經(jīng)七緯十二東南片區(qū)-A、C-地塊建設(shè)項目申請報告

經(jīng)七緯十二東南片區(qū)A、C地塊建設(shè)項目申請報告PAGEPAGEii山東魯咨工程咨詢有限公司第一章申報單位及項目概況第一節(jié)項目申報單位概況一、申報單位1、單位名稱：山東連城置業(yè)有限公司2、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司3、法定代表人：4、注冊資本：3000萬元5、主營業(yè)務(wù)：山東連城置業(yè)有限公司成立于2005年9月29日，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；物業(yè)管理；建筑及裝飾材料的銷售。二、申請報告編制單位單位名稱：山東魯咨工程咨詢有限公司工程咨詢等級：甲級工程咨詢證書編號：發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會第二節(jié)項目概況一、項目名稱經(jīng)七緯十二東南片區(qū)A、C地塊建設(shè)項目二、申請報告編制依據(jù)1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；2、《濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；4、《濟南市建設(shè)事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；5、《濟南市城市總體規(guī)劃(2006-2020)》；6、《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)［2003］18號)；7、國家發(fā)改委《關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》(發(fā)改投資[2007]1169號)；8、國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》(第三版)；9、國家和山東省有關(guān)政策規(guī)定；10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。三、建設(shè)背景商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務(wù)、咨詢行業(yè)等。目前我國第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟產(chǎn)值的比重較發(fā)達國家低，所以從趨勢上來說，商業(yè)地產(chǎn)市場空間非常大。我國商業(yè)地產(chǎn)即將步入大發(fā)展的關(guān)鍵期，從項目的開發(fā)模式、產(chǎn)品的功能設(shè)計到整體的運營管理水平，都有廣闊的發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)利好形勢主要體現(xiàn)在兩個方面：首先，我國的商業(yè)地產(chǎn)市場投資回報率非常高。其次是市場空間巨大。隨著政府營造的商業(yè)投資環(huán)境的逐步規(guī)范、房地產(chǎn)新政和網(wǎng)點規(guī)劃即將實施，將非常有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資。由此可見，今后一段時期內(nèi)，我國市場對商業(yè)網(wǎng)點的需求將保持供需兩旺。對于濟南這個省會城市來說，商業(yè)地產(chǎn)的城市價值更是不容忽視。濟南還沒有跨入一線發(fā)達城市的一個重要原因，就在于商業(yè)氛圍不夠濃厚。在濟南房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)項目長久以來處于弱勢地位，濟南雖有多個傳統(tǒng)商圈存在，但論規(guī)模論品質(zhì)都和其它發(fā)達城市相去甚遠(yuǎn)。隨著政府對住宅市場的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)中最市場化、最有創(chuàng)新性的商業(yè)地產(chǎn)迎來了機遇。按照規(guī)劃設(shè)想，東部和西部新城將建成人與自然共生的山水都市新區(qū)，良好的生態(tài)環(huán)境、安全、快速、便捷的交通風(fēng)格使新城成為濟南熱點的區(qū)域。加之濟南城區(qū)總體規(guī)劃，帶來了大投入的市政配套設(shè)施，居民的生活在原先的基礎(chǔ)上更加方便，良好的市政設(shè)施同時帶動了東西部新城房地產(chǎn)的發(fā)展，加速了區(qū)域市場的成熟。隨著濟南“西進”戰(zhàn)略的實施，濟南市西部已成為對外開放的窗口。項目建設(shè)位置位于濟南市槐蔭區(qū)，經(jīng)七路以南，經(jīng)十路以北，緯十二路以東。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通十分便利。目前西部商務(wù)辦公及商業(yè)規(guī)模并不足以支撐未來龐大的消費力，在售或即將推出商業(yè)的容量有限。因此，山東連城置業(yè)有限公司響應(yīng)國家號召，順應(yīng)濟南市西部發(fā)展的政策，針對濟南市目前房地產(chǎn)市場的需求現(xiàn)狀，為加快濟南市尤其西部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擬對經(jīng)七緯十二東南片區(qū)A、C地塊項目進行開發(fā)建設(shè)。四、項目建設(shè)地點與交通狀況項目位于經(jīng)七路以南，經(jīng)十路以北，緯十二路以東。交通條件優(yōu)異，周邊有多路公交車，可迅速進入濟南多條城市主干道及繞城高速路，交通十分便利。五、主要建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目主要建設(shè)商業(yè)金融業(yè)。項目可規(guī)劃建設(shè)用地面積27908.7m2。規(guī)劃總建筑面積175824.58m2，其中地上建筑面積121110.62m2（包括商務(wù)辦公樓34346.89m2、酒店式公寓53205.73m2，沿街商業(yè)33558m2），地下建筑面積54713.96m2（包括地下車庫及設(shè)備用房54713.96m2）。六、總體規(guī)劃方案1、空間形態(tài)規(guī)劃根據(jù)項目場址地形地貌特點及建筑物功能要求，按照項目設(shè)計指導(dǎo)思想和原則，對項目進行總平面布置。(1)平面布局整個基地大致呈長方型，設(shè)計將建筑物與地塊自然地契合。A地塊主要建設(shè)2棟24層公寓和4層沿街商業(yè)，在地塊西北角設(shè)置商業(yè)廣場，對社會開放使用，作為整個項目的中心集散區(qū)，為城市中心商業(yè)區(qū)提供寶貴的休閑廣場。C地塊設(shè)計1棟商務(wù)辦公樓和4層沿街商業(yè)。地塊中央布置一條商業(yè)步行街。均設(shè)計有一層地下建筑，主要為地下停車場及設(shè)備用房。整個項目是集辦公、休閑、住宿、餐飲為一體的一站式大型綜合商業(yè)體。項目在設(shè)計理念上突出一種空間上的圍合感和元素上的動靜結(jié)合。其間，廣場和景觀、綠化相互貫穿，整個建筑群體與周邊建筑群呈現(xiàn)出一種對比的協(xié)調(diào)。(2)視線形態(tài)以自然、生態(tài)、綠色、環(huán)保貫穿場區(qū)的生命主軸，是交織期間的文化景觀，同時也是生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的理念和貫穿始終的設(shè)計脈絡(luò)。整體景觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，以景觀步道為紐帶，錯落有致，相互滲透。設(shè)計手法的選擇上，以平和、自然、舒適為基調(diào)，同時配以質(zhì)樸的材質(zhì)，以創(chuàng)造自然動人、和諧統(tǒng)一的空間。2、公建系統(tǒng)規(guī)劃合理的公共設(shè)施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建商區(qū)的活力。公共配套設(shè)施完善，布局合理，地上物業(yè)管理、書報亭、公廁等，地下設(shè)停車場與中水、配電室、消防泵房等設(shè)備用房，保證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟性。3、景觀系統(tǒng)規(guī)劃景觀系統(tǒng)由開放景觀系統(tǒng)→半開放景觀系統(tǒng)→半封閉景觀系統(tǒng)→封閉景觀系統(tǒng)四個層次組成，形成空間層次豐富的景觀體系。公共綠地廣場、入口商業(yè)廣場景觀空間與沿街商業(yè)景觀空間形成開放的景觀系統(tǒng)。林蔭道形成區(qū)內(nèi)的公共景觀為半開放景觀系統(tǒng)；組團內(nèi)部景觀形成了半封閉的景觀系統(tǒng)。樓內(nèi)的景觀露臺、陽臺，景觀飄窗形成了封閉景觀系統(tǒng)。4、交通系統(tǒng)規(guī)劃A地塊在南側(cè)布置一處公寓主出入口，在西南側(cè)和東南側(cè)各布置一處車庫主出入口，C地塊在東西方向各布置一條商業(yè)步行街入口，北側(cè)和東北側(cè)各布置一處地下車庫主出入口，保證了人流的快速集散，使地面車輛無阻礙的快速進出地下泊車位。道路：規(guī)劃道路分級連接，車行道按4級設(shè)置。區(qū)級道路，聯(lián)系整個商業(yè)區(qū)和城市的主要道路，規(guī)劃道路紅線寬20米。進一步劃分各樓，內(nèi)部聯(lián)系各樓，外部與區(qū)級道路相連，道路寬約15米，其中車行道寬9米，兩側(cè)布置人行道寬3米，并設(shè)置綠化帶。所有建筑周邊均設(shè)有4米寬的環(huán)形消防車道，滿足防火規(guī)范要求。樓間道路，聯(lián)系各樓出入口，結(jié)合綠化場地靈活設(shè)計，打破一般商業(yè)區(qū)道路單調(diào)的做法，使樓間道路與廣場融為一體，豐富空間景觀。靜態(tài)交通：并充分考慮車流的影響，合理設(shè)置停車庫，適宜不同交通設(shè)施予以分流，確保交通便捷、通達。停車采用地面與地下結(jié)合方式，地面停車?yán)铆h(huán)路旁建筑退縮地帶位置設(shè)部分分散的室外臨時停車空間。地下停車充分結(jié)合地勢高差，設(shè)置地下停車位585個。5、人防規(guī)劃人群疏散路徑為區(qū)間路、小區(qū)路，結(jié)合地下機動車停車庫做人防設(shè)計，按區(qū)內(nèi)總建筑面積共需人防總建筑面積1558平方米，地下人防部分平時為車庫，戰(zhàn)時具有相應(yīng)等級的防護功能，為人員、車掩蔽所和物資貯存庫，設(shè)兩個出入口，總寬度10米6、技術(shù)指標(biāo)表1-1總技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注1可規(guī)劃建設(shè)用地面積m227908.72總建筑面積m2175824.58——2.1地上建筑總面積m2121110.62——2商務(wù)辦公樓m234346.89——2酒店式公寓m253205.73——2.1.3沿街商業(yè)m233558——2.2地下建筑面積m254713.96——2.2.1地下停車庫及設(shè)備用房m254713.96——3綠化用地m276484道路及其他用地m29767.7——5建筑物占地m2104936停車位個1479——其中地面停車位個77地下停車位個1402表1-2A地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注1可規(guī)劃建設(shè)用地面積m213396.22總建筑面積m296703.52——2.1地上建筑總面積m267286.67——2酒店式公寓m253205.73——2沿街商業(yè)m214080.94——2.2地下建筑面積m229961.36——2.2.1地下停車庫及設(shè)備用房m229961.36——3綠化用地m24019綠地率30%4道路及其他用地m24689.2——5建筑物占地m24688建筑密度35%6地上容積率5.02——7地下容積率2.248停車位個808其中地面停車位個40地下停車位個768表1-3C地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注1可規(guī)劃建設(shè)用地面積m214512.52總建筑面積m279121.06——2.1地上建筑總面積m253823.95——2商務(wù)辦公樓m234346.89——2沿街商業(yè)m219477.06——2.2地下建筑面積m224752.6——2.2.1地下停車庫及設(shè)備用房m224752.6——3綠化用地m23629綠地率25%4道路及其他用地m25078.5——5建筑物占地m25805建筑密度40%6地上容積率3.71——7地下容積率1.718停車位個671其中地面停車位個37地下停車位個634七、建筑方案1、工程概述項目場址位于濟南市槐蔭區(qū)，經(jīng)七路以南，經(jīng)十路以北，緯十二路以東。地上建筑面積121110.62m2，建筑包括1棟商務(wù)辦公樓、2棟公寓及沿街商業(yè)。2、建筑方案(1)商務(wù)辦公樓方案根據(jù)建筑物的功能使用要求，建筑部分的設(shè)計以突出商業(yè)為主，采用大開間大進深的空間布局。目前濟南市各類物業(yè)中的商務(wù)辦公樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在濟南市適度超前的智能化、生態(tài)化商務(wù)辦公樓。智能化概念在新建商務(wù)辦公樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商務(wù)辦公樓綜合癥；具備較高的綠化率。(2)酒店式公寓公寓項目包括客房、餐飲、娛樂、會議中心等，酒店按國家5A標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，將打造成濟南市西部最有特色、方便、舒適的豪華型休閑文化公寓。(3)立面與造型由于項目所處的獨特地理位置，決定了其外立面形象的重要性，建筑以體快簡潔、色彩明快、注重細(xì)部處理，材質(zhì)對比的處理手法為其鮮明的特征。沿主要城市干道四棟錯落有致的高層建筑凸顯出現(xiàn)代化城市景象，沿街商業(yè)綜合體外立面形象力爭表現(xiàn)商業(yè)建筑動態(tài)、高雅的氛圍，運用現(xiàn)代科技的電子廣告與LED技術(shù)相結(jié)合，使得濟南西部城市煥發(fā)出新的繁華景象。3、結(jié)構(gòu)方案（1）根據(jù)GB18306-2001《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，本項目抗震設(shè)防烈度為6度；抗震等級二級，基本風(fēng)壓0.5KN/m2。本工程為甲類建筑，應(yīng)特別注意考慮抗震設(shè)防，設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行GB50011-2001《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。并適當(dāng)增加抗震措施。（2）結(jié)構(gòu)類型本項目擬采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架——剪力墻結(jié)構(gòu)體系，平面中心形成剪力墻核心筒，內(nèi)部為樓、電梯間，豎向貫穿主樓直落基礎(chǔ)底板，構(gòu)成主要的抗側(cè)力構(gòu)件，其余部分基本為梁柱框架。豎向構(gòu)件采用高強混凝土，以減少截面尺寸，內(nèi)外墻及樓、電梯間隔墻采用保溫彩板或空心砌塊，以減輕結(jié)構(gòu)自重，并與主體結(jié)構(gòu)柔性連接，適應(yīng)變形。（3）基礎(chǔ)設(shè)計由于本工程場地地質(zhì)條件較好，地基承載力較高，因此各單體建筑采用鋼筋混凝土筏板或條形基礎(chǔ)。選用方案時，建議做載荷試驗，驗算其變形能否滿足設(shè)計要求。（4）活荷載設(shè)計值陽臺：2.5KN/m2；樓梯間：2.5KN/m2；非上人屋面0.5KN/m2；其余房間：2.0KN/m2。（5）主要材料混凝土強度：地下層采用C40，抗涌等級S8，地上結(jié)構(gòu)采用C35、C30。鋼筋：梁采用新Ⅲ級鋼筋，板采用冷軋帶肋、冷軋扭鋼筋，柱采用普通Ⅱ級鋼筋。墻體：外墻均為240厚加氣砼砌塊。內(nèi)墻為兩種厚的墻體材料，一種為240厚加氣砼砌塊，一種為70厚TB鋼絲網(wǎng)架珍珠巖夾芯板輕質(zhì)隔墻。輕質(zhì)隔墻技術(shù)指標(biāo)：單位面積重量小于25kg/m3，隔音性能大于50dB，耐火極限大于2小時。4、給排水工程（1）生活給水系統(tǒng)1)用水量估算表1-4編號名

稱數(shù)量（m2）用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量(m3)備

注1辦公、公寓87552.622.5升2192綠化澆灑76482.5升19中水3未預(yù)見水量15%33總計2712)給水系統(tǒng)以城市自來水為水源，給水管由城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個區(qū)域形成樹狀的給水系統(tǒng)。3)用水量估算：最高日用水量約271m3/d。4)系統(tǒng)設(shè)計生活給水由低區(qū)、高區(qū)給水管網(wǎng)供給，低區(qū)一至三層，供水壓力為0.30MPa，由市政管網(wǎng)直供。高區(qū)四至十一層，供水壓力為0.45Mpa，由生活泵房內(nèi)設(shè)不銹鋼變頻增壓水箱供給。高區(qū)十一層以上采用水池－水泵－水箱聯(lián)合供水。室內(nèi)冷水管采用PP-R(PN1.25)管，熱熔連接。熱水管采用PP-R(PN2.0)管，熱熔連接。戶內(nèi)冷熱給水管暗裝，埋地管均敷設(shè)于墊層內(nèi)。熱水設(shè)置處墊層采用強化纖維和保溫砂漿墊層。衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型(<6L)。5)用水計量：一戶一表，水表出戶。6)中水：根據(jù)《濟南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法》的規(guī)定，需配套建設(shè)中水設(shè)施。本項目擬在地下車庫內(nèi)設(shè)置一處中水站，各用水建筑物內(nèi)設(shè)中水管道，經(jīng)處理后的中水，可用于洗車、沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。（2）生活排水系統(tǒng)排水量估算：排水按用水量的85%計算，本工程最高日排水量約為230m3/d。排水系統(tǒng)：采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水送入中水處理站，經(jīng)生化處理達標(biāo)后排放。室內(nèi)排水管為PVC排水管，室外地下排水管為混凝土管。（3）雨水排水系統(tǒng)雨水自成體系，有組織排水，根據(jù)雨水排放就近原則，沿道路雨水主管線排入?yún)^(qū)內(nèi)泄洪溝。雨水量根據(jù)濟南市暴雨強度計算公式計算，暴雨重現(xiàn)期取2年。（4）消火栓給水系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)：本項目擬在建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場址內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過120米。室內(nèi)消防系統(tǒng)：本工程消防系統(tǒng)為消火栓系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。自動噴淋系統(tǒng)為中危II級系統(tǒng)。消火栓系統(tǒng)設(shè)計流量：室內(nèi)25L/s，室外40L/s；系統(tǒng)用水由消防泵房接來，壓力噴淋系統(tǒng)為濕式系統(tǒng)，流量30L/S，壓力0.35MPa，由消防泵房內(nèi)的消防泵供水。屋頂設(shè)消防高位水箱、消防穩(wěn)壓設(shè)備，以保證最不利點消火栓靜水壓力不低于0.07MPa，自動噴淋系統(tǒng)最不利點處噴頭工作壓力不低于0.1MPa。滅火器按輕危險級配置，在雙栓的消防箱體下部設(shè)有手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。消火栓系統(tǒng)：地下層至五層均采用SNJ65型減壓穩(wěn)壓消火栓.每個消火栓設(shè)自動啟動消防泵按鈕。消火栓栓口直徑為65mm，水帶長度25m，水槍噴嘴口徑19mm。消火栓及噴淋系統(tǒng)采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，管徑小于或等于DN100者，絲扣連接；管徑大于DN100者，卡箍連接。設(shè)于地下室，樓梯間內(nèi)的消火栓管道和水箱間內(nèi)的所有管道，采用40mm厚帶鋁箔的離心玻璃棉管殼保溫，消防水箱采用40mm厚帶鋁箔的離心玻璃棉板保溫。5、通風(fēng)工程（1）設(shè)計內(nèi)容本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計；（2）通風(fēng)、防排煙系統(tǒng)商務(wù)辦公樓、公寓的衛(wèi)生間等排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。地下層通風(fēng)量按換氣次數(shù)6次/h設(shè)計，電梯機房通風(fēng)量按換氣次數(shù)10次/h，地下層做機械通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)，機械通風(fēng)與防排煙系統(tǒng)合用，排煙風(fēng)機選用消防高溫排煙風(fēng)機。（3）熱負(fù)荷計算本項目每平方米建筑面積采暖熱指標(biāo)取50W/m2，地上建筑面積121110.62m2，則熱負(fù)荷約為6056kW。6、電氣方案(1)設(shè)計范圍1)220/380V配電系統(tǒng)；2)建筑物防雷、接地系統(tǒng)及安全措施；3)有線電視系統(tǒng)；4)電話語音系統(tǒng)；5)數(shù)據(jù)布線系統(tǒng)；6)訪客可視對講系統(tǒng)；7)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。本工程電源分界點為：在地下層電氣間電源進線柜內(nèi)的進線開關(guān)。(2)220/380V配電系統(tǒng)1)本項目商務(wù)辦公樓、公寓為一類高層建筑。2)負(fù)荷分類：二級負(fù)荷：應(yīng)急照明、消防電梯、無障礙電梯、排水泵、弱電、防排煙風(fēng)機、防火卷簾等。三級負(fù)荷：商務(wù)辦公樓用電、公寓用電、商業(yè)網(wǎng)點用電等。3)供電電源：本工程高層商務(wù)辦公樓、公寓、商業(yè)用電從小區(qū)變配電室引來兩路220/380V電源，進線電纜從室外穿管進入地下層電氣室，分別接入各進線配電屏。兩路電源來自變電所兩段母線。4)計費：本工程商務(wù)辦公樓、公寓每戶設(shè)一表單獨計量，電表集中裝置。5)用電指標(biāo)：根據(jù)《工業(yè)與民用配電設(shè)計手冊》，一般商業(yè)建筑負(fù)荷密度指標(biāo)為40～80w/m2，公寓建筑負(fù)荷密度指標(biāo)為30～50w/m2，旅館建筑負(fù)荷密度指標(biāo)為40～70w/m2，辦公建筑負(fù)荷密度指標(biāo)為30～70w/m2。綜合考慮，本項目地上建筑負(fù)荷密度按50w/m2計算，則地上建筑有功功率為6056kw，其他部分用電按5%計取，為303kw，則項目有功功率為6359kw。6)供電方式：本工程主要采用放射式的供電方式，對應(yīng)急照明、電梯、消防負(fù)荷等二級負(fù)荷采用雙電源末端互投。本設(shè)計所有消防設(shè)備的過載保護均只作用于報警信號。7)照明配電：照明、插座均由不同的支路供電；插座回路均設(shè)剩余電流斷路器保護。本工程照明設(shè)計按照國家現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》確定，照明電壓為標(biāo)準(zhǔn)的交流220V。套內(nèi)辦公室等功能房間均采用E27吸頂燈口，配緊湊型熒光燈。衛(wèi)生間采用防潮吸頂燈具。樓梯、電梯間、疏散通道、機房內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明燈，其中疏散指示燈具自帶蓄電池，應(yīng)急時間不小于三十分鐘，其它應(yīng)急明燈具均采用雙電源自動切換箱供電。8)設(shè)備安裝電源各總進線屏采用仿GGD型配電屏，落地安裝，進線方式為下進下出。計量屏、電梯控制屏落地安裝，配電箱及控制箱均底邊距地1.5m掛墻明裝。開關(guān)、插座分別距地1.3m、0.3m暗裝。衛(wèi)生間內(nèi)插座選用防潮、防濺型面板。(3)導(dǎo)線選擇及敷設(shè)室外電源進線由上一級配電開關(guān)確定。本建筑物電力線采用ZR-YJV-1kV型電纜、ZR-BV-0.5kV型銅芯塑料線，沿橋架豎井內(nèi)敷設(shè)或穿焊接鋼管、阻燃半硬聚氯乙稀管保護在地、墻、頂板現(xiàn)澆層暗敷設(shè)。消防線路暗敷時，保護層厚度須大于30mm；明敷時做防火處理。(4)建筑物防雷、接地系統(tǒng)及安全措施1)建筑物防雷：本建筑物年預(yù)計雷擊次數(shù)為0.058，防雷等級為三類。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。接閃器：在屋頂采用直徑10mm熱鍍鋅圓鋼作避雷帶，屋頂避雷帶連接線網(wǎng)格不大于20m×20m或24m×16m。引下線：利用建筑物鋼筋混凝土柱子或剪力墻內(nèi)兩根16mm以上主筋通長焊接作為引下線，引下線間距不大于25m。所有外墻引下線在室外地面下1m處引出一根40×4熱鍍鋅扁鋼，扁鋼伸出室外1m。接地極：接地極為建筑物結(jié)構(gòu)板內(nèi)的上下兩層鋼筋網(wǎng)做自然接地體，鋼筋網(wǎng)沿樓一周做成閉合回路。引下線上端與避雷帶焊接，下端與接地極焊接。建筑物四角等的外墻引下線在室外地面上0.5m處設(shè)測試卡子。凡突出屋面的所有金屬構(gòu)件、金屬通風(fēng)管、金屬屋面、金屬屋架等均與避雷帶可靠焊接。2)接地及安全措施：本工程防雷接地、電氣設(shè)備的保護接地共用統(tǒng)一的聯(lián)合接地極，要求接地電阻不大于1歐姆，實測不滿足要求時，增設(shè)人工接地極。本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應(yīng)將建筑物內(nèi)保護干線、設(shè)備進線總管等進行聯(lián)結(jié)，總等電位聯(lián)結(jié)均采用等電位卡子，禁止在金屬管道上焊接。過電壓保護：本項目建筑為一類高層商業(yè)，建筑物電子信息系統(tǒng)雷電防護等級為D級，在電源總配電屏、重要配電箱內(nèi)裝第一、二級限壓型浪涌保護器(SPD)，標(biāo)稱放電電流分別不小于50、10kA。有線電視系統(tǒng)引入端、電話語音系統(tǒng)引入端等處設(shè)過電壓保護裝置。本工程接地型式采用TN-C-S系統(tǒng)，電源在進戶處做重復(fù)接地，并與防雷接地共用接地極。(5)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)在建筑物底層設(shè)置消防控制室，采用集中報警系統(tǒng)，設(shè)置消防聯(lián)動控制設(shè)備，根據(jù)需要設(shè)置若干感煙探測器、手動報警按鈕及警鈴。7、消防方案本工程按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《高層建筑防火規(guī)范》的要求進行設(shè)計。(1)總體消防設(shè)計1)防火間距及消防通道本工程南鄰城市道路經(jīng)十路，北鄰經(jīng)七路、西鄰緯十二路，可利用城市道路及基地內(nèi)部道路作為消防環(huán)路；沿建筑周邊也設(shè)有4米寬的環(huán)形消防車道，車道最小轉(zhuǎn)彎半徑為12米，并與城市道路連通；高層建筑之間的防火間距均大于13m，滿足消防要求。2)消防控制室設(shè)于地下一層，周圍隔墻耐火極限3h，樓板1.50h，可直接疏散至室外。(2)設(shè)備的消防設(shè)計消防給水、消火栓、排煙系統(tǒng)及自動報警、控制系統(tǒng)均按有關(guān)設(shè)計規(guī)范及要求設(shè)計。(3)防火設(shè)計本工程高層建筑為一類高層建筑，地上部分按一級防火來設(shè)計，各樓頂層分別為電梯機房層，水箱間層，每層為一個獨立的防火分區(qū)。地下車庫分為兩個防火分區(qū)。主樓標(biāo)準(zhǔn)層一層為一個防火分區(qū)。防火分區(qū)之間墻體采用240厚加氣砼砌塊，其耐火等級大于3小時，在防火墻上所開的門窗及卷簾均為甲級防火門、甲級防火窗和甲級防火卷簾。所有通風(fēng)機房，變配電室，消防控制室，消防電梯房，水泵房，防火分區(qū)之間門均為甲級防火門。所有防煙樓梯間及其前室均為乙級防火門，所有管井均設(shè)丙級防火門。(4)消防電梯設(shè)置高層建筑利用核心筒，結(jié)合防煙樓梯間，設(shè)置一部消防電梯和樓梯間共用前室，面積大于10m2，消防電梯速度2.5m/s，消防電梯載重量大于800kg(5)電梯井和管道井電梯井道獨立設(shè)置，其周圍井壁為300厚鋼砼墻，電井、管井、排煙并分別獨立設(shè)置，其井壁為耐火極限不低于1.00h的不燃燒體；井壁上的檢查門為丙級防火門。其中，電井、管井管道安裝完畢后，在每層樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的砼封堵。(6)建筑室內(nèi)裝修采用不燃A級標(biāo)準(zhǔn)。(7)疏散寬度走廊凈寬大于1.7米，疏散樓梯總寬度2.58米，以滿足疏散距離的要求。八、投資規(guī)模和資金籌措方案1、投資估算（1）估算依據(jù)1）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。2）山東省建筑工程綜合定額3）山東省安裝工程綜合定額4）現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定5）當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)工程的有關(guān)資料（2）建設(shè)投資估算的范圍和方法1）建筑安裝工程費用包括房屋建筑工程和列入房屋建筑工程預(yù)算的供水、供暖、衛(wèi)生、通風(fēng)等設(shè)備費用及其裝設(shè)、油飾工程的費用；列入建筑工程預(yù)算的各種管道、電力、電信和電纜導(dǎo)線敷設(shè)工程的費用；為施工而進行的場地平整，原有建筑物和障礙物的拆除以及施工臨時用水、電、氣、路和完工后的場地清理，環(huán)境綠化、美化等工作的費用。2）工程建設(shè)其它費用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定并參照企業(yè)實際情況估算。包括：土地使用費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、勞保統(tǒng)籌費、預(yù)算審查費、城市建設(shè)配套費、規(guī)劃及設(shè)計費、施工圖審查費、消防工程審查費、防雷設(shè)施及監(jiān)測費等。3）基本預(yù)備費：基本預(yù)備費計算基礎(chǔ)為建筑安裝工程費用與工程建設(shè)其它費用之和的6%計列。（3）建設(shè)投資估算表1-5建設(shè)投資估算表單位：萬元序號工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備購置費安裝費其他費用合計占比備注一工程費用5015267.57%1地上28527285271.1辦公、公寓20137201371.3沿街商業(yè)838983892地下車化38384中水1501505道路及其他88886給排水工程138471947038強電工程1417071419899通風(fēng)工程241825165123110空調(diào)工程275943189140711消防工程225985197140712弱電工程168739148105513電梯172589118879二工程建設(shè)其他費用1986626.77%1土地費用11318113182建設(shè)單位管理費752752建安工程費用*1.5%3勘察設(shè)計費551551建安工程費用*1.1%4工程監(jiān)理費401401建安工程費用*0.8%5勞保統(tǒng)籌費13041304建安工程費用*2.6%6預(yù)算審查費501501建安工程費用*1%7城市建設(shè)配套費43254325按246元/m2估算8規(guī)劃定點、放線費88885元/m29地形測繪費22總用地面積*0.85元/m210規(guī)劃及設(shè)計費35235220元/m211施工圖審查費1411418元/m212消防工程審查費71714元/m213防雷設(shè)施及監(jiān)測費18181元/m214城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費40402.3元/m2三基本預(yù)備費420142015.66%按（一+二）*6％四合計4384163112406774219100%比例59.07%8.50%32.43%100%（4）建設(shè)期利息本項目銀行貸款37000萬元，建設(shè)期限兩年，貸款利率按6.45%計算，則建設(shè)期利息約為4850萬元。（5）項目總投資總投資為建設(shè)投資與建設(shè)期利息之和，總計為79069萬元。2、資金籌措本項目投資總額為79069萬元人民幣，其中申請銀行貸款37000萬元，其余部分通過建設(shè)單位自籌解決。九、項目實施進度計劃本項目計劃于2011年5月底前完成立項、勘察設(shè)計等前期準(zhǔn)備工作，2011年6月開工建設(shè)，本項目建設(shè)期約兩年，預(yù)計2013年5月底工程竣工。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、濟南市發(fā)展規(guī)劃《濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要》指出：積極推動信息服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)的整合創(chuàng)新，充分挖掘房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)的市場潛力，培育形成新的增長點。加快形成以住宅為主體、商業(yè)用房和商務(wù)辦公樓為補充、工業(yè)房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場逐漸擴大的房地產(chǎn)發(fā)展格局。扶持品牌企業(yè)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)整體水平。《濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》是濟南市第一次推出房地產(chǎn)業(yè)的專項規(guī)劃。根據(jù)這一規(guī)劃，濟南市房地產(chǎn)業(yè)將按照“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略和“四沿”帶動的城市發(fā)展思路，加快城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)、新區(qū)建設(shè)和舊城改造。根據(jù)規(guī)劃，到2010年，濟南市主城區(qū)建成區(qū)面積達到240平方公里，人口達到250萬人；東部城區(qū)建成區(qū)面積50平方公里，人口50萬人；西部城區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，人口40萬人。濟南市中心城新增商業(yè)用房需求總量在275萬平方米左右，為滿足各類房地產(chǎn)需求，“十二五”期間中心城房地產(chǎn)開發(fā)總量(建筑面積)至少應(yīng)達到2725萬平方米，考慮到城市化進程的要求，較樂觀的目標(biāo)應(yīng)在2800萬平方米。該項目將積極挖掘該區(qū)域在商業(yè)、辦公和休閑等功能上的潛力，通過與周邊的相互依托，將該商業(yè)區(qū)打造成一個充滿活力的現(xiàn)代商業(yè)空間，滿足城市商務(wù)辦公樓以及商業(yè)用房的需求，同時還提升了該區(qū)域的經(jīng)濟地位和整體環(huán)境，對濟南市房地產(chǎn)的發(fā)展將起到推動促進作用，其開發(fā)的內(nèi)容完全符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求。二、濟南市西部城區(qū)建設(shè)規(guī)劃按照新的城市發(fā)展規(guī)劃，濟南市要通過“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”，拉開“東部城區(qū)、主城區(qū)和西部城區(qū)”的城市建設(shè)布局，帶動周邊城市群發(fā)展，為新一輪城市競爭發(fā)展提供空間載體。擬建項目位于濟南市槐蔭區(qū)，符合濟南市“西進”的整體規(guī)劃。有利于拓展?jié)铣鞘邪l(fā)展空間，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展。項目地處經(jīng)十路北側(cè)，交通便利，文化氣息濃厚，地理位置優(yōu)越。項目建成后，將擁有良好的外部環(huán)境、便利的交通條件、豐富的文化氣息以及成熟的生活氛圍，為濟南市西部和槐蔭區(qū)增添一處新的商務(wù)辦公、休閑場所。同時通過該項目的開發(fā)建設(shè)，能夠極大地促進該區(qū)域面貌的改變，有效改善周邊地區(qū)環(huán)境狀況，吸引更多的人流、物流，帶動該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。因此，項目建設(shè)是必要的。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策與項目建設(shè)的必要性分析在我國，房地產(chǎn)業(yè)除其本身屬支柱產(chǎn)業(yè)之外，還帶動著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥、物流、建筑、裝飾窗體、頂端窗體、底端裝修、物業(yè)、家具、家電等；據(jù)估算，其帶動產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是本身的1.2倍，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國家GDP約10%，加上產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，將占到GDP的20%以上，可見產(chǎn)業(yè)鏈條之長，關(guān)聯(lián)度之高，在國有經(jīng)濟中所占比重之大。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展，不僅有利于保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，還可滿足廣大群眾的基本住房消費需求。這些年來，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟增長點加以培植，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用越來越強。《山東省服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》指出：“逐步把文化旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展成為支柱性產(chǎn)業(yè)。為此，要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，積極有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。提升商務(wù)辦公樓宇規(guī)劃建設(shè)檔次，完善配套設(shè)施，提高綜合服務(wù)能力?！弊鳛樾屡d服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，《濟南市“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》要求要以開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房、中低價商品房、商貿(mào)用房等為重點，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、有序發(fā)展。2010年，房地產(chǎn)業(yè)增加值已達到115億元，年均增長13.6%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達到7.2%。大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟。以高檔商務(wù)樓、寫字樓為載體，規(guī)劃建設(shè)一批布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、管理完善，具有一定超前性和示范性，能夠體現(xiàn)濟南特色的商業(yè)組團，吸引大批集聚性、拉動性強的管理型、智能化高科技企業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐。結(jié)合各層次商業(yè)中心建設(shè)，以重點項目為支撐，大力推動樓宇經(jīng)濟發(fā)展。實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，能夠使城市功能分區(qū)日趨合理有序，有利生產(chǎn)，方便生活，節(jié)約社會成本，有助于構(gòu)建和諧社會和節(jié)約社會，也有助于建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫。按照總體規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施布局，將形成市級商業(yè)中心和副中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心三級布局結(jié)構(gòu)，即提升擴大泉城路市級商業(yè)主中心和建設(shè)燕山、臘山、唐冶、崮山四個市級商業(yè)副中心、18個地區(qū)商業(yè)中心、以及結(jié)合居住區(qū)建設(shè)形成約60個社區(qū)商業(yè)中心，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導(dǎo)向。依據(jù)發(fā)展目標(biāo)中的商業(yè)地產(chǎn)需求規(guī)模，“十二五”期間濟南市擬重點開發(fā)建設(shè)的商用地產(chǎn)(包括商鋪、商務(wù)樓、物流等)項目將分布于28個區(qū)位，共計占地6914畝，主要集中在經(jīng)十路沿線、濟濼路沿線、老城區(qū)和東、西部新城區(qū)的核心地帶。本項目的實施有利于促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，符合濟南商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃政策，符合國家地方加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策。第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析一、項目開發(fā)資本金的有關(guān)規(guī)定根據(jù)最近公布的《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，國務(wù)院決定自2009年5月25日起對固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行適當(dāng)調(diào)整，其中其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例由此前的35%下調(diào)至30%。二、項目開發(fā)單位的資質(zhì)條件與開發(fā)業(yè)績山東連城置業(yè)有限公司，注冊資金3000萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。具有經(jīng)七緯十二東南片區(qū)A、C地塊建設(shè)項目的開發(fā)資格。公司主要進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。公司的行業(yè)領(lǐng)尖專業(yè)人才團隊以及房地產(chǎn)投資經(jīng)驗將有助于本項目的開發(fā)。三、項目開發(fā)企業(yè)的行業(yè)準(zhǔn)入條件山東連城置業(yè)有限公司在擁有土地使用權(quán)的土地上進行經(jīng)七緯十二東南片區(qū)A、C地塊項目的建設(shè)；擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件；沒有土地閑置的問題；資本金比例達到開發(fā)該項目總投資的53.21%，滿足項目開發(fā)資本金的有關(guān)規(guī)定。綜合上述，項目開發(fā)企業(yè)有能力完成經(jīng)七緯十二東南片區(qū)A、C地塊建設(shè)項目的開發(fā)任務(wù)，符合準(zhǔn)入條件。

第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，不屬于申請報告通用文本中所指的資源開發(fā)類項目，不涉及礦產(chǎn)等資源開發(fā)，因而在此不作相關(guān)論述。但房地產(chǎn)開發(fā)項目是以土地資源為基礎(chǔ)的，有關(guān)土地資源的合理開發(fā)利用分析詳見第五章。

第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、節(jié)能的法規(guī)、國家和山東省、濟南市的政策規(guī)定《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國可再生能源法》《中華人民共和國建筑法》《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部部長令第143號)《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(發(fā)改環(huán)資[2004]2505號)國務(wù)院《關(guān)于發(fā)布促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定的通知》(國發(fā)[2005]40號)《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》(國發(fā)〔2006〕28號)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)(國家發(fā)改委令第40號)《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱(2006年)》(國家發(fā)改委、科技部)《關(guān)于推進節(jié)能省地型建筑發(fā)展的指導(dǎo)意見》(建設(shè)部建科[2005]78號)國家發(fā)改委《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》(發(fā)改投資[2006]2787號)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法（國家發(fā)展和改革委員會第6號）2010.09《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見》(建設(shè)部建科[2005]78號)《山東省新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》(山東省人民政府令第181號2005年9月)《山東省建筑節(jié)能審查監(jiān)督暫行管理辦法》(山東省建設(shè)廳魯建發(fā)[2005]30號)二、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范我國的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)體系框架由6個子體系、41個類別、706項標(biāo)準(zhǔn)組成，其中國標(biāo)377項、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)329項，目前已經(jīng)頒布實施的國家標(biāo)準(zhǔn)124項、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)143項。項目遵循的合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計規(guī)范如下：《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005《設(shè)備及管道保溫技術(shù)通則》GB4272-92《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2006《綠色建筑設(shè)計導(dǎo)則》（建科【2005】199號）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-2003《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50243-2002《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50411-2007《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-2004《地源熱泵系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50336-2005《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-2001《城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GJJ45-19《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》GB50365-2005《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ-95)《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(山東省DBJ14-022-2003)嚴(yán)格遵循指令性標(biāo)準(zhǔn)、最低能耗性能標(biāo)準(zhǔn)、平均能效標(biāo)準(zhǔn)和能效分級標(biāo)準(zhǔn)，形成完善的用能標(biāo)準(zhǔn)體系，提高能源的利用率。貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》、《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見》，嚴(yán)格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)的建筑用能強制性標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行建筑能效專項測評的各項標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照相應(yīng)的建筑用能標(biāo)準(zhǔn)委托工程項目的規(guī)劃設(shè)計，建立完善的用能標(biāo)準(zhǔn)體系。此外，繼續(xù)推動可再生能源在建筑中應(yīng)用工作，加強施工項目內(nèi)部建筑節(jié)能制度建設(shè)，完善建筑能耗統(tǒng)計及測評標(biāo)識制度。第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析本項目的能源消耗種類和數(shù)量見下表：表4-1項目能耗指標(biāo)表序號項目年耗用量能耗(噸標(biāo)準(zhǔn)煤)備注1電19077000MWH23442采暖62789GJ21423一次水75600kt6常溫合計4492第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、建筑節(jié)能按照建筑節(jié)能設(shè)計要求，為降低建筑物的能源消耗，本項目擬采取以下節(jié)能措施：1、圍護結(jié)構(gòu)①屋面：100厚憎水膨脹珍珠巖塊保溫層；②外墻：240厚加氣混凝土砌塊，外做40厚聚苯板保溫層；③門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。④采暖:本項目采用集中供暖，因環(huán)保、高效、經(jīng)濟受到廣大居民的格外關(guān)注。2、建筑物朝向采用南北向且擁有超大的樓間距，以保證冬季室內(nèi)能夠得到較多的陽光，提高室內(nèi)溫度。同時，避免盛夏灼熱的光線射入室內(nèi)。3、控制窗墻面積比。不同朝向的窗墻面積比不應(yīng)超過規(guī)定數(shù)值，即北向窗墻面積比為0.25，東、西向窗墻面積比為0.30，南向窗墻面積比為0.35。4、采用節(jié)能型新技術(shù)、新材料，在保證質(zhì)量和使用功能的前提下，節(jié)約能源，避免浪費。5、創(chuàng)造節(jié)能環(huán)境創(chuàng)造對節(jié)能有利的微氣候條件對建筑節(jié)能也非常重要。具體措施有：增加綠化種植面積，考慮地面綠化、屋頂綠化、墻面垂直綠化和陽臺綠化的整體結(jié)合，有效調(diào)節(jié)環(huán)境溫度。減少硬質(zhì)鋪地，采用生態(tài)鋪地設(shè)計，使場地具有可呼吸的特性。采用高大落葉喬木，遮擋陽光輻射，疏導(dǎo)通風(fēng)。6、節(jié)能目標(biāo)項目單位細(xì)則限值設(shè)計指標(biāo)體形系數(shù)≤0.350.247外墻平均傳熱系數(shù)W/(m2.k)1.160.849建筑物耗熱量指標(biāo)W/m220.519.61二、電氣設(shè)備節(jié)能措施1、推廣應(yīng)用節(jié)能、高效、合適、安全、有益環(huán)境的綠色照明燈具，提高用電效率。本工程采用緊湊型熒光燈、T5高效節(jié)能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮(zhèn)流器。2、本工程各套內(nèi)及公用場所功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。3、每個開關(guān)控制不超過一個燈具，走廊等公共場所采用聲光控自熄開關(guān)，利于節(jié)能。4、選用變頻變流控制電梯等設(shè)備，達到降低能耗的目的。5、采用能耗低的給水、污水和中水處理設(shè)備，以減少能耗。6、選用節(jié)能型變配電設(shè)備，變壓器選用新型高效節(jié)能型，并采用合適的低壓電容補償柜，提高功率因數(shù)。三、節(jié)水措施項目用水主要是辦公及綠化用水。為控制用水，達到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：1、制定用水計劃，做到合理用水。2、設(shè)計中應(yīng)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，嚴(yán)禁使用鑄鐵閥門和螺旋升降式水嘴，推廣使用陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量為6升的坐便器。3、采用密封性能好、開關(guān)靈活的閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。4、配套建設(shè)污水處理和中水回用系統(tǒng)，處理后的中水可用于沖洗廁所、澆灌花木、清潔道路、清洗車輛等，提高水的重復(fù)使用率，節(jié)約水資源。5、控制綠化用水。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時間不宜選擇在中午等溫度較高時間進行，避免水分較快蒸發(fā)。6、區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。7、加強物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時檢修有問題的設(shè)備。四、管理節(jié)能按照管理節(jié)能的要求，制定相應(yīng)的管理體系，加強管理，完善各種規(guī)章制度，按時對各類設(shè)備、管道、器具進行檢修，通過綜合管理，杜絕浪費。五、節(jié)能效果通過采用生態(tài)設(shè)計，改善小區(qū)內(nèi)建筑熱環(huán)境與空氣品質(zhì)；通過增強建筑圍護結(jié)構(gòu)、隔熱性能和提高空調(diào)設(shè)備能效比等節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量和衛(wèi)生換氣指標(biāo)的前提下，與未采取節(jié)能措施前相比空調(diào)能耗節(jié)約50％。雖然從成本的角度進行分析，節(jié)能建筑與非節(jié)能建筑相比，建安造價會有所增加，但隨之產(chǎn)生的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益十分巨大，它對節(jié)約能源、保護環(huán)境、提高建筑物的工程質(zhì)量，改善商務(wù)辦公舒適度，實施經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展等具有重大意義。

第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析第一節(jié)項目建設(shè)用地一、場址概述項目位于經(jīng)七路以南，經(jīng)十路以北，緯十二路以東。項目可規(guī)劃建設(shè)用地面積27908.7m2。規(guī)劃總建筑面積175824.58m2，其中地上建筑面積121110.62m2（包括商務(wù)辦公樓34346.89m2、酒店式公寓53205.73m2，沿街商業(yè)33558m2），地下建筑面積54713.96m2（包括地下車庫及設(shè)備用房54713.96m2）。目前，場址區(qū)內(nèi)地形較為平坦，周圍交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好，便于建設(shè)。二、土地權(quán)屬分析土地權(quán)屬為國有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)。項目可規(guī)劃用地面積27908.7m2，無涉及歷史遺留用地面積問題。三、基地周邊環(huán)境分析1、氣象及水文（1）氣象濟南市屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，具春旱多風(fēng)、夏季炎熱多雨、秋高氣爽、冬寒干燥的氣候特征，年平均氣溫14.2℃，相對濕度為58%，最大凍土深度0.45m濟南地區(qū)多年（1960-2006年）平均降水量685mm，歷史最大年降水量1147.40mm（1962年），最小年降雨量314.00mm（1968年），兩者相差2倍多，年際降水量變化較大。年內(nèi)降水量多集中在6-8月份，約占全年總降水量的67%。日最大降雨量334.0mm（1987年8月26日），1981-2000年期間年內(nèi)暴雨次數(shù)最多為5次，平均為2.25次，無暴雨年份僅占統(tǒng)計年份的15%左右。（2）水文擬建項目區(qū)所在地位于濟南溶巖地下水補給區(qū)東部邊緣地帶，地下水類型為第四系空隙水及基巖裂隙水，主要賦存于白堊系閃長巖、奧陶系泥灰?guī)r中，地下水位埋深為7.66m~17.15m。地下水位標(biāo)高為82.76m~84.32m，主要接受大氣降水的補給，排泄方式以蒸發(fā)、側(cè)向徑流及人工開采為主。2、地形地貌濟南市地處泰沂山區(qū)北緣與華北平原南緣的接境帶上，地勢南高北低，可分為三帶：北部臨黃帶，處黃河及小清河之間，屬黃河沖積平原，海拔由西向東自36m逐漸降至17m；中部山前平原，處于小清河南岸至南部山區(qū)的北緣，地勢南高北低，海拔30-100m，地面坡度6°-8°左右，有200m以下的小山分布其間；南部丘陵山區(qū)，西起長清，東至章丘，其間群山起伏，高度一般在300-900m。3、地層濟南市大地構(gòu)造單元屬山東地塊泰山隆起北側(cè)，北鄰濟陽坳陷。地層比較齊全，太古界泰山群分布于本市南緣，巖性為黑云斜長片麻巖、斜長角閃巖、變粒巖，地質(zhì)年齡25億年左右，為濟南地區(qū)的結(jié)晶基底。有古生界寒武系（厚約506m）和奧陶系下、中統(tǒng)（厚約785m）海相沉積的石灰?guī)r、白云質(zhì)灰?guī)r、白云巖，分布于明水、濟南、長清一帶。往北廣布于市區(qū)北部平原，厚達百米，由疏松的粘土、粉質(zhì)粘土、中細(xì)砂組成。場地地層主要由第四系沖洪積粘性土、中生代燕山期閃長巖和奧陶系石灰?guī)r構(gòu)成，自上而下劃分為：=1\*GB3①層填土、=2\*GB3②層粘土、=3\*GB3③層含碎石粘土、=3\*GB3③-1層碎石、=4\*GB3④層殘積土、=5\*GB3⑤層全風(fēng)化閃長巖、=6\*GB3⑥層強風(fēng)化閃長巖、=7\*GB3⑦-1層中風(fēng)化閃長巖、=7\*GB3⑦層中風(fēng)化石灰?guī)r。4、地質(zhì)構(gòu)造濟南市在區(qū)域上一級構(gòu)造單元為中朝準(zhǔn)地臺，二級構(gòu)造單元為魯西中臺背斜。濟南市南依泰山隆起，北臨齊河-廣饒大斷裂，大地構(gòu)造上處于魯中南隆起與魯西北坳陷的銜接地帶。中生代以來，由于魯西地塊差異性升降運動強烈，產(chǎn)生了大規(guī)模的構(gòu)造運動，形成了以北西向斷裂為主，以及一些北東向和近東西向的斷裂，這些斷裂將古生界寒武、奧陶、石炭、二疊系地層切割成大小不等的斷凸和斷凹，本區(qū)形成了以古生代地層為主體向北傾斜的單斜構(gòu)造單元。濟南單斜發(fā)育有多條規(guī)模較大的北北西向斷裂和少量北北東向斷裂。5、交通條件項目周邊道路縱橫交錯，形成網(wǎng)絡(luò)并向四周延伸，交通十分便利。6、公用設(shè)施條件項目周邊配套設(shè)施齊全，包括供水、雨水、污水、熱力、燃?xì)狻㈦娏?、電信、路燈、交警信號燈、鐵通、廣電、聯(lián)通、百靈寬帶網(wǎng)等管線，沿線單位和居住區(qū)都可直接接入使用。項目用地范圍內(nèi)沒有基本農(nóng)田保護區(qū)，沒有礦床，沒有各類列入國家保護目錄的動植物資源，符合《濟南市環(huán)境功能區(qū)劃》中的要求，符合濟南市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局的總體要求。項目選址，能充分發(fā)揮區(qū)域自然條件的優(yōu)勢，改善辦公環(huán)境，改變城市面貌，提升城市形象。第二節(jié)土地利用合理性分析一、擬建項目符合土地利用規(guī)劃的要求根據(jù)濟南市規(guī)劃局（濟規(guī)管涵【2008】375號和濟規(guī)管涵【2011】147號）規(guī)劃控制文件要求：本項目A地塊地上容積率為5.02，地下容積率為2.24，建筑密度為35%，綠地率為30%。C地塊地上容積率為3.71，地下容積率為1.71，建筑密度為40%，綠地率為25%。綜上所述，擬建項目符合濟南城市總體規(guī)劃以及土地利用規(guī)劃的要求。二、項目用地規(guī)模和使用的集約型和有效性項目可規(guī)劃建設(shè)用地面積27908.7m2。規(guī)劃總建筑面積175824.58m2，其中地上建筑面積121110.62m2（包括商務(wù)辦公樓34346.89m2、酒店式公寓53205.73m2，沿街商業(yè)33558m2），地下建筑面積54713.96m2（包括地下車庫及設(shè)備用房54713.96m2）。目前，場址區(qū)內(nèi)地形較為平坦，周圍交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好，便于建設(shè)。建筑物占地10493m2，綠化面積7648m2，道路及其他占地10493m2。項目的上述規(guī)劃控制指標(biāo)是經(jīng)過規(guī)劃策劃得出的，充分考慮了土地的集約利用。在符合國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策、符合建設(shè)項目用地預(yù)審規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，對項目用地選址、項目用地規(guī)模等進行了重點論證。本項目用地標(biāo)準(zhǔn)符合國家有關(guān)法律法規(guī)，符合濟南市的有關(guān)規(guī)定。三、項目不占耕地本項目沒有占用耕地，現(xiàn)土地用途為商業(yè)金融業(yè)，因而沒有耕地補充的問題。四、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案該項目地塊是申報單位通過國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式競得，為凈地，無地上建筑物。地塊開發(fā)程度為：宗地外七通（通上水、通下水、通路、通訊、通電、通暖、通氣），宗地內(nèi)平整。因此，該項目不存在征地拆遷和移民安置問題。

第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀目前，項目基地附近范圍內(nèi)沒有明顯的污染物，附近也沒有嚴(yán)重的噪聲源，生態(tài)環(huán)境較好。通風(fēng)條件較好，空氣環(huán)境容量（指某一環(huán)境對污染物最大承受限度，在這一限度內(nèi)，環(huán)境質(zhì)量不致降低到有害人類生活、生產(chǎn)和生存水平，環(huán)境具有自我修復(fù)外界污染物所致?lián)p傷的能力）較高。第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析本項目主要建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)金融業(yè)。項目建成后對生態(tài)環(huán)境的影響：一、施工期本項目施工期對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)為施工揚塵、噪聲、廢水和固體廢棄物對環(huán)境的影響：1、施工揚塵施工期間，原有建筑物拆除、移栽樹木、挖掘地基、土地平整等，在干燥和大風(fēng)天氣，可引起揚塵，使大氣中懸浮顆粒物增加。施工現(xiàn)場沙、土等物料使用及運輸過程中可能產(chǎn)生揚塵。施工揚塵對周圍環(huán)境影響較大，應(yīng)加強施工揚塵的防范措施，并加強監(jiān)督管理?？拷鞘兄鞲傻赖囊粋?cè)均采用廣告牌，減輕施工對其造成的揚塵污染。2、施工噪聲不同施工階段(拆遷、土石方、打樁、結(jié)構(gòu)、裝修)，推土機、挖土機、各種打樁機、混凝土攪拌機、電鋸、吊車、升降機等各種機械設(shè)備及運輸材料的汽車產(chǎn)生的噪聲，將對環(huán)境造成一定影響。上述機械的噪聲值在84～100dB(A)之間，根據(jù)西安公路學(xué)院環(huán)境工程研究室實測結(jié)果統(tǒng)計施工機械不同距離處噪聲情況見表6-1。表6-1施工機械不同距離處噪聲情況單位：dB(A)施工時必須嚴(yán)格規(guī)范合理施工時間、對敏感區(qū)設(shè)置圍欄或臨時聲屏障等污染防治措施后，提前公示告知周圍公眾以獲得諒解，注意協(xié)調(diào)與周圍公眾的關(guān)系，必要時可以給與相應(yīng)補助。施工產(chǎn)生的噪聲影響是短期的、可以接受的。3、施工廢氣各類施工機械運行中排放尾氣，主要污染物為CO、NOX、TCH，由于污染源較分散，且每天排放的量相對較少，因此，對區(qū)域大氣環(huán)境影響較小。施工現(xiàn)場生活爐灶會排放廢氣，主要污染物為TSP、NOx、SO2，由于生活爐灶多為小型爐灶，且一般為臨時性設(shè)置，廢氣排放具有間斷性，因此對大氣環(huán)境影響較小。4、施工期廢水施工期廢水排放主要是施工現(xiàn)場工人生活區(qū)排放的生活污水，施工活動中排放的各類生產(chǎn)廢水，施工現(xiàn)場管線埋設(shè)導(dǎo)致地表裸露破壞引起的水土流失等。生活污水主要含懸浮物、COD和動植物油類等；生產(chǎn)廢水主要包括攪拌機清洗水、洗石沖灰廢水等，主要污染物有懸浮物、硅酸鹽、油類等。由于施工廢水排放量較小，屬臨時行為，施工結(jié)束后即消失，因此施工期生活污水的對環(huán)境的影響較小，可以接受。5、建筑垃圾施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物主要為廢棄的碎磚石、沖洗殘渣、各類建材的包裝箱袋和生活垃圾等，以及施工場地原有建筑物拆遷和裝修產(chǎn)生的建筑垃圾。施工期間對廢棄的碎磚石、殘渣等基本上就地處置，作填筑地基用；包裝物也基本上回收利用或銷售給廢品收購站，生活垃圾將收集后運往環(huán)衛(wèi)部門指定的地方填埋處理。因此，上述廢棄物不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生較大影響。6、生態(tài)環(huán)境影響在建設(shè)施工期，由于建筑物占地和施工場地地面硬化，部分綠地將要被清除；由于施工和堆積建筑材料和廢料，周圍的植被也將受到壓踏甚至清除。施工階段土石方建筑垃圾的堆存在有雨時易造成水土流失，對區(qū)域的生態(tài)環(huán)境造成影響。因本工程施工范圍有限，不會產(chǎn)生嚴(yán)重的水土流失現(xiàn)象。在施工過程中，打地基可能會觸及地下水，破壞地下水生態(tài)環(huán)境。在項目建設(shè)過程，盡量保留原有樹木，建成后區(qū)域內(nèi)的植物種類、面積、數(shù)量盡可能增加，提高綠地率。綠地對雨水的回收及日常噴灌，可以增加土壤的含水率，喬、灌及草地的建設(shè)將使本區(qū)的物種多樣性趨于增加，使區(qū)內(nèi)環(huán)境進一步綠化美化、達到凈化空氣、隔塵降噪以及涵養(yǎng)水土等生態(tài)服務(wù)功能，同時自然生態(tài)系統(tǒng)功能得到加強。二、營運期本項目運營后主要污染物為日常生活污水、辦公生活垃圾以及汽車尾氣。另外，項目區(qū)周圍的道路交通噪聲也會對環(huán)境造成一定的影響。營運期環(huán)境影響具體分析如下：1、空氣環(huán)境影響分析（1）汽車尾氣本項目營運期間，汽車尾氣排放包括汽車在啟動、停泊過程產(chǎn)生的廢氣及車輛進出車庫時排放的廢氣，汽車尾氣中所含污染物主要包括NOx、CO與TCH（總碳?xì)洌?。本項目車輛在小區(qū)內(nèi)行駛時會排放汽車尾氣，由于汽車啟動時間較短，廢氣產(chǎn)生量小，且露天空曠條件很容易使排放尾氣污染物NOx、CO與TCH擴散。另外，地下車庫汽車尾氣由百葉窗排出，經(jīng)空氣過濾器，使車庫廢氣中的污染物及灰塵去除率可達85%，對環(huán)境空氣產(chǎn)生的影響很小。（2）中水處理站惡臭本項目中水處理站在運行過程中還會產(chǎn)生一部分臭氣。項目污水處理站擬采取地埋的方式，并且在污水處理站內(nèi)設(shè)置抽風(fēng)機，在風(fēng)道內(nèi)設(shè)置活性炭吸附裝置。為了減少臭氣的影響，采取以下措施：在設(shè)計時注意從工藝上消除臭氣：一是生化池采用下部進水的方式，上部出水為清水；二是建議在中水處理站內(nèi)設(shè)置抽風(fēng)機，在風(fēng)道內(nèi)設(shè)置活性炭吸附裝置吸附后再向外排放。由于以上空氣污染因素產(chǎn)生的污染物為少量，并且在運營過程中采取了有效的處理措施，對環(huán)境空氣產(chǎn)生的污染均較輕微。2、水環(huán)境影響分析（1）雨水對于雨水，主要考慮回收回補地下。擬建項目建成后，綠地部分的表層主要為人工填土，加上植被的作用，土層涵養(yǎng)水能力增強，基于此，回收雨水將從綠化建設(shè)方面考慮實施。建設(shè)中按照從“高花壇”、“低綠地”到“淺溝滲渠滲透”逐級下滲的新模式，將屋面雨水先流經(jīng)高位花壇進行滲透凈化，而后與道路雨水一起通過低綠地滲入地下；雨量較大時排入雨水管網(wǎng)。（2）生活污水及環(huán)境影響分析擬建項目建成后的污水主要是日常生活產(chǎn)生的污水。依據(jù)《濟南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法》，建設(shè)單位須建設(shè)中水回用系統(tǒng)，要求對污水進行深度處理，達到《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》（GB/T18920-2002）標(biāo)準(zhǔn)后，大部分回用于綠化灌溉、沖廁、洗車、清潔道路等，剩余部分中水先排入城市污水管網(wǎng)。本項目對周邊地下水的影響主要是污水收集管網(wǎng)和化糞池等的各類水池出現(xiàn)滲漏造成。建設(shè)中擬對污水管網(wǎng)、各類蓄水池及化糞池采取防滲漏措施，減少廢水的滲漏，因此擬建項目不會加劇周邊地區(qū)的地下水的不良影響。3、固體廢物環(huán)境影響分析本項目運營期固廢包括日常生活消耗產(chǎn)生的垃圾，還有中水處理站產(chǎn)生的污泥。（1）生活垃圾生活垃圾主要為一些普通生活垃圾，主要有廢包裝、廢塑料、廢紙和一些舊電池等，這些廢物大都具有可燃性，廢塑料在自然界中不易降解，舊電池中含有Hg等重金屬如處理不當(dāng)，對環(huán)境的影響能長時間持續(xù)。項目區(qū)設(shè)多處垃圾收集點，采用常用的帶蓋的桶式垃圾箱。垃圾實行袋裝化，作到日產(chǎn)日清，統(tǒng)一收集后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一用專車送至濟南市無害化垃圾處理場集中處理。(2)中水處理站污泥污水處理站污泥經(jīng)穩(wěn)定處理達到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB18918-2002)中表5污泥控制標(biāo)準(zhǔn)，本項目擬將中水處理站產(chǎn)生的污泥委托環(huán)衛(wèi)部門定期清運處理。因此，采取相應(yīng)措施后，擬建項目固廢將對環(huán)境影響很小。4、聲環(huán)境影響分析營運期的噪聲主要是汽車交通、中水站、自來水加壓、換熱站等的風(fēng)機和泵類等產(chǎn)生的噪聲。交通噪聲與路況、坡度、車型、交通流量、是否鳴喇叭關(guān)系均密切。進出車輛汽車在不鳴喇叭的情況下，在良好路況下噪聲級約為60～65dB(A)；在鳴喇叭的情況下，在良好路況下噪聲級約為70～80dB(A)。夜間基本沒有汽車出入，因此夜間區(qū)內(nèi)噪聲是可以達標(biāo)的。白天除上下班時間（大約各持續(xù)半小時）外，區(qū)內(nèi)各處的噪聲均可以達標(biāo)。防治對策：加強進出車輛的管理，采取必要的管理措施，如限速在30km/h以內(nèi)，夜間禁止鳴笛，合理安排行車路線，盡量使車輛避開敏感地點，減小對區(qū)內(nèi)環(huán)境的噪聲影響。中水站、自來水加壓、換熱站等的風(fēng)機和泵類等噪聲源均設(shè)置在地下，通過選擇低噪聲設(shè)備、加減振緩沖墊，且采取減振、隔聲等措施，降噪效果明顯，維護體外可控制在55dB（A）以下，對區(qū)內(nèi)或周邊地區(qū)居民生活影響較小。第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護措施一、施工期為將施工期對周圍環(huán)境的影響控制在最低水平，評價建議建設(shè)單位必須嚴(yán)格遵守《濟南市揚塵污染防治管理規(guī)定》和GB12523-90《建筑施工場界噪聲限值》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，具體采取如下控制措施：1、揚塵（1）施工現(xiàn)場需設(shè)2米高的隔離防護墻，施工場地設(shè)置統(tǒng)一圍檔。清理施工垃圾，必須搭設(shè)封閉式臨時專用垃圾道或采用容器吊運，嚴(yán)禁隨意凌空拋撒。施工垃圾應(yīng)及時清運，適量灑水，減少揚塵。（2）施工現(xiàn)場殘土、沙料等易生塵物料采取覆蓋防塵網(wǎng)（布）或噴灑覆蓋劑等有效措施，并經(jīng)常進行灑水保濕。水泥和其它易飛揚的細(xì)顆粒散體材料，安排在庫內(nèi)存放或嚴(yán)密遮蓋。清運殘土、沙土及垃圾等的裝載高度不超過車輛護欄，并采取苫布全覆蓋措施。（3）施工現(xiàn)場結(jié)合設(shè)計中的永久道路布置施工道路。施工道路的基層做法按設(shè)計要求執(zhí)行，面層可分別采用礁渣、細(xì)石、瀝青或混凝土，以減少道路揚塵。運輸路線要平整，車輛要用布封蓋，車輛不得超載，以免殘土撒落。施工車輛出入現(xiàn)場采取沖洗輪胎等措施，防止車輛帶泥沙出現(xiàn)場。（4）應(yīng)制定灑水降塵制度，在易產(chǎn)生揚塵的季節(jié)，要灑水降塵。（5）混凝土攪拌，不在工地進行混凝土攪拌操作，由專業(yè)廠家提供商品混凝土?；炷吝M車、卸料、澆注應(yīng)加強管理，做到文明生產(chǎn)。料斗應(yīng)封閉，不能有泄料口。落地殘料一車一清，不能形成堆積現(xiàn)象，車體輪胎應(yīng)人工清理干凈后再離開工地。2、噪聲嚴(yán)禁夜間（22∶00～6∶00期間）自由作業(yè)，特別是高噪聲機械作業(yè)，如打樁機、推土機、風(fēng)鉆等。對鋸、電刨等高噪聲設(shè)備合理布局，并對其進行屏蔽，加設(shè)隔聲罩、隔聲墻，作臨時的隔聲、消聲和減振等綜合治理，或遠(yuǎn)離居民區(qū)，異地加工。中高考期間，應(yīng)嚴(yán)格遵守環(huán)保部門有關(guān)規(guī)定。3、水土流失（1）嚴(yán)格界定施工活動范圍，盡可能縮小施工作業(yè)帶寬度，減少對地表的碾壓。管線敷設(shè)嚴(yán)格按設(shè)計要求進行，確保埋設(shè)深度和防腐、保溫質(zhì)量，防止腐蝕管道，保護地上植被。在管線上方設(shè)置各種標(biāo)志，防止各類施工活動對管線的破壞。管道維修二次開挖回填時，應(yīng)盡量按原有土壤層次進行回填，保護表層土。及時復(fù)墾綠化，減少水土流失。（2）施工人員的生活污水經(jīng)污水處理設(shè)備處理后進入中水處理系統(tǒng)進行深度處理并消毒，然后進入中水管道系統(tǒng)，用于日常沖廁、綠化、清掃用水。（3）施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場所統(tǒng)一處理。二、運行期1、噪聲（1）設(shè)備選型對于產(chǎn)噪設(shè)備如泵類、電機等應(yīng)在購買時就選擇低噪類型的設(shè)備，以減少運轉(zhuǎn)時的噪聲強度。（2）設(shè)備安裝產(chǎn)噪設(shè)備如電機及泵類安裝在室內(nèi)，并對基礎(chǔ)采取減震措施，電梯設(shè)備間單獨設(shè)置于電梯房內(nèi)，室內(nèi)采取必要的減震消聲措施。（3）合理布局合理設(shè)計布置水泵房等噪聲、振動源的位置，應(yīng)盡量避免設(shè)在主體建筑之下。（4）減振消聲措施水泵出水處安裝避振喉，設(shè)備間棚頂加設(shè)一定厚度的巖棉、苯板及玻璃纖維隔音層以起到吸聲降噪的目的，并定期對設(shè)備進行檢修維護，采用上述措施設(shè)備噪聲可降低20～25dB，再經(jīng)墻體隔聲及距離衰減后，其噪聲及振動不會對周圍環(huán)境及居民造成明顯的影響。2、廢水房地產(chǎn)項目運行后產(chǎn)生的廢水排放水質(zhì)污染程度不高。對衛(wèi)生間排出的污水經(jīng)化糞池處理，達到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入城市污水管網(wǎng)。生活污水經(jīng)中水設(shè)施處理后用于清潔和綠化。污水經(jīng)中水處理系統(tǒng)處理后，達到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18918-2002）一級A標(biāo)準(zhǔn)，同時滿足《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》（GB/T18920-2002）標(biāo)準(zhǔn)。處理后部分用于中水回用，部分排入市政管網(wǎng)。項目區(qū)內(nèi)鋪設(shè)污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，污水與雨水分別排放。3、廢氣治理采用合理控制進出車流量，使用無鉛汽油，安裝汽車尾氣凈化裝置等措施降低機動車尾氣對周邊環(huán)境的影響。4、垃圾治理及時妥善處理運行期產(chǎn)生的各類廢物，不得長期在環(huán)境中存放，避免對景觀、土壤及地下水環(huán)境造成影響。項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，專職衛(wèi)生保潔人員負(fù)責(zé)；垃圾收集采用流動環(huán)衛(wèi)車定點、定時、分類統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理廠。5、生態(tài)防護治理措施項目運營期間通過實施相應(yīng)的綠化工程，盡可能的利用空間種草、植樹，可起到美化環(huán)境，凈化空氣、降塵、減噪的作用，達到綠化美化的目的，有利于局部微生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的改善，以減小項目對周邊生態(tài)環(huán)境的影響。綠化應(yīng)本著點、線、面相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔?？傊?，工程開發(fā)建設(shè)將會對所在地區(qū)的自然生態(tài)、水、氣、聲等環(huán)境產(chǎn)生不同程度的影響，由于在設(shè)計中采取了積極有效的防治措施，只要認(rèn)真落實環(huán)保措施與主體工程實現(xiàn)“三同時”，工程對環(huán)境的不利影響可以控制在最小限度，從環(huán)境保護的角度來看，本項目的選址和建設(shè)是可行的。第四節(jié)特殊環(huán)境影響分析項目范圍內(nèi)不涉及歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝、自然景觀等特殊環(huán)境，因此不進行特殊環(huán)境影響分析。

第七章經(jīng)濟影響分析第一節(jié)經(jīng)濟效益分析根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)規(guī)定的建設(shè)項目的評價原則，結(jié)合項目的特點，盈利能力計算項目實施后的增量效益與評價指標(biāo)，為建設(shè)單位提供決策依據(jù)。一、基本假設(shè)1、所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以2010年物價平均水平為基礎(chǔ)。2、項目運營期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對價格變化。二、項目計算期項目計算期為4年，其中建設(shè)期2年。2013年5月底竣工驗收后，2014年全部銷售完畢。三、銷售計劃及銷售收入1、銷售計劃根據(jù)項目實施進度計劃，在第二年開展銷售工作，計劃項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢。2、銷售價格的確定在測算經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合濟南市西部地區(qū)商業(yè)用房行情和項目地理位置，參照周邊地區(qū)類似項目銷售價格，確定本項目銷售價格：商務(wù)辦公樓價格確定為9000元/m2，公寓價格確定為9200元/m2，沿街商業(yè)銷售價格確定為10000元/m2，地下車位銷售價格確定為10萬元/個。3、銷售收入估算各年銷售收入按規(guī)劃的各年銷售面積乘以銷售價格計算。經(jīng)測算，項目可實現(xiàn)銷售收入127439萬元。詳見下表：表7-1銷售收入表序號項目名稱規(guī)模單價收入（萬元）1商務(wù)辦公樓34346.89m29000元/m2309122沿街商業(yè)33558m210000元/m2335583公寓53205.73m29200元/m2489494地下車位1402個10萬元/個14020合計127439四、營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國家及地方有關(guān)規(guī)定，項目所銷售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。其中營業(yè)稅按5%計取。城建稅、教育費附加及地方教育附加分別為營業(yè)稅的7%、3%和2%，經(jīng)測算，營業(yè)稅為2958萬元，城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加為355萬元。土地增值稅按四級超率累進稅率計算，為5697萬元。五、運營費用管理費用、銷售費用等運營費用按銷售收入的3%計，為1775萬元。六、財務(wù)盈利能力分析表7-2全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入05097644604318591.1銷售收入05097644604318592現(xiàn)金流出47441402471436757442.1開發(fā)建設(shè)投資4744131628002.2運營費用0114719127642.3經(jīng)營稅金及附加02141356914272.4土地增值稅03367561222442.5所得稅01964327413093稅前凈現(xiàn)金流量-474411269333511274244累計稅前凈現(xiàn)金流量-47441-34748-1237261875稅后凈現(xiàn)金流量-474411072930237261156累計稅后凈現(xiàn)金流量-47441-36712-647519640表7-3主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)表序號項目單位數(shù)據(jù)1銷售收入萬元1274392營業(yè)稅金及附加萬元71373總投資萬元790694運營費用萬元38235土地增值稅萬元112236利潤總額萬元261877所得稅萬元65478稅后利潤萬元196409總投資收益率%33.1210所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%2311所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%）萬元904112所得稅前投資回收期年3.0513所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%1714所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%）萬元431315所得稅后投資回收期年3.25七、敏感性分析考慮到項目在實施過程中某些不定因素的變化，將不同程度地影響項目的收益率和凈現(xiàn)值，特選取建設(shè)投資、銷售收入作為不確定性因素，在正負(fù)5%內(nèi)做單因素敏感性分析，考察稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和財務(wù)凈現(xiàn)值的變化，結(jié)果見下表：財務(wù)敏感性分析表指標(biāo)基本方案建設(shè)投資銷售收入+5%-5%+5%-5%財務(wù)內(nèi)部收益率(%)1716.7719.3219.7516.53財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）43133745487950893537從表中可以看出，當(dāng)建設(shè)投資、銷售收入分別向不利方向變動5%時，財務(wù)內(nèi)部收益率仍然大于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值仍然大于零，表明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。同時可以看出，銷售收入比較敏感，建設(shè)投資次之，因此，要努力開展銷售宣傳，準(zhǔn)確定位，提高銷售收入，同時也要控制建設(shè)投資。八、清償能力分析本項目由于市場需求旺盛，項目在2014年即可全部銷售完畢，資金回攏較快。九、財務(wù)評價結(jié)論財務(wù)分析表明，項目全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率17%，投資回收期3.25年，財務(wù)總投資收益率33.12%，各項財務(wù)評價指標(biāo)良好。項目從財務(wù)角度評價是可行的。第二節(jié)行業(yè)影響分析預(yù)測一、濟南商業(yè)地產(chǎn)需求

2011年受調(diào)控政策影響，濟南商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，目前許多樓盤住宅開盤成交率僅為三成左右，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象。新政下的濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注。市場的冷清使得開發(fā)商棄住宅而對商業(yè)投入比重持續(xù)增加，一些前期無大型項目儲備或以住宅開發(fā)為主的房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而開發(fā)商業(yè)項目，商業(yè)地產(chǎn)正成為濟南整個房地產(chǎn)行業(yè)中政策風(fēng)險較小的一塊市場。除開發(fā)商外，包括投資者、銀行、中介、專業(yè)網(wǎng)站在內(nèi)的市場各方，也紛紛將目光投向了濟南商業(yè)地產(chǎn)市場。在住宅成交量大跌的4月，我市商業(yè)地產(chǎn)成交量大增，當(dāng)月成交量超過前兩個月成交量之和，其中和住宅配套建設(shè)的“底商”成交量猛增，高達1.91萬平方米。在市區(qū)西部，一樓盤4月新增商業(yè)供應(yīng)1.2萬平方米，很短時間內(nèi)就成交了1萬平方米。這表明濟南“底商（底層商鋪）”市場前景較好，預(yù)計近期開盤的商業(yè)物業(yè)仍將受到市場熱錢的追捧。隨著開發(fā)商的發(fā)力，濟南商業(yè)地產(chǎn)的供給不斷增加，魯商廣場、萬達廣場、萬豪國際星光天地等商業(yè)地產(chǎn)項目陸續(xù)入市，而今年以來九曲、山大路-花園路等城市綜合體等項目的動工興建、立項，使得濟南商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進入一個全新的供應(yīng)時代。國內(nèi)一線開發(fā)商的嗅覺更為靈敏。在住宅市場因調(diào)控而略顯冷清時，包括萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、萬達等一大批主流開發(fā)商也將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，其中不少企業(yè)已在該領(lǐng)域有所投入。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)專門成立部門，負(fù)責(zé)旗下商業(yè)項目運作，其商業(yè)地產(chǎn)項目基本為自己持有；龍湖則計劃在5至7年內(nèi)完成建設(shè)并持有約200萬平方米左右的投資型物業(yè)，并將土地儲備中的投資型物業(yè)提升至15%；以開發(fā)純住宅著稱的萬科同樣出手大方，據(jù)悉年內(nèi)萬科在深圳將會有5家萬科酒店拔地而起，3年內(nèi)其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將達到200萬平方米以上，持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例將達到2：8。二、濟南商務(wù)辦公樓市場特點濟南的寫字樓近兩年上市較多，體量較大，特別是高端寫字樓。目前濟南市大量的新項目即將入市或已展開推廣，主要有濟南萬達廣場、魯商廣場、銀座中心、黃金時代廣場、天業(yè)國際、國華·第三空間、魯邦國際廣場、中鐵匯展國際、魯商國奧城、華強廣場等，隨著大批項目的入市，濟南寫字樓市場即將百花齊放，十幾家樓盤相互爭艷。濟南商務(wù)辦公樓市場回暖是緣于需求的增加，市場發(fā)展有著很廣闊的前景。濟南作為省會和環(huán)渤海區(qū)域的中心城市，具有不可替代的地位、區(qū)位優(yōu)勢。隨著濟南城市面貌的提升和開放力度不斷加大，會有越來越多的外地企業(yè)將區(qū)域總部設(shè)在濟南，總部經(jīng)濟優(yōu)勢發(fā)展帶來的巨大需求將為濟南商務(wù)辦公樓市場的發(fā)展注入強大動力。三、本項目市場分析1）項目位于西部區(qū)域中的經(jīng)十路