大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃頂級(jí)策劃模式文件

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級(jí)策劃模式商業(yè)項(xiàng)目前期策劃商業(yè)項(xiàng)目前期策劃一、市場(chǎng)調(diào)研分析1、宏觀市場(chǎng)分析2、區(qū)域市場(chǎng)分析3、客戶分析4、消費(fèi)者分析5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6、SWOT分析7、以后商業(yè)預(yù)測(cè)分析二、定位分析1、戰(zhàn)略性總體定位2、商業(yè)定位三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、市場(chǎng)依據(jù)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念3、市場(chǎng)總體形象4、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)5、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)6、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃五、經(jīng)濟(jì)分析1、指標(biāo)預(yù)算2、分析評(píng)估策劃第一步商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析一、宏觀市場(chǎng)分析1、行業(yè)環(huán)境2、都市規(guī)劃3、政策法規(guī)4、宏觀環(huán)境二、區(qū)域市場(chǎng)分析1、本市商業(yè)環(huán)境2、區(qū)域商業(yè)環(huán)境3、商圈分析（都市進(jìn)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）三、客戶分析1、經(jīng)營范圍分析2、投資動(dòng)向分析3、經(jīng)營狀況分析4、客戶需求分析四、消費(fèi)者分析1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究2、消費(fèi)水平研究五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況六、以后商業(yè)預(yù)測(cè)分析略七、SWOT分析熱，像火一般的熱。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場(chǎng)洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營，并在極短的時(shí)刻內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚奇，中國商業(yè)地產(chǎn)大盤時(shí)代差不多來臨。然而，相關(guān)于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的直銷，它對(duì)投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。需要進(jìn)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對(duì)待投資招商的慎重。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商以及介入最后治理實(shí)施，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請(qǐng)專業(yè)公司協(xié)助完成。FIP確實(shí)是如此一支在商業(yè)地產(chǎn)有著極其專業(yè)研究及豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)，為進(jìn)展商提供國際先進(jìn)的商業(yè)服務(wù)。一、市場(chǎng)調(diào)研分析阻礙商業(yè)項(xiàng)目成功的因素專門多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其阻礙力、商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡工作任務(wù)：通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)覺分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。要緊內(nèi)容：1、項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作3、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告工作目的：1、深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；2、以以后界定現(xiàn)在的宏策劃模式，給予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；3、細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)4、通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。工作內(nèi)容：工作一：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告通過對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、推斷本市商用物業(yè)市場(chǎng)以后3－5年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)考慮及深度考慮，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述要緊內(nèi)容做出初步推斷，確立以后項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)打算以在以后的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有打算地執(zhí)行。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和打算方案：1、項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略3、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的操縱：分時(shí)期開發(fā)戰(zhàn)略4、項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析5、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析6、項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮7、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑8、項(xiàng)目年度進(jìn)展策略【調(diào)研分析策略】（一）策劃市場(chǎng)調(diào)研策略研究1、市場(chǎng)調(diào)研步驟第一步：界定問題第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調(diào)研方案第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)第五步：整理和分析數(shù)據(jù)第六步：預(yù)備及呈送調(diào)研報(bào)告2、市場(chǎng)調(diào)研分類研究市場(chǎng)調(diào)研按以識(shí)不問題為目的和以解決問題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類；⑴以識(shí)不問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題；①市場(chǎng)潛力――攀升、下降；②市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮??；③企業(yè)形象④市場(chǎng)特征⑤招商與銷售⑥市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長(zhǎng)期預(yù)測(cè)⑵以解決問題為目的的調(diào)研步驟①市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)②確定細(xì)分的依據(jù)③確定各種細(xì)分的市場(chǎng)潛力④選擇目標(biāo)市場(chǎng)3、市場(chǎng)調(diào)研各類各類調(diào)研種類所需資料研究范圍商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)勁分析、消費(fèi)適應(yīng)、收入、偏好等作調(diào)研投資客戶研究對(duì)投資客戶投資的商鋪，作差不多調(diào)研，如營業(yè)時(shí)刻、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等4、確定市場(chǎng)調(diào)研的方法市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否，專門大程度取決于所采納的市場(chǎng)調(diào)研方法。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采納以下四種方式：①直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、進(jìn)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。②間接調(diào)查通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、進(jìn)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，因此對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。③直接征詢這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營銷的制定專門有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也能夠街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。④現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀看，從而獲得資料。只是要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度?！菊{(diào)研分析執(zhí)行】一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、人口因素分析2、經(jīng)濟(jì)水平、全國GDP狀況分析3、政策法規(guī)4、市政規(guī)劃和建設(shè)5、社會(huì)環(huán)境及文化分析6、交通狀況二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。FIP宏策劃的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。1、項(xiàng)目所在都市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的阻礙分析以及本市商業(yè)進(jìn)展情況、進(jìn)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。2、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、以后規(guī)劃、要緊商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。②區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析消費(fèi)水平、消費(fèi)適應(yīng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。⑦以后3－5年都市進(jìn)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析商圈也稱購買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地講，也確實(shí)是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在專門大差不。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這講是“商圈效應(yīng)”⑴商圈分類商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時(shí)刻來界定。第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。Ⅰ、核心商圈核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是要緊商圈。核心商圈的顧客占55%――70%Ⅱ、次級(jí)商圈次級(jí)商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。次級(jí)商圈顧客占15%――25%Ⅲ、邊緣商圈邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級(jí)商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。居民區(qū)方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的要緊組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。第二種分類：此種商圈按照顧客來店所需的時(shí)刻來計(jì)算區(qū)分。按照這種方式，商圈能夠分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。一般來講，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來講單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分種左右，距離在5000料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車通過一般公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。關(guān)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力難度較大。隨著交通的進(jìn)展與人們出行方式的改變，商圈分類應(yīng)該有新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。其輻射范圍已從過去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)刻距離，即商圈開始步入以交通時(shí)刻來計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。⑵商圈分析步驟第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。第六步：分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與市場(chǎng)其他情況。第七步：依照上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè)最后要確定項(xiàng)目的區(qū)域和具體地點(diǎn)⑶商圈分析的內(nèi)容Ⅰ、都市進(jìn)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)刻，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類不的需求（吃、喝、玩、樂）等。如北京市場(chǎng)每次單店購物達(dá)100萬元，而在廣州只有10萬元，不同都市每次消費(fèi)金額相差懸殊。Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈要緊依照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷售潛力分析，能夠獲利的包括都市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目今后能夠分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。⑷商圈容量測(cè)算在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（C×RE）÷RF其中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營業(yè)面積。假設(shè)某年某商圈的商場(chǎng)每平方米平均營業(yè)額10996元，顧客為350萬人，全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)：（350×5000）÷110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近5000元，講明該商圈的商業(yè)物業(yè)差不多飽和了。三、目標(biāo)客戶的研究分析1、目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)不需要。2、目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場(chǎng)配套要求等的分析。4、目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析包括經(jīng)營時(shí)刻、營業(yè)時(shí)刻、經(jīng)營業(yè)績(jī)等；5、目標(biāo)客戶抗經(jīng)營鳳險(xiǎn)能力分析6、目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究四、消費(fèi)者總體研究分析1、消費(fèi)水平調(diào)研●消費(fèi)適應(yīng)：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性不等；●逛商場(chǎng)頻度：是阻礙商場(chǎng)人流的關(guān)鍵；●偏愛商場(chǎng)：包括查找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其緣故；●對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)中意度等；2、消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研消費(fèi)水平的提升必定導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長(zhǎng)，這就法阻礙消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。如何在第一時(shí)刻有效捕捉以后商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。FIP以“以后界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在以后市場(chǎng)的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供以后中國3－5年市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，往常瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。3、本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)⑴本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析⑵本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析①差不多人口狀況②人流量分析★★人流量分布及結(jié)構(gòu)★★日均人流量、平常人流量、節(jié)假日人流量⑶消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析★★抽樣數(shù)據(jù)整理★★抽樣取數(shù)方法4、消費(fèi)勁分析A、本商圈消費(fèi)勁分析項(xiàng)目市場(chǎng)低收入戶中等偏下收入中等收入戶中等偏上戶高收入本組最低人均年收入（元）本組最高人均年收入（元）依照本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和差不多收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)；B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見下表）高級(jí)消費(fèi)群中高級(jí)消費(fèi)群中高級(jí)灰領(lǐng)消費(fèi)群中低檔消費(fèi)群其他消費(fèi)群家庭人均收入5萬元以上4－5萬元2－4萬元2萬元以下占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比消費(fèi)行為特點(diǎn)C、應(yīng)同時(shí)考慮的及阻礙本地消費(fèi)群行為的重要變量①年齡②性不③收入水平④文化水平⑤同意時(shí)尚信息程度⑥家庭的滿巢信息程度D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)勁分析E、區(qū)域消費(fèi)勁分析及結(jié)論五、競(jìng)爭(zhēng)商圈研究分析1、競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、要緊客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。2、競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目總體分析包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢(shì)等的調(diào)研；3、項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格鳳險(xiǎn)分析①最低價(jià)格分析按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過大，價(jià)格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價(jià)格回升；②最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇A、成本價(jià)的張力分析（見下表）成本定價(jià)元/平方米成本價(jià)折算最低租金元/平方米/日購買人均支付額元/人進(jìn)入商場(chǎng)人均購買比例商業(yè)人流量與商業(yè)面積比人/平方米/日張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比/可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比B、最低慣性的張力分析最低租金價(jià)格慣＝構(gòu)成比×日成本租金價(jià)×30天六、項(xiàng)目的SWOT分析1、本項(xiàng)目所在地塊在都市進(jìn)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析2、本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r3、本項(xiàng)目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會(huì)分析4、地塊工、地理位置、地貌特點(diǎn)5、地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件6、地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點(diǎn)7、周邊生活及商業(yè)配套研究8、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析9、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析10、項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分析11、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)把握12、項(xiàng)目SWOT綜合分析七、以后3－5年商業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析以后界定現(xiàn)在策劃模式的核心理念部分。通過對(duì)以后3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來決定現(xiàn)時(shí)期商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。提早向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨大的商業(yè)模式。基于此，對(duì)以后3－5年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與進(jìn)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競(jìng)爭(zhēng)力。策劃第二步商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略性總體定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位主題定位目標(biāo)市場(chǎng)定位功能定位檔次定位價(jià)格定位經(jīng)營方式定位形象定位定位是商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。產(chǎn)品市場(chǎng)就媽像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。雪蓮必在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存健壯。商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可操縱性的企業(yè)進(jìn)展決定。一、戰(zhàn)略定位項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營方式定位項(xiàng)目功能定位二、商業(yè)定位（一）、業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。FIP商業(yè)“宏策劃通過對(duì)銷售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并依照其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合商場(chǎng)、便利店、專賣店、購物中心、倉儲(chǔ)商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。1、百貨店（DEPARTMENT）在一個(gè)大型建筑物內(nèi)，依照不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、治理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)。2、超級(jí)市場(chǎng)（SUPERMARKET）指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為要緊目的地的零售業(yè)態(tài)。3、大型綜合商場(chǎng)（CENTERALCHANDISESTORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化有用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。4、便利店（CONVENIENCESTORE）滿足顧客便利性需求為要緊目的的零售業(yè)態(tài)。5、專業(yè)店（SPECIATITYSTORE）經(jīng)營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。6、專賣店（EXCLUSIVESHOP）專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。7、倉儲(chǔ)商店（DISCONTENTSTORE）在大綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化有用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為要緊特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。8、家居中心（HOMECENTER）改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。9、購物中心（SHOPPINGCENTER）企業(yè)有打算地開發(fā)、擁有、治理運(yùn)營的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。中國的購物中心有三種類型，一是都市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心。它服務(wù)的多樣性，治理模式的科學(xué)性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢(shì)，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的依靠感。購物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營消費(fèi)對(duì)象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨(dú)立的開發(fā)策略與經(jīng)營治理方法。（＊見下表）購物中心分類總分類總特征細(xì)分類開發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)（開發(fā)戰(zhàn)略）都市區(qū)獨(dú)立購物中心由于受都市用地條件和都市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過10萬平方米填充型位于都市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，要緊散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來場(chǎng)地建設(shè)，與要緊商業(yè)街相通擴(kuò)展型在原有商業(yè)區(qū)域加大營業(yè)面積，在不改變?cè)猩虡I(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個(gè)改變商業(yè)區(qū)功能的方法核心替換型通過更新都市黃金土地上過時(shí)的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購物中心，如北京東方廣場(chǎng)都市兼容購物中心與都市其它功能設(shè)施形成一個(gè)都市綜合體，其建筑面積操縱在2多功能型是大規(guī)模高密度都市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體輔助型在都市綜合體內(nèi)，購物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心都市區(qū)專賣店購物中心以經(jīng)營商品的特色和時(shí)代感為特征，以建筑設(shè)計(jì)的不致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費(fèi)群體，一般建筑面積均在5000平方米節(jié)日型由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費(fèi)者的品味和人們對(duì)環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國城主題型致力于形成一種購物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感都市專賣店型是在高密度的都市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購物中心都市消費(fèi)購物中心一般以一個(gè)主導(dǎo)商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點(diǎn)出租總面積的70－90%，其自營面積均在3000－10000壟斷型集在經(jīng)營單一類不的商品，從貨源渠道、銷售渠道均操縱周圍承租面積小的眾多租戶，形成壟斷格局支配型由幾家大戶承租，嚴(yán)格從經(jīng)營品牌系列價(jià)格體系、市場(chǎng)信息源等方面操縱購物中心的進(jìn)展方向都市郊區(qū)鄰里購物中心屬于郊區(qū)小型購物中心，要緊提供消費(fèi)者日常生活用品和個(gè)人服務(wù)，一般建筑面積在3000――10000平方米，建有200個(gè)停車場(chǎng)，服務(wù)人口為15000FIP業(yè)態(tài)定位模式1、項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)；2、從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配3、從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位4、從操縱內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定5、從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整6、從各商家經(jīng)營特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式：1、從經(jīng)營商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商同意，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。2、從消費(fèi)群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物適應(yīng)，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場(chǎng)里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場(chǎng)里逗留更長(zhǎng)時(shí)刻，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。3、從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上界定依照操盤經(jīng)驗(yàn)，大型商業(yè)房地產(chǎn)定位，要緊考慮如下幾個(gè)因素：①盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防鳳險(xiǎn)；③現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營；④首層和二層盡可能采納產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后治理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采納適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的方法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確保回籠開發(fā)資金；⑤大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，能夠承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；（二）、主題定位確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。在信息化社會(huì)，顧客的購物方式發(fā)生了專門大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯。因此，F(xiàn)IP依照所在商圈顧客的購物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。（三）、目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位包括對(duì)項(xiàng)目要服務(wù)的對(duì)象即經(jīng)營者、投資者的定位。（四）、功能定位商場(chǎng)已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。現(xiàn)代商場(chǎng)通常體現(xiàn)如下四大功能：購物功能：體現(xiàn)于商場(chǎng)商品品種、檔次上，購物功能是商場(chǎng)最差不多功能；休閑功能：在現(xiàn)代大型商場(chǎng)中，休閑功能往往被當(dāng)作商場(chǎng)的附加功能加以設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：要緊體現(xiàn)于商場(chǎng)的物管和商場(chǎng)客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面；（五）、形象定位商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場(chǎng)形象能夠通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。如下三種形式表現(xiàn)商場(chǎng)形象：1、通過商場(chǎng)建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；2、通過顧客對(duì)賣場(chǎng)購物氣氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；POP廣告往往是營造賣場(chǎng)購物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感受；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間。3、通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；（六）、檔次定位項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營品牌的檔次，這是屾所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。一般來講可分為高級(jí)、中高級(jí)、中檔、大眾化等幾種檔次其中品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營中的消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格阻礙專門大。（七）、價(jià)格定位項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售和租賃的價(jià)格，其中，關(guān)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價(jià)格都有所區(qū)不。價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析，策劃確定了商場(chǎng)最佳定價(jià)的三大法則。法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大1、商場(chǎng)負(fù)一層與一層的租金相差2――3倍。到商場(chǎng)地下一層消費(fèi)臨時(shí)還不是我國消費(fèi)者的消費(fèi)適應(yīng)主流，按市場(chǎng)規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項(xiàng)目藍(lán)色快線的負(fù)一層A1鋪售價(jià)為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為10256元/平方米。2、一層、二層價(jià)格相差2－5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直差不多上以方便為主，一樓能夠最大限度地滿足他們。3、二、三樓的租金要相差1,5倍左右按照商場(chǎng)的功能分區(qū)可知，一般商場(chǎng)的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、三樓的人流相差并不多大，因此租金的定位就能夠以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)阻礙到營業(yè)狀況。依照具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬?。法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，事實(shí)上商場(chǎng)里的商鋪就像一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過，因此最好的差不多被占盡地利的商鋪篩下了。（八）、經(jīng)營方式定位關(guān)于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位特不重要。如何走出傳統(tǒng)大型商場(chǎng)的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購物適應(yīng)，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。依照企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險(xiǎn)能力等因素的考慮，F(xiàn)IP依照實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、托付經(jīng)營治理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。三大主流經(jīng)營方式解析經(jīng)營方式經(jīng)營特點(diǎn)自營1、購銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營鳳險(xiǎn)2、保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例抽取傭金3、純分成：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)鳳險(xiǎn)；招租商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獵取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營鳳險(xiǎn)；托付治理投資者將商業(yè)物業(yè)托付商業(yè)治理公司全權(quán)經(jīng)營，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而商業(yè)治理公司從中收取一定比例的治理費(fèi)用；商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營方式定位要點(diǎn)：要點(diǎn)一：投資資金回籠收期預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金的有效回收，能夠保證企業(yè)充足的流淌資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去要點(diǎn)二：項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；要點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析通過包括利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，推斷取何種經(jīng)營方式；要點(diǎn)四：鳳險(xiǎn)比較分析分析商場(chǎng)不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險(xiǎn)機(jī)率、大小等；要點(diǎn)五：統(tǒng)一治理商場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一治理，能有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營秩序；（九）、動(dòng)態(tài)定位1、招商與定位互動(dòng)――客戶2、定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)――建筑3、定位與市場(chǎng)互動(dòng)――變化FIP對(duì)中國零售業(yè)態(tài)的劃分標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能選址商圈規(guī)模店設(shè)施目標(biāo)顧客百貨店采取柜臺(tái)銷售與自選銷售相結(jié)合方式種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主定價(jià)銷售，能夠退貨有導(dǎo)購、餐飲娛樂都市繁華區(qū)，交通要道范圍大以流淌人口為規(guī)模5000以上設(shè)施豪華典雅忣快中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚人超級(jí)型市場(chǎng)自選銷售模式，出入口分段，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主營業(yè)時(shí)刻每天在11小時(shí)，能夠采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場(chǎng)選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū)較窄以居民為要緊銷售對(duì)象面積在500平方米以居民為主大型綜合商場(chǎng)自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)商圈范圍較大選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū)商圈范圍較大面積一般在2500以上顧客為購物頻率高的居民便利店以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)呂或出口處，可采取連鎖經(jīng)營方式。經(jīng)營實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品治理商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)；營業(yè)時(shí)刻長(zhǎng)，一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休息，價(jià)格高于不的店選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院較窄，居民徒步購物圈內(nèi)面積在100平米，面積利用率高店堂明亮，清潔，物資豐富要緊為居民、單身者年輕人，80%顧客為有目的購買專業(yè)店定價(jià)銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營的商品有著自己的特色，一般為高利潤從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，能夠退貨多樣化，大多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購物中心內(nèi)商圈范圍不定營業(yè)面積依照主營商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流淌顧客，滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求專賣店定價(jià)銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利注重品牌聲譽(yù)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)并提供知識(shí)性服務(wù)在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購物中心內(nèi)商圈范圍不定FIP宏策劃第三步商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)二、市場(chǎng)總體形象1、產(chǎn)口功能2、產(chǎn)品檔次3、主題形象三、規(guī)劃理念設(shè)計(jì)四、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)1、整體布局2、建筑鳳格3、交通組織4、配套安裝五、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)六、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)1、立面處理2、商鋪設(shè)計(jì)3、面積配比任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商，最終差不多上回到產(chǎn)品與商家的直接對(duì)話上來，因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場(chǎng)講服力的。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依靠于市場(chǎng)而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。項(xiàng)目必須以市場(chǎng)的需求為尺度，以經(jīng)營需求進(jìn)展的趨勢(shì)來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來講服市場(chǎng)，以良好的口碑保持市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。FIP提供的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案：1、項(xiàng)目產(chǎn)中策劃的市場(chǎng)依據(jù)；2、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計(jì)；3、項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象；4、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排；5、項(xiàng)目環(huán)境和景觀概念設(shè)計(jì)：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置6、項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)：立面處理、商鋪設(shè)計(jì)、面積配比；要緊工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計(jì)建議、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議、在廳設(shè)計(jì)建議、內(nèi)部交通設(shè)計(jì)建議、功能布局設(shè)計(jì)建議、商場(chǎng)裝修建議、智能化建議、停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、客貨梯設(shè)計(jì)建議、服務(wù)治理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計(jì)建議、鳳格設(shè)計(jì)建議；①從市場(chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營商家要求的建議；②從消費(fèi)角度給予最能有效聚攏人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議；④從經(jīng)營的角度提出保持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；⑤從成本角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議；⑥從進(jìn)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層的借力設(shè)計(jì)；⑦從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)刻設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)者休恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等；一、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)依據(jù)一：市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。需特不注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。通過對(duì)項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)；依據(jù)二：商家的需求在考慮商家需求時(shí)，最重要的是主力店的設(shè)計(jì)。關(guān)于主力店來講，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)行裝由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)商自行主張。許多進(jìn)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計(jì)。因?yàn)槿狈Χㄏ蛟O(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無的放矢。一旦功能與店家明確，設(shè)計(jì)必定從頭推翻。盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。依據(jù)三：超越時(shí)代消費(fèi)者需求設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。消費(fèi)不是單方面的，因此設(shè)計(jì)的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的渴求，在這一設(shè)計(jì)中，故事性是設(shè)計(jì)必不可少的要素――設(shè)計(jì)和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。此外，現(xiàn)在參加互動(dòng)的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計(jì)出富有個(gè)性、故事性強(qiáng)、顧客能完全投入的奇遇和旅程。二、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)：第一：符合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性；第二：有具體的主題功能區(qū)；第三：規(guī)劃理念具有超前性、市場(chǎng)性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。但不能脫離消費(fèi)者的消費(fèi)適應(yīng)與人的購物心理來做規(guī)劃理念。三、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計(jì)1、產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計(jì)包括整體功能組合設(shè)計(jì)和單層功能組合設(shè)計(jì)；樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場(chǎng)。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系；解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)性樓層設(shè)計(jì)要考慮消費(fèi)者消費(fèi)適應(yīng)，流程、一般消費(fèi)者逛商場(chǎng)的適應(yīng)與樓層功能組合流程圖要點(diǎn)二：以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)業(yè)種依照消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)，有效的樓層設(shè)計(jì)能夠保證消費(fèi)者晨商場(chǎng)的停留時(shí)刻2、產(chǎn)品檔次項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)計(jì)依照整體定位與產(chǎn)品定位而定；3、主題形象主題形象一般依照項(xiàng)目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中貫穿這一理念。以SHOPPINGMALL為例。它的形象設(shè)計(jì)，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實(shí)墻的虛實(shí)對(duì)比等）來完成的。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。比如，設(shè)計(jì)室外的景觀電梯：在SHOPPINGMALL大廳設(shè)計(jì)可伸展出來的平臺(tái)，用于演出等商業(yè)活動(dòng)；在SHOPPINGMALL的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計(jì)等，如此才會(huì)形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。四、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)1、空間布局今天的購物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的差不多需要：社交。商場(chǎng)設(shè)計(jì)的差不多原則是通達(dá)，但在過道和公共空間設(shè)計(jì)上也可發(fā)揮制造性和靈活性，為商戶和消費(fèi)群體強(qiáng)化或削弱商場(chǎng)的社交職能。FIP空間設(shè)計(jì)六原則①商業(yè)空間步行化②商業(yè)空間室內(nèi)化③公共空間社會(huì)化④有限空間的利益最大化⑤商業(yè)空間的休閑化⑥商業(yè)環(huán)境的個(gè)性化⑴商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。⑵公共空間設(shè)計(jì)建議隨著商場(chǎng)空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒服穿梭于商場(chǎng)就顯得尤為重要。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小都市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)在中央，人們逛完商場(chǎng)猶如散步于都市步行街。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，專門多時(shí)候大型商業(yè)項(xiàng)目總收入的30%來自廣告及展示空間。⑶開間設(shè)計(jì)建議大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。大商店面寬：6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面線上。依照經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在18－35米比較合適。假如開間方向的柱距是6米（8、12、15、18、21、24），那么進(jìn)深方向能夠是2×6、3×6、4×6。⑷中庭空間設(shè)計(jì)建議中庭是項(xiàng)目最喧鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計(jì)的特色和精華。那個(gè)地點(diǎn)人流密集，上上下下動(dòng)感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場(chǎng)所。A、中庭空間的功能組合B、中庭空間的造型與交流C、從不同的層面同時(shí)引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力購物中心空間設(shè)計(jì)空間類型空間設(shè)計(jì)特點(diǎn)經(jīng)典設(shè)計(jì)借鑒模式平面型突出整體性、文化性和時(shí)代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積26萬平方米，其中商務(wù)面積20萬平方米，餐飲面積5萬，旅游面積1立體型突出引導(dǎo)和組織人流垂直運(yùn)動(dòng)的科學(xué)合理性，設(shè)計(jì)的焦點(diǎn)是以有限的用地面積制造寬敞的理想空間效果北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂面積6445平方米，服務(wù)面積3077平方米。新東安市場(chǎng)地下3層，地上11層，其1－6為購物中心，內(nèi)設(shè)關(guān)于SHOPPINGMALL的大型中庭空間的設(shè)計(jì)，要做到以下幾點(diǎn)：第一：流暢，明快消費(fèi)者購物圖的是一個(gè)心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、掃瞄的興奮點(diǎn)，是專門重要的；第二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間消費(fèi)者走進(jìn)來后，確實(shí)是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計(jì)作為大型SHOPPINGMALL的標(biāo)志，在專門大程度上確實(shí)是讓消費(fèi)者有一個(gè)巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍；第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能一個(gè)SHOPPINGMALL的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到SHOPPINGMALL各處購物，游玩也是設(shè)計(jì)中專門重要的一部分；（5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計(jì)建議一般大型商場(chǎng)都會(huì)有商場(chǎng)內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場(chǎng)緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)：要點(diǎn)一：和諧性與均好性以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題特色緊密聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性；要點(diǎn)二：與市場(chǎng)互動(dòng)商場(chǎng)內(nèi)庭與廣場(chǎng)，一“內(nèi)”一“外”，萁兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)刻，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。如何將廣場(chǎng)與內(nèi)庭通過互動(dòng)作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素；（6）、外部空間廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路思路一：注重互動(dòng)性★★商場(chǎng)與廣場(chǎng)互動(dòng)步行空間的配置最好緊鄰商場(chǎng)建筑物外墻，與商場(chǎng)入口有充足的緩沖空間（約10米×）10米，使步行過程中達(dá)到商場(chǎng)對(duì)行人吸引的效果，使廣場(chǎng)與商場(chǎng)有良好的互動(dòng)關(guān)系?！铩锒鄻踊顒?dòng)互動(dòng)在廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。因此能夠在廣場(chǎng)平面規(guī)劃時(shí)置入一些空間凹凸處或借用廣場(chǎng)中設(shè)施物的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場(chǎng)多樣化活動(dòng)的互動(dòng)；思路二：以人為本步行空間的尺度在設(shè)計(jì)時(shí)采納建筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，能夠達(dá)到個(gè)性化設(shè)計(jì)和貼近人的親切的尺度；灑水平臺(tái)、噴泉、座椅、鋪地、綠化、能夠相互交錯(cuò)布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間；思路三：設(shè)計(jì)流暢空間現(xiàn)代步行空間設(shè)計(jì)中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設(shè)計(jì)中應(yīng)采納分時(shí)段治理方式解決人流與貨流的交叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時(shí)部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)和垃圾的清運(yùn)工作；步行動(dòng)線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場(chǎng)周邊，并減少廣場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米×6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱）設(shè)置于步行空間旁約1.5米的空間范圍內(nèi)，以達(dá)到步行空間的流暢性；思路四：自然導(dǎo)入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計(jì)的同時(shí)，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之主題，亦能夠利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)使用行為的元素，融自然于廣場(chǎng)。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合；思路五：統(tǒng)一主題行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將廣場(chǎng)中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場(chǎng)主題一并考慮；思路六：無障礙空間設(shè)計(jì)在鋪面的材料考慮上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，如此才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間；思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的要緊元素，設(shè)計(jì)中更應(yīng)以人對(duì)場(chǎng)所的感受規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑鳳格，人在步行過程中會(huì)不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。建筑邊緣界面采納靈活、近人的設(shè)計(jì)思想，塑造場(chǎng)所。采納相對(duì)剛性的建筑邊緣界面；采納自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面；思路八：強(qiáng)化四維空間設(shè)計(jì)商場(chǎng)經(jīng)營外延導(dǎo)入廣場(chǎng)平面規(guī)劃中可將商場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)連續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（COFFEESHOP），或?qū)⑸虉?chǎng)的活動(dòng)借助走廊道的設(shè)計(jì)與廣場(chǎng)活動(dòng)結(jié)合，達(dá)到商場(chǎng)與廣場(chǎng)良好的互動(dòng)關(guān)系。最佳整體規(guī)劃廣場(chǎng)的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，幸免建筑物對(duì)廣場(chǎng)空間造成壓迫感，因此盡是使廣場(chǎng)寬度與周圍建筑高度比例值接近1，如此的廣場(chǎng)尺度將達(dá)到適度寬敞。細(xì)部組合A、廣場(chǎng)休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采納可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺(tái)方式的座椅），坐臥高度以45厘米――60厘米為佳，以達(dá)到廣場(chǎng)中休恬空間的便利性；B、廣場(chǎng)休恬空間的個(gè)人空間距離最適尺度是1.3米－3.75米，如此的領(lǐng)域范圍關(guān)于休恬的使用者能夠達(dá)到寬敞舒適的感受，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場(chǎng)中；C、廣場(chǎng)中休恬空間應(yīng)盡是面對(duì)廣場(chǎng)活動(dòng)發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn)離主動(dòng)線位置（適當(dāng)距離約3米），以達(dá)到休恬時(shí)的舒適感；D、廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動(dòng)舞、坐臺(tái)等設(shè)施，制造豐富有味的視覺焦點(diǎn)；有效界定范圍在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場(chǎng)范圍和道路之區(qū)不，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，如此才能真正達(dá)到無障礙的休恬空間；廣場(chǎng)功能空間大眾空間休息交流空間社會(huì)團(tuán)體空間演出空間、觀賞納涼年青人空間健力、娛樂設(shè)施老年人空間游樂活動(dòng)兒童空間游樂活動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)空間設(shè)計(jì)四大模式模式設(shè)計(jì)特色線型空間為主結(jié)合面型空間以線型空間為主，把它分為幾段，廣場(chǎng)作為連接線型街區(qū)的元素，會(huì)使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。線型街區(qū)適于購物，廣場(chǎng)適合休息。都市步行空間中的購物、活動(dòng)是一種非強(qiáng)迫性行為，，游人不可能長(zhǎng)時(shí)刻地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交錯(cuò)在活動(dòng)流程中。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳時(shí)期，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。以庭院或廣場(chǎng)為主向外輻射線型空間以廣場(chǎng)或庭院為主，購物或休閑空間在其中進(jìn)行，或由廣場(chǎng)向四周輻射出多個(gè)線型購物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個(gè)復(fù)合?的多樣化的、富有情趣的購物場(chǎng)所。下沉式廣場(chǎng)為主體的立體空間構(gòu)成由平面變化向垂直向多維進(jìn)展的多功能步行空間是現(xiàn)代都市步行空間設(shè)計(jì)的又一要緊形式。2、建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)⑴內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)技巧要點(diǎn)一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)商場(chǎng)內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到鳳格統(tǒng)一的視覺效果。要點(diǎn)二：墻、地面色調(diào)與商場(chǎng)鳳格一致色調(diào)是鳳格的要緊表現(xiàn)形式，商場(chǎng)墻、地面作為商場(chǎng)的要緊內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場(chǎng)鳳格。如現(xiàn)代鳳格，地、墻面色調(diào)以簡(jiǎn)明為主，圖案一般采納清晰簡(jiǎn)約的格式圖案。要點(diǎn)三：材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對(duì)其維修與保養(yǎng)的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，幸免采納木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。要點(diǎn)四：地、墻面的圖案選擇商場(chǎng)地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場(chǎng)鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。如兒童游玩區(qū)，墻、地面一般會(huì)采納趣味卡通圖案。⑵小品設(shè)計(jì)技巧技巧一：鳳格確立原則商場(chǎng)小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場(chǎng)總體鳳格相融，要結(jié)合商場(chǎng)內(nèi)部裝修鳳格，包括色調(diào)、造型、圖案等；技巧二：幸免扎堆、重復(fù)小品設(shè)置時(shí)要幸免扎堆、重復(fù)設(shè)置，幸免給消費(fèi)者一種繁雜無序的感受；技巧三：注重觀賞性小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合前場(chǎng)中庭、色調(diào)、鳳格，組合成統(tǒng)一格調(diào)；（3）、商場(chǎng)室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)一：與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合通過結(jié)合商場(chǎng)所在區(qū)域氣候，對(duì)燈飾色調(diào)選擇。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡(jiǎn)明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采納暖色調(diào)；要點(diǎn)二：與商場(chǎng)結(jié)合燈飾設(shè)置要依照商場(chǎng)檔次、鳳格形象等予以結(jié)合考慮。比如高檔商場(chǎng)，要緊選用高級(jí)燈飾。要點(diǎn)三：與業(yè)種結(jié)合燈飾選擇還要依照業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч?；要點(diǎn)四：與功能結(jié)合商場(chǎng)不同的功能區(qū)，對(duì)燈飾要求也不盡相同。比如過道一般選用一種過度性較好的燈飾，商場(chǎng)的過道和拐角是消費(fèi)過生日進(jìn)入商場(chǎng)的一個(gè)緩沖區(qū)，因此，也要特不注意細(xì)節(jié)上的問題；還要區(qū)不指示標(biāo)志：游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合；3、交通組織設(shè)計(jì)（1）、商場(chǎng)電梯布局規(guī)劃要點(diǎn)要點(diǎn)一：扶梯布局①有效運(yùn)載商場(chǎng)電梯的差不多功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流，商場(chǎng)電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為動(dòng)身點(diǎn)；②幸免電梯口人流堵塞大型商場(chǎng)，人流量大，如何幸免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過道銜接處，一般會(huì)設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口；③“右上左下”規(guī)則依照東方人的行走方向適應(yīng)，一般是偏右，商場(chǎng)雙向電梯布置時(shí)，要依照“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物；單向電梯設(shè)置：商場(chǎng)運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅能夠保持商場(chǎng)商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)刻，增加顧客再購物的購買欲，而且還能夠幸免電梯口的堵塞。但同時(shí)也要注意消費(fèi)過生日逛商場(chǎng)的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析；要點(diǎn)二：垂直電梯布局①貨人分流商場(chǎng)垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流；②專用通道設(shè)置商場(chǎng)垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是，幸免人流堵塞；二是商場(chǎng)以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般逛商場(chǎng)，選用的多為扶梯；③觀光梯應(yīng)用常用見于一些大型商場(chǎng)，或有內(nèi)庭規(guī)劃的商場(chǎng)，一般有內(nèi)外兩種，要緊作為商場(chǎng)亮點(diǎn)。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，以垂直方式，讓消費(fèi)者了解商場(chǎng)功能布局，業(yè)種分布；（2）、走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰商場(chǎng)內(nèi)過道設(shè)計(jì)要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅阻礙對(duì)人流的疏散，也阻礙商鋪布局；要點(diǎn)二：與指引標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計(jì)要緊是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置；要點(diǎn)三：合理設(shè)置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，商場(chǎng)過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場(chǎng)人流量、規(guī)模等。一般商場(chǎng)的過道寬度在3米左右；手扶電梯（2500－3000人部）垂直電梯（600－1000人部）。使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為15：1日均人流量與商場(chǎng)高峰人流量比為1：3－4，觀光電梯設(shè)置與否、部數(shù)等，視商場(chǎng)而定；4、配套布局（1）、洗手間布局要點(diǎn)要點(diǎn)一：“隱性”布局商場(chǎng)洗手間，作為商場(chǎng)的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場(chǎng)的經(jīng)營功能。商場(chǎng)洗手間布局，要以“隱性”作基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔；要點(diǎn)二：采納回避法商場(chǎng)某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰；要點(diǎn)三：確定數(shù)量結(jié)合商場(chǎng)人流時(shí)確定洗手間個(gè)數(shù)，幸免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置；（2）、休閑椅布置建議休閑椅布置三忌一忌：與垃圾桶相鄰休息椅布置幸免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會(huì)阻礙休息椅的休息功能。一般與垃圾桶相距約5－10米二忌：阻礙人流休息椅的布置要幸免占用過多空間，阻礙行人，形成間接堵塞三忌：無規(guī)則設(shè)置休息椅布置時(shí)，要通過有序規(guī)則布局，幸免零亂，阻礙商場(chǎng)美觀（3）、垃圾桶位置設(shè)置要點(diǎn)商場(chǎng)垃圾桶位置設(shè)置要點(diǎn)一電梯口側(cè)，幸免電梯內(nèi)垃圾的積存，保證電梯的清潔要點(diǎn)二過道拐角處，方便要點(diǎn)三洗手間內(nèi)五、不動(dòng)產(chǎn)景觀概念設(shè)計(jì)1、環(huán)境規(guī)劃環(huán)境規(guī)劃包括商業(yè)項(xiàng)目整體環(huán)境的規(guī)劃、室外環(huán)境的規(guī)劃、室內(nèi)環(huán)境規(guī)劃以及空中環(huán)境規(guī)劃。環(huán)境的規(guī)劃不能脫離消費(fèi)者的需求，要在洞悉消費(fèi)者心理和項(xiàng)目本身的主題、特色鳳格、檔次等的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能盲目求異求新；商業(yè)區(qū)的景觀形態(tài)特征是以商業(yè)蔞主，兼以大量人流，五光十色，由人群、室外空間場(chǎng)所，商業(yè)建筑要，娛樂設(shè)施，廣告，綠化，交通等組成?？偭矿w觀，比較人工化，都市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，到里面去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。商業(yè)區(qū)的景觀空間與環(huán)境、景觀相結(jié)合，應(yīng)盡是增加活動(dòng)內(nèi)容、娛樂設(shè)施，增加文化方面的內(nèi)容。2、景觀設(shè)置大型商業(yè)項(xiàng)目的景觀能夠當(dāng)作公園來設(shè)計(jì)，站購物者感受是在公園閑逛。同時(shí)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)景觀的最大延伸，把室內(nèi)喧鬧精彩及良好的購物氛圍通過外延的放大處理達(dá)到效果最大化，而室外獨(dú)具特色的景觀設(shè)計(jì)也為整個(gè)商城提供娛樂休閑的場(chǎng)所。六、項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)1、立面處理商場(chǎng)外立面不僅是商場(chǎng)的形象標(biāo)志，設(shè)計(jì)新穎、鳳格獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)能使商場(chǎng)在消費(fèi)者心中深刻印象。易受消費(fèi)者歡迎，有利于商場(chǎng)人氣的集中。FIP策劃公司通過對(duì)全國50個(gè)大商場(chǎng)調(diào)查研究，商場(chǎng)外觀形象是消費(fèi)者選擇購物場(chǎng)所的第二大要素。大型商業(yè)項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換。外立面設(shè)計(jì)還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。FIP“三合四性”外產(chǎn)立面設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：原則一：三結(jié)合（1）、與定位結(jié)合檔次依照商場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場(chǎng)定位高低，予以不同的外立面設(shè)計(jì)。如高檔商場(chǎng)外立面以新路、氣派，作為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)，彰顯目標(biāo)消費(fèi)者身份；以大眾為目標(biāo)消費(fèi)群定位，商場(chǎng)外立面則以一種流行、新穎作為基準(zhǔn)。產(chǎn)業(yè)（專業(yè)商場(chǎng)）結(jié)合專業(yè)商場(chǎng)的行業(yè)特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)等因素，商場(chǎng)外立面要突出其行業(yè)特性，如IT業(yè)工，則以簡(jiǎn)明、突顯時(shí)代性，作為外立面設(shè)計(jì)基點(diǎn)。（2）、與商場(chǎng)特色結(jié)合商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡(jiǎn)單外殼，它要與商場(chǎng)特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)相結(jié)合。（3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合商場(chǎng)不可能脫離某個(gè)區(qū)域而存在，它必須依附于某個(gè)環(huán)境，因此商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要考慮區(qū)域的地形地勢(shì)、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑鳳格等。原則二：四性（1）、創(chuàng)新性商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象、感觀品牌、因此商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要有創(chuàng)意、新意、不拘一格，以區(qū)不于其它商場(chǎng)。（2）、協(xié)調(diào)性商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)，這緗與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、人文等相協(xié)調(diào)。色調(diào)與造型通過審美角度，對(duì)色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進(jìn)行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場(chǎng)的鳳格，與區(qū)域人文、價(jià)值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。如涂料，南方多雨、溫濕，而不適用；北方干燥、少雨能夠運(yùn)用涂料。（3）、綜合性外立面設(shè)計(jì)不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計(jì)除建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、鳳水學(xué)等進(jìn)行綜合運(yùn)用，達(dá)到最佳組合設(shè)計(jì)。（4）、超前性商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)，如何保證隨時(shí)刻差而出現(xiàn)的落后問題。因此要求商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)不僅要新穎，而且要具有超前性。商業(yè)項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)四大組合元素元素設(shè)計(jì)要點(diǎn)朝向南向和東向的立面光照充足，墻面宜采納淡雅的淺色調(diào)，北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主，如奶黃、橙、咖啡色等，不宜用過深色表現(xiàn)主題鳳格在外立面設(shè)計(jì)中，表現(xiàn)鳳格是中心，外立面色調(diào)的選用、造型的確立等都以此為動(dòng)身點(diǎn)外部環(huán)境1、自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等2、人造環(huán)境，如廣場(chǎng)、噴泉、假山、雕塑等色彩顏色是表現(xiàn)鳳格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動(dòng)人的情感方式它具有重要作用。一方面，色彩能夠彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然機(jī)理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足；另一方面，它又能夠通過抽象手法，直接表達(dá)出一種鳳格2、鋪面設(shè)計(jì)商場(chǎng)鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的有用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性?？茖W(xué)合理的鋪位劃分將會(huì)使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮亮、層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。面積配比大型商業(yè)項(xiàng)目面積與使用率配置原則：原則一：面積按定位劃分原則二：有用率適中眾所周知，居住類物業(yè)使用諧波越高越好，以同等的價(jià)格，業(yè)主能夠獲得更多自己實(shí)際使用的面積，而商鋪卻不一樣。在歐美及香港，一些比較高檔的商場(chǎng)其使用率差不多上專門低的，差不多在50%左右。這有兩方面緣故：一為消防，二為使用率的高低會(huì)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營產(chǎn)生不同的效果。低使用率對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營的阻礙：①營造購物環(huán)境使用率低是為了營造一種舒適的購物環(huán)境，滿足購物者的消費(fèi)偏好。越是高檔新風(fēng)氣，其公共空間就會(huì)越多。②決定商場(chǎng)流量商鋪的使用率屯消費(fèi)人群的容量和人流量，使用率低，可容納消費(fèi)者的空間越大，其人流量就會(huì)增加。甲乙兩個(gè)商場(chǎng)，規(guī)模一樣。甲商場(chǎng)有10個(gè)鋪位，每個(gè)鋪位年租金10成。商場(chǎng)能容納1000個(gè)消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)1000萬的營業(yè)額，那么平均每個(gè)鋪位實(shí)現(xiàn)100萬的營業(yè)額；乙商場(chǎng)能容納2000個(gè)消費(fèi)者，也有10個(gè)鋪位（只是每個(gè)鋪位的面積比甲商場(chǎng)的小），但實(shí)現(xiàn)了2000萬的營業(yè)額，則平均每個(gè)鋪位是200萬的營業(yè)額，那么它的年租金即使為20萬元，也會(huì)成咪追搶的旺鋪。商鋪使用率不能太低也不能太高，通過科學(xué)的論證和西方國家長(zhǎng)期的初中證明，50%左右的使用率比較合適。FIP對(duì)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：1、從市場(chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營商家要求的建議；2、從消費(fèi)角度給予最能有效聚攏人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；3、從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化、及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議；4、從經(jīng)營的角度提出保持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；5、從進(jìn)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議，如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層借力設(shè)計(jì)；6、從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)刻設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等；策劃第四步商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)種選擇業(yè)種組合比例業(yè)種功能設(shè)計(jì)品牌業(yè)種布局樓層主題業(yè)種品牌組合是商業(yè)運(yùn)作中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使商場(chǎng)營銷增加靚麗的賣點(diǎn)，有力促進(jìn)商場(chǎng)的銷售。反之，假如業(yè)種組合定位不符合項(xiàng)目所在都市商業(yè)發(fā)覺狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國許多都市可謂比比皆是。一、業(yè)種選擇業(yè)種選擇要按照市場(chǎng)需求的原則來進(jìn)行，而不是越大越好，品牌越響越好。要依照項(xiàng)目自身的定位、市場(chǎng)需求等來確定。不同的商業(yè)項(xiàng)目有不同業(yè)種選擇方法，在此以SHOPPINGMALL業(yè)種選擇方法為例對(duì)業(yè)種的選擇做一個(gè)總括性的講明。SHOPPINGMALL業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全，涵蓋全業(yè)態(tài)、全業(yè)種經(jīng)營，表現(xiàn)為高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)。該結(jié)構(gòu)寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場(chǎng)支撐整個(gè)商場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，備齊高中低各檔商品，品種齊全，為所有的目標(biāo)消費(fèi)者提供一站式購物享受；深度極深，品種極多，表現(xiàn)在花色尺寸二項(xiàng)式的選擇性大，許多特色商品在一般的商店不易找到，由諸多品牌專賣店、不同行業(yè)的專業(yè)主題大賣場(chǎng)互相補(bǔ)助，展現(xiàn)多樣。必要條件一：兩個(gè)以上主力店規(guī)模大的商場(chǎng)，業(yè)態(tài)組合不到位專門容易給人零散的感受，不利于商場(chǎng)的經(jīng)營和以后的發(fā)，因此SHOPPINGMALL必須要把主力店的招商建設(shè)作為重點(diǎn)來抓。規(guī)模決定了SHOPPINGMALL至少需要兩個(gè)以上的主力店（百貨店、超市、專業(yè)主題商場(chǎng)相結(jié)合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足夠的威力發(fā)散到所有的非主力店。必要條件二：品種功能一站到位SHOPPINGMALL的大規(guī)模決定了其消費(fèi)者定位為家庭（全家、全客層）。為了和家庭式消費(fèi)這一主導(dǎo)方向保持一致，要設(shè)置大量不同行業(yè)的種類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲，以覆蓋男女老少各個(gè)不同年齡層次，不同檔次的顧客的需要；再輔以種類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，從而滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）。惟有如此才能覆蓋到盡可能大的商圈范圍，以滿足一個(gè)SM的最低客流量要求，也才能具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力與其他成熟的物業(yè)形態(tài)抗?fàn)帯１匾獥l件三：高度專業(yè)化、差異化1、高度特色專業(yè)化SHOPPINGMALL的高度特色專業(yè)化，要緊表現(xiàn)在商品組合上凡是符合自己定位的目標(biāo)顧客需要的商品全部引入。但不符合自己定位的目標(biāo)顧客需要的商品則一律不引入。忌貪大求全，忌急功近利，更忌為了達(dá)到一定的招租率而不加選擇。2、錯(cuò)位經(jīng)營差異化SHOPPINGMALL的差異化是指，由于同一種商品往往會(huì)在不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的商家中出現(xiàn)，故不同商家通過差異化的定位取向、文化氛圍，特色化的際列方式、商品組合、購物環(huán)境、裝潢藝術(shù)、道具燈光、促銷手段、特色服務(wù)、商品包裝等方面的錯(cuò)位來吸引不同層次不同類型的目標(biāo)顧客。從而10乃至50多萬平方米大的摩爾內(nèi)幾百上千家店鋪?zhàn)詣?dòng)自覺地實(shí)現(xiàn)了錯(cuò)位經(jīng)營的競(jìng)爭(zhēng)。摩爾的規(guī)模往往相當(dāng)于一條甚至幾條傳統(tǒng)的商業(yè)街，集中匯合著大大小小各種功能的店鋪，然而由于統(tǒng)一治理在玩物喪志止實(shí)施的難處，使得商業(yè)街的錯(cuò)位經(jīng)營問題難以解決。依舊現(xiàn)代SHOPPINGMALL相比于商業(yè)街的一大優(yōu)勢(shì)。另一方面，全業(yè)態(tài)全行業(yè)經(jīng)營使摩爾內(nèi)不但商品品種比商業(yè)街更多更全，且使顧客購買自己想要的商品比在商業(yè)街上更容易找到。二、業(yè)種組合1、業(yè)種規(guī)劃組合原則原則一：業(yè)種的區(qū)域需求量確定原則需求決定供應(yīng)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)規(guī)則。商場(chǎng)的業(yè)種規(guī)劃，要結(jié)合區(qū)域需求量與供應(yīng)量，來確定業(yè)種需求彈性，預(yù)測(cè)設(shè)置此類業(yè)種所帶來的經(jīng)營效益。原則二：業(yè)種種類設(shè)置原則商場(chǎng)業(yè)種種類的有效選定，能滿足消費(fèi)需求。在有效需求分析情況下，業(yè)種原設(shè)置要以“全”為上。以滿足消費(fèi)者的“多位一體”原則作為動(dòng)身點(diǎn)，包括購物、娛樂、飲食等于一體。原則三：業(yè)種有機(jī)組合原則業(yè)種在確立之后，不是簡(jiǎn)單地放在一起，而要結(jié)合業(yè)種屬性、消費(fèi)者購物習(xí)性等，進(jìn)行有效組合。在業(yè)種組合時(shí)應(yīng)注意，不同屬性業(yè)種之間的搭配，幸免出現(xiàn)相互排斥。如食品與藥物之間不適宜相鄰組合擺放。原則四：引導(dǎo)循環(huán)消費(fèi)原則商場(chǎng)如何利用消費(fèi)者在逛商場(chǎng)的時(shí)刻，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，是商場(chǎng)經(jīng)營的必須考慮因素。而利用業(yè)種的空間引導(dǎo)，是要緊武器之一。2、業(yè)種組合比例商場(chǎng)業(yè)種組合的目標(biāo)有三個(gè)：一個(gè)是給顧客生活帶來便利；一個(gè)是能滿足顧客生活必需；再有確實(shí)是讓顧客買起來方便和愉悅。一個(gè)商場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)：豐富有彈性“的商家組合配置，有三個(gè)重要因素：其一：確實(shí)是要將多行業(yè)的商家按照理想配置做分類，讓目標(biāo)顧客覺得在那個(gè)商場(chǎng)能買到想要的東西，且享受便利；其二，將差不多分類的商品充分地備齊品目，有針對(duì)性地確定砂同類不商家數(shù)量的廣度和深度，以做一日和尚撞一天鐘讓顧客能充分選擇所需要的商品；其三，將差不多分類的商品中比較有關(guān)聯(lián)性（附屬性）的安排在一起，讓顧客買起來方便和愉快；以上是落實(shí)“豐富有彈性的組合“的三大重點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵，確實(shí)是要對(duì)不同的商家進(jìn)行合理的整合。整合一：“主力、關(guān)聯(lián)、補(bǔ)充、”分類不分家能表現(xiàn)出一個(gè)商場(chǎng)特征的確實(shí)是主力商店/主力商品，主力商店/主力商品是該商場(chǎng)銷售額的要緊部分。依照主力商店/主力商品的性質(zhì)選擇其相關(guān)聯(lián)的業(yè)種，又依照主力、關(guān)聯(lián)業(yè)種的需要配置補(bǔ)充商品，從而整合出一個(gè)商場(chǎng)的整體業(yè)態(tài)組合。如工藝品是工藝品主題店的主力商品，其關(guān)聯(lián)商品是串珠、花邊，其補(bǔ)充商品確實(shí)是日式和西洋式的裁剪材料。又如SHOPPINGMALL的主力商家是百貨店和綜合超市，關(guān)聯(lián)商家確實(shí)是男女服飾店、鞋包店、食品店、音像店、書店等，補(bǔ)充商家確實(shí)是娛樂設(shè)施、銀行、郵局、美容美發(fā)等。整合二：制造百分百彈性豐盈一個(gè)商場(chǎng)中，商品的組合比率大致上能夠分為一般商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、并列商品15%，要制造豐富有彈性的業(yè)態(tài)組合可依照這一比例選擇相關(guān)的業(yè)種。一般商品指顧客熟悉的、叫得出來的商品，能夠提高顧客的消費(fèi)欲望，是增加商場(chǎng)人氣和商氣的主力這軍。觀賞商品能夠使顧客賞心悅目，它是一種能挑起顧客興趣、關(guān)懷的話題性商品、高價(jià)位商品、新穎商品，此類業(yè)種的入駐，能夠提高商場(chǎng)的地位和格調(diào)。利潤商品是一種利潤率高、純利大的商品，這類業(yè)種還包括商場(chǎng)自產(chǎn)的品牌，可由商場(chǎng)自行經(jīng)營。并列商品是可當(dāng)作要緊商品的關(guān)聯(lián)品成補(bǔ)品，能夠配置在賣場(chǎng)，這類商家要緊為方便顧客而引入。業(yè)種組合三大模式業(yè)種組合模式組合特點(diǎn)互補(bǔ)式按照商場(chǎng)商品的不同屬性，以互相補(bǔ)充為原則進(jìn)行業(yè)種規(guī)劃，如食品與日用品等不同業(yè)種相互補(bǔ)充；填充式在某個(gè)范圍下，屬同種業(yè)種，但另一種是作為填充作用。如手機(jī)與手機(jī)飾品、電池等搭配；混合交叉式商品品種多，品牌齊，形成交叉混合業(yè)種組合；三、業(yè)種功能分布業(yè)種功能的分布，需要深入研究消費(fèi)者心理、了解、掌握阻礙消費(fèi)者購買行為的心理活動(dòng)。以“消費(fèi)者為中心”的思想為指導(dǎo)，發(fā)揮各個(gè)業(yè)種在經(jīng)營活動(dòng)中所能起到的最大功效。業(yè)種的具體分布、營業(yè)場(chǎng)所的布置，應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀與選購商品、便于展示和出售商品為前提。商場(chǎng)治理者應(yīng)將售貨現(xiàn)場(chǎng)的布置與設(shè)計(jì)當(dāng)作制造銷售（而不僅僅是實(shí)施銷售）的手段來運(yùn)用。完成業(yè)種的功能分布，F(xiàn)IP總結(jié)了以下三個(gè)技巧：技巧一：激發(fā)消費(fèi)欲望消費(fèi)者的消費(fèi)欲望分為隱性和顯性兩類，隱性是指，消費(fèi)者沒有明確目標(biāo)或目的，因受到外在刺激物的阻礙而不由自主地對(duì)某些商品產(chǎn)生的注意。這種注意，不需要人付出意志的努力，對(duì)刺激消費(fèi)者購買行為有專門大意義。有意識(shí)地將有關(guān)的業(yè)種如婦女用品與兒童用品、兒童玩具鄰近設(shè)置，向消費(fèi)者發(fā)出暗示，引起消費(fèi)者的無意注意，刺激其產(chǎn)生購買沖動(dòng)，誘導(dǎo)其購買，會(huì)獲得較好的效果。出于激發(fā)欲望的目的，也為了消費(fèi)者的購物方便，具體業(yè)種分布時(shí)應(yīng)將以下四種業(yè)種聚攏在一起，以加強(qiáng)吸引力。第一類：男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品應(yīng)當(dāng)集中布局；第二類：女裝、女鞋、童裝、玩具、文具等，便于在購買之前對(duì)商品款式、價(jià)格和顏色進(jìn)行比較，同時(shí)便于配套購買，增加購物需求；第三類：食品零售店，包括熟食店、面包店、生鮮食品類超市；第四類：配套服務(wù)店面，包括銀行、便民藥店、照片沖印店、干洗店等。這些服務(wù)需要靠近停車場(chǎng)和入口，有可能的話集中布置，并與其他商家相對(duì)分離，讓購物者出入方便，它們?cè)谫徫镏行臓I業(yè)時(shí)刻之外接著營業(yè)。技巧二：結(jié)合業(yè)種特點(diǎn)及購買規(guī)律頻率高、交易零星、選擇性不強(qiáng)的業(yè)種，應(yīng)設(shè)在消費(fèi)者最容易感知的位置，以便于他們購買、節(jié)約購買時(shí)刻?；ㄉ贩N復(fù)雜、需要認(rèn)真選擇的業(yè)種及貴重物品，要針對(duì)消費(fèi)者求實(shí)的購買心理，設(shè)在售貨現(xiàn)場(chǎng)的深處或樓房建筑的上層，以利于消費(fèi)者在較為安靜、顧客相對(duì)流量較小的環(huán)境中認(rèn)真認(rèn)真地選擇。如百貨商場(chǎng)、超市等商業(yè)企業(yè)，在以后的經(jīng)營活動(dòng)中，每隔一段時(shí)刻調(diào)動(dòng)柜組的擺放位置或貨架上商品的陳列位置，使消費(fèi)者在重新查找所需商品時(shí)，受到其他商品的吸引。技巧三：主力店優(yōu)先，輔助店隨后關(guān)于購