源占比為60%，但需要完成1200套的任務(wù)，必須對地州、呈貢和昆明的客戶進(jìn)行拓展并加以利用。1、客戶居住區(qū)域四、確定價格4、客戶意向樓層根據(jù)呈貢樓盤銷售經(jīng)驗來看，客戶主要集中選擇的樓層為10-20F，其次為20-25F，25F以上客戶有一定抗性，主要原因怕風(fēng)大和電梯停電。因為建議在本次開盤時頂部樓層樓層差價進(jìn)行扁平化處理，并進(jìn)一步做好銷控工作，置業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)對高層的抗性有說辭準(zhǔn)備。五、均價制定市場比較法采用市場比較法作為定價的主要方法，以呈貢區(qū)周邊的在售樓盤和二手房為主要參考對象，重點以項目旁競爭樓盤現(xiàn)推售房源現(xiàn)執(zhí)行的均價為標(biāo)桿，除代表性的片區(qū)競爭對手外，另選取與天嬌城產(chǎn)品、區(qū)位和入市時間相近及13年昆明較具代表性的樓盤進(jìn)行評分賦值。參考樓盤：七彩云南·第壹城：重點以七彩云南·第壹城的政府團(tuán)購價格和大學(xué)城老師團(tuán)購價格為依據(jù)，賦予權(quán)重40%；實力心城：春融街的代表性高層產(chǎn)品樓盤，實力集團(tuán)作品，剩余房源較多，不排除再次團(tuán)購的可能性，賦予權(quán)重15%；實力·東盟森林：昆明當(dāng)期銷冠樓盤，實力集團(tuán)開發(fā)打造，其銷售模式和價格在呈貢片區(qū)具有較大代表性，賦予權(quán)重25%；時代俊園：項目對面的樓盤，目前由公安系統(tǒng)團(tuán)購，由昆明品牌開發(fā)商開發(fā)，賦予權(quán)重,5%；廣電二期：單位集資房，目前在呈貢二手房市場上房源較多，賦予權(quán)重10%。書香大地：大學(xué)城旁的高密度大型項目，是目前成交較多的二手房，賦予權(quán)重5%；五、均價制定市場比較法項目名稱

天嬌城七彩云南第壹城實力心城東盟森林時代俊園廣電二期書香大地參考權(quán)重

40%15%25%5%10%5%

項目分值

525045005400365033005570（滿分）區(qū)位14812121281012交通1381010108912產(chǎn)品設(shè)計12111088776景觀11101099877配套11101010109810環(huán)境98888888工程進(jìn)度53535455升值潛力99977567品牌68544522樓盤形象44422433物管66533532

10085887678716874市場比較法五、均價制定天嬌城高層基準(zhǔn)均價=∑（參考物業(yè)均價÷參考物業(yè)分值X參考物業(yè)權(quán)重）X分值【I=A、B、C、D、E、F】計算方法：步驟一步驟二步驟三參考項目均價/

參考評估分參考項目權(quán)重*（參考項目均價/參考評估分）項目分值*【參考項目權(quán)重*（參考項目均價/參考評估分）】5250/88=59.6640%*59.66=23.8685*23.86=2028.44500/76=59.2115%*59.21=8.8885*8.88=754.95400/78=69.2325%*69.23=17.385*17.3=1471.23650/71=51.45%*51.4=2.5785*2.64=436.93300/68=48.5310%*48.53=4.8585*4.85=412..55570/74=75.275%*75.27=3.7685*3.76=319.9項目對比均價5205.38按以上公式計算天嬌城一批次市場對比均價5205.38元/平米。一梯九戶型36戶型編號6套數(shù)162單套建面57.4擬售均價5105單套總價293013總建面9298.8戶型編號7套數(shù)97單套建面66.3擬售均價5236單套總價347694總建面6431.1《1#、2#、3#標(biāo)準(zhǔn)層價格分布》一梯九戶型戶型編號1套數(shù)162單套建面57.4擬售均價5225單套總價299901總建面9298.8戶型編號9套數(shù)162單套建面57.4擬售均價25單套總價299901總建面9298.8戶型編號8套數(shù)97單套建面66.2擬售均價5426單套總價359198總建面6421.4戶型編號2套數(shù)97單套建面66.1擬售均價5252單套總價347706總建面6411.7戶型編號3套數(shù)162單套建面57.4擬售均價4894單套總價276486總建面9298.8戶型編號4套數(shù)97單套建面66.5擬售均價5088單套總價336796總建面6450.5戶型編號5套數(shù)162單套建面57.4擬售均價5105單套總價293013總建面9298.8價格樣本：1棟1層3711#、12#標(biāo)準(zhǔn)層價格分布》戶型編號2套數(shù)64單套建面79.7擬售均價5097單套總價406246總建面5339.9戶型編號1套數(shù)64單套建面63.9擬售均價5324單套總價340229總建面4089.6戶型編號3套數(shù)64單套建面70擬售均價5184單套總價362908總建面4480戶型編號4套數(shù)64單套建面79.7擬售均價5074單套總價404397總建面5113.6戶型編號5套數(shù)64單套建面79擬售均價5128單套總價405080總建面5056戶型編號6套數(shù)64單套建面64.3擬售均價5282單套總價339658總建面4115.2一梯六戶型價格樣本：12棟1層七、優(yōu)惠策略37開盤相關(guān)優(yōu)惠政策根據(jù)營銷策劃制度流程規(guī)范《項目蓄客規(guī)范流程》的要求，根據(jù)昆明天嬌城的區(qū)域情況，制定如下認(rèn)籌優(yōu)惠政策：藍(lán)光天嬌城首批次蓄客相關(guān)優(yōu)惠綜合優(yōu)惠率客戶類別優(yōu)惠情況615000元考慮一次性付款無法所有人拿到，最終計算為：5.515000元誠意金10000認(rèn)籌金，享受2%的優(yōu)惠銀卡客戶憑身份證領(lǐng)取，享受5000元優(yōu)惠一次性付款1%優(yōu)惠電商優(yōu)惠享受總房款10000元優(yōu)惠按揭貸款0.5%優(yōu)惠按時簽約1%優(yōu)惠開盤優(yōu)惠0.5%優(yōu)惠團(tuán)購優(yōu)惠0.51%白藥團(tuán)購1%，其他團(tuán)購0.5%七、優(yōu)惠策略38分戶價格Page40謝謝7月-2315:19:4215:1915:197月-237月-2315:1915:1915:19:427月-237月-2315:19:422023/7/615:19:42謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009電子大賽電機部分培訓(xùn)一、直流電機（）匯報人姓名圖4為采用內(nèi)部集成有兩個橋式電路的專用芯片L298所組成的電機驅(qū)動電路。驅(qū)動芯片L298是驅(qū)動二相和四相步進(jìn)電機的專用芯片，我們利用它內(nèi)部的橋式電路來驅(qū)動直流電機，這種方法有一系列的優(yōu)點。每一組PWM波用來控制一個電機的速度，而另外兩個I/O口可以控制電機的正反轉(zhuǎn)，控制比較簡單，電路也很簡單，一個芯片內(nèi)包含有8個功率管，這樣簡化了電路的復(fù)雜性，如圖所示IOB10、IOB11控制第一個電機的方向，IOB8輸入的PWM控制第一個電機的速度；IOB12、IOB13控制第二個電機的方向，IOB9輸入的PWM控制第二個電機的速度。

）

步進(jìn)電機是利用電磁鐵的作用原理，將脈沖信號轉(zhuǎn)換為線位移或角位移的電機。每來一個電脈沖，步進(jìn)電機轉(zhuǎn)動一定角度，帶動機械移動一小段距離。特點:（1）來一個脈沖，轉(zhuǎn)一個步距角。（2）控制脈沖頻率，可控制電機轉(zhuǎn)速。（3）改變脈沖順序，可改變轉(zhuǎn)動方向。應(yīng)用：由于步進(jìn)電動機的這一工作職能正好符合數(shù)字控制系統(tǒng)要求，因此它在數(shù)控機床、鐘表工業(yè)及自動記錄儀等方面都有很廣泛的應(yīng)用二、步進(jìn)電動機及其控制種類：勵磁式和反應(yīng)式兩種。勵磁式步進(jìn)電機的轉(zhuǎn)子上有勵磁線圈，依靠電磁轉(zhuǎn)矩工作。反應(yīng)式步進(jìn)電機的轉(zhuǎn)子上沒有勵磁線圈。依靠變化的的磁阻生成磁阻轉(zhuǎn)矩工作。應(yīng)用最廣泛，它有兩相、三相、多相之分。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動機的原理結(jié)構(gòu)圖如下：ABCIAIBIC

定子內(nèi)圓周均勻分布著六個磁極，磁極上有勵磁繞組，每兩個相對的繞組組成一相。采用Y連接，轉(zhuǎn)子有四個齒。定子轉(zhuǎn)子1、步進(jìn)電機的結(jié)構(gòu)2、步進(jìn)電機的工作原理

由于磁力線總是要通過磁阻最小的路徑閉合，因此會在磁力線扭曲時產(chǎn)生切向力，而形成磁阻轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動?，F(xiàn)以BCIAIBIC的通電順序，使三相繞組輪流通入直流電流，觀察轉(zhuǎn)子的運動情況。ABCA（1）三相單三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相繞組通電，B、C相不通電。氣隙產(chǎn)生以A-A為軸線的磁場，而磁力線總是力圖從磁阻最小的路徑通過，故電動機轉(zhuǎn)子受到一個反應(yīng)轉(zhuǎn)矩，在此轉(zhuǎn)矩的作用下，轉(zhuǎn)子必然轉(zhuǎn)到左圖所示位置：1、3齒與A、A′極對齊?！叭唷敝溉嗖竭M(jìn)電機；“單”指每次只能一相繞組通電；“三拍”指通電三次完成一個通電循環(huán)。CA'BB'C'A3412

同理，B相通電時，轉(zhuǎn)子會轉(zhuǎn)過30角，2、4齒和B、B′磁極軸線對齊；當(dāng)C相通電時，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過30角，1、3齒和C′、C磁極軸線對齊。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

這種工作方式下，三個繞組依次通電一次為一個循環(huán)周期，一個循環(huán)周期包括三個工作脈沖，所以稱為三相單三拍工作方式。按ABCA……的順序給三相繞組輪流通電，轉(zhuǎn)子便一步一步轉(zhuǎn)動起來。每一拍轉(zhuǎn)過30°(步距角)，每個通電循環(huán)周期(3拍)磁場在空間旋轉(zhuǎn)了360°而轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90°(一個齒距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通電，轉(zhuǎn)子1、3齒與A、A'對齊。

A、B相同時通電，A、A'磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15，到達(dá)左圖所示位置。按AABBBCC

CA的順序給三相繞組輪流通電。這種方式可以獲得更精確的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通電，轉(zhuǎn)子2、4齒與B、B′對齊,又轉(zhuǎn)過15。3412CA'BB'C'AB、C相同時通電，C'、C

磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過15。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動機的一個通電循環(huán)周期如下：AABBBCC

CA，每個循環(huán)周期分為六拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15（步距角），一個通電循環(huán)周期(6拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。與單三拍相比，六拍驅(qū)動方式的步進(jìn)角更小，更適用于需要精確定位的控制系統(tǒng)中。AB通電CA'BB'C'A3412BC通電3412CA'BB'C'ACA通電CA'BB'C'A3412與單三拍方式相似，雙三拍驅(qū)動時每個通電循環(huán)周期也分為三拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過30(步距角)，一個通電循環(huán)周期(3拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。（3）三相雙三拍（FLASH）按ABBCCA的順序給三相繞組輪流通電。每拍有兩相繞組同時通電。

從以上對步進(jìn)電機三種驅(qū)動方式的分析可得步距角計算公式：—步距角Zr

—轉(zhuǎn)子齒數(shù)m—每個通電循環(huán)周期的拍數(shù)實用步進(jìn)電機的步距角多為3和1.5。為了獲得小步距角，電機的定子、轉(zhuǎn)子都做成多齒的。相數(shù)：產(chǎn)生不同對極N、S磁場的激磁線圈對數(shù)。常用m表示。拍數(shù)：完成一個磁場周期性變化所需脈沖數(shù)或?qū)щ姞顟B(tài)用n表示，或指電機轉(zhuǎn)過一個齒距角所需脈沖數(shù)，以四相電機為例，有四相四拍運行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍運行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：對應(yīng)一個脈沖信號，電機轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過的角位移用θ表示。θ=360度/（轉(zhuǎn)子齒數(shù)*運行拍數(shù)），以常規(guī)二、四相，轉(zhuǎn)子齒為50齒電機為例。四拍運行時步距角為θ=360度/（50*4）=1.8度（俗稱整步），八拍運行時步距角為θ=360度/（50*8）=0.9度（俗稱半步）。3.步進(jìn)電機的靜態(tài)指標(biāo)術(shù)語定位轉(zhuǎn)矩：電機在不通電狀態(tài)下，電機轉(zhuǎn)子自身的鎖定力矩（由磁場齒形的諧波以及機械誤差造成的）靜轉(zhuǎn)矩：電機在額定靜態(tài)電作用下，電機不作旋轉(zhuǎn)運動時，電機轉(zhuǎn)軸的鎖定力矩。此力矩是衡量電機體積（幾何尺寸）的標(biāo)準(zhǔn)，與驅(qū)動電壓及驅(qū)動電源等無關(guān)。雖然靜轉(zhuǎn)矩與電磁激磁安匝數(shù)成正比，與定齒轉(zhuǎn)子間的氣隙有關(guān)，但過分采用減小氣隙，增加激磁安匝來提高靜力矩是不可取的，這樣會造成電機的發(fā)熱及機械噪音。1)步距角精度

步進(jìn)電機每轉(zhuǎn)過一個步距角的實際值與理論值的誤差。用百分比表示：誤差/步距角*100%。不同運行拍數(shù)其值不同，四拍運行時應(yīng)在5%之內(nèi)，八拍運行時應(yīng)在15%以內(nèi)。2)失步

電機運轉(zhuǎn)時運轉(zhuǎn)的步數(shù)，不等于理論上的步數(shù)。稱之為失步。3)失調(diào)角

轉(zhuǎn)子齒軸線偏移定子齒軸線的角度，電機運轉(zhuǎn)必存在失調(diào)角，由失調(diào)角產(chǎn)生的誤差，采用細(xì)分驅(qū)動是不能解決的。4)最大空載起動頻率

4.步進(jìn)電機動態(tài)指標(biāo)及術(shù)語電機在某種驅(qū)動形式、電壓及額定電流下，在不加負(fù)載的情況下，能夠直接起動的最大頻率。5)最大空載的運行頻率

電機在某種驅(qū)動形式，電壓及額定電流下，電機不帶負(fù)載的最高轉(zhuǎn)速頻率。6)運行矩頻特性

電機在某種測試條件下測得運行中輸出力矩與頻率關(guān)系的曲線稱為運行矩頻特性，這是電機諸多動態(tài)曲線中最重要的，也是電機選擇的根本依據(jù)。如圖2所示：圖2力矩與頻率曲線圖環(huán)形分配器、功率放大器以及其它控制線路組合構(gòu)成步進(jìn)電機的驅(qū)動系統(tǒng)，其方框圖如圖4，在下一節(jié)的方案選擇時，也是按照驅(qū)動系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)來進(jìn)行。5.步進(jìn)電機驅(qū)動系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖4步進(jìn)電機驅(qū)動系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖基本原理作用如下：

(1)控制換相順序

通電換相這一過程稱為脈沖分配。例如：三相步進(jìn)電機的三拍工作方式，其各相通電順序為A-B-C,通電控制脈沖必須嚴(yán)格按照這一順序分別控制A,B,C相的通斷。

(2)控制步進(jìn)電機的轉(zhuǎn)向

如果給定工作方式正序換相通電，步進(jìn)電機正轉(zhuǎn)，如果按反序通電換相，則電機就反轉(zhuǎn)。

(3)控制步進(jìn)電機的速度

如果給步進(jìn)電機發(fā)一個控制脈沖，它就轉(zhuǎn)一步，再發(fā)一個脈沖，它會再轉(zhuǎn)一步。兩個脈沖的間隔越短，步進(jìn)電機就轉(zhuǎn)得越快。調(diào)整單片機發(fā)出的脈沖頻率，就可以對步進(jìn)電機進(jìn)行調(diào)速。

主要元件：恒壓恒流橋式2A驅(qū)動芯片L298N、光電耦合器TLP521-4

工作電壓方式：直流

工作電壓：信號端4~6V、控制端5~36V

調(diào)速方式：直流電動機采用PWM信號平滑調(diào)速。

特點：

1、可實現(xiàn)電機正反轉(zhuǎn)及調(diào)速。

2、啟動性能好，啟動轉(zhuǎn)矩大。3、工作電壓可達(dá)到36V，4A。

4、可同時驅(qū)動兩臺直流電機。

5、適合應(yīng)用于機器人設(shè)計及智能小車的設(shè)計中。

實例一：用L298驅(qū)動兩臺直流減速電機的電路。引腳A，B可用于PWM控制。如果機器人項目只要求直行前進(jìn)，則可將IN1，IN2和IN3，IN4兩對引腳分別接高電平和低電平，僅用單片機的兩個端口給出PWM信號控制A，B即可實現(xiàn)直行、轉(zhuǎn)彎、加減速等動作。

實例二：用L298實現(xiàn)二相步進(jìn)電機控制。將IN1，IN2和IN3，IN4兩對引腳分別接入單片機的某個端口，輸出連續(xù)的脈沖信號。信號的快慢決定了電機的轉(zhuǎn)速。改變繞組脈沖信號的順序即可實現(xiàn)正反轉(zhuǎn)。圖13L298驅(qū)動步進(jìn)電機伺服電動機又稱執(zhí)行電動機。其功能是將輸入的電壓控制信號轉(zhuǎn)換為軸上輸出的角位移和角速度，驅(qū)動控制對象。伺服電動機可控性好，反應(yīng)迅速。是自動控制系統(tǒng)和計算機外圍設(shè)備中常用的執(zhí)行元件。伺服電動機可分為兩類：交流伺服電動機和直流伺服電動機三、伺服電動機及其控制1、交流伺服電動機

交流伺服電動機就是一臺兩相交流異步電機。它的定子上裝有空間互差90的兩個繞組：勵磁繞組和控制繞組，其結(jié)構(gòu)如圖所示。勵磁繞組控制繞組杯形轉(zhuǎn)子內(nèi)定子交流伺服電動機結(jié)構(gòu)圖~Uf~UcC其旋轉(zhuǎn)速度n為:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流電源頻率(HZ)p:為磁級對數(shù)n0:電動機旋轉(zhuǎn)磁場轉(zhuǎn)速(r/min),

n0=60f/ps:轉(zhuǎn)差率,s=(n0-n)/n0圖5—21.基本工作原理:交流伺服電動機以單相異步電動機原理為基礎(chǔ)，從圖5—2可以看出，勵磁繞組WF接到電壓為Uf的交流電網(wǎng)上，控制繞組WC接到控制電壓Uc上，當(dāng)有控制信號輸入時，兩相繞組便產(chǎn)生旋轉(zhuǎn)磁場。該磁場與轉(zhuǎn)子中的感應(yīng)電流相互作用產(chǎn)生轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子跟著旋轉(zhuǎn)磁場以一定的轉(zhuǎn)差率轉(zhuǎn)動起來.放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––11(b)相量圖交流伺服電動機的接線圖和相量圖(a）接線圖交流伺服電動機的接線圖和相量圖放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––1勵磁繞組串聯(lián)電容C,是為了產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場。適當(dāng)選擇電容的大小，可使通入兩個繞組的電流相位差接近90,從而產(chǎn)生所需的旋轉(zhuǎn)磁場。控制電壓與電源電壓頻率相同，相位相同或反相。勵磁繞組固定接在電源上，當(dāng)控制電壓為零時，電機無起動轉(zhuǎn)矩，轉(zhuǎn)子不轉(zhuǎn)。放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––1

若有控制電壓加在控制繞組上，且勵磁電流和控制繞組電流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場。在旋轉(zhuǎn)磁場的作用下，轉(zhuǎn)子便轉(zhuǎn)動起來。交流伺服電動機的特點：不僅要求它在靜止?fàn)顟B(tài)下，能服從控制信號的命令而轉(zhuǎn)動，而且要求在電動機運行時如果控制電壓變?yōu)榱悖妱訖C立即停轉(zhuǎn)。如果交流伺服電動機的參數(shù)選擇和一般單相異步電動機相似，電動機一經(jīng)轉(zhuǎn)動，即使控制等于零，電動機仍繼續(xù)轉(zhuǎn)動，電動機失去控制，這種現(xiàn)象稱為“自轉(zhuǎn)”。什么是“自轉(zhuǎn)”現(xiàn)象？2.消除自轉(zhuǎn)現(xiàn)象的措施由三相異步電動機的特性可知，轉(zhuǎn)子電阻值對電動機的機械特性有較大的影響，如圖5—4所示。當(dāng)轉(zhuǎn)子阻值增大到一定程度，例如圖中