縣鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目備案立項(xiàng)書

PAGE目錄第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目名稱及承辦單位 1第二節(jié)可行研究報告編制單位 2第三節(jié)可行性研究的依據(jù)與范圍 2第四節(jié)項(xiàng)目概況 3第二章XX縣住宅市場分析 6第一節(jié)縣域概況 6第二節(jié)市場分析與項(xiàng)目定位 7第三章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 10第一節(jié)建設(shè)條件 12第二節(jié)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 14第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)方案 15第四章節(jié)能、節(jié)水方案分析 22第五章建設(shè)用地合理性分析 26第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 28第七章勞動安全衛(wèi)生與消防 33第一節(jié)勞動安全衛(wèi)生 33第二節(jié)消防 33第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招標(biāo)方案 36第一節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 36第二節(jié)項(xiàng)目招標(biāo)方案 37第九章投資估算及效益分析 40第一節(jié)投資估算和資金籌措 40第二節(jié)效益分析 43第十章不確定性分析 46第一節(jié)盈虧平衡分析 46第二節(jié)敏感性分析 46第十一章風(fēng)險分析及對策 47第十二章項(xiàng)目結(jié)論與建議 50附表附表1：項(xiàng)目總投資估算表附表2：前期費(fèi)用分項(xiàng)估算表附表3：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表4：借款還本付息表附表5：銷售收入、銷售稅費(fèi)及附加估算表附表6：利潤表附表7：敏感性分析表附表8：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表XX縣XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目可行性研究報告PAGE56聊城崠信工程造價咨詢事務(wù)所第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱及承辦單位一、項(xiàng)目名稱XX縣XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目二、項(xiàng)目承辦單位單位名稱：XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：項(xiàng)目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、擬建地址項(xiàng)目擬建于XX縣振興街西首。四、項(xiàng)目承辦單位簡介本項(xiàng)目XX縣XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目擬由XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本金1000萬元，辦公地點(diǎn)為XX縣東環(huán)路中段西側(cè)。公司現(xiàn)有職工10人，工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人均具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，公司內(nèi)設(shè)開發(fā)部、行政部、工程部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部及銷售部等部門。公司遵從“以人才為根本，以市場為導(dǎo)向，以社會效益和經(jīng)濟(jì)效益為中心”的發(fā)展宗旨，集合了一批多年從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)技術(shù)力量和致力于房地產(chǎn)事業(yè)的有志之士，發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)、拼搏進(jìn)取、無私奉獻(xiàn)的創(chuàng)業(yè)精神。在已經(jīng)實(shí)施開發(fā)的項(xiàng)目中，取得了顯著的成績，得到了社會各界的廣泛認(rèn)同，在社會上樹立了良好的企業(yè)形象。第二節(jié)可行研究報告編制單位一、編制單位名稱二、工程咨詢資格證書編號三、資質(zhì)等級四、發(fā)證機(jī)關(guān)五、法定代表人第三節(jié)可行性研究的依據(jù)與范圍一、可行性研究的依據(jù)1、承辦單位關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報告的委托合同2、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》3、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ37-87）4、《中華人民共和國建筑法》5、《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）6、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)貫徹落實(shí)中央擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長重大決策有關(guān)問題的通知》7、《山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》8、《XX縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》9、國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策10、項(xiàng)目承辦單位提供的基礎(chǔ)資料二、可行性研究的范圍根據(jù)項(xiàng)目單位委托要求，本項(xiàng)目可行性研究的范圍主要是：1、當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展?fàn)顩r2、建設(shè)規(guī)模3、建設(shè)條件及地址選擇4、建設(shè)工程方案5、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能6、物業(yè)管理7、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排8、項(xiàng)目招投標(biāo)9、投資估算及資金籌措10、經(jīng)濟(jì)效益分析11、社會效益評價第四節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱XX縣XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目二、項(xiàng)目承辦單位XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、建設(shè)性質(zhì)新建四、項(xiàng)目選址擬建于XX縣振興街西首。五、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積2500.2平方米，項(xiàng)目建設(shè)公寓住宅樓1棟，層數(shù)為6層，建筑面積5880平方米。五、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排項(xiàng)目建設(shè)期為1年，計(jì)劃2010年12月-2011年1月進(jìn)行前期手續(xù)的辦理，在2011年2月工程開工建設(shè)，爭取在2011年12月完成項(xiàng)目建設(shè)。六、項(xiàng)目投資估算及資金來源本項(xiàng)目總投資963.0萬元，其中土地費(fèi)用139.0萬元，工程費(fèi)用597.4萬元，前期費(fèi)用167.3萬元，建設(shè)單位管理費(fèi)9.0萬元，預(yù)備費(fèi)38.7萬元，銷售費(fèi)用11.6萬元。資金來源：全部為承辦單位自籌資金。

第五節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一項(xiàng)目居住區(qū)用地面積平方米2552二總建筑面積平方米5880二容積率2.3三綠化率%35四項(xiàng)目總投資萬元963.01其中：土地費(fèi)用139.02工程費(fèi)用萬元597.43前期費(fèi)用萬元167.34管理費(fèi)用萬元9.032.125預(yù)備費(fèi)用萬元38.76銷售費(fèi)用萬元11.6五資金籌措1全部企業(yè)自籌萬元963.0100%六投資利潤率%10.55七建設(shè)期年1

第二章XX縣住宅市場分析第一節(jié)縣域概況XX縣位于魯西平原西部，北與冠縣、東昌府區(qū)為鄰，東以金線河為界與陽谷為鄰，南以金堤河為界與河南省范縣相連，西部和西南部分別與河北省大名縣、河南省南樂、清豐、濮陽市接壤，處于冀魯豫三省交界處，地處北緯35°46′－36°25′，東經(jīng)115°20′－115°44′。南北長68公里，東西寬32公里，總面積1387.74平方公里，約占聊城市全市面積的15.88%。XX縣轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，4個街道辦事處，1154個行政村，24萬戶，99.6萬人，總面積1416平方公里，是聊城市面積最大、人口最多的縣。全縣有漢、回、壯、朝鮮等20個民族，漢族人口占98.89%。近10年來，XX縣人口自然增長率相對穩(wěn)定且較低，平均維持在0.314%，開始進(jìn)入人口較低增長階段。XX縣2006年人口平均密度為704人/km2，高于聊城市平均水平，是全國平均人口密度的4倍多。2008年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到140.4億元，增長13%；地方財(cái)政收入完成2.1億元，增長14%，稅收占財(cái)政收入的比重達(dá)到80%；全社會固定資產(chǎn)投資完成49.2億元，增長30.9%；社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到56.6億元，增長23.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10292元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到5115元，分別增長9.3%和14.5%；全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)到67.5億元，比年初增加13.6億元。在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持重質(zhì)量、建精品、求效果，推動縣城建設(shè)再上新水平。完成徒駭河兩岸和莘亭路兩側(cè)控制性詳細(xì)規(guī)劃，編制了諾德茂商業(yè)步行街、如意公園的前期規(guī)劃。燕塔主體和夜景工程竣工，徒駭河公園三期工程和莘州大橋已經(jīng)開工建設(shè)?？h污水處理廠平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了城區(qū)集中供暖，啟用了新水廠，伊園街東段改造形成了路基。改革了城市環(huán)衛(wèi)體制，開展了環(huán)境綜合整治活動。鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地一條街規(guī)劃建設(shè)取得新的進(jìn)展。大力加強(qiáng)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全縣新修改造農(nóng)村公路281公里，新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運(yùn)站8座，農(nóng)村通油路率、通客車率分別達(dá)到95%和98.5%；新增通自來水村莊33個，沼氣用戶達(dá)到1萬多戶。第二節(jié)市場分析與項(xiàng)目定位一、XX縣住宅市場情況近幾年隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在XX縣的發(fā)展較快，但也存在幾個方面的問題。一是現(xiàn)房總量小。目前，已經(jīng)在前幾年開發(fā)成熟的小區(qū)僅有伊園小區(qū)、莘府花園、福佑花園等。近兩年開發(fā)成片的小區(qū)也只有宏運(yùn)、永安等為數(shù)不多的幾個小區(qū)。從最近幾年住宅建設(shè)的速度來看，XX縣每年的建設(shè)量均較小。XX縣是一個近百萬人口的農(nóng)業(yè)大縣，隨著養(yǎng)殖、大棚種植等農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商、投資置業(yè)人口越來越多，他們也將占有本來為數(shù)不多的住宅房源，進(jìn)一步拉大了住宅缺口。二是在建住宅工程的數(shù)量不能滿足當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，XX縣在建和批準(zhǔn)住宅開發(fā)工程5個，面積在十幾萬平方米，但一開盤就被搶購一空，消費(fèi)者選擇的空間很小。三是XX縣房價開始攀升。前些年，XX縣住宅價格一直處于聊城各縣市較低水平，2007年前，每平方米在1300元以內(nèi)。隨著需求量的不斷增加，土地、建設(shè)等各項(xiàng)規(guī)費(fèi)逐步正規(guī)征收，各種建筑原材料價格上漲的影響，XX縣房地產(chǎn)住宅價格開始節(jié)節(jié)攀升，目前平均成交價達(dá)到了每平方米1800元，最高成交價達(dá)到每平方米2200元，是歷年來增幅最大的一年。綜合各方面來看，XX縣房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)回落的可能性很小，或者說仍有小幅的上升空間。因此，XX縣在房地產(chǎn)發(fā)展仍有有較大的空間，整體市場較好。二、本項(xiàng)目區(qū)域情況分析本項(xiàng)目具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，項(xiàng)目區(qū)毗鄰XX縣巾被廠，安莊干溝東側(cè)，項(xiàng)目周圍設(shè)施較為齊全，交通便利，建成后將會成為當(dāng)?shù)丨h(huán)境優(yōu)美、舒適宜居的精品社區(qū)；并且項(xiàng)目位于燕塔辦事處郝莊，基于建設(shè)新農(nóng)村的號召，當(dāng)?shù)睾芏啻迕褚呀?jīng)與項(xiàng)目承辦單位達(dá)成了購房意向，項(xiàng)目的銷售情況較好。三、物業(yè)等配備服務(wù)情況分析由于XX縣整體房地產(chǎn)的發(fā)展落后于其他縣市，當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理起步晚、發(fā)展速度慢，零星的住宅區(qū)和臨街商住樓的物業(yè)管理存在空白。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商房子銷售完了，不注重后期的物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主造成很大的不便。本項(xiàng)目計(jì)劃引入較好的物業(yè)管理公司對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，達(dá)到XX縣當(dāng)?shù)氐淖罡邫n次。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)，不僅僅是傳統(tǒng)意義上的保安、保潔服務(wù)，而是更加細(xì)致周到的全方位服務(wù)。業(yè)主在選擇樓盤時，具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理往往會吸引更多的消費(fèi)者的眼光。四、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目計(jì)劃打造XX縣城區(qū)西部住宅的亮點(diǎn)，爭取成為XX縣房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍項(xiàng)目；把項(xiàng)目建設(shè)成為XX縣優(yōu)質(zhì)精品工程，成為居住證的優(yōu)美家園、溫馨港灣，形成以人為本、和諧共處、自然健康、富有朝氣的小區(qū)文化。憑借項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念的新穎，住宅質(zhì)量的放心，物業(yè)管理的周到，給消費(fèi)者營造一個舒適、舒心的居住小區(qū)。

第三章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析擬建項(xiàng)目嚴(yán)格按照《XX縣城市總體規(guī)劃》明確的城市定位，依據(jù)XX縣城市發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要，在XX縣城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃框架下，精心完成區(qū)域規(guī)劃，規(guī)劃力求體現(xiàn)“以人為本，創(chuàng)建和諧社會”的主題，設(shè)計(jì)中考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，達(dá)到借用周圍環(huán)境烘托主題的目的。二、產(chǎn)業(yè)政策分析整個國家產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策共分五大部分，其中第四部分重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展方面中對建筑業(yè)明確要求要大力提高工業(yè)化、現(xiàn)代化水平，加強(qiáng)技術(shù)攻關(guān)，著力發(fā)展城市規(guī)劃、勘測、設(shè)計(jì)和城市地下空間開發(fā)利用技術(shù)；隔震、減震和振動控制等抗震防災(zāi)技術(shù)；住宅結(jié)構(gòu)體系技術(shù)、建筑節(jié)能技術(shù)、建筑智能化技術(shù)；高效建筑施工機(jī)械與裝備技術(shù)；先進(jìn)的施工工藝、技術(shù)及混凝土新技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)；城市供水、燃?xì)怅P(guān)鍵技術(shù)和裝備技術(shù)；開發(fā)適應(yīng)環(huán)保要求和城市大運(yùn)量需求的新型城市交通工具及其系統(tǒng)運(yùn)行的高效能管理技術(shù)；開發(fā)密封性能好、防腐蝕、防水的化學(xué)建材產(chǎn)品。隨著我國住房制度改革進(jìn)一步深化,以及福利房逐步退出市場，商品房將大行其道，而根據(jù)建設(shè)部發(fā)改委發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)建設(shè)用住房管理辦法》的通知（建住房[2004]77號），今后我國將鼓勵建設(shè)中小型戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房，根據(jù)建設(shè)部最新出臺的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(以下簡稱《意見》)的規(guī)定，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主要為了響應(yīng)XX縣城市整體規(guī)劃要求，面向當(dāng)?shù)毓ば诫A層及周邊地區(qū)居民出售，以90平米以下的經(jīng)濟(jì)用房為主，符合國家產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)須具備建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的相關(guān)資質(zhì)，XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在辦理相關(guān)手續(xù)后，具備行業(yè)準(zhǔn)入的基本條件，在進(jìn)行有關(guān)手續(xù)辦理后可進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)后，要嚴(yán)格按照國家的有關(guān)法規(guī)政策實(shí)施管理，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)“六制”，嚴(yán)格履行建設(shè)程序，健全項(xiàng)目法人責(zé)任制，成立項(xiàng)目班子，項(xiàng)目法人對工程負(fù)責(zé)。按規(guī)定辦理招投標(biāo)，質(zhì)量監(jiān)督，工程監(jiān)理等手續(xù)。

第四章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案第一節(jié)建設(shè)條件XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)的XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目位于XX縣縣城，周邊環(huán)境較好，適宜居住小區(qū)的建設(shè)。下面對項(xiàng)目的建設(shè)條件進(jìn)行分析：一、自然條件1、地形、地貌本項(xiàng)目擬建位置場地地形平坦，地面高程差異不大。地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。2、地下水該場地地下水為第四系孔隙潛水，地下水年變化幅度1.0米左右。地下水靜止水位埋深介于3.0-3.5米之間，平均相對標(biāo)高-2.95米。地下水的主要補(bǔ)給來源為大氣降水及徒駭河的側(cè)補(bǔ)，主要排泄方式為大氣蒸發(fā)及工農(nóng)業(yè)用水及緩徑流。根據(jù)附近的地下水水質(zhì)分析資料，該區(qū)地下水水質(zhì)呈弱堿性，不含侵蝕性CO2，對混凝土及其中鋼筋不具備腐蝕作用。3、地震效應(yīng)場區(qū)位于華北地臺，遼冀臺向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城--蘭考斷裂帶在本區(qū)的走向?yàn)镹E30-40度。傾向NW，傾角40-60度。聊考斷裂為本區(qū)最大的構(gòu)造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個構(gòu)造單元的轉(zhuǎn)換帶。該斷裂是由一系列NE走向的西側(cè)正斷層組成的破碎帶，其地震活動的主要特征為：（1）地震主要沿?cái)嗔逊植迹野l(fā)震部位多北東向的聊考斷裂與某些近東西向次級斷裂的交匯部位。（2）由于下部地殼構(gòu)造活動的差異，致使本區(qū)歷史地震區(qū)存在階段性差異，6級以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為4—5級。（3）地震活動具有一定的周期性。4、氣象條件根據(jù)聊城市氣象部門提供的資料，聊城市屬于暖溫大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下：（1）風(fēng)向常年主導(dǎo)風(fēng)向：SSW冬季主導(dǎo)風(fēng)向：ENE夏季主導(dǎo)風(fēng)向:SSW（2）風(fēng)速最大風(fēng)速：33.3m/S冬季平均風(fēng)速：3.2m/S夏季平均風(fēng)速：2.8m/S（3）氣溫年平均氣溫：12.8極端最高氣溫：39.5極端最低氣溫：－19.7（4）相對濕度最冷月平均相對濕度：54％最熱月平均相對濕度：73％全年平均相對濕度：56％（5）降水量年平均降水量：600㎜年最大降水量：723.7㎜日最大降水量：298.4㎜時最大降水量：190㎜（6）最大積雪厚度：190㎜（7）最大凍土厚度：44㎜二、周邊環(huán)境條件本項(xiàng)目區(qū)位于XX縣振興街西首，項(xiàng)目周邊設(shè)施較為齊全，交通便利，附近有XX縣農(nóng)信社、XX縣黨校、中日友好醫(yī)院、國棉學(xué)校，居住環(huán)境良好。三、外部配套條件XX縣供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)近幾年取得重大進(jìn)展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強(qiáng)，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強(qiáng)。1、給水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源為XX縣自來水公司，供水普及率將達(dá)到100％。根據(jù)XX縣城市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。2、排水本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達(dá)到國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政污水管道。3、供電本項(xiàng)目用電由XX縣供電部門統(tǒng)一解決本項(xiàng)目用電。第二節(jié)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地，項(xiàng)目占地2552平方米。根據(jù)用戶和開發(fā)需要，結(jié)合容積率要求和“以人為本”的建設(shè)理念，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境，在項(xiàng)目區(qū)土地內(nèi)建設(shè)多層住宅樓1棟，層數(shù)為六層，總建筑面積5880平方米，綠化率35%。第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)理念1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書。（2）地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。（3）土地儲備中心儲備土地用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件附圖（4）有關(guān)國家的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定。2、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本著“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，以人為核心，以不破壞周圍的自然景觀為先導(dǎo)，以提高居住環(huán)境質(zhì)量功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個經(jīng)濟(jì)合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好民風(fēng)氛圍和居民交往空間的現(xiàn)代化景觀式商業(yè)居住小區(qū)。3、設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)總則為：高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)，體現(xiàn)“生態(tài)園林型”城市建設(shè)思路，符合“大綠地、大空間”規(guī)劃要求，并嚴(yán)格按國家和地方頒布的法律法規(guī)及《聊城市城市規(guī)劃管理辦法》的要求設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目貫徹以人為本的思想，以建設(shè)人文型、生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊全、交通便捷、綠意昂然、生活方便、具有文化內(nèi)涵的高品質(zhì)小區(qū)，注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、綠化空間的流動改善居住地生態(tài)環(huán)境。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計(jì)以及休閑、娛樂場所的配備，將有助于居民生活質(zhì)量的提高。體現(xiàn)合理、合適、方便、安全的指導(dǎo)思想，著力建成一個功能合理、公共設(shè)施配套、室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、建筑新穎、交通方便，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的“生態(tài)園林型”居民小區(qū)。為了適應(yīng)時代發(fā)展的要求，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。使小區(qū)居民在享受生活方便的同時，感覺到現(xiàn)代文化的時代氣息。設(shè)計(jì)理念體現(xiàn)在建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷等方面創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的住宅小區(qū)與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。因此，在本項(xiàng)目的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)中，本著如下規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：（1）綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全，智能化管理。（2）戶型設(shè)計(jì)多樣化、實(shí)用化、時尚化、新穎化。（3）體現(xiàn)小區(qū)本身獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格魅力。二、項(xiàng)目總體布局根據(jù)項(xiàng)目的要求總建筑面積5880平方米，住宅樓1棟在整個項(xiàng)目區(qū)設(shè)置一塊集公共活動、休閑娛樂為一體的多功能廣場，以保證該地塊南北兩端居民均能做到景觀與休閑共享，各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環(huán)境空間中真正得益。在小區(qū)總平面規(guī)劃內(nèi)，充分本著“經(jīng)濟(jì)、適用、堅(jiān)固、美觀”八字方針，合理化布局，小區(qū)內(nèi)有商場、幼兒園、會所等，充分體現(xiàn)了“以人為本”的原則。1、空間安排在有限的土地上合理提高建筑密度，盡可能多地解決住宅需求；既滿足開發(fā)商的利益，同時又要創(chuàng)造出具有特色、舒適怡人的城市居住環(huán)境，讓居民意識到這是他們理想的住所，從而產(chǎn)生一種歸屬感和自豪感——這就是本設(shè)計(jì)所追求的境界。本小區(qū)住宅為1棟多層住宅樓，留出大面積綠化，形成特有的界定空間，創(chuàng)造多層次的空間環(huán)境和城市景觀，形成豐富的城市輪廓線，空間立體發(fā)展，多層次利用。小區(qū)綠化活動空間結(jié)合園林綠化小品的設(shè)計(jì)，安排了不同功能性質(zhì)的空間，供不同年齡的居民使用，并充分考慮了方便殘疾人使用無障礙設(shè)計(jì)?？紤]到小區(qū)周邊區(qū)域的規(guī)劃要求，從建筑群體空間上取得層次感，使小區(qū)周邊的街景變化豐富。總體布局特點(diǎn)是：強(qiáng)調(diào)各住戶景觀、環(huán)境、朝向及交通安寧度“均好性”。一方面使中心綠地、宅間綠地等各景觀節(jié)點(diǎn)盡可能多地覆蓋和照顧到大多數(shù)住戶；另一方面，各房型分布的位置與其所擁有的臨窗景觀密切有關(guān)：大面積戶型均分布在景觀資源最為優(yōu)越之處，反之，小面積戶型則需突出其“經(jīng)濟(jì)性”，景觀檔次相對較低。另外，在設(shè)計(jì)中也著力將各景觀節(jié)點(diǎn)均勻分布，并形成各節(jié)點(diǎn)之間的溝通和有機(jī)的聯(lián)系，各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環(huán)境空間中真正得益。保證住宅朝向良好。建筑形態(tài)除保證自身優(yōu)美外觀外還有利于室外環(huán)境的塑造，創(chuàng)造出有收有放，步移景異的景觀效果。在小區(qū)總平面規(guī)劃內(nèi)，充分本著“經(jīng)濟(jì)、適用、堅(jiān)固、美觀”八字方針，合理化布局，充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，力求使整個小區(qū)成為精品。2、交通組織及道路規(guī)劃小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃力求通而暢，這樣既可避免外部車輛穿越小區(qū)，又可使小區(qū)住宅建筑靈活布置，空間生動而富有文化。采用人車分流的交通組織方式，外圍設(shè)置自由式布置的行車道，沿中心開放空間為完全的步行系統(tǒng)。在人流組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)和物流組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)上充分考慮“以人為本”的指導(dǎo)思想，實(shí)現(xiàn)人車分流，暢通無阻，避免出現(xiàn)交通事故。3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則：（1）小而精致，切含主題定位。（2）充分利用空白，營造主體化，豐富層次感。小區(qū)綠化系統(tǒng)與人行系統(tǒng)密切結(jié)合，分布于小區(qū)各個角落，為良好的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。主入口道路由西向東縱貫整個小區(qū)，以莊重而極富氣勢的園林風(fēng)格為主，成為整個小區(qū)的景觀主軸。均以自然流暢的環(huán)境特色形成另類風(fēng)格的對比，豐富了景觀性格的構(gòu)成，給環(huán)境的嚴(yán)謹(jǐn)中抹上一道回歸自然的輕松色彩。充分考慮到居民的交往需要，給他們創(chuàng)造一定的交往場所，在組團(tuán)綠化中，按照兒童、老人的不同需求安排兒童游樂設(shè)施及休息交往場所，針對不同年齡段的使用者界定出不同的空間變化，居民就近使用，既照看兒童，促進(jìn)鄰里交往，又不致于干擾鄰里，這個環(huán)境是尺度親切，考慮周到，組團(tuán)居民所共同擁有的半公共空間。小區(qū)整體綠化配植注重空間層次，高低結(jié)合，花草、灌木、喬木相結(jié)合，以灌木為底襯，以花卉為點(diǎn)綴，大量種植喬木，形成既美觀豐富又適用宜人的小區(qū)整體綠化，使小區(qū)真正擁有一個舒適高雅的花園式環(huán)境。4、商辦設(shè)置根據(jù)方便居民生活的原則，配套商辦盡可能安排在居民使用最方便的地方，使他們的位置符合人們的生活活動規(guī)律。為整個小區(qū)服務(wù)的商業(yè)文化設(shè)施，商業(yè)百貨、文化活動等盡量安排在小區(qū)道路沿線及小區(qū)入口處，而一些居民的基層服務(wù)設(shè)施則設(shè)在組團(tuán)內(nèi)方便使用，這樣配套公建從服務(wù)半徑，建筑空間體量關(guān)系上綜合考慮，免除通常小區(qū)基層服務(wù)點(diǎn)零星布置對環(huán)境景觀的影響。5、戶外公共場地及環(huán)境設(shè)計(jì)（1）室外地面鋪裝本項(xiàng)目需對綠地、道路以外的室外地面進(jìn)行鋪裝，使之不露土，防止揚(yáng)塵。小路選用卵石拼花或廣場磚鋪砌，路邊停車位、樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能，地面鋪裝施工應(yīng)做好基層的素土夯實(shí)，保證基層的級配砂石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，以提高硬化地面的耐久性。（2）公用設(shè)施①小區(qū)出入口的門衛(wèi)、收發(fā)、電動門、標(biāo)志物等應(yīng)與小區(qū)建筑統(tǒng)一設(shè)計(jì)，做到風(fēng)格一致、尺度協(xié)調(diào)。其中門衛(wèi)和收發(fā)室可并入沿街商業(yè)用房考慮。②配電室等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點(diǎn)：一是可與小區(qū)公建和其他建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設(shè)場址，不占據(jù)視線顯著的位置。③果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施從外形、色彩上統(tǒng)一設(shè)計(jì)，并按適當(dāng)位置擺放，選用新型環(huán)保節(jié)能材料的制品。戶外消火栓應(yīng)醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。6、豎向設(shè)計(jì)（1）地面和道路坡度本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)高差不大，基地平整時可根據(jù)地勢和規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑格局進(jìn)行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于0.3％，人行道不需要設(shè)踏步和防滑措施。（2）地面排水采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計(jì)段確定。（3）室內(nèi)外建筑物底層地面高出室外地面0.15－0.30米。地下建筑的頂部高出地面，做出不同的高度并加蓋種植土，找綠化效果。三、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，而且也可以使業(yè)主的利益得到保障。XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓工程項(xiàng)目擬由XX縣東信房地產(chǎn)有限公司通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。小區(qū)物業(yè)設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

第四章節(jié)能、節(jié)水方案分析XX縣XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》；（1997年）2、國家標(biāo)準(zhǔn)《綜合能耗計(jì)算通則》；3、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(國發(fā)[2006]28號)；4、國家發(fā)展改革委員會發(fā)布的《節(jié)能中長期規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資【2004】2505號）；5、國家發(fā)改委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改投資2787號文）；6、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年版）二、設(shè)計(jì)原則1、根據(jù)國家有關(guān)能源政策和法規(guī)，因地制宜選擇能源種類、品種與質(zhì)量。2、充分挖掘潛力，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目具體情況，盡可能做到能源綜合利用。三、耗能設(shè)施本項(xiàng)目的主要耗能設(shè)施為該項(xiàng)目動力設(shè)備、電梯、照明、取暖降溫等設(shè)施。四、節(jié)能措施建議采用以下節(jié)能措施：1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2·k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2·k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2·k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2·k)2、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在該項(xiàng)目的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅鎂輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。五．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水，實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境，建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料，提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案，最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水，及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞，充分利用雨水，減少市政供水，收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率，提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。

第五章建設(shè)用地合理性分析一、編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》3、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》二、合理性分析1、項(xiàng)目用地的獲得情況本項(xiàng)目區(qū)用地性質(zhì)為居住用地，XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年9月份在XX縣國土資源局組織的國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動中，依法取得了項(xiàng)目用地（XX縣2010-37號地塊）的使用權(quán)。項(xiàng)目根據(jù)用戶和開發(fā)需要，結(jié)合容積率要求和“以人為本”的建設(shè)理念，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境。2、項(xiàng)目區(qū)周邊建筑及環(huán)境條件XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目位于XX縣振興街西首，位置優(yōu)越，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地，周邊醫(yī)院、銀行、學(xué)校等毗鄰，服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)施齊全，配套設(shè)施完備。項(xiàng)目擬建工程與相鄰建筑物的距離皆在安全距離之內(nèi)，周圍不存在不利于工程施工建設(shè)的因素，建設(shè)手續(xù)辦理完備后，可以進(jìn)行工程建設(shè)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件本項(xiàng)目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境。XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓以90平方米以下為主要戶型，它的建成不但可以較好的緩解城市住房緊張的問題，而且還可以提高城市的土地利用率。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目用地是政府出讓的凈地，項(xiàng)目區(qū)及周邊環(huán)境平整，該項(xiàng)目的建設(shè)不再涉及征地拆遷和移民安置等問題。綜合以上可以看出，XX縣XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目用地規(guī)模合理，符合節(jié)約、集約用地的原則，符合《XX縣城市總體規(guī)劃》的要求。

第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀該項(xiàng)目位于XX縣城區(qū)，屬于城市生態(tài)系統(tǒng)，此系統(tǒng)是人類對自然環(huán)境適應(yīng)、改造和建設(shè)起來的一種人工生態(tài)系統(tǒng)。其組成除生物和非生物環(huán)境外，還包括人類和社會、經(jīng)濟(jì)要素。經(jīng)濟(jì)要素，通過人類的生產(chǎn)、消費(fèi)過程，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)中能量和物質(zhì)的流動與轉(zhuǎn)化，從而形成一個有內(nèi)在聯(lián)系的統(tǒng)一整體。由于該項(xiàng)目屬于新建項(xiàng)目，故應(yīng)對施工期和運(yùn)營期的生態(tài)影響進(jìn)行分析。該項(xiàng)目作為城市生態(tài)系統(tǒng)的組成部分，項(xiàng)目對該系統(tǒng)的影響不是很大，主要為施工期的噪聲、揚(yáng)塵、生活垃圾和生活廢水等，運(yùn)營期的汽車尾氣、生活污水、汽車噪聲、生活垃圾等。對周圍鳥類、昆蟲等會產(chǎn)生一定影響，但由于該項(xiàng)目擬建項(xiàng)目建設(shè)單位已經(jīng)對產(chǎn)生的各種污染物制定了切實(shí)可行的治理方案，并對小區(qū)進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)的綠化設(shè)計(jì)，因此對周圍的生態(tài)環(huán)境基本不造成影響。二、設(shè)計(jì)依據(jù)及采用標(biāo)準(zhǔn)1、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；2、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》；4、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-93)；5、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)；6、《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838-2002)；7、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297-1996)。大氣環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)中二類標(biāo)準(zhǔn)；地面水執(zhí)行《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838-2002)中IV類水體標(biāo)準(zhǔn)；地下水評價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T14848-93）中的III類標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境噪聲執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）中2類標(biāo)準(zhǔn)；固體廢棄物執(zhí)行《中華人民共和國固體廢棄物污染防治法》中的有關(guān)規(guī)定；廢水執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）三級標(biāo)準(zhǔn)；廢氣排放執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297－1996)中新污染源二級標(biāo)準(zhǔn)；施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三、生態(tài)環(huán)境影響分析1、施工期環(huán)境影響簡要分析（1）噪聲環(huán)境影響分析施工期間，土方挖掘、結(jié)構(gòu)建筑、室內(nèi)裝修等各階段均會產(chǎn)生不同分貝的噪聲，對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。噪聲主要包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備噪聲和物料運(yùn)輸造成的交通噪聲。因此，施工期間，一定要嚴(yán)格控制和管理生產(chǎn)噪聲的設(shè)備，嚴(yán)禁在夜間和人們休息時使用，減少使用強(qiáng)噪聲器械，進(jìn)出車輛減輕鳴笛，把施工期的噪聲影響減至最低。（2）廢氣環(huán)境影響分析工程建設(shè)期挖土覆蓋、土石方工程、運(yùn)輸車輛、建筑材料的現(xiàn)場搬運(yùn)，以及施工垃圾的清理與堆放均會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境。其中揚(yáng)塵是施工建設(shè)中主要的環(huán)境問題，所以施工作業(yè)內(nèi)應(yīng)進(jìn)行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期灑水，堆放的土方和沙石進(jìn)行遮蓋。此外，運(yùn)輸車輛、施工機(jī)械等會排放少量尾氣，對大氣環(huán)境也有一定影響。施工期間對水環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在建筑工地排水，設(shè)備清洗排水和施工隊(duì)伍的生活用水。施工期間施工單位可與建設(shè)單位協(xié)商排水去向，在進(jìn)行設(shè)備及車輛沖洗時應(yīng)固定地點(diǎn)，不允許將沖洗水隨時隨地排放，避免造成對環(huán)境的影響，同時應(yīng)提倡節(jié)約用水，生活污水要妥善處理。采取上述措施后，施工期產(chǎn)生的廢污水對環(huán)境的影響會降低到最低水平。（3）固體廢棄物環(huán)境影響分析固體廢棄物主要包括基坑開挖棄土、建筑材料及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。本工程的開挖土石量較大，但在回填及利用后，基本持平，故污染主要來自建筑材料。施工過程中產(chǎn)生的建筑廢料主要是各種碎磚塊、混凝土塊、砂漿、廢舊木料等，數(shù)量較大，這些建筑垃圾可以作為場地回填用料，也可以作為小區(qū)內(nèi)道路路基材料。四、運(yùn)營期環(huán)境影響分析1、廢氣環(huán)境影響分析該項(xiàng)目擬采用城市集中供熱，不存在鍋爐煙氣污染；小區(qū)內(nèi)主要大氣污染為居民炊事產(chǎn)生的油煙廢氣，以及垃圾貯存期間產(chǎn)生的惡臭。廢氣中主要污染物為SO2、煙塵、和NO2，車輛尾氣主要污染物為CO、NOX等，由于天然氣為清潔燃料，故廢氣中污染中污染物排放量較少，此外，車輛尾氣、油煙和惡臭產(chǎn)生量也較小。2、廢水環(huán)境影響該項(xiàng)目外排水主要是生活污水，主要污染因子為COD、SS和動植物油類；新建的住宅預(yù)計(jì)容納人口160人，按每人每天用水0.15m3計(jì)算，本項(xiàng)目年耗水量為8760噸，產(chǎn)生廢水的量為年耗水量的70%，則本項(xiàng)目年新增廢水6132噸。污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道，污廢水中COD、SS濃度分別為250mg/L、200mg/L，經(jīng)污水處理后，COD、SS濃度分別降低到50mg/L、10mg/L3、噪聲環(huán)境影響分析項(xiàng)目主要噪聲源為進(jìn)出小區(qū)車輛的交通噪聲，進(jìn)出差量具有間歇性、短暫型等特點(diǎn)，噪聲影響較小，因此，擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的噪聲對小區(qū)及周圍居民不會造成影響。4、固體廢棄物環(huán)境影響分析項(xiàng)目運(yùn)營后，隨著居民的入住，會產(chǎn)生大量的固體廢棄物，主要為生活垃圾。居民按1.0kg/人·日計(jì)，年新增垃圾共約60噸。固體廢棄物經(jīng)統(tǒng)一收集，及時清運(yùn)，不在室外堆放，采取上述環(huán)保措施后對周圍環(huán)境影響較小。建設(shè)項(xiàng)目擬采取的防治措施及預(yù)期治療效果見下表（見下頁）。

建設(shè)項(xiàng)目擬采取的防治措施及預(yù)期治療效果表內(nèi)容類型排放物（編號）污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物1.家庭生活爐灶油煙使用清潔燃料，安裝油煙機(jī)對大氣環(huán)境影響較小氮氧化物SO2煙塵2.施工揚(yáng)塵粉塵建筑材料遮蓋封閉、圍擋施工外界水污染物生活廢水CODcrSS經(jīng)沉淀去油后進(jìn)入市政污水管網(wǎng)達(dá)標(biāo)排放固體廢物1.生活垃圾生活垃圾統(tǒng)一收集，及時清運(yùn)，不在室外堆放。固體廢棄物對環(huán)境影響較小2.建筑垃圾土、沙、石就地處理或外運(yùn)利用無排放噪聲施工期：挖土機(jī)、挖掘機(jī)、打夯機(jī)等施工場界噪音22:00至次日6:00停止施工營運(yùn)期：車輛出入噪聲減速慢行，低聲鳴號其他使用安全、美觀、高質(zhì)量的建筑裝修材料，使室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T18883-2002）生態(tài)保護(hù)措施及預(yù)期效果：在施工期，嚴(yán)格控制和管理產(chǎn)生噪音的設(shè)備，嚴(yán)禁在夜間和人們休息時使用，減少使用強(qiáng)噪聲機(jī)械，進(jìn)出車輛減輕鳴笛；施工作業(yè)區(qū)應(yīng)進(jìn)行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期灑水，堆放的土方和砂石料要進(jìn)行遮蓋；設(shè)備及車輛沖洗時應(yīng)固定地點(diǎn)，不允許將沖洗水隨時隨地地排放，同時應(yīng)提倡節(jié)約用水，生活污水要妥善處理。通過上述措施，將施工期的環(huán)境影響降至最低。項(xiàng)目建成后，小區(qū)綠化率可達(dá)36%，同時實(shí)現(xiàn)點(diǎn)、線、面綠化相結(jié)合，形成視覺舒適的景觀。所以項(xiàng)目建成后可有效改善這一區(qū)域的局部生態(tài)環(huán)境。

第七章勞動安全衛(wèi)生與消防第一節(jié)勞動安全衛(wèi)生本工程設(shè)計(jì)本著“安全第一，預(yù)防為主”的方針，為確保工程建設(shè)符合規(guī)定的勞動安全標(biāo)準(zhǔn)，保障人們在工作過程的安全與健康，在設(shè)計(jì)過程中充分考慮影響勞動衛(wèi)生安全的主要危險和危害因素，制定出相應(yīng)措施，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定的要求，所有設(shè)計(jì)均應(yīng)滿足是人力資源市場及綜合服務(wù)大廳的使用功能。具體安全設(shè)計(jì)如下：1、低窗臺等容易產(chǎn)生墜落的地方，均設(shè)置比原室內(nèi)地面高度不小于1100mm的護(hù)欄。2、樓梯踏步設(shè)有扶手和防滑措施，以防行走時滑到。3、設(shè)備用房的設(shè)置選用低噪音設(shè)備，盡量減少噪音。4、主樓屋頂均設(shè)置避雷帶作為防雷措施。5、屋頂水箱獨(dú)立設(shè)置，內(nèi)貼白瓷磚，以利清洗，保證水質(zhì)。水箱入口加蓋密封并加鎖，溢流管采用濾網(wǎng)扎。6、工程施工安全文明施工，采用全封閉安全網(wǎng)。第二節(jié)消防一、設(shè)計(jì)依據(jù)及采用標(biāo)準(zhǔn)1、山東省建委、省公安廳魯建[1996]140號“關(guān)于印發(fā)《建筑防火設(shè)計(jì)專篇要點(diǎn)》的通知；2、《建筑防火設(shè)計(jì)專篇要點(diǎn)》；3、《中華人民共和國消防法》；4、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)5、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ140-90)6、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352-2005)7、《廠礦道路設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ22-87)二、消防措施消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災(zāi)害損失程度的重要措施和保障，按照“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工程指導(dǎo)方針，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)有關(guān)消防法規(guī)與規(guī)定，應(yīng)采取如下必要的消防安全措施：1、總圖總圖設(shè)計(jì)中，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求合理布局，保證各建筑物之間的安全距離，同時各主要生產(chǎn)建筑物周圍均設(shè)置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進(jìn)行安全施救。2、建筑嚴(yán)格遵循《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，擬建項(xiàng)目建筑物結(jié)構(gòu)主要為框架和磚混結(jié)構(gòu)，耐火等級為二級。設(shè)計(jì)中考慮了合理的防火、防爆區(qū)，疏散通道、安全門的設(shè)置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料。本設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)進(jìn)行新建建筑物內(nèi)的消防設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目新建建筑物多為高層，更要嚴(yán)格執(zhí)行防火規(guī)范，在醒目位置設(shè)有安全標(biāo)志。樓梯間內(nèi)設(shè)置應(yīng)急照明燈、自動報警裝置等，消防設(shè)備按二級負(fù)荷供電。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，在公共樓梯間按要求布置消火栓，并配備相應(yīng)滅火器若干；室外設(shè)置一定數(shù)量的地上式消火栓，以滿足消防車的使用。3、消防給水利用城區(qū)的消防給水管網(wǎng)為一路消防給水；室內(nèi)外按規(guī)范設(shè)置消火栓，建筑物內(nèi)易取處每隔不到40米設(shè)MFA3干粉滅火器；室內(nèi)消防管徑為DN100，室外DN150，室外消火栓布置間距不大于120m，室內(nèi)消火栓不大于30m。從項(xiàng)目所建建筑物的火災(zāi)危險性，建筑物耐火等級，建筑物高度及體積等考慮，火災(zāi)危險等級為戊類，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50016-2006)規(guī)定：同一時間的火災(zāi)次數(shù)按一次計(jì)，建筑物的室外消火栓用水量為25L/s，室內(nèi)所需水量為15L/s，火災(zāi)時間按2小時計(jì)，則一次火災(zāi)所需水量為480m3，該工程有消防、生活共用水箱一座

第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招標(biāo)方案第一節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了本項(xiàng)目的順利進(jìn)行，XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)成立專門的項(xiàng)目部，內(nèi)設(shè)工程部、財(cái)務(wù)部、采購部、辦公室等相應(yīng)部門，實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，并落實(shí)資金，同時做好招投標(biāo)工作。為確保工程進(jìn)度和投入運(yùn)行后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期。一、工程進(jìn)度建議本項(xiàng)目申請報告正式核準(zhǔn)后，應(yīng)及時委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，優(yōu)選土建、安裝施工單位等，保證項(xiàng)目早施工，早投入使用，早見效益。在整個項(xiàng)目的實(shí)施過程中要抓住設(shè)計(jì)、土建工程施工、設(shè)備材料購置安裝等重要環(huán)節(jié)，并統(tǒng)籌科學(xué)安排各項(xiàng)工作，力求快速、優(yōu)質(zhì)地搞好項(xiàng)目建設(shè)。二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期1年。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，預(yù)計(jì)2010年12月核準(zhǔn)項(xiàng)目，從2011年1月開始項(xiàng)目的前期手續(xù)的辦理及工程設(shè)計(jì)；根據(jù)進(jìn)度安排于2011年2月進(jìn)行工程招標(biāo)，3月份正式破土動工，開始工程的土建安裝施工，在施工的后期進(jìn)行配套的道路、綠化工程，爭取在2011年12月工程竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見下表：

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表時間內(nèi)容2010201112123456789101112項(xiàng)目前期手續(xù)辦理工程設(shè)計(jì)工程招標(biāo)土建安裝施工道路及小區(qū)景觀綠化工程竣工驗(yàn)收投入使用第二節(jié)項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》﹑山東省實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法和原國家發(fā)展計(jì)劃委員會第9號令（2001年6月18日）等有關(guān)文件的要求，確保本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，提高效益，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)違法行為，保護(hù)國家利益，本項(xiàng)目的各主要實(shí)施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進(jìn)行，提出招標(biāo)方案如下：一﹑項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍主要包括：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、土建安裝工程、監(jiān)理以及主要設(shè)備采購等。二、招標(biāo)組織形式因項(xiàng)目法人單位目前尚不具備自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織開、評標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項(xiàng)目的土建安裝工程施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及主要配套設(shè)備的采購均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行中招標(biāo)的形式。三﹑招標(biāo)方式本工程按各分項(xiàng)工程、設(shè)備采購金額估算均應(yīng)超過了《招標(biāo)投標(biāo)法》公開招標(biāo)金額的標(biāo)準(zhǔn)，且本項(xiàng)目不滿足其它采購方式的適用條件，所以本項(xiàng)目招標(biāo)采購工作必須采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。四、詳細(xì)招標(biāo)方案1、招標(biāo)次序本項(xiàng)目招標(biāo)至少需要劃分以下招標(biāo)批次：（1）工程設(shè)計(jì)招標(biāo)；（2）工程監(jiān)理招標(biāo)；（3）工程施工招標(biāo)；（4）設(shè)備采購及安裝；（5）道路施工招標(biāo)；（6）景觀綠化招標(biāo)。2、劃分標(biāo)段（1）工程勘察招標(biāo)：1個標(biāo)段。（2）工程設(shè)計(jì)招標(biāo)：1個標(biāo)段。（3）工程施工招標(biāo)：1個標(biāo)段。（4）工程施工監(jiān)理招標(biāo)：1個標(biāo)段。（5）設(shè)備采購及安裝招標(biāo)：主要包括電梯、室外健身器材等，根據(jù)采購內(nèi)容具體劃分標(biāo)包。（6）景觀綠化招標(biāo)：劃分1個標(biāo)段。3、確定投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)（1）設(shè)計(jì)建筑工程設(shè)計(jì)乙級資質(zhì)企業(yè)；（3）房屋建筑施工房屋建筑工程叁級及其以上資質(zhì)企業(yè)；（4）道路及園林景觀綠化市政公用工程叁級或園林綠化工程叁級及其以上資質(zhì)企業(yè)；（5）工程監(jiān)理房屋建筑工程監(jiān)理丙級及以上資質(zhì)；（6）設(shè)備及其它材料具備相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)許可、類似業(yè)績和履約能力。4、招標(biāo)基本情況表擬定招標(biāo)方案如下表:招標(biāo)基本情況表基本條目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√重要材料√√√其他

第九章投資估算及效益分析第一節(jié)投資估算和資金籌措一、概算依據(jù)與說明1、原國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；2、山東省建筑工程消耗量定額；3、山東省安裝工程消耗量定額；4、聊城地區(qū)材料價格；5、當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r；6、現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定。二、投資估算1、估算范圍本項(xiàng)目總投資估算包括：土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)。2、總投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為963萬元，其中：土地費(fèi)用為139.0萬元；工程費(fèi)用為597.4萬元；前期費(fèi)用為167.3萬元；建設(shè)單位管理費(fèi)用為9.0萬元；預(yù)備費(fèi)用為38.7萬元；銷售費(fèi)用11.6萬元。詳見附表1《項(xiàng)目總投資估算表》。三、概算說明1、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地為項(xiàng)目承辦單位在XX縣國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動中依法取得的土地，土地出讓價款為139.0萬元。2、工程費(fèi)用2.1建筑安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)投資包括土建工程和安裝工程。建筑安裝工程費(fèi)按照《山東省建筑安裝工程消耗量定額》（2003年）、《聊城市2008價目表》、聊城市當(dāng)前建筑工程有關(guān)投資估算指標(biāo)及市場價格估算，估算建筑安裝工程費(fèi)分項(xiàng)投資見附表2。經(jīng)估算，建筑安裝工程費(fèi)為551萬元。建筑安裝工程費(fèi)投資包括土建工程和安裝工程。2.1.1土建工程（1）建筑工程：包括基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、墻體（承重墻及非承重墻）、樓梯、陽臺挑檐雨罩、屋面、防水等。（2）裝飾工程：包括外墻面、門窗，公共部分樓地面、天棚、內(nèi)墻面。2.1.2安裝工程（1）給排水工程：包括給水、排水、消防等系統(tǒng)工程。（2）暖通：包括供暖系統(tǒng)，通風(fēng)工程。（3）電氣工程：包括強(qiáng)電和弱電工程，其中強(qiáng)電工程包括照明、動力配線、變壓器、配電柜等；弱電工程包括綜合布線、有線電視、電話、閉路監(jiān)視、門禁保安等（4）電梯工程：高層每棟暫按4部電梯考慮。2.2室外配套費(fèi)室外配套費(fèi)暫以80元/m2計(jì)，包括以下內(nèi)容：（1）小區(qū)道路：9元/m2（2）室外排水系統(tǒng)：6元/m2（3）室外給水系統(tǒng)：10元/m2（4）室外暖氣系統(tǒng)：5元/m2(不含熱力站建設(shè))（5）暖氣開口費(fèi)：16元/m2（6）供電設(shè)施：17元/m2（7）物管用房、圍墻、廁所等：8元/m2（8）綠化（草皮、樹等）路燈等：8元/m23、前期工程費(fèi)用前期費(fèi)用包括工程規(guī)費(fèi)和企業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)有關(guān)收費(fèi)規(guī)定和項(xiàng)目實(shí)際情況估算投資，前期工程費(fèi)合計(jì)167.3萬元。詳見附表2《前期費(fèi)用估算表》。4、建設(shè)單位管理費(fèi)用管理費(fèi)用取費(fèi)基數(shù)為前3項(xiàng)之和（土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、前期費(fèi)用），費(fèi)率取1.0%，共9.0萬元。5、預(yù)備費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。（1）基本預(yù)備費(fèi)：根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，取第2至第4項(xiàng)費(fèi)用為基數(shù)（工程費(fèi)用、前期費(fèi)用和管理費(fèi)用），費(fèi)率5%，為38.7萬元。（2）漲價預(yù)備費(fèi)：本項(xiàng)目漲價預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按零計(jì)取。6、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按建筑面積20元/平方計(jì)提，本項(xiàng)目銷售面積為9萬平方米，銷售費(fèi)用共11.67、建設(shè)期利息根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不考慮銀行貸款，本項(xiàng)建設(shè)期利息不考慮。8、項(xiàng)目總投資綜合以上項(xiàng)目，XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目總投資為前7項(xiàng)成本費(fèi)用之和，估算結(jié)果為963.0萬元。四、資金籌措本項(xiàng)目估算總投資963.0萬元，全部為企業(yè)自籌資金解決。第二節(jié)效益分析對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版），參照我國新的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。一、測算說明1、本報告財(cái)務(wù)計(jì)算期1年，其中建設(shè)期1年，銷售期1年。2、行業(yè)基準(zhǔn)收益率按12%計(jì)算。3、應(yīng)繳納稅金及附加：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目營業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)征，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加分別為營業(yè)稅的7%和3%，地方教育稅附加為營業(yè)稅的1％。4、所得稅：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，所得稅稅率為25%。5、經(jīng)營方式：本項(xiàng)目按全部出售考慮。二、銷售收入本項(xiàng)目銷售部分主要為商品住宅，其中開發(fā)住宅5880平方米，銷售價格暫按2100元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)總銷售收入為1234.8萬元。銷售收入、銷售稅金及附加見附表5三、利潤預(yù)測利潤測算過程：1、第一年建設(shè)投資，按600萬元計(jì)入，主要為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用和部分工程費(fèi)用；第二年建設(shè)投資主要為工程費(fèi)用，估算為363萬元。2、項(xiàng)目利潤：本項(xiàng)目銷售收入1234.8萬元，銷售稅金及附加68.5萬元，項(xiàng)目總成本963.0萬元，利潤總額203.2萬元，繳納所得稅50.8萬元，凈利潤152.4萬元，分年度利潤估算詳細(xì)情況詳見附表6。通過以上分析可以看出，本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，從財(cái)務(wù)上講是可行的。四、貸款償還本項(xiàng)目暫不考慮貸款。五、財(cái)務(wù)盈利能力分析1、項(xiàng)目利潤指標(biāo)投資利潤率、資本金凈利潤均按3年計(jì)算。投資利潤率=年平均利潤總額÷項(xiàng)目總投資×100%=203.2÷2÷963.0×100%=10.55%投資凈利潤率=年平均凈利潤÷資本金×100%=152.4÷2÷963.0×100%=7.91%根據(jù)以上計(jì)算，投資利潤率與資本金凈利潤率指標(biāo)反映本項(xiàng)目盈利能力較好。2、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析采用本項(xiàng)目總投資963.0萬元，作為計(jì)算項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)參數(shù)，計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等，通過項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析，測算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)，如下表所示：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果表序號指標(biāo)名稱測算結(jié)果1所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）41.562所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV（萬元）86.43所得稅后投資回收期1.71在計(jì)算所得稅后分析的項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時，按照國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）（發(fā)改投資[2006]1325號）的規(guī)定。分析表明，本項(xiàng)目盈利能力較好，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為41.56%，大于基準(zhǔn)收益率12%，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，詳見附表8“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”。

第十章不確定性分析第一節(jié)盈虧平衡分析本項(xiàng)目盈虧平衡分析采用銷售價格比率表示的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行測算。計(jì)算結(jié)果為銷售價格表示的盈虧平衡點(diǎn)82.6%，即測算達(dá)到正常銷售價格的82.6%（住宅銷售價格1734元/平方米）時，項(xiàng)目即能保本，公式如下：BEP（售價比率）=總成本÷（銷售收入-銷售稅金及附加）=963.0÷（1234.8-68.5）=82.6%由以上分析可以得出，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)較低，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。第二節(jié)敏感性分析針對項(xiàng)目敏感性進(jìn)行分析。分析結(jié)果見下表：

敏感性分析表序號不確定因素財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率（%）1基本方案86.441.56%2建設(shè)投資增加5%45.226.28%3建設(shè)投資減少5%127.759.57%4銷售收入增加5%136.860.43%5銷售收入減少5%36.023.92%由以上計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，對建設(shè)投資與銷售收入都較為敏感，但銷售收入更為敏感，所以在開發(fā)期要注意控制投資，制定切實(shí)可行的銷售計(jì)劃，并及時做好營銷策略。

第十一章風(fēng)險分析及對策為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。一、定性分析1、自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。2、政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。3、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財(cái)務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。4、技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計(jì)變動或計(jì)算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。5、社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。6、內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險等。二、資金風(fēng)險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險的方式包括三項(xiàng)措施：1、通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長，項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長，項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對該項(xiàng)目，我們招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2、通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。3、通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。

第十二章項(xiàng)目結(jié)論與建議一、效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益由于XX縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前較大部分住宅已有意向性客戶提前預(yù)定，前景十分看好。該方案采取了提前預(yù)售的措施，可以給公司帶來高的利潤回報，提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2、社會效益本項(xiàng)目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃的要求，并且該項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格獨(dú)特，各樓間立面形式錯落有致。項(xiàng)目可提供近5880平方米的“高品質(zhì)、低價位”住宅，將切實(shí)解決XX縣部分城區(qū)居民的居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為XX縣建筑的又一個亮點(diǎn)，為市民提供優(yōu)越的住宅環(huán)境，進(jìn)一步的推動了XX縣的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，3、環(huán)境效益本項(xiàng)目的實(shí)施將實(shí)現(xiàn)本片區(qū)建筑與城市進(jìn)一步發(fā)展的協(xié)調(diào)，改善臟亂差的現(xiàn)狀，建成一個整體環(huán)境幽雅，建筑造型時尚，自然景觀秀美，功能齊全的居住社區(qū)，進(jìn)一步完善配套公共服務(wù)設(shè)施，對于美化XX縣縣城面貌，改善環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。二、建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。1、實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。2、公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。3、要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式，打造XX縣高水平的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。4、項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。5、注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。三、結(jié)論根據(jù)本報告定性、定量分析和風(fēng)險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：1、本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合項(xiàng)目的開發(fā)；2、本項(xiàng)目開發(fā)以“高品質(zhì)、低價位”的住宅為主，有較好的市場前景；3、本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?。綜上所述，經(jīng)進(jìn)一步研究分析論證，XX縣XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，也是可行的。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1項(xiàng)目特點(diǎn)、評價目的及工作原則 11.2編制依據(jù) 21.3控制污染與環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 31.4評價標(biāo)準(zhǔn) 41.5評價等級及評價范圍 71.6評價內(nèi)容及評價重點(diǎn) 81.7評價因子及評價時段 92建設(shè)項(xiàng)目概況 102.1項(xiàng)目名稱、建設(shè)性質(zhì)、建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目總投資 102.2項(xiàng)目占地面積、建設(shè)內(nèi)容及總平面布置 102.3廠區(qū)總平面布置 112.4產(chǎn)品方案 112.5勞動定員與工作制度