中國(guó)金融體系及其市場(chǎng)構(gòu)成

中國(guó)金融體系及資本市場(chǎng)發(fā)展

丁嵐

Email：hnulinda@提綱中國(guó)金融體系三十年中發(fā)展與完善中國(guó)金融體系建立和發(fā)展歷程銀行機(jī)構(gòu)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)非銀行金融機(jī)構(gòu)中國(guó)資本市場(chǎng)分析中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展的簡(jiǎn)要回顧中國(guó)資本市場(chǎng)重大的改革措施中國(guó)資本市場(chǎng)存在的問題和面臨的挑戰(zhàn)金融體系三十年中發(fā)展與完善中國(guó)金融體系的建立和發(fā)展經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：1948年12月1日，中國(guó)人民銀行成立——標(biāo)志著新中國(guó)金融體系的開始，并逐步成為全國(guó)唯一的國(guó)家銀行。

1953年到1978年期間，中國(guó)人民銀行是全國(guó)唯一一家辦理各項(xiàng)銀行業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，集中央銀行和商業(yè)銀行功能于一身，這種狀況一直延續(xù)到上世紀(jì)70年代末。1979年10月，鄧小平提出“要把銀行作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)、革新技術(shù)的杠桿，要把銀行辦成真正的銀行”，從而開始了恢復(fù)金融、重構(gòu)金融組織體系的工作。30年來，中國(guó)金融改革遵循以市場(chǎng)為取向、漸進(jìn)化的改革思路，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)金融體系發(fā)生了巨大變化，金融業(yè)從單一的國(guó)家銀行體制到多元化金融體系格局基本形成。目前，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)構(gòu)成中國(guó)金融體系中的最高金融管理機(jī)構(gòu)，并對(duì)各類商業(yè)銀行、政策性銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司、信用合作機(jī)構(gòu)、信托投資公司以及金融租賃公司等各類金融機(jī)構(gòu)在金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的條件下實(shí)行分業(yè)監(jiān)管。銀行業(yè)機(jī)構(gòu)中國(guó)人民銀行職能從“大一統(tǒng)”發(fā)展到專門行使中央銀行職能，商業(yè)銀行從無到有發(fā)展壯大，政策性銀行獲得發(fā)展。1979－1983年，相繼成立了中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行等。2001年底，國(guó)有商業(yè)銀行基本完成省級(jí)分行與所在城市分行合并、地市支行適當(dāng)精簡(jiǎn)。2003年底，中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)行股份制改革試點(diǎn)。此后，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行先后整體改制為股份有限公司，并成功上市。1995年7月，中國(guó)第一家地方性股份制銀行機(jī)構(gòu)正式開業(yè)。2007年1月，郵政儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)正式組建為郵政儲(chǔ)蓄銀行。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)改革初見成效1979年農(nóng)行成立后，農(nóng)村信用社交由農(nóng)行管理。1999年，開始進(jìn)行了農(nóng)村信用社改革試點(diǎn)，改革主要強(qiáng)調(diào)農(nóng)村信用社要為“三農(nóng)”服務(wù)，并以小額信用貸款為主。2003年下半年以來，農(nóng)村信用社改革試點(diǎn)在全國(guó)30多個(gè)?。▍^(qū)、市）逐步推開。截至2008年8月末，已有61家新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開業(yè)，實(shí)收資本17.03億元，存款余額28.31億元，貸款余額19.17億元。非銀行金融機(jī)構(gòu)非銀行金融機(jī)構(gòu)逐步發(fā)展和健全1979年10月，中國(guó)銀行成立信托咨詢部；同年，中國(guó)國(guó)際信托投資公司正式成立。1980年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的暫行規(guī)定》中明確規(guī)定“銀行要試辦各種信托業(yè)務(wù)，融通資金，推動(dòng)聯(lián)合”。2007年3月1日，《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》開始實(shí)施。1987年5月,中國(guó)正式批準(zhǔn)設(shè)立了國(guó)內(nèi)第一家大企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)公司。1996年下半年，中國(guó)人民銀行制定和下發(fā)了《企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司管理暫行辦法》。到2007年底，中國(guó)正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司有70多家。中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展的簡(jiǎn)要回顧中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展大致可以劃分為三個(gè)階段：1978－1992年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革全面啟動(dòng)后，伴隨股份制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)資本市場(chǎng)開始萌生。1993－1998年，以中國(guó)證監(jiān)會(huì)的成立為標(biāo)志，資本市場(chǎng)納入統(tǒng)一監(jiān)管，由區(qū)域性試點(diǎn)推向全國(guó)，全國(guó)性資本市場(chǎng)開始行程并逐步發(fā)展。1999－2007年，以《證券法》的實(shí)施為標(biāo)志，中國(guó)資本市場(chǎng)的法律地位得到確立，并隨著各項(xiàng)改革措施的推進(jìn)得到進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展。萌生（1978－1992年）

股票的出現(xiàn)1978年開始，農(nóng)村出現(xiàn)家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民自發(fā)采用“以資帶勞、以勞帶資”的方式籌錢，合股經(jīng)營(yíng)的股份制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)成為股份制經(jīng)濟(jì)的最早雛形。中國(guó)走上經(jīng)濟(jì)改革之路是中國(guó)資本市場(chǎng)產(chǎn)生的先決條件，從1978年12月中國(guó)將經(jīng)濟(jì)建設(shè)成為國(guó)家的基本任務(wù)，改革開改成為中國(guó)的基本國(guó)策。 20世紀(jì)80年代初，城市一些小型國(guó)家和集體企業(yè)也開始進(jìn)行了多種多樣的股份制嘗試，最初的股票開始出現(xiàn)。這一時(shí)期股票一般按面值發(fā)行，且保本、保息、保分紅，到期償還，多向內(nèi)部職工和地方公眾發(fā)行。債券的出現(xiàn)中國(guó)于1981年7月重新開始發(fā)行國(guó)債。其特點(diǎn)是周期較長(zhǎng)(10年）、不可轉(zhuǎn)讓，對(duì)購(gòu)券的企業(yè)支付較低的利息，對(duì)居民支付較高的利息。1982年起，少量企業(yè)開始自發(fā)地向社會(huì)企業(yè)內(nèi)部籌集并支付利息，最初企業(yè)債開始。到1992年，企業(yè)債當(dāng)年發(fā)行總量近700億元，創(chuàng)歷史最高水平。93年后企業(yè)債進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)的低迷時(shí)期。1984年，為治理嚴(yán)重的通漲，中國(guó)實(shí)行緊縮貨幣政策。此時(shí)，一些由銀行貸款的在建項(xiàng)目出現(xiàn)資金不足，銀行開始發(fā)行金融債以支持這些項(xiàng)目的完成。證券流通市場(chǎng)和交易所的出現(xiàn)1986年9月，中國(guó)工商銀行上海市信托投資公司靜安證券業(yè)務(wù)部率先對(duì)其代理發(fā)行的飛樂音響公司和延中實(shí)業(yè)公司的股票開展柜臺(tái)掛牌交易——股票二級(jí)市場(chǎng)雛形出現(xiàn)。1988年，國(guó)家批準(zhǔn)個(gè)人持有國(guó)債的轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，從而這些采用柜臺(tái)交易方式的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是債券二級(jí)市場(chǎng)的雛形。1990年12月，上海證券交易所、深圳證券交易所開始營(yíng)業(yè)。91年底，上交所共有8只上市股票，25家會(huì)員；深交所6只上市股票，15家會(huì)員。證券中介機(jī)構(gòu)及自律組織的出現(xiàn)1987年9月，第一家專業(yè)證券公司——深圳特區(qū)證券公司成立。1988年，中國(guó)人民銀行下?lián)苜Y金，在各省逐漸33家證券公司。1991年8月,證券業(yè)的自律組織中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)在京成立。期貨交易開始試點(diǎn)1990年10，鄭州糧食批發(fā)市場(chǎng)開業(yè)并引入期貨交易機(jī)制——中國(guó)期貨交易開端。自發(fā)形成的市場(chǎng)有待規(guī)范和監(jiān)管股份制改革初期，股票發(fā)行缺乏全國(guó)統(tǒng)一的法律法規(guī)。1990年3月，中國(guó)政府允許上海、深圳兩地試點(diǎn)公開發(fā)行股票，兩地分別頒布了有關(guān)股票發(fā)行和交易的管理辦法。大量的投資者涌向深圳和上海購(gòu)買股票。地方政府雖然采取措施緩解過熱，但仍不能改變股票的供不應(yīng)求局面。最終導(dǎo)致“8·10事件”。形成與初步發(fā)展（1993－1998年）1992年10月，國(guó)務(wù)院證券管理委員會(huì)和中國(guó)證監(jiān)會(huì)成立，標(biāo)志著中國(guó)資本市場(chǎng)開始逐步納入全國(guó)統(tǒng)一監(jiān)管框架，全國(guó)性市場(chǎng)由此形成并初步發(fā)展。在此階段發(fā)布了一些列的法規(guī)和規(guī)章，如：《股票發(fā)行與交易管理暫行條例》、《公開發(fā)行股票公式信息披露實(shí)施細(xì)則》、《禁止證券欺詐行為暫行辦法》、《關(guān)于嚴(yán)禁操縱證券市場(chǎng)行為的通知》、《公司法》等。這些法律法規(guī)和規(guī)章的頒布實(shí)施使資本市場(chǎng)的發(fā)展走上規(guī)范化軌道，為相關(guān)制度的進(jìn)一步完善奠定了基礎(chǔ)。由于市場(chǎng)創(chuàng)建初期，各方對(duì)資本市場(chǎng)的規(guī)則、參與者權(quán)力和義務(wù)的認(rèn)識(shí)不全面，證監(jiān)會(huì)采取了額度指標(biāo)管理的審批制度，即將額度指標(biāo)下達(dá)至各省主管部門，由其在指標(biāo)限度內(nèi)推薦企業(yè)，再由證監(jiān)會(huì)審批。證券交易所進(jìn)一步完善1990年，上海證券交易所、深圳證券交易所成立，并逐步實(shí)現(xiàn)無紙化交易平臺(tái)。同時(shí)清理和關(guān)閉了證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)，降低了金融風(fēng)險(xiǎn)。1996年12月，幾經(jīng)調(diào)整的交易漲跌停板幅度最終定位10％，并延續(xù)至今。由單一的股票交易市場(chǎng)發(fā)展為集國(guó)債、權(quán)證、企業(yè)債、封閉式基金等多種金融產(chǎn)品的綜合性資本交易市場(chǎng)。證券中介機(jī)構(gòu)的數(shù)量迅速增加，截至1998年底，中國(guó)大陸有證券公司90家，證券營(yíng)業(yè)部2412家。股票市場(chǎng)——股票種類A股——人民幣普通股票，由中國(guó)境內(nèi)公司發(fā)行，供境內(nèi)機(jī)構(gòu)、組織或個(gè)人（不含臺(tái)、港、澳投資者）以人民幣認(rèn)購(gòu)和交易的普通股股票。B股——人民幣特種股票，以人民幣標(biāo)明面值，以外幣認(rèn)購(gòu)和買賣，在境內(nèi)（上海、深圳）證交所上市。其投資人限于：外國(guó)的自然人、法人和其他組織，香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的自然人、法人和其他組織，定居在國(guó)外的中國(guó)公民，中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他投資人。股票市場(chǎng)——股票種類（續(xù)）1993－1998年上市公司數(shù)目單位：億元1993－1998年證券市場(chǎng)情況證券投資基金從1991年開始，出現(xiàn)了一批投資于證券、期貨、房地產(chǎn)等市場(chǎng)的封閉式基金，依托于地方政府或銀行向公眾募集資金。到1996年年底共有78只，總規(guī)模66億元；到1998年底，又新增6家基金管理公司，總規(guī)模達(dá)120億元，與兩年前相比幾乎翻了一番。期貨市場(chǎng)1993年10月國(guó)債期貨交易進(jìn)一步向社會(huì)公眾開方，并在接下來的二年時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展，國(guó)債期貨交易所從2家增加到14家。而同期中國(guó)的商品期貨市場(chǎng)卻出現(xiàn)了方面發(fā)展的混亂局面，93年年底中國(guó)開始清理整頓期貨市場(chǎng)。各種商品期貨交易所由50所消減至3所?？傮w來講，中國(guó)資本市場(chǎng)這個(gè)階段（1993－1998年）充滿了試探和不確定性。國(guó)家的強(qiáng)制性政策在特定時(shí)期起到了降低金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作等積極作用；但同時(shí)，也造成了一系列歷史遺留問題，給資本市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌帶來了阻礙，如股權(quán)分置問題。進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展（1999－2007年）《證券法》于1998年12月頒布并于1999年7月實(shí)施，于2005年11月修訂，以法律形式確認(rèn)了資本市場(chǎng)的地位，標(biāo)志著中國(guó)的資本市場(chǎng)走向更高程度的規(guī)范發(fā)展。中國(guó)資本市場(chǎng)進(jìn)入法制時(shí)代，挖出“瓊民源”、“銀廣夏”、“中科創(chuàng)業(yè)”等一批大案要案。體制缺陷暴露前面談到的，資本市場(chǎng)發(fā)展過程中積累的遺留問題、制度性缺陷和結(jié)構(gòu)性矛盾在這一時(shí)期開始逐步顯現(xiàn)。從2001年開始，市場(chǎng)步入連續(xù)四年的調(diào)整階段：股票指數(shù)大幅下挫；新股發(fā)行和上市公司再融資難度加大、周期變長(zhǎng)；證券公司連續(xù)四年全行業(yè)總體虧損。存在的主要問題：股權(quán)分置問題；上市公司改制不徹底，治理結(jié)構(gòu)不完善；證券公司實(shí)力較弱，運(yùn)作不規(guī)范；機(jī)構(gòu)投資者規(guī)模小，類型少；市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，缺乏適合大型資金投資的優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌股、固定收益類產(chǎn)品和金融衍生產(chǎn)品；交易制度單一，缺乏適合于機(jī)構(gòu)投資者避險(xiǎn)的交易制度，等等。新探索多層次的市場(chǎng)體系深交所于2001年開始探索籌建創(chuàng)業(yè)板，并于2005年5月先行設(shè)立中小企業(yè)板，截至2007年底，已有202家公司在中小企業(yè)板上市。中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)于2001年設(shè)立了代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，以承擔(dān)從上海、深圳交易所退市公司的股票流通轉(zhuǎn)讓功能。新探索（續(xù)）多樣化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)陸續(xù)推出了可轉(zhuǎn)換公司債券銀行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品住房抵押貸款證券化產(chǎn)品企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品銀行不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品企業(yè)或證券公司發(fā)行的集合收益計(jì)劃產(chǎn)品權(quán)證，等新品種。股票市場(chǎng)迅速發(fā)展自2005年，中國(guó)股票市場(chǎng)迅速發(fā)展。2005年5月－2007年12月，上海A股指數(shù)增長(zhǎng)了400％，這種增長(zhǎng)，很大程度上來說，是由大量投資者涌入所造成。1993－2007年間，投資者數(shù)目從835萬增長(zhǎng)到1.43億。2007年，僅僅一年時(shí)間投資者數(shù)目增長(zhǎng)73%。

上證A股指數(shù)及月度交易額2000－2008/01國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)投資者數(shù)目（1993－2007）債券交易方式及規(guī)模有所增加交易所債券市場(chǎng)銀行間債券市場(chǎng)銀行柜臺(tái)交易市場(chǎng)弊端：沒有市場(chǎng)話的債券信用體系、多頭管理體制、三個(gè)市場(chǎng)間相互分割，這些都不利于債券市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。單位：億元可見，公司債市場(chǎng)發(fā)展非常滯后1999-2007年債券市場(chǎng)發(fā)行情況期貨市場(chǎng)開始恢復(fù)性增長(zhǎng)經(jīng)過前一階段的清理和整頓，1999年發(fā)布了《期貨交易管理暫行條例》等配套管理辦法，推行嚴(yán)格規(guī)范的交易方式，促進(jìn)了期貨交易市場(chǎng)的恢復(fù)。截至2007年底，中國(guó)期貨市場(chǎng)已發(fā)展到16個(gè)交易品種。中國(guó)資本市場(chǎng)市場(chǎng)化、國(guó)際化中國(guó)于2002年開始允許設(shè)立合資證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，截至2007年底，共有7家中外合資證券公司、28家中外合資基金公司，其中19家的外資股權(quán)已達(dá)到40％以上，有39家和19家境外證券機(jī)構(gòu)分別在上海、深圳證券交易所直接從事B股業(yè)務(wù)。2006年銀河期貨經(jīng)紀(jì)有限公司和荷蘭銀行合資成立了國(guó)內(nèi)第一家合資期貨公司。中國(guó)于2002年12月實(shí)施允許經(jīng)批準(zhǔn)的境外機(jī)構(gòu)投資者投資于中國(guó)證券市場(chǎng)的QFII(QualifiedForeignInstitutionalInvestor)制度。截至2007年底，已有52家境外機(jī)構(gòu)獲得QFII資格，其中49家獲得總計(jì)99.95億美元的投資額度，有13家銀行（包括5家外資銀行），獲準(zhǔn)開展QFII托管業(yè)務(wù)。2006年5月實(shí)施允許經(jīng)批準(zhǔn)的境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資于境外證券市場(chǎng)的QDII(QualifiedDomesticInstitutionalInvestor)制度。截至2007年底，有15家證券投資基金管理公司和5家證券公司獲得QDII資格，總額度245億美元。中國(guó)資本市場(chǎng)重大改革措施

——股權(quán)分置問題解決股權(quán)分置問題的實(shí)質(zhì)

實(shí)現(xiàn)機(jī)制上的轉(zhuǎn)換，即解除上市公司公開發(fā)行前股東所持股份暫不上市流通的限制。根據(jù)《合同法》相關(guān)原則，非流通股股東改變暫不上市的承諾，應(yīng)取得流通股股東的同意，并作出相應(yīng)的利益平衡安排。股權(quán)分置改革方案及實(shí)施過程

在改革中，非流通股股東與流通股股東之間采取對(duì)價(jià)的方式平衡相互利益，非流通股股東向流通股股東讓渡一部分其股份上市流通帶來的利益。

其中，對(duì)價(jià)的確定既沒有以行政指令的方式，也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是由由上市公司相關(guān)股東在平等協(xié)商、誠(chéng)信互諒、自主決策的基礎(chǔ)上采取市場(chǎng)化的方式確定，其過程包括非流通股股東動(dòng)議、各方協(xié)商修訂改革方案、全體股東和流通股股東分類投票表決等環(huán)節(jié)。改革方案需經(jīng)參加表決的股東所持表決權(quán)的三分之二以上和參加表決的流通股股東所持表決權(quán)的三分之二以上同時(shí)通過。股權(quán)分置改革大記事2005年4月29日中國(guó)證券會(huì)發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)的有關(guān)問題的通知》，啟動(dòng)股權(quán)分置改革試點(diǎn)。2005年6月10日三一重工的改革方案獲得高票通過，成為成功實(shí)施股權(quán)分置改革的第一家上市公司。2005年11月22日深圳證券交易所中小企業(yè)板50家上市公司完成股權(quán)分置改革。2006年5月8日《上市公司證券發(fā)行管理辦法》施行，對(duì)完成股權(quán)分置改革的上市公司恢復(fù)再融資。2007年12月31日已完成或進(jìn)入股權(quán)分置改革程序的上市公司市值占應(yīng)改革上市公司總市值的比重達(dá)到98％，股權(quán)分置改革基本完成。中國(guó)資本市場(chǎng)重大改革措施

——發(fā)行體制改革1990-2000年，中國(guó)資本市場(chǎng)處于建立和發(fā)展初期，股票發(fā)行實(shí)行審批制。2001年3月，新股發(fā)行正式實(shí)施由承銷商推薦、由發(fā)行審核委員會(huì)核準(zhǔn)的制度。2004年2月起，由推薦制正式過度到保薦制度，同時(shí)建立了保薦機(jī)構(gòu)和保薦代表人問責(zé)機(jī)制，但保薦制仍在核準(zhǔn)制的范疇內(nèi)。而國(guó)際上，一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)股票發(fā)行普遍實(shí)行注冊(cè)制，程序更為便捷和標(biāo)準(zhǔn)化，定價(jià)機(jī)制更加市場(chǎng)化，透明度高，防止了腐敗問題的滋生。相信隨著發(fā)行體制改革的深入，中國(guó)的股票發(fā)行體制必將向注冊(cè)制發(fā)展。發(fā)行體制改革過程資本市場(chǎng)存在的問題和面臨的挑戰(zhàn)資本市場(chǎng)整體規(guī)模偏小 2006年底，中國(guó)資本市場(chǎng)資產(chǎn)總額占金融總資產(chǎn)的比例僅為22％，而同期美國(guó)、英國(guó)和日本該比例分別為82％、71％和62％，韓國(guó)為75％。到2007年9月底，中國(guó)資本市場(chǎng)資本總額的比例雖然有了快速提高，升至37％，但是與成熟資本市場(chǎng)相比，規(guī)模仍然偏小。直接融資比例偏低股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡

2007年底，中國(guó)債券市場(chǎng)規(guī)模僅相當(dāng)于股票市場(chǎng)規(guī)模的27％，遠(yuǎn)低于歐美等成熟市場(chǎng)，也低于韓國(guó)、印度等新興市場(chǎng)，結(jié)構(gòu)失衡問題較為突出。股票市場(chǎng)實(shí)際進(jìn)入流通的股份比例偏低

截至2007年底，股票總市值達(dá)到32.7萬億元，相當(dāng)于GDP的比例為132.6％，但是實(shí)際進(jìn)入流通的股份比例偏低，僅為上市公司總股本的28.4％，尤其是大市值上市公司實(shí)際進(jìn)入流通的股份比例過低。上證、深證主板市場(chǎng)規(guī)模偏小，深證中小企業(yè)板急待發(fā)展。收入模式單一，缺少對(duì)客戶的高附加值技術(shù)服務(wù)。證券交易所2006年收入構(gòu)成比較單位：％債券市場(chǎng)資產(chǎn)總量為8.7萬億元，僅相當(dāng)于當(dāng)年GDP的35.3％，遠(yuǎn)低于成熟市場(chǎng)水平。股票市場(chǎng)發(fā)行體制仍然采用行政色彩較濃的核準(zhǔn)制，而非國(guó)際上普遍實(shí)行的注冊(cè)制。中國(guó)證券公司現(xiàn)有經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在盈利中占比過高，直接投資、并購(gòu)財(cái)務(wù)顧問等業(yè)務(wù)尚未有效開展。證券公司收入結(jié)構(gòu)國(guó)際比較單位：％注：中國(guó)證券公司數(shù)據(jù)截至2007年底，其他國(guó)家證券公司數(shù)據(jù)截至2006年底。個(gè)人投資者比例偏高，交易過于頻繁。

個(gè)人投資者尤其是中小個(gè)人投資者偏向于持有和交易小盤股、低價(jià)股，持股時(shí)間較短、交易較為頻繁。價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資的歷年仍然有待進(jìn)一步加強(qiáng)。股票市場(chǎng)換手率國(guó)際比較在中國(guó)，呈現(xiàn)出一種“全民炒股”的事態(tài)，大量個(gè)人投資者都期待從低買高賣的投機(jī)中獲取短期利潤(rùn)，而不是成熟市場(chǎng)中“全民持股”，獲取紅利的情況。與成熟市場(chǎng)相比，社會(huì)保障制度發(fā)展滯后；保險(xiǎn)資金實(shí)際投資于資本市場(chǎng)的資金規(guī)模偏小，占整個(gè)保險(xiǎn)資金的比例較小。結(jié)束語與中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展所提出的要求相比，與境外成熟資本市場(chǎng)相比，以及與類似經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的其他新興市場(chǎng)相比，中國(guó)資本市場(chǎng)在許多方面仍然存在一定的差距。從市場(chǎng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)到市場(chǎng)效率，從上市公司治理結(jié)構(gòu)到證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的管理水平，從交易所的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力到各種基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，從法律法規(guī)的完備性到執(zhí)法的有效性，中國(guó)資本市場(chǎng)都面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。但是，我們也看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好前景和轉(zhuǎn)型的客觀需求，為資本市場(chǎng)的發(fā)展提供了歷史性機(jī)遇。客觀分析中國(guó)資本市場(chǎng)的差距和面臨的挑戰(zhàn)，充分考慮中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)發(fā)展階段的特點(diǎn)，借鑒成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，將為中國(guó)資本市場(chǎng)未來的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉(cāng)庫、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和