住宅地庫成本優(yōu)化

如何做地庫成本優(yōu)化壹控地庫規(guī)模貳控地庫面積一．控地庫規(guī)模按規(guī)范要求的最小值配置一、控地庫規(guī)模目前，

絕大部分項目的地庫都是虧損，

稍微好一點的，

也僅僅是打平或者略有盈余。通常情況下，

地庫單車位面積指標在3

0

㎡-

3

5

㎡之間，

普通二層地庫建安成本約2

5

0

0

元/

㎡。按照這個計算，

一個普通車位僅建安成本一項就得7

.

5

萬-

8

.

7

5

萬。這還不算財務成本、營銷成本、運營成本等其他的成本消耗?，F階段，

一線城市核心區(qū)的車位銷售比較理想，

單個車位可以賣到1

0

萬以上；

而二三線城市則要困難得多，

尤其是需求不足的三四線城市，

車位想要賣到8

萬塊都難，

基本建一個虧一個。就在這樣的情況下，

還有很多三四線項目直接挖兩層建地庫，

把整個小區(qū)地下鋪滿，結果項目的利潤全被積壓的車位吃掉了。一、控地庫規(guī)模?

普通項目車位比切忌貪多，

滿足最低指標即可除了少部分項目因定位需要，

車位需多配高配外，

大部分項目在規(guī)劃階段要有意識的控制車位配比，

力求在最低指標范圍內規(guī)劃設計。恒大就要求，

高端住宅項目按至少一戶一車規(guī)劃，

其它中高端及中端項目原則上按當地規(guī)劃要求下限進行規(guī)劃。當車位銷售價格遠高于成本可酌情考慮增加車位。一、控地庫規(guī)模?

與規(guī)劃部門溝通，

爭取最有利的車位比對于很多項目來說，

即便是按照最低指標配置，

車庫建設依然是筆虧本買賣。比如規(guī)劃要求是車位比1

:

1

，

而當地對地庫車位需求不突出，

這么高的車位配比根本算不過賬。由于各地的規(guī)范有差別，

執(zhí)行力度不同，

很多地區(qū)的規(guī)范其實還存在溝通余地或操作空間，

在規(guī)劃時應與規(guī)劃部門充分溝通，

爭取對項目最有利的車位比。萬科在江蘇的一個項目，

定位為首次置業(yè)，

產品以小戶型為主，

9

0

平以下的戶數占比達到7

0

%

。按照當地的規(guī)范，

要求車位比例為1

.

2

輛/

戶?；趯Φ貛旖洕缘难芯浚?/p>

規(guī)劃局溝通之后，

按照1

.

0

/

1

0

0

㎡進行設計，

把車位指標下調，

直接為項目節(jié)約將近2

千萬的成本。在規(guī)劃階段合理設置車位比，

是控制地庫成本的關鍵。如果項目小戶型為主，

戶數多，

以每百平為單位來配置車位，

比按照戶數來配置更有利于降低車位比；

反過來，

如果項目以大戶型為主，

則按照每戶為單位來配置車位經濟性更好。一、控地庫規(guī)模?

先用足地面停車指標，

再考慮地下車位在規(guī)劃車位的時候，

應充分利用地面車位的政策紅利，

優(yōu)先把地面車位指標用滿，

以減少地下車位數量。另外，

也可以利用機械車位來報建。特別是地下車位一層不夠，

兩層不滿的時候，

可以利用機械車位來滿足指標要求。一個機械車位的拆裝費用，

比建一個地下兩層的車位要劃算很多。一、控地庫規(guī)模?

合理的分期開發(fā)，

避免資金長時間沉淀地庫規(guī)劃時，

根據市場及現狀明確開發(fā)分期，

保證首期優(yōu)先開發(fā)，

以加速資金回收速度。某房企規(guī)定，

在保證項目開盤及工期時間節(jié)點的前提下，

首期建設范圍內原則上按一層地庫設置；

預售條件主體工程形象進度在

1

/

2

（

含 1

/

2

）

以下的，

首期中心園林（

含人工湖）

、綜合樓、游泳池、售樓部范圍內原則上不設地下車庫；

預售條件主體工程形象進度在

1

/

2

以上的，

首期建設范圍內原則上滿鋪一層設置。在車位規(guī)模合理的前提下，

再進行地庫的結構優(yōu)化。地庫結構復雜，

建造環(huán)節(jié)多，

成本與多個因素相關，

在優(yōu)化的時需要系統(tǒng)考慮，

不能只關注局部變化否則往往顧此失彼。二、控地庫面積車位布置最大化，低效空間最小化二、控地庫面積體現車位成本的關鍵指標為停車效率，即單車位面積。目前，房企對停車效率的定義存在一定出入，比如碧桂園按照人防車庫和非人防車庫劃分停車效率，而中梁則按照純地庫和地庫總建筑面積劃分。為了方便討論，明源君這里采用地庫總建筑面積/地庫車位總數的計算方式。不難發(fā)現，當項目的車位數量一定時，地庫的總建筑面積越小，單車位面積就越小。地庫成本優(yōu)化要求在盡量小的地庫面積內，滿足停車及其他功能的需求。二、控地庫面積.

優(yōu)化車位排布，

將停車空間極致利用如果車庫的建筑面積偏大，

細枝末節(jié)的優(yōu)化都很難將整體成本降下來，

地庫的建筑排布才是成本控制的關鍵。左圖的地庫方案，

停車效率為3

3

.

2

。乍一看地庫輪廓線還算方正，

車道排布也比較中規(guī)中規(guī)。但由于停車組團小且分散，

地庫出入口位置與車道不相通，

空間的利用率仍有優(yōu)化空間。通過建筑布局調整，優(yōu)化成為下圖二之后，

不僅車位增加了，

地庫面積還減少6

4

3

8

㎡，

可節(jié)省成本約1

6

1

0

萬元（

建安成本按2

5

0

0

元/

㎡計算）二、控地庫面積關于車位排布，

有一些成熟的經驗可借鑒：?

車輛使用倒進順出，

與車道90

°

垂直的停放方式，每輛車所占車庫面積的比例最小。因此，

應最大限度的采用此停車方式，

盡量少出現水平或者斜向停車。二、控地庫面積?

采用小型車+

微型車的組合。各種柱網和邊角空間，

如果不足以擺放小型車位，

可合理引入微型車位，

補齊報建車位數。如右圖，

某項目的洋房區(qū)公共車庫，

面積為為19400

㎡，

通過引入微型車位，有效利用了邊角空間，

在地庫建筑面積不變的情況下，

增加了44

輛的銷售車位，滿足了規(guī)劃要求。單車位面積也由34

.

8㎡/

個，

降到32

.

2

㎡/

個。二、控地庫面積?

靠墻位置，一般布置車行通道，而不布置平行車位。二、控地庫面積2

、輪廓線盡量規(guī)整，

并用足邊界位置異形和折行的輪廓線，會產生大量無法利用的旮旯空間。同時，外墻輪廓的過于曲折復雜，也增加了基坑支護成本及外墻展開面積。反過來，平直方正的輪廓線最有利于車位排布，也能減少不必要的工程造價。在輪廓線處理中，對于產生無效空間的位置，應考慮是否修正輪廓線，將無效空間用于排布車位或者其他用途。二、控地庫面積另外，

注意輪廓線內邊的邊界位置是否用足。左圖這個地庫，

原方案規(guī)劃面積為20402

㎡，

分成地下一層和局部二層，

車位總數量516

個，

同時設置了3

個地庫出入口。優(yōu)化時，

將原方案中地庫邊界位置（

圖中標紅位置）

利用起來。另外，

由于此地塊非獨立地塊，

其中一個地庫出入口可借用前次開發(fā)地塊出口，

因此優(yōu)化方案中取消了該出入口，在該邊界處擴設車位。再通過調整局部車位排布方式，

以及設備用房位置，

最終多擠出了10

個車位，

總車位數量達到526

個。二、控地庫面積.

與定位匹配的前提下，

選擇經濟性最佳的柱網排布?

選擇經濟性最好的柱網形式柱網的選擇，

必須綜合考慮包括地庫規(guī)范、項目定位、施工條件等因素。按照規(guī)范，

標準的停車位大小為2400

mm×

5300

mm。三個標準車位，

加上600

mm結構柱截面寬度，

就是7800

mm的柱距尺寸；

5500

mm的車道凈寬，

再加兩側合計2500

mm（

1250

mm×

2

）

的車道退線，

構成了8000

mm的柱網尺寸。這便是常規(guī)7800

mm×

8000

mm的柱網形式。二、控地庫面積除主流的大柱網之外，

還有大小柱網、小柱網，

以及改進型小柱網。遠洋地產曾就此四種柱網形式進行分析，其認為，

就經濟性而言，

若忽略地基基礎條件，

采用有梁樓蓋的地庫，

這幾種柱網形式的建安成本從高到低為大柱網＞大小柱網＞小柱網。采用無梁樓蓋的地庫，

則為大柱網＞大小柱網＞改進型小柱網＞小柱網。注：

小柱網的柱截面為400

x

400

mm。就使用體驗而言，不同柱網的柱子位置不同，對車輛的轉彎半徑有一定影響，大柱網的停車舒適度最好，而小柱網的停車舒適度最差。改進型小柱網雖然不及大柱網，但也由于大小柱網及小柱網。在選擇的時候，需結合項目定位來考慮。中端高端項目注重舒適度，車位大小應在規(guī)范之上適當放寬；而剛需項目則以滿足規(guī)范最低標準為主。在實際操作中，柱網的經濟性需結合各類條件綜合考慮，包括基底巖土類型、當地的人工成本以及項目工期等。比如小柱網的用工量更大，施工周期更長等，都可能造成額外的成本負擔。上圖為恒大對中高端項目的車位尺寸規(guī)定。二、控地庫面積二、控地庫面積?

預留一定比例的大型車位由于近年來家用汽車越來越寬敞，

對于車位配置也有一定的影響。從實用性和經濟性雙重考慮，

地庫可以考慮增加部分豪華車型的停車位。某房企就規(guī)定，

省會及以上城市（

含大連、青島、寧波、廈門）

的中端、中高端項目配置

20

%~

25

%

的大型車位，

三線城市項目配置

15

%~

20

%

的大型車位。在配置大型車位時，

需要注意避免增大標準柱網的跨度，避免由于個別的大型車位而影響整個地庫的經濟性。大型車位應盡量在非標準柱跨里設置。如需在標準柱跨里設置時，

選用“

2

+

1

”

的模式(

兩個標準車位+

一個大型車位)

進行布置為宜。另外，

盡量在靠近塔樓的區(qū)域設置，

集合使用的要求均勻布置。二、控地庫面積4

、充分利用低效空間，

作為設備用房及儲物空間?

原則上，空間排布時，設備用房、消防栓等的布置不應影響停車，更要避免擠占停車位。比如車道兩旁，是布置車位黃金地段，拿來做設備用房就浪費了。設備用房應盡量利用低效空間，比如塔樓、邊角空間等。如果實在需要占用停車空間，則應考慮如何把影響降到最低。二、控地庫面積?

閑置邊角空間可用來設置儲物空間。即便優(yōu)化做得很到位，

很多的地庫依然會存在一定的閑置空間，

在滿足必要的設備和工具空間配置之后，

剩余的閑置角落可設一些收納設備，

給業(yè)主存放健身器材、衣物等，

增加地庫的附加值。二、控地庫面積5

.

垂直方向上，

重點關注層高和覆土厚度地庫規(guī)范要求車庫凈高滿足2

.

2

米。事實上，

只要能保證車道處、以及大部分的停車位處的凈高為2

.

2

米即可達到要求。為了滿足這一層高，

要求管線高度要精準計算，

注意風道、噴淋、設備管線交叉點等要避讓主車道，

以免增加不必要的層高。?

變配電間或水池等設備用房與車庫同層時，

通過設備用房局部降（

升）

板的方式，彌補層高不夠的缺陷，

而不增加地庫層數。?

合理的選用地下室底板的構造做法，

在計算層高時，

就計算好設備管線預留高度以及結構梁高；二、控地庫面積?

一定要重視管線綜合。（

1

）

避