房產(chǎn)價格分析

房產(chǎn)價格分析2009年12月以來，為抵制我國部分都市房價飛漲的形勢,國家連續(xù)出臺了一系列針對房產(chǎn)價格的各個層面的調(diào)控政策。2010年以來，國內(nèi)的經(jīng)濟大事多以房地產(chǎn)行業(yè)為主。但我們卻不能不看到，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)，也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。一方面連著投資，一方面連著消費”房地產(chǎn)業(yè)能否保持平穩(wěn)健康運行，關(guān)于擴大最終消費需求至關(guān)重要。從調(diào)查中了解到,隨著政府宏觀調(diào)控成效的進一步顯現(xiàn)及市場自身的調(diào)劑,南寧市房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長,市場需求旺盛，銷售形勢喜人，資金到位良好，市場運行呈健康進展態(tài)勢。南寧市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀1、 土地供給情形。從我市的土地供給情形來看,我市今年半年共拍賣土地XX萬畝‘比去年全年僅僅相差XXXX畝，可說是半年的時刻達到了去年一年的XX%?？v觀近年以來的土地供給情形，我們發(fā)覺從2001年以來，除2005年投入總量同比有所萎縮以外，其余各年投放總量差不多上在逐步上升。而南寧市的房價也恰恰是從2005年開始猛烈飆升的。2、 商品房建設(shè)情形。2007年，經(jīng)濟適用住房完成開工101.27萬平方米，其中，經(jīng)濟適用住房86.28萬平方米,全額集資建房14.99萬平方米；竣工84.43萬平方米，其中，經(jīng)濟適用住房65.44萬平方米，全額集資建房18.99萬平方米;2008年我市經(jīng)濟適用住房施工面積61萬平方米”竣工面積59萬平方米。2010年保證性（政策性）住房11600套，建筑面積74.29萬平方米,建設(shè)用地約30.02公頃。除保證性住房夕卜，南寧市還加大了對廉租房的建設(shè)z目前在建的廉租住房約3592套”總建筑面積179632平方米，能解決近萬人的居住問題，較大地改善了都市低收入家庭人民的居住環(huán)境。與此同時，商品房開發(fā)規(guī)模明顯擴大。2008年度，建設(shè)各類住房約5.23萬套，總建筑面積約460.00萬平方米,其中商品住房3.81萬套，建筑面積363.3萬平方米，同比增長81.35%。受全球金融危機的阻礙及國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，南寧市2009房地產(chǎn)盡管也受到?jīng)_擊，但阻礙極為細微,相關(guān)于同市來看卻創(chuàng)立新高。2010年，南寧市打算建設(shè)各類住房14200套，建筑面積91.68萬平方米，建設(shè)用地約67.84公頃。3、商品房銷售情形。通過07、08年商品房銷售價格的大漲，南寧市商品房的銷售情形一直處于高位運行狀態(tài)，2009年在南寧的房產(chǎn)歷史上應(yīng)該是一個值得大書一筆的時刻段，這一年國內(nèi)的房價開始下降，而南寧市房價卻是一月至七月顯現(xiàn)〃小陽春"，進入九月以來，南寧市房地產(chǎn)連續(xù)了“金九銀十”的銷售堇金段，進入10月，商品房銷售連續(xù)火爆，一直到2009年11月份，月成交量才有微量萎縮。2009年12月份南寧市的房產(chǎn)行業(yè)進入到一個歷史的時期,在那個月里，南寧市的商品房與二手房的價格與成交量雙雙創(chuàng)下歷史新高。進入2010年，在全國房價一片降聲當中，南寧市的房價依舊是穩(wěn)中有升,成交量也穩(wěn)步增長。4、商品房銷售價格。南寧市房價從2003年開始上漲以來,一直以比較平穩(wěn)的幅度上漲，即便是顯現(xiàn)全球性的金融危機W全國性的房產(chǎn)政策調(diào)整,也沒能讓南寧市的房價停下上漲的幅度。盡管在2009年11月，南寧市房產(chǎn)價格有所回調(diào)，但也僅僅是曇花一現(xiàn),從12月開始又堅持在高位運行。2010年1-8月全市房地產(chǎn)企業(yè)商品房平均銷售價格為6044.76元/平方米，比去年年均銷售平均價高出22.3%。新建商品住宅存量房住宅年份面積（萬/nV）均價（元/m”）面積（萬/nf）均價（元/nf）2004年350.462517.302005年336.982630.4156.351691.192006年437.102800.0756.561768.142007年594.753279.9161.772166.532008年394.003815.5950.902607.072009年718.744942.91117.533543.602010年1-8月258.19756044.7683.354011.654、走勢分析。依照全市房地產(chǎn)市場運行情形和目前的宏觀經(jīng)濟形勢,房地產(chǎn)開發(fā)投資將連續(xù)保持穩(wěn)中有升的增長勢頭，增速會高于去年同期水平,商品房銷售也將保持一定增長，銷售增幅的高低在一定程度取決于商品房價格的變化情形。緣故有以下幾點：一是隨著世界經(jīng)濟顯現(xiàn)〃二次探底〃的可能性以及中國經(jīng)濟穩(wěn)中降溫的趨勢，國家不太可能會針對房地產(chǎn)行業(yè)做出進一步的嚴格政策。與之同時相伴的可能是整個經(jīng)濟層面的貨幣寬松政策，這也給房地產(chǎn)行業(yè)以喘息的機會。二是隨著整個房地產(chǎn)市場的復蘇和轉(zhuǎn)暖,開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的投資信心和躺將會有所增強和提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和速度將有所擴大和加快，房地產(chǎn)投資規(guī)模和速度的雙增效應(yīng)必將大大帶動和促進全市固定資產(chǎn)投資的進展。三是拉動內(nèi)需的需求，使得房產(chǎn)行業(yè)成為內(nèi)需消費占比重最大的一個行業(yè)。5、后期推測。一方面土地越來越少,土地的價格不可能下跌，隨著工資成本的增加等各種成本的增加，南寧市的房價與全國其它省會都市相比,房價處于中等偏低的水平,房屋價格下降的可能性極??；另一方面買房人的觀望情緒濃重，經(jīng)濟上存在著一定的壓力，房價大幅度上漲的可能性也不大。估量后市南寧市的房屋價格會保持穩(wěn)中上揚的格局，但幅度可不能太大。房地產(chǎn)在南寧市經(jīng)濟逬展中的地位和作用1、 促進了都市進展和都市化進程,都市進展給房地產(chǎn)的進展帶來了機遇。都市原有居民的剛性需求和農(nóng)村人口向都市轉(zhuǎn)移，加快推進了城鄉(xiāng)一體化建設(shè)”同時隨著北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為國家戰(zhàn)略性區(qū)域,也給南寧市房地產(chǎn)業(yè)的進展帶來龐大商機；都市進展改善了基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境，使房地產(chǎn)產(chǎn)品增加了吸引力；房地產(chǎn)業(yè)的進展也促進了都市進展和都市化的進程。房地產(chǎn)開發(fā)改變了都市居民的居住條件Z拓展了都市空間，促進都市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提升了都市檔次，改善了都市功能和都市的環(huán)境質(zhì)量。2、 正確引導住房消費。堅持正確的輿論導向，充分認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟進展中的中心地位與作用，樹立抓房地產(chǎn)業(yè)確實是抓經(jīng)濟增長、社會進步、財政增收的觀念,進一步增強大局意識,結(jié)合南寧市房地產(chǎn)市場的實際情形，加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的正確宣傳,加強對企業(yè)和消費者的引導”使他f門正確明白得房地產(chǎn)市場調(diào)控的立足點、差不多原則和調(diào)控目的，以利消費者全面了解房地產(chǎn)市場情形，樹立市場信心，從而正確引導理性投資和消費。南寧市在貫徹落實國家房地產(chǎn)政策的同時，也依照自身的特點進一步細化和出臺了各種房地產(chǎn)政策規(guī)定，如《南寧市廉租住房保證工作細則》、《南寧市經(jīng)濟適用住房治理方法》、《南寧市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案》等一系列措施。保證了都市低收入家庭居有其屋。3、 帶動相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟的增長。房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)業(yè)鏈長的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，既是投資品又是消費品，它的進展一方面能夠直截了當刺激投資需求，另一方面也能夠間接拉動消費需求，與生產(chǎn)、流通和消費各環(huán)節(jié)都有較高的關(guān)聯(lián)度,它的進展能夠帶動50多個行業(yè)的進展,對南寧市來說,專門是與建筑企業(yè)、物資運輸企業(yè)、建材、化工、夕卜表、家電等商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟活動緊密相關(guān)，同時還與金融、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有著專門大的相互促進作用，是與宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度最高的產(chǎn)業(yè)之一，對各相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟進展的帶動作用極為明顯。4、 改善了居民居住條件，促進了居民生活質(zhì)量的提高。由于住宅是人類生存的差不多條件之一，因此房地產(chǎn)的進展又與百姓的生活息息相關(guān)，直截了當關(guān)系到人民的生活水平。隨著南寧市房地產(chǎn)業(yè)的快速進展，南寧市都市居民的居住條件有了極大的改善,都市居民住房的居住面積逐年增大。存在問題1、土地價格一路颼升,推動房價不斷攀升。地價颶升成為房價高漲的要緊推手。中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成，泛北部灣經(jīng)濟合作的逐步深入，以及南寧舒服的居住環(huán)境和氣候條件，吸引了越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商前來投資，市場競爭力增強也是導致土地溢價的一個重要緣故。依照中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示,2010年全國都市住宅用地溢價水平排行榜中，南寧都市住宅用地溢價水平一度高居榜首，遠高出北京、上海、廣州等一線都市。專門是在2009年南寧市的都市住宅用地溢價高達174%。因此‘土地成本的提高形成對以后房價上漲的預期,-定程度上推動目前各地房價的上漲。3、 保證性住房難以滿足需求,商品住房結(jié)構(gòu)性矛盾還比較突出。07年以來，盡管，南寧市加大了經(jīng)濟適用房和廉租房等保證性住房建設(shè)的投入力度，然而面對龐大的低收入群體對住房需求,仍是杯水車薪，且時刻較長。各地都對商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，以逐步實現(xiàn)90平方米以下戶型占比達到70%的目標”但目前不管從投資完成額依舊施工面積或者是新開工面積,離70%的目標還有專門大差距，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾短時刻內(nèi)還難以得到全然解決。在一定程度上加重了商品住房供應(yīng)壓力,起到了房價上漲的傳導作用。4、 多套住房和投資性需求及投機行為助推房價。市場上存在對房價連續(xù)上漲的預期，致使部分居民將住房消費提早，加之居民投資渠道較窄，股市推動房市、投機炒房，形成了房價上漲的另一股動力。加之南寧市處于首府都市的地位以及北部灣開發(fā)區(qū)的核心地位，使得區(qū)域優(yōu)勢十分明顯，因而造成了全區(qū)各地甚至于全國各地的消費者前來購房。據(jù)調(diào)奩不完全統(tǒng)計,目前南寧市房價在節(jié)節(jié)攀升,其中一個重要現(xiàn)象確實是，商品住房被全區(qū)人員購買第二套以上的達40%,來自區(qū)外人員投資或炒房的在30%以上。幾點建議總的來看，近年來南寧市房地產(chǎn)市場進展比較穩(wěn)固，未見較大幅度下跌，然而針對一些不容忽視的問題，我們必須加以緊密關(guān)注和認真解決。為了促進南寧市房地產(chǎn)市場的健康進展，必須做好以下幾方面工作：第一、從政府的層面來看,各地、各部門要針對當前房地產(chǎn)市場中存在的突出問題，切實貫徹落實國家宏觀調(diào)控的各項政策和措施,認真制定和抓緊實施住房建設(shè)規(guī)劃制度,進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)方法,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。充分認識加強商品住房價格治理的必要性和可行性,加強房地產(chǎn)業(yè)的成本監(jiān)審，壓縮其水分。認真履行對房地產(chǎn)市場價格行為的監(jiān)督檢查職責，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自定價提價、變相漲價、哄抬房價、不執(zhí)行上述制度的價格欺詐等損害消費者利益的違法違規(guī)行為予以嚴格的處罰。房價是否穩(wěn)固，直截了當關(guān)系到經(jīng)濟社會是否健康進展,關(guān)系到人民群眾能否安居樂業(yè)，也阻礙到一方社會是否穩(wěn)固。近年來，房價越來越高、上漲幅度較快，住房貴、住房難,已成為社會和群眾普遍關(guān)懷的價格熱點難點問題之一。因此緩解房價熱點難點問題，做好穩(wěn)固房價工作，把商品住房價格治理納入我們各級政府重要職能,是專門必要的。第二、從企業(yè)的層面來說，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)抓住當前宏觀調(diào)控的下的機遇，進一步苦練內(nèi)功，在提高質(zhì)量、強化服務(wù)、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力氣,做大做強企業(yè)，千萬不要忽視企業(yè)內(nèi)在素養(yǎng)的提升。市場競爭是猛烈而無情