房地產(chǎn)估價(jià)需要了解的相關(guān)知識(shí)

房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)學(xué)習(xí)

【房地產(chǎn)估價(jià)需要了解的相關(guān)知識(shí)】

提綱第1講：合格估價(jià)師的知識(shí)結(jié)構(gòu)要求

1、充分而明晰的知識(shí)結(jié)構(gòu)2、準(zhǔn)確而高效的分析手段3、創(chuàng)新而務(wù)實(shí)的評(píng)估技巧4、獨(dú)立而客觀的估價(jià)立場(chǎng)第2講：理解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析的特殊性

1、區(qū)位分析的極端重要性2、市場(chǎng)功能與政府定位3、法律·規(guī)則·管制的經(jīng)濟(jì)價(jià)值4、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展第3講：認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的常見(jiàn)問(wèn)題

1、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的處理問(wèn)題2、資產(chǎn)評(píng)估與項(xiàng)目評(píng)價(jià)的區(qū)別問(wèn)題3、NPV分析的局限性問(wèn)題第1講：合格估價(jià)師的知識(shí)結(jié)構(gòu)要求

1、充分而明晰的知識(shí)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融、保險(xiǎn)、證券、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、城市規(guī)劃、建筑工程、房地產(chǎn)測(cè)繪拍賣、工程造價(jià)、法律2、準(zhǔn)確而高效的分析手段

更新的經(jīng)濟(jì)管理理論——博弈論，實(shí)物期權(quán)理論

更新的分析思考模式——對(duì)市場(chǎng)、對(duì)企業(yè)、對(duì)政府對(duì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)

更新的分析評(píng)價(jià)手段——管理信息系統(tǒng)（MIS）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（互聯(lián)網(wǎng)）第1講：合格估價(jià)師的知識(shí)結(jié)構(gòu)要求Ⅱ3、創(chuàng)新而務(wù)實(shí)的評(píng)估技巧計(jì)算機(jī)與互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的革命性變化社會(huì)現(xiàn)象或經(jīng)濟(jì)問(wèn)題分析的理性原則4、獨(dú)立而客觀的估價(jià)立場(chǎng)原則的公正性程序的公正性結(jié)果的公正性第2講：理解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析的特殊性Ⅰ

1、區(qū)位分析的極端重要性（1）“Location,location,andlocation”（2）戰(zhàn)略性區(qū)位理論與空間經(jīng)濟(jì)學(xué)（3）區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)2、市場(chǎng)功能與政府定位（1）市場(chǎng)是社會(huì)資源優(yōu)化配置的基礎(chǔ)（2）政府行政介入的市場(chǎng)原則第2講：理解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析的特殊性Ⅱ

3、法律·規(guī)則·管制的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（1）“逆向選擇”與“道德風(fēng)險(xiǎn)”（2）信息經(jīng)濟(jì)學(xué)與契約理論（3）拆遷評(píng)估規(guī)則的制定問(wèn)題

4、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展（1）產(chǎn)業(yè)性質(zhì)：基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，資源性產(chǎn)業(yè)，主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展：可持續(xù)發(fā)展觀，代際公平與代際效率，最低安全標(biāo)準(zhǔn)第3講：認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的常見(jiàn)問(wèn)題Ⅰ

1、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的處理問(wèn)題（1）實(shí)際數(shù)據(jù)參數(shù)的客觀化處理——從統(tǒng)計(jì)學(xué)與計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的思考（2）微觀數(shù)據(jù)的宏觀修正——定性因素的定量化處理（3）不同影響因素的綜合分析——因素疊加的增強(qiáng)效應(yīng)與效果抵消的衰減效應(yīng)2、資產(chǎn)評(píng)估與項(xiàng)目評(píng)價(jià)的區(qū)別問(wèn)題（1）資產(chǎn)評(píng)估的中介性立場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)的中介性——正常市場(chǎng)環(huán)境下公平合理的市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）（2）項(xiàng)目評(píng)價(jià)的主體性原則房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的主體性——特定物業(yè)對(duì)于特定項(xiàng)目（關(guān)聯(lián)）主體的價(jià)值

第3講：認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的常見(jiàn)問(wèn)題Ⅱ

（3）三大類評(píng)估方法的同一性問(wèn)題估價(jià)目的的根本性與估價(jià)方法的靈活性不同估價(jià)方法的共同市場(chǎng)（分析）基礎(chǔ)（4）論資產(chǎn)評(píng)估與項(xiàng)目評(píng)價(jià)的區(qū)別洪開(kāi)榮，技術(shù)經(jīng)濟(jì)，1999年第8期。

論資產(chǎn)評(píng)估與項(xiàng)目評(píng)價(jià)的區(qū)別甲地——物業(yè)：純收益50萬(wàn)元（當(dāng)?shù)啬昃Ｊ找鏋?0萬(wàn)元，當(dāng)?shù)啬昃Ｊ找鏋?0萬(wàn)元）甲地——物業(yè)：所有者的投資回報(bào)率10%（行業(yè)平均回報(bào)率12%，行業(yè)平均回報(bào)率8%）試問(wèn)：（1）從資產(chǎn)評(píng)估師的角度來(lái)看，該物業(yè)價(jià)格是多少？60/12%，40/8%，其他？（2）從項(xiàng)目評(píng)價(jià)者的角度來(lái)看，該物業(yè)價(jià)格是多少？50/10%，60/12%，其他？（3）如何理解上述數(shù)字的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵（經(jīng)濟(jì)意義）？若再考慮：重置成本凈值為500萬(wàn)元，市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格為480萬(wàn)元，三大類評(píng)估方法的統(tǒng)一性？開(kāi)發(fā)商1開(kāi)發(fā)商2立即投資追隨投資立即投資8，8-4，10追隨投資10，-40，0規(guī)劃者開(kāi)發(fā)商合作非合作合作4，4-1，7非合作7，-1-2，-2開(kāi)發(fā)商投資博弈規(guī)劃者介入博弈

（1）主體相互作用的忽略——主體博弈分析囚徒困境（Prisoner’sDilemma）——個(gè)人理性與集體理性的矛盾納什均衡（NashEquilibrium）——（等待投資，等待投資）或（合作，非合作）及（非合作，合作）的策略組合3、NPV分析的局限性問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（RiskAversion）與互動(dòng)公平（ReciprocalFairness）

主體1主體2持續(xù)開(kāi)發(fā)非持續(xù)開(kāi)發(fā)持續(xù)開(kāi)發(fā)10-L,10-L

8-ι,4+ι

非持續(xù)開(kāi)發(fā)

4+ι,8-ι

6+L,6+L

土地可持續(xù)開(kāi)發(fā)博弈分析

（2）環(huán)境不確定性的影響——

實(shí)物期權(quán)分析

風(fēng)險(xiǎn)（Risk）不確定性（Uncertainty）不可逆性（Irreversibility）管理柔性與選擇權(quán)價(jià)值（實(shí)物期權(quán)價(jià)值，RealOptionValue）待開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

L公司擁有一塊土地。經(jīng)開(kāi)發(fā)后，這塊土地的價(jià)值將為2200萬(wàn)元，相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元。L公司面臨立即開(kāi)發(fā)和繼續(xù)等待的決策選擇。設(shè)土地開(kāi)發(fā)后的價(jià)值為V，土地開(kāi)發(fā)的成本為C，等待的機(jī)會(huì)成本為M，等待期權(quán)的價(jià)值為W。以項(xiàng)目?jī)r(jià)值=max[V－C,W－M]為決策準(zhǔn)則。（V－C）表示立即進(jìn)行開(kāi)發(fā)所能獲得的價(jià)值,（W－M）則為等待情況下項(xiàng)目的價(jià)值。V可以由該地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)股票組合來(lái)跟蹤，預(yù)期的波動(dòng)率為50%。使用實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型，得到當(dāng)前的等待期權(quán)的價(jià)值為1800萬(wàn)元。則立即開(kāi)發(fā)土地的成本為實(shí)際應(yīng)投入的成本和放棄的等待期