園中苑春節(jié)決戰(zhàn)營銷方案

園中苑住宅春節(jié)決戰(zhàn)營銷方案關(guān)鍵時期重要任務(wù)一、我們目標(biāo)是什么？二、當(dāng)前面臨的難題是什么？三、用什么策略解決？市場分析自身分析春節(jié)決戰(zhàn)營銷策略1我們的目標(biāo)是什么？春節(jié)前房源多可挑選余地大

“節(jié)前客選房，節(jié)后房挑客”

春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)客流量增大購房意向最高，成交機(jī)會最大各樓盤“搶客大作戰(zhàn)”去庫存化最好時機(jī)，優(yōu)惠力度最大春節(jié)前房價以后會力度加大節(jié)前觀望需求積壓,節(jié)中釋放市場井噴!關(guān)鍵時期2016.1.1-2.28大部分人春節(jié)前旬的想法是觀望，等到節(jié)中看看會不會有些的政策，希望有更好更便宜的房子出現(xiàn)。所以大量需求壓制到年前階段，造成年臨近年前年中市場井噴導(dǎo)致購房競爭激烈?？梢哉f春節(jié)前房價相對是處于優(yōu)惠力度大而且選擇余地多。需求大量釋放購房競爭激烈

依照近幾年房價走勢，春節(jié)期間各項(xiàng)目優(yōu)惠幅度平均在5%以上，有的甚至達(dá)到10%以上。春節(jié)前房價優(yōu)惠力度加大

一般在年底有部分人員因工作繁忙，會把看房買房推至年底，這樣無形中會減少需求競爭，為節(jié)前入手購房者制造良機(jī)，可選房源較多了，能更好的進(jìn)行對比篩選，自然能選到優(yōu)質(zhì)稱心的房子。一句話“節(jié)前客選房節(jié)后房挑客”春節(jié)前購買房源多可挑選余地大銀行每年1月開始新的一年放貸任務(wù)，額度相對多一些，年前貸款比較容易。但年前買房還是有機(jī)會獲得銀行貸款的優(yōu)惠政策，一般到2月底各大銀行都停辦優(yōu)惠大多數(shù)會按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

春節(jié)前貸款相對容易利率低享優(yōu)惠幼升小每年5月開始登記，對于當(dāng)年入學(xué)的孩子來說，3月是買學(xué)區(qū)房的最后機(jī)會，天下所有的家長們都希望孩子能接受最好的教育，上學(xué)盡可能的近，同時一般買學(xué)區(qū)房也能滿足家庭一方上班較近，一舉兩得，這樣就出現(xiàn)學(xué)區(qū)房資源緊張的局面。春節(jié)后買學(xué)區(qū)房的買家大量入市

春節(jié)后利好政策根據(jù)贛發(fā)改商價【2015】1262號文件最新執(zhí)行：自2016年1月1日起新建商品房管道燃?xì)獍惭b費(fèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和有資質(zhì)的燃?xì)饨?jīng)營（或安裝）企業(yè)根據(jù)工程造價情況協(xié)商確定，無需再由購房者承擔(dān)此筆費(fèi)用。庫存統(tǒng)計(jì)：總共628套，售樓部房源384套，工程抵款房源244套。剩余395套開發(fā)商房源已售125套大定22套（開發(fā)商自售43套）承建商房源已售83套大定3套園中苑未售房源統(tǒng)計(jì)

樓棟預(yù)售套數(shù)已簽約套數(shù)大定套數(shù)開發(fā)商自售開發(fā)商保留銷售自售標(biāo)段保留剩余可售套數(shù)開發(fā)商房源132605210242421203282263422083115211524000

0

247221128220784425591132119441962016019103812090012512441001127261652101305338小計(jì)3841252243

62

211

承建商房源642720031617114419000502513441910030241542150002027171890002091818400000141936100001026小計(jì)24483

142

合計(jì)628

27580套沖刺2當(dāng)前面臨的難題是什么？市場分析競爭對手直接競品間接競品高能……瓏園龍泉灣恒大城…….安鑫雅庭……景江花園香山聽泉…….安鑫雅庭競爭對手市場分析安鑫雅庭競爭對手市場分析樓盤清棟購房92折優(yōu)惠高能競爭對手市場分析一期二期高能競爭對手市場分析四期三期高能競爭對手市場分析12月19日四期70#樓88-114㎡開盤，vip卡5000抵2萬12月12日推出精裝公寓銷售，恒大城競爭對手市場分析一期二期恒大城競爭對手市場分析三期四期恒大城競爭對手市場分析年末抄底一口價特價促銷4500元/㎡82-160㎡精裝湖景現(xiàn)房競爭對手市場分析瓏園競爭對手市場分析瓏園1月16日三期盛大開盤，3680元/㎡起2萬抵5萬VIP卡辦理中競爭對手市場分析龍泉灣一期二期競爭對手市場分析龍泉灣三期按揭99折，一次性97折。高層VIP卡2萬抵5萬競爭對手市場分析香山聽泉一期競爭對手市場分析香山聽泉二期競爭對手市場分析香山聽泉購房總價減1.8萬，再享按揭99折，一次性98折三期下月開盤競爭對手市場分析景江花園競爭對手市場分析景江花園40萬買112㎡三房

均價偏高200-300元/平米市場分析價格戶型園中苑無學(xué)區(qū)房優(yōu)勢，對剛需客戶吸引力不足戶型面積較大，造成總價偏高產(chǎn)品較單一，可選擇面不多主力戶型集中在116-132㎡之間的三房對比城北競品樓盤（劃分學(xué)區(qū)房樓盤）單價持等對比城南周邊競品價格偏高均價4600元/m2面積大，總價高，戶型單一問題回饋其它學(xué)區(qū)戶型價格工地停滯工程抵款房源學(xué)區(qū)房對剛需客群有較大影響。戶型單一偏大，對客戶選擇性少。前期工地停工，對購房客戶產(chǎn)生影響。客戶購房對價格在意度占主要。承建商抵款房讓利幅度過高，不利售樓部銷售。自身分析

簽訂助學(xué)基金協(xié)議建議聯(lián)系教育局以及學(xué)校徹底解決學(xué)區(qū)問題溝通協(xié)調(diào)在項(xiàng)目結(jié)束之前，乙方子女入學(xué)由甲方負(fù)責(zé)，如甲方不能保證乙方子女入讀指定學(xué)校，甲方支付乙方助學(xué)基金2萬元達(dá)成一致購買學(xué)區(qū)房主要是為了小孩子讀書方便。學(xué)區(qū)如何解決？關(guān)于教育流行至今的一句話就是“贏在起跑線”上，從一張優(yōu)秀的畢業(yè)文憑逐漸倒推，大學(xué)、高中、初中、小學(xué)、幼兒園環(huán)環(huán)相扣，可是幼兒園都采取對口制，所以最終房子要選得好。孟母三遷，不再只是三字經(jīng)里的典故而已。自身分析戶型戶型單一客戶對戶型選擇性減少，意向購房客戶流失增多。面積偏大主力戶型集中在116-132㎡之間的三房總價高客戶貸款/公積金總額有限，逐使部分意向客戶望而止步。戶型布局客戶購買后增加了額外戶型改造費(fèi)用。建議自身分析采取低首付/首付緩付：首付一萬八、余款在交房前付清(銀行貸款客戶）。自身分析建議中途停滯

逾期交房客戶憂慮？停工造成的社會影響工程施工中途停滯，造成對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響較為嚴(yán)重，客戶對項(xiàng)目信賴度降低，客戶內(nèi)心擔(dān)憂后期是否會有同樣情況發(fā)生。市場上較多樓盤交房延期，樓盤交付未達(dá)到檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻艉烷_發(fā)商產(chǎn)生利益矛盾使得情況不斷惡化，甚至法庭相見。造成客戶對項(xiàng)目信任度降低。①公司鄭重承諾:2016年12月31日如期交房，延期一天賠1000元/戶自身分析建議如何解決②加大工地外立面項(xiàng)目形象展示，提升項(xiàng)目建設(shè)積極性制約不拉搶售樓部客戶資源不誹謗售樓部利益關(guān)系不帶客進(jìn)售樓部看房選房不亂談?wù)搩r格優(yōu)惠等事宜不影響售樓部正常接客戶自身分析建議工程款房源

嚴(yán)格按照公司制度執(zhí)行總結(jié)綜合梳理新余市商品房庫存積壓過多銷售緩慢。外來流動人口少,外出務(wù)工人員增多。國家降息政策影響，觀望人數(shù)增多。學(xué)區(qū)房對成交影響逐漸增加。戶型偏大、單一，總價偏高。項(xiàng)目前期停工造成社會影響。工程款抵款房源價格讓利大。較多學(xué)區(qū)樓盤借勢影響。戶型豐富，客戶選擇較多。價格相對降低，吸引客戶增強(qiáng)。本案市場競品3用什么策略解決？特價銷售123推出2#、10#樓指定房源作為特價房銷售以“特價銷售”為吸引點(diǎn)，對部分觀望而又資金不夠或“占便宜”客戶進(jìn)行刺激，促進(jìn)銷售。特價銷售12310#樓層面積單價總價均價10F132.4943285734174251元/㎡9F132.4943605776568F132.4943205723577F132.4942805670576F132.4942405617585F132.4942005564584F132.4941605511583F132.4941205458592F132.493980特價房（2套）剩余房源：25套特價銷售1232#樓層單價均價10F43404256元/㎡9F43208F42807F42406F42005F4160剩余房源：26套特價銷售123銷售均價調(diào)在4200元/平米左右高總價，大面積，使部分意向客戶望而止步。對比周邊競品樓盤低均價+學(xué)區(qū)性住宅房，價格支撐點(diǎn)不夠。特價銷售123推出最低特價房3980元/平米（2套）以“最低特價房源”為噱頭，吸引客戶群體，引起更高關(guān)注度，達(dá)到來訪提升，再以其它優(yōu)惠政策進(jìn)行銷售。買房抽現(xiàn)金大獎

每銷售50套即可抽取現(xiàn)金大獎一等獎二等獎三等獎現(xiàn)金5萬元（

2名）現(xiàn)金10萬元（

1名）現(xiàn)金2萬元（

3名）促銷活動①買房抽現(xiàn)金大獎

促銷活動①方式直接吸睛度高傳播速度快98%錯過2%中每銷售50套，抽取寶馬車3系轎車1輛（

1名,價值26萬左右）促銷活動②買房中寶馬每銷售50套，抽取寶馬車3系轎車1輛（

1名,價值26萬左右）促銷活動②買房中寶馬物質(zhì)滿足精神追逐奢侈享受針對老客戶活動①春聯(lián)/臺歷春節(jié)暖場設(shè)計(jì)制作園中苑logo春聯(lián)和臺歷電話邀約或登門拜訪方式給老業(yè)主/意向客戶贈送春聯(lián)/臺歷（以維護(hù)開發(fā)商與業(yè)主之間信賴和對項(xiàng)目的認(rèn)可）春節(jié)前針對老客戶活動春節(jié)暖場②

積分翻倍/大米春節(jié)期間到訪客戶達(dá)到來訪次數(shù)將在年后指定時間里免費(fèi)領(lǐng)取大米1袋（保證節(jié)后人氣來訪量,增加銷售中心活躍度）春節(jié)后輔助活動年貨展活動時間：2016年1月10日——20日

活動期限：10天

費(fèi)用預(yù)算：10萬活動說明：來訪客戶通過成交贈送5000元年貨消費(fèi)券，在年貨場地內(nèi)免費(fèi)消費(fèi)5000元產(chǎn)品，產(chǎn)品包含所有日常百貨商鋪。制作消費(fèi)券20元/30元/50元面額外場派發(fā)，通過年展會前十天左右的宣傳（包含電臺，網(wǎng)站，戶外廣告，報(bào)刊，桁架，等推廣宣傳）主要推廣項(xiàng)目以優(yōu)惠政策為主，年貨展為輔做前期廣告宣傳工作。

推廣計(jì)劃主標(biāo)語送寶馬！是真的嗎？10萬現(xiàn)金等您拿！再不行動就該后悔了。整合線上報(bào)廣軟文道旗候車廳網(wǎng)絡(luò)廣播夾報(bào)派單線下短信電影院百貨加油站餐廳車站推廣計(jì)劃針對符合項(xiàng)目客戶群體進(jìn)行外拓及推廣①：電影院、餐廳、百貨樓門口擺放展架②：彩票派送（至售樓部可免費(fèi)領(lǐng)取彩票一張）③：POP巡展，火車站、汽車站口（免費(fèi)為返鄉(xiāng)客戶搬運(yùn)行李）④：美女舉牌、發(fā)放報(bào)銷憑證，送春聯(lián)，⑤：車位套廣告（針對返鄉(xiāng)置業(yè)客戶），公交站語音報(bào)站冠名⑥：以元旦狂歡，共聚園中苑為主題性節(jié)日暖場活動Thankyou1、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。7月-237月-23Monday,July17,20232、成功源于不懈的努力，人生最大的敵人是自己怯懦。06:09:2806:09:2806:097/17/20236:09:28AM3、每天只看目標(biāo)，別老想障礙。7月-2306:09:2806:09Jul-2317-Jul-234、寧愿辛苦一陣子，不要辛苦一輩子。06:09:2806:09:2806:09Monday,July17,20235、積極向上的心態(tài)，是成功者的最基本要素。7月-237月-2306:09:2806:09:28July17,20236、生活總會給你另一個機(jī)會，這個機(jī)會叫明天。17七月20236:09:28上午06:09:287月-237、人生就像騎單車，想保持平衡就得往前走。七月236:09上午7月-2306