房地產(chǎn)法教案培訓(xùn)課件

《房地產(chǎn)法》主講內(nèi)容：緒論第一講房地產(chǎn)法概述第二講房地產(chǎn)管理體制及權(quán)屬制度第三講土地管理法律制度第四講房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第五講房地產(chǎn)交易法律制度第六講房地產(chǎn)稅收法律制度第七講涉外房地產(chǎn)法律制度第八講房地產(chǎn)糾紛的法律解決

1房地產(chǎn)法教案7/20/2023《房地產(chǎn)法》主要法規(guī)：《中華人民共和國土地管理法》1986年頒布1998年、2004年修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年頒布2007年修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》1998年頒布2011年修訂《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》1990年頒布《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》1995年頒布2001年修訂《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》1986年頒布2011年修訂

2房地產(chǎn)法教案7/20/2023《房地產(chǎn)法》指定教材：《房地產(chǎn)法》程信和、劉國臻北京大學(xué)出版社2001年（第一版）主要參考書目：《房地產(chǎn)法》李延榮，周珂中國人民大學(xué)出版社《土地法教程》葛恒美，李延榮中國大地出版社《房地產(chǎn)法》符啟林法律出版社《中國房地產(chǎn)法研究》崔建遠(yuǎn)，孫佑海中國法律出版社《房地產(chǎn)法律制度》董藩東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社《房地產(chǎn)法與律師實(shí)務(wù)》俞兆平人民法院出版社《中華人民共和國合同法精解》江平中國政法大學(xué)出版社《房地產(chǎn)審判手冊》最高人民法院民事審判庭法律出版社《房地產(chǎn)案例評析180例》湯樹華新時(shí)代出版社3房地產(chǎn)法教案7/20/2023緒論

——盡快結(jié)束房改4房地產(chǎn)法教案7/20/2023緒論

——國民經(jīng)濟(jì)不可過分依賴房地產(chǎn)業(yè)5房地產(chǎn)法教案7/20/2023緒論

—注意可持續(xù)發(fā)展6房地產(chǎn)法教案7/20/2023緒論

——從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量7房地產(chǎn)法教案7/20/2023緒論

——搞好制度調(diào)整與法規(guī)完善8房地產(chǎn)法教案7/20/2023緒論

——盡快處理閑置商品房，抽回資金9房地產(chǎn)法教案7/20/2023緒論

——產(chǎn)品創(chuàng)新10房地產(chǎn)法教案7/20/2023第一講房地產(chǎn)法概述

一房地產(chǎn)的概念

1房地產(chǎn)概念的形成Realestate現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物11房地產(chǎn)法教案7/20/2023第一講房地產(chǎn)法概述

一房地產(chǎn)的概念2房產(chǎn)的概念居民住房,工商業(yè)用房,辦公用房,鐵路,橋梁等12房地產(chǎn)法教案7/20/2023

3地產(chǎn)的概念農(nóng)用地,建設(shè)用地,未利用地等13房地產(chǎn)法教案7/20/20234房產(chǎn)與地產(chǎn)的非從屬關(guān)系

“房隨地走”（德、美等大陸法國家）

14房地產(chǎn)法教案7/20/20234房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系

“地隨房走”（英、新加坡、香港等國家和地區(qū)）

15房地產(chǎn)法教案7/20/20234房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系

“（特定）分別主義”（法、日、臺、澳等國家和地區(qū)）

16房地產(chǎn)法教案7/20/20235房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系（1）地產(chǎn)與使用權(quán)相聯(lián)系（2）房產(chǎn)能參與交易并構(gòu)成商品（3）廣義房地產(chǎn)包含鄉(xiāng)村（4）狹義房地產(chǎn)特指城市（5）城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)生地價(jià)17房地產(chǎn)法教案7/20/2023二房地產(chǎn)業(yè)1房地產(chǎn)業(yè)的概念城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易開發(fā)經(jīng)營成片土地（實(shí)質(zhì)是一種經(jīng)營行為，分為狹義和廣義兩種）18房地產(chǎn)法教案7/20/2023二房地產(chǎn)業(yè)2房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性19房地產(chǎn)法教案7/20/20233房地產(chǎn)業(yè)的特征

（1）經(jīng)營性（2）投機(jī)性（3）第三產(chǎn)業(yè)性（4）綜合導(dǎo)向性（5）泡沫性20房地產(chǎn)法教案7/20/2023三房地產(chǎn)關(guān)系

1概念民事性質(zhì)（平等主體）行政管理性質(zhì)（不平等主體）21房地產(chǎn)法教案7/20/2023三房地產(chǎn)關(guān)系2處理行政司法

22房地產(chǎn)法教案7/20/2023三房地產(chǎn)關(guān)系3法律調(diào)整及立法發(fā)展概況

（1）舊中國時(shí)期半封建半殖民地性強(qiáng)烈的投機(jī)性利益結(jié)構(gòu)的畸型23房地產(chǎn)法教案7/20/2023三房地產(chǎn)關(guān)系3法律調(diào)整及立法發(fā)展概況

（2）新中國時(shí)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)（1950年《土地法》、農(nóng)村生產(chǎn)合作社、私房社會(huì)主義改造）24房地產(chǎn)法教案7/20/2023三房地產(chǎn)關(guān)系3法律調(diào)整及立法發(fā)展概況

（2）新中國時(shí)期改革開放初期（1978年十一屆三中全至1992年房地產(chǎn)發(fā)展“過熱”）標(biāo)志：國有土地使用權(quán)出讓調(diào)整時(shí)期：1993年下半年至今開始清理整頓25房地產(chǎn)法教案7/20/2023三房地產(chǎn)關(guān)系3法律調(diào)整及立法發(fā)展概況

（2）新中國時(shí)期21世紀(jì)(2001年加入WTO及國際接軌)標(biāo)志：2010年建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值3.5%26房地產(chǎn)法教案7/20/2023四房地產(chǎn)法1概念

調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱

廣義：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理狹義：土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、交易以及實(shí)施管理特指：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》27房地產(chǎn)法教案7/20/2023四房地產(chǎn)法2調(diào)整對象土地和房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系土地利用和管理關(guān)系城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市物業(yè)管理關(guān)系28房地產(chǎn)法教案7/20/20233體系專門法律：土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、規(guī)則法等相關(guān)法律：建筑法、物權(quán)法、合同法、繼承法、拆遷法、擔(dān)保法、環(huán)境法、稅法、森林法、草原法、漁業(yè)法等綜合法律：民法通則、憲法等29房地產(chǎn)法教案7/20/20234法律關(guān)系

（1）主體:國家,法人,公民土地,房屋,規(guī)劃,建設(shè)等管理部門及公證機(jī)構(gòu)30房地產(chǎn)法教案7/20/2023

房地產(chǎn)開發(fā)商。又稱房地產(chǎn)發(fā)展商，是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。在以房地產(chǎn)業(yè)為樗的現(xiàn)代房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系中，這種主體居于核心地位，它是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的首要主體，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的組織者。31房地產(chǎn)法教案7/20/2023

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為三種五級：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)，即以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的企業(yè)；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)，即經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的其他企業(yè)；第三種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，即以開發(fā)項(xiàng)目為對象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，該項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目公司即告終止。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級，將房地產(chǎn)專營企業(yè)按企業(yè)的資金、人員的素質(zhì)、管理的水平等資質(zhì)條件分為五個(gè)等級，低等級的的開發(fā)企業(yè)不得承接高等級企業(yè)才可承接的建設(shè)項(xiàng)目。32房地產(chǎn)法教案7/20/2023

33房地產(chǎn)法教案7/20/2023

34房地產(chǎn)法教案7/20/2023

房地產(chǎn)建筑商。又稱工程承包商，是指承接開發(fā)商提供的記地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行建筑施工的企業(yè)。建筑商主要受《建筑法》和《合同法》的規(guī)范，基于此形成的法律關(guān)系是房地產(chǎn)相關(guān)法律關(guān)系。建筑商不僅要對開發(fā)商負(fù)合同責(zé)任，還要對房地產(chǎn)消費(fèi)者負(fù)建筑質(zhì)量責(zé)任，建筑質(zhì)量糾紛是近年來房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)案件的主要類型。35房地產(chǎn)法教案7/20/2023

我國對建筑施工企業(yè)的管理主要包括：企業(yè)資質(zhì)管理、施工管理和建設(shè)工程監(jiān)理。我國建筑企業(yè)按企業(yè)的資歷、技術(shù)管理人員等級和數(shù)量、固定資產(chǎn)和專業(yè)設(shè)備的數(shù)量以及生產(chǎn)能力等條件分為四個(gè)等級，并以此劃分可承接的不同規(guī)模和類別的建筑項(xiàng)目。36房地產(chǎn)法教案7/20/2023

房地產(chǎn)賣方。主要指作為商品的房屋的出售者，也包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的賣方，但不包括土地使用權(quán)出讓的賣方，因此房地產(chǎn)賣方首先可分為土地使用權(quán)二、三級市場的賣方和商品房一、二、三級市場的賣方。37房地產(chǎn)法教案7/20/2023房地產(chǎn)賣方亦可分為銷售商、投機(jī)商和非經(jīng)營性賣方。銷售商是指通過房地產(chǎn)銷售獲取合理商業(yè)利潤即平均利潤的房地產(chǎn)賣方；投機(jī)商則以獲取投機(jī)利益為目的，通過“炒地皮”、“倒項(xiàng)目”，或囤積房地產(chǎn)、操縱房地產(chǎn)市場以獲取投機(jī)暴利的房地產(chǎn)賣方。38房地產(chǎn)法教案7/20/2023事實(shí)上，房地產(chǎn)投機(jī)商往往既是投機(jī)銷售者，也是投機(jī)購買者；另一方面，投機(jī)性銷售往往與一些開發(fā)商的經(jīng)營行為聯(lián)系在一起，但通過按揭制度“炒樓花”而獲利的個(gè)體投機(jī)者也大有人在。上述兩種賣方均屬于經(jīng)營性銷售者。39房地產(chǎn)法教案7/20/2023非經(jīng)營性賣方主要指非房地產(chǎn)經(jīng)營者且非以營利為目的的銷售房地產(chǎn)者。例如一些公民通過房地產(chǎn)二、三級市場以房屋的實(shí)際價(jià)值銷售現(xiàn)有住房，這種銷售者與經(jīng)營性銷售者具有本質(zhì)上的不同，基本上屬于一般的民事法律行為。

40房地產(chǎn)法教案7/20/2023房地產(chǎn)買方。與房地產(chǎn)賣方的分類原理相同，但重要的是一般住宅的購買屬于消費(fèi)性購買，是基于公民居住權(quán)及基本生存的消費(fèi)，這種買方具有消費(fèi)者的資格，應(yīng)當(dāng)受到消費(fèi)者保護(hù)法的進(jìn)一步嚴(yán)格保護(hù)。41房地產(chǎn)法教案7/20/2023房地產(chǎn)輔助商。指從事除直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易以外的房地產(chǎn)服務(wù)性經(jīng)營者。包括：1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。指在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中充當(dāng)中介人的機(jī)構(gòu)或個(gè)人；2）房地產(chǎn)交易行。指專門為房地產(chǎn)交易提供場所的機(jī)構(gòu)；3）房地產(chǎn)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。指銀行、投資公司、保險(xiǎn)公司等為房地產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資、保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)；42房地產(chǎn)法教案7/20/20234）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。指專門向委托人提供有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值評估的專門知識和信息的機(jī)構(gòu)及其人員；5）咨詢顧問人。6）物業(yè)管理公司。指專門從事現(xiàn)有房地產(chǎn)維修、保養(yǎng)及其他配套服務(wù)的公司；7）房地產(chǎn)律師。指為各類房地產(chǎn)活動(dòng)提供法律服務(wù)和訴訟代理的司法業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)和人員。

43房地產(chǎn)法教案7/20/2023房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人。包括房地產(chǎn)抵押權(quán)人及其相對人、房地產(chǎn)出租人和承租人等。44房地產(chǎn)法教案7/20/2023（2）客體

物

行為45房地產(chǎn)法教案7/20/2023房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為核心的綜合性產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)所形成的法律關(guān)系中權(quán)利所指向的標(biāo)的是物，即房地產(chǎn)物質(zhì)財(cái)富，但其核心內(nèi)容卻是對土地的利用行為，以及房地產(chǎn)開發(fā)、交易和轉(zhuǎn)讓等行為，也包括一定的經(jīng)濟(jì)管理行為。當(dāng)人事人權(quán)利義務(wù)共同指向的并不完全是物，也不是單純的