標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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第一章總論1.1項(xiàng)目名稱湖南平江工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項(xiàng)目1.2可行性研究報(bào)告編制單位及法人代表可行性研究報(bào)告編制單位：北京中天元工程設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司工程咨詢資格等級(jí)：甲級(jí)工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì)工程咨詢資格證書編號(hào)：工咨甲10120080002法定代表人：李促進(jìn)1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國家發(fā)改委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002年版）；2、國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（2006年第三版）；3、國土資發(fā)2008（24）號(hào)國土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知；4、國土資發(fā)2009（56）號(hào)國土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策》的通知；5、《湖南平江工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（2006-2020）》文本；6、業(yè)主提供的相關(guān)資料；7、項(xiàng)目調(diào)研收集的相關(guān)資料。1.4報(bào)告編制的內(nèi)容本報(bào)告編制的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性、市場(chǎng)需求、項(xiàng)目建設(shè)地址和建設(shè)條件、項(xiàng)目建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防、節(jié)約資源、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源配置、實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析等。1.5項(xiàng)目實(shí)施單位基本情況介紹項(xiàng)目實(shí)施單位為湖南平江工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司，該公司是由平江縣人民政府于2001年11月15日授權(quán)平江工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)投資設(shè)立的國有獨(dú)資公司。公司為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的獨(dú)立法人實(shí)體，注冊(cè)資金2000萬元，經(jīng)營(yíng)范圍為平江工業(yè)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資、園林綠化、市政工程開發(fā)與管理，中國移動(dòng)通信代辦業(yè)務(wù)等。截止至2009年底止，公司總資產(chǎn)為24067萬元，凈資產(chǎn)為00000萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為00%。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司下設(shè)行政辦公部、綜合部、財(cái)務(wù)部、工程部四個(gè)科室，其運(yùn)行機(jī)制較為完善；公司現(xiàn)有員工16人，其中高級(jí)工程師2人，工程師8人，且全部具有大專以上的文化學(xué)歷。截止目前，公司累計(jì)投入園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金1.6億元，園區(qū)首期開發(fā)的2.5平方公里區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施得以配套完善。1.6項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件本項(xiàng)目建設(shè)地址位于平江伍市工業(yè)園內(nèi)，東靠華龍食品、西至嚴(yán)家鋪路、南至平伍公路。項(xiàng)目占地52.88畝，場(chǎng)地為淺丘林地，地勢(shì)起伏不大，無其他建筑設(shè)施，無需拆遷。該址距京珠高速公路3公里，距107國道10公里，緊貼省道S207線和S308線，地理位置優(yōu)越，交通非常便利。平江伍市工業(yè)園區(qū)成立于2002年，經(jīng)過近8年的建設(shè)開發(fā)，目前區(qū)內(nèi)市政給排水管網(wǎng)、市政道路、電力通訊等設(shè)施基本成形，園區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施已逐步完善。1.7建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容根據(jù)伍市工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展定位和項(xiàng)目功能要求，并考慮項(xiàng)目資金能力和建設(shè)場(chǎng)地等多種因素，及項(xiàng)目未來市場(chǎng)需求，平江工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項(xiàng)目占地52.88畝，總建筑面積47837.22平方米，容積率1.36。主要建設(shè)內(nèi)容具體包括：新建標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積31214.02平方米，辦公樓建筑面積3960平方米，員工宿舍建筑面積10911.2平方米，食堂建筑面積936平方米，活動(dòng)中心建筑面積816平方米。1.8投資估算與資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為4474.24萬元，其中：工程費(fèi)用3345.71萬元，其他費(fèi)用783.05萬元，預(yù)備費(fèi)用167.29萬元，建設(shè)期利息178.2萬元。項(xiàng)目資金來源：公司自有資本金和銀行貸款，其中公司自有資本金投入1474.24萬元，占總投資的32.95%；銀行貸款3000萬元，占總投資的67.05%。1.9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為13.19%，投資利稅率為17.59%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.80%，當(dāng)i=10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為150.43萬元，靜態(tài)投資回收期為7.21年，動(dòng)態(tài)投資回收期為10.52年。通過上述分析表明，項(xiàng)目具備一定盈利能力，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率高于銀行貸款利率水平，滿足于行業(yè)基準(zhǔn)收益率要求，因此，實(shí)施項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。1.10研究結(jié)論項(xiàng)目實(shí)施是落實(shí)平江伍市工業(yè)園總體規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建園區(qū)良好的招商引資平臺(tái)，提升園區(qū)項(xiàng)目承載能力的的具體體現(xiàn)；是大力扶助中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重大舉措；是促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)范化、集約化、規(guī)?；?、合理化，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展要求；是促進(jìn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和實(shí)現(xiàn)土地資源集約使用的有效途徑。經(jīng)研究表明，本項(xiàng)目承辦單位作為政府類企業(yè)，在企業(yè)入園、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)上具備政策優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的實(shí)施具有廣闊的市場(chǎng)前景，符合園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略要求，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)充分，外部建設(shè)條件具備，因此，項(xiàng)目的實(shí)施是必要和可行的。第二章項(xiàng)目背景及實(shí)施的必要性2.1項(xiàng)目背景2.1.1工業(yè)園區(qū)概況湖南平江工業(yè)園成立于2002年，是經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)與國家發(fā)改委審核的省級(jí)工業(yè)園區(qū)，園區(qū)規(guī)劃發(fā)展控制占地面積12平方公里。平江工業(yè)園位于湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市（長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈）和沿江開放口岸岳陽市的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn)，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品集散地，長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈和沿江開放帶的交匯點(diǎn)，國家西部大開發(fā)、西氣東輸工程的過渡帶。其工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)地位顯著，具體表現(xiàn)為：1、園區(qū)交通便捷。京珠高速公路、107國道、S308省道和汩羅江縱橫交錯(cuò)，在園區(qū)形成交匯點(diǎn)，京廣鐵路擦邊而過，距長(zhǎng)沙市66km、岳陽市70km、平江縣城38km，具有“一江四路”的交通優(yōu)勢(shì)。距京廣線、武廣高鐵線長(zhǎng)沙火車站66km，岳陽火車站70km，汩羅火車站10km，全封閉高速公路直達(dá)，驅(qū)車50分鐘即可抵達(dá)。距長(zhǎng)沙黃花國際機(jī)場(chǎng)62km，全封閉高速公路直達(dá)，驅(qū)車40分鐘即可抵達(dá)。距長(zhǎng)沙港70km，距長(zhǎng)江城陵磯港76km。區(qū)內(nèi)有300噸汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長(zhǎng)江，可直達(dá)長(zhǎng)沙港、岳陽港、武漢港。優(yōu)越的交通優(yōu)勢(shì)可為企業(yè)降低5%—10%的運(yùn)輸成本。2、勞動(dòng)力資源豐富。全縣總?cè)丝谶_(dá)100萬以上，其中受過中、初級(jí)教育的適齡勞動(dòng)人口眾多，有近20萬人在沿海打工；同時(shí)這里又是全國重點(diǎn)職業(yè)教育中心，勞動(dòng)力資源十分豐富。一般高級(jí)管理人員2000元/月；一般技術(shù)員工1500元/月；一般熟練工人1000元/月，最低薪資600元/月。

3、土地等生產(chǎn)要素價(jià)格低廉。土地開發(fā)成本價(jià)為10萬元/畝，為長(zhǎng)沙城區(qū)工業(yè)用地價(jià)格三分之一。建設(shè)成本為500—700元/平方米，低于省會(huì)長(zhǎng)沙300—500元/平方米。4、園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色鮮明。目前，園區(qū)已形成以機(jī)械電子、有色金屬深加工、食品深加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)方面入園落戶的企業(yè)有湖南恒信、平江正也機(jī)械、宏邦凈化和上市公司天一科技等；有色金屬深加工產(chǎn)業(yè)方面入園落戶的企業(yè)有中國黃金科技集團(tuán)投資的中南黃金冶煉，浙江久立集團(tuán)投資的鑫立合鋼，冶煉深加工企業(yè)長(zhǎng)城銅業(yè)、玉峰銅業(yè)、長(zhǎng)益銅業(yè)、永昊銅業(yè)等；食品深加工產(chǎn)業(yè)方面有華龍方便面、今麥郎粉絲、果之然食品、翔宇食品等。5、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善?？v橫交錯(cuò)的循環(huán)路網(wǎng)格局、變電站、自來水廠、燃?xì)庹尽⑨t(yī)院、學(xué)校、通訊、銀行、郵政等共同構(gòu)成運(yùn)轉(zhuǎn)高效，功能齊全的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套網(wǎng)絡(luò)，為企業(yè)營(yíng)造了良好的投資環(huán)境。6、園區(qū)功能分區(qū)明確。工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)、政務(wù)服務(wù)區(qū)、生活居住區(qū)等分區(qū)明確，規(guī)劃合理，充分展示著園區(qū)科學(xué)的建設(shè)理念、和諧的創(chuàng)業(yè)文化及廣闊的發(fā)展空間。7、園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。至今園區(qū)共引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目56家，正式投產(chǎn)企業(yè)38家，2009年園區(qū)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值35億元，創(chuàng)稅3220萬元。2.1.2園區(qū)發(fā)展規(guī)劃1、園區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃根據(jù)《湖南平江伍市工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（2006-2020）》文本，平江伍市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍為：北抵平伍公路，西達(dá)京珠高速公路，東、南兩側(cè)至主要山體，規(guī)劃總用地面積為9.72平方公里。園區(qū)規(guī)劃總體目標(biāo)是：緊抓“中部崛起”和泛珠三角、長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展和區(qū)域合作的戰(zhàn)略機(jī)遇，進(jìn)一步加快園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資力度，通過努力提升園區(qū)管理水平，實(shí)現(xiàn)開發(fā)管理市場(chǎng)化；通過努力提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)配置集中化；通過努力提升基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)用地控制彈性化；通過努力提升生態(tài)環(huán)境和企業(yè)環(huán)保發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)園區(qū)環(huán)境生態(tài)化，最終建成功能分區(qū)明確、基礎(chǔ)設(shè)施完善、現(xiàn)代工業(yè)景觀和生態(tài)景觀融合的省內(nèi)一流的省級(jí)開發(fā)區(qū)。近期目標(biāo)（2006-2010年）：進(jìn)一步完善建成區(qū)塊，同時(shí)在完成園區(qū)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，加快園區(qū)的主要路網(wǎng)建設(shè)和市政公用設(shè)施建設(shè)，為園區(qū)的招商引資創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。中期目標(biāo)（2010-2015年）：基本完成園區(qū)主要路網(wǎng)和市政公用設(shè)施的建設(shè)，到2015年，力爭(zhēng)園區(qū)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到58億元，引進(jìn)利用省內(nèi)境內(nèi)資金達(dá)到38億元以上，技工貿(mào)總收入達(dá)到200億元，高新技術(shù)產(chǎn)值達(dá)到150億元，工業(yè)增加值達(dá)到50億元，年利稅達(dá)到12億元。到2015年，銷售收入超5億元的企業(yè)達(dá)到5-10家，超1億元的企業(yè)20-30家，超5000萬元的企業(yè)100家。遠(yuǎn)期目標(biāo)（2015-2020年）：園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)用地建設(shè)基本完成，基本達(dá)到總體發(fā)展目標(biāo)，力爭(zhēng)固定資產(chǎn)總額達(dá)到100億元，引進(jìn)利用省內(nèi)境外資金達(dá)到80億元，利用外資達(dá)到3億美元，技工貿(mào)總收入達(dá)到300億元，高新技術(shù)產(chǎn)值達(dá)到250億元，工業(yè)增加值達(dá)到120億元，年利稅達(dá)到30億元，年稅收總額超過15億元，出口創(chuàng)匯總額達(dá)到2億美元。遠(yuǎn)景目標(biāo)：同時(shí)考慮到園區(qū)的發(fā)展需要，遠(yuǎn)景沿京珠高速公路向南擴(kuò)展約3.5平方公里用地，進(jìn)一步滿足園區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展的需求。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)思想：以“夯實(shí)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、培育優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、引進(jìn)發(fā)展有潛力產(chǎn)業(yè)”為戰(zhàn)略方針，以泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈和全省產(chǎn)業(yè)集群的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈作為工業(yè)園產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐條件，以岳陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶作為工業(yè)園產(chǎn)業(yè)配套與產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，以平江縣域及周邊區(qū)域的資源為依據(jù)，以縣域內(nèi)已有的技術(shù)、市場(chǎng)和優(yōu)勢(shì)企業(yè)為支持，圍繞平江工業(yè)園區(qū)及平江縣擁有的金屬冶煉與深加工、食品加工、機(jī)械電子、新型材料與竹木加工及輕工產(chǎn)業(yè)五大主要產(chǎn)業(yè)，通過整合、強(qiáng)化在工業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈上的各項(xiàng)資源，運(yùn)用“發(fā)展一批、培養(yǎng)一批、儲(chǔ)備一批”的產(chǎn)業(yè)梯隊(duì)配置方式，對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)制定不同的發(fā)展策略、實(shí)施不同的產(chǎn)業(yè)政策；通過提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、改變產(chǎn)品形態(tài)、延伸產(chǎn)業(yè)鏈、配套輸出、經(jīng)濟(jì)循環(huán)五項(xiàng)方針，強(qiáng)化工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，挖掘具有外部對(duì)接能力的和潛在優(yōu)勢(shì)的培育型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有“特質(zhì)”的國內(nèi)工業(yè)園區(qū)和新型發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地。發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展壯大食品加工產(chǎn)業(yè)與金屬冶煉深加工產(chǎn)業(yè)，至2015年底，園區(qū)食品加工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到20億元，金屬冶煉深加工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到120億元。積極培育機(jī)械電子、建材與竹木加工與輕工產(chǎn)業(yè)，至2015年底，機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到44億元，新型建材產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到6億元，輕工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到10億元。形成金屬冶煉深加工和再生資源深加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，以華龍食品為龍頭的方便食品為特點(diǎn)的農(nóng)副加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，以恒信電子等電子生產(chǎn)制造企業(yè)和天一泵業(yè)為主體的機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，以新型建材和竹木加工為主體的建材與竹木加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和以塑料、塑膠、制鞋為主體的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)轉(zhuǎn)方向：（1）金屬冶煉深加工產(chǎn)業(yè)。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以科技進(jìn)步為動(dòng)力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，開拓國內(nèi)、國外兩個(gè)市場(chǎng)，利用礦產(chǎn)與回收金屬兩種資源，加快有色金屬深加工及配套產(chǎn)品的發(fā)展，培育有國際競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)集團(tuán)。具體發(fā)展方向?yàn)椋阂皇且獔?jiān)持采用先進(jìn)適用技術(shù)改造和提升傳統(tǒng)產(chǎn)品，提高技術(shù)水平和裝備水平。二是走規(guī)模膨脹與產(chǎn)業(yè)延伸并舉的路子，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前端向資源延伸，形成穩(wěn)定的原料來源；產(chǎn)業(yè)鏈后端積極開發(fā)下游產(chǎn)品，拓展有色金屬新材料領(lǐng)域，提高深加工產(chǎn)品比例。三是大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提高資源利用率，降低產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)業(yè)盈利能力，同時(shí)也要爭(zhēng)取國家在發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)中的良好政策，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)更好的發(fā)展氛圍。（2）食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為，通過技術(shù)革新提升質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，提高產(chǎn)品檔次，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部戰(zhàn)略性調(diào)整；把發(fā)展工業(yè)園的食品加工作為帶動(dòng)全縣農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過食品加工產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展，企業(yè)的集團(tuán)發(fā)展，以此推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力，從實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收方面尋找切入點(diǎn)和突破口，培育出若干個(gè)大型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，并形成支柱產(chǎn)業(yè)。實(shí)施名牌戰(zhàn)略，力爭(zhēng)做到一個(gè)行業(yè)一個(gè)龍頭，一類產(chǎn)品一個(gè)品牌。（3）機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)。增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。重點(diǎn)抓好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目的申報(bào)和實(shí)施，搭建機(jī)械制造加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。加強(qiáng)對(duì)外合作，拓展市場(chǎng)空間。重點(diǎn)加強(qiáng)沿海地區(qū)電子科技企業(yè)的合作與引進(jìn)招商，嘗試與長(zhǎng)株潭的湘火炬、南方摩托、吉利汽車以及西門子、雅馬哈、大宇等國際強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的全面、深層次合作，加快與國際經(jīng)濟(jì)的融合與接軌。充分利用宮外的資金、技術(shù)、人才、管理等資源，加快技術(shù)引進(jìn)、消化吸收和自主創(chuàng)新步伐。鼓勵(lì)本地制造企業(yè)積極參與到本產(chǎn)業(yè)來，利用企業(yè)自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）建材與竹木加工產(chǎn)業(yè)。突出培育重點(diǎn)企業(yè)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模。規(guī)劃期內(nèi)，重點(diǎn)引進(jìn)新型建材制造技術(shù)與制造企業(yè)，實(shí)質(zhì)做大做強(qiáng)，同時(shí)通過市場(chǎng)機(jī)制和限制性政策，轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)中一般性企業(yè)，使之成為大型企業(yè)集團(tuán)的配套和關(guān)聯(lián)性企業(yè)，增強(qiáng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。促進(jìn)主體的多元化。大力支持引進(jìn)外來資金接盤竹木加工業(yè)。鼓勵(lì)本土竹木加工企業(yè)向新工藝設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品品種發(fā)展。從根本上改變整個(gè)產(chǎn)業(yè)的盈利結(jié)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。集中制造，規(guī)模生產(chǎn)。通過縣域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，運(yùn)用企業(yè)聯(lián)合、市場(chǎng)集中開發(fā)等方式，吸引分布于縣級(jí)格的的建材企業(yè)向工業(yè)園集中，通過共同努力，做大做強(qiáng)建材業(yè)。（5）輕工業(yè)。以彩星鞋業(yè)為典范，針對(duì)珠三角地區(qū)和國家東部沿海地區(qū)的輕工企業(yè)，通過平江縣的勞動(dòng)力資源和成本優(yōu)勢(shì)，以及土地、能源等方面的優(yōu)惠政策，重點(diǎn)在塑料、塑膠產(chǎn)品的加工制造項(xiàng)目上加大招商引資力度。通過政策主動(dòng)招商，獎(jiǎng)勵(lì)“以商招商”的方式，吸引更多的輕工企業(yè)入園，在規(guī)劃期內(nèi)，主要加強(qiáng)對(duì)彩星鞋業(yè)的發(fā)展扶助。同時(shí)，幫助東聚科技等大型輕工企業(yè)引入民營(yíng)資本，通過政策引導(dǎo)其實(shí)施業(yè)務(wù)改造，將其塑料等輕工業(yè)務(wù)獨(dú)立出來，通過企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展分裂來提高輕工業(yè)的發(fā)展速度，加快輕工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。（6）物流產(chǎn)業(yè)。立足京珠高速的交通優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建較為完備的區(qū)域物流信息平臺(tái)和專業(yè)化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。在平江縣現(xiàn)有的物流網(wǎng)基礎(chǔ)上，配套建立物流中心、工商企業(yè)、物流企業(yè)、物流節(jié)點(diǎn)、商檢服務(wù)、行政管理服務(wù)等六大信息系統(tǒng)；立足平江，面向京珠高速貫穿的城市，輻射全國，實(shí)現(xiàn)物流信息共享、物流資源優(yōu)化整合。2.1.3產(chǎn)業(yè)布局按照《湖南平江工業(yè)園產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》，園區(qū)將形成金屬冶煉深加工和再生資源深加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、農(nóng)副加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、建材與竹木加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和輕工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)等五大工業(yè)組團(tuán)。綜合考慮園區(qū)的用地布局和現(xiàn)狀條件，進(jìn)行園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃。1、金屬冶煉深加工和再生資源深加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)布局在園區(qū)的東部，總用地面積為144.6公頃。主要安排金屬冶煉和深加工黃金、鉛鋅等礦產(chǎn)深加工類企業(yè)。2、農(nóng)副加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)布局在園區(qū)的中部和北部，總用地面積為123.9公頃。主要安排面粉、糧油、酒類、熟食和其他副食品和農(nóng)副產(chǎn)品加工類企業(yè)。3、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)組團(tuán)布局在園區(qū)的中部和北部，總用地面積為78.4公頃。主要安排泵業(yè)機(jī)械制造、新型電子電器、電子配件、電子產(chǎn)品、交通裝備制造、汽車零部件制造配套業(yè)和機(jī)電配套制造加工類企業(yè)。4、建材與竹木加工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)布局在園區(qū)的南部，總用地面積為72.9公頃。主要安排水泥添加劑、復(fù)合水泥制品及技術(shù)輸出、運(yùn)用冶煉等產(chǎn)業(yè)廢渣制造的新型建材和新型竹木制品加工類企業(yè)。5、輕工產(chǎn)業(yè)組團(tuán)布局在園區(qū)的西部，總用地面積為50公頃。主要安排塑料、塑膠、鞋業(yè)及生物制藥類企業(yè)。2.1.4改革開放以來，東部沿海地區(qū)以其先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，及較好的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，引領(lǐng)著我國工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，并實(shí)現(xiàn)了20多年的快速增長(zhǎng)。近年來，隨著土地供應(yīng)的趨緊，原材料價(jià)格和人工工資的上漲，環(huán)保費(fèi)用的增加等，東部地區(qū)工業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)正在逐步消失。與此同時(shí)，中西部地區(qū)自然資源優(yōu)勢(shì)突出，原材料和土地供應(yīng)充足，勞動(dòng)力成本低廉，“十一五”期間國家又加大了對(duì)中西部地區(qū)的政策傾斜力度，逐步解決了中西部地區(qū)的交通等基礎(chǔ)設(shè)落后的問題，為中西部地區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的騰飛打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。順應(yīng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，中西部地區(qū)近年較好地承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)了自身工業(yè)經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。自金融危機(jī)爆發(fā)以來，由于低廉的生產(chǎn)成本和較高的性價(jià)比，眾多內(nèi)地工業(yè)園區(qū)企業(yè)其產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，取得了更好的經(jīng)濟(jì)效益和更大的市場(chǎng)份額，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，進(jìn)一步加快了產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移。但中西部地區(qū)由于起步低、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、發(fā)展快、時(shí)間短，導(dǎo)致承載的工業(yè)園區(qū)建設(shè)滯后，配套的硬件設(shè)施跟不上，缺乏與大型龍頭企業(yè)配套的中小型企業(yè)，不能形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈；現(xiàn)有進(jìn)園的中小企業(yè)沒有合理布局、沒有形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群；原來進(jìn)園企業(yè)劃地多，用地少，形成大量荒地；更為突出的是現(xiàn)有更多的中小型和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)由于資金問題不能在園區(qū)買地自建廠房，而園區(qū)又不能提供其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，其發(fā)展壯大受到極大制約。但中小企業(yè)又是活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)，增加地方就業(yè)崗位和地方財(cái)政稅收的重要力量。鑒于此，各省、市、縣紛紛出臺(tái)加快工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的文件，鼓勵(lì)和加快園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房的建設(shè)，以從根本上解決中小企業(yè)的發(fā)展瓶頸問題。如湖南郴州有色金屬產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)56萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目，現(xiàn)已完成31萬平方米，竣工廠房已有15家企業(yè)進(jìn)駐；南寧市已新建標(biāo)準(zhǔn)廠房面積約50萬平方米，入駐率達(dá)到了70%。項(xiàng)目建設(shè)地平江伍市工業(yè)園東鄰江西，南接長(zhǎng)沙，西靠洞庭湖，北連武漢，是四市縣和三省的商品集散地，長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈和沿江開放帶的交匯點(diǎn)。京珠高速公路穿境而過，很好地承接了東部、南部沿海地區(qū)勞動(dòng)密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，充分接受長(zhǎng)沙、武漢等中部特大城市的輻射。目前，長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，龍頭企業(yè)眾多，產(chǎn)生了一批如三一重工、中聯(lián)重科、遠(yuǎn)大空調(diào)等具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)，為其配套的機(jī)械電子中小企業(yè)生存空間巨大。平江縣及周邊地區(qū)黃金、錳、鉛鋅礦產(chǎn)資源豐富，黃金洞是我國大型高品位金礦；省內(nèi)有在內(nèi)地和香港兩個(gè)市場(chǎng)上市的大型有色金屬開采、加工企業(yè)——湖南有色，有利于發(fā)展有色金屬冶煉深加工、有色金屬新材料及再生資源加工產(chǎn)業(yè)，通過技術(shù)延伸其產(chǎn)業(yè)鏈的中小企業(yè)有著廣闊的發(fā)展前景。平江縣及周邊地區(qū)屬魚米之鄉(xiāng)，農(nóng)副產(chǎn)品豐富、勞動(dòng)力低廉，是培育和發(fā)展食品和農(nóng)副產(chǎn)品加工型企業(yè)的沃土。在此基礎(chǔ)上，平江中小企業(yè)發(fā)展迅猛：新增企業(yè)數(shù)量多，發(fā)展速度快，市場(chǎng)適應(yīng)能力強(qiáng)，吸收就業(yè)人員多，平江縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)近年快速增長(zhǎng)，但該區(qū)中小企業(yè)的發(fā)展壯大也同樣面臨著資金與用地的瓶頸問題。與此同時(shí)，伍市工業(yè)園也面臨著硬件設(shè)施建設(shè)滯后的問題，致使入駐的企業(yè)不能形成產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，也不能有效吸納中小企業(yè)的入駐。為了從根本上解決中小企業(yè)的發(fā)展瓶頸問題，促進(jìn)中小企業(yè)集聚壯大，提高園區(qū)的承載能力，優(yōu)化園區(qū)的結(jié)構(gòu)布局，集約節(jié)約用地，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)的研究決定并一致通過，在園區(qū)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積35256.6平方米，總建筑面積47837.22平方米。2.2項(xiàng)目實(shí)施的必要性1、是中小企業(yè)，特別是小型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)發(fā)展的需要在中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)初期，資金是制約其生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素，如何利用好有限的資金，集中研發(fā)產(chǎn)品與拓展市場(chǎng)是中小企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)之一，而租賃工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房將成為緩解其資金瓶頸問題的重要途徑。從目前已上和擬上創(chuàng)業(yè)板的公司來看，其中有很大一部分企業(yè)都是通過租賃園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，由此可見標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的重要性。另外，企業(yè)就是在資本充足的情況下自建廠區(qū)，從建設(shè)到投產(chǎn)至少需要1-2年的時(shí)間，這對(duì)一般企業(yè)來講，并不利于產(chǎn)品市場(chǎng)的搶先占有。由此，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)及租賃是促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的需要與客觀要求。2、是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要由于內(nèi)地土地、勞動(dòng)力資源及成本相對(duì)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)較為低廉，因此，發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)紛紛內(nèi)遷。在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，在我國政策的引領(lǐng)下，沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移及發(fā)展將成為我國工業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，這給內(nèi)地工業(yè)園區(qū)發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，也對(duì)園區(qū)平臺(tái)建設(shè)提出了更高要求。標(biāo)準(zhǔn)化廠房的建設(shè)將為承接企業(yè)提供快速、便捷的落地條件，有利于保持企業(yè)在產(chǎn)品轉(zhuǎn)移投資地連續(xù)性和市場(chǎng)拓展的延續(xù)性。因此，標(biāo)準(zhǔn)化廠房的建設(shè)是承接沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的必然要求。3、是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，優(yōu)化規(guī)劃園區(qū)功能布局的需要目前，國內(nèi)很多省、市級(jí)工業(yè)園由于缺乏科學(xué)規(guī)劃和合理布局，致使引進(jìn)的中小企業(yè)布局散亂、不能形成集聚、協(xié)同效應(yīng)，削弱了園區(qū)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。湖南伍市工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房是按“產(chǎn)業(yè)集群、企業(yè)集聚、土地集約”的總體要求和“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、集中配套、分塊實(shí)施”的開發(fā)建設(shè)原則，在符合土地利用總體規(guī)劃、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃和規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的前提下，結(jié)合平江經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)特色進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和合理布局。項(xiàng)目的實(shí)施，可以避免單獨(dú)引進(jìn)中小企業(yè)而造成的零星布局和散、亂現(xiàn)象的存在，真正形成企業(yè)協(xié)同效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，增強(qiáng)園區(qū)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化園區(qū)的結(jié)構(gòu)布局，提升園區(qū)的承載能力。4、是集約節(jié)約用地的需要目前，“用地難”是困擾各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大難題。雖然全國農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地已經(jīng)解凍，但從國土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號(hào)）、《國務(wù)院促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的通知》（國土資發(fā)[2008]24號(hào)）、《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)[2009]56號(hào)）這一系列的發(fā)文可知，國家采取日益嚴(yán)格的措施對(duì)土地供給和投資加以調(diào)控，并從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投資密度、用地規(guī)模和投入產(chǎn)出率等方面對(duì)用地項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格控制，同時(shí)指出要在開發(fā)區(qū)全面推行標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，努力提高土地利用率和建筑容積率。如何在加快發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)土地集約利用，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問題。從江陰等地的具體實(shí)踐來看，入駐標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目比單獨(dú)建設(shè)可節(jié)約土地資源50%。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，向“空間要土地”，顯然是有效利用土地最為可行的辦法之一，同時(shí)也必將成為今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種模式。平江伍市工業(yè)園現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大需要大量建設(shè)用地；而隨著工業(yè)園軟硬件環(huán)境的改善和招商引資力度的加大，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也需要大量土地；本地蓬勃發(fā)展的民營(yíng)企業(yè)入駐園區(qū)更是需要大量的土地。盡管目前園區(qū)規(guī)劃面積較大，但土地是稀缺資源，從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，土地的長(zhǎng)期供需矛盾突出，需要集約節(jié)約用地。另外通過園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目的實(shí)施，可以使生產(chǎn)用房和生活、辦公等配套用房合理布局，有效節(jié)約土地資源；通過園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)，建立中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)資源共享平臺(tái)，可有效降低企業(yè)的研發(fā)支出和生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)土地的集約使用。第三章需求分析及建設(shè)規(guī)模3.1園區(qū)企業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)平江伍市工業(yè)園在2002年建園初，該區(qū)還是一片荒地。經(jīng)過近8年的開發(fā)、探索及努力，目前，該園區(qū)已建成面積2.5平方公里，累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施資金1.6億元，其建成區(qū)道路、給排水、電網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施已成格局，園區(qū)招商及企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，已開始步入快速增長(zhǎng)通道。2009年入園企業(yè)達(dá)到56家，正式投產(chǎn)企業(yè)38家；完成工業(yè)總產(chǎn)值35億元，上繳稅收3220萬元，安排勞動(dòng)力就業(yè)累計(jì)9000多人；引進(jìn)了翔宇食品、玫瑰針織等高科技企業(yè)，新引進(jìn)項(xiàng)目20個(gè)，其中投資5000萬元以上項(xiàng)目3家，招商引資額達(dá)到8億多元；已初步形成了食品、醫(yī)藥、電子、服裝、制鞋、金屬制品、黃金冶煉等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)布局。園區(qū)被省發(fā)改委等6家單位評(píng)為“湖南最具投資潛力園區(qū)”。園區(qū)2009年度招商引資情況如下表：平江伍市工業(yè)園2009年度招商引資情表項(xiàng)目名稱總投資簽約計(jì)劃投產(chǎn)用地規(guī)模主要產(chǎn)品建設(shè)情況（萬元）時(shí)間時(shí)間（畝）香港長(zhǎng)榮電子有限公司100002009.92010.650無鉛焊接電子設(shè)備正在建設(shè)中湖南宏邦凈化技術(shù)有限公司50002009.12009.120凈化水分離設(shè)備已投產(chǎn)平江縣中南鞋材制品廠8002009.52009.115.4鞋材加工生產(chǎn)已試投產(chǎn)湖南銳達(dá)彩印包裝有限公司30002009.62010.214食品包裝正在建設(shè)中湖南玉峰食品實(shí)業(yè)有限公司二期30002009.82010.630食品加工生產(chǎn)已投產(chǎn)湖南山潤(rùn)茶油有限公司二期30002009.92010.630茶油生產(chǎn)正在建設(shè)中平江縣國富硒業(yè)科技有限公司15002009.12010.55.7硒產(chǎn)品正在建設(shè)中湖南彩美油墨有限公司項(xiàng)目30002009.72010.810油墨正在建設(shè)中香港玫瑰針織（亞洲）有限公司80002009.12010.610針織服裝生產(chǎn)正在建設(shè)中平江莞盛針織廠平江縣小鵬食品廠25002009.12009.915面粉熟食已建成平江縣夢(mèng)圓食品有限公司60002009.42010.135面粉熟食正在建設(shè)中湖南平江翔宇食品(博雅食品)80002009.112010.560麻辣熟食正在建設(shè)中華興中藥飲片有限公司35002009.112010.29中藥飲片正在建設(shè)中平江縣聚財(cái)食品廠33002009.12010.610食品加工正在建設(shè)中平江縣天岳彩印廠二期50002009.12010.710彩印包裝正在建設(shè)中平江縣榮和燈具廠項(xiàng)目30002009.92010.85.22燈具生產(chǎn)正在規(guī)劃設(shè)計(jì)工藝玻璃項(xiàng)目30002009.92010.62.56玻璃制品正在規(guī)劃設(shè)計(jì)鑫錳工貿(mào)項(xiàng)目30002009.112010.619.3硒錳產(chǎn)品正在規(guī)劃設(shè)計(jì)云母生產(chǎn)加工項(xiàng)目30002009.122010.811.5云母生產(chǎn)加工正在規(guī)劃設(shè)計(jì)平江縣雅特鞋業(yè)服飾項(xiàng)目30002009.122010.815雅特鞋業(yè)服飾正在規(guī)劃設(shè)計(jì)恒基粉末科技項(xiàng)目50002009.122010.820氣霧化法年產(chǎn)300噸注射成型用金屬粉末及200噸注射成型金屬粉末制品正在規(guī)劃設(shè)計(jì)平江縣污水處理廠項(xiàng)目50002009.62010.310污水處理正在建設(shè)中康奕達(dá)油茶生物科技項(xiàng)目400002009.122010.11200油茶籽油、茶籽液體洗滌劑、茶籽飼料、飼料添加劑、茶籽殼正在規(guī)劃設(shè)計(jì)合計(jì)130600597.68注：上述引進(jìn)項(xiàng)目中包括了寺前工業(yè)小區(qū)和天岳工業(yè)園的項(xiàng)目。目前，園區(qū)已形成以機(jī)械電子、有色金屬深加工、食品深加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。園區(qū)歷年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：園區(qū)歷年經(jīng)濟(jì)情況指標(biāo)表項(xiàng)目名稱2007年2008年2009年工業(yè)總產(chǎn)值（億元）202435上繳稅收（萬元）200028003220引進(jìn)企業(yè)（家）9912合同引資額（億元）3.78.06累計(jì)解決就業(yè)（人）500070009000從上可知，盡管目前伍市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)偏薄，入園企業(yè)數(shù)量不多，但發(fā)展勢(shì)頭良好，入園企業(yè)逐年增加并呈加速擴(kuò)展的態(tài)勢(shì)。未來隨著園區(qū)硬件設(shè)施的不斷完善，入園企業(yè)數(shù)量的增加，產(chǎn)業(yè)的集聚效益和規(guī)模效應(yīng)將逐步得到體現(xiàn)，園區(qū)對(duì)外部資本的吸引力將日益顯現(xiàn)，因此，項(xiàng)目的前景很好。3.2建設(shè)規(guī)模根據(jù)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展定位和項(xiàng)目功能要求，并考慮項(xiàng)目資金能力和建設(shè)場(chǎng)地等多種因素，平江工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)規(guī)模為：征地52.88畝，總建筑面積47837.22平方米，容積率1.36，符合國土資發(fā)2008（24）號(hào)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的指標(biāo)，投資強(qiáng)度為84.61萬元/畝。建設(shè)的主要內(nèi)容包括：標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積31214.02平方米，辦公樓建筑面積3960平方米，員工宿舍建筑面積10911.2平方米，食堂建筑面積936平方米，活動(dòng)中心建筑面積816平方米。第四章項(xiàng)目建設(shè)地址和建設(shè)條件4.1建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于平江伍市工業(yè)園內(nèi)，東靠華龍食品，西至嚴(yán)家鋪露.南至平伍公路。項(xiàng)目占地52.88畝，平面大體呈不規(guī)則梯形，東西最長(zhǎng)約230米，南北最寬約190米。場(chǎng)地為淺丘林地，地勢(shì)起伏不大，無其他建筑設(shè)施，無需拆遷。4.2建設(shè)條件4.2.1自然條件4.1.1地形平江縣位于湖南省東北部，屬幕阜山脈的延伸地帶。工業(yè)園范圍內(nèi)地勢(shì)起伏較大，總體呈東高西低、南高北低的趨勢(shì)，山體較多，也有山谷平地存在，最大高差可達(dá)80米左右。4.1.2工程地質(zhì)規(guī)劃范圍內(nèi)盡管有較多的山體，但大多為土質(zhì)山體，只有南部和中北部部分為石質(zhì)山體，總體來說，工程地質(zhì)情況比較適宜建設(shè)，同時(shí)可通過從低山低丘陵取土，來滿足平整土地所需的土方。4.1.3水文工程地表水系發(fā)育，主要為自東向西跨越城區(qū)的汨羅江，該河流域降水量充沛，雨量多集中于4～8月，河水受降水影響明顯。據(jù)當(dāng)?shù)厮恼举Y料，該河段最高水位為47.69米，最低水位為39.46米，年平均流量為1525M3/S，枯水流量為852M3/S。地下水主要有第四紀(jì)覆蓋層中的孔隙潛水和基巖裂隙水?？紫稘撍裆顪\，水量小，由大氣降水補(bǔ)給?；鶐r裂隙水水量甚微，僅在部分溝谷及巖石破碎帶中水量稍大。4.1.4氣候本區(qū)屬濕潤(rùn)的大陸季風(fēng)氣候區(qū)，屬東亞熱帶向北亞熱帶過渡的氣候帶，春季天氣變化大，陰晴不定；夏季溫?zé)幔Ｓ懈邷爻霈F(xiàn)；秋季涼爽；冬季干冷。據(jù)氣象部門觀測(cè)資料，該地區(qū)全年日平均氣溫為17.10C，最高氣溫40.30C，最低氣溫-120C，一年中以7～8月最熱，12月～次年2月最冷。有霜凍和降雪，全年降水量為1550.78MM，集中在4～8月，常年日照時(shí)數(shù)1731.1小時(shí)，全年無霜期為270天。常年風(fēng)力1-2級(jí),最高5.4級(jí)。4.1.5地震依據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）》本路段地震基本烈度為Ⅶ度，按規(guī)范要求，構(gòu)造物要考慮抗震設(shè)計(jì)。4.2.2外部配套條件1、交通條件京珠高速公路、107國道、S308省道在園區(qū)形成交匯點(diǎn)，京廣鐵路擦邊而過，距長(zhǎng)沙市66km、岳陽市70km，距京廣線、武廣高鐵線長(zhǎng)沙火車站66km，岳陽火車站70km，距長(zhǎng)沙港70km，距長(zhǎng)江城陵磯港76km。區(qū)內(nèi)有300噸汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長(zhǎng)江，可直達(dá)長(zhǎng)沙港、岳陽港、武漢港。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便捷。2、其他配套條件本項(xiàng)目位于平江伍市工業(yè)園內(nèi)，供水、供電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施俱全，可為項(xiàng)目施工提供良好的配套條件。項(xiàng)目用地區(qū)域淺丘眾多，以林地為主，農(nóng)田和居民較少，項(xiàng)目建設(shè)沒有占用農(nóng)田，也沒有拆遷工程，有利于項(xiàng)目施工的順利進(jìn)行。項(xiàng)目附近有大型沙場(chǎng)、石料開采場(chǎng)，可以生產(chǎn)大量的細(xì)沙和塊片碎石，沙、石料運(yùn)輸可以通過平伍路直通料場(chǎng)，運(yùn)輸條件均較方便。項(xiàng)目所需的水泥、石灰生產(chǎn)廠家有平江縣大洲水泥廠，該廠位于106國道附近，運(yùn)輸便利，可以滿足工程需求。項(xiàng)目所需鋼材、設(shè)備等均可自平伍公路上京珠后從岳陽市和長(zhǎng)沙市購得，交通也較為快捷便利。第五章項(xiàng)目建設(shè)方案5.1工程方案選擇的基本要求1、標(biāo)準(zhǔn)廠房及附屬設(shè)施滿足生產(chǎn)工藝要求2、適應(yīng)選定的建設(shè)場(chǎng)址3、符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求4、經(jīng)濟(jì)合理5.2工程建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬在平江伍市工業(yè)園征用建設(shè)用地52.88畝，用于建設(shè)本項(xiàng)目所需要的標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)廠房及其他輔助配套設(shè)施，建設(shè)內(nèi)容如下表：項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容表序號(hào)類別子項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）1標(biāo)準(zhǔn)化廠房廠房31214.022附屬設(shè)施用房辦公樓3960員工宿舍10911.2食堂936活動(dòng)中心816小計(jì)16623.24室外工程道路、綠化、管線等合計(jì)47837.225.3總圖運(yùn)輸1、總平面布置原則（1）平面布置除遵循國家有關(guān)工業(yè)企業(yè)總體設(shè)計(jì)原則外，還應(yīng)符合有利于環(huán)境凈化、避免交叉污染等要求（2）廠區(qū)按行政、生產(chǎn)、輔助和生活等劃區(qū)布局（3）生產(chǎn)廠房應(yīng)布置在廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔，人流貨流無交叉干擾的位置，并應(yīng)考慮產(chǎn)品工藝特點(diǎn)和防止生產(chǎn)時(shí)的交叉污染，合理布局，間距恰當(dāng)（4）危險(xiǎn)品庫應(yīng)設(shè)于廠區(qū)安全位置，并有防凍、降溫、消防措施。特殊產(chǎn)品應(yīng)設(shè)專用庫房，并有防盜措施。（5）廠區(qū)主要道路應(yīng)貫徹人流與貨流分流的原則。潔凈廠房周圍道路面層應(yīng)選用整體性好、發(fā)塵少的材料。（6）廠房周圍宜設(shè)施環(huán)形消防車道，如有困難時(shí)，可沿廠房的兩個(gè)長(zhǎng)邊設(shè)置消防車道。（7）廠房周圍的綠化可輔植草坪或種植對(duì)大氣含塵、含菌濃度不產(chǎn)生有害影響的樹木，但不宜種花。（8）廠房周圍不宜設(shè)施排水明溝。2、總平面布置根據(jù)工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)要求和場(chǎng)地現(xiàn)狀，參照國家《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》和《工業(yè)廠房設(shè)計(jì)規(guī)范》，本著合理利用土地資源的原則，本項(xiàng)目擬征地52.88畝，場(chǎng)地平面大體呈不規(guī)則梯形，東西最長(zhǎng)約230米，南北最寬約190米。場(chǎng)區(qū)設(shè)兩個(gè)大門，在廠區(qū)南面的平伍公路和西面的嚴(yán)家鋪路各設(shè)一大門。平伍公路處為主入口，入口道路寬14米；嚴(yán)家鋪路處為次入口，入口道路寬7米。場(chǎng)區(qū)平面分為兩大功能區(qū)，東面布置為生產(chǎn)區(qū)，布置生產(chǎn)廠房；西面為辦公、生活設(shè)施區(qū)，布置辦公樓、員工宿舍、食堂和活動(dòng)中心等。區(qū)內(nèi)道路為水泥混凝土路面，主道路寬14米，次道路寬7米，網(wǎng)狀布置，以滿足場(chǎng)區(qū)交通物流運(yùn)輸及消防要求。場(chǎng)區(qū)內(nèi)周邊空地布置綠地，宜美化場(chǎng)區(qū)環(huán)境。場(chǎng)區(qū)內(nèi)各建筑物大部分采用南北朝向布置，以利通風(fēng)采光。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱數(shù)量備注1征地面積（平方米）35256.62總建筑面積（平方米）47837.223建筑密度30.16%4道路、廣場(chǎng)占地面積23305容積率1.366綠化率35%5.4土建工程1、場(chǎng)地概況(1)建設(shè)用地屬工業(yè)園二類工業(yè)用地，場(chǎng)地為山地，地上附著物主要為林木，無其他建筑設(shè)施。（2）地下水最少埋深20-30米，地震烈度為7度。2、主要建筑物結(jié)構(gòu)特征（1）廠房建筑廠房2棟，總建筑面積31214.02平方米，層磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混泥土條形基礎(chǔ)，層高5層，外墻瓷磚，內(nèi)墻設(shè)涂料，樓地面為普通地磚，鋁合金窗。（2）辦公樓建筑3層辦公綜合樓1棟，建筑面積3960平方米，層磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混泥土條形基礎(chǔ)，外墻瓷磚，內(nèi)墻設(shè)涂料，樓地面為普通地磚，鋁合金窗。主要功能設(shè)置：園區(qū)物業(yè)管理辦公用房、入駐企業(yè)外聯(lián)用房等。（3）員工宿舍建筑5層員工宿舍2棟，建筑面積10911.2平方米，磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混泥土條形基礎(chǔ)，外墻面磚飾面，內(nèi)墻面涂料粉刷，樓地面為普通地磚，安裝塑鋼門窗。（4）食堂建筑2層食堂1棟，建筑面積936平方米。（5）活動(dòng)中心建筑2層活動(dòng)中心1棟，建筑面積816平方米。5.5公用及配套設(shè)施1、給、排水工程本項(xiàng)目用水主要為職工生活用水和生產(chǎn)用水，水源來自青沖自來水廠，水廠一期工程日供水量為1萬噸。排水采用雨污分流制。污水以生活污水為主，生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)場(chǎng)區(qū)污水系統(tǒng)匯集經(jīng)園區(qū)污水管網(wǎng)排入園區(qū)污水處理廠。雨水經(jīng)屋面雨水斗匯集后直接排入雨水管網(wǎng)。2、供電工程園區(qū)用電主要由110KV伍市變所供給，伍市變所110KV電源進(jìn)線引自220KV汨羅變；園區(qū)規(guī)劃電壓等級(jí)為110KV—10KV—0.4KV三級(jí)供電。規(guī)劃遠(yuǎn)期110KV變電所主變?nèi)萘繑U(kuò)容至3×50MVA。場(chǎng)區(qū)設(shè)置變配電室，電纜采用地埋式。車間配置動(dòng)力配電箱、照明配電箱、放射式向各用電設(shè)備供電。動(dòng)力配線采用銅芯絕緣導(dǎo)線穿鋼管暗敷設(shè)。3、電信工程園區(qū)通信建設(shè)依托伍市電信分所，規(guī)劃遠(yuǎn)期電話用戶約為6721門，可考慮在園區(qū)內(nèi)建設(shè)電話模塊局1座，電話交換機(jī)容量為8000萬門。在園區(qū)內(nèi)構(gòu)建寬帶網(wǎng)，光纖接入。通信管道沿園區(qū)主次干道埋地鋪設(shè)，成網(wǎng)狀布置。4、燃?xì)夤こ虉@區(qū)目前尚未實(shí)現(xiàn)管道化供氣，居民生活用氣主要以瓶裝液化石油氣為主。遠(yuǎn)期因?yàn)楣艿捞烊粴饨?jīng)過伍市，天然氣可以輸送至園區(qū)，因而以天然氣為主，到2020年管道燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到95%。天然氣管網(wǎng)壓力級(jí)制和供氣方式采用中壓B——低壓兩級(jí)系統(tǒng)，在園區(qū)設(shè)三座天然氣中低壓調(diào)壓站，服務(wù)半徑不大于1公里。中壓管網(wǎng)按遠(yuǎn)期規(guī)劃布置，并根據(jù)道路條件逐步形成環(huán)狀布置，低壓管網(wǎng)以枝狀方式布置。第六章環(huán)保、消防、安全與節(jié)能6.1環(huán)境保護(hù)6.1.1環(huán)境現(xiàn)狀平江伍市工業(yè)園位于伍市鎮(zhèn)東部，南部山體綿延植被豐富。區(qū)內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量良好，水環(huán)境總體保持較好，但隨著園區(qū)規(guī)模的擴(kuò)張，工業(yè)的污染物排放量的增加，目前汨水等河流的下游水體還是受到了生活污水、工業(yè)廢水的污染。項(xiàng)目選址于園區(qū)的東北部偏中，該區(qū)以山體為主，無基本農(nóng)田和村民建筑物，目前空氣環(huán)境質(zhì)量良好，水環(huán)境總體保持較好。6.6.2依據(jù)1、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；2、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-96；3、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；4、《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB12348-90；5、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96；6、《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GH3838-2002。6.1.3污染源及污染物1、此工程的污染物主要是生活污水和建筑垃圾。2、在項(xiàng)目土方施工中粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌過程中有大量的粉塵散逸到周圍的大氣中，物料堆放期間由于風(fēng)吹等引起揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大或裝卸、汽車行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。3、垃圾站堆存的生活垃圾。4、施工期間，作業(yè)機(jī)械屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的居民的良好聲環(huán)境產(chǎn)生影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活。6.1.4環(huán)境治理及保護(hù)方案1、生活污水（糞便污水）經(jīng)化糞池消化處理后排入園區(qū)污水管道進(jìn)入污水處理廠；建筑垃圾的處理以填埋方式為主。2、料場(chǎng)加以遮蓋，避免揚(yáng)撒，材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封密或遮蓋措施，避免拋灑。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少起塵量，并及時(shí)清掃，防止二次揚(yáng)塵。3、生活垃圾推行分類收集，送園區(qū)垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。4、工程施工應(yīng)可能避免夜間進(jìn)行。6.1.5預(yù)期達(dá)到的效果項(xiàng)目建成后，在措施落實(shí)、總量控制、達(dá)標(biāo)排放的條件下，加強(qiáng)環(huán)境管理。推行清潔生產(chǎn)，不會(huì)對(duì)原有環(huán)境產(chǎn)生大的影響，同時(shí)，搞好項(xiàng)目區(qū)內(nèi)綠化和美化工作，將促進(jìn)本區(qū)域環(huán)境的良好發(fā)展，本小區(qū)綠化率為18.5%，對(duì)環(huán)境有所改善。6.2消防本項(xiàng)目是主要是工業(yè)廠房、倉庫和配套用房，防火設(shè)計(jì)十分重要。其措施如下：1、項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)消防環(huán)行車道，并按規(guī)范考慮各建筑物的消防間距。每層均為一個(gè)水平防火分區(qū)，功能分區(qū)明確。建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)，火災(zāi)危險(xiǎn)類別為戊類，其采用防火結(jié)構(gòu)的范圍，安全出口等設(shè)置符合建筑規(guī)范。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》在必要的部位設(shè)置氣體滅火裝置。2、室外設(shè)置消火栓。采用環(huán)狀給水管網(wǎng)；室內(nèi)設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)及配置滅火器。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為一獨(dú)立消防系統(tǒng)，消火栓管道布置成環(huán)狀，在地下貯水池旁的水泵房?jī)?nèi)設(shè)消防水泵2臺(tái)，供消火栓系統(tǒng)加壓用。室內(nèi)消火栓箱配有直接啟動(dòng)消防泵的啟動(dòng)按鈕。屋項(xiàng)設(shè)消防水箱，以保證火災(zāi)初期前10分鐘的用水量。室外設(shè)兩套SQ100型水泵接合器，與室內(nèi)消火栓環(huán)網(wǎng)連通，供消防車加壓之用。3、設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)6.3安全6.3.1設(shè)備保護(hù)1、嚴(yán)格執(zhí)行防塵、防噪措施，保證電氣設(shè)備正常安全工作。2、所有設(shè)備均有良好的接零保護(hù)，接地電阻小于4Ω。動(dòng)力和照明供電系統(tǒng)均設(shè)有觸電保護(hù)器，以防觸電。3、所有建筑物開窗面積滿足通風(fēng)采風(fēng)要求。安全疏散樓梯、通道等均滿足作業(yè)及消防要求。6.3.2作業(yè)安全1、設(shè)立環(huán)境保護(hù)和安全衛(wèi)生機(jī)構(gòu)和人員，本工程建成后，指派一名領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)衛(wèi)生及安全生產(chǎn)工作，并設(shè)管理人員負(fù)責(zé)組織、落實(shí)、檢查本企業(yè)的環(huán)保、勞保及安全工作，發(fā)現(xiàn)不符合國家規(guī)定的問題，及時(shí)采取改進(jìn)措施，確保環(huán)境質(zhì)量和安全生產(chǎn)。2、建立管理制度。本項(xiàng)目建成后，各工種，較大型的機(jī)械設(shè)備、重要的作業(yè)都應(yīng)該制訂安全操作規(guī)程、崗位責(zé)任制以及各種管理制度。對(duì)各種規(guī)章制度的執(zhí)行情況及周圍環(huán)境、消防、安全措施等進(jìn)行定期檢查。6.4節(jié)能6.4.1電氣節(jié)能電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)。因此，電氣設(shè)計(jì)應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下：1、變電所位置盡可能位于用電負(fù)荷中心。2、選用SA10型低損耗銅芯變壓器和Y型節(jié)能電機(jī)。3、采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無功功率補(bǔ)償，以提高用電設(shè)備的自然功率因數(shù)，減少無功功率引起的有功損耗。4、適當(dāng)增大電纜與導(dǎo)線截面。5、電纜、導(dǎo)線敷設(shè)，盡量避免線路迂回。6、選用新型高效節(jié)能燈具及合理的設(shè)置開關(guān)。6.4.2節(jié)水措施1、接好管網(wǎng)進(jìn)行供水，節(jié)省能源。2、在本區(qū)給水進(jìn)口和各建筑裝設(shè)計(jì)量水表，以利統(tǒng)計(jì)和計(jì)劃節(jié)約用水。3、盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備。第七章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置7.1組織機(jī)構(gòu)合理確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)、科學(xué)配置人力資源是項(xiàng)目建設(shè)能否順利進(jìn)行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的先決條件。項(xiàng)目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。只有建立一個(gè)科學(xué)合理、職能明確、人員素質(zhì)高、辦事效率高的項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，才成很好地完成本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。因此，本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)和建設(shè)期而確定的。為使本項(xiàng)目順利推進(jìn)，確保工程質(zhì)量以及工程進(jìn)度，同時(shí)結(jié)合湖南平江工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司的具體實(shí)際情況，本著“精簡(jiǎn)、節(jié)約、高效”的原則，集中人力、物力、財(cái)力，設(shè)立項(xiàng)目部，項(xiàng)目部下設(shè)五個(gè)科室，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理按以下組織形式單獨(dú)組織實(shí)施管理，并統(tǒng)一上報(bào)上一級(jí)部門核實(shí)審批。其各部門職能如下：1、行政管理科負(fù)責(zé)日常行政工作及項(xiàng)目履行單位的接待、聯(lián)絡(luò)工作。2、計(jì)劃財(cái)務(wù)科負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、實(shí)施計(jì)劃安排，辦理合同協(xié)議與手續(xù)，以及資金使用安排及收支手續(xù)。3、工程技術(shù)科負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建施工、設(shè)備安裝、施工進(jìn)度與計(jì)劃以及施工質(zhì)量與安全的監(jiān)督、檢查基工程驗(yàn)收工作和項(xiàng)目的技術(shù)管理、技術(shù)文件、技術(shù)檔案、技術(shù)培訓(xùn)等工作。4、設(shè)備材料采購科負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)備材料的訂貨、采購、保管、調(diào)撥等工作。4、招商招租科負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套用房的出讓、出租等工作。項(xiàng)目建成后，公司采取董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)部和保安部，其企業(yè)組織系統(tǒng)如下：公司董事長(zhǎng)(1人)公司董事長(zhǎng)(1人)公司總經(jīng)理（1人）公司總經(jīng)理（1人）物業(yè)管理部（6人）辦公室（3人）物業(yè)管理部（6人）辦公室（3人）保安部（4人）財(cái)務(wù)部（3人）保安部（4人）財(cái)務(wù)部（3人）7.2人力資源配置項(xiàng)目建成后，根據(jù)服務(wù)業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，湖南平江工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司擬配置18人，管理人員3名，技術(shù)人員6人，保安4人，財(cái)務(wù)人員3人。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前，有針對(duì)性的對(duì)職工進(jìn)行崗前培訓(xùn)，以使員工能盡快適應(yīng)本質(zhì)工作。第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排8.1實(shí)施計(jì)劃在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要遵照國家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格按照國家建設(shè)程序辦理，實(shí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度、項(xiàng)目法人責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)責(zé)任制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。本項(xiàng)目建成后嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用。此外，在項(xiàng)目實(shí)施過程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從項(xiàng)目籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國家有關(guān)規(guī)定收集、整體和歸檔。8.2項(xiàng)目招投標(biāo)8.2.1依據(jù)1、《中華人民共和國招標(biāo)招標(biāo)法》；2、《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》（國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令）8.2.2招投標(biāo)原則為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)期工程，提高投資效益，秉著公正、公開、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，該工程在一定范圍內(nèi)公開招標(biāo)，擇優(yōu)選定施工單位。8.2.3招標(biāo)范圍及方式招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式詳見《招標(biāo)基本情況表》。招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料其他8.3項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，結(jié)合建設(shè)單位資金籌措計(jì)劃，其實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：1、2010年1月-6月，實(shí)施準(zhǔn)備階段。完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、評(píng)估報(bào)批，同時(shí)完成項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告，落實(shí)資金來源。2、2010年6月-7月，完成整體項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)，及初步設(shè)計(jì)審查。3、2010年7月-2010年8月，完成地質(zhì)勘察、技術(shù)設(shè)計(jì)、整體項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)及審查。4、2010年8月-2011年6月，完成道路和建筑物的土建及附屬設(shè)施施工。5、2011年6月-2011年7月，完成設(shè)備安裝與調(diào)試、試車驗(yàn)收。6、2011年7月-2011年8月，竣工驗(yàn)收及投入使用。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱2010年2011年12341231工程報(bào)建審批2勘測(cè)、設(shè)計(jì)3三通一平4招、投標(biāo)與評(píng)標(biāo)5主體工程6配套工程7竣工驗(yàn)收及投入使用第九章項(xiàng)目投資估算與資金籌措9.1投資估算9.1.1估算范圍標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套用房建筑物、總圖運(yùn)輸及各項(xiàng)配套的公用設(shè)施，工程建設(shè)的其他費(fèi)用。9.1.2估算依據(jù)1、參照國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）進(jìn)行估算；2、設(shè)備價(jià)格采用廠價(jià)及詢價(jià)，并以此為基價(jià)按規(guī)定計(jì)算運(yùn)雜費(fèi)等設(shè)備附屬費(fèi)用；3、建筑工程費(fèi)系參照伍市工業(yè)園已建和在建廠房指標(biāo)進(jìn)行估算；4、安裝工程費(fèi)按單項(xiàng)工程安裝費(fèi)率進(jìn)行計(jì)算；5、其他費(fèi)用除征地費(fèi)外均以單項(xiàng)工程費(fèi)用總額為基數(shù)按規(guī)定范圍比例估算，征地費(fèi)用為10萬元/畝；6、預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的5%計(jì)取，不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；7、貸款利率按中國人民銀行現(xiàn)行頒布的固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期貸款利率（2008年12月23日調(diào)整后的利率）5.94%計(jì)算。9.1.3投資估算結(jié)果項(xiàng)目概算總投資4474.24萬元，其中直接工程費(fèi)用3345.71萬元，其他費(fèi)用783.05萬元，預(yù)備費(fèi)用167.29萬元，建設(shè)期利息178.2萬元。具體情況詳見項(xiàng)目投資估算表。9.2資金籌措與使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)總投資4474.24，其中固定資產(chǎn)投資4296.04萬元，建設(shè)期利息178.2萬元。資金來源為自籌資本金1474.24萬元，銀行貸款3000萬元。項(xiàng)目建設(shè)期1年，跨兩個(gè)年度。第十章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與還貸分析10.1經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)和范圍本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）及國家最新的財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，主要進(jìn)行了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了不確定分析。10.2財(cái)務(wù)分析101、基準(zhǔn)收益率的確定根據(jù)本項(xiàng)目資金占用成本，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，設(shè)定本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為10%。2、計(jì)算期的確定根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，參照類似項(xiàng)目的計(jì)算期限，確定項(xiàng)目計(jì)算期為11年，其中：建設(shè)期1年，運(yùn)營(yíng)期10年。3、有關(guān)負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目建成后第一年負(fù)荷（即出租率）為70%，第二年為90%，從第三年起均按100%進(jìn)行計(jì)算。4、有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)取項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期需要繳納的稅種主要為房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育附加費(fèi)。由于項(xiàng)目運(yùn)行的主體為平江工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司，屬封閉運(yùn)行的國有獨(dú)資公司，而房產(chǎn)出租稅、營(yíng)業(yè)稅及附加和印花稅都屬于地方稅種，為支持園區(qū)建設(shè)和發(fā)展，公司所需支付的稅費(fèi)將全額免征。因此，進(jìn)行項(xiàng)目收益測(cè)算時(shí)不計(jì)稅費(fèi)。10項(xiàng)目的主要收入來源是廠房項(xiàng)目出租租金收入。項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后，除傳達(dá)室、變電房等附屬服務(wù)設(shè)施外的全部房屋均予以出租。具體出租情況如下：標(biāo)準(zhǔn)廠房出租面積為31214.02平方米，出租平均價(jià)格為180元/平方米/年；辦公樓出租面積為3960平方米，出租平均價(jià)格為250元/平方米/年；宿舍出租面積為10911.2平方米，出租平均價(jià)格為250元/平方米/年；食堂出租面積為936平方米，出租平均價(jià)格為250元/平方米/年；活動(dòng)中心出租面積為816平方米，出租平均價(jià)格為250元/平方米/年。正常年租金收入為977.43萬元。具體詳見項(xiàng)目銷售收入估算表。101、工資福利費(fèi)人均工資保險(xiǎn)及福利費(fèi)按20000元/人/年計(jì)算，項(xiàng)目需要聘任18個(gè)人，工資保險(xiǎn)福利總費(fèi)用為36萬元/年。2、維修費(fèi)維修費(fèi)用按30萬元/年計(jì)算。3、折舊費(fèi)建筑物折舊按平均年限法計(jì)算，年限為40年，殘值率為5%；設(shè)備折舊按平均年限法計(jì)算，年限為10年，殘值率為5%；土地取得費(fèi)（528.85萬元）按40年攤銷，余額為零；其他無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按5年攤銷，余額為零。4、水電及其他燃料、動(dòng)力購置費(fèi)因本項(xiàng)目采用租賃的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，因此在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，不考慮入駐企業(yè)的水電及其他燃料、動(dòng)力購置費(fèi)等，只計(jì)物業(yè)管理人員的水電及其他燃料、動(dòng)力購置費(fèi)等。根據(jù)目前園區(qū)水電費(fèi)價(jià)格及物業(yè)管理人員的用量，水電及其他燃料、動(dòng)力購置費(fèi)按5萬元/年計(jì)算。5、其他管理費(fèi)用本項(xiàng)目其他管理費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)算，年費(fèi)用總額為19.55萬元。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目正常年（扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用外的）總成本費(fèi)用為190.36萬元，其中經(jīng)營(yíng)成本90.55萬元，具體詳見項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表。101、投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比例。其計(jì)算公式如下：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額×100%項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為4474.24萬元。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目投產(chǎn)后正常年可實(shí)現(xiàn)銷售收入977.43萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)590.31萬元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為13.19％。具體計(jì)算情況如下：本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=590.31×100%=13.19%4474.242、投資利稅率投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)年份的年利稅總額（指年利潤(rùn)總額+年銷售稅金及附加）與項(xiàng)目總投資的比例。其計(jì)算公式如下：投資利稅率=年平均利稅總額×100%項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為4474.24萬元。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目投產(chǎn)后正常年可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)590.31萬元，繳納所得稅196.77萬元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為17.59％。具體計(jì)算情況如下：本項(xiàng)目投資利稅率=590.31+196.77×100%=17.59%4474.243、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目稅前（所得稅前）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.80%。4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)測(cè)算，當(dāng)i=10%時(shí)，項(xiàng)目稅前（所得稅前）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為150.43萬元。5、投資回收期經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（含1年的建設(shè)期）為7.21年，動(dòng)態(tài)投資回收期（含1年的建設(shè)期）為10.52年。10對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可知，出租收費(fèi)價(jià)格、負(fù)荷及投資的變化對(duì)效益的影響比較敏感，但在出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或負(fù)荷降低5%的情況下，同時(shí)投資增加5%的不利因素影響下，項(xiàng)目收益仍能高于銀行貸款利率，顯示項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。10經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目具有一定的盈利能力，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為13.19%，投資利稅率為17.59%，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.80%。當(dāng)內(nèi)部收益率為10%時(shí)，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為150.43萬元，在預(yù)期可接受范圍內(nèi)。項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為7.21年。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。具體詳見項(xiàng)目利潤(rùn)表和項(xiàng)目現(xiàn)金流量表。10.3還貸分析項(xiàng)目申請(qǐng)銀行8年期長(zhǎng)期貸款3000萬元，貸款利率為5.94%。項(xiàng)目建設(shè)期1年，建設(shè)期內(nèi)只付息不還本；剩余7年貸款期內(nèi)采取等額還本利息照付的方式進(jìn)行還本付息。還本付息資金來源為廠房及輔助配套用房的出租收益和部分公司自有資金。經(jīng)計(jì)算，在貸款償還期內(nèi)共需償還貸款本息3891萬元，其中：本金3000萬元，利息891萬元。在貸款償還期內(nèi)，項(xiàng)目可產(chǎn)生現(xiàn)金收益4959.49萬元，可全部用于項(xiàng)目貸款本息的償還，項(xiàng)目?jī)攤采w率為165.31%。通過測(cè)算分析可知，項(xiàng)目收益能夠較好地覆蓋貸款本息的償還，項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。具體詳見項(xiàng)目還本付息計(jì)劃表。第十一章風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。簡(jiǎn)要分析如下：11.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目建成后入住率不足的風(fēng)險(xiǎn)。防范措施為進(jìn)一步加大招商引資的力度，鼓勵(lì)中小企業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，對(duì)租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和政策支持，在稅收方面給予優(yōu)惠。11.2人員和管理風(fēng)險(xiǎn)人員風(fēng)險(xiǎn)主要是指可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技術(shù)人員流失給項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)。防范措施為加大對(duì)公司人力資源的管理，構(gòu)建和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立符合企業(yè)目前實(shí)際的具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利于密切結(jié)合，將短期利于與長(zhǎng)期利益密切結(jié)合。11.3資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下兩個(gè)方面：一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)到位，致使項(xiàng)目無法按期實(shí)施，影響項(xiàng)目發(fā)揮效益；二是項(xiàng)目建成后，不能如期收回投資和如期償還貸款。防范措施為廣辟融資渠道，力促銀行貸款資金的按時(shí)足額到位；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的現(xiàn)金流管理，建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，隨時(shí)掌握資金收支情況，對(duì)貸款資金做到?？顚Ｓ谩？顚＿€。目錄1引言 41.1編寫目的 41.2背景 41.3定義 41.4參考資料 52可行性研究的前提 52.1要求 52.2目標(biāo) 52.3條件、假定和限制 52.4進(jìn)行可行性研究的方法 52.5評(píng)價(jià)尺度 53對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)的分析 63.2工作負(fù)荷 63.3費(fèi)用開支 63.4人員、設(shè)備 63.5局限性 64所建議的系統(tǒng) 64.1對(duì)所建議系統(tǒng)的說明 64.2處理流程和數(shù)據(jù)流程 74.3改進(jìn)之處 84.4影響 84.4.1對(duì)設(shè)備的影響 84.4.2對(duì)軟件的影響 8HYPERLINK"fi