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文檔簡介
關(guān)于印發(fā)《深圳機場地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱治理規(guī)定(試行)》的通知各部門:為增強公司成本操縱力度,降低成本費用,提高市場競爭力,實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱治理規(guī)范化、流程化,依照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,公司制定《深圳機場地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱治理規(guī)定(試行)》。經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會討論通過,現(xiàn)正式印發(fā),請遵照執(zhí)行。特此通知。深圳機場地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱治理規(guī)定(試行)目錄第一章總則第二章成本治理職責(zé)劃分第三章投資立項時期的成本操縱第四章規(guī)劃設(shè)計時期的成本操縱第五章目標(biāo)成本的確定和操縱第六章預(yù)算編制時期的成本操縱第七章招標(biāo)時期的成本操縱第八章合同治理時期的成本操縱第九章施工時期的成本操縱第十章工程材料及設(shè)備采購的成本操縱第十一章工程結(jié)算時期的成本操縱第十二章銷售時期的成本操縱第十三章期間費用的成本操縱第十四章售后工程維修費用的成本操縱第十五章檢查考核和獎懲第十六章附則第一章總則第一條為增強成本操縱力度,降低成本費用,提高市場競爭力,實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱治理規(guī)范化、流程化,依照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合公司實際,制定本規(guī)定。第二條房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱治理是指從房地產(chǎn)項目策劃定位、可行性研究項目立項規(guī)劃設(shè)計施工招投標(biāo)合同治理施工治理工程材料及設(shè)備采購樓盤銷售竣工結(jié)算治理到售后工程維修費用治理的全過程成本操縱治理。第三條成本操縱治理的差不多原則是:以市場需求為導(dǎo)向,保證質(zhì)量為前提,過程操縱為時期,規(guī)范操作為手段,提高經(jīng)濟效益為目的。第四條成本操縱治理的任務(wù)是:遵守國家有關(guān)法規(guī)政策,落實成本治理崗位責(zé)任制,完善成本治理基礎(chǔ),形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng),努力降低成本,提高經(jīng)濟效益。第二章成本治理體系及職責(zé)第五條公司實施全員、全方位、全過程成本操縱,對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控,將項目成本操縱在目標(biāo)范圍內(nèi)。第六條建立總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的成本治理組織體系,經(jīng)營班子、相關(guān)部門共同進行房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱治理,按照職責(zé)分工,實行分級制。崗位職責(zé)詳見附件1。第七條成本治理部負(fù)責(zé)建立并完善公司成本治理操縱體系,督促、協(xié)調(diào)各部門和各工程項目部建立完善成本治理措施。負(fù)責(zé)測算、報審開發(fā)項目的成本操縱目標(biāo)。并對開發(fā)項目各個成本操縱時期進行動態(tài)監(jiān)控、分析和預(yù)警。第八條營銷策劃部負(fù)責(zé)市場調(diào)研及項目策劃定位和可研報告的編制,協(xié)助成本治理部編制項目投資估算,并對立項、營銷時期的成本進行操縱。第九條開發(fā)打算部負(fù)責(zé)編制項目整體開發(fā)、運營打算,為項目的成本管控提供支持。第十條規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計時期的成本操縱,實行限額設(shè)計。建立聯(lián)合審圖小組,組織聯(lián)合審圖,加強各專業(yè)設(shè)計圖紙的審核,提高設(shè)計質(zhì)量,杜絕錯漏,減少設(shè)計變更;在材料選用上,力求經(jīng)濟、美觀、有用,操縱項目成本。第十一條工程治理部依照公司下達(dá)的成本操縱指標(biāo),向各項目部分解成本操縱指標(biāo),制定降低成本的技術(shù)方案和措施。嚴(yán)格履行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證手續(xù),操縱設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證費用。第十二條財務(wù)治理部負(fù)責(zé)對工程治理費用和財務(wù)費用進行測算和操縱。第三章投資立項時期的成本操縱第十三條開發(fā)打算部、營銷策劃部依照法定圖則項目地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),組織編制《項目策劃定位》、《可行性研究報告》、《項目建議書》,擬定《立項申請報告》等文件資料;成本治理部編制《項目投資估算書》;《立項申請報告》經(jīng)公司及集團審批通過,開發(fā)打算部負(fù)責(zé)呈報市政府相關(guān)部門立項審批。第十四條立項審查的要緊內(nèi)容:(一)立項資料齊全、規(guī)范;(二)市場定位明確、恰當(dāng);(三)投資成本估算經(jīng)濟、合理;(四)投資回報符合公司利潤目標(biāo)要求;(五)有效操縱投資風(fēng)險。第十五條《可行性研究報告》經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審查、公司辦公會審議、專家評審后,報集團公司總經(jīng)理辦公會審議,經(jīng)集團公司董事長批準(zhǔn),呈報市國資委審批立項,確定項目建設(shè)規(guī)模和投資總額,作為項目成本的總控目標(biāo)。第十六條立項時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件2。第四章規(guī)劃設(shè)計時期的成本操縱第十七條規(guī)劃設(shè)計部依照項目地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和策劃定位及《可行性研究報告》,擬訂規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書,經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審查,報總經(jīng)理辦公會審議通過,作為項目規(guī)劃方案的指導(dǎo)文件。第十八條規(guī)劃設(shè)計部組織設(shè)計單位完成規(guī)劃方案設(shè)計,組織有關(guān)專家對規(guī)劃方案設(shè)計進行論證評審?fù)ㄟ^后,向規(guī)劃國土部門申報規(guī)劃設(shè)計要點。第十九條在方案設(shè)計時期,規(guī)劃設(shè)計部按照前期投資立項報告和規(guī)劃方案形成的成果要求,以及策劃定位、物業(yè)進展建議書,擬定《方案設(shè)計任務(wù)書》(含限額設(shè)計指標(biāo)和成本操縱要求)。組織設(shè)計單位對規(guī)劃總平面布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式、立面形式、景觀等進行設(shè)計,形成建筑設(shè)計方案;編制初步概算,作為設(shè)計時期成本操縱的依據(jù)。第二十條在擴初設(shè)計時期,依照審批的建筑設(shè)計方案、方案設(shè)計概算及相應(yīng)的限額設(shè)計指標(biāo)和成本操縱要求,在基礎(chǔ)、材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)和建筑裝飾等方面優(yōu)化設(shè)計,落實限額設(shè)計指標(biāo),操縱建筑成本,形成擴初設(shè)計方案;編制設(shè)計概算,作為施工圖設(shè)計時期成本操縱的依據(jù)。第二十一條在施工圖設(shè)計時期,對結(jié)構(gòu)選型、配筋、砼含量、裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)等進行優(yōu)化,同時深化配套工程設(shè)計、環(huán)境景觀工程設(shè)計、銷售包裝設(shè)計,嚴(yán)控建筑成本,并加強規(guī)范性審查、圖紙質(zhì)量審查,防止錯、漏、碰、缺等問題,提高圖紙質(zhì)量,為編制施工圖預(yù)算、工程招標(biāo)、工程治理提供成本操縱的依據(jù)。第二十二條規(guī)劃設(shè)計時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件3。第五章目標(biāo)成本的確定和操縱第二十三條在方案設(shè)計和初步概算的基礎(chǔ)上編制項目設(shè)計時期的目標(biāo)成本,經(jīng)公司辦公會議審議、集團相關(guān)部門預(yù)審、公司董事會審核通過后,作為項目擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計的建筑成本操縱依據(jù)。第二十四條成本治理部依據(jù)施工圖、施工圖預(yù)算,對設(shè)計時期的目標(biāo)成本進行修訂,編制形成項目實施時期的目標(biāo)成本,經(jīng)公司辦公會議審議、集團相關(guān)部門預(yù)審、公司董事會審核通過后,分解到公司相關(guān)部門作為成本操縱和考核依據(jù)。第二十五條各相關(guān)部門依照分解的成本操縱指標(biāo)確定分項的目標(biāo)成本,編制分項成本操縱打算,明確項目成本操縱要點,制定相關(guān)成本操縱措施。第二十六條成本治理部負(fù)責(zé)及時錄入各項成本數(shù)據(jù)動態(tài)資料,分析成本節(jié)超緣故,每月上報成本操盡情況報表;按季度分析、總結(jié)成本動態(tài)資料,匯編公司建筑成本動態(tài)報表及評價成本操縱狀況;為公司治理層提供成本操縱的決策依據(jù)。第六章預(yù)算編制時期的成本操縱第二十七條成本治理部自行或托付造價咨詢公司依據(jù)施工圖和設(shè)計時期目標(biāo)成本編制施工圖預(yù)算。編制的工程預(yù)算書,包含人工、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算書、詳細(xì)的編制講明及單列甲供材料明細(xì)。工程預(yù)算書工程量計算準(zhǔn)確,價格及取費合理,資料完整。第二十八條按公司權(quán)責(zé)劃分方案,施工圖預(yù)算50萬元及以上的,經(jīng)集團造價審核部門初審后,再報董事聯(lián)簽;50萬元以下的,由公司總經(jīng)理審批。經(jīng)審批的施工圖預(yù)算作為確定工程造價、招投標(biāo)、實行預(yù)算包干、考核設(shè)計單位限額設(shè)計執(zhí)行情況、撥付工程款和考核工程成本的依據(jù)。第二十九條施工圖預(yù)算時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件4。第七章招標(biāo)時期的成本操縱第三十條開發(fā)打算部負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件,成本治理部負(fù)責(zé)編制工程量清單、招標(biāo)操縱價,合理確定投標(biāo)報價的上下限;依據(jù)相關(guān)規(guī)定優(yōu)選評定標(biāo)方法,確保招標(biāo)選取信譽好、資質(zhì)高、報價合理的中標(biāo)單位。第三十一條成本治理部依照公司責(zé)權(quán)劃分將招標(biāo)文件、招標(biāo)操縱價呈報審批后,開發(fā)打算部進行招標(biāo)。第三十二條招標(biāo)文件要設(shè)置防止投標(biāo)人不平衡報價,預(yù)防惡意中標(biāo)的條款,預(yù)防中標(biāo)后在施工過程中隨意變更和簽證,確保項目進度、質(zhì)量和成本的操縱。第三十三條施工招標(biāo)時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件5。第八章合同治理時期的成本操縱第三十四條成本治理部是合同治理時期成本操縱的責(zé)任部門。第三十五條招標(biāo)文件中合同的重點條款必須突出,對工程造價、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量保證、處罰要求、索賠條款及廉政要求等要有詳細(xì)條款,對設(shè)計合同必須明確限額設(shè)計指標(biāo)和對超出限額設(shè)計的罰則。第三十六條中標(biāo)后合同簽約談判人員由相關(guān)部門專業(yè)人員、法律顧問參加,紀(jì)檢專員監(jiān)督,確保合同條款及內(nèi)容完整,概念清晰準(zhǔn)確,幸免錯漏,操縱合同風(fēng)險。第三十七條為了預(yù)防合同糾紛,減少因合同疏漏而造成的經(jīng)濟損失。合同文件的訂立必須規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn),做到:(一)合同條款規(guī)定用語必須確信、準(zhǔn)確、不能模糊;(二)合同條款對實際可能發(fā)生的情況做到充分預(yù)料和規(guī)定,必不可少的條款必須明確闡明,不漏項;(三)合同條款之間不能存在矛盾,必須前后呼應(yīng),表達(dá)意思一致;(四)合同對對方約束必須公平,以招標(biāo)文件的要求及投標(biāo)文件的應(yīng)標(biāo)條件簽訂,以保證工程實施中施工順利、質(zhì)量優(yōu)良、工期保證、成本可控。第三十八條采納格式化標(biāo)準(zhǔn)文本時,參與審定合同的有關(guān)部門和專業(yè)人員必須對合同填空內(nèi)容和補充條款做重點審查。第三十九條在合同履行中,關(guān)于合同外增加工程項目工程造價超出合同總價3%的,必須按程序呈報審批,簽訂補充合同,嚴(yán)控支付,降低成本。第四十條做好合同履行工作,及時地查找和發(fā)覺合同執(zhí)行中出現(xiàn)的漏洞、失誤,以保證我司不違約。在發(fā)出指令、作出決策時不違反合同,幸免產(chǎn)生索賠。如我司違約,應(yīng)及時采取補救措施,認(rèn)真與對方友好協(xié)商,對合同條款進行修改或補充;對方違約,應(yīng)及時追究對方的違約責(zé)任,幸免我方損失的進一步擴大。第四十一條加強合同索賠與反索賠的意識,提高全員合同索賠與反索賠的能力,正確處理好承包商的施工索賠,對承包商違約的地點提出索賠要求,維護自身的合法權(quán)益。以友好、平等的方式解決各種分歧、爭端,減少合同糾紛,減少雙方各自損失。第四十二條合同治理時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件6。第九章施工時期的成本操縱第四十三條工程治理部是施工時期成本操縱的責(zé)任部門。充分考慮施工組織設(shè)計的科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟性,合理組織項目施工過程中的各項施工工序治理,努力提高項目治理水平,杜絕返工、停工、工序混亂、質(zhì)量缺陷違約、安全文明施工不規(guī)范等現(xiàn)象造成工程損失。第四十四條工程治理部在工程開工前,必須充分熟悉設(shè)計圖紙和相關(guān)的各種規(guī)范,及早發(fā)覺和糾正圖紙的錯誤和缺陷,幸免施工中變更、簽證。第四十五條現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更要緊依據(jù)(一)對比合同及有關(guān)文件規(guī)定;(二)嚴(yán)控合同(預(yù)算)內(nèi)容以外的新增工程;(三)現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量,相關(guān)的審核人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)。按公司現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限,簽證制度執(zhí)行;(四)現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則,在簽證事由發(fā)生三十日內(nèi)將所有手續(xù)辦理完畢,嚴(yán)禁事后補簽。簽證內(nèi)容、緣故、工程量必須清晰明晰,涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù);(五)凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目,在施工過程中不得辦理任何簽證;(六)成本治理部對每月已完善簽字手續(xù)的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證單的預(yù)算進行匯編,按項目分類編號裝訂成冊,于下月的5日前匯總備案;(七)成本治理部應(yīng)及時將已發(fā)生并經(jīng)審核的工程設(shè)計變更及簽證成本錄入成本治理信息系統(tǒng),并對累計發(fā)生的工程設(shè)計變更及簽證總成本實行成本治理信息系統(tǒng)的限額預(yù)警機制。當(dāng)累計發(fā)生的工程設(shè)計變更及簽證總成本超過合同造價的3%時,工程治理部應(yīng)組織相關(guān)人員召開會議,分析緣故,總結(jié)前期操縱的經(jīng)驗教訓(xùn),并預(yù)測后期未發(fā)生的工程設(shè)計變更及簽證操縱目標(biāo),制定相應(yīng)操縱措施,并將相關(guān)內(nèi)容報送成本治理部及規(guī)劃設(shè)計部。第四十六條工程進度款的支付(一)依照合同的約定支付工程預(yù)付款,并在工程進度款支付到合同價50%時開始回扣工程預(yù)付款。(二)撥付工程進度款應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理:1、成本治理部復(fù)核進度款金額;2、經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。(三)工程進度款支付達(dá)到工程造價85%時,原則上應(yīng)停止付款,預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款,以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。第四十七條工期延誤屬于承包商責(zé)任時,公司應(yīng)對承包商進行索賠,即要求由承包商支付延期竣工違約金。公司在確定違約金的費率時,一般要考慮:公司盈利損失;由于工期延長而引起的貸款利息增加;工程拖期帶來的附加監(jiān)理費;由于本工程拖期竣工不能使用,租用其他建筑時的租賃費等。第四十八條施工缺陷指承包商的施工質(zhì)量不符全施工技術(shù)規(guī)程的要求,或使用的設(shè)備和材料不符合合同規(guī)定,或在保修期未滿往常未完成應(yīng)該負(fù)責(zé)補修的工程時,公司應(yīng)追究承包商責(zé)任。假如承包商未在規(guī)定的期限內(nèi)完成修補工作,公司有權(quán)選擇第三方來完成工作,發(fā)生的費用由承包商承擔(dān)。第四十九條施工過程時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件7。第十章工程材料及設(shè)備采購的成本操縱第五十條在招標(biāo)時,成本治理部應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單,一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明確:(一)公司能找到一級建材市場的、有專門質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備,應(yīng)實行甲供或甲定乙供,其余實行乙供。實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費;(二)甲供材料設(shè)備應(yīng)按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時刻,防止積壓或造成窩工現(xiàn)象;(三)阻礙成本較大的甲定價乙供主料(設(shè)備)必須嚴(yán)格完善審批手續(xù)。第五十一條工程治理部是工程材料及設(shè)備治理時期的成本操縱責(zé)任部門。應(yīng)嚴(yán)格按照項目設(shè)計定位確定的設(shè)備(材料)檔次、型號、質(zhì)量要求,并結(jié)合成本治理部對材料、設(shè)備的限價要求來選擇材料、設(shè)備。第五十二條甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價,貨比三家,在要緊設(shè)備和大宗建材采購上采納招標(biāo)方式或相同的條件采納長期戰(zhàn)略合作伙伴的產(chǎn)品。在質(zhì)量、價格、供貨時刻均能滿足要求的前提下,擇優(yōu)確定供貨單位。第五十三條工程治理部對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格,要當(dāng)場檢查驗收核對到貨清單以及相關(guān)資料,辦理驗收手續(xù),妥善保管。對不符合要求的,應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部門拒絕付款。條件具備時可選擇長期合作供貨商和廠家與其合作,以降低設(shè)備成本和治理成本。第五十四條《采購合同》中必須載明:因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成阻礙和損失的,供貨商必須承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十五條關(guān)于乙供材料和設(shè)備,我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型,在預(yù)算操縱的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板,進行封樣,并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。第五十六條材料的代用應(yīng)由工程治理部書面提出并附成本對比表,經(jīng)設(shè)計單位和規(guī)劃設(shè)計部同意,成本治理部核對成本,分管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理依照成本增減額大小按權(quán)限審批,具體工作流程參照“項目設(shè)計變更工作流程及治理標(biāo)準(zhǔn)”。第五十七條甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和工程治理部的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單,經(jīng)成本治理部、財務(wù)部門審核無誤后,方能辦理結(jié)算。第五十八條材料及設(shè)備采購時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件8。第十一章工程結(jié)算時期的成本操縱第五十九條成本治理部是工程結(jié)算治理時期的成本操縱責(zé)任部門。工程結(jié)算相關(guān)人員必須按結(jié)算的必備條件編制、審查結(jié)算,必須廉潔自律,要嚴(yán)格遵守“廉政協(xié)議書”的相關(guān)條款規(guī)定及公司的其他規(guī)定。第六十條成本治理部詳細(xì)核對工程量,審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn),對工程結(jié)算進行初審,做到資料完整,有根有據(jù),數(shù)據(jù)準(zhǔn)確;初審?fù)瓿珊?,將初審資料整理完整后送集團相關(guān)部門進行復(fù)審,也可聘請咨詢公司或深圳市造價治理站進行復(fù)審。第六十一條編制的結(jié)算書,必須有人工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制講明,并扣除甲供材料款和違約金及暫列金額。第六十二條工程治理部、成本治理部應(yīng)對整體工程成本進行跟蹤分析治理,進行“三算”對比,找出工程成本超、降的因素,并提出改進措施和獎懲意見。第六十三條在成本治理部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上,財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù),對比合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書。第六十四條1工程結(jié)算時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件9。1第十二章銷售時期的成本操縱第六十五條公司在銷售前,應(yīng)組織營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程治理和成本治理等部門擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》,逐項測算其建設(shè)成本,并對比原成本預(yù)算逐項審核;對學(xué)校、交通、水塔等配套,應(yīng)測算其運行成本,并列入項目完全成本范圍內(nèi)?!朵N售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算,報總經(jīng)理辦公會議審批。第六十六條銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時,應(yīng)事先編制預(yù)算并報成本治理部及分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理按權(quán)限審批后實施,從嚴(yán)操縱新增項目。第六十七條銷售時期的成本操縱要點及處理措施詳見附件10。第十三章期間費用的成本操縱第六十八條公司盡量壓縮項目開發(fā)經(jīng)營周期,減少期間費用;保證向客戶按期交樓,以幸免趕工成本和延期賠償;營銷策劃部在市場和經(jīng)營條件許可的情況下,應(yīng)加快項目銷售節(jié)奏,減少現(xiàn)房積壓時刻,減少利息費用等成本。第六十九條期間費用的成本操縱要點及處理措施詳見附件11。第十四章售樓后的工程維修費用的成本操縱第七十條設(shè)計單位、工程治理部、規(guī)劃設(shè)計部、成本治理部、營銷策劃部和物業(yè)公司必須參加工程分部分項和專項工程驗收及竣工驗收。如物業(yè)公司不按驗收標(biāo)準(zhǔn)和程序驗收,住戶入住時發(fā)覺問題,由物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和50%維修費用。第七十一條項目竣工交付使用六個月后,物業(yè)公司負(fù)責(zé)質(zhì)量問題的收集和提出,工程治理部負(fù)責(zé)組織物業(yè)公司、監(jiān)理公司及原承建商,對項目工程質(zhì)量進行一次全面的施工質(zhì)量問題檢查及匯總,并將相關(guān)質(zhì)量問題交由原承建商集中限期整改直到驗收合格。因施工單位緣故未按期整改合格的且給我方造成經(jīng)濟損失或不良阻礙,要按保修合同追究其違約責(zé)任,按合同約定扣除質(zhì)保金。第七十二條因工程施工質(zhì)量、材料(設(shè)備)質(zhì)量問題、正常磨損或業(yè)主使用不當(dāng)而產(chǎn)生各種維修項目,屬于本體維修金維修范圍內(nèi)的由物業(yè)公司自行處理。否則,物業(yè)公司將維修報告、產(chǎn)生的緣故及責(zé)任方、維修內(nèi)容、維修規(guī)模行文報告工程治理部。第七十三條工程治理部依照維修報告需核實現(xiàn)場實際情況、確定責(zé)任方。在保修期內(nèi)屬原施工單位責(zé)任的,立即通知原施工單位進場維修,原施工單位接到通知后應(yīng)在保修合同規(guī)定時刻內(nèi)制定好維修方案并開始維修;原施工單位在規(guī)定時刻內(nèi)未到場維修或拒絕維修的,由工程治理部托付物業(yè)公司進行維修,相關(guān)費用從原施工單位的保修金中扣回。超過保修期且又不屬于本體維修金維修范圍內(nèi)的,由物業(yè)公司編制維修方案經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部審定并按照公司報告審批流程報分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理按權(quán)限審批,其它流程按照公司“移交物業(yè)后的工程維修及費用審核工作流程”辦理。第十五章檢查考核和獎懲第七十四條公司將各部門的成本操縱工作納入年度考核范圍,由公司對各部門成本操縱的執(zhí)行情況進行評價。第七十五條公司對相關(guān)部門未按要求進行成本操縱的,阻礙公司目標(biāo)成本的實現(xiàn),扣減責(zé)任部門當(dāng)年度經(jīng)營業(yè)績考核中相應(yīng)分值。第七十六條因相關(guān)部門及人員弄虛作假,給公司造成重大經(jīng)濟損失,視情節(jié)輕重對相關(guān)責(zé)任人按集團和公司相關(guān)規(guī)定處罰。第七十七條對相關(guān)人員的獎懲,由公司行政人事部、紀(jì)檢監(jiān)察部門參照集團《工作責(zé)任過錯追究方法》和公司《職員獎懲規(guī)定》提出處理意見,經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第十六章附則第七十八條本規(guī)定未涉及內(nèi)容或未盡事項,應(yīng)按照國家和公司房地產(chǎn)開發(fā)成本治理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七十九條本規(guī)定由成本治理部根椐公司成本治理的需要進行修訂和完善。第八十條本規(guī)定由成本治理部負(fù)責(zé)解釋。第八十一條本規(guī)定自下發(fā)之日起施行。附件1崗位名稱要緊成員差不多職責(zé)具體職責(zé)內(nèi)容總經(jīng)理總經(jīng)理負(fù)責(zé)成本操縱治理決策1、審核項目可行性研究報告;2、參與確定項目目標(biāo)總成本及目標(biāo)總成本的分降落實;3、批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)設(shè)計變更;4、審批裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)、檔次;
5、審批各部門的方案、報告、申請等;6、總經(jīng)理就建筑成本治理對董事會負(fù)責(zé)。分管副總經(jīng)理分管副總經(jīng)理分不負(fù)責(zé)對各分管環(huán)節(jié)的成本操縱治理及目標(biāo)實現(xiàn)負(fù)責(zé)1、負(fù)責(zé)落實總經(jīng)理審批分解后的目標(biāo)成本的操縱及目標(biāo)實現(xiàn)
2、負(fù)責(zé)對各環(huán)節(jié)的成本操縱治理;
3、審核各部門的方案、報告、申請等;
4、協(xié)調(diào)各部門之間成本操縱治理工作的銜接及配合;
5、分管領(lǐng)導(dǎo)就各環(huán)節(jié)的成本操縱治理對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。開發(fā)打算部營銷策劃部部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)立項環(huán)節(jié)的成本操縱1、負(fù)責(zé)項目可行性論證報告的編制、修改、立項;
2、負(fù)責(zé)對立項環(huán)節(jié)的成本操縱治理;
3、公司規(guī)定的其他成本操縱治理工作。規(guī)劃設(shè)計部部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)人員對規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本操縱及目標(biāo)實現(xiàn)負(fù)責(zé)1、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計時期的成本操縱,實行限額設(shè)計,審查設(shè)計圖紙,確定合理的設(shè)計安全系數(shù),降低工程造價;
2、負(fù)責(zé)跟蹤和協(xié)調(diào)各設(shè)計時期的設(shè)計進度;
3、負(fù)責(zé)與設(shè)計單位接洽,及時跟蹤項目設(shè)計變更和審查工程相關(guān)設(shè)計變更內(nèi)容;
4、審核工程治理部編制的技術(shù)方案、報告等;
5、負(fù)責(zé)材料(設(shè)備)的選型;參加甲方定價材料(設(shè)備)或甲供材料(設(shè)備)的定價工作;
6、審核并確定裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)、檔次;
7、參加圖紙會審和工程竣工驗收;
8、公司規(guī)定的其他成本操縱治理工作。成本治理部部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)施工圖
預(yù)算、合同
治理、工程
結(jié)算、成本
分析及預(yù)警
等環(huán)節(jié)的成
本操縱1、負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本操縱;
2、負(fù)責(zé)項目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警;
3、負(fù)責(zé)合同治理環(huán)節(jié)的成本操縱;
4、負(fù)責(zé)工程結(jié)算審核環(huán)節(jié)的成本操縱;
5、參與立項、規(guī)劃設(shè)計、施工過程治理、工程材料及設(shè)備
治理等各個環(huán)節(jié)的全過程成本操縱;
6、利用明源成本治理系統(tǒng),建立功能完備運行可靠的信息
治理系統(tǒng),實現(xiàn)各項目成本及時化及動態(tài)化,加強信息
共享,提高工作效率;
7、擬定各項目開發(fā)總成本操縱目標(biāo),確定建筑成本的各項
操縱指標(biāo);定期檢查成本總操盡情況;
8、負(fù)責(zé)甲方定價材料(設(shè)備)或甲供材料(設(shè)備)的定價工作;
9、審核重大設(shè)計變更、簽證的成本確認(rèn)工作;
10、審核已定標(biāo)準(zhǔn)、檔次的裝飾材料的單價;
11、參加圖紙會審和工程竣工驗收;
12、對整個公司成本狀況定期進行全面的總結(jié)分析,不斷完善及改進成本治理舉措,總結(jié)先進經(jīng)驗;
13、公司規(guī)定的其他成本操縱治理工作。工程治理部部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)施工過程及工程材料(設(shè)備)治理環(huán)節(jié)的成本操縱、編制各項成本操縱指標(biāo)1、負(fù)責(zé)施工過程環(huán)節(jié)的成本操縱;
2、負(fù)責(zé)工程材料(設(shè)備)治理環(huán)節(jié)的成本操縱;
3、嚴(yán)格按照集團、公司的治理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變,每月對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及時將變更、簽證預(yù)算報成本治理部復(fù)審;
4、認(rèn)真審查設(shè)計圖紙,及時提出合理的修改建議;
5、參與甲方定價材料(設(shè)備)或甲供材料(設(shè)備)的選型及定價工作;
6、嚴(yán)格各工序的檢查驗收,防止返工造成的白費;
7、負(fù)責(zé)組織圖紙會審和工程竣工驗收;
8、公司規(guī)定的其他成本操縱治理工作。財務(wù)治理部測算及操縱開發(fā)間接費集團公司集團領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門負(fù)責(zé)各個環(huán)節(jié)的成本操縱督察總經(jīng)理總經(jīng)理分管副總經(jīng)理分管副總經(jīng)理開發(fā)打算部、營銷策劃部財務(wù)治理部工程治理部成本治理部規(guī)劃設(shè)計部開發(fā)打算部、營銷策劃部財務(wù)治理部工程治理部成本治理部規(guī)劃設(shè)計部立項環(huán)節(jié)的成本操縱規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本操縱施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同治理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本操縱施工過程及工立項環(huán)節(jié)的成本操縱規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本操縱施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同治理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本操縱施工過程及工程材料(設(shè)備)管理環(huán)節(jié)的成本操縱開發(fā)間接費用測算與操縱附件2操縱要點操縱內(nèi)容操縱措施責(zé)任部門協(xié)辦部門項目可行性投資及效益測算1、市場信息搜集和分析
2、項目預(yù)期收益分析
3、項目融資分析
4、項目定位開發(fā)打算部公司相關(guān)部門項目定位項目設(shè)計初步規(guī)劃項目建筑指標(biāo)初步擬定材料、設(shè)備、部品預(yù)選規(guī)劃設(shè)計部成本治理部、工程治理部附件3操縱要點操縱內(nèi)容操縱措施責(zé)任部門協(xié)辦部門規(guī)劃設(shè)計可行性規(guī)劃設(shè)計1、市場信息搜集和分析
2、市政狀況信息分析
3、規(guī)劃要點確立
4、可行性研究設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計部開發(fā)打算部、工程治理部、成本治理部可行性規(guī)劃設(shè)計方案評審1、組成可行性規(guī)劃評審委員會,對可行性規(guī)劃設(shè)計方案進行評審、確定。
2、未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié),再重新評審。專題辦公會議設(shè)計
成果1、對可行性規(guī)劃設(shè)計依照實際情況進行細(xì)節(jié)調(diào)整,設(shè)計出符合市場需求的產(chǎn)品。
2、設(shè)備選型方案提早確定。規(guī)劃設(shè)計部工程治理部依照提交的設(shè)計成果進行投資估算成本治理部規(guī)劃設(shè)計部、工程治理部、營銷策劃部、財務(wù)治理部地質(zhì)勘察地質(zhì)勘察1、搜集權(quán)威地質(zhì)資料
2、按勘察要求招標(biāo)
3、制定詳細(xì)的地質(zhì)勘察報告規(guī)劃設(shè)計部工程治理部方案設(shè)計報批方案
設(shè)計1、依照項目前期運營的情況,結(jié)合市場分析,確定產(chǎn)品定位,制訂設(shè)計任務(wù)書
2、設(shè)計任務(wù)書需報內(nèi)部專家評審?fù)ㄟ^,公司領(lǐng)導(dǎo)審批規(guī)劃設(shè)計部工程治理部設(shè)計招投標(biāo)開發(fā)打算部規(guī)劃設(shè)計部方案設(shè)計評審專題辦公會議報批1、注意市政設(shè)計
2、注意相關(guān)法規(guī),完善自身報批規(guī)范性,材料完整規(guī)劃設(shè)計部工程治理部擴初設(shè)計成本
概算依照擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算,設(shè)計院的概算不得高于集團的投資估算。否則,重新調(diào)整設(shè)計。成本治理部規(guī)劃設(shè)計部施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計要求1、依照銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素,在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求
2、對鋼筋含量進行分析、優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計部工程治理部、成本治理部審圖
要點1、規(guī)范性審查:從設(shè)計規(guī)范、規(guī)劃設(shè)計要點及產(chǎn)品定位等方面進行審查,辨不是否符合要求。規(guī)劃設(shè)計部規(guī)劃設(shè)計部、開發(fā)打算部、工程治理部、成本治理部等部門互相配合2、圖紙質(zhì)量審查:審查圖紙當(dāng)中的錯、漏、碰、缺等問題,審查圖紙標(biāo)注尺寸是否準(zhǔn)確、節(jié)點是否明確、內(nèi)容是否完整。規(guī)劃設(shè)計部3、成本審查:對結(jié)構(gòu)選型、配筋、砼含量、裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)等進行審查,看是否符合建筑成本操縱總體目標(biāo)要求。成本治理部4、施工可行性審查:相關(guān)作法是否施工可行,是否節(jié)約措施費用。工程治理部面積
測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合規(guī)劃設(shè)計部成本治理部裝修方案設(shè)計方案
設(shè)計要求依照擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求規(guī)劃設(shè)計部工程治理部、物業(yè)部材料
設(shè)備選型
成本方案1、市場信息調(diào)研
2、依照設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備工程治理部規(guī)劃設(shè)計部、工程治理部、成本治理部等部門互相配合1、制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本打算明細(xì)表
2、裝飾綜合價格拆分分析成本治理部設(shè)計變更設(shè)計調(diào)整費用凡屬設(shè)計緣故造成的設(shè)計修改,按合同相關(guān)規(guī)定追究其相關(guān)責(zé)任。規(guī)劃設(shè)計部工程治理部、成本治理部設(shè)計變更審批嚴(yán)格按公司相關(guān)規(guī)定規(guī)劃設(shè)計部工程治理部、成本治理部材料設(shè)備選型在擴初圖確定前確定材料設(shè)備,使設(shè)計在圖紙時期就考慮了材料設(shè)備的安裝工程治理部規(guī)劃設(shè)計部、成本治理部附件4操縱要點操縱內(nèi)容操縱措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注咨詢公司的選擇咨詢公司的資質(zhì)及實力審查選擇現(xiàn)場治理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價咨詢公司。成本治理部公司領(lǐng)導(dǎo)工程預(yù)算要做到透明、公平、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、操縱得當(dāng),以最低及準(zhǔn)確的成本,確保工程成本操縱。工程預(yù)算環(huán)節(jié)的成本操縱難點在于操縱計算工程量、工料機單價、取費費率及措施費項目的準(zhǔn)確性。為
招標(biāo)工作及項目成本治理提供參考依據(jù)。咨詢公司預(yù)算咨詢公司編制預(yù)算內(nèi)容的審查1、要求必須提供計算后的預(yù)算及與承包商核對后的預(yù)算,并同時提供與承包商工程量的核對差異情況講明,要求細(xì)致,成本治理部必須逐項核實確認(rèn),復(fù)核其預(yù)算中造價比例大的項目,如建筑面積、砼含量、外架、地面、墻面、裝飾等。
2、審查其工料機單價的準(zhǔn)確性、取費費率及措施費項目等內(nèi)容的合理性。
3、檢查咨詢公司計算工程量及造價的準(zhǔn)確性,重點復(fù)核其預(yù)算中造價比例大的項目,誤差超過合同要求,應(yīng)按合同要求扣除一部分咨詢費用作為罰款。成本治理部規(guī)劃設(shè)計部、工程治理部鋼筋用量的核實施工圖中的鋼筋用量由成本治理部對鋼筋用量進行測算。成本治理部規(guī)劃設(shè)計部預(yù)算分析預(yù)算
分類1、總分類要求:分專業(yè),分地下室、分棟。
2、結(jié)構(gòu)部分包括:腳手架、垂直運輸、超高補貼、挖地槽、鑿樁頭、回填土、砼及鋼筋砼結(jié)構(gòu),砌體及墻板,金屬構(gòu)件、屋面隔熱及防水、樓地面找平及墊層,內(nèi)外墻抹灰。
3、建筑部分包括:鋁合金門窗,幕墻、內(nèi)墻乳膠漆及墻磚、外墻涂料及墻磚、廚房及衛(wèi)生間墻地磚、各類吊頂、樓梯欄桿、屋面磚及其它裝修。
4、安裝部分包括:給排水、電氣、通風(fēng)空調(diào)的布管,布線,安裝燈具、插座、潔具及各類設(shè)備等。成本治理部工程治理部各種
指標(biāo)分析1、按以上分類要求分析各項單項(位)工程每平米建筑面積指標(biāo)含量,進行項目建安成本拆分,建立項目分解目標(biāo)成本,指導(dǎo)項目施工。
2、提供招標(biāo)文件中的工程量清單資料及參考預(yù)算。成本治理部工程治理部附件5操縱要點操縱內(nèi)容操縱措施責(zé)任部門協(xié)辦部門投標(biāo)單位的選擇1.資質(zhì)2.治理水平3.技術(shù)力量4.歷史記錄5.資金實力6.合作經(jīng)歷1.按公司招標(biāo)實施細(xì)則辦理招標(biāo)事宜。2.成本治理部負(fù)責(zé)投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績審查。成本治理部工程治理部、規(guī)劃設(shè)計部招標(biāo)文件招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含:1.工期;2.工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn);3.質(zhì)量要求;4.付款方式;5.招標(biāo)范圍;6.結(jié)算方式;7.驗收標(biāo)準(zhǔn);8.投標(biāo)注意事項;9.廢標(biāo)條件10.接標(biāo)時刻;11.開標(biāo)時刻;12.定標(biāo)方法;13.招標(biāo)單位補充意見;14.標(biāo)準(zhǔn)合同條文;15.圖紙、其他要求等。1.主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本2.成本治理部負(fù)責(zé)招標(biāo)工作。成本治理部工程治理部、規(guī)劃設(shè)計部招標(biāo)工作招標(biāo)工作小組審核;總經(jīng)理簽發(fā)標(biāo)底制定依照圖紙或項目清單計算工程量,參照信息價及市場價計算造價。成本治理部工程治理部、規(guī)劃設(shè)計部評標(biāo)和定標(biāo)1.經(jīng)濟性評標(biāo)定標(biāo)評經(jīng)濟標(biāo)必須把各投標(biāo)單位的清單報價進行匯總分析,得出各項目的相對報價,同內(nèi)部標(biāo)底價進行對比,應(yīng)重點注意以下幾項:1、對比招標(biāo)文件,查看投標(biāo)人的投標(biāo)文件是否完全響應(yīng)招標(biāo)文件;2、應(yīng)對總報價、要緊項目單價、其他項目、措施費項目、要緊材料單價、是否有計算錯誤等進行分項評分;3、對工程量大的單價和單價過高于或低于各投標(biāo)單位清單項目均價的項目要重點查或要求投標(biāo)單位解釋澄清;4、對措施費用合價包干的項目單價,要對比施工方案的可行性進行審查;5、對工程總價、各項目單價及要素價格的合理行進行分析、測算;6、對投標(biāo)人所采納的報價技巧,要辨證的分析推斷其合理性。成本治理部工程治理部、規(guī)劃設(shè)計部2.技術(shù)性評標(biāo)定標(biāo)1、總工期是否符合要求,工期打算安排是否科學(xué)、合理,能否得到保證;2、實施方案的效率、科學(xué)性、安全保證、穩(wěn)定性,及對環(huán)境的阻礙;3、投標(biāo)人的項目組成員狀況,特不是項目經(jīng)理與工程師的年齡、經(jīng)歷、學(xué)歷及工程實踐經(jīng)驗;4、施工技術(shù)措施是否可行及符合招標(biāo)文件要求;5、企業(yè)資信及能力及與我司的合作經(jīng)歷。工程治理部、規(guī)劃設(shè)計部3.定標(biāo)綜合審核投標(biāo)單位;評定中標(biāo)單位。招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組評定。審計監(jiān)察部、公司紀(jì)委簽署明確審查意見,經(jīng)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員會簽后,報公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。附件6操縱要點操縱內(nèi)容操縱措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注合同重點條款合同造價1.投標(biāo)定價
2.協(xié)商定價
3.按定額和協(xié)商條件定價
4.設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方式成本治理部工程治理部為預(yù)防合同糾紛,減少因合同疏漏而造成的經(jīng)濟損失,達(dá)到成本操縱的目的。現(xiàn)場簽證必須注明現(xiàn)場簽證的程序要求工程治理部成本治理部質(zhì)量要求1.明確質(zhì)量條款和細(xì)分處罰標(biāo)準(zhǔn)
2.杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)小業(yè)主的投訴、索賠工程治理部成本治理部雙方職責(zé)雙方的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)必須明確合同審查合同條款的審查公司的合同均須采納書面形式,常用合同必須使用公司格式化標(biāo)準(zhǔn)合同,對合同填空內(nèi)容和補充條款做重點審查。規(guī)劃設(shè)計部、工程治理部、成本治理部承包商的承包工程范圍范圍劃分必須與圖紙相對應(yīng)清晰明了,不能理解有歧義。工期要求和
補償條件最大限度地利用合同給予的權(quán)力,如指令權(quán)、審批權(quán)、檢查權(quán)等來操縱工期、安全和質(zhì)量。合同變更處理如工程變更、簽證等處理程序必須以合同附件形式加以明確。爭吵的解決通常能夠通過協(xié)調(diào)、調(diào)解、訴訟等手段解決。雙方的違約責(zé)任違約條件要清晰。對公司不利的違約條款或公司可能違約的情形,盡量幸免違約金或保證金數(shù)額賠償過大。風(fēng)險審查要考慮合同履行時可能出現(xiàn)的問題和風(fēng)險。合同實施中的成本操縱合同內(nèi)容1.必須嚴(yán)格按照合同的工程內(nèi)容和要求完成;
2.嚴(yán)格執(zhí)行合同的工期和質(zhì)量要求;
3.嚴(yán)格按照程序要求進行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證。工程治理部成本治理部增加合同造價增加工程項目工程造價超出合同總價3%必須簽訂補充合同。工程治理部成本治理部索賠處理1、防止對方提出索賠,通過有效的合同治理,
使自己不違約,處于不能被索賠的地位;
2、發(fā)生索賠,對承包商所提出的索賠要求進行
評審和修正,認(rèn)真核定索賠款額,幸免事態(tài)及
損失進一步擴大。工程治理部成本治理部反索賠1、反駁對方(合同伙伴)不合理的索賠要求,即反駁索賠報告,推卸自己對已發(fā)生的干擾事件的責(zé)任,否定或部分否定對方的索賠要求;
2、對承包商的工期延誤、施工缺陷及承包商在保修期內(nèi)不履行維修義務(wù)等進行索賠;
3、對設(shè)計單位提出設(shè)計失誤索賠,凡因設(shè)計單位錯誤,漏項或擴大規(guī)模和提高標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工
程靜態(tài)投資超支,要按照合同規(guī)定扣減設(shè)計費;
4、對材料(設(shè)備)供應(yīng)商的工期、質(zhì)量等索賠。工程治理部成本治理部合同執(zhí)行評價合同執(zhí)行評價將合同簽訂和執(zhí)行過程中的利弊得失、經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)出來,提出分析報告,作為以后工程合同治理的借鑒。工程治理部成本治理部附件7操縱要點操縱內(nèi)容操縱措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注設(shè)計變更變更評估1項目前期規(guī)劃定位要全面準(zhǔn)確盡量幸免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。2加強施工前的審核工作全面考慮工程造價對可能發(fā)生變更的地點有預(yù)見性,并予以事先約定。3各部門全面評估變更帶來的各種變化為審批提供參考依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計部工程治理部、成本治理部施工環(huán)節(jié)的成本控制要緊應(yīng)注意兩大方面,一個是因各種變更及簽證項目帶來的費用,另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的緣故,施工時期不可幸免由于各種情況而要對施工打算和內(nèi)容進行改動,而在變更時明確目的和遵循程序差不多上必須的。這一時期進行成本操縱時要注意各部門的及時溝通和良好合作。變更的審核簽認(rèn)1.對工程阻礙較大必須變更的才能進行設(shè)計變更。依照變更緣故將設(shè)計變更分成幾類,不同類不按相應(yīng)的審核簽認(rèn)節(jié)流程進行。2.變更前工程治理部必須先編制變更部分的工程量預(yù)算,按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進行。3工程治理部負(fù)責(zé)計算變更費(含可能引的索賠及變更工期評估。并向成本治理部報告重大變更后的成本現(xiàn)狀。規(guī)劃設(shè)計部工程治理部、成本治理部設(shè)計變更通知單。變更的審批按照變更分類進行審批,審批過程在10工作日內(nèi)完成。凡沒按要求審批的設(shè)計變更不作為結(jié)算依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計部公司領(lǐng)導(dǎo)、工程治理部、成本治理部變更的限額設(shè)計變更總額不能超過總造價的3%規(guī)劃設(shè)計部工程治理部、成本治理部簽證簽證的必要性1.現(xiàn)場簽證必須是合同工程量以外的項目。2.工程量的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。規(guī)劃設(shè)計部、工程治理部規(guī)劃設(shè)計部、成本治理部簽證的時限所發(fā)生的現(xiàn)場工程量簽證單必須附有造價預(yù)算書,同時要求在發(fā)生的30日內(nèi)完成簽證手續(xù),否則視為無效簽證。簽證的限額現(xiàn)場簽證總額不能超過總造價的2%簽證的工程量1、認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。2、簽證的內(nèi)容、緣故、工程量應(yīng)清晰準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全,并有相關(guān)人員的簽字確認(rèn)。3、簽證的原始資料必須齊全,必要時要附數(shù)碼照片或影像資料佐證。簽證的審批1.必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前,應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審,通過后方可正式簽證。2.審批:按公司現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限,簽證制度執(zhí)行。簽證的結(jié)算當(dāng)月的簽證預(yù)算在下月的五個工作日內(nèi)匯編完成上報成本治理部。附件8操縱要點操縱內(nèi)容操縱措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注材料進場打算采購招投標(biāo)及訂立合同時刻工程治理部規(guī)劃設(shè)計部、成本治理部材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本操縱的核心要素是計劃和信息,通過明確而科學(xué)的流程,就能夠最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率,達(dá)到成本操縱的目的。生產(chǎn)周期與工程進度相配合運輸周期具體與采購點遠(yuǎn)近相對應(yīng)安裝、驗收周期與工程進度相配合交叉作業(yè)時刻與工序安排相聯(lián)系材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息,建立材料市場信息庫。成本治理部工程治理部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由規(guī)劃設(shè)計部確定或封樣。規(guī)劃設(shè)計部工程治理部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)打算。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備,采納三家以上廠家報價選擇。1、需招標(biāo)的由招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé);2、不需招標(biāo)的由工程治理部負(fù)責(zé),開發(fā)打算部、成本治理部配合。材料款支付1、預(yù)付款限額操縱;2、首次驗收后付款總額進度操縱;3、保修款一般不低于合同總價的5%;4、依據(jù)合同中約定付款。工程治理部規(guī)劃設(shè)計部、成本治理部材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量。工程治理部質(zhì)量驗收1、外觀質(zhì)量的驗收;2、安裝后質(zhì)量的驗收。工程治理部規(guī)劃設(shè)計部投入使用后的質(zhì)量驗收。物業(yè)公司工程治理部、規(guī)劃設(shè)計部材料保管與保修材料保管在合同中明確物資的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者。工程治理部材料保修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期。附件9操縱要點操縱內(nèi)容操縱措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注乙方預(yù)算乙方預(yù)算內(nèi)容的審查1.先由造價比例大的項目看(砼含量、外架、地面、墻面、裝飾、部分家具),縮小及調(diào)整面積。2.注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會阻礙成本的問題成本治理部工程治理部同工程預(yù)算一樣,工程結(jié)算也要做到透明、公平、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、操縱得當(dāng),確保工程成本操縱。工程決算環(huán)節(jié)的成本操縱難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息能夠來自合作方、第三方,和自己的調(diào)研,不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走,防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作鋼筋用量的核實1.施工圖中的鋼筋用量2.洽商、變更的鋼筋用量1、托付咨詢公
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