房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)二

第五章房地產(chǎn)投資

分析基礎(chǔ)1第五章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)※本章要求了解房地產(chǎn)投資的概念、進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的原因；熟悉房地產(chǎn)投資的利弊與風(fēng)險、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的評價指標(biāo)掌握房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量構(gòu)成，投資、成本、經(jīng)營收入和利潤、資金時間價值與資金等效值計算。2第五章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成第三節(jié)資金時間價值與資金等效值計算第四節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)3第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念和類型二、房地產(chǎn)投資的利弊三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險4一耗、討房碧地煌產(chǎn)橡投漲資厭的免概攤念冒和去類糾型房摘地富產(chǎn)子投巡壽資拒的折概蓬念串房辱地獎產(chǎn)抄投嫂資限就備是稿將亞一葬定農(nóng)的氏資鋤金比投詢?nèi)肭械絻Ψ坎⒌貐^(qū)產(chǎn)哪開業(yè)發(fā)戰(zhàn)經(jīng)應(yīng)營創(chuàng)等若活慈動酬中探，鐘以彼期胳望咬未仙來供獲休得規(guī)更飛大右收蛾益揮的目投俱資恢行貢為保。房地悠產(chǎn)投罷資與擇其他其投資緩方式吵相比陷既具酒有投寶資的境共性怨，也喊具有艷特有宮的個澤性，哨房地緩產(chǎn)投侮資兼市具消費(fèi)醒和投禁資兩災(zāi)種榮功稠能奇，嘉房譯地衛(wèi)產(chǎn)嶄投吩資殖還怠具喉有較大映的風(fēng)膽險。5為什訓(xùn)么要勤進(jìn)行咱房地尋產(chǎn)投再資分丹析因邁為風(fēng)多先種呼投飛資津機(jī)蝕會蚊往疏往斃同訂時蓮存繪在勢，鐮其巧中翅誘唉人迅的衛(wèi)投癢資蠅機(jī)辨會指又羽往播往寨不屈只斑一盤個場，夸而笛投孕資遵者短可苦以湖利加用急的汽資名源毒卻炎是扯有獲限部的舟，避所反以斬投醫(yī)資乒者當(dāng)必蘭須貢在本確躍定延的本即致期他支游出耳與盼不酸確楚定按的味未燈來庸收禍益香之域間貓做給出卸慎壺重極的倍選努擇期。這僻時掛，封就樸需黎要捉有導(dǎo)一慰種察方肌法課能翻夠大對秧各詞種辱投趴資妻方宿案間進(jìn)扭行卵評緣瑞估晴，泛幫伍助思投炕資鈴者很在艦各助種潔限帝制眠條摧件截下忌，喘如疲可自承扭受載的耳風(fēng)仍險錘、武所旗要費(fèi)求趟的件投縱資半收貓益思率菌以核及部城割市賭規(guī)印劃輩的幟約項束祖等姑，砍使哈投弓資貧獲預(yù)得色最客大對的吉效露益匙。6下列紙原因湊要求域我們匠必須趴通過鄙房地興產(chǎn)投逗資分不析才勒能做胞出正恥確決攏策。投忍資誰的收收棄益疤需脂要施預(yù)憤測收益益掉獲闊得郊的寺時詢間姿不劃同存需克要厭校積正收協(xié)益睛的撒置菜信挺程砌度識即拍風(fēng)沸險花需涉要辜考英慮面臨蘆多種蘆投資凱機(jī)會吵但資乏源有拐限7（一丘）房膛地產(chǎn)直接錄投資投擊資頁者棗直涂接哀參昆與掉房嫂地烈產(chǎn)鈔開矮發(fā)主或惰購稱買剃的時過候程1烤.房地邪產(chǎn)開餐發(fā)投顧資2.房魂地已產(chǎn)雄置距業(yè)衫投初資（二茅）溉房報地使產(chǎn)間接魂投資將資佩金投癢入與瞧房地早產(chǎn)相艘關(guān)的丈證券刪市場緊的行杰為1.購至買鼠住躁房唱抵著押盤貸薯款迷證編券2.購買院房地燭產(chǎn)開暢發(fā)投買資企蘆業(yè)的儲債券便、股拔票3異.投溜資亞于佛房時地夸產(chǎn)頑投種資恨信緊托蘭基溝金(RE里IT哄s)房裝地克產(chǎn)逼投脈資狡的仇類婦型8（傾一洗）德房學(xué)地例產(chǎn)痕投稼資往之利1灘.相兇對逮較闖高罷的表收米益襖水貢平2蹄.能乓夠恐得遙到慨稅杜收螺方刺面些的甲好鉗處3療.易于懸獲得斧金融異機(jī)構(gòu)居的支炎持4.能喝抵露消她通蛛貨熊膨策脹液的理影歐響5.能提傷高投營資者候的資炎信等染級二、袋房地狠產(chǎn)投金資的漆利弊9（君二唇）怖房等地州產(chǎn)族投牧資斗之弊1夏.變級現(xiàn)臟性劈燕差2.投資刪數(shù)額爹巨大3.投慣資混回枯收散周已期報較俊長4.需槐要搶專倡門比的邁知編識護(hù)和帥經(jīng)纖驗上述豪房地璃產(chǎn)投都資的艙優(yōu)缺鹿點(diǎn)主概要是征針對完直接獄投資恢而言閘的。寨對于做小額誦投資私者來給說，僚他們德可以布通過強(qiáng)購買嚼房地讀產(chǎn)公冊司發(fā)甜行的天股票霉、房宜地產(chǎn)寬投資類信托憐公司釋的債離券等掙間接儉地進(jìn)沈行房會地產(chǎn)胸投資霧。10（具一笛）仇房祝地鋼產(chǎn)億投菠資肥風(fēng)死險考的屢含傲義房蹲地蔑產(chǎn)梯投先資趴風(fēng)泡險漆是劃指黎由矮于苗不濫確停定聽性刪因向素澡的搜影細(xì)響搬所重引賓起蠟的薦房木地霞產(chǎn)綢投載資掌收紐奉益廉與斧預(yù)授期支收滲益而之商間及的煮偏急離器程漿度哄。房賄地究產(chǎn)番投賀資螺風(fēng)煤險劣主贈要區(qū)體縱現(xiàn)鞏在豎以狐下陜幾城個嚇方秘面鹿：投入影資金排的安醉全性沒；期腥望歷收偵益瓦的寄可事靠豈性齡；投裁資恰項高目絕的餐變糞現(xiàn)憐性聰；資予產(chǎn)肢管模理莊的鉤復(fù)電雜院性許。三、岔房地抹產(chǎn)投蓋資的資風(fēng)險11在房加地產(chǎn)編投資銳活動紐奉中，悲風(fēng)險燃的具功體表冊現(xiàn)形坑式有琴：高偽價息買膛進(jìn)數(shù)的敬房六地均產(chǎn)欺，敬最圾終牽以細(xì)較驗低臣的恥價繳格座賣童出盡管鑒賣出鍋價高天于買聾入價歪，但槍是仍膨低于援預(yù)期追價格投籃資部于災(zāi)房技地薦產(chǎn)手商擾品趕的源貨慢幣鄙資慎金大由川于車某利種遣原棋因拘遭師受階各蔥種娛損齡失粗，魔使腦得朋投防資玻資鞋金近不抱能腎按工期西收壞回拋，猴或棋不便能簽收旨回由懇于餃財啄務(wù)伐方華面舞的棚原擴(kuò)因康，迫在焰違茅背哲自賢己虹意配愿拴的拍情辰?jīng)r像下灘拋龍售斃房閥地蘋產(chǎn)1盛2（掘二北）舍房魄地孕產(chǎn)姜投尺資導(dǎo)風(fēng)性險才的稠分忘類房地產(chǎn)投資風(fēng)險系統(tǒng)風(fēng)險非系統(tǒng)風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險市場供求風(fēng)險周期風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險政策性風(fēng)險利率風(fēng)險政治風(fēng)險或然損失風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險資本價值風(fēng)險比較風(fēng)險時間風(fēng)險持有期風(fēng)險圖5側(cè)-撤1房饅地雕產(chǎn)枕投聞資害風(fēng)假險下的喂分顛類13第二寨節(jié)祥現(xiàn)金蔑流量挺的構(gòu)殊成一、盼現(xiàn)金唉流量二渾、耀投嘴資盈與獅成序本三、丑經(jīng)營掛收入君、利稻潤和籃稅金14一阻、座現(xiàn)狹金脹流食量房胖地儲產(chǎn)獨(dú)開鄭發(fā)屆活亭動膜可偽以香從物質(zhì)延形態(tài)與貨幣無形態(tài)兩個蹈方面研進(jìn)行棄考查筋。在未房音地瞧產(chǎn)電投縱資著分與析罪中班，偷把駱某蓬一澇項萌投雕資華活嘆動錫作鉤為路一框個困獨(dú)饒立攤的晨系著統(tǒng)伐，湊把具一柄定籃時肉期擋各豆個五時叔間辱點(diǎn)夾上繡實(shí)偏際況發(fā)竭生說的繩資美金庭流窩出狡或掩流腫入現(xiàn)叫隨做現(xiàn)金攪流量。流遼出宅系吊統(tǒng)拿的斃資連金位叫現(xiàn)儀金另流襪出，烤流艇入肢系綠統(tǒng)晨的齊資注金臂叫現(xiàn)金昂流入，現(xiàn)隸金流剩出與狐流入輝之差醫(yī)稱為凈須現(xiàn)束金綁流斥量。現(xiàn)末金牢流番入請主慘要銅包繁括影：斃銷哨售杯收宣入辦、列出瓶租果收則入管、頃利嗚息播收跡入曬、斯貸歲款刺本炕金陶收論入仁等現(xiàn)金往流出嘆主要轟包括淘：土擦地費(fèi)能用、砌建造滋費(fèi)用耗、還夸本付放息、此經(jīng)營聞費(fèi)用蛋、稅汪金等15投資廣義引投資鏡是指膏人們衫一種淋有目甜的的隸經(jīng)濟(jì)辰行為游，即離以一賊定的護(hù)資源耐投入班某項孝計劃權(quán)，以套獲取降所期榨望的挪報酬紗。投矛資肅可昌分盈為生產(chǎn)堵性投尤資和非生電產(chǎn)性牧投資。所命投入券的資揚(yáng)源可該以是漿資金泥，也貼可以貴是土愛地、稿人力撐、技櫻術(shù)、傳管理編經(jīng)驗狡或其黑他資返源。狹冤義騾的摘投賺資哀是蛇指匹人怎們窩在從房仿地容產(chǎn)斑開畏發(fā)而投銷資從活幻玉動如中雅，陸為獎實(shí)浸現(xiàn)糾某沃種液預(yù)淺定侍的販開盯發(fā)熔、痕經(jīng)欠營很目體標(biāo)公而票預(yù)讀先曾墊恥支浸的渴資唉金串。房地土產(chǎn)投塵資分吵析中烈所討葉論的學(xué)投資折是狹蹈義的二頑、圣投若資遠(yuǎn)與味成全本16成倆本成本肢是指橋人們莖為達(dá)秤成一血事或北取得中一物色所必盜須付熱出或名已經(jīng)蹦付出速的代腎價。投蠶資陵分系析勢中壁使搶用王的即成公本珍概矛念帝與畢企多業(yè)涌財難務(wù)歌會拐計擱中靠使搶用矛的揭成東本別概刷念饒不感完挖全盒相江同弟。財務(wù)晃會計樓中的票成本頭是對堅生產(chǎn)據(jù)經(jīng)營絮活動燥中實(shí)秤際發(fā)仁生費(fèi)味用的圣記錄來；投資班分析宿中使輪用的請成本饒有許報多是捎對擬乎實(shí)施對項目侮未來違將要廣發(fā)生喬的費(fèi)醋用的露預(yù)測覺和估茫算1企7房地暗產(chǎn)投旁資分售析中辣的投眼資與命成本開宿發(fā)印項樓目貌總著投猛資爪：稅開秤發(fā)幣建碰設(shè)易投俯資暑、蓬經(jīng)雷營綱資植金開姿發(fā)乎產(chǎn)職品配成宣本經(jīng)極營鞏成夜本期禾間牽費(fèi)桿用脅：畢經(jīng)趣營脂費(fèi)顧用臂、區(qū)管倆理澡費(fèi)顏用排、鍵財灣務(wù)瓶費(fèi)得用18經(jīng)營挪收入經(jīng)忠營排收臉入挖是赤指針向毅社臉會蘇出降售通、假出卡租憤房趟地哈產(chǎn)擊商爛品扶或踢自螺營氧時予的悲貨言幣島收佳入盞。經(jīng)營雖收入=銷售噸收入+出租左收入+自匠營昂收樓入三、嚼經(jīng)營儀收入選、利構(gòu)潤和河稅金19利潤企業(yè)赴利潤毀可分耗為4個肌層崗次樹：蛛經(jīng)澆營威利風(fēng)潤皇、覆利揀潤愛總驢額也、郊稅棟后喚利偉潤得和歷可寒分溪配議利克潤經(jīng)示營云利狡潤=經(jīng)營池收入-經(jīng)營燭成本-期間模費(fèi)用-經(jīng)滑營廁稅膜金娘及籌附叛加-土地四增值魔稅利頓潤侵總善額=經(jīng)充營秒利伏潤+營業(yè)雙外收已支凈順額稅后腦利潤=利潤抄總額-所頁得蜻稅可勵供濃分嚷配富利卸潤=稅漿后蜜利齒潤-（法大定盈儉余公染積金+法定甲公益?zhèn)€金+未分孟配利耀潤）20稅爹金稅金是國戚家或劇地方素政府賭依據(jù)之法律嶺對有艇納稅淚義務(wù)堆的單淹位或企個人輪征收拜的財惕政資雀金。稅役收是國耽家憑所借政才治權(quán)沸利參烈與國斷民收終入分洗配和豪再分甲配的乖一種旺方式沃，具叨有強(qiáng)司制些性沖、堪無驗償啄性灶和巨固恢定墨性的特乒點(diǎn)。2皺1第棟三窄節(jié)燒資舊金初時狐間蜓價父值贊與稈資慶金東等閣效誰值廢計堂算一、貝資金戲時間牧價值柏的概貢念二、剖利息謙與利秒率三耕、售單斥利牧計機(jī)息嗚與蓋復(fù)榴利壺計知息四、蕉名義去利率拖與實(shí)摔際利影率五、內(nèi)資金朱等效名值與騾現(xiàn)金荷流量摔圖六辰、嫁復(fù)享利泳計湊算莖公曉式22一預(yù)、危資景金園時敬間渾價隔值桂的些概飼念從得投刺資響者失的汽角齊度涉來斥說眨，嚷資核金腥的誕運(yùn)浸動小伴山隨嘴著嗓生忌產(chǎn)斬與傷交宮換垮的斷進(jìn)證行嬌。袍生忽產(chǎn)條與聾交諒換喬活符動槍會頌給方投扭資妙者扛帶退來哨利渴潤樓，緣瑞表破現(xiàn)生為餅資昆金斯的姿增起值村。從扔消部費(fèi)愈者忠的里角焰度框來喘看阿，任資僑金移的河時紗間橋價打值臂體診現(xiàn)缺為霜放悲棄刃即桿期潛消漁費(fèi)解的鑰損慢失灣所騰應(yīng)蠟作桶的慌必菊要鞋補(bǔ)帶償留。銀校行補(bǔ)利皺息筍也般是溉一濾種牛資崖金軍時拖間告價頭值為的扎表逃現(xiàn)該方盜式23二求、堪利鋸息懂與扁利浴率利掘息是占灘用資蜜金所轎付出兄的代悼價或欣放棄脅資金笑使用極權(quán)所皺得到亭的補(bǔ)慮償利備率是用在尺單通位免時竄間(一甲個遍計播息蛋周叉期)內(nèi)和所堵得謙的爹利尚息述額館與益借占貸間金努額(即園本帆金)之比2紗4影響制利率留的因釘素社饒會扎平世均乎利溜潤階率資本資供求險狀況通嚷貨墾膨敲脹腹率離水斜平政睛策盼性尺因味素國際鞭經(jīng)濟(jì)嫌環(huán)境順等25（麗一迷）填單妻利刻計沒息單稈利扔計跨息屆是勾僅傅按參本羅金像計保算蜜利荷息煤，利姑息北不礦再礙生要息我國靠個人惕儲蓄寨存款扮和國歸庫券狹的利蓮息是線以單睜利計如算，辨計息催周期屑為“疏年”稀。三、固單利罪計息墾與復(fù)墳利計豈息26（塵二堪）跟復(fù)切利粉計災(zāi)息復(fù)利途計息平方式熄對于謀某一下計息害周期庭來說亡，是孝按本敘金加堪上先皮前計笑息周廉期所恐累計禾的利蜓息進(jìn)挽行計安息，蹲即“利鈴息影再室生慚利悔息”。我國鍵房地因產(chǎn)開叛發(fā)貸裹款和勇住房鹽抵押菜貸款鏟等都倉是按娃復(fù)利單計息其的2華7復(fù)利奮計息備還有間斷滲復(fù)利和連異續(xù)川復(fù)覽利之曲分如捏果霧計跟息婚周趣期告為莊一蔬定蘇的松時憑間駱區(qū)豈間(如井年尋、籠季旱、邪月螺等)，并瀉按復(fù)劣利計敬息，乏稱為間斷序復(fù)利；如果拐計息管周期芝無限競期縮霜短，椅稱為連亭續(xù)歐復(fù)猜利。從理剛論上槍講，倆資金桌在不秧停地角運(yùn)動參，每慈時每恐刻都偽在通記過生逆產(chǎn)和托流通畢領(lǐng)域借增值訓(xùn)，因靠而應(yīng)罰該采照用連察續(xù)復(fù)儲利計絨息，不但是簽在實(shí)好際使丈用中弟都采份用較炕為簡旱便的之間斷沃復(fù)利物計息采方式鞋計算充。2筆8當(dāng)利庸率標(biāo)秀明的州時間快單位截與計朵息周燒期不毅一致?lián)r，緊就出嘩現(xiàn)了賞名義喪利率肝和實(shí)敞際利濃率的襖區(qū)別礎(chǔ)。例死如豎，盟年銷利胞率觸為12％，拍存款劉額為1乳00愚0元起，廣期朝限災(zāi)為1年往，秒分墊別梳以1年1次授復(fù)父利宿計評息左、1年4次路按爐季私利滿率射計夜息街、1年12次按壤月利帶率計圍息(錘P程1垂5勸3度)12喪%是牙名戒義宮利擺率1年計薄息1次義實(shí)際毛利率=1農(nóng)2%1年計烤息4次誕實(shí)粒際姥利踏率=(季1+短3%型)4-寨1筐=州1輕2目.屋5謀5挨%1年嚷計濫息12次癢實(shí)到際深利逐率=(屬1+緞1%姿)12-1己=1貞2.浩68末%四睬、縣名陶義炎利糕率建與格實(shí)叮際下利筐率29名中義您利節(jié)率是指1年住內(nèi)舞多飄次令復(fù)茶利騰時材給雕出雅的鞋年廉利晉率實(shí)男際煮利賞率是套指1年公內(nèi)銹多板次蟲復(fù)丘利銜時摘年烤實(shí)榜際戀增終長疫率二者霜關(guān)系：實(shí)刻際券利魔率中比窗名琴義羨利私率芳更揀能扁反焰映究資臉金白的嗽時起間裁價印值名義旦利率浸越大見，計兼息周守期越代短，基實(shí)際明利率過與名糟義利作率的罷差異鋤越大每年筑計息結(jié)周期曠數(shù)m＝1時子，王名污義涂利棕率爺?shù)妊ㄓ跒a實(shí)誤際汁利乎率當(dāng)每畫年計巖息周認(rèn)期數(shù)m>夕1時辦，趨實(shí)扔際朋利語率飛大煤于軋名更義嫩利郊率當(dāng)抖每收年隱計撫息火周調(diào)期橡數(shù)m時枯，3驅(qū)0資金暈等值是指殿在考定慮時疊間因擴(kuò)素的圾情況窯下，欲不同菠時點(diǎn)巨發(fā)生計的絕瞎對值攻不等門的資掌金可窯能具印有相足同的圣價值在資爭金等撞效值渣計算粥的過彩程中袍，人攀們把倡資金壇運(yùn)動起親點(diǎn)兄時的純金臟額貿(mào)稱象為現(xiàn)頭值，把密資金至運(yùn)動結(jié)束擔(dān)時與賺現(xiàn)符值瘦等老值民的弱金斷額切稱咳為終值五、窩資金功等效番值與狀現(xiàn)金攏流量裝圖31現(xiàn)金鞠流量谷圖是像用夜以章反插映阻投達(dá)資燙項各目直在圓一挖定唱時羽期服內(nèi)直資眉金惜運(yùn)猛動罵狀懇態(tài)允的艇簡聯(lián)化帆圖籍，偽即閉把殺經(jīng)錄濟(jì)瓶系已統(tǒng)帽的報現(xiàn)閘金滴流歲量幫繪抵入瓦一運(yùn)個撐時叼間陷坐贈標(biāo)鉤圖勒中棵，蜂表影示染出昏各衣現(xiàn)凡金族流朋入甘、傾流配出援與塵相震應(yīng)選時慘間培的夏對競應(yīng)鈔關(guān)喝系某。32現(xiàn)金導(dǎo)流量搞圖畫執(zhí)圖規(guī)回則以橫夸軸為盲時間暫軸，剃從“0哭”點(diǎn)抽開壩始教。枕“0”點(diǎn)億表醫(yī)示米當(dāng)喇前沒時翻點(diǎn)陸，涌初速投伍資秧一補(bǔ)般柱在全“0”點(diǎn)算發(fā)菌生“1”時晨點(diǎn)塑表蝦示雕第1個內(nèi)計喂息頂周既期踩的掃期陷末內(nèi)，幕也羅表濟(jì)示遵第2個搶計宜息謎周乒期滴的昆開妨始五，御以碰此持類扎推腔。正現(xiàn)補(bǔ)金流藍(lán)量通慶常表蘆示收衫入，謊負(fù)現(xiàn)倘金流久量通雜常表湯示支水出。荷箭頭劣的長蘆短表斥示現(xiàn)員金流孩量絕克對值令的大巖小。如果應(yīng)現(xiàn)金掏流出滲或流藥入不埋是發(fā)仇生在競計息遺周期貿(mào)的期割初或謊期末積，而在是發(fā)甜生在舉計息欲周期結(jié)的期據(jù)間，辟公認(rèn)來的習(xí)語慣方述法是巡壽將其拔代數(shù)姿和看輛成是牌在計隊算周退期末撫發(fā)生宗，稱奶為期顧末尸慣津例物法鏟。3尖3P威—揪—現(xiàn)島值依；F—機(jī)—終險值(未宿來叫值)；A競—守—連翠續(xù)社出康現(xiàn)灣在環(huán)各或計時息兔周扯期期可末的等駁額支爭付金溉額，澆簡稱康年值脈；N晶—棵—計息拳周期碌數(shù)；i—表—每個躬計息熔周期船的利續(xù)率。六、斜復(fù)利辛計算他公式3斥4一番次布支聰付抬的慕終墊值蔬系儲數(shù)一沉次瘡支槽付紹的籠現(xiàn)謹(jǐn)值踩系附數(shù)3過5等額蠢序列股支付迷的現(xiàn)期值系夠數(shù)等額稱序列胸支付攤的資錫金回逗收系蠢數(shù)36等涌額澇序汪列漠支弓付譯的劣終敘值熔系散數(shù)等額忠序列財支付咸的儲性存基攔金系紐奉數(shù)37例某稍家砌庭牙預(yù)輛計葵今洞后20年邪內(nèi)茶的揮月布收蜘入逝為8軌0搜00元針，賺如危月幸收蓮入秀的30％唱可儲以移用急于薦支飯付乳住撈房塑抵贊押但貸執(zhí)款晌的廁月泛還蒜款腥額在，館在剃年逼貸進(jìn)款暗利喘率含為6％贏的牧情訪況該下憲，磚該打家探庭機(jī)有腐償員還腔能拌力診的妨最侍大準(zhǔn)抵殿押政貸第款門額皮是期多哨少僚？籠如錯市仰場帖平崇均沿房救價循為5貼0咽0覺0元趕／m2，住房午首期30％自林己支因付，鹽問該伏家庭招有償累付能駛力的序住房產(chǎn)面積狠為多脾少？解侄：冬①月還觀款額80燒00×禽30％釋＝24盲00元②貸款債月利改率6％÷紅1擾2＝0悲.滑5％③貸款荒計息墳周期鄭數(shù)2惠0鍬×煎1爐2＝24陶038④有襪償亮還架能墓力植的比最壞大愁抵竄押荒貸嫩款輸額P＝A［（1＋i）n－1］境／份［i（1＋i）n］＝24命00涉×［么（1＋0菜.糾5％）2雨4斥0－1］／[0遵.敘5％（1＋0.熟5％）24生0]＝33俊90乳29趕.9膀3元⑤考殊慮薦自武己蜂支收付筋的3弟0缸%首鳥付貨款,該飯家泰庭浮籌把備片的惜購擾房肯款拴為3是3巡壽9疑0倍2寇9對.吵9好3／(1－3文0％)＝48惰43石28稠.4臟7元⑥有購京買能券力的級住房頭面積陽＝4滿8虛4忍3容2蔽8齊.浮4變7÷50削00＝9毅6賊.旋8川7胞m239第四會節(jié)芝房地潔產(chǎn)投已資經(jīng)象濟(jì)效鞋果評迷價指犧標(biāo)一、鈴房地兄產(chǎn)投城資經(jīng)垃濟(jì)效逗果的突表現(xiàn)齊形式二、贏經(jīng)濟(jì)泰評價聞指標(biāo)告體系三傍、釀盈欺利刮能秧力閉指須標(biāo)振的魚計客算越方恰法四施、腥清套償橫能街力迫指念標(biāo)刃的授計太算鬼方突法40對罷于盜置貧業(yè)父投罵資條來礎(chǔ)說靜，川房酒地進(jìn)產(chǎn)濟(jì)投寒資倚的溫經(jīng)柔濟(jì)績效固果灣主步要那表敗現(xiàn)住在租金符、物來業(yè)增軌值、攜減少吳稅收畏、股株權(quán)增進(jìn)加等4個方基面。對缺于怨開皮發(fā)俘投值資詠來登說惑，顏房到地趣產(chǎn)剩投嬌資礦的談經(jīng)蕩濟(jì)恐效設(shè)果撥主床要恨表混現(xiàn)福為銷售感收入。一罪、熱房稱地置產(chǎn)遇投隆資恰經(jīng)街濟(jì)悟效另果淺的及表誼現(xiàn)膝形猛式41二巴、禁經(jīng)透濟(jì)悲評菠價壓指蠟標(biāo)鐵體陪系經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系盈利能力清償能力動態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期資本金凈利潤率投資利潤率資本金利潤率動態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率4目2（一您）動枝態(tài)指左標(biāo)財亭務(wù)愧凈唇現(xiàn)勵值科（N致P蠻V）指項孔目按運(yùn)行業(yè)經(jīng)的基尚準(zhǔn)收痛益率果或設(shè)燈定的責(zé)目標(biāo)使收益芽率ic，將播項目排計算曠期內(nèi)蠢各年爆的凈楊現(xiàn)金瞎流量窗折算斧到開列發(fā)活慨動起雁始點(diǎn)塑的現(xiàn)關(guān)值葉之咸和。如紙果NP涌V大涌于崖等項于0，說本明項恩目在攪財務(wù)沉上可債行。三瞧、文盈惱利裝能另力破指脖標(biāo)禿的捧計絡(luò)算鑼方彩法4姥3財務(wù)檔內(nèi)部皂收益后率（IR頑R）指匯項噸目衛(wèi)在常整蜂個短計資算殊期輝內(nèi)奶，各愛年派的族凈演現(xiàn)淺金鑼流報量現(xiàn)值果累計炮等于遙零時匯的折附現(xiàn)率。如帶果I放R太R大袍于荷等囑于萬行飯業(yè)始基便準(zhǔn)景收璃益挺率咱或吩目幼標(biāo)配收削益聽率ic，緊說董明強(qiáng)項芒目個在耕財匹務(wù)顫上枯是暢可玩行柳的艇。4功4財務(wù)頃內(nèi)部榨收益搶率（IR咱R）凈庸現(xiàn)壁值浪與脊折篇現(xiàn)柏率淺的嚇關(guān)利系IRRNPV1NPV2i1i2NPVi45動觀態(tài)張投池資木回鞋收依期成（Pb）是指盾當(dāng)考街慮現(xiàn)絨金流且折現(xiàn)壯時，脂項目憂以凈鋤收益算抵償菊全部矮投資覆所需閑的時悲間，厚即累臺計凈蝕現(xiàn)值倘等于博零或爺出現(xiàn)高正值膚的年升份。如果Pb小餓于揉等擾于碎基撓準(zhǔn)計投混資京回枝收涉期Pc，則虧項目府可行