建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范詳解

13版建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范1主要內(nèi)容工程定額的應(yīng)用、研究與展望清單計價與定額計價的區(qū)別2013《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》解讀2工程定額的應(yīng)用、研究與展望3工程定額的概念

工程定額是指在正常的工程施工條件、先進合理的施工工藝和施工組織的條件下，采用科學的方法制定每完成一定計量單位的質(zhì)量合格產(chǎn)品所必須消耗的人工、材料、機械設(shè)備及其價值的數(shù)量標準。

4按定額編制程序和用途分類企業(yè)定額消耗量定額概算定額概算指標勞動定額材料定額機械定額時間定額產(chǎn)量定額時間定額產(chǎn)量定額工程定額的分類基礎(chǔ)定額估算指標5工程定額的性質(zhì)1、科學性4、指導性5、群眾性6、穩(wěn)定性7、時效性2、系統(tǒng)性3、統(tǒng)一性6消耗量定額的概念（一）消耗量定額的概念消耗量定額是由建設(shè)行政主管部門根據(jù)合理的施工組織設(shè)計，正常施工條件制定的，生產(chǎn)一個規(guī)定計量單位工程合格產(chǎn)品所需人工、材料、機械臺班的社會平均消耗量標準。（二）消耗量定額的性質(zhì)消耗量定額是由國家或其授權(quán)單位統(tǒng)一組織編制和頒發(fā)的一種法令性指標。7消耗量定額的作用1.是設(shè)計、施工、審計部門編審施工圖預(yù)算，確定建筑安裝工程造價的基礎(chǔ)2.是建設(shè)（咨詢）單位合理編制招標標底的基礎(chǔ)3.是建筑施工企業(yè)進行投標報價和編制施工組織設(shè)計的參考依據(jù)4.是承發(fā)包單位進行工程結(jié)算的依據(jù)5.是造價管理部門編制地區(qū)價目表和概算定額的基礎(chǔ)6.是設(shè)計單位對設(shè)計方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析比較的依據(jù)7.是建筑施工企業(yè)貫徹經(jīng)濟核算制，考核工程成本的依據(jù)8企業(yè)定額的概念

企業(yè)定額是指施工企業(yè)根據(jù)本企業(yè)的施工技術(shù)和管理水平，以及有關(guān)工程造價資料制定的，并供本企業(yè)使用的人工、材料和機械臺班消耗量標準。9企業(yè)定額是直接用于建筑施工管理中的一種定額。它由勞動定額、材料消耗定額、施工機械臺班使用定額三部分組成。作為企業(yè)定額，必須具備有以下特點：1.其各項平均消耗要比社會平均水平低，體現(xiàn)其先進性。2.可以表現(xiàn)本企業(yè)在某些方面的技術(shù)優(yōu)勢。3.可以表現(xiàn)本企業(yè)局部或全面管理方面的優(yōu)勢。4.所有匹配的單價都是動態(tài)的，具有市場性。

5.與施工方案能全面接軌。10

編制企業(yè)定額的目的和意義1.企業(yè)定額能夠滿足工程量清單計價的要求2.企業(yè)定額的編制和使用可以規(guī)范發(fā)包承包行為，規(guī)范建筑市場秩序3.企業(yè)定額的建立和運用可以提高企業(yè)的管理水平和生產(chǎn)力水平4.企業(yè)定額是業(yè)內(nèi)推廣先進技術(shù)和鼓勵創(chuàng)新的工具5.建立企業(yè)定額，是加速企業(yè)綜合生產(chǎn)能力發(fā)展的需要111.企業(yè)定額是施工企業(yè)計劃管理的依據(jù)

2.企業(yè)定額是組織和指揮施工生產(chǎn)的有效工具3.企業(yè)定額是計算工人勞動報酬的依據(jù)

4.企業(yè)定額有利于推廣先進技術(shù)

5.企業(yè)定額是編制施工預(yù)算、加強成本管理和經(jīng)濟核算的基礎(chǔ)6.企業(yè)定額是編制工程投標報價的基礎(chǔ)和主要依據(jù)企業(yè)定額的作用12企業(yè)定額的制定方法1．定額修正法2．統(tǒng)計分析法3．經(jīng)驗估計法4．寫實測定法5．理論計算法13清單計價與定額計價的區(qū)別14清單計價與定額計價的區(qū)別

清單計價與定額計價是產(chǎn)生在不同歷史年代的計價模式。定額計價是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，產(chǎn)生在新中國成立之初，一直延用至今，可以說是一種傳統(tǒng)的計價模式。清單計價是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，產(chǎn)生在2003年，是以國家標準推行的新的計價模式。他們之間的區(qū)別，可從多方面進行比較：15區(qū)別（1）——定價理念不同16區(qū)別（2）——計價依據(jù)不同17區(qū)別（3）——費用內(nèi)容不同18區(qū)別（4）——單價形式不同19區(qū)別（5）——列項方式不同20區(qū)別（6）——工程量計算不同21區(qū)別（7）——編制步驟不同22區(qū)別（8）——表格形式不同23清單計價與定額計價的聯(lián)系在中國，清單計價是在學習借鑒國外通行做法并與中國實際相結(jié)合的產(chǎn)物，是在定額計價基礎(chǔ)上衍生出來的計價模式。在《企業(yè)定額》沒有能夠被業(yè)主普遍認同，政府《計價定額》仍然占主導地位的前提下，清單計價實質(zhì)上是定額計價的翻版。請看2013清單規(guī)范規(guī)定的綜合單價分析表：24工程量清單綜合單價分析表

工程名稱標段第頁共頁注：1.如不使用省級或行業(yè)建設(shè)主管部門發(fā)布的計價依據(jù)，可不填定額項目、編號等

2.招標文件提供了暫估單價的材料，按暫估的單價填入表內(nèi)“暫估單價”欄及“暫估合價”欄。25清單計價與定額計價的聯(lián)系

無論定額計價還是清單計價，“定額”始終是計價的依據(jù)。

因為：（1）定額所規(guī)定的人、材、機消耗量始終是一切計價的基石；（2）一切的人、材、機費都是基于定額消耗量產(chǎn)生的。26清單計價與定額計價的聯(lián)系

【人材機費計算的基本方法】人工費/材料費/機械費=工程量×(人/材/機)單價算式中的工程量是按照《消耗量》定額規(guī)則計算的“定額工程量”，亦稱為“施工工程量”。27特別提示！無論稱之為”直接工程費”，還是稱之為“分部分項工程費”，它們中的“人工費、材料費、機械費”實質(zhì)上都一樣，都是用“定額量”套用定額價（當然可以是市場價）產(chǎn)生的。定額量產(chǎn)生的施工費用除以清單量就是清單的“綜合單價”請看下面的分析：28特別提示！

綜合單價，是指完成一個規(guī)定計量單位的分部分項工程和措施清單項目所需的人工費、材料和工程設(shè)備費、施工機具使用費和企業(yè)管理費、利潤，以及一定范圍內(nèi)的風險費用。計算表達式為：

其中：分項工程施工費用=人工費+材料費+機械使用費+管理費+利潤+風險費

分部分項工程費用=∑分項工程施工費用29特別提示！其中：1.人工費、材料費、機械使用費的計算人工費/材料費/機械費=工程量×(人/材/機)單價算式中的工程量是按照《消耗量》定額規(guī)則計算的“定額工程量”，亦稱為“施工工程量”。2.管理費的計算綜合單價中管理費的計算方法表達為：管理費＝計算基礎(chǔ)×管理費費率3．利潤的計算綜合單價中利潤的計算方法表達為：

利潤＝計算基礎(chǔ)×利潤率

30上述計算哪里與定額計價不同？

（1）組價過程不同——繁瑣（2）管理費率不同管理費率是按清單所在分部計取,而不是按該工程項目的類別劃分（一、二、三、四類）計取。31工程量清單計價與定額

預(yù)算計價對比分析1、相同之處（1）都要用施工圖和工程量計算規(guī)則和核定工程量。（2）定額依然是確定實體消耗量的科學依據(jù)。（3）需要有一個社會平均水平的取費標準。（4）材料價格可以隨市場變化，但人工和機械臺班價在一定時期內(nèi)仍然要采用政府指導價。（5）要有相對統(tǒng)一的計費程序和計價格式32工程量清單計價與定額

預(yù)算計價對比分析2、不同之處兩者計費程序和計價格式完全不同4以企業(yè)實際情況取費，有利于將競爭放在明處。按統(tǒng)一規(guī)定取費3自主報價，競爭的差異體現(xiàn)在價格上。大家都套用統(tǒng)一的預(yù)算基價，結(jié)果在價格上沒有差異，千人一面。2統(tǒng)一由招標人提供工程量清單，實現(xiàn)了同等條件下的公平競爭，在這種模式下，投標人也須計算工程量，但目的是發(fā)現(xiàn)差異，以利報價。自己計算工程量，結(jié)果五花八門1工程量清單計價定額預(yù)算計價序號33工程量清單計價與定額

預(yù)算計價對比分析現(xiàn)行“定額預(yù)算”，其項目一般是按照施工工序進行設(shè)置的，包括的工程內(nèi)容一般是單一的，據(jù)此規(guī)定了相應(yīng)的工程量計算規(guī)則。2、不同之處工程量清單計價定額預(yù)算計價序號工程量清單項目的劃分，一般是以一個“綜合實體”考慮的，一般包括了多項其他工作內(nèi)容，據(jù)此也規(guī)定了相應(yīng)工程量計算規(guī)則。故此二者的工程量計算規(guī)則是有差別的！534工程量清單計價與定額

預(yù)算計價對比分析3、結(jié)語1、兩種計價模式都是建立在“定額”的平臺上。不能理解為實行清單計價就不要定額了。定額不能淡化，而應(yīng)加強。2、定額與兩種計價模式的關(guān)系可比擬為：

定額是“詞典”，計價模式是“文體”不同的人使用詞典和文體，可以寫出不同風格的文章。3、各省、自治區(qū)、直轄市發(fā)布的定額，它們的屬性定位按照《清單規(guī)范》的規(guī)定應(yīng)界定為：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門發(fā)布的社會平均消耗量定額，是計價定額。352013《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》解讀36新《規(guī)范》的亮點【亮點一】專業(yè)劃分更加精細新《規(guī)范》將原《規(guī)范》中的六個專業(yè)（建筑、裝飾、安裝、市政、園林、礦山），重新進行了精細化調(diào)整，調(diào)整后分為以下九個專業(yè)：1、將建筑與裝飾專業(yè)合并為一個專業(yè)；2、將仿古從園林專業(yè)中分開，拆解為一個新專業(yè)；3、新增了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破工程三個專業(yè)。由此可見，新《規(guī)范》各個專業(yè)之間的劃分更加清晰、更加具有針對性和可操作性。37新《規(guī)范》的亮點

【亮點二】責任劃分更加明確新《規(guī)范》對原《規(guī)范》里諸多責任不夠明確的內(nèi)容做了明確的責任劃分和補充。（1）闡釋了招標工程量清單和已標價工程量清單的定義（2.0.2、2.0.3）（2）規(guī)定了計價風險合理分擔的原則（3.2.2、3.2.3、3.2.4、3.2.5）（3）規(guī)定了招標控制價出現(xiàn)誤差時投訴與處理的方法（5.3.1~5.3.9）（4）規(guī)定了合同價款調(diào)整中法律法規(guī)變化、工程變更、項目特征描述不符、工程量清單缺項、工程量偏差、物價變化等的解決辦法與計算公式（9.2-9.7）38新《規(guī)范》的亮點

【亮點三】可執(zhí)行性更加強化1、增強了與合同的契合度，需要造價管理與合同管理相統(tǒng)一；2、明確了術(shù)語的概念，要求提高使用術(shù)語的精確度；3、提高了合同各方面風險分擔的強制性，要求發(fā)、承包雙方明確各自的風險范圍；4、細化了措施項目清單編制和列項的規(guī)定，加大了工程造價管理復雜度；5、改善了計量、計價的可操作性，有利于結(jié)算糾紛的處理。39新《規(guī)范》的亮點【亮點四】合同價款調(diào)整更加完善

凡出現(xiàn)以下情況之一者，發(fā)承包雙方應(yīng)當調(diào)整合同價款：

（1）法律法規(guī)變化（2）工程變更（3）項目特征描述不符（4）工程量清單缺項（5）工程量偏差

（6）物價變化（7）暫估價（8）計日工（9）現(xiàn)場簽證（10）不可抗力（11）提前竣工（趕工補償）（12）誤期賠償（13）索賠（14）暫列金額（15）發(fā)承包雙方約定的其他調(diào)整事項40新《規(guī)范》的亮點【亮點五】風險分擔更加合理強制了計價風險的分擔原則，明確了應(yīng)由發(fā)、承包人各自分別承擔的風險范圍和應(yīng)由發(fā)、承包雙方共同承擔的風險范圍以及完全不由承包人承擔的風險范圍。

【亮點六】招標控制價編制、復核、投訴、處理的方法、程序更加法治和明晰。41新《規(guī)范》主要內(nèi)容

為規(guī)范工程造價計價行為，統(tǒng)一建設(shè)工程工程量清單的編制和計價方法，適應(yīng)工程建設(shè)招投標市場的深入發(fā)展，在總結(jié)工程量清單計價改革經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標準定額司對《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500－2008進行修訂，形成了新的國家標準《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500－2013.421、新《規(guī)范》章、節(jié)、條數(shù)量變化明顯原《規(guī)范》含5章19節(jié)，新《規(guī)范》含15章54節(jié)原《規(guī)范》條文137條，新《規(guī)范》條文253條原《規(guī)范》強制性條文15條，新《規(guī)范》強制性條文15條432、新《規(guī)范》內(nèi)容涵蓋廣泛新《規(guī)范》相比原《規(guī)范》，增加了許多有關(guān)工程計量、合同價款（含約定、調(diào)整、中期支付、結(jié)算支付、爭議解決等）各個環(huán)節(jié)的工程量清單計價內(nèi)容，基本反映了原《規(guī)范》實施以來的主要經(jīng)驗和成果。新《規(guī)范》的內(nèi)容涵蓋了工程實施階段從計價方式、計價風險開始到竣工結(jié)算與支付、合同價款爭議的解決以及工程計價資料與檔案建立的全過程。443、新《規(guī)范》重點內(nèi)容突出新《規(guī)范》在認真總結(jié)我國實施工程量清單計價積累的經(jīng)驗和存在的問題的基礎(chǔ)上，重點明確了：（1）招標工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責。（強條4.1.2）（2）分部分項工程量清單應(yīng)包括的五大內(nèi)容。（強條4.2.1）（3）分部分項工程量清單應(yīng)根據(jù)相關(guān)工程現(xiàn)行國家計量規(guī)范規(guī)定的五項內(nèi)容進行編制。（強條4.2.2）（4）分部分項工程和措施項目清單應(yīng)采用綜合單價計價。（強條3.1.2）（5）招標工程量清單標明的工程量是投標人投標報價的共同基礎(chǔ)，竣工結(jié)算的工程量按發(fā)、承包雙方在合同中的約定應(yīng)予計量且實際完成的工程量確定。（強條3.1.3）（6）措施項目清單中的安全文明施工費應(yīng)按照國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門的規(guī)定計價，不得作為競爭性費用。（強條3.1.4）（7）規(guī)費和稅金應(yīng)按國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門的規(guī)定計算，不得作為競爭性費用。（強條3.1.5）454、新《規(guī)范》修改情況介紹

（1）章、節(jié)、條的變化464、新《規(guī)范》修改情況介紹

（2）術(shù)語的變化474、新《規(guī)范》修改情況介紹

（2）術(shù)語的變化484、新《規(guī)范》修改情況介紹

（2）術(shù)語的變化494、新《規(guī)范》修改情況介紹

（2）術(shù)語的變化504、新《規(guī)范》修改情況介紹

（2）術(shù)語的變化514、新《規(guī)范》修改情況介紹

（2）術(shù)語的變化524、新《規(guī)范》修改情況介紹

（3）強制性條文的變化534、新《規(guī)范》修改情況介紹

（3）強制性條文的變化54其他變動1．關(guān)于措施項目“08規(guī)范”對措施項目僅是一個名稱，為了便于措施項目列項與計價，可以計算工程量的措施項目，列出項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位和工程量計算規(guī)則；不能計算工程量的項目，列出了項目編碼、項目名稱、工作內(nèi)容及包含范圍。解決了措施項目的分類列項問題。2．關(guān)于土壤和巖石分類一方面與現(xiàn)行國家標準保持一致，另一方面也與地勘報告的結(jié)論相符合，便于招標人據(jù)此描述土壤類別，解決土壤、巖石的分類鑒別問題。因此，取消“普氏”土壤分類，土及巖石分類按國家標準《工程巖體分級標準》GB50218-94、《巖土工程勘察規(guī)范》GB50021-2001（2009年版）重新定義，各專業(yè)工程均按此劃分執(zhí)行。553．關(guān)于溝槽、基坑、一般土石方的劃分溝槽、基坑、一般土石方的劃分標準，將房屋建筑與市政工程保持一致，便于人工、機械臺班消耗量的平衡。4．關(guān)于土方工程計算規(guī)則“08規(guī)范”計算規(guī)則導致挖土方工程清單工程量與實際工程量存在差異，致使管理機構(gòu)發(fā)布的土方價格、招標控制價、投標報價與市場實際價格出現(xiàn)差異，讓相關(guān)部門較難理解。為了妥善處理這一問題，在保留“08規(guī)范”計算規(guī)則的同時，增加規(guī)定了：“挖溝槽、基坑、一般土方因工作面和放坡增加的工程量（管溝工作面增加的工程量），是否并入各土方工程量中，按各省、自治區(qū)、直轄市或行業(yè)建設(shè)主管部門的規(guī)定實施，如并入各土方工程量中，辦理工程結(jié)算時，按經(jīng)發(fā)包人認可的施工組織設(shè)計規(guī)定計算，編制工程量清單時，可按表A.1-3、A.1-4、A.1-5規(guī)定計算”（上述三表內(nèi)容是放坡及工作面的規(guī)定）。這樣處理，較為切合實際情況。565．關(guān)于現(xiàn)澆混凝土構(gòu)件模板“08規(guī)范”出于實體工程與措施項目分離的考慮，將模板工程作為措施項目單列，但未給出如何實施的具體規(guī)定。本次修訂中，意見也不完全一致，主要有兩種：一是維持“08規(guī)范”不變，二是將模板與混凝土構(gòu)件歸并，模板工程不單列。考慮到模板與混凝土結(jié)合緊密，以及各專業(yè)、各地區(qū)不同的計價習慣，“13規(guī)范”對混凝土及鋼筋混凝土工程在“工作內(nèi)容”中增加模板及支架的內(nèi)容，并在正文中說明：“本規(guī)范對現(xiàn)澆混凝土工程項目在“工作內(nèi)容”中包括模板工程的內(nèi)容，同時又在措施項目中單列了現(xiàn)澆混凝土模板工程項目。對此，由招標人根據(jù)工程實際情況選用，若招標人在措施項目清單中未編列現(xiàn)澆混凝土模板項目清單，即表示現(xiàn)澆混凝土模板項目不單列，現(xiàn)澆混凝土工程項目的綜合單價中應(yīng)包括模板工程費用?！苯鉀Q了不同方式的現(xiàn)澆構(gòu)件模板計價問題。576．關(guān)于預(yù)制混凝土構(gòu)件模板鑒于目前現(xiàn)場預(yù)制混凝土構(gòu)件越來越少，加之模板分離加大了計量工作。因此，對預(yù)制混凝土構(gòu)件，針對現(xiàn)場預(yù)制和成品構(gòu)件均存在的情況。在“13規(guī)范”工作內(nèi)容中增加了模板工序，并在正文中說明：“本規(guī)范對預(yù)制混凝土構(gòu)件按現(xiàn)場制作編制項目，工作內(nèi)容中包括模板工程，不再另列。若采用成品預(yù)制混凝土構(gòu)件時，構(gòu)件成品價（包括模板、鋼筋、混凝土等所有費用）應(yīng)計入綜合單價中?！?．關(guān)于鋼筋施工搭接“08規(guī)范”對鋼筋搭接如何計量未予明確，此次修改明確規(guī)定：“除設(shè)計（包括規(guī)范規(guī)定）標明的搭接外，其他施工搭接不計算工程量，在綜合單價中綜合考慮”。其施工搭接損耗應(yīng)包含在綜合單價中，不另計算。588．關(guān)于門窗、金屬構(gòu)件鑒于目前建筑市場上，絕大部分門窗和金屬構(gòu)件均采用成品方式，因此，“13規(guī)范”明確規(guī)定：按成品編列，成品價計入綜合單價中，如采用現(xiàn)場預(yù)制，包括制作的所有費用。9．關(guān)于垂直運輸機械為了改變按建筑面積計算垂直運輸機械費，導致面積越多，費用越高的不合理情況，解決不能按建筑面積計算工程量而又使用垂直運輸機械的項目計量問題，如構(gòu)筑物、橋、塔、牌坊、紀念性建筑等。并結(jié)合目前建筑市場部分垂直運輸機械采用租賃，以“天”計算費用的實際情況，垂直運輸機械采用以“m2”、“天”兩個計量單位，招標人根據(jù)工程具體情況選擇計量單位，便于施工企業(yè)投標報價和核算成本。10．關(guān)于注及說明為便于使用者查找，理解規(guī)范的規(guī)定，與單獨表格內(nèi)容相關(guān)的問題，在“13計量規(guī)范”的表格加“注”，共同性的問題在每章后面單設(shè)一節(jié)：相關(guān)問題及說明。59三建設(shè)工程工程量清單編制與計價實務(wù)

（一）基本概念【消耗量定額】建設(shè)工程消耗量定額是指在正常合理的施工條件下，規(guī)定完成一定計量單位合格的分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必需的人工、材料和施工機械臺班消耗數(shù)量標準。

【工程量清單】建設(shè)工程工程量清單是指建設(shè)工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目、規(guī)費項目和稅金項目的名稱和相應(yīng)數(shù)量等的明細清單。

60三、建設(shè)工程工程量清單編制與計價實務(wù)

（一）基本概念【定額計價法】

是指根據(jù)招標文件，按照省級建設(shè)行政主管部門發(fā)布的建設(shè)工程消耗量定額中的工程量計算規(guī)則，同時參照省級建設(shè)行政主管部門發(fā)布的人工工日單價、機械臺班單價、材料和設(shè)備價格信息及同期市場價格，計算出直接工程費，按《xx省建設(shè)工程措施項目計價辦法》規(guī)定的計算方法計算措施費，再按《xx省建設(shè)工程造價計價規(guī)則》計算出其他項目費、管理費、利潤、規(guī)費和稅金，匯總確定建筑安裝工程造價的計價方法，也是我國傳統(tǒng)的工程造價計價方法，是相對于工程量清單計價的一種工程造價計價模式。

【工程量清單計價法】是指建設(shè)工程招標投標中，招標人按照國家統(tǒng)一的《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500-2013,提供工程數(shù)量清單，由投標人依據(jù)工程量清單計算所需的全部費用，包括分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費和稅金，自主報價，并按照經(jīng)評審合理低價中標的工程造價計價模式。簡言之，工程量清單計價法是建設(shè)工程在招標投標中，招標人（或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的造價公司）編制反映工程實體消耗和措施消耗的工程量清單，作為招標文件的一部分提供給投標人，由投標人依據(jù)工程量清單自主報價的計價方式。61（五）綜合單價的編制

1、定義完成一個規(guī)定計量單位的分部分項工程和措施清單項目所需的人工費、材料和工程設(shè)備費、施工機具使用費和企業(yè)管理費、利潤以及一定范圍內(nèi)的風險費用。（2.0.4）2、釋義工程量清單計價法又叫綜合單價計價法，綜合單價是工程量清單計價的核心，失去綜合單價，工程量清單就等于失去了靈魂。新《規(guī)范》規(guī)定：分部分項工程和措施項目清單應(yīng)采用綜合單價計價。（3.1.2）3、計算公式

綜合單價＝人工費+材料費+機械使用費+企業(yè)管理費+利潤+由投標人承擔的風險費用+其他項目清單中的材料暫估單價。62（五）綜合單價的編制4、調(diào)整方法如果工程變更項目出現(xiàn)承包人在工程量清單中填報的綜合單價與發(fā)包人招標控制價或施工圖預(yù)算相應(yīng)清單項目的綜合單價偏差超過15%，則工程項目的綜合單價可由發(fā)承包雙方按照下列規(guī)定調(diào)整：（1）當P0＜P1×（1-L）×（1-15%）時，該類項目的綜合單價按照P1×（1-L）×（1-15%）調(diào)整。（2）當P0＞P1×（1-15%）時，該類項目的綜合單價按照P1×（1+15%）調(diào)整。式中：P0—承包人在工程量清單中填報的綜合單價P1—發(fā)包人招標控制價或施工圖預(yù)算相應(yīng)清單項目的綜合單價L—新《規(guī)范》第9.3.1條定義的承包人報價浮動率

招標工程：

承包人報價浮動率L=（1—中標價/招標控制價）×100%（9.3.1—1）非招標工程：

承包人報價浮動率L=（1—報價值/施工圖預(yù)算）×100%（9.3.1—2）63（六）招標控制價的編制1、定義招標人根據(jù)國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門頒發(fā)的有關(guān)計價依據(jù)和辦法，以及招標文件和設(shè)計圖紙計算的，對招標工程限定的最高工程造價。2、釋義招標控制價亦稱“攔標價”或“預(yù)算控制價”，是招標人根據(jù)工程量清單計價規(guī)范計算的招標工程的工程造價，是國家或業(yè)主對招標工程發(fā)包的最高限價。招標控制價的作用決定了它不同于“標底”，無需保密。為體現(xiàn)招標的公開、公正，防止招標人有意抬高或壓低工程造價，招標控制價應(yīng)在招標時公布，不應(yīng)上調(diào)或下浮，并應(yīng)將招標控制價及有關(guān)資料報送工程所在地工程造價管理機構(gòu)備查。64（六）招標控制價的編制3、招標控制價編制的注意問題（1）嚴格依據(jù)招標文件（包括招標答疑紀要）和發(fā)布的工程量清單編制招標控制價；（2）正確全面地使用行業(yè)和地方的計價定額（包括相關(guān)文件）和價格信息，對招標文件規(guī)定可使用的市場價格應(yīng)有可靠依據(jù)；（3）依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定計算不參與競爭的措施費用、規(guī)費和稅金；（4）競爭性的措施方案依據(jù)專家論證后的方案進行合理確定，并正確計算其費用；（5）編制招標控制價時，施工機械設(shè)備的選型應(yīng)根據(jù)工程特點和施工條件，本著經(jīng)濟適用、先進高效的原則確定。65（六）招標控制價的編制4、招標控制價設(shè)置的注意事項（1）計算口徑要一致。計算工程量時，根據(jù)施工圖列出的分項工程口徑與定額中相應(yīng)分項工程的口徑要一致。（2）識讀圖紙要準確。在正式計算工程量之前，必須反復識讀施工圖紙，熟悉施工圖中的細部構(gòu)造、文字說明及標準圖中的詳細內(nèi)容。（3）嚴格執(zhí)行、準確理解工程量計算規(guī)范。計算工程量時，計算規(guī)范中的規(guī)則要準確理解、反復推敲、嚴格執(zhí)行。（4）計算必須準確。計算工程量時，計算底稿要整潔，計算數(shù)據(jù)要清晰，項目部位要注明，計算精度要一致。工程量的數(shù)據(jù)一般精確到小數(shù)點后兩位，第三位四舍五入，貴重或價格較高的材料（鋼材、木材等）應(yīng)精確到小數(shù)點后三位。

66（六）招標控制價的編制

（5）計算工程量要做到不重不漏。在計算工程量前，為防止工程量漏項、重項，一般把整個工程劃分為若干個分部工程，如土石方工程、基礎(chǔ)工程、砌體工程、砼及鋼筋砼工程等分部工程，在此基礎(chǔ)上按照定額項目又劃分為若干分項工程分別計算，這樣便可以減少重項和漏項，提高準確度。（6）善于總結(jié)經(jīng)驗，提高自我審核能力。招標控制價編制人員要善于總結(jié)出一套適合自己的計算方法、計算順序，盡量避免工程量的重算、漏算，提高招標控制價的編、審質(zhì)量。

67（六）招標控制價的編制

5、招標控制價的投訴與處理

（1）投標人經(jīng)復核認為招標人公布的招標控制價未按照本規(guī)范的規(guī)定進行編制的，應(yīng)當在招標控制價公布后5天內(nèi)向招投標管理機構(gòu)和工程造價管理機構(gòu)投訴。（5.3.1）（2）投訴人不得進行虛報、惡意投訴，阻礙招標活動的正常進行。（5.3.3）（3）上述條目（5.3.1、5.3.3）外招標控制價投訴與處理的規(guī)定按新《規(guī)范》第5.3.2、5.3.4、5.3.5、5.3.6、5.3.7、5.3.8、5.3.9條執(zhí)行。

68（六）招標控制價的編制（4）投標人可以從以下方面投訴招標人①招標控制價總價是否與細節(jié)構(gòu)成完全吻合？②招標人編制招標控制價時人材機單價是否先用信息價然后再用市場價？③建設(shè)主管部門對費用或費用標準的政策規(guī)定有幅度時，是否按幅度上限執(zhí)行？④招標人編制招標控制價時對于安全文明施工費、規(guī)費和稅金是否進行了競爭？⑤招標控制價中的綜合單價是否包括招標文件中招標人要求投標人所承擔的風險內(nèi)容及其范圍（幅度）產(chǎn)生的風險費用？招標文件中有無無限風險，所有風險由承包人承擔的字樣？⑥招標人提供了有暫估單價的材料時，是否按暫定的單價計入綜合單價?

69（七）工程量清單的編制1、要滿足編制招標控制價、投標報價和工程施工的需要，力求實現(xiàn)合理確定、有效控制工程造價的目的。2、要嚴格執(zhí)行編制工程量清單的五個統(tǒng)一（項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位、工程量計算規(guī)則統(tǒng)一）。3、要保證編制質(zhì)量，不漏項、不錯項、不重項，準確計算工程量?！揪幹乒こ塘壳鍐螒?yīng)遵循的原則】70（七）工程量清單的編制

1、《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》和相關(guān)工程的國家計量規(guī)范；

2、國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門頒發(fā)的計價依據(jù)和辦法；3、建設(shè)工程設(shè)計文件；4、與建設(shè)工程項目有關(guān)的標準、規(guī)范、技術(shù)資料；5、招標文件及其補充通知、答疑紀要；6、施工現(xiàn)場情況、工程特點及常規(guī)施工方案；7、其他相關(guān)資料。

【編制工程量清單的依據(jù)】71（七）工程量清單的編制

1、清單子目列項2、五個要素的設(shè)置（編碼設(shè)置、名稱設(shè)置、特征描述、計量單位、工程量計算）

【編制分部分項工程量清單的常見錯誤】1、清單子目列項漏項或重項錯誤2、項目特征描述描述不全或描述錯誤3、工程量計算計算錯誤

【編制分部分項工程量清單的關(guān)鍵環(huán)節(jié)】72（七）工程量清單的編制1、編制難點綜述（1）清單項目的設(shè)置清單項目設(shè)置不準確或漏項的存在，會給招標人帶來較大的工程風險，在工程實施過程中，承包人可能會據(jù)此進行索賠。（2）項目特征的描述項目特征的描述不詳細、不明確或不清晰，容易給投標人造成理解上的誤差，使投標人在投標報價時難以把握并給今后的工程結(jié)算、價格調(diào)整、合同實施留下發(fā)生糾紛的活口。（3）工程數(shù)量的計算工程量計算錯誤，會影響投標人的報價分析，同樣也會給發(fā)包人帶來風險，如投標人發(fā)現(xiàn)工程量計算錯誤，可能會采取不平衡報價技巧?！揪幹乒こ塘壳鍐蔚碾y點精析】73（七）工程量清單的編制2、應(yīng)對措施商榷針對上述難點和存在問題，提出應(yīng)對措施供商榷：（1）熟悉相關(guān)專業(yè)工程量清單項目，掌握相關(guān)專業(yè)計量規(guī)范中的工程量計算規(guī)則；（2）看懂設(shè)計圖紙，復查工程數(shù)量；（3）加強審核、防止漏算、避免重算、力求準確。74（八）投標報價的編制投標報價應(yīng)在滿足招標文件要求的前提下，實行企業(yè)定額的人、材、機消耗量自定，綜合單價及費用自選，全面競爭，自由報價。其中：可以自主的：企業(yè)定額消耗量、人材機單價、企業(yè)管理費率、利潤率、措施費用、計日工單價、總承包服務(wù)費等。不能自主的：安全文明施工費、規(guī)費、稅金、暫列金額、暫估價、計日工量、且投標報價不得低于成本?！揪幹仆稑藞髢r應(yīng)遵循的原則】75（八）投標報價的編制1、工程量清單計價必須采用“綜合單價法”計價，投標報價不得低于企業(yè)成本價，綜合單價除計算各分部分項工程的直接工程費（人、材、機）之外，還必須計入各分部分項工程所需的企業(yè)管理費，利潤并考慮風險因素。2、分部分項工程和措施項目清單應(yīng)采用綜合單價計價。（強條，3.1.2）3、應(yīng)按招標人提供的工程量清單填報價格。項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位、工程量必須與招標人提供的一致。（強條，6.1.3）【編制投標報價的注意事項】76（八）投標報價的編制4、分部分項工程費應(yīng)根據(jù)綜合單價的組成內(nèi)容，按照招標文件中分部分項工程量清單項目的項目特征描述確定綜合單價計算。（6.2.2）5、措施項目費應(yīng)根據(jù)招標文件中的措施項目清單及投標時擬定的施工組織設(shè)計或施工方案自主確定綜合單價。（6.2.3）6、措施項目清單中的安全文明施工費應(yīng)按照國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門的規(guī)定計價，不得作為競爭性費用。（強條，3.1.4）7、規(guī)費和稅金應(yīng)按國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門的規(guī)定計算，不得作為競爭性費用。（強條，3.1.5）8、其他項目費應(yīng)按新《規(guī)范》第6.2.4條規(guī)定報價。（6.2.4）

77（八）投標報價的編制9、投標報價的人、材、機消耗量應(yīng)根據(jù)企業(yè)定額確定，現(xiàn)階段，可參照各省、自治區(qū)、直轄市的消耗量定額計算。10、投標報價的人、材、機單價應(yīng)根據(jù)市場價格（暫估價除外）自主報價。11、工程量清單沒有考慮施工過程中的施工損耗，編制綜合單價時，材料消耗量要考慮施工損耗，以便準確計價。

12、必須復核工程量清單中的工程量，應(yīng)以實際工程量（施工量）來計算工程造價，以招標人提供的工程量（清單量）進行報價。13、注意清單工程量計算規(guī)則與消耗量定額工程量計算規(guī)則的區(qū)別。78（八）投標報價的編制1、強條：6.1.3：投標人應(yīng)按招標人提供的工程量清單填報價格。填寫的項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位、工程量必須與招標人提供的一致。2、措施項目的內(nèi)容應(yīng)依據(jù)招標人提供的措施項目清單和投標人投標時擬定的施工組織設(shè)計或施工方案；投標人可根據(jù)工程實際情況結(jié)合施工組織設(shè)計，對招標人所列的措施項目進行增補。3、分部分項工程費報價的最重要依據(jù)之一是該項目的特征描述，投標人應(yīng)根據(jù)招標文件中分部分項工程量清單項目的特征描述確定清單項目的綜合單價，當出現(xiàn)招標文件中分部分項工程量清單項目的特征描述與設(shè)計不符時，應(yīng)以工程量清單項目的特征描述為準；當施工中施工圖紙或設(shè)計變更與工程量清單項目的特征描述不一致時，發(fā)承包雙方應(yīng)按實際施工的項目特征，依據(jù)合同約定重新確定綜合單價。【編制投標報價的關(guān)鍵點】79（八）投標報價的編制4、投標人在自主決定投標報價時，還應(yīng)考慮招標文件中要求投標人承擔的風險內(nèi)容及其范圍（幅度）以及相應(yīng)的風險費用。在施工過程中，當出現(xiàn)風險的內(nèi)容及其范圍（幅度）在招標文件規(guī)定的范圍內(nèi)時，綜合單價不得變更，工程價款不做調(diào)整。5、投標總價應(yīng)當與工程量清單構(gòu)成的分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費和稅金的合計金額一致。（6.2.7）80（八）投標報價的編制

【工程量清單計價的難點精析】1、規(guī)范計價步驟（1）研究招標文件、熟悉工程量清單；（2）核算工程數(shù)量、分析項目特征、編制綜合單價、計算分部分項工程費用；（3）確定措施清單內(nèi)容、計算措施項目費用；（4）計算其他項目費用、規(guī)費和稅金；（5）匯總各項費用、復核調(diào)整確認。81（八）投標報價的編制2、計價難點精析（1）計算工程造價時，清單計價的難點是綜合單價的編制。存在的問題主要是大多數(shù)企業(yè)沒有自已的企業(yè)定額，從業(yè)人員普遍存在量多質(zhì)不佳的倒掛現(xiàn)象。應(yīng)對策略是工程造價專業(yè)人員（指造價師、造價員）要盡快提高業(yè)務(wù)水平，努力把自己造就成為“精一門、通二門、懂三門”的全面發(fā)展的復合型人才。（2）評標定標過程中，清單計價的難點是投標人成本的不確定性，個別成本差異大。存在的問題主要是市場的惡性競爭，導致施工企業(yè)失去了應(yīng)有的利潤空間。應(yīng)對策略是評標時對明顯的低報價加以質(zhì)詢并要求報價人提供必要的證據(jù)，以防止低價競標。

82（八）投標報價的編制3、工程實施過程中，清單計價的難點在于工程變更造價的控制。存在的問題主要是低價中標、高價索賠或由于中標價太低，導致工程質(zhì)量安全隱患。應(yīng)對策略是提倡合理低價中標，推行工程擔保，實施有效合同管理，合理控制工程造價。

83（九）計價風險研究

【合理分擔計價風險的管理原則】風險是一種客觀存在的，可以帶來損失的、不確定的狀態(tài)。它具有客觀性、損失性、不確定性三大特征。工程風險是指一項工程在設(shè)計、施工、設(shè)備調(diào)試以及移交運行等項目周期全過程可能發(fā)生的風險。而工程計價風險是指工程建設(shè)施工階段發(fā)、承包雙方在招投標活動和合同履約及施工中所面臨涉及工程及工程計價方面的風險。根據(jù)國際慣例并結(jié)合我國社會主義市場經(jīng)濟條件下工程建設(shè)的特點，工程量清單計價的原則為“招標人提供量、投標人確定價、互不交叉重復、責任明確、風險共擔”。所以,發(fā)包人應(yīng)承擔工程量清單的風險，承包人應(yīng)承擔綜合單價的風險。84（九）計價風險研究新《規(guī)范》明確：采用工程量清單計價的工程，應(yīng)在招標文件或合同中明確計價中的風險內(nèi)容及其范圍（幅度），不得采用無限風險、所有風險或類似語句規(guī)定風險內(nèi)容及其范圍（幅度）。（3.2.1）對于承包人來說，應(yīng)完全承擔的風險是技術(shù)風險和管理風險，如管理費和利潤；應(yīng)有限度承擔的是市場風險，如材料、工程設(shè)備漲價、施工機械使用費等；應(yīng)完全不承擔的是法律、法規(guī)、規(guī)章和政策變化的風險。為此，新《規(guī)范》3.2.2、3.2.3、3.2.4、3.2.5條分別規(guī)定：國家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策變化，省級或行業(yè)建設(shè)主管部門發(fā)布的人工費調(diào)整而影響合同價款的風險由發(fā)包人承擔。

85（九）計價風險研究由于市場物價波動影響合同價款，應(yīng)由發(fā)承包雙方合理分攤，即材料、工程設(shè)備的漲幅超過招標時基準價格5%以上由發(fā)包人承擔。由于承包人使用機械設(shè)備、施工技術(shù)以及組織管理水平等影響工程價款的由承包人全部承擔其風險。當不可抗力發(fā)生時，影響合同價款的按新《規(guī)范》第9、11條規(guī)定執(zhí)行。

86（十）工程量偏差調(diào)整

【工程量偏差的合同價款調(diào)整】合同履行期間，出現(xiàn)工程量偏差（符合規(guī)模規(guī)定者），發(fā)承包雙方應(yīng)調(diào)整合同價款。對于任一招標工程量清單項目若工程量偏差超過15%，合同價款應(yīng)予調(diào)整，調(diào)整的原則為：當工程量增加15%以上時，其增加部分的工程量的綜合單價應(yīng)予調(diào)低，當工程量減少15%以上時，減少后剩余部分的工程量的綜合單價應(yīng)予調(diào)高。此時，按下列公式調(diào)整結(jié)算分部分項工程費：

87（十）工程量偏差調(diào)整1、當Q1＞1.15Q0時，S1＝1.15Q0×P0+（Q1-1.15Q0）×P12、當Q1＜0.85Q0時，S＝Q1×P1式中：S—調(diào)整后的某一分部項工程費結(jié)算價；Q1—最終完成的工程量；Q0—招標工程量清單中列出的工程量；P1—按照最終完成工程量重新調(diào)整后的綜合單價；P0—承包人在工程量清單中填報的綜合單價。

88（十一）提前竣工的費用計算

【提前竣工（趕工補償）的合同價款調(diào)整】1、合同工程提前竣工，發(fā)包人應(yīng)承擔承包人由此增加的費用，并按照合同約定向承包人支付提前竣工（趕工補償）費。（9.12.2）2、發(fā)承包雙方在合同中約定提前竣工每日歷天應(yīng)補償額度。除合同另有規(guī)定外，提前竣工補償?shù)淖罡呦揞~為合同價款的5%。此項費用列入竣工結(jié)算文件中，與結(jié)算款一并支付。（9.12.3）89（十二）誤期賠償規(guī)定

【誤期賠償?shù)暮贤瑑r款調(diào)整】1、合同工程發(fā)生誤期，承包人應(yīng)賠償發(fā)包人由此造成的損失，并按照合同約定向發(fā)包人支付誤期賠償費。（9.13.1）2、發(fā)承包雙方應(yīng)在合同中約定誤期賠償費，明確每日歷天應(yīng)賠額度。除合同另有約定外，誤期賠償費的最高限額為合同價款的5%。誤期賠償費列入竣工結(jié)算文件中，在結(jié)算款中扣除。（9.13.2）

90（十三）合同索賠管理

【施工合同中的索賠】索賠，是指在合同履行過程中，對于并非己方的過錯而應(yīng)由對方承擔責任的情況造成的損失，向?qū)Ψ教岢鲅a償?shù)囊蟆＃?.0.11）在項目實施的各個階段，都有可能發(fā)生索賠，但發(fā)生索賠最集中，處理難度最復雜的情況發(fā)生在項目實施的施工階段。廣義地講，索賠應(yīng)當是雙向的，既可以是承包人向發(fā)包人的索賠，也可以是發(fā)包人向承包人的索賠（反索賠）。對于發(fā)承包雙方來說，索賠是維護雙方合法權(quán)益的權(quán)利，它同合同條件中雙方的合同責任一樣，構(gòu)成嚴密的合同制約關(guān)系。索賠與反索賠的首要關(guān)鍵問題是索賠成立的三個要件缺一不可。三個要件是：正當?shù)乃髻r理由、有效的索賠證據(jù)和在合同約定的時間內(nèi)提出。

91（十三）合同索賠管理

【發(fā)承包人要求索賠的項目選擇】1、承包人：（1）延長工期；（2）要求發(fā)包人支付實際發(fā)生的額外費用；（3）要求發(fā)包人支付合理的預(yù)期利潤；（4）要求發(fā)包人按合同的約定支付違約金。2、發(fā)包人：（1）延長質(zhì)量缺陷修復期限；（2）要求承包人支付實際發(fā)生的額外費用；（3）要求承包人按合同的約定支付違約金；

92（十三）合同索賠管理【索賠中各方的權(quán)利和工作要求】93（十三）合同索賠管理

【索賠證據(jù)具有四性】索賠能否成功，關(guān)鍵在于證據(jù)。對索賠證據(jù)的要求：

1、真實性

2、及時性

3、關(guān)聯(lián)性4、可靠性

94（十三）合同索賠管理

【索賠事件處理原則】①時效性原則索賠報告應(yīng)采用書面形式，并在合同規(guī)定的時限內(nèi)提出，否則將被拒絕。②最小化原則承包商應(yīng)及時采取有效措施防止事態(tài)的擴大和損失的加劇，將損失控制在最低限度。如果不及時采取措施而導致?lián)p失擴大，承包商無權(quán)就擴大的損失部分提出索賠要求。③單件性原則索賠應(yīng)遵守發(fā)生一件、提出一件、處理一件，而不能采用算總帳的辦法，對同一事件的工期索賠和經(jīng)濟索賠也要分開提出兩份索賠報告，以避免個別索賠爭議而延誤整份索賠報告的批準，甚至導致?lián)p失擴大化或引發(fā)出其他問題。索賠報告還應(yīng)編號，由專人造冊管理。④補償性原則索賠應(yīng)使索賠方的實際損失得到合理和完全的補償，但索賠方不能因此獲得額外利益。⑤合法性原則索賠報告必須依據(jù)合同提出，并具備合法、全面、充分和有效的證據(jù)材料。⑥必要性原則索賠費用應(yīng)是履行合同所必需的.如果沒有該費用的支出，承包商就難以合理履行合同。

95我國建設(shè)工程造價管理改革中函待解決的問題思考1、工程造價管理工作法律法規(guī)不完備2、工程價款確認、調(diào)整及支付規(guī)則不完善3、定額人工單價與市場人工工資不協(xié)調(diào)4、定額補充修訂不及時5、工程造價信息采集難6、工程造價咨詢企業(yè)整體實力有待提高7、規(guī)范管理和誠信建設(shè)亟待加強

96

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97商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時也是全國24座歷史名城之一，在中國西部區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開發(fā)的進程，成都經(jīng)濟正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因為有新商業(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級；同時，由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國民經(jīng)濟中的重要性也越來越明顯，據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計，到2010年，成都物流業(yè)實現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內(nèi)，現(xiàn)代物流業(yè)對成都經(jīng)濟的貢獻率達到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-99-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內(nèi)共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場、家具家居超市、五金機電市場、電腦產(chǎn)品市場等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場-100-春熙路商圈-春熙路是國內(nèi)著名的商業(yè)步行街之一

,同時也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個消費階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個片區(qū)商務(wù)的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構(gòu)成,滿足周邊居民日常生活需求的同時，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴格意義上的商圈，但是由于新城市廣場的加入，特別是百佳超市、百盛的開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開發(fā)的大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，相應(yīng)產(chǎn)生的消費需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構(gòu)成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費需求；會展商圈-由于會展的輻射效應(yīng)以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構(gòu)成，目標客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場-101-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：春熙路以中山廣場為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；目前春熙路經(jīng)營的在經(jīng)營的商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經(jīng)營中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項目有群光百貨、百盛（時代廣場底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場，如萬紫商城、九龍廣場等，由于該類商業(yè)的目標客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場-102-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場-103-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：商圈范圍內(nèi)集中多個中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營都比較好；伊勢丹由于開業(yè)時間不久，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價位偏高，目前經(jīng)營情況一般，但是其時尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營業(yè)的購物中心類商業(yè)只有“第一城購物中心”項目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進駐，時尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營面積較小，還需要進一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動期間更可高達50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購物；同時，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場，也成為成都中檔、中高端消費者集中消費區(qū)之一；從年齡結(jié)構(gòu)上來看：消費者主要以中青年的中等收入消費者為主，文化與時尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場-104-春熙路現(xiàn)有重點商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購物中心200620,411購物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業(yè)標準，我方依據(jù)以下幾個重點因素進行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設(shè)店定位不同，從而導致檔次水平略有浮動，我方結(jié)合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗對各區(qū)域物業(yè)進行簡單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標準同上。成都整體商業(yè)市場-105-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購物中心類比例目前較少，精品店中店對于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對于步行街氣氛營造作用最大同時正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場-106-商圈優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢:歷史悠久，是成都市城市名片，國內(nèi)外游客到成都必去的站點之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費者各個方面消費需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業(yè)影響力強；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進一步提升。劣勢:購物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競爭仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進入將會使區(qū)域百貨類商業(yè)的競爭更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因為與服裝批發(fā)市場區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場-107-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場，區(qū)域購物中心類商業(yè)目前只有摩爾時尚廣場，尚缺乏一站式消費場所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達到50000平方米的摩爾時尚廣場增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構(gòu)成摩爾時尚廣場仁恒廣場成都整體商業(yè)市場-108-序號項目名稱營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時間商業(yè)檔次入住率1人民商場60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時尚廣場50,.000購物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場55,000購物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項目列表序號項目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購物中心2011中高檔未來代表性商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場-109-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：成都整體商業(yè)市場-110-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項目位中環(huán)廣場下的新世界商場，定位中高端，目標客群瞄準成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)人士；另外，摩爾時尚購物中心是區(qū)域內(nèi)唯一的一個購物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達影城，零售專賣店面積相對較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度。總體，區(qū)域內(nèi)既有大型綜合超市，也有時尚百貨和購物購物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費客群，區(qū)域商業(yè)整體競爭力不可小視；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不僅會增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時也會有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進入市場，鹽市口商業(yè)整體升級即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費客群構(gòu)成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營時間久遠，擁有一批固定消費客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項目整體商業(yè)檔次不高，目標客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時尚廣場和新世界的加入，以及人民商場的整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時尚度增強，商品結(jié)構(gòu)比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費客群的結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓供應(yīng)量較大，如“仁恒廣場”區(qū)域商務(wù)氛圍有望進一步增強，同時對優(yōu)質(zhì)商業(yè)的需求也將拉動區(qū)域商業(yè)的供應(yīng)和原有物業(yè)的升級，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群比例將會增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會增強內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場-111-商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：成都著名老商圈，成都市三大市級商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓數(shù)量的增加將會推動區(qū)域商業(yè)的整體升級；劣勢：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項目分布相對分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強；成都整體商業(yè)市場-112-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域?qū)?gòu)成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個四通八達的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬平米），在營業(yè)的商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對鹽市口和春熙路較小；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購物中心有鉑金城廣場，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營情況都不佳。成都整體商業(yè)市場-113-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場-114-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標客群主要來自于西部區(qū)域，經(jīng)營情況良好；家樂福超市經(jīng)營情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購物的核心；作為區(qū)域內(nèi)購物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高；位于內(nèi)側(cè)的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營，近期會陸續(xù)撤出?？傮w上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例相對較小，對于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫字樓酒店供應(yīng)量的增加會在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復興仍需要一段時間。成都整體商業(yè)市場-115-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場-116-騾馬市商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼椖勘姸?，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的發(fā)展將帶動整個片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢:雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，目前品質(zhì)較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對較長時間；鉑金城定位為購物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏具有號召性的大體量綜合購物中心；成都整體商業(yè)市場-117-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過我們對成都商業(yè)市場的調(diào)查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購物人士的消費需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會展商圈等；成都整體商業(yè)市場-118-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應(yīng)為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿(mào)廣場店，商業(yè)供應(yīng)量將近14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費類型目前為日活必需品消費，中高端百貨類消費比例暫時較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場-119-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國貿(mào)廣場店百貨人民商場黃河店成都整體商業(yè)市場-120-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：區(qū)域由于新城市廣場的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營情況較好，新城市廣場內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較慘淡；購物中心的運營需要市場支撐，同時對發(fā)展商的運營實力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場2005100,000購物中心中檔70%2人民商場黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國貿(mào)廣場店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場-121-西大街商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應(yīng)會為區(qū)域提供潛在消費客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費客流；劣勢:區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場目前空置率較高，影響項目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)大眾化，國美、蘇寧、百佳等經(jīng)營較好；相較之下，百盛經(jīng)營情況不佳，以新城市廣場為龍頭的新項目還需要加大時尚因素的引入，增強娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費客群；成都整體商業(yè)市場-122-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項目有SM生活廣場、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍灣等成都整體商業(yè)市場-123-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場-124-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：SM生活廣場位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購物中心，目前進駐項目的有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項目目前人氣不足，賣場內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區(qū)域入住人口總量暫時較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當中，對于10萬以上商業(yè)市場支撐力度略顯不足，同時也由于SM業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外的消費者前來消費，僅靠當前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營情況較好；序號項目名稱營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場-125-未來商業(yè):區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模拿地，其中必然會包含相當體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量將會遠遠超過16萬平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來區(qū)域內(nèi)即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費市場巨大，新型購物中心類商業(yè)將會與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場項目名稱所屬商圈開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A