文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題圖文并茂

文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究前言從2010年開始，一方面全國房地產(chǎn)行業(yè)受到政策的打壓，進入一個緩慢發(fā)展的階段；另一方面隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展人們收入水平的增加，國家對旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)進行政策扶持，以及推動城市化進程步伐的加快，直接帶動了對文化旅游度假產(chǎn)品的需求。在此宏觀大背景和市場需求的條件下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始涉及或已經(jīng)將文化旅游地產(chǎn)作為未來企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)之一。在此行業(yè)環(huán)境下，北辰要進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)，將面臨以下幾個問題：文化旅游地產(chǎn)是否可以進入，進入發(fā)展的主要類型，如何轉(zhuǎn)型，面臨的問題及解決方法？等，對于以上問題我們將通過對整體宏觀市場、相關(guān)經(jīng)濟模型、國內(nèi)外典型案例及國內(nèi)成功轉(zhuǎn)型企業(yè)等研究解決以上問題，將為北辰進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)提供建議，包括：進入方式、類型選擇、面臨風(fēng)險及解決方法等。PART1文化旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與機遇文化旅游地產(chǎn)定義文化旅游地產(chǎn)發(fā)展背景文化旅游地產(chǎn)全國發(fā)展現(xiàn)狀文化旅游地產(chǎn)發(fā)展空間文化旅游地產(chǎn)政策北辰進入建議什么是文化旅游地產(chǎn)？文化旅游地產(chǎn)——依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、文化、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目；文化旅游地產(chǎn)特征:旅游本身就是一種文化，文化是旅游的靈魂，旅游是文化發(fā)展的重要途徑；是文化業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、人文景觀、建筑景觀，擁有完善的配套功能和極高的投資價值定義旅游暴市場年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年國內(nèi)旅游人數(shù)(億人次)141617192126國內(nèi)旅游收入(億元)623077718749101841258019306旅游發(fā)展階段旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化進入出國旅游的增長期旅游形態(tài)開始向度假旅游升級進入度假經(jīng)濟時代隨作著肝中甜國叮經(jīng)著濟啄的宏快孝速更發(fā)躲展囑，飲中瞧國謎的駛旅益游肺業(yè)明進封入怠快鐮速童發(fā)遵展角期齡，梨旅幫游量業(yè)要的藏發(fā)涉展城推灰動績了京文爆化揚產(chǎn)籍業(yè)竊的丘復(fù)蓋興踏，套文敲化陣旅暈游欲成壇為叛旅犁游水業(yè)高發(fā)部展眨的伙重練要局組拴成扶部贈分條，復(fù)同隨時聽也還推姿動貞了芬文嶺化幫和養(yǎng)旅股游等地些產(chǎn)傲更緊戴密睛結(jié)某合些發(fā)非展1廳1年混全襪年越國說內(nèi)燭出疏游樓人甚數(shù)26銜.4億減人將次敏，儲比反上懲年忍增靜長13啞.2祝%；國艷內(nèi)旅弊游收遇入1唱9彈3脹0憲6億兇元傭，潮增漸長23羞.6喉%。入裂境甚旅重游委人柄數(shù)1制3喉5區(qū)4限2萬人首次，腥增長1凍.輪2消%。鉛其插中既，垃外交國血人27澡11萬理人裁次忽，耗增思長3.葵8%；老香穗港亂、志澳弱門伐和照臺槐灣瘡?fù)装?鐘0罵8潤3靠1萬鋪人弄次價，卷增語長0狂.雄6浙%。國內(nèi)刷居民腔出境足人數(shù)70夢25萬扭人頃次倡，煉增漫長22律.4扣%。其初中因都私出閘境64暢12萬坦人襯次呈，什增個長2致4更.制5鳥%，耗占花出繪境遇人納數(shù)殊的9畏1離.典3膀%。數(shù)據(jù)歲來源爆：《中華高人民疑共和寺國國慶家統(tǒng)演計局》中國文旅游化形態(tài)丸已經(jīng)澆從觀掉光旅偶游向扯度假等旅游憐形態(tài)族轉(zhuǎn)型瞞，形析成觀擇光旅也游、侵休閑歸旅游擱、度桃假旅題游并稼駕齊縫驅(qū)的膊“泛葬旅陡游膀時旱代”更；抓旅識游彎產(chǎn)槍品移不腰斷蚊升沉級嘆，常文漿化區(qū)旅朗游掏地蓬產(chǎn)兇也孕開掏始厲向復(fù)圓合凳型膏發(fā)玻展旅游閥發(fā)展律趨勢文化鴨旅游鄰地產(chǎn)模發(fā)展圓國際肢慣例觀光旅游休閑旅游度假旅游2003年2006年2008年觀光旅游休閑旅游度假旅游人均GDP達(dá)到1000美元時進入旅游需求增長期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期人均GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級2011年中國人均GDP5540美元，進入度假經(jīng)濟時代人均5000美元以上開始進入成熟度假經(jīng)濟時期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP爆威發(fā)冶式百增恰長世階耽段快摧速筍發(fā)記展寺階服段起步脊階段萌芽歷階段主要踐表現(xiàn)硬形式案龍例棒及學(xué)企武業(yè)甚投伯資自然未、人栗文文擔(dān)化旅敞游地仁產(chǎn)類讓觀光圾旅游工項目借古堡文化際的古店村、土古鎮(zhèn)速觀光巡壽旅游雞項目商業(yè)慮及主鍬題公啊園類威啟蒙蔽發(fā)展商嘗業(yè)秩與土主迎題漂公儀園丑性騎形穴式地產(chǎn)鑒綜合艷類啟武蒙發(fā)夜展主題辜公園鵲類、粥地產(chǎn)出類項詳目爆鮮發(fā)式蜻增長文化炭旅游愚地產(chǎn)田的發(fā)歡展歷孟程黃故山皺、狐海吊南循等騙擁洪有怖豐辱富征自掏然俯資樂源陵的蛾地稀區(qū)幾厘乎適無臘開望發(fā)聾商這進蓬行欺投杜資盾，多為澤政府凍自行苗開發(fā)宏村呼、清娛明上武河園華僑舊城、敢中坤酸等開厚始起焦步發(fā)嚴(yán)展新天紙地、視宋城勢、深浩圳華濫僑城伸、方厭特歡始樂世豬界華急僑適城腥、窯宋蔑城蒙集史團堪、事華緊強短等云糟南親華蘆僑倒城端、慌雅字居撥樂命清讓水服灣華僑倆城、杯雅居拿樂、儲萬達(dá)盲、龍粗湖等葬紛紛燦進入眼旅游絕地產(chǎn)文化笛旅游葡地產(chǎn)芒在中拜國的鑰發(fā)展腹主要保經(jīng)歷找了四狗個階話段，皂自20糠11年贏以棋來捉，簡中肯國姨進守入賞了企爆奴發(fā)革式暗增存長戴階呀段也，險眾罵多冷實紛力拳開舌發(fā)滿商衰紛在紛姜進危入勝文杜化浴旅汁游院地追產(chǎn)煉開蜓發(fā)擔(dān)，引競畜爭針格如局場初絮顯19艘90年以沙前1堡9口9畝0鐵-腎2家0姥0目02役0剪0怨1照-使2某0恨1皆020女11佳-至丘今江浙諸明清古建筑文化英旅游筐地產(chǎn)巧在全旱國興敘起，廢全國搶各地送爭相長打出國文化且旅游帆地產(chǎn)襪概念冠，目俱前具印有豐歉富歷肆史人掩文的歸區(qū)域桐為熱教點發(fā)尾展區(qū)嗓域全粉國拋文拳化餅旅污游友地鄙產(chǎn)監(jiān)發(fā)袍展挨格烏局西留北系文異化丈遺北址文水化漆主孕題峰公它園安耳徽縣徽揚派還建吳筑抱古哄鎮(zhèn)歷棗史臣人沿文課資影源緩豐局富沉的西統(tǒng)南圖、畢西矮北參、哪華革中智、成東盟部勸沿綁海幫地貌區(qū)是再文葬化綠旅肚游森地炸產(chǎn)物發(fā)緣瑞展思重鵝點齊區(qū)專域砍，腸而又以躬高收勁入人朱群比伸較集革中的雄一、疼二線井城市儀是發(fā)勇展主犁流；歷史懇遺跡虎、人厲文資狐源、蹈自然壟資源休是文交化旅抱游地侮產(chǎn)依迫托的撤主要窯資源痰類型少數(shù)率民族扯文化大唐視文化休閑血娛樂姐和明流清文甲化歷史村人文宋何朝冊文集化川西聽民族康和歷苦史文椒化休閑崗娛樂盈文化政門策疏環(huán)甘境文浮化各旅決游店產(chǎn)揮業(yè)乳作病為士十巧二撥五猜規(guī)膨劃狐中杜“凡戰(zhàn)毛略夏性患支扮柱杏產(chǎn)辜業(yè)按”熊，得已響經(jīng)符成煩為躍地偽方懶政直府據(jù)保充增愧長膏和目中質(zhì)央房誠政惱府底提今出嚼擴止內(nèi)邀需灶政雷策絹的彼重肢要巷戰(zhàn)暮略粉布丹局碌，嘆受扶到克各柏地截各獵級癢政貌府憤高由度瓣重僅視傳統(tǒng)住宅在未來一段時間內(nèi)，房產(chǎn)調(diào)控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化，傳統(tǒng)住宅市場將逐步下行2011年全國超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)，48個大中城市出臺了“限購令”，40個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”2012年全國兩會期間，溫家寶總理表示，目前一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松。李克強副總理在“中國發(fā)展高層論壇2012年會”上明確表示：中國的經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)變刻不容緩文化產(chǎn)業(yè)明確文化產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展布局中的重要戰(zhàn)略地位2009年國務(wù)院審議通過第一部文化產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》2010年十七屆五中全會提出推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的建議2011年十七屆六中全會《國家“十二五”時期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》旅游產(chǎn)業(yè)推動旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動作用，深度開發(fā)文化旅游2009年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的建議》2010年《意見工作分工方案》提出培育新的旅游消費熱點2011年3月十二五規(guī)劃提出“推動旅游業(yè)特色化發(fā)展和旅游產(chǎn)品多樣化發(fā)展，全面推動生態(tài)旅游，深度開發(fā)文化旅游”文化零產(chǎn)業(yè)旅游膀產(chǎn)業(yè)傳內(nèi)統(tǒng)竭地屑產(chǎn)憤逐橋步蘋退獨出侄發(fā)氏展右核加心戰(zhàn)略涼性支重柱產(chǎn)愧業(yè)逐臨步形噸成預(yù)計跳中國我的旅饑游高事速發(fā)叉展期惹為未鴨來的1碑0尼~風(fēng)1四5年發(fā)展并時間保守判估計著，中獎國旅材游地致產(chǎn)的短市場倘總量調(diào)為1居5蠻0梳0茶~恥2稼5右0作0億睬美圍元發(fā)色展澡空顆間旅絹游節(jié)地神產(chǎn)惱向墻文塘化專旅鋪游趁產(chǎn)女業(yè)退轉(zhuǎn)橋型蒙是必然拔趨勢發(fā)怠展擇趨途勢進入楊建議建議錄：從文湯化旅浴游地票產(chǎn)發(fā)烈展空救間、末時間濫和趨踐勢來沿看：建是議栗北落辰撇進兇入丈文只化秘旅認(rèn)游恭地離產(chǎn)刮開顫發(fā)建議帶北辰瓶集團及進入細(xì)文化壞旅游愛地產(chǎn)欲開發(fā)PA結(jié)RT號2地洲產(chǎn)強開許發(fā)得企擦業(yè)脈類奴型票與緞特凈點企業(yè)嚷分類市場休轉(zhuǎn)型燃分析企襯業(yè)蛇戰(zhàn)推略無發(fā)疾展北陽辰注企嗚業(yè)蹈戰(zhàn)早略培建毅議企業(yè)攻分類財及特毅征支柱戰(zhàn)略型華僑城：長期以來一直堅持“旅游+地產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動模式，實行兩者優(yōu)勢互補，實現(xiàn)收益最大化，從而使其擁有較多的實戰(zhàn)經(jīng)驗和豐富的產(chǎn)品線中坤：偶得宏村項目成為企業(yè)邁入旅游地產(chǎn)行業(yè)契機，隨后的發(fā)展過程積累了大量的旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；現(xiàn)在中坤進入了專精化發(fā)展階段，專攻地產(chǎn)和旅游項目分支策略型華強：以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息高端服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、高科技電子制造業(yè)等為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)格局，以其強有力的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢發(fā)展主題公園類文化旅游地產(chǎn)萬達(dá)：以綜合地產(chǎn)開發(fā)作為支柱產(chǎn)業(yè)，近期在國內(nèi)外頻繁拿地，將旅游地產(chǎn)作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移性新增業(yè)務(wù)置信：以地產(chǎn)開發(fā)為核心，多元化發(fā)展，低價儲備土地，較早進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)機會偶得型方興地產(chǎn)：以寫字樓、酒店等物業(yè)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，通過并購金茂集團等，機會偶得旅游地產(chǎn)項目，至此方興涉足于文化旅游地產(chǎn)中弘：通過通過各種控股ST科苑，借殼上市，涉及文化旅游地產(chǎn)；近期大量拿地，開始從機會偶得型向分支策略型轉(zhuǎn)變將貼文生化淹旅汪游秧產(chǎn)便業(yè)驅(qū)作奏為簽公贈司巷的慶主宇營蚊業(yè)你務(wù)將窮文殃化碑旅領(lǐng)游備產(chǎn)帖業(yè)階作撐為哪公款司占的落分任支都盈班利泳業(yè)選務(wù)通過偉并購,借滴殼森上娛市昂等傅手淋段謹(jǐn)涉賣及冠文豎化損旅腿游河行寬業(yè)根誼據(jù)會重翻點命企紙業(yè)先的炒戰(zhàn)壓略杠，汽我掠們夾把甘企船業(yè)桌分撤為偏三壤類勵：魯支勿柱鉤戰(zhàn)圖略擁型穩(wěn)、旋分哄支冷策諷略沫型汗、視機異會伶偶庸得復(fù)型開發(fā)企業(yè)項目名稱區(qū)位規(guī)模投資額時間節(jié)點萬達(dá)集團長白山國際旅游度假區(qū)長白山占地18.34平方公里230億2012年7月28日正式面市西雙版納國際旅游度假區(qū)項目西雙版納占地6平方公里150億2012年6月，展示中心開放大連金石國際旅游度假區(qū)大連金石灘占地9平方公里500億11年上半年開工，13年建成中弘股份云南西雙版納路南山旅游度假項目西雙版納用地面積1.47萬畝150億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議山東微山湖國際旅游島項目微山湖用地面積5000畝不少于100億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議御馬坊國際生態(tài)度假城北京平谷占地2000余畝近百億開工時間2012年3月?？谑袞|海岸如意島?？谑?.12平方公里土地成交價30億（聯(lián)合中鐵共同出資）2012.5.23與中鐵聯(lián)手拿地中坤集團云南普洱項目云南普洱60平方公里總投資500億（由中坤牽頭）2012.4簽署合作框架協(xié)議華強集團南通方特城市樂園及華強城項目南通占地約60萬平米，建筑面積約140萬平米18億2012年年底開園方興地產(chǎn)金茂雪山語麗江市古城區(qū)700畝26億2012年1月簽訂開發(fā)協(xié)議崖州灣三亞崖州灣1500畝（海域3000畝）共同出資180億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議成都置信成都國際醫(yī)學(xué)城成都市溫江區(qū)占地面積約30余平方公里200億2008年立項,周期12年華僑城蘇河灣上海閘北區(qū)占地3.19平方公里130億2010年拿地各標(biāo)占桿企襖業(yè)取規(guī)地范宇圍多編位于沸景觀姑資源宅比較循豐富哨的區(qū)剖域，娛相對娃遠(yuǎn)離萍城市槳中心腰，雖犧然投搜資額痰很大妨，但榆取地宅規(guī)模胖多以談“淋平方餓公里堪”級掃計算愧，因退此，切地價混相對落較為肢便宜欲，在樸一定畢程度膚上，闊均實鏟現(xiàn)低急成本病擴張各慌大白企科業(yè)漏動租態(tài)企毫業(yè)膨發(fā)術(shù)展館及啄轉(zhuǎn)晚型雕因陽素狀總焰結(jié)方桐興歉地溜產(chǎn)：以鞋寫字立樓、捐酒店渠等物墓業(yè)開醬發(fā)為孝主營訊業(yè)務(wù)殊，通過耳并購博金茂帥集團繭獲取縱其旗咸下旅代游地憑產(chǎn)項換目，開徑始涉晃足于剃旅游吸地產(chǎn)中弘敘股份：通過獎借殼才上市快，沖駱破資芝金束針縛，耀進鈔軍申旅奪游剃地楊產(chǎn)裳，動將盒文紛化估旅我游舟地景產(chǎn)賀作潮為犁房優(yōu)地?fù)岙a(chǎn)諷主舅要嫂業(yè)灑務(wù)盡之芬一萬嗎達(dá)瞞集愁團：以敗商業(yè)爭地產(chǎn)攻作為耀支柱缸產(chǎn)業(yè)衫，出于抱規(guī)避產(chǎn)政策腹風(fēng)險例、儲監(jiān)備公沒司核型心競唉爭優(yōu)致勢，做給出向獸文化臨旅游低地產(chǎn)盛進軍垂的策教略華強騰集團：以直文化墻科技麻產(chǎn)業(yè)馬、電興子信陰息服廊務(wù)業(yè)兄、房直地產(chǎn)脂、電再子制犬造業(yè)盜等為殲主導(dǎo)墻的多序元化諷產(chǎn)業(yè)惹格局拒，借助常政策癥對文蓬化產(chǎn)僅業(yè)的傳扶持燃，以婆其強速有力蘋的產(chǎn)活業(yè)鏈兔優(yōu)勢絞發(fā)展碰主題震公園幫類文活化旅岔游地季產(chǎn)中坤導(dǎo)集團：偶謎得摧宏蛇村李項的目僚獲櫻取裙巨謠大莫利釀潤蹲空售間傲和酬成聾功摟經(jīng)嫁驗之后霧，開貴始將透文化脹旅游收地產(chǎn)織作為呆核心忌支柱考產(chǎn)業(yè)華僑扭城：鑒于均政策粘調(diào)控陳的影叉響、溪平衡剩地產(chǎn)廊業(yè)務(wù)如風(fēng)險悲的考筍慮以喚及中胳共十惕七屆籮六中測全會叛對文潑化產(chǎn)戒業(yè)的東扶持，賄華巾僑過城顆向漠“曠文胸化+旅碧游+地產(chǎn)+商抗業(yè)+娛樂+傳給媒+…號…”的現(xiàn)借代綜燥合服可務(wù)業(yè)奔進軍各標(biāo)彎桿企圖業(yè)或足出于恒規(guī)避蔑樓市漿政策令調(diào)控嫁風(fēng)險玻、或網(wǎng)出于接儲備廈核心介競爭婦優(yōu)勢斤、或負(fù)出于劫沖破柴資金尊束縛醉等因棄素的弄考量活，均拔做出子向開痰辟文爭化旅惜游地粥產(chǎn)業(yè)涉務(wù)或白向文鑰化旅問游地色產(chǎn)轉(zhuǎn)受型的籠策略置信營集團：擱以膽地倆產(chǎn)毒開雪發(fā)滅為辭核脖心貪多致元四化姓發(fā)床展凈，出謎于及對姻政常策旬面眾及淋土括地硬作旗為乳稀她缺禍生讀產(chǎn)愛要聚素惜考蝕慮，多蠶渠道還拿地息，低聲價儲盆備土鎖地，感較早涌進入聲文化男旅游退地產(chǎn)安行業(yè)P黃A肚R竟T贊3文化租旅游鏡地產(chǎn)分分類破及模埋式研盞究文化洗旅游邀地產(chǎn)稍模式址分類文化旬旅游捏地產(chǎn)窗模式魂特征貿(mào)分析文化桐旅游雕地產(chǎn)濾模式跡案例獲研究文旗化聽旅跨游貧地爽產(chǎn)氧模舟式隙總督結(jié)岔分艦析根錯據(jù)享文凝化瞧旅鈔游位地音產(chǎn)替的夕定總義悲，猶文告化話旅厭游牙地嗚產(chǎn)瞎可熊以分為冶兩大加類：文榨化絨旅趴游堪地瘋產(chǎn)慣模啄式夸分能類傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源類資源強勢類利用強勢的自然景觀資源，進行地產(chǎn)開發(fā)為主資源借勢類外部自然資源較為缺乏，主要通過后期整合和重新打造資源類文化類主要借助歷史建筑、遺跡等進行旅游產(chǎn)品開發(fā)，主要有商業(yè)和酒店等主題公園類借助區(qū)域資源進行旅游產(chǎn)品開發(fā)傳移統(tǒng)毯地崖產(chǎn)+資統(tǒng)源倆強礦勢象類定義六：位淺于歷似史人沸文和滋自然覆景區(qū)拉周圍艘，依監(jiān)托歷白史人揚文和姑自然距景區(qū)插的文遇化旅鼓游地嗽產(chǎn)開標(biāo)發(fā)模孕式，選如：隆阿鑫址花杰漾剩的疤山嘉谷鏈、鉆黃拼山狼德訊懋童堂。背傲景敞：19丟79年古，蔬鄧遲小殃平桑訪子美旨?xì)w纖來加發(fā)輔表雞大再力悅發(fā)蓄展醋旅雙游臺業(yè)館講稍話背景根：19龜98弟-2嚴(yán)00費6年，屆長假簽制實然行，恭旅游紙市場馬蓬勃及發(fā)展蝦，旅計游地爛產(chǎn)投量資風(fēng)觸起云襯涌背盛景偵：2織0漲0潮7針-今籮，益?zhèn)餮y(tǒng)排景殺區(qū)赴市憶場揚飽草和秘，籃相版關(guān)揭環(huán)已境這保構(gòu)護果法旬規(guī)經(jīng)出寇臺景和點虧一威次藍(lán)開輛發(fā)景熟點善二平次返開載發(fā)景紀(jì)區(qū)疾外悟圍岸借茄勢覆開守發(fā)我?guī)泧晕匿z化榮旅積游地地增產(chǎn)憤類糧旅咳游遼地霉產(chǎn)顛在19括79年分國還家貪首喬次窮提鑄出鑰大窮力之發(fā)擾展秒旅好游艙業(yè)餅的修契絲式機孔下層，倦逐茄步經(jīng)深巨化暮開上發(fā)肚強西度耕，誰由塘內(nèi)久而繳外基，嚼至霞今煎已宗發(fā)距展驢到鑰第盜三繁階臉段起借耀勢故景佳點光外沾圍縮慧打辨造福產(chǎn)塘品發(fā)展氏歷程分類特征代表景區(qū)自然景觀九寨溝、黃山、張家界、三亞等歷史人文承德避暑山莊、麗江古城、武當(dāng)山等民族風(fēng)俗云南民族村、中國民俗文化村等都市風(fēng)光北京、上海、南京、成都等田園風(fēng)光西江千戶苗寨、南寧八桂田園風(fēng)光區(qū)等當(dāng)前惑外圍肚借勢法開發(fā)鹿文化繁旅游叮地產(chǎn)者的主鈔要特忽征發(fā)湯展拉歷菊程律與政分年類瀉特軋征區(qū)準(zhǔn)域請條帳件經(jīng)濟、消費水平整體經(jīng)濟水平相對發(fā)達(dá)，旅游業(yè)發(fā)展速度快人均可支配收入較高，追求生活品質(zhì)，有較強的消費能力和意愿如：成都（人均GDP達(dá)7000美元，位西部之首）、昆明（昆明GDP總量占云南全省近30%）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大如：武隆花漾山谷（重慶市人口3144.23萬），云南民族村（昆明人口726萬，云南全境人口4596萬）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達(dá)：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象生態(tài)優(yōu)美、城市化水平高區(qū)域駱條件孔：需投有較怖高的診經(jīng)濟恐、生嗓活品析質(zhì)高燃、消市費意陷愿較蘇強，罵發(fā)達(dá)仁的內(nèi)尊外部肢交通表，擁鞠有生箏態(tài)優(yōu)穴越、音現(xiàn)代然化的請區(qū)域費形象開填發(fā)俘模廊式文化盜旅游糠地產(chǎn)須類文陶化旅油游地溜產(chǎn)開蟲發(fā)以識景觀泳資源扮為依逗托，芹注重談文化菊價值績的挖伏掘，憂景點速為基心礎(chǔ)與搏主要肉賣點撈，多某功能址復(fù)合躲開發(fā)船，產(chǎn)蔑品以役別墅賢、洋權(quán)房、江酒店欺為主不可復(fù)制景觀資源產(chǎn)品組合成功開發(fā)+=開發(fā)擇模式代表案例景觀資源依托驅(qū)動因素產(chǎn)品組合重慶金佛山畫家村落重慶金佛山風(fēng)景名勝區(qū)自然景觀藝術(shù)家居住區(qū)、四星級酒店、800米景觀步行長廊黃山·德懋堂安徽黃山5A級風(fēng)景區(qū)自然資源歷史人文別墅、五星級酒店、9個個性化會所杭州富春山居富陽市富春江山水自然資源富春別墅，度假酒店及spa，高爾夫球場，富春閣和上海t8餐廳重慶隆鑫花漾的山谷重慶武隆仙女山風(fēng)景區(qū)自然景觀主題公園、住宅區(qū)（公寓、洋房、別墅）、五星級奢華度假酒店、云頂泉浴俱樂部酒店美國伯克湖公園弗吉尼亞州伯克湖自然景觀休閑文化家庭露營區(qū)、高爾夫區(qū)、家庭戶外活動區(qū)、碼頭、垂釣區(qū)資縣源龜特而征文化脈旅游撕地產(chǎn)仰類文襖化旅普游地你產(chǎn)主父要還吸是依肝托景壩區(qū)自柏然山續(xù)水資鐵源，詠結(jié)合括當(dāng)?shù)仵r的歷峰史人養(yǎng)文開麻發(fā)，主豈要田集緞中得在狀經(jīng)掀濟莫發(fā)僅達(dá)得的煉沿斗海俱城叔市。產(chǎn)姜品然特瓦征度假湊別墅駁、洋修房、績度假土酒店他、產(chǎn)浙權(quán)式費別墅琴酒店鼓、主村題文話化公急園等罵是其攔主要削產(chǎn)品憶，產(chǎn)品融布局睬以景況點為含核心。開發(fā)鵝模式先一行級開灘發(fā)：蜓由鏡政迎府薄或套開須發(fā)凡商匪針辟對眾旅煙游暈景敘區(qū)爛的竄直寄接石開敲發(fā)再毫二家級佩開默發(fā)：依昨托旅層游景塊點，嘩以此涼為品隊牌賣洗點，作多功紅能復(fù)到合開撓發(fā)成配功爛要阻素飛：不可深復(fù)制梅的資洪源、玩優(yōu)惠腐的地潛價與音出讓去方式絕、依沿托絕陰對景銳觀優(yōu)下勢為癢地產(chǎn)支升值患是景讀觀驅(qū)規(guī)動類算的核咱心成圾功因熊素。豬在此滿基礎(chǔ)范上，煩打造毀適當(dāng)纏的主句題，柜提升抗項目異整體棕的人嶼氣與束價值茫，實束現(xiàn)地?fù)懋a(chǎn)項融目利桃益最疲大化成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式景點驅(qū)動類旅游業(yè)發(fā)展速度快,有較強的消費能力和意愿位于著名的景點，環(huán)境較為優(yōu)越優(yōu)惠地價、出讓方式與后期稅收優(yōu)惠等不可復(fù)制的資源優(yōu)勢是項目開發(fā)的前提與基礎(chǔ)依托景觀資源，挖掘主題，注重合作以景點為核心，開發(fā)住宅、度假類產(chǎn)品主要以景觀旅游功能+地產(chǎn)功能為主資金實力、融資渠道、營銷渠道景點旅游、度假產(chǎn)品的銷售重要性重盤要不盾重尤要風(fēng)險分析對景區(qū)資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年來國家對環(huán)境的保護越來越重視，對景區(qū)項目開發(fā)的限制要求較多此類項目旅游配套功能物業(yè)較多，后期持有物業(yè)比重較高成功旋與風(fēng)珠險要尖素文爬化像旅橋游尾地麻產(chǎn)可類丘成鄙功丈與流風(fēng)慨險筑要昌素動分娘析案例從研究——隆趁鑫排花帆漾酸的信山僻谷項目梯概況項目地址：武隆縣仙女山石梁子村物業(yè)形態(tài)：公寓、洋房、別墅占地面積：1600余畝建筑面積：61萬方建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格當(dāng)期價格：6700元/m2（三期洋房）容積率：0.58總戶數(shù):4000余戶當(dāng)前情況：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，價格6700元/m2隆鑫景花漾捎的山踐谷位飾于被匆譽為貌“東聯(lián)方瑞挖士”借的武絞隆仙緒女山蹤蝶新區(qū)蓬，占院地千驚余畝跳，擁酸有3相2滲0饒0米絕吼世凌篇空崖墻線景獅觀；亮建設(shè)抓包括霉超五龜星級笨奢華缸度假簽酒店懸、云廟頂泉疼浴俱械樂部螺酒店賞、五聚大主顆題公消園等胖度假圈物業(yè)肥組團五大支主題源公園①街森襪林莫公鳥園墻：雁包耳括此徒鈔步勉道胖、瀉電坊瓶爭車確道俘、書峰勵頂飼練別拳眉場②像懸謹(jǐn)崖掃公革園—護—觀山仇谷景補臺、模木棧豬道、送原生它態(tài)灌貌木，丹懸崖走沙灘齡休息算區(qū)、誦燒烤坑區(qū)、答光的閘教堂③月光洗營地—帳龍篷滔旅專館橫、稻懸隆崖鍬草以坡辛劇勁場談、廚自莫助帽野醋餐④運燙動公揪園——款6個輛網(wǎng)詳球晉場特、底山沸地帝自霜行供車崗道動、10個室筑外羽縣毛球懲場、1個籃漠球場中、2個棵沙元灘倡排悼球蒸場爺、威徒如步欠道惠、玩兒連童魔生恐態(tài)暈游序戲牧場⑤青般青農(nóng)史場—填—無鳥污卸染宣蔬械菜攀及軌家限禽可、膠寄捆養(yǎng)承農(nóng)蜻田超益五毯星敲奢鹿華乞別臂墅卸酒浸店云頂東泉浴縱俱樂東部酒飼店月光堡營地災(zāi)帳篷判酒店三大師奢華箏酒店定義娘：通惡過對北項目時資源撤的整象合，計以打令造凝狹聚當(dāng)壯地特定的旅昌游產(chǎn)彼品配燙套為想驅(qū)動沒，主杜要開及發(fā)度級假居均住類避產(chǎn)品咳，集塔商、冬住、獄辦于波一體兩的多稍功能床、高戶復(fù)合好型的烤文化赤旅游竟綜合勸體開滴發(fā)模從式，甜如成愛都冤國晝色丑天朗鄉(xiāng)愉、營東騎部碰華亞僑去城避、湖雅養(yǎng)居界樂亭清亦水袖灣。傳娛統(tǒng)樹地童產(chǎn)+資項源談強浸勢滾類背撤景乎：20米03別-2場00歡7，華列僑城山上市寺，開愁始構(gòu)新建資討本運巾作平估臺，殃旅游+地產(chǎn)艘商業(yè)北模式背景阿：19句98挖-2陣00霧3年，棗隨著滋旅游熄業(yè)的識不斷觸發(fā)展災(zāi)，大狗量觀私光景劈燕點下霉游地援產(chǎn)入做市，妨以酒棵店、撞餐飲仗為主背普景誼：2吸0垃0時8秀-今楊，幫分劍時疫度世假絕產(chǎn)揚品沸、橡第助二哪居亂所別成感為曉旅括游童地繞產(chǎn)奴發(fā)畫展廚動餃力觀滋光+地產(chǎn)娛俯樂探體盾驗+地產(chǎn)休閑稿度假+地薪產(chǎn)我國鬧資源+地碎產(chǎn)患（版復(fù)悔合株）掠類啟文街化沃旅滑游領(lǐng)地爸產(chǎn)占發(fā)瞞展熄經(jīng)巧歷名了販早迅期舟的?！芭笥^拖光+地產(chǎn)狗”，優(yōu)中期誼“娛氣樂體寧驗+地產(chǎn)肉”，謊到目種前發(fā)廢展火擊熱的忌“休摟閑度迅假+地產(chǎn)胞”文瘡化旅獎游綜帽合體午階段發(fā)展故歷程分類特征打造類外部歷史人文和自然資源缺乏，主要通過文化旅游產(chǎn)品的打造成功開發(fā)的模式，這類項目投資成本高，主題創(chuàng)意難度較高。借勢類外部具有一定的歷史人文和自然資源，但不足以支撐整個文化旅游地產(chǎn)項目，需要對周邊的資源進行整合，投資成本相對較低，開發(fā)難度相對較低。當(dāng)前蟻文化喊旅游圈綜合駐體發(fā)訴展的畫主要猾特征綜合體特征主題創(chuàng)意化環(huán)境景區(qū)化產(chǎn)品休閑化空間集聚化發(fā)展赤歷程虧與分大類特絞征區(qū)域庫條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平發(fā)達(dá)，發(fā)展速度快，在區(qū)域內(nèi)具標(biāo)桿地位人均可支配收入較高，有較強的消費能力，多元文化融合，開放水平高如：深圳（改革開放窗口，GDP總量11502萬億元，全國排名第四）、成都（天府之國，人均GDP達(dá)7000美元，位西部之首）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^高，區(qū)域人口基數(shù)要求較大外來人口占比較高，城市化化水平較高，旅游人口總數(shù)要求較大如：成都國色天鄉(xiāng)（成都常住人口1400萬，具省會城市首位），深圳（常住人口1000萬，位列全國第四）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達(dá)：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象區(qū)域標(biāo)桿、文化多樣性、充滿活力區(qū)域披條件某：需撒有較久發(fā)達(dá)濾的經(jīng)握濟水錄平、南龐大白的常您住及泄旅游堂人口寄支撐男，發(fā)驢達(dá)的爬內(nèi)外昨部交醫(yī)通，湖擁有棄標(biāo)桿慮城市潛、充解滿活絞力、咐文化直多元忙的區(qū)碌域形遞象區(qū)位資源主題創(chuàng)意產(chǎn)品組合成功開發(fā)+=開發(fā)勺成功皆模式郊哲區(qū)猜化屋大賢盤職項掩目俊，拿旅價游漏產(chǎn)溜品供配譜套臘驅(qū)上動肆，隨主甩題走功誼能奮具乎有亭可產(chǎn)復(fù)挺制角性混和禽多皇元酷化繭的刷特題征涌，擺產(chǎn)春品術(shù)線備豐冤富睛，錫個五性泥化兼產(chǎn)煙品紹提扒升競項極目舍價復(fù)值開燥發(fā)賴特傅征案例用地規(guī)模區(qū)位資源大眾型產(chǎn)品個性化產(chǎn)品芙蓉古城810畝川西文化別墅、商業(yè)街、酒店民俗文化表演中心、婚慶中心、影視拍攝中心川西風(fēng)味小吃一條街、芙蓉客棧東部華僑城13500畝海景資源海景別墅、酒店、商業(yè)街、SPA節(jié)目表演、生態(tài)主題公園雅居樂清水灣15000畝海景資源海景別墅、洋房、酒店式公寓、商業(yè)街、會所游艇碼頭、水上運動中心、高爾夫球場、溫泉度假區(qū)、民俗風(fēng)情園、娛樂中心云南華僑城12000畝山水資源別墅、酒店、商業(yè)街、溫泉公園法國風(fēng)情小鎮(zhèn)、飛虎隊酒吧、山頂觀光塔廣場、鍵陀羅生態(tài)化谷、滇越鐵路主體公園萬福精舍開答發(fā)粒要昏素先做詠旅游翼后做限地產(chǎn)，都遠(yuǎn)跨郊勤大莫盤仆型匯項幼目騰，具文宜化辜多灘元衛(wèi)化旦，紐奉旅餃游吳產(chǎn)漢品樣配棄套底驅(qū)汽動皺，咱文靜化棕價法值乓挖咬掘庭，肚產(chǎn)沉品絹線雙豐元富啞，芽具驅(qū)有夸可陸復(fù)臨制炮性華。產(chǎn)品疏特征高端識產(chǎn)品蔥為主停，景掃觀公鬧寓、杏別墅奇、酒挺店為血主，群文化畏主題強個性跳化產(chǎn)畜品提孤升項熔目價貨值。區(qū)宮位衣資紙源既帳有顛自朵然辛資猴源紋，險也仁有營可敗挖做掘涌的籌人題文愁資祥源興，手自液然充資送源觸離慣城沒、節(jié)文逃化四融償城成駐功馳要史素汽：項掩目具一晃般升位畜于銷自都然端資壓源肚和旨?xì)v驢史蠶人匙文伯比諷較德優(yōu)伍越攔的看區(qū)菠域名，獄凝釋聚維地鏡方析特療色兔打眠造警涵吵蓋由多娘層歡次鵲的您主宇題字創(chuàng)及意姥旅恥游際綜竭合靜體餐。活以欣先柏旅茅游逐后貝地書產(chǎn)廚的魂開脈發(fā)窩模聯(lián)式系，誰通眨過診對誤旅澆游言產(chǎn)蜘品杜配遙套俊的鄭打盼造散提糊升現(xiàn)旅端游糾功齡能換，境推雁動拴項踩目懲居丑住千類鎮(zhèn)度湯假評產(chǎn)釋品萍的女銷嫩售截，音實恰現(xiàn)體項切目喜的家滾鞠動添開部發(fā)盟，丑最蒙終筒實扔現(xiàn)淡項緣瑞目盜的脊投妥資想利骨潤芹收餃益成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式資源重塑類經(jīng)濟發(fā)達(dá)，在區(qū)域內(nèi)具標(biāo)桿地位城市近郊或遠(yuǎn)郊，大規(guī)模土地稅收優(yōu)惠和城市基礎(chǔ)配套建設(shè)支持自然資源和可挖掘的歷史人文資源多層次的主題定位，特色化，協(xié)同化以旅游產(chǎn)品配套為驅(qū)動，滾動開發(fā)滿足客戶需求多種功能相結(jié)合資金實力、融資渠道、外包業(yè)務(wù)能力以旅游驅(qū)動居住類度假產(chǎn)品銷售重要性重判要不重籮要風(fēng)險分析項目開發(fā)周期過長，受外部因素影響較大前期資金需求量較大，資金運作能力要求較高企業(yè)資源整合能力要求高，風(fēng)險控制能力強成功吹與風(fēng)翻險要招素資勻源+地條產(chǎn)捏（蛇復(fù)趕合柿）垂類刺成桂功極與坊風(fēng)店險倘要泳素家分秘析項目名稱三亞清水灣開發(fā)商雅居樂項目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)建筑面積900萬㎡占地面積1.5萬畝物業(yè)類型酒店式公寓、臨海別墅、海景公寓、多層住宅、酒店、商鋪、公寓、別墅容積率總體0.9（一期0.3）銷售價格15000元-20000元（精裝修）雅冬居盼樂錯清昂水南灣——借終勢鞭海另南垃的古自瞇然籠資廟源著和累旅補游死資內(nèi)源曲，度由膽單秋一掃開諒發(fā)持主生體藏打慚造漫超雙大壩規(guī)估模計綜寧合輕旅冰游罰度志假界區(qū)另的禮成股功綁典憂范案例前研究——雅孔居疏樂賽清根水桂灣列（株借媽勢剖類柱）基本誤情況酒店區(qū)游艇碼頭酒店綜合居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場綜合居住區(qū)高爾夫球場綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場酒店游艇碼頭綜合居住區(qū)商業(yè)街海濱沙灘浴場國色遣天鄉(xiāng)反新城膝位于歇成都看近郊，羞通介后海旅絮游放主只題晃營子造紙，倘大勒造惹林匆涵荷蓋及主磨題旅游搜、休皂閑度習(xí)假、療高端友商務(wù)流居住兵的旅跑游地王產(chǎn)項役目2乖0喝0轉(zhuǎn)5年由托成都種置信高開發(fā)見，項遠(yuǎn)目計愁劃總命投資涂約人質(zhì)民幣40億元，氣建設(shè)誤周期碗約5年。占地6揭2虜3戰(zhàn)2畝扶，褲位袖于練成角都子市拘西迷貴視之遞地多城奶西晃溫會江懷區(qū)莫萬換春怎鎮(zhèn)孕國炮家站級移生綱態(tài)越示督范船區(qū)包括拋四座陣由國命際頂鹿級娛貿(mào)樂集鐵團設(shè)瀉計的律一流鄙的主逐題陸樂勢園；2留3欄0饒0余畝溝規(guī)模臉的高尚講住宅區(qū)型，1.魔5公倉里器主瘦題途商烈業(yè)耀風(fēng)甘情幻玉重游鎮(zhèn)茂，1座視大忽型五星麗級酒囑店，執(zhí)一概座否匯泰集容各摟類腿時攜尚杯運位動遞的戶外秤運動蜜主題癢樂園全面揮兼容夠“食辦、住創(chuàng)、行罪、游御、娛鉆、購邁、療顫、學(xué)層”等攀功能盛業(yè)態(tài)封，創(chuàng)五新形抱成全筐球澤風(fēng)潤情戀商筍業(yè)萬建賠筑率群壁區(qū)以“佛花文膨化”秒為主鄰題的疫國際端化游敲樂勝蓬地，歷打造薯中國僑第一獅個“國災(zāi)際花瓜文化帽中心正”案緊例介研波究—驚—國臂色嗎天豆鄉(xiāng)康（蜂打起造擠類昂）項目猴概況成都市中心溫江區(qū)國色天鄉(xiāng)3公里鄯縣20公里芙蓉大道風(fēng)溪大道成溫高速光華大道——通市中心國色堂天鄉(xiāng)案成為程溫州濱區(qū)的蔽旅游楚名片文化宏類-借百古奪文閑化啟類定義鉤：對疫歷史挨上存急在的澇歷史息遺跡貧、古愈城、脈古鎮(zhèn)裹、古遼村等拖進行物保護純性開鹽發(fā)或章者1:聚1還原旬，營嘴造過火去的剃生活翅方式狹或社捕會形烏態(tài)的劍文化栽旅游遠(yuǎn)地產(chǎn)臨開發(fā)旁模式施，如黨：宏錯村、韻清明半上河扶園。區(qū)域魔條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平一般人均可支配收入一般（還原性開發(fā)需有一定的消費能力）如：西安市（GDP總量3864億元、人均GDP45633元，全國排名88，處于中游）、安徽?。ㄈDP總量15110億元，在全國省級處中下游）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^少，對區(qū)域人口基數(shù)要求較小旅游人口總數(shù)要求較大如：西安市（人口846萬,接待游客6553萬人次），開封市（人口500萬，接待游客3901萬人次）交通情況由于主要客群來自外區(qū)域，所以對交通條件苛刻一、對外交通發(fā)達(dá)：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路，有較好的直達(dá)性與便利性區(qū)域形象歷史悠久、文化深厚、擁有人文號召力區(qū)車域撈條海件照：繁對室區(qū)志域羽的厭經(jīng)逐濟狂、億消刪費圣水亞平燃、龍人潛口座條悄件似較副低注，午但怒對襖交浸通宿條冠件囑較功為身苛圍刻模，羅需盟要捆有姿“掠歷態(tài)史袋悠亮久甘、立文溜化汗深凈厚幕、睬擁撥有乖人稼文事號悄召救力范”傷的傾區(qū)拆域指形矮象開幣發(fā)焰模著式案例開發(fā)模式產(chǎn)品形態(tài)延伸開發(fā)盈利模式麗江束河古鎮(zhèn)保護開發(fā)商鋪、客棧、酒吧、休閑中心、景點別墅式產(chǎn)權(quán)酒、別墅門票收入、活動受投入、別墅銷售收入浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)保護開發(fā)商鋪、酒店、景點商業(yè)街、酒店門票收入、酒店、商業(yè)銷售、商鋪租金昆山千燈古鎮(zhèn)保護開發(fā)商業(yè)、景點別墅門票收入、商鋪租金收入、別墅銷售收入浙江南潯古鎮(zhèn)保護開發(fā)商業(yè)、景點\門票收入、商業(yè)租金、活動收入安徽宏村保護開發(fā)景點、酒店、寺廟節(jié)目表演、別墅、墓地門票、酒店收入、別墅銷售收入、墓地出讓收入、演出收入杭州宋城還原開發(fā)商業(yè)、景點節(jié)目表演、地產(chǎn)開發(fā)門票收入、商業(yè)租金收入、表演收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入開封清明上河園還原開發(fā)景點、客棧、商鋪節(jié)目表演門票收入、節(jié)目表演、租金收入、自營收入歷史人文發(fā)掘保護延伸房地產(chǎn)開發(fā)成功開發(fā)+=開發(fā)遲成功散模式開發(fā)吩特征集中丘在古砍鎮(zhèn)、研古村癥類開攻發(fā)，巨以保位護開熟發(fā)為動主，呀開發(fā)士投資諷較少閘，政苗府參尖與和喘主導(dǎo)耀。產(chǎn)品溉形態(tài)景偉點黨、鮮商演鋪警、宜酒咽店明是突目密前下古腹鎮(zhèn)墾開洲發(fā)筐的啟主蹦要犯產(chǎn)價品妖，鋼延扶伸屋房映地隊產(chǎn)匹產(chǎn)舞品屠主塘要賣以卸度夢假瓜類譽酒始店焰、欺別伸墅縱為謀主易。盈利扛模式門唐票逆收赤入各、汁酒經(jīng)店項運尤營們收搭入廳、信商擦鋪油租焦金愉收寄入援是徑主桌要倦的浮長棚期排盈替利爹模收式防，固延拾伸貞的責(zé)房功地暮產(chǎn)寸開加發(fā)裝是仆實筆現(xiàn)碧快耐速除回閥現(xiàn)禍的用方爬式順。保護乳性開翠發(fā)為駕主，融景點輝、商叛業(yè)街路、酒松店是惠主要餡的產(chǎn)暢品形摸態(tài)，崖以長熊期持井有為歐主要話運營語模式嫂，延掌伸開辨發(fā)以酒快速李回現(xiàn)恥的住脅宅類杰產(chǎn)品敏為主成功相要素鋤：對所商挖掘恐出的剖歷史埋人文離資源娃，打儲造的誰文化所主題繩定位括是借劫古文絹化類物的核臨心成扭功因恨素。杜在此偉基礎(chǔ)沖上，慣功能貴組合館規(guī)劃肆與企住業(yè)資甚金實拜力能交夠最警大程冶度的烘確保毅項目匪的成緞功開秧發(fā)成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式借古文化類區(qū)域的經(jīng)濟、消費水平、人口條件較低位于擁有深厚歷史文化底蘊的區(qū)域，且交通便利當(dāng)?shù)卣院畏N形式合作參與到古鎮(zhèn)開發(fā)中來需要不可復(fù)制的歷史人文資源打造具有歷史沉淀，歷史意義的文化主題，喚醒人們對古文化的重視與保護以人文資源為核心，打造能夠引起人們共鳴的歷史景點景點、商鋪、酒店是保護性開發(fā)的主要產(chǎn)品資金實力、融資渠道、營銷渠道，對外包專業(yè)管理團隊的整合與把控以門票收入、酒店運營收入、商鋪租金收入為主重要性重要不諒重風(fēng)要風(fēng)險分析對歷史文化建筑資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年國家對歷史文化的開發(fā)限制條件越來越多，開發(fā)過程中容易受到政策的影響項目在建成后才能實現(xiàn)投資回報，且還原性開發(fā)前期投資較大；項目只通過旅游產(chǎn)品的盈利而沒有地產(chǎn)類產(chǎn)品快速回現(xiàn)的話，回收周期較長成虜功設(shè)與購風(fēng)憑險疏要襯素借古軌文化幻玉類成壟功與波風(fēng)險閣要素已分析位于奮安徽但黔縣良，由殃中坤鑒集團播承建狠開發(fā)陰，定悠位為凱古村霉落型零旅游材度假浪區(qū)，笑被聯(lián)癥合國乞教科貢文組壓織認(rèn)王定為僵世界拌文化單遺產(chǎn)童，是巨國家4A級朵旅鳥游小景幅區(qū)案例也研究——宏用村區(qū)位運：宏士村位捏于安恒徽省幟黔縣賺東北喘部，村掌落配面控積1賭9哲.龍1帶1公祝頃，宏間村建捕于南艱宋紹回熙年嗎間（帝公元11丹31年）布局農(nóng)：整玻個轎村陵子阻呈氧“林牛帥”史型久結(jié)宅構(gòu)姓布瓜局，被譽客為當(dāng)杯今世奮界歷財史文拖化遺催產(chǎn)的僑一大率奇跡發(fā)簽展糾歷進程歷需經(jīng)80逃0余年葉風(fēng)雨暗歷程頭，宏劣村到錦上個御世紀(jì)80年面代暴時灶已呢經(jīng)季滿病目喚瘡烈痍園，嶺昔枕日沿風(fēng)胸光悲不芹再，1竊9月9軍7年針，嘩北孟京刺中移坤職投再資藥集談團沸有繞限濱公序司引開稱始苗承亡建修早復(fù)壁宏曲村靜危具舊扮房坦、廣修它通困道葵路宏桑村康整推體俯環(huán)筆境算改黎造租賃扁政府歇招待砌所、丸配套室設(shè)施翁打造度假隸概念拿提出效披益梳產(chǎn)秀生土斜地早運蹦作黃、計資各本科運訊作耳，扮經(jīng)喬濟身效改益服、均社屬會筍效鬧益項焰目址概究要盈利厚模式鄉(xiāng)豐設(shè)計定分義枝：暗以射歷皂史截建愚筑溫、漫人批文此底抓蘊倍及捏現(xiàn)著代研文清化西為最基容礎(chǔ)亮，癥挖崗掘紗旅偉游線價英值痕，追以傘商譜業(yè)已街液為窄主墓要俘表杰現(xiàn)冤形縫式音的田文議化督旅紋游蜓地把產(chǎn)竄開甚發(fā)下模翅式垂，絡(luò)上袖海握新陰天注地只、栽成戰(zhàn)都湖錦框里貞。文唐化漿類-文化絹商業(yè)智類區(qū)域頁條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平高人均可支配收入高，需要有較強的消費能力如：上海市（GDP總量19159億元，全國居首）、南京市（人均GDP76774元，排名26）、長沙市（人均GDP79773元，排名23）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^大，對區(qū)域人口基數(shù)要求較高旅游人口總數(shù)要求較小如：上海市（人口2300萬），南京市（人口800萬），長沙市（人口704萬）交通情況對外交通條件不高，對內(nèi)交通要求較高對內(nèi)交通便利：項目多處于城市中心，需要有較好的交通便捷性區(qū)域形象經(jīng)濟發(fā)達(dá)、文化豐富、擁有城市影響力區(qū)遼域該條收件認(rèn)：娃在舌區(qū)贊域圍經(jīng)村濟鳴和宮人除口拜上醒有柏較謙為牌苛偶刻筋的繭條侮件益，扶均現(xiàn)要冊求議較辛為測發(fā)清達(dá)魄，需以規(guī)提懇供置較杰強瓜的謠商滾業(yè)花支姜撐湖力互，虹對努內(nèi)完交掘通從要爸求難便紙利叼，濃需都要不擁宮有面“擾經(jīng)錫濟墨發(fā)拼達(dá)睡、指文侵化際豐項富芹、罩擁缺有準(zhǔn)城釣市虧影聚響復(fù)力窮”值的背區(qū)朵域粱形廳象開閉發(fā)成模尿式案例類型規(guī)模功能配置運營模式上海新天地石窟門+商業(yè)6萬方零售：餐飲：休閑娛樂：其他42％：38％：20％：10%只租不售，經(jīng)營者和管理者分離三里屯village藝術(shù)建筑+商業(yè)17萬方服飾：娛樂：餐飲：其他77％：11％：6％：6%租售結(jié)合的模式北京798文化藝術(shù)+商業(yè)22.5萬方藝術(shù)：餐飲業(yè)：時尚業(yè)：設(shè)計50％：20％：20％：10%只租不售成都.錦里古街三國文化+商業(yè)0.8萬方零售：餐飲：特色小攤：客棧46％：24％：20％：4%只租不售北京南鑼鼓巷文化創(chuàng)意+商業(yè)\創(chuàng)意及零售：酒吧咖啡：服飾35％：25％：25％只租不售天津鼓樓文化街三國文化+商業(yè)7萬方古董：購物：餐飲：工藝品28％：27％：20％：15%只租不售南京1912民國建筑+商業(yè)3萬方餐飲：酒吧：休閑40％：40％：10％只租不售，經(jīng)營者和管理者分離豫園旅游商城明清建筑+商業(yè)10萬方零售：餐飲：文化：娛樂40％：16％：18％：19%只租不售，經(jīng)營者和管理者分離城市歷史文化驅(qū)動合理業(yè)態(tài)配置成功開發(fā)+=成功崇開發(fā)五模式以歷篇史文妹化驅(qū)界動，系合理聲的業(yè)采態(tài)配匹置和磚鮮明旬的主敏題定登位是嘩該類之項目堡成功尺的關(guān)再鍵因忘素；阻功能找以購政物、剖餐飲塘、酒蛋吧、彎休閑寨娛樂汁為主開稼發(fā)林要老點城私市副歷度史到文運化經(jīng)驅(qū)話動旅，爐歷叔史狼文溝化煌類紡注息重貴保構(gòu)護損，丘現(xiàn)副代蘿文籮化控注覽重攀創(chuàng)庫新類。辱主奏題梯鮮甘明資，沾主畜要規(guī)攝模竹在10萬方槳以內(nèi)。功道能而配拋置休芝閑齡功擴能血為娘主蔥，艷購困物亦、精餐套飲療、毛酒略吧前、封休帝閑她娛弓樂筑為隙主索，勝占孤到狠業(yè)質(zhì)態(tài)敵比功例也合蝕計謹(jǐn)占扶到8厲0褲%以上廊。+貼合困市場堤的主浪題定爬位成功字要素斤：貼和含目標(biāo)廟市場盡需求從的主箱題定閥位及敗功能素組合辨與規(guī)撐劃是恨文化裝商業(yè)尚類的散核心勁成功合要素果，良艱好的穴交通挨、廣矛闊的皆經(jīng)濟儉基礎(chǔ)胳、消敲費人求口密憲集程狠度將紗確保涼項目裹的擁鄰有持貸續(xù)盈勝利能追力成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化商業(yè)類發(fā)達(dá)的經(jīng)濟基礎(chǔ)與人口基礎(chǔ)，消費能力強，商業(yè)氛圍成熟具有歷史人文、交通便捷的城市中心信貸成本、財稅優(yōu)惠，及涉及城市中心老城區(qū)的拆遷難問題區(qū)域內(nèi)稀缺且具有號召力的文化資源在此定位上的人文資源挖掘，貼近目標(biāo)市場需求的定位支撐企業(yè)長期持有戰(zhàn)略業(yè)態(tài)以購物、餐飲、手工藝品、食品、娛樂為主主要商業(yè)運營團隊、旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計團隊、與投資方的合作主要收入由租金、商業(yè)分成構(gòu)成重要性重牧要不禿重嘩要風(fēng)險分析持有型戰(zhàn)略，要求前期大量資本沉淀，同時較長的資本回收期，要求企業(yè)創(chuàng)新盈利模式代理人行為和短見行為造成的消費型商業(yè)對旅游型商業(yè)的擠出效應(yīng)主要收入由租金、商業(yè)分成構(gòu)成，抗風(fēng)險能力較差成功俯與風(fēng)河險要透素文化草商業(yè)集類成級功與體風(fēng)險扛要素逼分析案例都研究——上沾海泛新介天席地投資商香港瑞安集團容積率1.8物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉路181弄項目投資14億占地面積3萬方改造成本2萬元/平米建筑面積6萬方拆遷安置成本6.7億上浙海屠新館天處地牙位房誠于洪城咬市童中凝心翼區(qū)泡域爸，罩區(qū)為位腐優(yōu)較越穩(wěn)；誕開姻發(fā)劣規(guī)獨模冤較尖小豎，松前臂期穴投邀資駛較宅高錦；定位墾方面幣，改穗變原計先的盛居住鏡功能墾，賦斥予商懷業(yè)經(jīng)獲營價迷值，支改造焰成集典國際秘水平礎(chǔ)的餐拼飲、傻購物衡、演生藝等排功能墊的時禾尚、燒休閑巴文化劉娛樂引中心項目罪概況經(jīng)營山者和電管理純者分時離，談采取掀只租投不售努模式換，后盲續(xù)統(tǒng)結(jié)一經(jīng)你營保副證品猛質(zhì)（精需要愚開發(fā)集商資呀金實們力、概商業(yè)夢管理冒經(jīng)驗濃）運營活模式集餐膏飲、文購物聯(lián)、娛術(shù)樂等逝功能陶于一譜身提供蒜一種坊集購鳳物、暢餐飲禿、住圍宿、漁休閑忙、娛恢樂和待觀光刃旅游描為一辯體的腥“一針站式譯”消術(shù)費的猾場所上閘海厘市贊中掉心祝具領(lǐng)有序歷塑史垮文桂化剝特領(lǐng)色蹄的越都向市捕旅臟游盾景買點一個遵國際員交流擴和聚晝會的地點功音能盆定赴位兩館一廳住宅商業(yè)商住北擦辰研實鴿業(yè)冶在07年槳得燦到著三溝角脹洲脖項債目司，薪并臂成皆為很長六沙呆當(dāng)漢年醋的地票王占項嚷目，商剖業(yè)部鐵分成哨為偶得肥型文帝化商鼓業(yè)旅蘇游地量產(chǎn)開杯發(fā)北碧辰隨致躲力污于務(wù)打枝造蛛高鳴端掘江虹景智城稠市經(jīng)綜栽合察體駛，嘩其惑項愛目鞠主俗要潔賣死點懲在徑于規(guī)其高本端鋪的森定賤位、便捷謊的交假通、完瘦善的周邊侵配套以及北辰挽實業(yè)堪的品偵牌效應(yīng)項宵目修住鳴宅除面陰積30催0萬㎡俯，其猜中：酒傾店2陡0萬㎡擱；療辦欣公2跨0萬啞㎡公咱寓16萬㎡狠；啦商漆業(yè)24萬籠㎡架空炮平臺天下總李建筑惕面積15洽7萬㎡項目位置開福區(qū)湘江北路三段1200號（新河三角洲）開發(fā)商長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品住宅、酒店、辦公、公寓、商業(yè)占地面積約1177畝容積率4.1綠化率50%物業(yè)形態(tài)城市綜合體建筑面積537萬㎡項目方位二至內(nèi)裝修情況毛坯項目攻概況案例慢研究——北速辰召三呈角額洲北曉辰鍵三限角賠洲桶整甜體植項冊目碗不化屬矩于共旅次游便地判產(chǎn)嫌，征但鉤項惕目異中孝的分商禍業(yè)蹄部海分捆致血力愛于廚文姐化存商際業(yè)腸旅屆游酒地鄉(xiāng)豐產(chǎn)活概殘念壺方步向澤開崗發(fā)定務(wù)義腥：史以責(zé)當(dāng)榮地掘歷私史譜、療人似文耗和糠自船然氧景歡觀案為外藍(lán)澤本丘，偽打迎造嚴(yán)以墊休勞閑奔度少假割為翻目壘的木的冬文骨化洞精撿品混酒侄店良的黨文柱化禽旅總游扎地欠產(chǎn)姿開寬發(fā)堡模稈式半，稻如丘：拆麗閘江筆悅仰蓉嫁莊輸、挪安搏縵薯法肅云隔酒身店肢。文肺化是類-文炊化先酒問店閑類區(qū)域勞條件經(jīng)濟、消費水平對區(qū)域經(jīng)濟水平依存度較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中旅游業(yè)占比較大目標(biāo)客群消費能力較強如：麗江（旅游業(yè)產(chǎn)值占GDP的46.5％）、杭州（人均消費水平達(dá)9200元,位列長三角第二）區(qū)域人口二級客源市場占比較高，周邊區(qū)域人口總量較高旅游人口總數(shù)要求較大，年旅游人次穩(wěn)步增長如：麗江悅?cè)厍f（麗江市年接待旅游人次1000萬），杭州法云（杭州旅游業(yè)年均增長15%）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達(dá)：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，便于發(fā)揮客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象文化名城、生態(tài)條件優(yōu)越、旅游資源豐富區(qū)驅(qū)域方條遲件忘：驢需鉆相苦對份發(fā)剝達(dá)母的著內(nèi)呆外星部鏈交侵通蔥，黃擁戀有肅豐林富傻多劣元脹的積自腹然啄旅告游陵資額源膜、假文標(biāo)化接底箭韻照深些厚攝的漠區(qū)慰域伶形啄象案例類型規(guī)模產(chǎn)品類型運營模式主要功能麗江悅榕莊度假酒店主題型55間獨立別墅出售后統(tǒng)一管理居住、餐飲、SPA北京安縵頤和酒店主題型51間獨立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、文化會館、酒吧青島CHINA公社文化藝術(shù)酒店時尚型200間5層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、藝術(shù)館江蘇書香門第主題酒店地域型60間3層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、會議、娛樂杭州阿曼法云酒店地域型53間獨立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、SPA、餐廳、古玩店北京長城腳下的公社地域型243間別墅+裙樓全部持有統(tǒng)一管理住宿、會議、藝術(shù)、餐飲文化內(nèi)涵精準(zhǔn)定位專業(yè)酒店管理體系成功開發(fā)+=開發(fā)獻(xiàn)模式鑄成功開發(fā)側(cè)要點裝炭修婦極道其致奢嗚華隆考總究任，語標(biāo)累準(zhǔn)卻可右超振五陜星械級啦；抗規(guī)戰(zhàn)模績較辛小君，秀客都房櫻數(shù)商量窩有螞限脅，菠私即密使性傻強好；烈面撥向案高餐端臺人春群沿，壁提遠(yuǎn)供帖管廁家豈式頸服巾務(wù)廳；蔥主今題啟鮮訊明攏，許風(fēng)竭格勞迥般異嗓。功楚能拐配霸置以前居鵲住杰、筋餐安飲犧、SP膜A等休賣閑養(yǎng)古生功盜能為撓主，保主題盈功能企突出仗。由冒專陡業(yè)鍬酒劣店孟管濱